“以房養(yǎng)老”的民法分析

中圖分類號d9文獻標(biāo)識碼：a文章編號：（2015）190177021“以養(yǎng)老”的含義“以房養(yǎng)老”又稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭人將自己的產(chǎn)權(quán)房通過反向抵押的方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)與金融機構(gòu)，老人自己仍然保留使用權(quán)的一種養(yǎng)老方式。在國外為了緩解住房問題，提出了“以房養(yǎng)老”這一模式，在美國、加拿大等國老”的主要形式是住房反向抵押貸款美國實施此種貸款業(yè)務(wù)20多以來經(jīng)約有300萬年人因此脫離貧困。主要做法是老年人將自有的住房抵押給銀行或者其他的金融機構(gòu)，銀行等金融機構(gòu)綜合評估老人的年齡、住房價值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付給老人現(xiàn)金給老人養(yǎng)老或消費。在老人去世后，房子則由銀行等金融機構(gòu)收回拍賣，用于還貸。“以房養(yǎng)老”模式的特點是：分期放貸，一次償還，貸款數(shù)額逐步增加接近擔(dān)保房屋的評估價值。老年人在有生之年無需還款給金融機構(gòu)，只在死亡后以其房屋價值擔(dān)保債務(wù)的清償。這種模式既使得老年人毫無負(fù)擔(dān)的獲得養(yǎng)老資金，又使房屋的價值得到了最大限度的實現(xiàn)。通過發(fā)展住房反向抵押貸款實現(xiàn)以房養(yǎng)老，老人的貧困率有所降低。在我國，由于目前60周以上的老人多數(shù)是經(jīng)歷過計劃經(jīng)濟時代的論城市居民還是農(nóng)村居民經(jīng)濟能力都有限，空巢現(xiàn)象也愈顯嚴(yán)重，所以在社會保障、家庭養(yǎng)老之外我們需要完善新的金融產(chǎn)品緩解現(xiàn)代社會所面臨的養(yǎng)老壓力――“以房養(yǎng)老”制度。近年來，社會各界也提高了對“以房養(yǎng)老”制度的關(guān)注，但是由于目前我國金融市場不成熟，房地產(chǎn)市場波動較大，相關(guān)法律法規(guī)不健全，使得這一制度不能在我國較好的適用。2“以養(yǎng)老”的《合同法》分析“以房養(yǎng)老”即住房反向抵押，老人需要與金融機構(gòu)簽訂住房反向抵押貸款合同。住房反向抵押合同是雙務(wù)合同式同償合同房反向抵押合同主體主要是指借款抵押人、投保人）與貸款人（抵押權(quán)人、保險人借款人，各國的法律對借款人的要求主要體現(xiàn)在必須是老年人，具體還有不同的要求，例如美國要求申請人必須是62周歲以上的老年人坡要求借款人為新加坡公民或者是永久公民要一定的經(jīng)濟能力沒有被列為窮籍年齡在60歲及以上筆者認(rèn)為根我國的情況應(yīng)當(dāng)要求滿足下列條件人應(yīng)年滿65周歲宜周歲般老人會退休，經(jīng)過3至5年之后經(jīng)濟能力會有所下降且離平均壽命還有10年少了金融機構(gòu)的風(fēng)險）借款人應(yīng)當(dāng)具備一定的濟能力，但是也不能高于當(dāng)?shù)氐闹械人?。反向抵押的根本目的是為了保證老年人老有所依，政府在反向抵押中承擔(dān)一定的風(fēng)險，因此，對于生活富裕的人而言并不需要這一制度的保障借款人應(yīng)當(dāng)具有行為能力。民事行為能力是指民事主體能夠獨立的參加民事活動，享有民事權(quán)利承擔(dān)民事義務(wù)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，只有具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的主體訂立的合同才有效。為了與《合同法》相對應(yīng)，也應(yīng)當(dāng)要求借款合同的老人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，有精神病等限制行為能力人以及無行為能力人只能由其法定代理人及成年子女作為抵押合同的主有國國籍。即使外國人或者無國籍人在我國購買房屋，也不能進行反向抵押，因為“以房養(yǎng)老”具有一定的養(yǎng)老保障的性質(zhì)，我國對外國人或者無國籍人無此義務(wù)。貸款人，不同的國家貸款機構(gòu)也不相同。在美國，貸款機構(gòu)是最多的，任何銀行、信托公司、儲蓄銀行均可以提供貸款。在我國由于反向抵押合同具有貸款期限不明確，房屋的波動價值較大以及貸款合同簽訂較為復(fù)雜等特點，因此要求貸款方要具有雄厚的資金，熟悉房屋抵押貸款的業(yè)務(wù)以及防范化解貸款風(fēng)險的能力。我國關(guān)于反向抵押貸款的主體在理論上有較大爭議，主要包括以下幾種商業(yè)銀行。在資金規(guī)模方面，商業(yè)銀行具有較大優(yōu)勢，并且商業(yè)銀行一直從事傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)，具備化解貸款風(fēng)險的能力。但是，現(xiàn)行法律與商業(yè)銀

行從事反向抵押業(yè)務(wù)存在一定的沖突，主要表現(xiàn)在經(jīng)營原則的沖突和管理沖突保公司老險是其傳統(tǒng)業(yè)務(wù)專業(yè)的精算團隊夠供較為豐富的金融產(chǎn)品以供選擇。但是保險公司從事反向抵押貸款業(yè)務(wù)也存在一定的缺點，保險公司幾乎從未涉足過房地產(chǎn)行業(yè)，對于房屋評估等內(nèi)容經(jīng)驗欠缺。單不透明，索賠困難，使得民眾對保險公司不信任，保險意識不強等）會保障機構(gòu)，具有社會一定的公益性質(zhì)，建立社會保障體系，增加養(yǎng)老資金籌措方式是社會保障機構(gòu)的基本工作。但是養(yǎng)老”反向抵押涉及較多的工作，如房屋評估，舊房拍賣等，因此社會保障機構(gòu)只能演較小的角色。以房養(yǎng)老反向抵押合同指向的對象是老年人的住房。該客體具有一定的特殊性。主要特點包括）住房只能是借款人立擁有完整主權(quán)的房屋。租賃的房屋不滿足條件，因為租賃房屋只具有使用權(quán)能于押是人實際居住的單幢住房不是商業(yè)、辦公用房）屋應(yīng)當(dāng)滿足一定的最低價值要求。特別注意的應(yīng)當(dāng)是共有房屋，包括因夫妻關(guān)系共有以及其他關(guān)系的共有。夫妻共有的房屋在夫妻雙方同意的情形下可以用于反向抵押貸款。對于其他關(guān)系的共有，由于產(chǎn)權(quán)清晰，可以由共有人共同商討決定分割。住房反向抵押合同主體雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析。借款人具有取得貸款的權(quán)利，并且在房屋抵押后具有在房屋繼續(xù)居住的權(quán)利、在對房屋增值部分沒有約定的情形下可以對房屋增值部分處分不受限制、借款人及其繼承人具有“贖回權(quán)相關(guān)部門投訴、舉報等。借款人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間地點方式收取借款、按照約定的方式使用借款不能將借款用于違反犯罪活動、借款人應(yīng)當(dāng)合理妥當(dāng)?shù)氖褂梅课?，避免減少房屋的價值、不能將房屋以轉(zhuǎn)讓、贈與抵等方式處分擔(dān)保房屋。貸人享有抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)有權(quán)收取約定或者法定的費用、有權(quán)就擔(dān)保房屋的使用情況進行監(jiān)督檢查、借款人沒有履行義務(wù)的情形下可以停止或者減少發(fā)放貸款等。貸款人應(yīng)當(dāng)按照約定或法定的時間地點方式發(fā)放貸款、尊重借款人享有的房屋的使用權(quán)以及贖回權(quán)、對借款人的相關(guān)信息資料予以保密、對房屋檢查履行權(quán)利應(yīng)當(dāng)有一定的限度、信息披露的義務(wù)等。3“以養(yǎng)老”的物權(quán)法分析反向抵押屬于抵押的一種，在我國的現(xiàn)行法律體系中《物權(quán)法》對抵押的內(nèi)容有較為詳細的規(guī)定。在理論界對于反向抵押的性質(zhì)有較大分歧。有的學(xué)者贊同讓與擔(dān)保作為反向抵押的基礎(chǔ)。讓與擔(dān)保有廣義和狹義之分，狹義的讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，在清償債務(wù)后，標(biāo)的物的權(quán)利再返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人不履行時，擔(dān)保權(quán)人可以就標(biāo)的物受償?shù)膿?dān)保制度。讓與擔(dān)保是以所擔(dān)保的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在為前提條件，以附擔(dān)保目的的標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)為基本形式的，所移轉(zhuǎn)的權(quán)利多為所有權(quán)但不僅限于所有權(quán)。反對的學(xué)者多數(shù)認(rèn)為讓與擔(dān)保具有流質(zhì)的性質(zhì)我物法明令禁止流質(zhì)的且讓與擔(dān)保不利于保護債務(wù)人是“以房養(yǎng)老模下移有權(quán)保留用益權(quán)是符以房養(yǎng)老目的的老”不僅具有金融效用，更重要的是其所具有的社會保障的作用。不僅如此，在“以房養(yǎng)老”模式中的讓與擔(dān)保可以由雙方約定評估模式、清償方式以保障雙方的利益平衡。目前我國一些土地制度的規(guī)定不利于反向抵押的實施?！段餀?quán)法有居民住宅使用年的規(guī)定為70年住建設(shè)用地使用期間屆滿的自續(xù)期但如何續(xù)期以及是否需再交納一定的費用都不得而知養(yǎng)老是要把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給相關(guān)金融機構(gòu)，在此情形下年之房屋的歸屬問題、金融機構(gòu)履行的具體執(zhí)行問題都不明確。這些不明確的規(guī)定就增加了反向抵押實施和履行的難度。為了解決這一問題，應(yīng)當(dāng)對以房養(yǎng)老的房屋70年后使用權(quán)做出相應(yīng)的規(guī)定，以避免因產(chǎn)權(quán)不明。農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)和宅基地是否能夠進行反向抵押？我國《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的使用權(quán)不能進行抵押。根據(jù)“房隨地走”的傳統(tǒng)，這些土地之上的房產(chǎn)也不能進行抵押。這就造成農(nóng)村和城市的較大區(qū)別。但是，根據(jù)我國的農(nóng)村情

況，較多的空巢老人不能得到保障。因此，反向抵押不應(yīng)當(dāng)限制農(nóng)村房屋土地的抵押。4結(jié)束“以房養(yǎng)老”制度的構(gòu)