北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組與郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司、胡弋

北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組與郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司、胡弋輝、陳金展租賃合同糾紛一案_______________________________________________________________________________________（2010）郴北民二初字第1475號民事判決書原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組（又稱北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)下鄧家組）。負責人劉小明，該組組長。委托代理人南新丹，湖南善道律師事務所律師。被告郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司。法定代表人胡弋輝，該公司董事長。被告胡弋輝被告陳金展委托代理人穰玉武，國浩律師集團（深圳）事務所律師，系三被告共同的委托代理人。原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組（以下簡稱塘尾九組）與被告郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司（以下簡稱仙嶺公司）、胡弋輝、陳金展租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的負責人及委托代理人、三被告共同的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告塘尾九組訴稱：2004年8月13日，原、被告簽訂《郴州仙嶺溫泉旅游項目開發(fā)土地租賃協(xié)議》。合同簽訂后，原告按約定將出租的土地交給被告使用，被告支付了第一個五年租期的租金給原告。根據(jù)合同約定，被告在2009年就應當支付第二個五年租期的租金167684元給原告，但被告至今沒有支付，并且仙嶺溫泉項目工程長期停工。為此，原告多次向被告催討租金，被告以各種理由拖延。2009年8月9日，北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)政府給被告下達了《關于盡快妥善處理仙嶺溫泉系列遺留問題的函》，原告也向被告送達了《解除合同通知書》。被告的代理人黃志文收到上述函及通知書后，出具承諾書，同意于2009年10月份到郴州處理仙嶺溫泉開發(fā)一事，逾期被告承擔責任。然而被告并沒有履行自己的諾言。2010年3月，被告仙嶺公司被吊銷執(zhí)照。原告認為，被告的行為嚴重侵犯了自己的合法權(quán)益，故請求法院：1、依法判令被告仙嶺公司、胡弋輝、陳金展共同返還16.71畝山地、57.5畝耕地給原告,并拆除地上建筑物和構(gòu)筑物、承擔復墾責任、恢復灌田渠道；2、依法判令被告仙嶺公司、胡弋輝、陳金展共同賠償經(jīng)濟損失167684元（即租金損失）給原告；3、訴訟費用由三被告承擔。被告仙嶺公司、胡弋輝、陳金展辯稱：（一）原告關于2004年8月13日簽訂《土地租賃協(xié)議》和支付租金的陳述，是真實的，答辯人沒有異議。（二）原告關于2009年“應當支付第二個五年租金”的要求，是正當?shù)?，答辯人愿意在適當?shù)臅r候全額支付。（三）原告關于“仙嶺溫泉項長期停工”的陳述也是真實的，但是原告忽視了停工的原因和背景情況。（四）答辯人不能同意原告關于返還租賃土地、支付復墾費的訴訟請求，答辯人正在設法按照郴州市北湖區(qū)北計〔2004〕54號批復，實施仙嶺溫泉項目。（五）答辯人向原告全額支付應付的租金167684元，但不是賠償。在合同簽訂前后，答辯人投入了大量的資金和人力、物力，但是由于國際和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化，席卷全球的金融風暴，國內(nèi)武廣客運專線的施工，對答辯人的影響是無法預料的，答辯人無法也無力按照自己的意愿全面及時履行合同，以致違約，但不是被告的原因造成的，是可以免責的。綜上所述，由于客觀原因，致使答辯人沒有及時全面履行合同，是可以補救的，答辯人正在努力全面履行已經(jīng)簽訂的合同，答辯人愿意繼續(xù)履行合同。原、被告為了支持各自的訴訟主張向本院提交了證據(jù)。（一）原告提交了以下證據(jù)：1、被告仙嶺公司的企業(yè)注冊登記資料，擬證明被告的身份。2、《郴州仙嶺溫泉旅游項目開發(fā)土地租賃協(xié)議》，擬證明原、被告之間的租賃關系及租賃合同的內(nèi)容。3、《關于盡快妥善處理仙嶺溫泉系列遺留問題的函》。4、《解除合同通知書》，擬證明原告因被告違約而通知解除合同。5、《承諾書》，擬證明被告代理人承諾到郴州處理溫泉開發(fā)事宜。6、照片，擬證明被告在原告的土地上建設的建筑物和構(gòu)建物。7、交納鑒定費的憑證。8、湖南正宏司法鑒定中心出具的司法鑒定意見書，原告對上述鑒定結(jié)果有異議，認為雜草灌木清理費、墾復費、水利灌溉設施恢復費、恢復耕作層土壤肥力的農(nóng)家肥、復合肥的單價過低。9、湖南正宏司法鑒定中心出具的工作聯(lián)系函。三被告對原告提交的證1-證7均無異議，對證8的合理性有異議，對證9未發(fā)表意見。（二）三被告提交了以下證據(jù)：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，擬證明被告仙嶺公司是依法成立的。2、仙嶺溫泉項目合作意向書。3、仙嶺溫泉項目合作合同書，證2-證3擬證明該項目涉及市郊鄉(xiāng)幾個組。4、立項批復，擬證明該項目的立項是合法的。5、市規(guī)劃局的批復。6、仙嶺溫泉項目的租地情況，擬證明被告租賃了6個單位的地，且已按協(xié)議履行。7、規(guī)劃大綱及可行性報告合同，擬證明該項目是經(jīng)過被告認真分析和規(guī)劃的。8、設計費收據(jù)，擬證明被告為這個項目投入了人力和物力。9、要求武廣線施工通行山邊道路的函，擬證明武廣線路的施工影響了溫泉項目的施工。10、《郴州仙嶺溫泉旅游項目開發(fā)土地租賃協(xié)議》。原告質(zhì)證認為：對證1的真實性無異議，但被告仙嶺公司的執(zhí)照已被吊銷。證2、證3與本案無關，不能成為被告延期支付租金的理由。證4-證8不能成為被告延期支付租金的理由。對證9的真實性有異議。對證10無異議。本院根據(jù)證據(jù)的審核認證規(guī)則認定如下：對原告提交的證1-證7，被告提交的證1、證10，原、被告雙方均無異議，對上述證據(jù)的證明力，本院予以認定。原告提交的證8、證9，系本院依法委托湖南正宏司法鑒定中心作出的，本院對上述證據(jù)的證明力予以認定。被告提交的證2-證6均有原件核對，本院對上述證據(jù)的真實性予以認定。被告提交的證7-證8無原件核對，對上述證據(jù)的真實性無法確認。被告提交證9是否送給了承建武廣高速的單位，無證據(jù)佐證，對該證據(jù)的證明力，本院不予認定。經(jīng)審理查明：（一）2004年4月20日，被告胡弋輝與郴州市北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)人民政府簽訂《仙嶺溫泉旅游開發(fā)合作意向書》，約定市郊鄉(xiāng)人民政府同意胡弋輝投資開發(fā)郴州市仙嶺溫泉，雙方同意該項目作為市郊鄉(xiāng)人民政府鎮(zhèn)旅游企業(yè)。市郊鄉(xiāng)人民政府在同年4月26日獲得北湖區(qū)計劃委員會《關于郴州市仙嶺溫泉建設立項的批復》。同年8月12日，被告仙嶺公司與市郊鄉(xiāng)人民政府簽訂《仙嶺溫泉旅游項目開發(fā)合作合同書》。被告仙嶺公司為了開發(fā)上述項目，于同年8月13日與原告簽訂《郴州仙嶺溫泉旅游項目開發(fā)土地租賃協(xié)議》，其中仙嶺公司為乙方，塘尾九組為甲方，雙方在協(xié)議中約定：1、租地范圍：山地面積16.71畝,合計6684元；耕地57.5畝,合計161000元,五年共計租金167684元。2、租地價格及租賃期限：乙方租用甲方土地，山地面積年租金為80元/畝，耕地面積年租金為560元/畝到組，租賃期為30年（從2004年11月2日至2034年11月1日）。期滿如乙方需要續(xù)租，在同等條件下（國家政策允許下），甲方優(yōu)先考慮乙方；乙方不再續(xù)租，乙方不動產(chǎn)，歸甲方所有。甲方要求復耕的土地，由乙方和政府負責墾復。3、付款方式：甲乙雙方在簽訂租賃合同之日起，乙方在2日內(nèi)必須付給甲方3萬元訂金，其訂金由鄉(xiāng)財政代管（訂金不抵扣、抵交土地租金和青苗補償費）。乙方在動土前必須把租金付給甲方，租金的付款方式為每五年兌付一次，每次的兌付時間為每五年的第一年的第一個月的10日前。租金每十年增加百分之五。乙方在租期內(nèi)，不得以不能正常經(jīng)營為由，拖欠或不按時兌付土地租金。拖欠租金不按時兌付，本協(xié)議無效，由甲方收回租地。4、甲方提供給乙方溫泉水使用，乙方提供給甲方冷水使用，并將冷水接到九組水井處。5、違約責任：甲乙雙方應遵守本合同，如有一方違約，應負責給予另一方投資評估現(xiàn)值加倍補償違約金。雙方還就其他事項進行了約定。被告仙嶺公司與原告簽訂上述合同后，原告按約定提供了土地給被告仙嶺公司使用，被告依約支付了第一個5年租期的租金給原告。同時，市郊鄉(xiāng)塘尾村十組、十一組、十二組等亦分別與被告仙嶺公司簽訂了租賃合同。（二）被告仙嶺公司在投資建設仙嶺溫泉項目過程中，由于資金不足造成仙嶺溫泉項目長期停工。2009年8月9日，市郊鄉(xiāng)人民政府向被告仙嶺公司寄發(fā)《關于盡快妥善處理仙嶺溫泉系列遺留問題的函》，內(nèi)容為“貴單位與我鄉(xiāng)簽訂的仙嶺溫泉開發(fā)招商投資協(xié)議第一個五年租賃合同已到期。由于貴單位資金不足等原因，造成仙嶺溫泉開發(fā)項目長期停工，且?guī)砹藲v史遺留問題。我鄉(xiāng)于今年二月已發(fā)函給貴單位，貴方一直未來郴州協(xié)調(diào)處理此事，現(xiàn)再次致函給貴單位，請貴方負責人于2009年9月10日前來我鄉(xiāng)妥善處理該項目帶來的系列歷史遺留問題，逾期不來處理，我鄉(xiāng)將單方面就開發(fā)項目作出處理，一切法律責任全部由貴方承擔?！痹媛?lián)同北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)其他三個村民小組也在當日向被告仙嶺公司發(fā)出《解除合同通知書》，內(nèi)容為“我們四個村民小組與你公司于2004年8月6日簽訂了‘郴州市仙嶺溫泉旅游項目土地租賃協(xié)議’。在協(xié)議履行期間你公司違反協(xié)議約定，拖欠租賃費用至今，項目開發(fā)已停工長達兩年，大量土地荒廢，已無履行可能，根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，你公司的行為已構(gòu)成根本性的違反，屬于法定解除情形，我們四個村民小組現(xiàn)依法向你公司告知，解除雙方簽訂的土地租賃合同。望你公司在自公告之日起30日內(nèi)來我單位辦理相關手續(xù)，逾期我們四個村民小組將有權(quán)處置土地承包范圍內(nèi)的所有建筑設施，并且不承擔任何法律責任?！北桓嫦蓭X公司的委托人理人黃志文代收上述《解除合同通知書》后，于2009年9月23日出具承諾書，內(nèi)容為“本人黃志文已受郴州市仙嶺溫泉旅游公司懂事長胡弋輝的委托，在09年10月份內(nèi)到郴州處理溫泉開發(fā)一事，逾期不處理，本公司會承擔一切責任?！北桓嫦蓭X公司未按上述承諾到郴州處理仙嶺溫泉項目開發(fā)事宜。（三）原告因被告仙嶺公司沒有按上述承諾來郴州處理仙嶺溫泉項目開發(fā)事宜，且至今未向原告支付第二個五年租期的租金，仙嶺溫泉開發(fā)項目由于資金不足停工至今，原告為此訴至法院。在本案訴訟過程中：1、原告于2010年9月30日向本院申請增加訴訟請求，其訴請第一頂變更為“依法判令被告仙嶺公司、胡弋輝、陳金展共同返還16.71畝山地、57.5畝耕地給原告,并拆除地上建筑物和構(gòu)筑物、承擔復墾責任、恢復灌田渠道或者支付20萬元復墾復、復渠費給原告進行復墾、復渠”；并申請對本案租賃合同所涉的被租賃土地復墾、復渠所需的資金進行評估鑒定，要求被告承擔評估鑒定費。而被告以要繼續(xù)履行合同，沒有必要評估為由，不同意評估，不同意選擇評估人。2、本院依法委托湖南正宏司法鑒定中心進行鑒定，經(jīng)鑒定涉案的農(nóng)田進行復墾復渠所需費用為104500元，涉案林地還林無費用。原告為此共支付評估費用12000元。3、庭審中，原告明確選擇其訴請為：依法判令被告仙嶺公司、胡弋輝、陳金展共同返還16.71畝山地、57.5畝耕地給原告,并拆除地上建筑物和構(gòu)筑物，支付20萬元復墾、復渠費給原告進行復墾、復渠；依法判令被告仙嶺公司、胡弋輝、陳金展共同賠償經(jīng)濟損失167684元（即租金損失）給原告；鑒定費用、訴訟費用由三被告承擔。4、本院依原告的財產(chǎn)保全申請，凍結(jié)了被告仙嶺公司179453.79元的存款，原告據(jù)此放棄對被告胡弋輝、陳金展主張權(quán)利。（四）被告仙嶺公司系于2004年7月19日注冊成立的有限公司，公司股東為被告胡弋輝、陳金展，工商登記中載明胡弋輝出資為2880000元，陳金展出資為320000元。該公司于2010年3月22日被郴州市工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照，但至今未進行清算。（五）本院曾組織雙方調(diào)解，因被告要求繼續(xù)履行合同，而原告堅決不同意繼續(xù)履行合同，故調(diào)解未成。本院認為：本案系租賃合同糾紛。被告仙嶺公司與原告簽訂的《郴州仙嶺溫泉旅游項目開發(fā)土地租賃協(xié)議》，是雙方真實意思的表示，協(xié)議中除約定的租賃期超過二十年的部分無效外，其他內(nèi)容均不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的。原告依約向被告仙嶺公司提供了租賃的標的物，但被告仙嶺公司在按合同支付了第一個五年租期的租金后，由于資金不足，造成郴州仙嶺溫泉旅游項目長期停工，且未依約支付第二個五年租期的租金。被告仙嶺公司的行為已構(gòu)成違約。原告據(jù)此于2009年8月9日向被告仙嶺公司發(fā)出《解除合同通知書》，被告仙嶺公司在收到原告的《解除合同通知書》后，既不與市郊鄉(xiāng)人民政府、原告塘尾九組協(xié)商處理，又不申請有關部門對合同解除的效力作出認定，該通知書在到達被告仙嶺公司后，雙方簽訂的上述合同即被解除，因此，被告請求繼續(xù)履行合同，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此，原告請求被告仙嶺公司返還租賃物，并折除地上建筑物和構(gòu)筑物，支付復墾費、復渠費、鑒定費，本院予以支持。本院依據(jù)湖南正宏司法鑒定中心的鑒定意見，確定被告仙嶺公司應支付給原告的復墾費、復渠費為104500元，鑒定費為12000元。被告仙嶺公司的違約行為造成原告的租金收入減少，應依據(jù)雙方約定的租金計算原告的租金損失為：64278.87元，即167684元/年÷5年÷12個月×23個月，從2009年8月14日計算至2011年7月13日；以后另計至生效判決指定的履行期限屆滿之日止。被告仙嶺公司主張其違約是客觀原因造成的，應免除違約責任，但其主張的“客觀原因”是否符合《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”的構(gòu)成要件，證據(jù)不足，故本院對被告仙嶺公司的免責抗辯主張不予采納。原告不向被告胡弋輝、陳金展主張權(quán)利，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。依照《中華人民共和民法通則》第一百零六條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十六條、第九十一條第（二）項、第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第九十八條、第一百一十三條第一款、第一百一十七條、第二百一十二條、第二百一十四第一款、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定判決如下：一、被告郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司拆除其在租賃原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組的土地上承建的建筑物和構(gòu)筑物，并將租賃的16.71畝山地、57.5畝耕地返還給原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組,限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢，逾期未履行，由原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組自行在上述土地上復墾、復渠；二、被告郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司支付原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組復墾費、復渠費104500元、鑒定費12000元,合計116500元，限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢；三、被告郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司賠償原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組租金損失64278.87元（167684元/年÷5年÷12個月×23個月，暫從2009年8月14日計算至2011年7月13日，以后另計至生效判決指定的履行期限屆滿之日止），限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢；四、駁回原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組的其他訴訟請求。如果被告郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍向原告支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6816元，財產(chǎn)保全費2420元，合計9236元,原告北湖區(qū)市郊鄉(xiāng)塘尾村九組承擔2566元,被告郴州市仙嶺溫泉旅游開發(fā)有限公司承擔6670元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級人民法院。（本頁無正文）審判長曹華英審判員劉斌人民陪審員周賢陸二○一一年七月十三日代理書記員吳彥霖附相關法律條文：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任?！吨腥A人民共和國合同法》第五十六條無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十一條有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務終止：（二）合同解除；第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不