2022年物管行業(yè)之萬(wàn)物云專題研究

2022年物管行業(yè)之萬(wàn)物云專題研究1、厚積薄發(fā)，重新定義“空間科技服務(wù)商”1.1、三十年創(chuàng)新先行，空間服務(wù)穩(wěn)中求進(jìn)萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（后簡(jiǎn)稱“公司”）成立于2001年2月20日，是中國(guó)領(lǐng)先的全局空間服務(wù)提供商，長(zhǎng)期投入科技研發(fā)，空間科技能力行業(yè)領(lǐng)先，是獨(dú)一無(wú)二的由小區(qū)、商企和城市空間“三駕馬車”業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動(dòng)的服務(wù)供貨商。其業(yè)務(wù)包括以下三大板塊：i）社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、ii）商企和城市空間綜合服務(wù)、iii）AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。公司前身為萬(wàn)科物業(yè)，作為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的控股子公司，其業(yè)務(wù)歷史可追溯至1990年，主要?dú)v經(jīng)4個(gè)發(fā)展階段：1990~2000年：品牌創(chuàng)新，服務(wù)管理迭代升級(jí)。在萬(wàn)科集團(tuán)確立了“做好物業(yè)服務(wù)”為目標(biāo)后，1990年開啟萬(wàn)科物業(yè)業(yè)務(wù)。在小區(qū)空間服務(wù)領(lǐng)域打造了具有極高美譽(yù)度和家喻戶曉的萬(wàn)科物業(yè)品牌，并首創(chuàng)市場(chǎng)化物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，協(xié)助主管部門訂立物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。1991年，國(guó)內(nèi)首創(chuàng)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的“共管模式”，并推動(dòng)成立了中國(guó)大陸第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。1996年，萬(wàn)科物業(yè)中標(biāo)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)公開招標(biāo)項(xiàng)目深圳鹿丹村項(xiàng)目。同年（1996年）成為了國(guó)內(nèi)第一家通過ISO9002國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證的物管企業(yè)，引領(lǐng)行業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。1998~1999年先后推出“無(wú)人化”管理模式、“個(gè)性化”服務(wù)模式，創(chuàng)新升級(jí)，積極探索物業(yè)新模式。2001~2014年：穩(wěn)扎穩(wěn)打，繼續(xù)探索物業(yè)管理新模式。2001年，獲得國(guó)家建設(shè)部首批物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)證書，成為中國(guó)首批獲得一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。同年（2001年），推出所有外接項(xiàng)目，中止市場(chǎng)化，穩(wěn)扎穩(wěn)打繼續(xù)探索物業(yè)新模式。2005年創(chuàng)新推出“五步一法”服務(wù)，是萬(wàn)科物業(yè)優(yōu)良傳統(tǒng)和多年物業(yè)服務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上嘗試通過感知客戶價(jià)值、理解客戶需求，進(jìn)而對(duì)現(xiàn)有的服務(wù)流程和關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理、提煉和創(chuàng)新而提出的客戶服務(wù)體系。2010年首次獲得中指物管百?gòu)?qiáng)第一名，物管創(chuàng)新卓有成效。2015~2019年：擴(kuò)容升級(jí)，開啟市場(chǎng)化新時(shí)代。在2015年1月，上海上實(shí)物業(yè)管理有限公司與萬(wàn)科物業(yè)開展合作，引進(jìn)萬(wàn)科物業(yè)EBA系統(tǒng)，成功開啟萬(wàn)科物業(yè)2015年市場(chǎng)化的新征程。萬(wàn)科物業(yè)全面市場(chǎng)化。2018年5月，打造了中國(guó)第一個(gè)“物業(yè)城市”，在市場(chǎng)化機(jī)制下，作為城市空間整合服務(wù)提供商，對(duì)城市空間里的公共資源、公共項(xiàng)目進(jìn)行全流程管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)及運(yùn)營(yíng)。2018年3月正式加入BOMA中國(guó)，持續(xù)對(duì)標(biāo)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)。2018年7月，萬(wàn)科物業(yè)在紐交所成為戴德梁行的第四大股東，并于2019年與戴德梁行成立合資公司“萬(wàn)物梁行”成為萬(wàn)物云版圖中重要的一塊。2020年~至今：恰逢其時(shí)，“萬(wàn)物云”上市在即。2020年萬(wàn)科物業(yè)首次披露“三駕馬車”模型，包括CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間。2021年11月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002.SZ）發(fā)布《關(guān)于擬分拆子公司到香港聯(lián)交所上市的公告》，擬分拆萬(wàn)物云到香港聯(lián)交所上市。2022年4月1日正式向港交所遞交上市申請(qǐng)表，名稱萬(wàn)物云（股票代碼：H01782.HK），招股日期為2022年9月19日~2022年9月22日，每股發(fā)售價(jià)47.1~52.7港元；上市日期為2022年9月29日。1.2、股權(quán)結(jié)構(gòu)集中，管理層經(jīng)驗(yàn)豐富，具備“人和”優(yōu)勢(shì)萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（母公司）控股，截至招股書提交日的公司股權(quán)架構(gòu)中，母公司萬(wàn)科企業(yè)持股比例占62.89%，其實(shí)際控制人為朱保全。截至招股書提交及全球發(fā)售完成后的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)分別為，i）萬(wàn)科及關(guān)聯(lián)方：持股占比62.89%/56.60%，其中主要為萬(wàn)科企業(yè)持股，占到了57.12%/51.41%。ii）上市前投資人持股：占比28.64%/25.69%，值得注意的是博裕資本通過RadiantSunbeamLimited持股17.14%/15.42%，58集團(tuán)通過DreamLandingHoldingsLimited持股2.86%/2.57%，博裕投資合伙人周奇和姚勁波皆擔(dān)任公司非執(zhí)行董事。2017年公司引入戰(zhàn)投博裕資本、58集團(tuán)（二者分別持股25%、5%），2021年11月26日，博裕投資轉(zhuǎn)讓萬(wàn)物云7.6%的股份，對(duì)價(jià)69.86億；2021年12月31日，58集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了萬(wàn)物云2.14%的股份，對(duì)價(jià)19.91億元。此外，陽(yáng)光城總持股為1.91%（包含通過云南云騰間接持股0.13%）。陽(yáng)光城持股變化主要是分以下兩個(gè)階段：①陽(yáng)光智博換股4.8%：根據(jù)2021年9月22日收購(gòu)陽(yáng)光智博訂立的投資框架協(xié)議，公司同意收購(gòu)陽(yáng)光智博的全部股本權(quán)益，并同意向陽(yáng)光智博原股東發(fā)行公司4.8%的股本權(quán)益，代表公司注冊(cè)資本5042萬(wàn)元作為對(duì)價(jià)。②轉(zhuǎn)讓股份：2021年10月29日，陽(yáng)光城全資子公司海南慧優(yōu)轉(zhuǎn)讓了萬(wàn)物云3060.2萬(wàn)股股份，占比萬(wàn)物云2.91%的股權(quán)，套現(xiàn)30.52億元；轉(zhuǎn)讓2.91%給萬(wàn)物云的全資子公司“深圳譽(yù)鷹”，由此導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓完成后陽(yáng)光城持有的萬(wàn)物云股份僅剩下1.91%。iii）員工持股平臺(tái)：持股比例為8.57%/7.71%。iv）基石投資人：包括中國(guó)誠(chéng)通、淡馬錫、瑞銀資管、潤(rùn)暉投資、高瓴旗下HHLR基金、YHG投資和Athos資本等，合計(jì)認(rèn)購(gòu)約4383.4萬(wàn)股（占比3.74%）。v）其他公眾股東：共計(jì)持股6.26%。公司一直傳承有序的管理團(tuán)隊(duì)，市場(chǎng)化的激勵(lì)和管控體系，堅(jiān)持引進(jìn)專業(yè)人士和注重內(nèi)部提拔并舉，罕有流失的階梯式人才隊(duì)伍，才足以塑造公司在主流市場(chǎng)的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也為公司中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定了“人和”基礎(chǔ)。公司CEO朱保全為萬(wàn)物云的核心人物，1999年加入萬(wàn)科集團(tuán)之后于2011年出任萬(wàn)科物業(yè)事業(yè)部首席執(zhí)行官、集團(tuán)副總裁。其管理下的萬(wàn)科物業(yè)從專注于住宅服務(wù)，到在商用寫字樓領(lǐng)域作出突破。于2019年與230年的老品牌“戴德梁行”合并成立合資公司“萬(wàn)物梁行”，與國(guó)際化管理體系相結(jié)合。公司的服務(wù)對(duì)象從專注服務(wù)萬(wàn)科地產(chǎn)到擴(kuò)張為領(lǐng)先城市服務(wù)商。公司管理層大致可分為：a）內(nèi)部員工培養(yǎng)及提拔，例如熟悉公司情況的管理類高管副總經(jīng)理鄒明，主要負(fù)責(zé)公司人力資源管理。b）通過外部人才引進(jìn)符合公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的資源整合型人才，如首席投資官李慶平，現(xiàn)擔(dān)任“萬(wàn)物梁行”董事長(zhǎng)，其主要負(fù)責(zé)投資、并購(gòu)、投后整合及運(yùn)營(yíng)、新業(yè)務(wù)孵化相關(guān)事項(xiàng)。1.3、三大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，定位空間科技服務(wù)商按業(yè)務(wù)構(gòu)成看，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)仍占總營(yíng)收的半壁江山，但是隨著社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)和AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)的增長(zhǎng)，占比有所下降。公司物業(yè)分為三大板塊：（i）社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)；（ii）商企和城市空間綜合服務(wù)；(iii)AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。2019~2021年社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)占比分別為63.4%/58.5%/55.5%，呈逐年下降趨勢(shì)但仍占公司總營(yíng)收一半多；同期商企和城市空間綜合服務(wù)占比則由30.8%增加至36.7%，呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2021年漲幅有所變小（+0.9pct）；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)占比最小，經(jīng)2020年小幅下降后2021年占比回升到7.8%，主要是由于公司努力推動(dòng)空間科技解決方案，發(fā)揮行業(yè)知識(shí)及戰(zhàn)略技術(shù)。公司擴(kuò)張加速發(fā)展，期間費(fèi)用率保持穩(wěn)定。其中費(fèi)用成本主要包括：公司的銷售及分銷開支、行政開支和財(cái)務(wù)成本。凈利潤(rùn)2020年同比增長(zhǎng)43.6%，2021年同比增長(zhǎng)19.2%。2019~2021年期間費(fèi)用率為8.7%、8.5%、8.7%。銷售及分銷開支包括員工成本、營(yíng)銷及推廣開支。員工成本主要為營(yíng)銷及推廣相關(guān)員工的工資及福利。營(yíng)銷及推廣開支主要為向第三方支付的推出營(yíng)銷或推廣活動(dòng)的費(fèi)用。銷售及分銷開支由2019年1.28億元增至2020年1.66億元，并于2021年進(jìn)一步增加至2.57億元。2019~2020年保持平穩(wěn)，銷售及分銷開支費(fèi)用率分別為0.9%、0.9%，2021年有所上升，占1.1%，注意到：i）2020年銷售開支同比增長(zhǎng)與收入同比增長(zhǎng)保持同頻。ii）2021年銷售開支同比增長(zhǎng)54.5%，主要原因?yàn)?021年銷售推廣開支同比增長(zhǎng)123%，遠(yuǎn)超收入同比增長(zhǎng)的30.6%，因而導(dǎo)致銷售費(fèi)用率有所上升。行政開支主要包括員工成本、研發(fā)開支、辦公及相關(guān)開支。行政開支2019~2020年從10.78億元增加26.4%到13.63億元，并進(jìn)一步增加31.5%至2021年的17.92億元。2019~2021年，公司的行政開支隨著公司的業(yè)務(wù)增加而持續(xù)增加，費(fèi)用率為7.7%、7.5%及7.6%，費(fèi)用率2020年下降，而2021年有所回升，注意到：i）2020年公司行政開支費(fèi)用率同比增長(zhǎng)為26.4%，低于總收入增長(zhǎng)率。ii）2021年行政開支費(fèi)用率同比增長(zhǎng)為54.5%，明顯高于當(dāng)年總收入增長(zhǎng)率，所以管理費(fèi)用率有所回升。財(cái)務(wù)成本主要包括租賃負(fù)債利息及銀行貸款利息。2019~2021年，公司的財(cái)務(wù)成本費(fèi)用率為0.05%、0.08%、0.04%，逐年下降的原因在于：（i）2020年財(cái)務(wù)成本費(fèi)用同比增長(zhǎng)130.19%，高于總收入增長(zhǎng)率，導(dǎo)致費(fèi)用率顯著上升。（ii）2021年財(cái)務(wù)成本費(fèi)用同比下降29.3%，使財(cái)務(wù)費(fèi)用率下降。1.4、收并購(gòu)擴(kuò)規(guī)模，加碼一二線物管布局2021年物管行業(yè)并購(gòu)行情火熱。根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，2021年共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購(gòu)，并購(gòu)交易總額達(dá)355.88億元，交易所付代價(jià)為上年同期（94.3億元）的3.77倍，單筆平均交易額為6.71億元，為上年同期（1.75億元）的3.85倍。公司2021年主要收購(gòu)的標(biāo)的陽(yáng)光智博和伯恩物業(yè)。公司收購(gòu)陽(yáng)光智博的原因有：（i）繼續(xù)加強(qiáng)萬(wàn)物云在一二線城市的統(tǒng)治力。截至2020年末，陽(yáng)光智博的在管物業(yè)管理項(xiàng)目共有164個(gè)，在管總建筑面積約3020萬(wàn)平方米。其中，位于一、二線城市的在管面積占總在管面積70%以上，合約物業(yè)管理項(xiàng)目共有303個(gè)。（ii）陽(yáng)光智博在環(huán)境保護(hù)、教育、房地產(chǎn)開發(fā)、金融服務(wù)等多元化業(yè)務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)與萬(wàn)物云的理念相符，有助于公司進(jìn)一步的打造多元化平臺(tái)。(iii)換股交易很大程度上緩解了萬(wàn)物云資金的壓力。根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)物云將持有陽(yáng)光智博100%股權(quán)，陽(yáng)光城則持有萬(wàn)物云4.8%股權(quán)；同時(shí)，雙方成立新合資公司承接陽(yáng)光城未來(lái)新開發(fā)項(xiàng)目。伯恩物業(yè)管理面積超7000萬(wàn)平方米，是福建地區(qū)管理規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一。公司收購(gòu)伯恩物業(yè)有助于：（i）提升東部沿海地區(qū)的布局密度，有助于部署“萬(wàn)物云街道”?！叭f(wàn)物云街道”即老城街道改造，伯恩所重點(diǎn)布局的大本營(yíng)包含了福建省福州市的新舊城區(qū)。（ii）增加一二線城市的布局“濃度”，布局海西、華北、華東、西南、華中和華南全國(guó)6大區(qū)域板塊，40多個(gè)城市、400多個(gè)項(xiàng)目。(iii)為公司擴(kuò)充增值服務(wù)業(yè)態(tài)。本次收購(gòu)保留了伯恩的品牌，繼續(xù)為客戶提供住宅物業(yè)服務(wù)。作為大型綜合企業(yè)集團(tuán)，伯恩物業(yè)一直秉持多元化的發(fā)展路線，其商寫、醫(yī)院、學(xué)校、旅游景點(diǎn)等業(yè)務(wù)模塊也將加入到萬(wàn)物云相應(yīng)垂直業(yè)務(wù)板塊，逐步導(dǎo)入萬(wàn)物云質(zhì)量體系，使用萬(wàn)物云星塵系統(tǒng)及BPaaS服務(wù)，利用萬(wàn)物云生態(tài)平臺(tái)上的資源優(yōu)勢(shì)助力其加速發(fā)展。(iv)對(duì)價(jià)分兩階段交易，安全系數(shù)有保障。根據(jù)2021年6月11日雙方簽訂的投資框架協(xié)議，公司收購(gòu)伯爾尼物業(yè)全部股份的支付分為兩個(gè)階段，首個(gè)階段對(duì)價(jià)為人民幣16.13億元，于2021年9月18日結(jié)算，第二個(gè)階段對(duì)價(jià)乃參考2021年伯爾尼物業(yè)的經(jīng)審計(jì)利潤(rùn)凈額厘定。該對(duì)價(jià)安排乃經(jīng)雙方參考2021年伯爾尼物業(yè)的預(yù)期估值后公平磋商厘定，根據(jù)2021年伯爾尼物業(yè)的經(jīng)審計(jì)利潤(rùn)凈額結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。2、住管規(guī)模持續(xù)增加，社區(qū)增值服務(wù)利潤(rùn)穩(wěn)定2.1、關(guān)聯(lián)房企資源協(xié)同，基因復(fù)制積極外拓公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)提供住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)及其他社區(qū)增值服務(wù)。1）住宅管理規(guī)模增長(zhǎng)迅猛。截至2021年末，公司為2823個(gè)住宅物業(yè)提供住管服務(wù)，在管總建面達(dá)6.6億平方米，2019~2021年在管面積CAGR達(dá)23.8%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年萬(wàn)物云在管面積位列國(guó)內(nèi)第一。2）住管業(yè)務(wù)毛利率屬于行業(yè)平均水平，增長(zhǎng)空間廣闊。據(jù)公司招股書顯示，2019~2021年，萬(wàn)物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。根據(jù)中研物協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年42家上市物企的毛利率平均值為29.5%。2021年，碧桂園服務(wù)（06098.HK）、雅生活服務(wù)（03319.HK）、綠城服務(wù)（02869.HK）的毛利率分別約為30.7%、27.5%、18.5%。在規(guī)模物企中，萬(wàn)物云住管業(yè)務(wù)毛利率處在平均水平，增長(zhǎng)空間較大。公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入占2021總收入的55.5%，2021年社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)的毛利率下降2.9pct至15.8%，是受到了業(yè)務(wù)占比86.3%的住宅物業(yè)服務(wù)板塊的拖累，由2020年的15.0%下降至2021年的11.1%。住宅物業(yè)毛利率下降原因在于：i）2020年因享受社?；饻p免，2021年則不再享有這部分減免；ii）維護(hù)客戶關(guān)系方面的額外支出?；A(chǔ)物管服務(wù)：住宅物業(yè)服務(wù)主要包括就住宅物業(yè)向業(yè)主、業(yè)主協(xié)會(huì)或住戶提供的清潔服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、園藝服務(wù)及維修及維護(hù)服務(wù)。公司在住宅物業(yè)服務(wù)方面取得較高的收入增長(zhǎng)且在管建筑面積持續(xù)增加，尤其是來(lái)自獨(dú)立第三方的在管建筑面積。于2019年、2020年及2021年，公司的住宅物業(yè)服務(wù)收入分別為人民幣72.5億元、人民幣91.3億元及人民幣113.6億元，分別占公司總收入的52.1%、50.3%及47.9%。住宅物業(yè)服務(wù)收入有所增加，主要由于：(i)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致在管建筑面積增加，截至2019年、2020年及2021年末，公司的住宅社區(qū)的在管建筑面積分別為4.3億平方米、5.0億平方米及6.6億平方米，CAGR達(dá)23.8%。(ii)公司平均每月每平方米的飽和收入增加所推動(dòng)。于2019年、2020年及2021年，公司國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)費(fèi)分別約為3.06、3.08元、3.13元/平方米/月，在同行業(yè)中處于較高水平。關(guān)聯(lián)集團(tuán)公司穩(wěn)步擴(kuò)張為公司內(nèi)部輸送，成為筑底保障物管服務(wù)強(qiáng)勁內(nèi)生的穩(wěn)定壓艙石。萬(wàn)科集團(tuán)堅(jiān)持深耕一二線城市戰(zhàn)略，根據(jù)萬(wàn)科2021年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)介紹，萬(wàn)科2021年上半年新增投資金額92%位于一二線城市，為公司輸送規(guī)?？捎^。同時(shí)，萬(wàn)物云2021年一二線城市及香港占比達(dá)93.1%。高能級(jí)城市的物業(yè)費(fèi)存在提價(jià)邏輯，根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，一線城市物業(yè)費(fèi)是二線城市1.4倍，能級(jí)越高的城市能接受越高的物業(yè)費(fèi)。公司在中國(guó)管理及經(jīng)營(yíng)住宅物業(yè)多元化物業(yè)組合，按地區(qū)劃分，其最大的收入貢獻(xiàn)者來(lái)自華東和華南地區(qū)，于2019年、2020年及2021年分別占公司總收入的53.4%，52.8%及53.1%。按城市能級(jí)劃分，一二線城市及其占比于2019年、2020年、2021年分別占公司總收入的94.6%、94.2%、93.1%。積極外拓獨(dú)立第三方，保持高占比，2019~2021年維持在80%以上，是公司收入重要組成部分。公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)板塊項(xiàng)下的住宅物業(yè)服務(wù)收入大部分產(chǎn)生自萬(wàn)科集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)的物業(yè)，雖然這類物業(yè)占該板塊的住宅物業(yè)服務(wù)總收入的百分比有所下降。同時(shí)，獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)收入的貢獻(xiàn)在這幾年有所增加，脫離關(guān)聯(lián)方的占比增加，為公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。2.2、社區(qū)增值服務(wù)利潤(rùn)穩(wěn)定社區(qū)增值服務(wù)：居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)主要包括房屋銷售及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)及房屋再裝修及美居服務(wù)，其毛利率2019~2021年保持30%左右，隨著公司物業(yè)擴(kuò)張，公司于2021年9月開始合并伯恩物業(yè)的財(cái)務(wù)資料，并于2021年10月合并了陽(yáng)光智博財(cái)務(wù)資料，其中陽(yáng)光智博增值服務(wù)毛利率高達(dá)50.9%。通過收購(gòu)，擴(kuò)大了在中國(guó)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目組合及更加聚焦于現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)所在的城市，并使住宅和非住宅物業(yè)多樣化，管理物業(yè)數(shù)量及所服務(wù)的居民數(shù)量的增加，收入持續(xù)上行。居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)生的收入由2020年的人民幣9.5億元增至2021年的人民幣12.6億元，2021年同比上年增加32%。2020年社區(qū)增值部分營(yíng)收占比為5.2%，同比降低1.2pct，2021年占比5.3%，可預(yù)見社區(qū)增值服務(wù)占比較為穩(wěn)定，并逐步讓位于城市服務(wù)等賽道，與各大主流上市物管公司相比，萬(wàn)物云的社區(qū)增值服務(wù)占比較小，2021年僅為5.3%。2.3、非業(yè)主增值主打品牌化服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)：2019年的6.9億元降至2021年的5.4億元，主要由于停車位的存量減少，這與公司的業(yè)務(wù)策略相一致。其他社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)生的收入于2020年及2021年保持相對(duì)穩(wěn)定，分別為人民幣5.42億元及人民幣5.43億元。毛利率2021年較2020年提高21.8%。與各大主流上市物管公司相比，萬(wàn)物云的非業(yè)主增值服務(wù)占比較小，僅為2.3%。同時(shí)，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率為80.8%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率維持穩(wěn)定且在上市物企中處于較高水平。3、商業(yè)多維發(fā)展，城市空間高速發(fā)展3.1、商企服務(wù)外拓強(qiáng)勁，打造多元生態(tài)圈公司整合集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，打造多元商業(yè)生態(tài)圈。2021年公司商企和城市空間綜合服務(wù)市場(chǎng)收入達(dá)86.9億元，2019~2021年?duì)I收CAGA達(dá)42.3%。商企和城市空間綜合服務(wù)業(yè)務(wù)板塊項(xiàng)下最大的收入貢獻(xiàn)者源自華東地區(qū)及華南地區(qū)，于2019年、2020年及2021年占自商企和城市空間綜合服務(wù)業(yè)務(wù)所得總收入分別為61.2%、60.6%及60.0%。同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)板塊也堅(jiān)持深耕一二線城市戰(zhàn)略，2021年一二線城市及香港占比達(dá)95.4%。物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)，推行商企空間管理品牌“萬(wàn)物梁行”，進(jìn)一步整合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和優(yōu)化管理服務(wù)。其得益于不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。截至2021年12月31日，公司與超過900家企業(yè)及機(jī)構(gòu)客戶建立了關(guān)系，其中包括中國(guó)十大互聯(lián)網(wǎng)公司中的八家及中國(guó)十大金融服務(wù)公司中的七家。截至報(bào)告期末，公司來(lái)自物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)的收入大幅增加，分別為人民幣25.68億元、人民幣40.23億元及人民幣52.88億元，2019~2021年CAGR達(dá)43.5%。分別占2019年、2020年及2021年總收入的18.4%、22.2%及22.4%。商企和城市空間綜合服務(wù)于同年對(duì)收入的貢獻(xiàn)有所增加，主要由于i）公司和戴德梁行戰(zhàn)略合作成立的“萬(wàn)物梁行”具備品牌優(yōu)勢(shì)，截至2021年9月，萬(wàn)物梁行新拓展項(xiàng)目達(dá)到482個(gè)，其中，新簽約的500強(qiáng)和獨(dú)角獸大客戶有14個(gè)，共27個(gè)項(xiàng)目。截至目前，萬(wàn)物梁行業(yè)務(wù)已遍布全國(guó)140多個(gè)城市，服務(wù)項(xiàng)目超1900個(gè)，服務(wù)面積超1.1億平方米。ii）關(guān)聯(lián)方萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)中商業(yè)規(guī)模進(jìn)入國(guó)內(nèi)前十，為公司輸送規(guī)?？捎^，此外商管部分關(guān)聯(lián)方還輸送了“開發(fā)商增值服務(wù)”，2019~2021年，該板塊營(yíng)收占比商企服務(wù)分別為28.1%，22.4%，19.5%。開發(fā)商增值服務(wù)產(chǎn)生的收入隨著公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張持續(xù)增加。其主要包括案場(chǎng)服務(wù)、交付前支持服務(wù)及樓宇修繕服務(wù)。i）增值服務(wù)規(guī)模迅猛增長(zhǎng)，營(yíng)收上行，2021年?duì)I收達(dá)30.7億元；2019~2021年?duì)I收CAGA達(dá)34.5%。ii）毛利率逐年下降，主要?dú)w因于毛利率相對(duì)較低的樓宇修繕服務(wù)收入占比增加，2021年較2019年下降8.6%至19.5%。3.2、城市服務(wù)范圍擴(kuò)大，積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召公司積極響應(yīng)中國(guó)政府有關(guān)智慧城市的倡導(dǎo)，運(yùn)用前沿科技和創(chuàng)新管理解決方案，來(lái)增強(qiáng)城市空間運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，公司成立了CityUp，作為獨(dú)立的城市空間運(yùn)營(yíng)品牌，公司為客戶提供城市空間治理解決方案及城市空間整合運(yùn)營(yíng)服務(wù)。2019~2021年城市空間整合服務(wù)營(yíng)收CAGA達(dá)233.4%，其中2021年?duì)I收為3.4億元（同比+233%），占總收入1.4%，相較于2020年0.6%提升了0.7pct；2021年大幅增長(zhǎng)主要?dú)w因于項(xiàng)目數(shù)量增加及服務(wù)范圍擴(kuò)大。同時(shí)，公司堅(jiān)持全國(guó)布局，截至2021年末，城市空間業(yè)務(wù)輻射全國(guó)32個(gè)省的153個(gè)城市。2019~2021年，公司的公區(qū)運(yùn)維成本持續(xù)增加，主要由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致項(xiàng)目數(shù)量增加。其中公區(qū)運(yùn)維成本主要指：(i)在提供服務(wù)時(shí)產(chǎn)生的公用設(shè)施成本，尤其是與相關(guān)住宅、商企和城市空間項(xiàng)目有關(guān)的公共區(qū)域成本；(ii)與設(shè)備維修及維護(hù)以及公司進(jìn)行此類維護(hù)所用相關(guān)材料有關(guān)的成本。此外，公司為在管若干項(xiàng)目的設(shè)施進(jìn)行改進(jìn)，以提高客戶滿意度。4、數(shù)字化方案重塑營(yíng)業(yè)模式解決方案多樣化行業(yè)領(lǐng)先，利潤(rùn)空間潛力巨大。萬(wàn)物云數(shù)字化服務(wù)方案分為AIoT解決方案和BPaaS解決方案兩部分。物管行業(yè)作為典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，目前500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)平均人力成本占比超50%，數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求具備廣闊市場(chǎng)空間。目前物業(yè)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)參與玩家主要分兩類：專業(yè)的軟件服務(wù)提供商和物企龍頭公司。1）軟件服務(wù)提供商：主要參與的商家有明源云（專注于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條）和金蝶國(guó)際（主要是提供ERP服務(wù)），其中金蝶集團(tuán)旗下城市空間物業(yè)及資管SaaS服務(wù)商我家云在2021年底獲保利資本Pre-A輪融資。2）物企龍頭公司：包括萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)和龍湖智創(chuàng)服務(wù)等。以已經(jīng)上市的碧桂園服務(wù)為例，截至2021年底，其數(shù)字化平臺(tái)“天石云”已經(jīng)成功對(duì)外輸出共合作項(xiàng)目3277個(gè)，收費(fèi)管理面積3.77億平方米。從商業(yè)模式和內(nèi)容來(lái)看，軟件服務(wù)提供商優(yōu)勢(shì)在于技術(shù)類的積累，但是針對(duì)物企專業(yè)化服務(wù)相對(duì)欠缺；物企龍頭公司優(yōu)勢(shì)在于更能深層次了解需求，可以以自身經(jīng)驗(yàn)來(lái)反推不同階段物企智能化需求，制定相關(guān)產(chǎn)品服務(wù)，此外在獲客方面，龍頭公司也可以從戰(zhàn)略投資角度順利輸出自己的數(shù)字化解決方案。萬(wàn)物云大力發(fā)展數(shù)字化這塊，除了對(duì)外兜售解決方案盈利增收，還有一部分的優(yōu)勢(shì)在于促進(jìn)公司其他業(yè)務(wù)的開源節(jié)流：a）開源：從公司各項(xiàng)多元業(yè)務(wù)的開展和經(jīng)營(yíng)管控看，涉及人財(cái)稅、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、供應(yīng)商等各條線的業(yè)務(wù)協(xié)同，數(shù)字化可以助力新老業(yè)務(wù)的連接性與聚合性，在激活存量拓展多種增值運(yùn)營(yíng)服務(wù)的同時(shí)，也有助于擴(kuò)大業(yè)務(wù)觸角，豐富經(jīng)驗(yàn)收入，做到“有質(zhì)量”的規(guī)模高增。b）節(jié)流：對(duì)于存量的在管面積部分，無(wú)論是住管還是商管業(yè)態(tài)，從中短期看物業(yè)費(fèi)的上漲幅度抵消不了人力成本的上漲幅度，數(shù)字化手段可以將物企從勞動(dòng)密集型向技術(shù)服務(wù)密集型轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步降本提效。萬(wàn)物云AIoT和BPaaS解決方案板塊毛利率逐年增長(zhǎng)，2019~2021年毛利率分別為21.2%、24.6%、29.9%。相較于明源云和金蝶國(guó)際，2019~2021年的毛利率均高于60%，對(duì)比擁有更大規(guī)模的萬(wàn)物云，其數(shù)字化服務(wù)利潤(rùn)空間存在巨大的擴(kuò)張潛力。2019~2021年，AIoT解決方案占總收入5%、4.3%、5.1%，BPaaS解決方案占總收入0.8%、1.4%、2.7%，占比逐年增長(zhǎng)。搭建AIoT解決方案，升級(jí)物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)。AIoT解決方案：是指公司向開發(fā)商、業(yè)主及其他企業(yè)和機(jī)構(gòu)客戶提供的人工智能物聯(lián)網(wǎng)，是人工智能技術(shù)與物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的融合，以實(shí)現(xiàn)更高效的物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)，改善人機(jī)交互，加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理和分析，其覆蓋智能物業(yè)生命周期從初始工程設(shè)計(jì)、施工到交付后運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段。A