在水一方家園房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

在水一方家園”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在水一方家園”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告---數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到77.5%接受調(diào)查居民的理想的樓型：樓型6層以下7-9層高層其它所選人數(shù)12272912所占百分率%1533.7536.2515■6層以下-I7-9層高層其它數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和7-9層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。7?接受調(diào)查居民所能接收的價(jià)位:價(jià)位2-3千3-4千4-5千5-6千6千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%33.752522.512.56.25所選人數(shù)6%25%H2-3千13-4千廠4-5千一5-6千匚6千以上數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在 2000-4000元/平方米之間的占多數(shù)，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受2000-4000元/平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受5000元/平方米以

上的消費(fèi)者不多。接受調(diào)查居民的理想的戶型:戶型一室一廳二室一廳室廳三室一廳室廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645所占百分率%3.758.752528.75157.556.25數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是8.75%、25%、15%，選擇四室兩廳的人占7.5%。接受調(diào)查居民的希望面積：面積川50以下51-8081-100101-130131-150150以上所選人數(shù)362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75數(shù)據(jù)分析：選擇81-100、101-130、131-150的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、35%和18.75%，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇

的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。接受調(diào)查居民購(gòu)房考慮的關(guān)鍵因素（多選）關(guān)注因素位置價(jià)格父通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實(shí)力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià)格12.5%、位置7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢(shì)實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有7.5%和5%。接受調(diào)查居民購(gòu)房要求的配套設(shè)施 ：

選擇設(shè)施購(gòu)物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占22.5%和18.75%。而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%2528.7546.25旦一次性付款□分期付款」按揭付款數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是28.75%和25%。接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)裝修的要求:數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對(duì)象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%和32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有22.5%。接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)車位的要求：

要求情況不需要8萬元/個(gè)10萬元/個(gè)12萬元/個(gè)所選人數(shù)1047158所占百分率%12.558.7518.7510數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買車位，在選擇需要車位的87.5%的人中，有58.75%認(rèn)為8萬元/個(gè)的價(jià)格是比較合理的，18.75%的人選擇10萬元/個(gè)，只有10%的人選擇12萬元/個(gè)車位的價(jià)格是合理的。接受調(diào)查居民購(gòu)房的主要信息來源：電視報(bào)紙電臺(tái)房交會(huì)房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)中介機(jī)構(gòu)已購(gòu)房親友其/、它所選人數(shù)15135465106106所占百分率18.7516.256.2557.56.2512.57.512.57.5%數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購(gòu)房的信息來源方面， 電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。需求分析結(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾， 湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有77.5%的人家庭人口在2-4人之間；打算在五年內(nèi)買房的占93.75%，三年內(nèi)買房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000元以上，月收入4500元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近買房； 相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房， 占77.5%；70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受3000元/平方米的價(jià)格，而能夠接受 4000元/平方米價(jià)格的只有22.5%;更多的人比較喜歡大的房子，有 88.75%的人選擇80平方米以上，62.5%的人選擇100平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占28.75%和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有11.25%;被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、 位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對(duì)小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購(gòu)物與醫(yī)療設(shè)施， 人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購(gòu)買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 87.5%的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8萬元/個(gè)車位的價(jià)格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面的到有關(guān)的購(gòu)房信息。233供給狀況湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，至U2010年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積40平方米，2008年的人均建筑面積為35.57平方米，以此推算，2009年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約37.68平方米。依據(jù)湖州市城區(qū)當(dāng)前人口108萬計(jì)算：2009年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積( 37.68-35.57)X108=227.88萬平方米。而湖東區(qū)域目前幾個(gè)樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了58萬川，約占2009年總需求量的四分之一。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市 2009年商品房供應(yīng)量約為328萬川。同時(shí)考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計(jì)的二手房市場(chǎng)的供給情況，總的來說，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體， 我們認(rèn)為湖州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。 但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展， 未來湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业?。?duì)于嚴(yán)重的供大于求的問題。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時(shí)，開發(fā)商選擇 SP促銷活動(dòng)，希望能通過有效的方式最快地解決自家的問題，只是一個(gè)明智之舉。綜合數(shù)據(jù)來看，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。從長(zhǎng)期來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。以下是收集的與本項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 ：1.獸王*城市之心基本信息：商鋪開發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：仁皇山年新區(qū)3號(hào)地塊詳細(xì)信息：建筑類型：多層、電梯公禺、聯(lián)排、單身公禺、戶型面積：40-260平方米建筑面積：約180000平方米樓盤價(jià)格：多層起價(jià)3330元/平方米，均價(jià)4000元/平方米、電梯公寓起價(jià)3500元/平方米，均價(jià)4000元/平方米，排屋起價(jià)5400元/平方米2.天盛花園基本信息:開發(fā)商：湖州泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：仁皇山新區(qū)詳細(xì)信息：建筑類型：多層、高層、小高層、排屋戶型面積：90-250平方米建筑面積:209463平方米3?中義凱萊國(guó)際3?中義凱萊國(guó)際銷售狀態(tài)：在售建筑類別：多層裝修狀況：毛坯城市/區(qū)縣：湖州/鳳凰開發(fā)區(qū)容積率：1.55綠化率：35%4?江南華苑4?江南華苑占地面積：120000平方米建筑面積：193000平方米開盤時(shí)間：2008-04-19交房時(shí)間：2009-12-31基本信息：開發(fā)商：湖州廣際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以北樓盤位置：湖州市體育場(chǎng)路東側(cè)、陵陽路以北建筑類型：高層、小高層平方米）5?平方米）5?美欣達(dá)*清麗家園公司6.金色地中海戶型面積：88-140平方米（單身公寓25-47建筑面積：56947平方米基本信息：開發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限樓盤位置：西至鳳凰路、東北接輕紡路、東于湖州電力局辦公室和富麗家園二期接壤、南側(cè)與嘉欣金世紀(jì)廣場(chǎng)相連詳細(xì)信息：建筑類型：多層、高層、小高層戶型面積：?jiǎn)紊砉?4平方米，多層90-133平方米，小高層、高層120-140平方米建筑面積：15237平方米（土地建筑面積117115平方米，其他建筑面積35259平方米）樓盤價(jià)格：未定基本信息：開發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：仁皇山新區(qū)建筑類型：別墅、多層建筑面積：27萬平米2.4SWOT分析241項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(Strengths)地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全在水一方”家園社區(qū)，位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山，南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需15分鐘車程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅 30米之遙，抵達(dá)市民廣場(chǎng)僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。建筑總面積約6萬平方米，是個(gè)典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。環(huán)繞在水一方家園”四周的百年名校愛山小學(xué)、湖州中學(xué)、湖州一中、湖州電力學(xué)校、信息工程學(xué)院、湖州藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)校等，豐富的教育資源為業(yè)主子女受教育提供了便利； 緊鄰市政府，14萬平米的市民廣場(chǎng)生態(tài)公園和 8萬平米的湖州歷史名人文化園、劇院、圖書館、音樂廳、博物館、少年宮等公共配套更為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受； 東北邊的體育館和網(wǎng)球中心是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處；香火旺盛的法華寺，晨鐘暮鼓的鐘聲穿過弁山裊裊傳來，別是一番人間煙火?？萍脊?jié)能在水一方家園”擁有5個(gè)區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是湖州市第一個(gè)經(jīng)政府批準(zhǔn)的生態(tài)小區(qū)； 第一個(gè)太陽能與建筑一體化的示范小區(qū)；第一個(gè)用太陽能發(fā)電使用公用樓道燈的小區(qū)；第一個(gè)采用太陽能氣源熱泵中央熱水系統(tǒng)為業(yè)主 24小時(shí)家庭用水酒店化”集中提供生活熱水的小區(qū)；整個(gè)小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、主墻體控溫細(xì)致周到，全方位太陽能采集為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。獨(dú)為小區(qū)開發(fā)的藍(lán)天陽光太陽能采集系統(tǒng)，領(lǐng)先科技。平板太陽能集熱、IC卡淋浴流量控制系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)、太陽能光伏供電。即使三天陰雨無電，依然可享受熱水與樓道、社區(qū)布景燈帶來的舒適。藍(lán)天陽光太陽能采集系統(tǒng)由浙江天藍(lán)太陽能科技有限公司開發(fā)設(shè)計(jì)，該公司注冊(cè)資本 1.5億元，依托上海交通大學(xué)等著名高校的太陽能科研平臺(tái)， 匯聚以資深太陽能專家和海外留學(xué)生為主體的核心團(tuán)隊(duì)，致力于太陽能光伏和光熱技術(shù)的推廣應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無極限完美演繹建筑的和諧， 滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。極短進(jìn)深、超大面寬的平面功能設(shè)計(jì)；雙層中空玻璃與實(shí)墻、凸窗和陽臺(tái)錯(cuò)落有致，形成富有韻律的虛實(shí)對(duì)比；臥室、客廳、廚房、浴室的通明設(shè)計(jì)，每戶至少一個(gè)衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)， 完美的社區(qū)配套，鑄造了在水一方家園”無與倫比的尊貴身份和無法復(fù)制的價(jià)值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多在湖投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。設(shè)計(jì)規(guī)劃獨(dú)特在水一方家園”的設(shè)計(jì)規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈 ”相和諧的設(shè)計(jì)理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以江南的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型生態(tài)園林社區(qū)。以 詩(shī)意棲居”為園林景觀的靈魂，創(chuàng)造了60%的視野綠地率，沿河約38畝綠地，保留近千米原生態(tài)沿河濕地及原生態(tài)河流達(dá)半公頃以上， 三面活水加上取自自然的園林構(gòu)筑體系，極度寬敞的小區(qū)級(jí)道路、組團(tuán)級(jí)道路及宅前道路，流暢有序，深入三個(gè)綠島以及中心景觀帶和沿河水系景觀鏈，置身閑庭信步的都市后花園當(dāng)中呼吸著曠野的氣息，倍感清麗自然。242項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weaknesses)地處郊區(qū)，商場(chǎng)還未能完善，給居民的購(gòu)物可能帶來不便。2.4.3項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)(Opportunities)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展， 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，日前，湖州市出臺(tái)了《湖州市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見（試行） 》。這是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，在執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實(shí)際而作出的房產(chǎn) 新政”。新政策將降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、延長(zhǎng)公積金貸款期限、實(shí)行商品住房契稅補(bǔ)貼和存量房交易稅收補(bǔ)貼等作為促進(jìn)居民合理的住房消費(fèi)的重要舉措。與此同時(shí)，新政允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。 新政策的出臺(tái)將會(huì)給湖州的消費(fèi)者帶來極大的利益，屆時(shí)湖州房地產(chǎn)將會(huì)出先嶄新的一面。244項(xiàng)目面臨的威脅（Threats）全球經(jīng)濟(jì)的影響：2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)影響產(chǎn)品的開發(fā)前景同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：已有相同住宅小區(qū)的開發(fā)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。2.5項(xiàng)目的市場(chǎng)定位在水一方家園”擁有5個(gè)區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是湖州市第一個(gè)經(jīng)政府批準(zhǔn)的生態(tài)小區(qū)； 是湖州市第一個(gè)太陽能與建筑一體化的示范小區(qū)； 是第一個(gè)用太陽能發(fā)電使用公用樓道燈的小區(qū)；是湖州市第一個(gè)采用太陽能氣源熱泵中央熱水系統(tǒng)為業(yè)主24小時(shí)家庭用水酒店化”集中提供生活熱水的小區(qū)；整個(gè)小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、主墻體控溫細(xì)致周到，全方位太陽能采集為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。該項(xiàng)目節(jié)能特點(diǎn)突出，是喜歡生態(tài)住宅小區(qū)的消費(fèi)者最好的選擇。3項(xiàng)目建設(shè)條件3.1項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于湖州市仁皇山新區(qū)， 占地面積為3.7萬平方米。3.2項(xiàng)目建設(shè)自然條件氣溫：年平均氣溫12.2?17.3C風(fēng)：風(fēng)向季節(jié)變化明顯，冬半年盛行西北風(fēng)，夏半年盛行東南風(fēng)，三月和九月是季風(fēng)轉(zhuǎn)換的過渡時(shí)期，一般以東北和東風(fēng)為主。年平均風(fēng)速1.7?3.2米/秒日照：年日照時(shí)數(shù)1613?2430小時(shí)濕度：年平均相對(duì)濕度在 80%以上霜期：無霜期224?246天氣壓：年平均水氣壓16.8hPa降水：年降水量761?1780毫米降雪：年最大積雪深度 31cm3.3市政配套條件項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)， 具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。 市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)遵循綠色生態(tài)家園”的社區(qū)定位，充分利用基地周邊水體環(huán)境，營(yíng)造臨河居住區(qū)景觀特色。以滿足居民的使用功能為前提， 達(dá)到整體環(huán)境的經(jīng)濟(jì)，使用，美觀”真正貫徹尊敬自然”的設(shè)計(jì)理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。4.2總平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目由27幢住宅組成，共分為3個(gè)區(qū)域。其中主干道以北區(qū)域由6幢高層住宅（11+1F）組成高層區(qū)，建筑總面積24827.1平方米（含閣樓面積）；東南部臨德清路由10幢多層住宅（5F）組成多層區(qū)，建筑面積20333.7平方米；西南部臨河田小幢雙拼，聯(lián)體住宅（3F）組成低層區(qū)建筑，建筑面積 8011.9平方米。小區(qū)在主入口設(shè)中心綠地，在中部設(shè)南北向生態(tài)綠帶，融合小區(qū)內(nèi)外綠地景觀。小區(qū)在主入口1#,7#樓設(shè)商業(yè)，物業(yè)用房，在10#，8#樓設(shè)半地下車庫(kù)。

4.3建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)a.1-6#為11層小高層，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。b.7-16#樓為多層住宅，其中7，8，10#樓為框架結(jié)構(gòu)，其余為磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。

c.17-27#樓為三層住宅，均為框架結(jié)構(gòu)4.4經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo):項(xiàng) 目單位數(shù)值總占地面積公頃6.32035凈用地面積公頃3.742總建筑面積平方米54828.8住宅建筑面積平方米52904.3

其/、高層建筑面積平方米24827.1多層建筑面積平方米20333.7聯(lián)排建筑面積平方米8011.9中沿街商鋪建筑面積平方米1160.0管理用房平方米496.0建筑基底面積平方米12220.1容積率1.46建筑密度%32.7綠地率%37.3總戶數(shù)戶550總居住人口人1760地上機(jī)動(dòng)車庫(kù)位輛71地上機(jī)動(dòng)車泊位輛56地下機(jī)動(dòng)車泊位輛87地下室建筑面積平方米2788.65項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項(xiàng)目投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時(shí)進(jìn)行施工以盡快地實(shí)現(xiàn)收益。項(xiàng)目具體的施工建設(shè)進(jìn)度的，安排如下表：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表*季一-季二￡第度季三空第度季四空笫度李一￡第度李二“第度季三2第度季四盧第度季一“第度<工期Q前欝223基礎(chǔ)工程心1■-4*3工體「主疹+■414344與備那設(shè)斯<444工K—室程23一443446項(xiàng)目的銷售方案策劃6.1房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略（Place）目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中， 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷、委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、房地產(chǎn)超市等。6.1.1總體廣告策略：對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分來說， 應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既現(xiàn)代又不張揚(yáng)，既寧?kù)o又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。而對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè)湖州新的休閑購(gòu)物中心的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)和與其他同類型的物業(yè)的不同之處。同時(shí)項(xiàng)目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細(xì)致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)部分來說，應(yīng)當(dāng)積極的營(yíng)造城市新的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，宣傳新的城市商圈，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)、區(qū)位以及營(yíng)造的理念等，爭(zhēng)取眼球的關(guān)注，形成積極的商業(yè)氛圍。6.1.2分期廣告策略：引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息通過做在水一方家園”的形象，轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤的視線，形成公眾對(duì)小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是預(yù)售， 對(duì)老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷售， 以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。公開強(qiáng)銷期：廣告原則是給感覺因在水一方家園”是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴(kuò)大訴求面，塑造項(xiàng)目的文化品位，項(xiàng)目的特點(diǎn)，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。銷售沖刺期：根據(jù)銷售進(jìn)度、市場(chǎng)狀況及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，確定屆時(shí)的廣告策略。6.1.3企業(yè)直接推銷企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的 1.5%?3.0%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。 由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。 所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。6.1.4委托代理推銷委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。 委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。6.1.5網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上， 目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道； 同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬， 為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。6.1.6房地產(chǎn)超市營(yíng)銷房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江、上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念、方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。6.1.7項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議：樓盤展示印發(fā)宣傳品發(fā)送售樓書現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵樓盤推出慶典儀式現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房組織客戶視察建筑項(xiàng)目工程工地網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷給予購(gòu)房者一定的實(shí)物或者現(xiàn)金的折扣6.2房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略(Promotion)房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。通過這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購(gòu)買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。621廣告廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型： （1）印刷廣告。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍， 這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一。報(bào)刊、雜志、有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（2）視聽廣告。利用電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺(tái)、廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告； （4）現(xiàn)場(chǎng)廣告。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況； （5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。6.2.2營(yíng)業(yè)推廣營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)， 向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)， 在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購(gòu)儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。6.3銷售期營(yíng)銷計(jì)劃銷售準(zhǔn)備期(2010.7-2010.8):所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、 工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。包括現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵的制作、電視時(shí)段的預(yù)約、報(bào)紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、 廣播相關(guān)時(shí)段節(jié)目的預(yù)約等。引導(dǎo)試銷期(2010.9-2010.10):以報(bào)紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣播廣告為輔，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的時(shí)間以及做先期的形象宣傳。邀請(qǐng)報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布相關(guān)新聞，重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目的專業(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計(jì)做重點(diǎn)宣傳，配合硬性廣告形象宣傳。針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊(cè)以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施。633公開銷售期(2010.11-2010.12):以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場(chǎng)地廣告來形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)， 增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次。在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時(shí)宣傳銷售情況，并形成一種新聞熱點(diǎn)。適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性。定期組織已購(gòu)房的客戶參觀建筑工地。定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，及時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。6.3.4銷售沖刺期(2011.1-2011.3):根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況， 對(duì)廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主的廣告攻勢(shì)，并對(duì)已購(gòu)買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。

6.4營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析6.4.1平面媒體《湖州晚報(bào)》在湖州市存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標(biāo)消費(fèi)群體。使用《湖州晚報(bào)》作為廣告媒體主要是因?yàn)槠涓采w面之廣，能夠接觸到大量的目標(biāo)消費(fèi)群體。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報(bào)紙，而這其中又以《湖州晚報(bào)報(bào)》居多。利用《湖州晚報(bào)》發(fā)布本項(xiàng)目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認(rèn)可。642電視媒體湖州電視臺(tái)643戶外媒體廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場(chǎng)大屏幕展示，自身建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示。6.4.4其它媒體通過最新的電腦視覺建立售樓中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項(xiàng)目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過最新的電腦視覺技術(shù)介紹項(xiàng)目并就顧客關(guān)心的問題進(jìn)行解答。6.5銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位（采用市場(chǎng)法）市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較， 對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整， 以次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。可比案例:案例項(xiàng)目名稱項(xiàng)目所處位置交易記錄日期均價(jià)（元/平方米）A獸王*城市之心仁皇山年新區(qū)3號(hào)地塊2008-10-254200元/平方米B天盛花園仁皇山新區(qū)龍王山路2008-11-195600元/平方米C中義凱萊國(guó)際龍王山路1333號(hào)2008-10-185300元/平方米D江南華苑湖州市體育場(chǎng)路東側(cè)、陵陽路以北2008-12-44900元/平方米E美欣達(dá)*清麗家園鳳凰路999號(hào)2008-11-165100元/平方米

可比案例的價(jià)格的調(diào)整:房地產(chǎn)狀況權(quán)重獸王*城市之心天盛花園中義凱萊國(guó)際江南華苑美欣達(dá)*清麗家園繁華程度0.29696969898交通便捷程度0.29696969798臨路狀況0.159898989898環(huán)境景觀0.19898989898平面格局0.19896989696裝修程度0.259898979895綜合197.339797.1797.597.17注：由于可比案例交易情況正常，因此調(diào)整系數(shù)取 1。同時(shí)由于最近政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策的出臺(tái)以及基于湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的均價(jià)并不十分高的情況和保守估計(jì)的考慮，交易的時(shí)間系數(shù)并不調(diào)整。因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)估價(jià)情況是：均價(jià)4880元/平方米。7項(xiàng)目總投資估算7.1估算依據(jù)和原則依據(jù)：項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料通過有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)湖州市建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定國(guó)家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)原則：穩(wěn)健原則前瞻性原則7.2總投資估算序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位單價(jià)（元）或費(fèi)率合計(jì)（萬元）1土地萬元1100.00

費(fèi)用1.1征地費(fèi)用萬元230.001.2土地契稅3466.67萬元3%104.002前期工程費(fèi)31750.00M280254.003建筑安裝工程M2814.003.1土建12133.33M215001820.003.2水電消安裝22250.00M2200445.003.3地下室工程1379.31M22900400.003.4地下室通風(fēng)工程28750.00M280230.003.5設(shè)備工程萬元520.00變配電設(shè)備8000.00KVA1000800.00發(fā)電機(jī)組500.00KW150075.00電梯6臺(tái)45萬270.00智能化及弱電162500.00萬元801300.004基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)萬元514.004.1景觀綠化15000.00M2100150.004.2其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)36363.63萬元110400.00

5其他費(fèi)用11428.57萬元3.5%400.006建設(shè)管理費(fèi)2000.00萬元3%60.007部門規(guī)費(fèi)萬元50.007.1市政配套費(fèi)5000.00萬元10050.007.3其他部門規(guī)費(fèi)20000.00萬元2550.008財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元80.009售用銷費(fèi)10000.00萬元1%100.0010預(yù)備費(fèi)8700.00萬元3%261.00總投資13673.007.3總投資資金來源項(xiàng)目總投資的資金來源主要有三部分，即項(xiàng)目的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款。 其中項(xiàng)目的資本金為0.9億,長(zhǎng)期借款2156.8萬元，銷售收入投入2516.2萬元。8項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1財(cái)務(wù)效益假設(shè)項(xiàng)目銷售總收入為25394萬元，開發(fā)成本13673萬元，營(yíng)業(yè)稅（5%）1269.7萬元，所得稅（33%）3448.9萬元，利潤(rùn)總額10451.3萬元，稅后利潤(rùn)7002.4萬元。8.2贏利能力分析在本報(bào)告中，項(xiàng)目的全部資金現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)最能夠反映出本項(xiàng)目的贏利能力。分析表明項(xiàng)目有較好的贏利能力?？紤]到資金的成本以及通貨膨脹等相關(guān)的因素， 最后確認(rèn)的基準(zhǔn)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.69%（年），折算成季度即項(xiàng)目的計(jì)算期的內(nèi)部收益率為3.99%。年份123456凈現(xiàn)金流量-3800-350028006800550260取年折現(xiàn)率=12%時(shí)FNPV=-3800/(1+12%)-3500心+12%)2+2800心+12%)3+6800心+12%)4+550心+12%)5+260心+12%)6=575.38>0取年折現(xiàn)率=18%時(shí)FNPV=-3800/(1+18%)-3500心+18%)2+2800 /(1+18%)3+6800心+18%)45 6+550心+18%)5+260心+18%)6=-185.75<0取年折現(xiàn)率=16%時(shí)FNPV=-3800/(1+16%)-3500心+16%)2+2800 /(1+16%)3+6800心+16%)4+550心+16%)5+260心+16%)6=41.18>0FIRR=16%+?!1.18?X(18%-16%) -(?41.18?+?-185.75?)=16.00363%折算成季度即項(xiàng)目的計(jì)算期的內(nèi)部收益率為 3.99%。8.2.1全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)：3.99%(季度)，16.00363%(年)基準(zhǔn)收益率：2.87%動(dòng)態(tài)投資回收期(DPP)=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1)+(上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值)根據(jù)上表可計(jì)算：年折現(xiàn)率=12%1、 計(jì)算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年=-3800/(1+12%)=-3392.86第2年=-3500/(1+12%)2=-2790.18第3年=1993.02;第4年=4321.58;第5年=312.09;第6年=131.732、 計(jì)算累計(jì)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年末=-3392.86;第2年末=-6183.04;第3年末=-4190.02;第4年末=131.563、 求DPPDPP=4-1+24190.0274321.58=3.97年8.3不確定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)如同多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一樣，主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和建造成本的控制， 而這些風(fēng)險(xiǎn)因素又會(huì)受到來自政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的變化的影響。同時(shí)由于貸款的資金成本的問題也會(huì)影響到自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)， 因而需要項(xiàng)目的開發(fā)商進(jìn)行認(rèn)真的考慮。8.3.1盈虧平衡分析單位產(chǎn)品售價(jià)=建筑面積*均價(jià)=52904*4800=25394萬元BEPq=(9000+2156.8)/(25394-6000-9)=57.55%本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)是57.55%，即項(xiàng)目的銷售收入達(dá)到計(jì)劃銷售收入的57.55%時(shí)，項(xiàng)目能保持盈虧平衡。8.3.2敏感性分析考慮到項(xiàng)目事實(shí)過程中未知因素的變化， 本報(bào)告就項(xiàng)目建設(shè)投資與銷售收入在0%，+5%，-5%；+10%，-10%；+15%，-15%之間變化時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。單位：萬元敏感性分析項(xiàng)目開發(fā)成本銷售收入銷售稅金息稅前利潤(rùn)稅后凈利潤(rùn)利潤(rùn)總額(已扣禾息)基本方案136730253941269.7117217002.410451.30銷-15136730215841079.246094.925742.05015.675售%954單-10136730228541142.736680.976092.15538.24價(jià)%660000000

10%136730279331396.6716761.07912.615364.3643415%136730292031460.1517347.08262.715886.9215865建-15116220.253941269.713830.76162.012751.53設(shè)%50845投-10123057253941269.714416.86512.113274.1資%036000000010%150403253941269.79025.177492.67628.50415%157239.253941269.79611.227842.78151.0655068.4經(jīng)濟(jì)效益測(cè)估綜合從財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)效益好。投產(chǎn)后可獲得較好的利潤(rùn)，利潤(rùn)總額為 10451.3萬元。上繳所得稅3448.9萬元。項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為7002.4萬元。9項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明， 本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部