房地產(chǎn)價值評估理論

房地產(chǎn)價值評估理論一、房地產(chǎn)估價基本權(quán)意顧名思義，房地產(chǎn)估價能夠簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的構(gòu)成規(guī)律與估價原則，根據(jù)估價程序，運用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)歷所進行的評估。因而，理解房地產(chǎn)估價首先必須把握如下有關(guān)概念?！惨弧撤康禺a(chǎn)估價專業(yè)人員房地產(chǎn)估價專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，獲得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。1.基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，應(yīng)符合下列基本要求：〔1〕有扎實的房地產(chǎn)估價理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識?！?〕有豐富的房地產(chǎn)估價實務(wù)經(jīng)歷?！?〕具有較高的市場調(diào)查、推理判定技能?！?〕有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。2.注冊管理。為了到達上述要求，建設(shè)部根據(jù)（中華人民共和國房地產(chǎn)管理法）和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月公布了（房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法），自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，獲得（房地產(chǎn)估價師注冊證），才能從事房地產(chǎn)估價活動。未經(jīng)注冊的人員，不得以“房地產(chǎn)估價師〞的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了詳細(xì)規(guī)定。詳見本卷附錄。〔二〕估價目的估價目的就是評估房地產(chǎn)的動機，即評估所服務(wù)經(jīng)濟行為的詳細(xì)類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。估價目的不同，所采用的評估方法及詳細(xì)操作經(jīng)過也有所不同，導(dǎo)致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異?！踩彻纼r原則估價原則是指評估人員在估價經(jīng)過中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預(yù)測原則等。詳見本章第四節(jié)?！菜摹彻纼r程序一般而言，房地產(chǎn)估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的詳細(xì)程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)?！参濉彻纼r方法科學(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學(xué)的理論根據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。因而，房地產(chǎn)價格通常能夠從如下三個途徑來求?。?.參照類似房地產(chǎn)最近的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費用；3.根據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價值。由此構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：市場比擬法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、道路價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法本質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用處。每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。二、房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因而，估價對象也涉及到物權(quán)。根據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用處將評估對象劃分為寓居、商業(yè)、工業(yè)、其他用處房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等?！惨弧吃⒕臃康禺a(chǎn)寓居房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。寓居房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分把握寓居房地產(chǎn)的這一特點。1.寓居房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，根據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。〔1〕按檔次劃分：l〕普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際到達或能夠到達一定經(jīng)濟條件下的寓居水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅〔即經(jīng)濟適用房〕，此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備。現(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年公布的（城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）作為普通住宅評估的比擬尺度。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐步呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應(yīng)視其與新寓居標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?〕高級住宅。它是為知足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。3〕簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、構(gòu)造薄弱的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價〔扣除地價〕一般較低?！?〕按市場化程度劃分：1〕社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費的原則，為保障居民必要的寓居水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產(chǎn)的估價較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。2〕市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。2.住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價對象能夠分為：戶〔寓居單元〕、住宅單元、住宅樓、寓居小區(qū)等?！?〕寓居戶。寓居戶能夠是獨立的，獨院獨棟的，可以以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房寓居戶?！?〕住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯可劃分為單元?！?〕住宅樓。住宅樓由多戶或多個寓居單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。〔4〕寓居小區(qū)。寓居小區(qū)是由多棟住宅〔低層、多層、中高層和高層〕為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。3.住宅的價格構(gòu)成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導(dǎo)價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)經(jīng)過中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)造的剩余價值構(gòu)成；后者由成本價格與不完全成本價格構(gòu)成。我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因而，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素之外，主要有下面一些因素：〔1〕建筑構(gòu)造、類型和等級；〔2〕裝修；〔3〕設(shè)施與設(shè)備；〔4〕質(zhì)量；〔5〕朝向；〔6〕樓層；〔7〕地段；〔8〕環(huán)境；〔9〕住宅樓的公用面積數(shù)；〔10〕交易時間；〔11〕交易情況。在估價時，應(yīng)十分注意以上資料的調(diào)查與收集。為了愈加科學(xué)合理地對住宅進行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項因素對價值的影響程度進行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比擬修正。5.寓居房地產(chǎn)的估價方法。新建寓居房地產(chǎn)、舊有寓居房地產(chǎn)和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異?！?〕新建寓居房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比擬法進行綜合評估。估價剛剛建成或在建的寓居房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建寓居房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進行整體性比擬評估。最后對成本法與市場比擬法的估價結(jié)果進行比擬分析、綜合得出最終結(jié)論?！?〕評估舊有寓居房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比擬法和基準(zhǔn)地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比擬法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進行分析，綜合得出最終結(jié)論?！?〕拆遷寓居房屋的補償價格。在城市建設(shè)和舊城改造經(jīng)過中，估價人員經(jīng)常會碰到擬拆除房屋的作價補償問題。應(yīng)根據(jù)（城市房屋拆遷管理條例）的規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~根據(jù)所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算?！捕成虡I(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)包括商店〔商場、購物中心、商鋪和市場等〕、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館〔娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等〕。1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點?！瞝〕收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主本人經(jīng)營，有的是出租給別人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營?！?〕經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容〔或者講不同的用處〕一般會有不同的收益率，假如用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的復(fù)原利率〔或稱資本化率〕。〔3〕轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主經(jīng)常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因而，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。〔4〕裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值必須單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因而在估價時應(yīng)充分注意。2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素?！瞝〕地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定?！?〕交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔及公交線路聯(lián)合的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經(jīng)營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。3.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素?！?〕臨街狀況。一般來講，臨街面越寬越好。假如幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。〔2〕內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因而，要求內(nèi)部空間能夠靈敏地間隔?！?〕樓層。一般來講，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但假如有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小?！?〕面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積?！?〕凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過適宜的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。〔6〕儲存空間?！?〕裝修和構(gòu)造構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差異。此外，建筑構(gòu)造構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差異?！?〕轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資〔承租〕商業(yè)房地產(chǎn)的靈敏性，進而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值?！?〕使用年限和折舊情況。4.商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體如今它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比擬頻繁，十分是小型商用，因而，較易獲得比擬案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比擬法也是一種常用方法。對于將要轉(zhuǎn)變用處的商業(yè)房地產(chǎn)，有時可以用成本法作為輔助評估方法?！踩彻I(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1.工業(yè)房地產(chǎn)的特點。〔l〕涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即便生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求可以能截然不同。因而，進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。〔2〕非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價差異大?！?〕受腐蝕的可能性大。廠房經(jīng)常會遭到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與遭到腐蝕的嚴(yán)重程度。2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素?！?〕交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因而，必須有便捷的交通條件。假如鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道〔或海岸〕且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。〔2〕基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依靠較強，當(dāng)?shù)氐碾娏┙o情況，生產(chǎn)用水能否知足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素?！?〕地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。3.對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。〔5〕用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法知足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝經(jīng)常要求不同的用地形狀及地勢?！?〕地質(zhì)和水文條件?！?〕房地產(chǎn)用處。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用處以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性?！?〕廠房面積、構(gòu)造、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物〔廠房〕的修建同時進行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基座連為一體。4.工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，十分是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比擬法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，能夠考慮采用市場比擬法。假如能夠從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則能夠考慮采用收益法估價。但一般來講難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格確實定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、構(gòu)造、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。〔四〕其他用處房地產(chǎn)其他用處房地產(chǎn)指用于除上述寓居、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。1.其他用處房地產(chǎn)及其估價的特點?！?〕特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用處房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因而，需要估價人員有構(gòu)筑物造價方面的知識?！?〕用處對價值影響較大。其他用處房地產(chǎn)往往有比擬固定的用處，假如其用處能夠轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價；假如其用處改變遭到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會遭到相應(yīng)的影響?！?〕估價對經(jīng)歷和知識要求高。其他用處房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)歷和案例也少，因而，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)歷并能靈敏運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只要這樣，才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用處房地產(chǎn)的價格。2.其他用處房地產(chǎn)估價的主要方法。其他用處的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比擬法估價。由于其他用處房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。通常，其他用處房地產(chǎn)的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋〔或構(gòu)筑物〕的重置成本資料的情況下，只能參照預(yù)算定額等資料詳細(xì)計算?！参濉惩恋赝恋毓纼r包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實際評估中，經(jīng)常碰到的是宗地估價。1.土地的分類。根據(jù)估價的需要，一宗土地可按用處分為寓居、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)把握如下內(nèi)容?！瞝〕坐落位置；〔2〕面積大??；〔3〕形狀；〔4〕周圍環(huán)境；〔5〕土地權(quán)利狀況；〔6〕土地利用現(xiàn)狀；〔7〕規(guī)劃設(shè)計要求；〔8〕生熟地程度；〔9〕地質(zhì)、水文和氣象條件；〔10〕其他。三、房地產(chǎn)估價的特點由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比擬復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有很多特點，其中比擬典型的特點如下：〔一〕房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。固然房地產(chǎn)價格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比擬復(fù)雜，難以準(zhǔn)確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價格構(gòu)成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的平衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上，又構(gòu)成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r方法及評估步驟，使房地產(chǎn)估價有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價經(jīng)過中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、構(gòu)造、低預(yù)算、法律，以及宏觀經(jīng)濟等有關(guān)理論和知識。因而，房地產(chǎn)估價固然從現(xiàn)象上來看，是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的揣測與判定，但究其本質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學(xué)性?！捕撤康禺a(chǎn)估價的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。由于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體如今如下幾個方面：1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)歷。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù)，估價人員必須具備豐富的經(jīng)歷，才能作出準(zhǔn)確合理的判定。準(zhǔn)確、完好地了解和把握估價對象離不開估價人員的經(jīng)歷。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來講，土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響；建筑物的構(gòu)造、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數(shù)值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格；另外，對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。準(zhǔn)確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)歷。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)歷。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時，還有很多詳細(xì)問題及參數(shù)需要估價師解決和確定，如運用市場比擬法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等，其修正系數(shù)確實定在一定程度上是估價人員根據(jù)其經(jīng)歷所作出的主觀判定；運用收益復(fù)原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率確實定以及復(fù)原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額確實定也必須具備豐富的經(jīng)歷。2.房地產(chǎn)估價需要很強的推理與判定能力。豐富的估價經(jīng)歷是順利評估的前提，在經(jīng)歷基礎(chǔ)上所構(gòu)成的推理判定能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價經(jīng)過中，推理判定能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識，有時會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下構(gòu)成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判定能力；房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的分析往往難以獲得特別準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)歷數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所構(gòu)成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判定能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判定。3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體如