【成功案例】店鋪轉(zhuǎn)讓未經(jīng)房東同意 無權(quán)處分應(yīng)返還轉(zhuǎn)讓款

店鋪轉(zhuǎn)讓經(jīng)房東同意權(quán)處分應(yīng)返轉(zhuǎn)讓款案情簡2013923日，陳某與趙某簽訂《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方約定趙某取得房東同意將其位于某路號的店鋪（原為茶飲店鋪）轉(zhuǎn)讓給陳某使用，使用面積20方米，陳某同等享有趙某在原有房屋租賃合同中享有的權(quán)利和義務(wù)。雙方在協(xié)議第三條中約定房東與趙某已簽訂租賃合同，租期至2013年月4止租金5萬元一年交一次于約定日期提前1個月交至房東，店鋪轉(zhuǎn)讓給陳某后某同意代替趙某向房東履行原有店鋪?zhàn)赓U合同中所規(guī)定的條款且定期交納租金及該合同所約定的應(yīng)由趙某交納的水電費(fèi)及其他各項(xiàng)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓后店鋪現(xiàn)有的裝修、裝飾及其他所有設(shè)備全部歸陳某所有。合同簽訂后，陳某一次性向趙某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元，上述費(fèi)用中包括裝修、裝飾設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用此外趙某不得再向陳某索取任何其他費(fèi)用陳某接手前店鋪的一切債權(quán)債務(wù)由趙某負(fù)責(zé)手后的一切經(jīng)營行為及產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由陳某負(fù)責(zé)。合同簽訂當(dāng)日，陳某向趙某匯付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元及原料費(fèi)元。2013107日，涉案商鋪房東（實(shí)際為攤位提供人）鄭某得知趙某將商鋪私自轉(zhuǎn)讓給陳某經(jīng)營2013108以趙某未告知房東商鋪轉(zhuǎn)讓行為且有電費(fèi)等費(fèi)用未結(jié)清為由斷掉涉案商鋪的供電，停止陳某在商鋪內(nèi)的營業(yè)。因房東將涉案商鋪收回某認(rèn)為其與趙某所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并找趙某催要已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)趙某不予退還某遂訴至法院請求確鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效、趙某返還6元及利息，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。法院審法院在上述事實(shí)的基礎(chǔ)上另查明2013年421趙某與鄭某簽訂的《租賃合同約定由鄭某提供經(jīng)營場（即涉案商鋪所在的固定攤位與趙某合作經(jīng)營合作期限為自2013421至2013124趙某向鄭某交納合作經(jīng)營費(fèi)42000雙方在合同中同時約定該固定攤位只限趙某本人經(jīng)營不得隨

意轉(zhuǎn)讓確因特殊原因不能經(jīng)營需轉(zhuǎn)讓他人必須經(jīng)過鄭某的同意另立合同方可有效，否則鄭某有權(quán)解除合同。陳某停止?fàn)I業(yè)后因房東鄭某與趙某之間的商鋪?zhàn)赓U期限到期房東鄭某通知雙方將商鋪內(nèi)設(shè)備拉走但雙方均不同意房東鄭某遂將商鋪內(nèi)設(shè)備自行拆除并予以處理實(shí)際查看房東鄭某已將涉案商鋪重新裝修并另行出租他人。最終法院判決原告陳某與被告趙某2013年9月23簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效、被告趙某向原告陳某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)元及相應(yīng)的利息損失。律師分本案的爭議焦點(diǎn)為陳某趙某之間所簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的效力問題根據(jù)我國合同法相關(guān)規(guī)定無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同方為有效。首先某與趙某之間雖從形式上看系就某路79號店鋪所簽訂轉(zhuǎn)讓合同，但因該涉案店鋪實(shí)際位于某路號某商城”中的固定攤位，因此對涉案商鋪的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)包含對B固定攤位的轉(zhuǎn)租且必然以該B號固定攤位的轉(zhuǎn)租的有效為前提。趙某與鄭某之間明確約定B號定攤位僅限趙某一人經(jīng)營，不得隨意轉(zhuǎn)讓若需轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過鄭某同意并另立合同方可有效因此趙某在與陳某簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同前理應(yīng)征得房東鄭某的同意，否則趙某就構(gòu)成對固定攤位的無權(quán)處分。在雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中趙某承諾其轉(zhuǎn)讓店鋪的行為已經(jīng)得到房（實(shí)際為攤位提供人也即鄭某的同意但實(shí)際上鄭某在得知趙某的轉(zhuǎn)讓行為后卻于2013年10月8日以趙某未告知其轉(zhuǎn)讓行為有電費(fèi)等費(fèi)用未結(jié)清為由斷掉涉案商鋪的供電停止陳某在商鋪內(nèi)的營業(yè)由此可見趙某的轉(zhuǎn)讓行為并未征得攤位提供人鄭某的同意，趙某向陳某所作的承諾為虛假承諾。因此趙某對B固定攤位的處分因未得到攤位提供人鄭某的同意而無效在此前提下趙某與陳某所簽定的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書亦應(yīng)認(rèn)定為無效。其次本案中陳某實(shí)際已經(jīng)對涉案店鋪實(shí)施了占有使用因此陳某應(yīng)向趙某支付其實(shí)際占用期間的店鋪使用費(fèi)照雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中所作的年租金5元

的約定可以計(jì)算得出日租金為元結(jié)合陳某的付款時間及起訴時間可以計(jì)算得出陳某實(shí)際使用趙某店鋪的時間為天（自年月23至年108某應(yīng)按照實(shí)際占用店鋪的時間向趙某支付占用使用費(fèi)共計(jì)元（139×16），因陳某已向趙某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元，故趙某應(yīng)返還陳某轉(zhuǎn)讓費(fèi)57776及上述轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利息損失。另外慮到趙某明知房東不同意轉(zhuǎn)讓商鋪卻做出虛假承諾與陳某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書其對最終導(dǎo)致協(xié)議無效明顯存在過錯且房東鄭某將店鋪收回后陳某實(shí)際已失去對商鋪及商鋪內(nèi)設(shè)備的控制商鋪內(nèi)設(shè)備已為房