某物業(yè)公司管理手冊(cè)

精品文檔精心整理PAGE精品文檔可編輯的精品文檔 已201305管理手冊(cè)編制:編制:審批:時(shí)間:目錄一公司管理手冊(cè)公司組織架構(gòu)及人員編制…………………組織部門管理………………2.1物業(yè)管理工作………2.2財(cái)務(wù)管理工作………2.3公關(guān)管理工作………3.總經(jīng)理工作細(xì)則……………4.規(guī)章制度管理………………5.常見(jiàn)問(wèn)題處理………………二物業(yè)操作手冊(cè)物業(yè)組織框架及人員編制…………………2．物業(yè)部規(guī)章制度…………3.管理科管理細(xì)則……………3.1.管理組工作細(xì)則………3.1.1行政人事工作細(xì)則……………3.1.2物業(yè)組管理細(xì)則………………3.1.3租賃工作細(xì)則…………3.1.4水電工作細(xì)則…………………3.1.4.1配電房用量分配及費(fèi)用結(jié)構(gòu)………3.1.4．2用水量分配及費(fèi)用結(jié)構(gòu)…………3.1.5費(fèi)用控制管理細(xì)則……………3.1.6管理組相關(guān)表單………………3.1.6.1巡視記錄表…………3.1.6.2電話記錄表……………3.1.6.3會(huì)議記錄表……………3.1.6.4收入登記表……………3.1.6.4支出登記表……………3.1.6.5收支平衡表……………3.1.6.6保修單……3.1.6.7設(shè)備檢查記錄表…………3.1.6.8值班記錄表………………3.1.7常見(jiàn)問(wèn)題處理意見(jiàn)………………3.1.8 其他………………3.2設(shè)備保障組工作細(xì)則………………3.3保安組工作細(xì)則………3.3.1門崗工作細(xì)則……3.3.2巡邏工作細(xì)則……3.3.3車場(chǎng)工作細(xì)則……3.3.4監(jiān)控工作細(xì)則……3.3.5保安業(yè)務(wù)知識(shí)……3.3.6火警處理意見(jiàn)……3.4PA清潔板工作細(xì)則…………………根據(jù)公司現(xiàn)階段的實(shí)際情況，經(jīng)公司股東會(huì)負(fù)責(zé)研究決定，總經(jīng)理審批，確定公司組織架構(gòu)組織架構(gòu)圖股股東會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部物業(yè)部公共關(guān)財(cái)務(wù)部物業(yè)部公共關(guān)系部根據(jù)公司現(xiàn)階段的部門情況，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，確定公司各股東分別擔(dān)任公司的重要職位，具體任命如下：部門名稱負(fù)責(zé)人公共關(guān)系部張兆斌物業(yè)部財(cái)務(wù)部駱定龍物業(yè)部操作手冊(cè)第一章物業(yè)部架構(gòu)圖物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理管理科管理科 PA清潔班保安組設(shè)備保障組管理組PA清潔班保安組設(shè)備保障組管理組部門名稱人員安排人員編制物業(yè)部經(jīng)理(兼職)0管理科部門主管一名1人管理組文員一名1人設(shè)備保障組水電工各一名維修工0名2人保安組保安隊(duì)長(zhǎng)一名保安員二名3人PA清潔班清潔班一名清潔工若干2人合計(jì)9人第二章規(guī)章制度第一、設(shè)備設(shè)施管理制度一、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理制度（一）值班管理制度建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運(yùn)行。具體內(nèi)容如下：1、堅(jiān)守崗位，不擅自離崗。如因工作需要離崗時(shí)，必須由符合條件的人替崗，并向其交代離崗時(shí)的時(shí)間、去向。2、按時(shí)巡查，做好設(shè)備運(yùn)行記錄。這樣可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)解決，及時(shí)報(bào)告。3、及時(shí)報(bào)告搶修、急修事故。當(dāng)員工接到請(qǐng)修通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知，安排有關(guān)人員搶修、急修。（二）交接班管理制度1、提前到達(dá)。一般來(lái)說(shuō)，接班人員提前幾分鐘時(shí)間上崗接班，清查了解所上班次，輸好交接班手續(xù)。2、交接檢查。即接班人員要對(duì)交接的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真檢查，明確權(quán)、責(zé)，提高工作責(zé)任心。3、簽字驗(yàn)收。通過(guò)簽字驗(yàn)收，最終明確交接工作的責(zé)任。二、設(shè)備設(shè)施維修管理制度（一）事故管理制度主要是指當(dāng)設(shè)備故障發(fā)生時(shí)，物業(yè)管理工程部門要進(jìn)行及時(shí)搶救，防止事故地進(jìn)一步擴(kuò)大，當(dāng)設(shè)備維修結(jié)束時(shí)，要認(rèn)真確定事故程度及損失（一般事故、重大事故、特大事故）并分析其發(fā)生原因，如果是人為責(zé)任需要嚴(yán)肅處理，以保證以后維修工作的順利進(jìn)行。（二）預(yù)防性維修養(yǎng)護(hù)制度預(yù)防性維修養(yǎng)護(hù)制度首先要確定維修保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃認(rèn)真進(jìn)行設(shè)備檢修工作，其次維修人員應(yīng)該進(jìn)行定期巡查，并確定維修保養(yǎng)類型；根據(jù)日常維修及定期檢查的結(jié)果制定維修養(yǎng)護(hù)措施，組織實(shí)施。（三）維修管理考核制度維修管理考核制度可以反映設(shè)備的維修質(zhì)量，及效率，其主要指標(biāo)如下：1、設(shè)備開(kāi)動(dòng)率：實(shí)際作業(yè)時(shí)間/實(shí)有能力時(shí)間。2、設(shè)備完好率：完好設(shè)備數(shù)/投入使用的設(shè)備總數(shù)。3、故障停機(jī)率：故障停機(jī)時(shí)間/每月應(yīng)當(dāng)運(yùn)行時(shí)間。4、維修費(fèi)用率：維修費(fèi)用/管理費(fèi)用總支出。三、設(shè)備設(shè)施資料管理制度（一）原始資料檔案制度設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。原始資料檔案主要包括：訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、使用維護(hù)說(shuō)明、遺留問(wèn)題處理協(xié)議與會(huì)議記要等。（二）設(shè)備臺(tái)帳制度建立設(shè)備臺(tái)帳制度可以掌握設(shè)備的相關(guān)信息，進(jìn)行有針對(duì)性地維修管理工作。設(shè)備臺(tái)帳主要包括：設(shè)備類別、編號(hào)、名稱、規(guī)格、性能參數(shù)、技術(shù)特征、生產(chǎn)日期、安裝時(shí)間、安裝地點(diǎn)、使用日期、中間停用日期、預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)提大修更新基金、進(jìn)行大修理次數(shù)和日期、報(bào)廢清理情況等。（三）設(shè)備運(yùn)行維修資料制度設(shè)備運(yùn)行維修資料主要包括值班記錄、檢查記錄、報(bào)修單、維修記錄等。第二、保安員日常管理規(guī)定一、保安員值班制度：1、項(xiàng)目保安人員實(shí)行24小時(shí)值班，值班時(shí)間每天早、中、晚三班早班時(shí)間為：7：00—15：00中班時(shí)間為：15：00—23：00晚班時(shí)間為：23：00—7：002、按時(shí)上下班、嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度，請(qǐng)假二天以內(nèi)向各項(xiàng)目保安經(jīng)理（主管）書(shū)面請(qǐng)示；二天以上用書(shū)面向公司保安部請(qǐng)示，按公司規(guī)定交由領(lǐng)導(dǎo)審批請(qǐng)假，歸隊(duì)以后一律要銷假，否則按曠工論處。5、非值班期間，若公司發(fā)生緊急情況，經(jīng)召喚須立即返回項(xiàng)目部，聽(tīng)候調(diào)遣，否則嚴(yán)罰。二、保安員交接班制度1、項(xiàng)目保安工作時(shí)間實(shí)行24小時(shí)三班制，各崗位應(yīng)提前10分鐘到達(dá)崗位，做好各項(xiàng)交接班工作，上下崗保安員交接前及交接完應(yīng)互相敬禮以示敬意。2、各崗位應(yīng)建立崗位登記本，對(duì)值勤的時(shí)間、班次、值班員的姓名、值班期間處理問(wèn)題情況和遺留須移交的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)記錄，各領(lǐng)班上、下班必須檢查本班登記本。3、上崗領(lǐng)班集合隊(duì)員召開(kāi)班前會(huì)議，布置當(dāng)班工作注意事項(xiàng)，準(zhǔn)時(shí)上崗。4、保安員交接時(shí)，先檢查下班人員手持對(duì)講機(jī)是否完好和所交物品做好記錄，如有損壞及時(shí)上報(bào)，然后進(jìn)行崗位遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)達(dá)，以及記事本交接。三、保安人員的服務(wù)用語(yǔ)1、對(duì)來(lái)訪人員應(yīng)該說(shuō)“您好，請(qǐng)問(wèn)找誰(shuí)、請(qǐng)出示證件”，做好來(lái)訪登記。2、當(dāng)來(lái)訪者離開(kāi)時(shí)應(yīng)該說(shuō)“謝謝您的合作，歡迎下次再來(lái)”。四、車場(chǎng)保安員的服務(wù)用語(yǔ)1、對(duì)違章停車應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起，此道路是消防通道，禁止停車，請(qǐng)將您的車泊在車位里，好嗎？謝謝您的合作”。2、對(duì)車場(chǎng)閑雜人員說(shuō)“您好，為確保車車安全，請(qǐng)您不要在車場(chǎng)玩?！?。3、對(duì)違章行駛車說(shuō)“對(duì)不起，我們區(qū)域車輛是單行線，請(qǐng)您按指定方向行駛，謝謝您的合作”。保安人員獎(jiǎng)懲規(guī)定為了加強(qiáng)公司的工作管理，提高保安人員的服務(wù)質(zhì)量，減少治安事故的發(fā)生，深入細(xì)致地開(kāi)展工作，激發(fā)各項(xiàng)目部全體保安人員的工作競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)行獎(jiǎng)罰分明，特制定以下獎(jiǎng)懲制度，按百分制計(jì)發(fā)工資（保安員的月工資按900元計(jì)，則1分9元）。各項(xiàng)目部保安人員扣罰規(guī)定：1、公司保安部，隨時(shí)對(duì)各項(xiàng)目部保安工作檢查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)值保安違規(guī)現(xiàn)象，按制度扣罰，立即開(kāi)出罰款通知單；2、各項(xiàng)目部全體保安人員進(jìn)行績(jī)效考核，每月考評(píng)96分至100分的為A檔，91分至95分為B檔，86分至90分為C檔3、每月評(píng)為C檔的保安人員及項(xiàng)目部要進(jìn)行整改，拿出整改措施；4、每月績(jī)效考核被評(píng)為A、B、C檔的與保安人員工資分配方案掛鉤。二、對(duì)違反作息的扣罰規(guī)定：1、遲到、早退五分鐘，每次扣0.5分，半小時(shí)扣1分，1小時(shí)以上按曠工處理；2、曠工一天扣5分，連續(xù)或每個(gè)月累計(jì)曠工2天以上者，按除名處理三、對(duì)工作不負(fù)責(zé)任的扣罰規(guī)定：1、不服從工作安排，工作不認(rèn)真的每次扣3分；2、上班時(shí)間擅離崗位，吃東西、嬉戲聚談、看書(shū)、看報(bào)、看雜志、聽(tīng)收錄機(jī)、打私人電話聊天的每次扣2分；3、工作時(shí)間睡覺(jué)第一次扣2分，第二次扣10分，第三次除名，因睡覺(jué)造成嚴(yán)重后果，還要追究法律責(zé)任；4、實(shí)行崗位交接班，做好值班記錄，下班前將注意事項(xiàng)，向接班保安交待清楚，違者每次扣1分，因此而造成事故者，視情節(jié)輕重，扣罰處理。四、儀容儀表作風(fēng)不正的扣罰規(guī)定：1、著裝不整齊，不戴工卡的一次扣0.5分；2、不團(tuán)結(jié)同事和同事吵架一次扣1分；3、與同事動(dòng)手打架的查明原因均除名處理；4、留長(zhǎng)發(fā)長(zhǎng)須戴戒指，服裝不干凈一次扣0.5分；5、當(dāng)班時(shí)按規(guī)定姿勢(shì)站、走、坐，違者一次扣0.5分；6、上班前及上班時(shí)，不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)索取他人錢財(cái)，違者一次扣1分；7、值班室保安亭要做到無(wú)垃圾、無(wú)臭味、不亂擺亂放，下班前將值班室、保安亭清掃干凈，才能下班；8、對(duì)來(lái)訪人員要熱情禮貌，對(duì)違反轄區(qū)內(nèi)規(guī)定的當(dāng)事人，要講道理，多說(shuō)明，不準(zhǔn)和人吵鬧，有投訴者經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，每次扣1分；9、保安人員不準(zhǔn)與七害人員同流合污，違者作開(kāi)除處理或送公安機(jī)關(guān)處理。五、車場(chǎng)管理規(guī)定：1、保安人員負(fù)責(zé)指揮車輛停放整齊，如指揮不力、管理不好者每次扣1分；2、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，當(dāng)班保安必須檢查車輛是否完好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，查明原因?qū)λ緳C(jī)說(shuō)清楚，違者每次扣3分；3、當(dāng)班保安不得亂拿車輛上的物品，不得私自開(kāi)動(dòng)他人車輛（包括摩托車），違者每次扣3分，并追究因此引起的法律責(zé)任和賠償責(zé)任；4、不準(zhǔn)讓載有大量易燃易爆危險(xiǎn)物品的車輛進(jìn)入停車場(chǎng)或轄區(qū)內(nèi)停放，違者扣20分，并追究責(zé)任。六、請(qǐng)銷假制度規(guī)定：1、保安員值班時(shí)有急事外出，必須得到部門領(lǐng)導(dǎo)的同意后方可外出，回來(lái)后必須銷假，外出不請(qǐng)假或未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)外出的一次扣3分，節(jié)假日加倍處罰；2、每月累計(jì)請(qǐng)銷假6小時(shí)者扣2分，回來(lái)后不銷假的按私自外出處理扣2分。七、獎(jiǎng)勵(lì)的規(guī)定：1、每月各項(xiàng)目扣罰費(fèi)用作為公司獎(jiǎng)勵(lì)基金；2、每月各項(xiàng)目評(píng)選出一名“服務(wù)之星”，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人連同當(dāng)月考勤一起上報(bào)，作為公司獎(jiǎng)勵(lì)依據(jù)，費(fèi)用從獎(jiǎng)勵(lì)基金中發(fā)給；3、每月評(píng)選出的優(yōu)秀保安員、班長(zhǎng)作為年獎(jiǎng)評(píng)優(yōu)的依據(jù)；4、每月項(xiàng)目部績(jī)效考核為C檔的去銷評(píng)選優(yōu)秀保安員、班長(zhǎng)的資格；5、有突出表現(xiàn)的一次不定額的獎(jiǎng)勵(lì)或報(bào)當(dāng)?shù)卣谟铇s譽(yù)稱號(hào)；6、年終評(píng)選出先進(jìn)項(xiàng)目部，經(jīng)理（主管）、班長(zhǎng)、保安員由公司給予物質(zhì)精神獎(jiǎng)勵(lì)。八、處罰的規(guī)定：1、年終評(píng)選出差的項(xiàng)目部，經(jīng)理（主管）、班長(zhǎng)撤銷或降職，差的保安員要作辭退處理；2、摩托車、汽車如發(fā)生碰撞事故，當(dāng)班保安員未發(fā)理而造成后果的要追究當(dāng)班保安的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，還要扣罰10分；3、在轄區(qū)內(nèi)發(fā)生摩托車汽車失竊案，扣罰當(dāng)班保安200元，并追究其應(yīng)負(fù)的經(jīng)濟(jì)賠償。九、考勤管理規(guī)定：保安人員每月考勤計(jì)分，由各項(xiàng)目部保安經(jīng)理（主管）呈報(bào)公司保安部審核處理后，再報(bào)總經(jīng)理批示，由財(cái)務(wù)人員把工資直接轉(zhuǎn)到個(gè)人銀行賬戶上。保安人員要發(fā)揚(yáng)文明精神，熱愛(ài)公司，盡心盡職，為公司服務(wù)。保安裝備管理為了加強(qiáng)公司保安隊(duì)伍的建設(shè)進(jìn)一步實(shí)行正規(guī)化、軍事化的管理，對(duì)保安人員服裝實(shí)行統(tǒng)一發(fā)放，服裝歸個(gè)人所有，保管好，當(dāng)班時(shí)必須著裝整齊，如有丟失，自己負(fù)責(zé)解決，特作以下規(guī)定：一、保安服裝管理規(guī)定：（一）、保安夏裝每人2套1、保安員自領(lǐng)取制服時(shí)間計(jì)，在公司工作滿兩年者，無(wú)需負(fù)任何費(fèi)用；2、保安員自領(lǐng)取制服時(shí)間計(jì)，未滿兩年者辭職或被公司辭退者，所購(gòu)買的保安夏裝的費(fèi)用按月計(jì)算由保安員負(fù)責(zé)；（二）、保安冬裝每人2套1、保安員自領(lǐng)取制服時(shí)間計(jì)，在公司工作滿三年者，無(wú)需負(fù)任何費(fèi)用；2、保安員自領(lǐng)取制服時(shí)間計(jì)，未滿三年者辭職或被公司辭退者，所購(gòu)買的保安冬裝的費(fèi)用按月計(jì)算由保安員負(fù)責(zé)；（三）、帽子、領(lǐng)帶、腰帶、肩章按領(lǐng)取夏裝費(fèi)用計(jì)算。（四）、保安當(dāng)班時(shí)必須穿著自購(gòu)的黑色皮鞋，保安床上用品必須由公司統(tǒng)一購(gòu)置，由保安員自己出購(gòu)置的費(fèi)用。（五）、保安大衣、雨衣、雨鞋按實(shí)際工作崗位，每個(gè)崗位配置一套，由上、下班保安負(fù)責(zé)交接保管，如有損壞丟失，查明原因，按價(jià)賠償。二、對(duì)講機(jī)的使用及管理規(guī)定對(duì)講機(jī)是保安管理工作中的重要輔助通訊工具，為了便于使用和嚴(yán)格管理，現(xiàn)制定以下管理規(guī)定：1、對(duì)講機(jī)實(shí)行誰(shuí)使用，誰(shuí)管理的原則，使用人的對(duì)講機(jī)必須有明確的編號(hào)避免混淆與遺失，除臨時(shí)使用外，其余由專人使用的對(duì)講機(jī)都必須辦理借還手續(xù)；2、對(duì)講機(jī)使用者必須隨身攜帶，嚴(yán)禁隨手亂放，下班須交接好，一旦損壞丟失責(zé)任確定必須賠償；3、對(duì)講機(jī)通話，必須文明用語(yǔ)，不誰(shuí)講污言穢語(yǔ)，非公事禁止使用，以避免占用頻道；4、對(duì)講機(jī)通話必須規(guī)范用語(yǔ)，呼叫人先呼：“×××或部門，聽(tīng)到請(qǐng)回答”，被呼叫到答話：“我是×××，請(qǐng)講”，然后進(jìn)行通話，完畢后應(yīng)說(shuō)：“通話完畢”，被呼叫人回答“明白”；5、對(duì)講機(jī)的日常維護(hù)，由使用人每天進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)故障需要維修的，應(yīng)立即上報(bào)進(jìn)行維修；6、不準(zhǔn)用對(duì)講機(jī)天線機(jī)件敲打任何物體，以防損壞，如發(fā)現(xiàn)有故意損壞者要嚴(yán)肅處理并照價(jià)賠償；7、對(duì)講機(jī)依據(jù)實(shí)際使用的效果及日常維護(hù)的成本高低，確定是無(wú)法使用還是不宜繼續(xù)使用，如果是無(wú)法使用的應(yīng)收回作報(bào)廢處理；以上規(guī)定請(qǐng)自覺(jué)遵守執(zhí)行違者，按規(guī)定給予從重處理第三、保潔部規(guī)章制度一、行為規(guī)范a.服裝：按規(guī)定統(tǒng)一著裝上崗。上崗前在休息室（更衣室）換好工服，下崗后換下工服，不得在非工作時(shí)間穿工服。工作服應(yīng)勤洗、勤換，衣袋內(nèi)不亂裝雜物。發(fā)現(xiàn)破損、掉扣應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。穿著應(yīng)整潔、干凈，紐扣扣好，不亂卷袖。鞋襪應(yīng)整齊、干凈，不得赤腳穿鞋。b.發(fā)型：男員工不許留胡須、蓄大鬢角、頭發(fā)長(zhǎng)不蓋耳，發(fā)不蓬亂，不擦重味發(fā)油。女職工不留怪發(fā)型。c.儀容儀表：不濃裝艷抹。不留長(zhǎng)指甲，不涂指甲油。不用味濃的化妝品、講究個(gè)人衛(wèi)生。工作時(shí)面帶笑容，親切和藹、端莊穩(wěn)重、不卑不亢。d.工號(hào)牌：?jiǎn)T工上崗佩帶工牌，工牌一律戴在工作服左胸。二、行為舉止a.時(shí)刻保持自己的姿態(tài)端莊，精神飽滿，動(dòng)作利索。說(shuō)話聲音要清楚，講求禮貌，不喧嘩，不嬉戲。走路要穩(wěn)，靠右行，兩人可平行，三人以上必須列隊(duì)。禮讓賓客，按規(guī)定乘相應(yīng)的電梯。b.在崗上不吸煙，不長(zhǎng)時(shí)間休息，不扎堆聊天，不談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的話題。c.主動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù)，在任何情況下不同業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)、吵架。d.員工應(yīng)在指定的工作區(qū)域范圍內(nèi)活動(dòng)，不準(zhǔn)串崗。因工作需要，應(yīng)事先得到督導(dǎo)人員的許可。e.不去不該去的地方，不動(dòng)不該動(dòng)的物品，不做令人懷疑的行為。上級(jí)進(jìn)行安全檢查時(shí)，任何員工須主動(dòng)接受幷展示包裹和衣兜里的物品。四勞動(dòng)紀(jì)律a.按時(shí)上下班，不遲到不早退。請(qǐng)事假須提前向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)，特殊原因要及時(shí)補(bǔ)請(qǐng)，否則按曠工處理。病假須持醫(yī)院證明，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方能休假。（因交通及家庭問(wèn)題造成遲到或曠工，責(zé)任自負(fù)。）b.工作時(shí)間不許干與工作無(wú)關(guān)的事。c.工作時(shí)間（含上班前用餐時(shí)）不得喝酒，在崗上不吸煙。d.不在工作區(qū)域內(nèi)用餐，不在非休息時(shí)間和地點(diǎn)休息。上下班時(shí)走員工信道或其它指定信道。e.服從公司領(lǐng)導(dǎo)的檢查與糾正。聽(tīng)從領(lǐng)導(dǎo)安排幷按時(shí)、按質(zhì)、按量完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。f.自覺(jué)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，愛(ài)護(hù)公司的各種設(shè)施、設(shè)備、用品等。損壞丟失機(jī)器設(shè)備、工具、工作服要按公司規(guī)定賠償。不許私自將機(jī)器設(shè)備和工具借給他人使用。g.工作中不得妨礙公共秩序及他人的活動(dòng)，不許與他人發(fā)生口角或架。h.不私自亂動(dòng)服務(wù)工作范圍內(nèi)的物品，嚴(yán)禁偷盜行為。i.工作期間揀拾的一切物品一律上繳，不許私自帶走。j.他人贈(zèng)給的物品應(yīng)先向上級(jí)報(bào)告，得到批準(zhǔn)后方可帶走。下班后按規(guī)定離開(kāi)工作現(xiàn)場(chǎng)，不得在崗上停留。k.保潔部員工要求在雨、雪天后隨時(shí)清潔干凈，聽(tīng)從領(lǐng)導(dǎo)安排。第三章管理科工作細(xì)則一、每天早上，檢查上一天工作，安排當(dāng)天工作。二、每天上、下午，巡視分管轄區(qū)各一遍，巡視內(nèi)容細(xì)則如下：設(shè)備保障組1、檢查轄區(qū)是否有違章現(xiàn)象，主要包括：①有無(wú)亂搭建，包括與申報(bào)裝修圖紙不一致、超越圖紙范圍等；②有無(wú)違規(guī)裝修，包括未辦理裝修申報(bào)手續(xù)、裝修垃圾亂堆放和不及時(shí)清運(yùn)、損壞公共設(shè)施及綠化、影響基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)承重的建筑等；2、公共設(shè)施、設(shè)備是否完好，主要包括：①道路有無(wú)損壞，有無(wú)下沉、損壞及其他影響安全現(xiàn)象；②上下水管道是否滲漏；③公共地方是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品；④商戶室內(nèi)有無(wú)堆放危險(xiǎn)品、有毒物品；⑤監(jiān)控設(shè)施有無(wú)損壞，分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行；⑥電梯運(yùn)行是否正常，合格證是否到期，分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行，電梯機(jī)房清潔狀況及檢查記錄狀況；⑦輸電線路是否完好、安全，配電箱、公共照明是否完好，電房分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行；⑧消防報(bào)警設(shè)備、安全門、消防箱、滅火器是否完好、配置是否齊全、有否過(guò)期等；⑨水電表設(shè)備是否完好；⑩井蓋有無(wú)損壞，化糞池、下水道有無(wú)淤塞等。保安組1、檢查保安崗位值勤情況，主要包括：①保安值勤的到崗情況；②崗位儀容儀表情況；③對(duì)安全事件的處理狀況等。2、轄區(qū)是否有不安全隱患，主要包括：①房屋是否出現(xiàn)破損、漏水；②消防通道是否亂堆放、被堵；③輸電線路是否完好、有無(wú)亂拉亂搭；④有無(wú)可疑人員活動(dòng)；⑤裝修有無(wú)安全防護(hù)，木工及電焊等動(dòng)火作業(yè)是否配置滅火桶、有否安全監(jiān)護(hù)人員，裝修范圍內(nèi)有否亂拉亂接電線、有無(wú)線頭裸露，空中作業(yè)有否安全監(jiān)護(hù)措施，容易發(fā)生人身跌倒、掉落的地方有無(wú)防護(hù)等；⑥監(jiān)控設(shè)備、消防報(bào)警裝置有無(wú)損壞。PA清潔班1、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)，主要包括：①樹(shù)木花草有無(wú)損壞；②公共場(chǎng)所有無(wú)亂倒生活垃圾和裝修垃圾，垃圾桶是否倒清；③有無(wú)亂停放車輛；④有無(wú)亂晾曬衣物；⑤有無(wú)不正常的噪聲源、有無(wú)不正常氣味。⑦墻壁有無(wú)亂涂、亂畫(huà)，張貼廣告；⑧有無(wú)在場(chǎng)內(nèi)亂派發(fā)廣告；⑨有無(wú)亂占公共地方。部門文員對(duì)以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能處理的應(yīng)立即處理，重要、重大問(wèn)題和不能處理的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向物管部經(jīng)理匯報(bào)。經(jīng)理對(duì)各分管區(qū)域人員巡查結(jié)果進(jìn)行抽查，如果發(fā)現(xiàn)對(duì)以上六大類別中的問(wèn)題漏檢、檢查后沒(méi)有有效跟進(jìn)落實(shí)的，每漏檢或無(wú)落實(shí)一項(xiàng)·次，對(duì)責(zé)任處以10元罰款，情節(jié)嚴(yán)重雙倍罰款；三、催收繳水、電費(fèi)、管理費(fèi)、租金和各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，繳納給公司財(cái)務(wù)。四、受理客戶維修修申請(qǐng)，及時(shí)解決問(wèn)題。五、接待客戶來(lái)信、來(lái)訪，處理客戶投訴并做好記錄。六、解答客戶提出的業(yè)務(wù)咨詢。七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù)，驗(yàn)收修繕質(zhì)量。八、做好工作日志、投訴處理等記錄（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示，亟待解決的事務(wù)，突發(fā)事件，客戶投訴等）。九、整理內(nèi)務(wù)（包括整理文件與資料檔案、圖書(shū)報(bào)刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等）。十、處理轄區(qū)突發(fā)事件。十一、部門文員協(xié)助經(jīng)理工作，經(jīng)理外出時(shí)，文員代行經(jīng)理日常工作職權(quán)?！衩恐芄ぷ鳎阂?、物管部每周一早上召開(kāi)周會(huì)，跟進(jìn)上周事務(wù)，安排當(dāng)周工作。二、每周至少走訪一次分管轄區(qū)客戶，與客戶交換管理意見(jiàn)，征詢客戶服務(wù)需求。三、對(duì)投訴進(jìn)行一次回訪。四、每周五物管部組織一次對(duì)山莊集體巡查?！衩吭鹿ぷ鳎阂弧⒐芾斫M總結(jié)月度工作，寫出書(shū)面報(bào)告。編制下月工作計(jì)劃。二、統(tǒng)計(jì)租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)和各項(xiàng)相關(guān)款費(fèi)收繳情況，清查是否有漏收、錯(cuò)收；采取措施對(duì)拖欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)和物業(yè)管理相關(guān)款費(fèi)的客戶進(jìn)行追收。三、對(duì)月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪，聽(tīng)取客戶意見(jiàn)。四、管理組會(huì)同清潔組、保安組，對(duì)轄區(qū)的環(huán)境、綠化、保安、消防、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查，匯總問(wèn)題、組織解決。五、整理資料、檔案，對(duì)發(fā)生變動(dòng)的（包括：承租戶變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng)）作出修改。六、與有關(guān)單位聯(lián)系，交換情況一次（包括：工商、派出所等），如有重要情況，報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。七、向內(nèi)部宣傳欄投稿，宣傳表?yè)P(yáng)轄區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚及物業(yè)管理心得，增強(qiáng)員工管理服務(wù)意識(shí)。八、物管部經(jīng)理每月走訪或電話訪問(wèn)一次轄區(qū)客戶。九、公司全體人員考勤匯總●季度工作：一、物管部進(jìn)行季度總結(jié)，細(xì)化下季度工作計(jì)劃。二、組織全面檢查轄區(qū)的消防設(shè)施（包括：消防栓、水源、滅火器、消防報(bào)警設(shè)備、安全門等）是否完好無(wú)缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理。三、組織全面檢查各化糞池、井蓋有無(wú)損壞，檢查化糞池、下水道有無(wú)淤塞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織有關(guān)人員處理?！癜肽?、一年工作：一、半年組織一次客戶意見(jiàn)書(shū)面征詢，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，提出改善措施。二、一年組織清理一次化糞池。三、一年組織一次客戶座談會(huì)，聽(tīng)取客戶對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，提高客戶參與管理的積極性。四、總結(jié)年度工作，寫出書(shū)面報(bào)告，制定下年度工作計(jì)劃。第一節(jié)管理組操作細(xì)則第一、行政人事管理細(xì)則1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.第二、管理組工作細(xì)則1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.第三、租賃工作細(xì)則：12345678910第四、水電管理工作細(xì)則12345678配電房用量分配及費(fèi)用結(jié)構(gòu)配電設(shè)備開(kāi)關(guān)電表指標(biāo)用戶層表備注500KVA配電開(kāi)關(guān)1400A400A恩都專用無(wú)開(kāi)關(guān)2400A400A恩都專用無(wú)開(kāi)關(guān)3400A400A6號(hào)廠房專用自裝開(kāi)關(guān)4400A400A3號(hào)廠房專用自裝用水量分配及費(fèi)用結(jié)構(gòu)配備設(shè)備開(kāi)關(guān)電表指標(biāo)用戶層表備注第五、費(fèi)用控制管理細(xì)則1.2. 3.4.5.6.7.8.9.10.第六、管理相關(guān)表單巡視記錄表巡視日期：年月日巡視項(xiàng)目大類發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄（寫明時(shí)間、位置、問(wèn)題內(nèi)容等）落實(shí)情況違章現(xiàn)象不安全隱患衛(wèi)生狀況設(shè)施設(shè)備保安值勤商鋪狀況巡視人（簽字）：經(jīng)理（簽字）電話接聽(tīng)記錄表月序號(hào)接聽(tīng)內(nèi)容接聽(tīng)人處理程序處理人回訪日期回放內(nèi)容回訪人123456789101112131415會(huì)議記錄會(huì)議議題主持人會(huì)議時(shí)間會(huì)議地點(diǎn)應(yīng)到人數(shù)實(shí)到人數(shù)缺席人數(shù)記錄人會(huì)議內(nèi)容摘要： 收入登記表序號(hào)日期收費(fèi)項(xiàng)目金額備注支出登記表序號(hào)日期支取費(fèi)用理由金額支款人備注123456789101112131415161718收支平衡表月日序號(hào)日期費(fèi)用項(xiàng)目收支余12345678910111213141516制表人：審批：審核：精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔 報(bào)修單 編號(hào)；001姓名報(bào)修設(shè)備日期保修內(nèi)容：維修記錄：管理組設(shè)備保障組驗(yàn)收人 報(bào)修單編號(hào)；002姓名報(bào)修設(shè)備日期保修內(nèi)容：維修記錄：管理組設(shè)備保障組驗(yàn)收人設(shè)備檢查記錄表檢查人：檢查日期：序號(hào)設(shè)備名稱運(yùn)行狀況維修記錄備注值班記錄表日期早中晚備注第二節(jié)、設(shè)備保障組操作細(xì)則每天：每天上、下午，巡視分管轄區(qū)各一遍，巡視內(nèi)容細(xì)則如下：1、檢查轄區(qū)是否有違章現(xiàn)象，主要包括：①有無(wú)亂搭建，包括與申報(bào)裝修圖紙不一致、超越圖紙范圍等；②有無(wú)違規(guī)裝修，包括未辦理裝修申報(bào)手續(xù)、裝修垃圾亂堆放和不及時(shí)清運(yùn)、損壞公共設(shè)施及綠化、影響基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)承重的建筑等；2、公共設(shè)施、設(shè)備是否完好，主要包括：①道路有無(wú)損壞，有無(wú)下沉、損壞及其他影響安全現(xiàn)象；②上下水管道是否滲漏；③公共地方是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品；④山莊內(nèi)有無(wú)堆放危險(xiǎn)品、有毒物品；⑤監(jiān)控設(shè)施有無(wú)損壞，分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行；⑥電梯運(yùn)行是否正常，合格證是否到期，分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行，電梯機(jī)房清潔狀況及檢查記錄狀況；⑦輸電線路是否完好、安全，配電箱、公共照明是否完好，電房分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行；⑧消防報(bào)警設(shè)備、安全門、消防箱、滅火器是否完好、配置是否齊全、有否過(guò)期等；⑨水電表設(shè)備是否完好；⑩井蓋有無(wú)損壞，化糞池、下水道有無(wú)淤塞等。每周：參加公司例會(huì)并對(duì)本部門上周總結(jié)，下周工作安排，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)每月：總結(jié)本月設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，做成報(bào)表積極配合管理部進(jìn)行大檢查第三節(jié)、保安組工作細(xì)則保安班長(zhǎng)工作細(xì)則每天：每天上、下午，巡視分管轄區(qū)各一遍，巡視內(nèi)容細(xì)則如下保安組1、檢查保安崗位值勤情況，主要包括：①保安值勤的到崗情況；②崗位儀容儀表情況；③對(duì)安全事件的處理狀況等。2、轄區(qū)是否有不安全隱患，主要包括：①房屋是否出現(xiàn)破損、漏水；②消防通道是否亂堆放、被堵；③輸電線路是否完好、有無(wú)亂拉亂搭；④有無(wú)可疑人員活動(dòng)；⑤裝修有無(wú)安全防護(hù)，木工及電焊等動(dòng)火作業(yè)是否配置滅火桶、有否安全監(jiān)護(hù)人員，裝修范圍內(nèi)有否亂拉亂接電線、有無(wú)線頭裸露，空中作業(yè)有否安全監(jiān)護(hù)措施，容易發(fā)生人身跌倒、掉落的地方有無(wú)防護(hù)等；⑥監(jiān)控設(shè)備、消防報(bào)警裝置有無(wú)損壞。每周：參加公司例會(huì)并對(duì)本部門上周總結(jié)，下周工作安排，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)每月：總結(jié)本月設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，做成報(bào)表積極配合管理部進(jìn)行大檢查門崗員工作細(xì)則每天：認(rèn)真做好服務(wù)性工作上崗前按規(guī)定著裝，儀容儀表要端莊、整潔，自我檢查是否作好上崗準(zhǔn)備。維持大門崗的交通秩序，指揮好進(jìn)出的車輛，文明值勤，禮貌詢問(wèn)，對(duì)出入?yún)^(qū)域的車輛、人員及其攜帶的物品應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行檢查并作好登記。維持好人員出入秩序，作好來(lái)訪人員登記，杜絕無(wú)關(guān)人員進(jìn)入轄區(qū)。站崗時(shí)精神飽滿，上下崗互相敬禮。注意門前的衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)雜物垃圾及時(shí)清掃，維持大門環(huán)境整潔。當(dāng)班值勤和事件處理情況要在崗位登記本上做好記錄，做好交接崗位的口頭書(shū)面交接。完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。每周：參加公司例會(huì)并對(duì)本部門上周總結(jié)，下周工作安排，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)每月：總結(jié)本月設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，做成報(bào)表積極配合管理部進(jìn)行大檢查巡邏員工作細(xì)則巡邏崗要保持高度的警惕，細(xì)心觀察周圍的事物動(dòng)態(tài)，對(duì)可疑情況和人員要立即予以檢查、詢問(wèn)、盤查，對(duì)現(xiàn)行犯罪行為要立即制止，并將犯罪分子上報(bào)處理或扭送公安機(jī)關(guān)。巡邏中應(yīng)通過(guò)“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)”四字法，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)有效地處置和報(bào)告。接到其他崗位的求援應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并視情況作出相應(yīng)的處理。巡邏發(fā)現(xiàn)的情況及處理情況應(yīng)在巡邏記事本上做好記錄，做好交換崗、交接班的口頭與書(shū)面交接。車場(chǎng)員工作細(xì)則做好車場(chǎng)安全工作指揮，規(guī)范車輛停放，做好進(jìn)出登記。經(jīng)常巡視已停車輛，發(fā)現(xiàn)車門尾蓋沒(méi)有鎖好或玻璃未搖上的，要及時(shí)予以鎖好并通知車主搖上玻璃。建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)記錄備案做好交接班口頭書(shū)面交接，并報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。監(jiān)控員工作細(xì)則上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀表儀容端莊、整潔，做好上崗前交接。監(jiān)控消防中心報(bào)警系統(tǒng)晝夜開(kāi)通設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解，嚴(yán)密監(jiān)控區(qū)域內(nèi)的安全狀況。當(dāng)班保安密切注意屏幕上的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況，定點(diǎn)錄象，并通知相關(guān)崗位的保安人員，加以注意或詢問(wèn)、盤查，同時(shí)向保安班長(zhǎng)（主管）報(bào)告，在大堂、客梯、樓面門口、主干道路及要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況，要采取跟蹤監(jiān)視。發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警應(yīng)立即通知當(dāng)班保安班長(zhǎng)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，如果是誤報(bào)的，應(yīng)在該崗上消除報(bào)警信號(hào)。與工作無(wú)關(guān)人員不得擅自進(jìn)入監(jiān)控工作室，如有工作業(yè)務(wù)的，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或領(lǐng)導(dǎo)親自陪同方可進(jìn)入，且要做好登記。建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)做好記錄