魏理仕琨玉項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)建議書(shū)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔山水琨玉項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)建議書(shū)(仕邦魏理仕)敬呈：成都山水置業(yè)有限公司世邦魏理仕成都公司二零零七年十一月二零零七年八月目錄第一章前言第二章世邦魏理仕簡(jiǎn)介第三章物業(yè)管理服務(wù)方案策劃第四章世邦魏理仕質(zhì)量管理體系第五章物業(yè)管理服務(wù)方式及酬金第六章為何選擇世邦魏理仕

第一章前 言前言本建議書(shū)系世邦魏理仕專(zhuān)門(mén)為成都[山水琨玉項(xiàng)目]而編制。[山水琨玉項(xiàng)目]是成都山水置業(yè)有限公司即將投資興建的復(fù)合型住宅物業(yè)項(xiàng)目，地處成都市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，具有良好的區(qū)位價(jià)值和增值潛力，堪稱未來(lái)成都市地標(biāo)性建筑物。承蒙貴公司邀約，世邦魏理仕榮幸獲得此次提供物業(yè)管理服務(wù)建議的機(jī)會(huì)。我們根據(jù)所提供之相關(guān)參考資料及數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究之后，特編制了本《[山水琨玉項(xiàng)目]物業(yè)管理服務(wù)建議書(shū)》。世邦魏理仕將視[山水琨玉項(xiàng)目]為重點(diǎn)項(xiàng)目，并將委派精干的隊(duì)伍參與此項(xiàng)目之物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)工作。與成都山水置業(yè)有限公司成為長(zhǎng)期之合作伙伴。世邦魏理仕期望本建議書(shū)所涉及到的內(nèi)容，能有助于貴公司對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理實(shí)施與發(fā)展方面的規(guī)劃和選擇，更希望能夠在未來(lái)有機(jī)會(huì)與第二章世邦魏理仕簡(jiǎn)介一．公司簡(jiǎn)介世界頂級(jí)品牌“世邦魏理仕”由CBmercial與REILtd（魏理仕控股公司）于1998年5月4日合并而成，其前身“魏理仕”在1773年成立于英國(guó)倫敦。目前擁有二百多年房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及歷史最悠久的國(guó)際物業(yè)公司之一，同時(shí)也以獨(dú)立的智力資本、所向披靡的環(huán)球?qū)嵙敖⒃诿總€(gè)主要市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位之上的業(yè)務(wù)平臺(tái)，成為《財(cái)富》雜志2005年全球千強(qiáng)中唯一入選的物業(yè)綜合服務(wù)公司。2006年12月8日，世邦魏理仕有限公司（紐約證券交易所代號(hào)：CBG）進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)500強(qiáng)（S&P500Index）行列,該指數(shù)代表了美國(guó)經(jīng)濟(jì)中主要行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。2007年3月，美國(guó)《商業(yè)周刊》公布的年度商業(yè)周刊50強(qiáng)（BusenessWeek,50）排行榜，世邦魏理仕赫然入選，排名第16位。世邦魏理仕總部設(shè)在洛杉磯，是美國(guó)紐約聯(lián)交所的上市公司，目前在50多個(gè)國(guó)家擁有超過(guò)24,000名員工（未包括約5,000名來(lái)自聯(lián)營(yíng)公司的員工），建有超過(guò)300個(gè)的辦事處。世邦魏理仕亞洲區(qū)網(wǎng)絡(luò)包括香港、上海、北京、成都、天津、廣州、臺(tái)北、新加坡、日本、韓國(guó)、印度、印度尼西亞、菲律賓、泰國(guó)及越南等40個(gè)辦事處。目前，世邦魏理仕負(fù)責(zé)的物業(yè)租售的交易量超過(guò)1,660億美元，管理的商用物業(yè)及企業(yè)設(shè)施超過(guò)16億平方英尺，《財(cái)富》雜志百?gòu)?qiáng)企業(yè)中約85%的公司為世邦魏理仕的客戶（根據(jù)世邦魏理仕和T的合并統(tǒng)計(jì)數(shù)字)，凸現(xiàn)出世邦魏理仕在全球市場(chǎng)的巨大影響力。世邦魏理仕于1978年在香港發(fā)展。憑著多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，不斷成功地提高其在市場(chǎng)中的地位及聲望。無(wú)可否認(rèn)，以多年的寶貴經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良傳統(tǒng)及基礎(chǔ)，世邦魏理仕已成為一間既熟悉中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，又能提供個(gè)性化及全面性綜合服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化國(guó)際機(jī)構(gòu)。世邦魏理仕通過(guò)覆蓋全球性的作業(yè)網(wǎng)絡(luò)，使其在資產(chǎn)服務(wù)方面之優(yōu)勢(shì)得到了充分地發(fā)揮，對(duì)于提升所服務(wù)物業(yè)項(xiàng)目的知名度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值和增值有很大幫助?，F(xiàn)在，世邦魏理仕是在中國(guó)大陸地區(qū)管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，與眾多最具實(shí)力的物業(yè)開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)管理單位實(shí)現(xiàn)了卓有成效的合作。世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英國(guó)倫敦成立1906世邦公司創(chuàng)建于美國(guó)舊金山1995世邦公司收購(gòu)WestmarkRealtyAdvisors，擴(kuò)充投資管理能力1996世邦公司收購(gòu)抵押貸款銀行I.J.Melody&Co.，成為美國(guó)商務(wù)按揭的主要?jiǎng)?chuàng)始者及服務(wù)機(jī)構(gòu)1997世邦公司收購(gòu)Koll房地產(chǎn)服務(wù)公司，并成為物業(yè)及設(shè)施管理業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位的企業(yè)1998魏理仕與世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收購(gòu)HillierParker,并與日本最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司Ikoma成立合資公司2003世邦魏理仕收購(gòu)InsigniaFinancialGroup,該項(xiàng)關(guān)鍵資產(chǎn)構(gòu)成業(yè)界最強(qiáng)大的服務(wù)提供者，重整全球業(yè)務(wù)平臺(tái)2006世邦魏理仕收購(gòu)北美最著名的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商----TrammellCrowpany(T)協(xié)議達(dá)成2006進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)500強(qiáng)(S&P500Index)行列,是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司2007入選美國(guó)《商業(yè)周刊》50強(qiáng)（BusinessWeek,50），排名第16位2007入選美國(guó)《財(cái)富》雜志年度成長(zhǎng)最快100家企業(yè)，排名第33位亞洲區(qū)服務(wù)范圍：世邦魏理仕以了解客戶業(yè)務(wù)及研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)為先，致力于滿足客戶在房地產(chǎn)方面的服務(wù)需求，配合其整體業(yè)務(wù)指標(biāo)，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上尋求突破，這是我們與客戶建立長(zhǎng)久關(guān)系的基本原則。世邦魏理仕希望成為客戶在房地產(chǎn)市場(chǎng)中之“導(dǎo)航者”，為客戶提供全面的房地產(chǎn)服務(wù)，基本服務(wù)方向包括：資產(chǎn)服務(wù)：負(fù)責(zé)管理商業(yè)、零售、工業(yè)及酒店物業(yè)資產(chǎn)，有效提升客戶的投資回報(bào)，令他們主要物業(yè)資產(chǎn)與整體業(yè)務(wù)策略相匹配。我們?cè)诟鞣?wù)范圍上可以提供可觀的回報(bào)，包括物業(yè)管理、租務(wù)管理、項(xiàng)目及建筑管理、技術(shù)服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)管理、能源采購(gòu)管理及財(cái)務(wù)報(bào)告。我們已在亞洲建立最先進(jìn)的物業(yè)管理系統(tǒng)，協(xié)助直接客戶獲得詳細(xì)資產(chǎn)訊息，讓我們通過(guò)有效估值及物業(yè)投資組合來(lái)提升投資價(jià)值。策略發(fā)展顧問(wèn)：我們將提供卓越的房地產(chǎn)策劃方案，幫助客戶提升長(zhǎng)遠(yuǎn)的業(yè)績(jī)，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)單位、投資者、企業(yè)及公共機(jī)構(gòu)提供有關(guān)物業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)，例如初期及執(zhí)行階段的物業(yè)發(fā)展建議等。策略顧問(wèn)會(huì)與本地市場(chǎng)其他專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍緊密合作，確保所提供的建議能充分反映有關(guān)項(xiàng)目發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)及管理等重要趨向和目標(biāo)。住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)：這是我們?cè)趤喼拮畛晒Φ姆?wù)項(xiàng)目之一，相關(guān)團(tuán)隊(duì)在營(yíng)銷(xiāo)整個(gè)住宅發(fā)展項(xiàng)目方面擁有穩(wěn)固的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，可以就住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)及銷(xiāo)售服務(wù)提供廣泛的服務(wù)，包括市場(chǎng)定位意見(jiàn)、發(fā)展及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)咨住宅租務(wù)及咨詢服務(wù)：作為一家提供一站式服務(wù)的供應(yīng)商，我們協(xié)助各跨國(guó)公司將雇員分派往亞洲，或在區(qū)內(nèi)重新安置，為他們提供全面服務(wù)。同時(shí)亦為開(kāi)發(fā)單位的項(xiàng)目提供出租服務(wù)。我們?yōu)槠髽I(yè)客戶提供完善的服務(wù)組合，包括迎新團(tuán)、物業(yè)選擇、市場(chǎng)走勢(shì)分析、租房預(yù)算建議以及外籍人士租賃政策分析等。住宅服務(wù)部擁有豐富的地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，并在高級(jí)住宅租賃市場(chǎng)擁有穩(wěn)健的業(yè)績(jī)，除交易服務(wù)外，還為業(yè)主提供策略性的市場(chǎng)意見(jiàn)。我們的成功基于廣泛的樓盤(pán)數(shù)據(jù)，結(jié)合專(zhuān)業(yè)的本地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，為各地區(qū)提供一致性服務(wù)。辦公樓服務(wù)：在目前多元化的商業(yè)環(huán)境中，找到一個(gè)能提供增值服務(wù)而進(jìn)行簡(jiǎn)單的租賃交易代理商非常關(guān)鍵。世邦魏理仕與客戶一同努力，發(fā)展并實(shí)行立足市場(chǎng)的商業(yè)策略。我們的數(shù)據(jù)庫(kù)包括地區(qū)、國(guó)家以及全球的租賃及營(yíng)銷(xiāo)協(xié)議，將客戶的資產(chǎn)價(jià)值提升到最高。對(duì)于擁有空置商業(yè)單位或想為項(xiàng)目尋找主要項(xiàng)目的客戶，我們同時(shí)提供專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)，獨(dú)家照顧他們?cè)谏啼伔?wù)：主要致力于為零售商及業(yè)主提供最為獨(dú)到的零售咨詢和市場(chǎng)推廣服務(wù)。憑借遍布全球的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)于市中心及市郊各投資服務(wù)：世邦魏理仕被視為投資銷(xiāo)售市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，其投資服務(wù)部專(zhuān)門(mén)為第三方業(yè)主處置及收購(gòu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和收益型商業(yè)物業(yè)，幫助他們更多的接觸本地及國(guó)際機(jī)遇和資本市場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)加快資產(chǎn)交易的流程，確保最大的投資回報(bào)。針對(duì)不同的物業(yè)，我們提供高度個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)應(yīng)用多元的分析方法來(lái)準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)趨勢(shì)以發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。通過(guò)協(xié)調(diào)世邦魏理仕跨國(guó)機(jī)構(gòu)投資服務(wù)：本部門(mén)是我們投資環(huán)球企業(yè)物業(yè)的一部分，專(zhuān)門(mén)為全球的機(jī)構(gòu)投資者如人壽保險(xiǎn)公司、退休基金、房地產(chǎn)投資信托、私人資產(chǎn)基金及大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位提供服務(wù)。亞洲區(qū)跨國(guó)機(jī)構(gòu)投資服務(wù)部專(zhuān)業(yè)人員與美國(guó)、歐洲、中東、非洲、加拿大及太平洋地區(qū)的代表聯(lián)手，憑借強(qiáng)有力的環(huán)球平臺(tái)，服務(wù)于期望投資的房地產(chǎn)市場(chǎng)的私人及公共資產(chǎn)的潛在投資者。我們的業(yè)績(jī)又來(lái)自于客戶對(duì)我們專(zhuān)業(yè)投資建議的長(zhǎng)期信賴，享受到長(zhǎng)遠(yuǎn)的資產(chǎn)增值?？鐕?guó)機(jī)構(gòu)投資服務(wù)部的成員擔(dān)當(dāng)咨詢者、顧問(wèn)及中介人的角色，從國(guó)際、國(guó)家及地區(qū)性物業(yè)中，進(jìn)行投資性資產(chǎn)的收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓。作為一間服務(wù)完善的公司，跨國(guó)機(jī)構(gòu)投資服務(wù)部提供市場(chǎng)走勢(shì)的環(huán)球研究及咨詢：我們熟悉全球不同的物業(yè)類(lèi)別，并以獨(dú)到的見(jiàn)解和必要的監(jiān)察工具，從歷史與預(yù)測(cè)兩方面追測(cè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，為客戶提供一系列技術(shù)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和研究服務(wù)。此外，我們還能提供市場(chǎng)預(yù)估和表現(xiàn)基準(zhǔn)以及策略性的建議服務(wù)。環(huán)球跨國(guó)企業(yè)服務(wù)：在亞洲多個(gè)市場(chǎng)上提供貼身及創(chuàng)新解決方案，策略性滿足企業(yè)、政府及機(jī)構(gòu)客戶職業(yè)性房地產(chǎn)的需求。我們無(wú)可匹敵的咨詢服務(wù)、外判及交易管理平臺(tái)結(jié)合多行業(yè)知識(shí)及環(huán)球服務(wù)，為客戶減低運(yùn)營(yíng)及占用成本，以增強(qiáng)生產(chǎn)力，并通過(guò)有效的工作環(huán)境及商機(jī)發(fā)揮最大的彈性及作用。環(huán)球物業(yè)設(shè)施管理：為亞洲及全球知名企業(yè)超過(guò)數(shù)百萬(wàn)平方尺的物業(yè)提供管理服務(wù)，提供最高水平的客戶服務(wù)，讓客戶能專(zhuān)注核心業(yè)務(wù)。我們財(cái)務(wù)主導(dǎo)方針具信心保證，提供領(lǐng)先科技平臺(tái)，讓我們能夠管理客戶的非核心的后勤支持及必需的物業(yè)設(shè)施服務(wù)。負(fù)責(zé)環(huán)球物業(yè)設(shè)施管理的專(zhuān)業(yè)人員會(huì)與客戶共同確定策略性的設(shè)施管理方案，針對(duì)提升價(jià)值及提供全面的投資組合智慧，提供無(wú)憂的方案。估價(jià)及咨詢服務(wù)：為確保建議內(nèi)含的理念切合客戶的業(yè)務(wù)目標(biāo)，估價(jià)咨詢部提供獨(dú)立、準(zhǔn)確、可靠和及時(shí)的估價(jià)及建議，為房地產(chǎn)交易或融資提供關(guān)鍵性服務(wù)。我們透過(guò)累計(jì)、分析及傳播全球房地產(chǎn)的全面數(shù)據(jù)來(lái)履行我們的理念。我們的估價(jià)及咨詢?cè)跇I(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先水平，我們專(zhuān)業(yè)的評(píng)估師能為客戶提供國(guó)際化水準(zhǔn)的估價(jià)服務(wù)，服務(wù)范圍包括資本市場(chǎng)及市場(chǎng)估價(jià)、企業(yè)及投資組合估價(jià)、按揭估價(jià)、財(cái)務(wù)狀況分析等。二、世邦魏理仕資產(chǎn)管理主要架構(gòu)1、世邦魏理仕大中華區(qū)資產(chǎn)管理架構(gòu)RobBlainRobBlain亞太區(qū)主席中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)朱顯明資產(chǎn)服務(wù)（臺(tái)北）劉學(xué)龍資產(chǎn)服務(wù)（成都）彭星波資產(chǎn)服務(wù)（廣州）ThomasNg資產(chǎn)服務(wù)（上海）EricChan資產(chǎn)服務(wù)（北京）牛國(guó)勝資產(chǎn)服務(wù)（香港）黃永根牛國(guó)勝華北區(qū)總經(jīng)理北京EricChan華東區(qū)總經(jīng)理上海黃永根大中華區(qū)總經(jīng)理牛國(guó)勝華北區(qū)總經(jīng)理北京EricChan華東區(qū)總經(jīng)理上海黃永根大中華區(qū)總經(jīng)理香港ThomasNg華南區(qū)總經(jīng)理廣州朱顯明中國(guó)區(qū)高級(jí)董事彭星波華西區(qū)總經(jīng)理成都3、世邦魏理仕成都資產(chǎn)管理部服務(wù)架構(gòu)中國(guó)區(qū)資產(chǎn)管理部總監(jiān)中國(guó)區(qū)資產(chǎn)管理部總監(jiān)成都世邦魏理仕董事總經(jīng)理資產(chǎn)管理部資產(chǎn)管理部副董事行政管理專(zhuān)業(yè)資深人員財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)資深人員客戶服務(wù)行政管理專(zhuān)業(yè)資深人員財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)資深人員客戶服務(wù)專(zhuān)業(yè)資深人員工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)資深人員三、世邦魏理仕公司資質(zhì)1、物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)2005年獲得國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)2、ISO9001國(guó)際認(rèn)證世邦魏理仕憑著多年寶貴的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的傳統(tǒng)及專(zhuān)業(yè)的技術(shù)，已成為一間能提供全面綜合性服務(wù)的專(zhuān)業(yè)國(guó)際品牌公司，且于2002年在香港獲得ISO9001國(guó)際認(rèn)證。 四、世邦魏理仕管理優(yōu)勢(shì)1、歷史悠久，經(jīng)驗(yàn)豐富全球最大及歷史最悠久的專(zhuān)業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司之一，也是中國(guó)管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，并且擁有壹級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。世邦魏理仕將運(yùn)用強(qiáng)大的人力及技術(shù)資源，豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，積極協(xié)助和配合合作伙伴進(jìn)行管理服務(wù)工作。2、全球網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)世邦魏理仕擁有全球性的客戶資源網(wǎng)絡(luò)，長(zhǎng)期合作伙伴均為國(guó)際知名的大型企業(yè)，如“IBM”、“波音”、“瓊森”、“諾基亞”等等，將為項(xiàng)目引入具影響力的合作伙伴及客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。3、科技資源在物業(yè)的應(yīng)用世邦魏理仕在高科技發(fā)展領(lǐng)域居于同業(yè)的前端，最具有規(guī)劃建議及管理應(yīng)用新型智能化物業(yè)的實(shí)力，世邦魏理仕所擁有的高科技人才及技術(shù)支持是其它同類(lèi)公司無(wú)法比擬的。而且世邦魏理仕現(xiàn)正與一家國(guó)際知名的網(wǎng)絡(luò)公司合作為所管理項(xiàng)目建立電腦化管理系統(tǒng)。4、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)一支技術(shù)過(guò)硬、服務(wù)到位的管理隊(duì)伍的形成有賴于長(zhǎng)期的培訓(xùn)而產(chǎn)生，而世邦魏理仕正是依靠這個(gè)強(qiáng)有力的武器為所有管理的項(xiàng)目培養(yǎng)了一支又一支過(guò)硬的隊(duì)伍，保證為客戶提供周到、細(xì)致的服務(wù)，我們培訓(xùn)主要從以下不同角度開(kāi)展：從時(shí)間方面：1)物業(yè)前期2)試運(yùn)行期及調(diào)整期3)正式運(yùn)行期從內(nèi)容方面：1)物業(yè)基礎(chǔ)2)法規(guī)知識(shí)3)專(zhuān)業(yè)知識(shí)4)特別課題從人員方面：1)經(jīng)理級(jí)2)主管級(jí)3)員工級(jí)世邦魏理仕承諾如參與任何合作伙伴開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作，定會(huì)安排有效的服務(wù)培訓(xùn)，使物業(yè)項(xiàng)目擁有一支訓(xùn)練有素的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。綜上所述，世邦魏理仕誠(chéng)意就項(xiàng)目的管理提供高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，為項(xiàng)目創(chuàng)造理想的效益。五、世邦魏理仕管理理念和大中華策略世邦魏理仕承諾提供的主動(dòng)服務(wù)集中在投資業(yè)績(jī)方面。我們從事物業(yè)管理的理念是幫助客戶實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化。當(dāng)然達(dá)到投資利益最大化是大家普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。然而有太多物業(yè)經(jīng)理忽視了管理的根本目標(biāo)，而把自己局限于每天的日常管理工作，我們相信自己會(huì)避免以上的現(xiàn)象，在物業(yè)維護(hù)管理的基礎(chǔ)之上提升投資的價(jià)值及服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理不再是那種被動(dòng)的收租金、提供一些日常的維護(hù)保養(yǎng)工作，它是一門(mén)多專(zhuān)業(yè)交叉的學(xué)科，需要廣泛的知識(shí)，包括財(cái)會(huì)、行政、高科技服務(wù)以及工程、市場(chǎng)和談判溝通方面的技巧。除此之外，物業(yè)經(jīng)理還應(yīng)該掌握高度的溝通和人際關(guān)系方面的技巧，以確保他和租戶、業(yè)主之間的長(zhǎng)期穩(wěn)固關(guān)系的建立和保持。世邦魏理仕尋求明確地制訂出業(yè)主組織的目標(biāo)，并出臺(tái)需要的措施，主動(dòng)管理的另一根本便是施行監(jiān)管，世邦魏理仕的監(jiān)管過(guò)程是為了激發(fā)更好的業(yè)績(jī)，而不是對(duì)管理行為的限制。管理的團(tuán)隊(duì)和物業(yè)的業(yè)績(jī)都必須加以監(jiān)管。監(jiān)管的范圍包括租金水平、維保成本、還有一些其它措施比如服務(wù)的質(zhì)量、顧客滿意度、以及專(zhuān)業(yè)作業(yè)的質(zhì)量。六．世邦魏理仕管理業(yè)績(jī)1、MANAGINGPROPERTIES管理或顧問(wèn)管理的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)1）全球業(yè)績(jī)截止2006年年底，世邦魏理仕全球物業(yè)及企業(yè)設(shè)施管理面積（Property&corporatefacilitiesundermanagement）——17億平方英尺2）大中華區(qū)業(yè)績(jī)截止到2005年11月,世邦魏理世在大中華區(qū)正在提供服務(wù)的管理面積為1億1,500萬(wàn)平方英尺七、中國(guó)大陸地區(qū)部分成功案例世邦魏理仕在服務(wù)高檔商業(yè)項(xiàng)目或豪華住宅方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)及諸多成功案例。以下為中國(guó)大陸地區(qū)內(nèi)部分案例及項(xiàng)目資訊：成都及西南其它地區(qū)香格里拉中心——寫(xiě)字樓總建筑面積：44,700平方米地理位置：成都市濱江路物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：發(fā)展商為亞太地區(qū)最豪華酒店集團(tuán)——香格里拉酒店集團(tuán)成都地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓之新坐標(biāo)力寶大廈總建筑面積：72,000平方米地理位置：成都市科華北路物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓，商場(chǎng)管理方式：顧問(wèn)管理及全委托管理項(xiàng)目概況：投資商之一系世界500強(qiáng)企業(yè)印尼力寶集團(tuán)超甲級(jí)智能化寫(xiě)字樓時(shí)代廣場(chǎng)總建筑面積：105,459平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓，商場(chǎng)管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：地處成都市最繁華之春熙路商圈成都市中心商務(wù)寫(xiě)字樓代表作品華敏翰尊國(guó)際大廈總建筑面積：62,090平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓管理方式：全委托管理項(xiàng)目概況：目前成都地區(qū)最高之建筑國(guó)際級(jí)5A智能化商務(wù)寫(xiě)字樓天一廣場(chǎng)總建筑面積：48,000平方米地理位置：成都市人民南路物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓，商場(chǎng)管理方式：全委托管理項(xiàng)目概況：成都市人民南路黃金地段之超甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓其超大水幕會(huì)所將申報(bào)吉尼斯社界紀(jì)錄多元總部國(guó)際1號(hào)總建筑面積：30,000平方米地理位置：成都市龍?zhí)端鹿I(yè)集中區(qū)物業(yè)性質(zhì)：企業(yè)總部基地管理方式：全委托管理項(xiàng)目概況：企業(yè)總部基地及獨(dú)棟商務(wù)別墅概念甲級(jí)智能辦公系統(tǒng)宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)總建筑面積：46,000平方米地理位置：成都市下南大街物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓，商場(chǎng)管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：著名上市公司——宏達(dá)集團(tuán)代表作品成都市府南河黃金區(qū)域?qū)懽謽侵浞缎吕锱煽斯^總建筑面積：550,000平方米地理位置：成都市郫縣犀浦鎮(zhèn)物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅，別墅管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)——上海綠地集團(tuán)代表作品高級(jí)高層公寓及別墅住區(qū)都江森林別墅總建筑面積：40,000平方米地理位置：都江堰市香雪海路物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活之完美融合，全球同步發(fā)售成都地區(qū)高端別墅之代表作品比華利國(guó)際城總建筑面積：450,000平方米地理位置：成都市上沙河鋪街物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：高層低密度電梯洋房成都新興居住區(qū)之高層典范華府金沙總建筑面積：140,000平方米地理位置：成都市清江西路物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：人文金沙，大宅華府成都西門(mén)片區(qū)高尚人文住宅之代表作品漢嘉國(guó)際社區(qū)總建筑面積：150,000平方米（一期）地理位置：成都市新都區(qū)物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：浙江城建漢嘉集團(tuán)代表作品智者的山丘總建筑面積：41,000平方米地理位置：昆明市盤(pán)龍區(qū)物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：駐場(chǎng)顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：罕見(jiàn)緩坡地別墅院落昆明地區(qū)特色別墅之代表作品其他城市七星摩根廣場(chǎng)總建筑面積：420,000平方米地理位置：北京市北四環(huán)物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：著名跨國(guó)集團(tuán)MMG之代表作品中國(guó)建筑業(yè)之樣板工程華夏銀行大廈總建筑面積：64,455平方米地理位置：北京市建國(guó)門(mén)內(nèi)大街物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓，商場(chǎng)管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：高級(jí)環(huán)保智能配置，首都核心CBD商圈之金融中心榮獲全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（即“國(guó)優(yōu)”）稱號(hào)貢院6號(hào)總建筑面積：88,724平方米地理位置：北京市建國(guó)門(mén)內(nèi)大街物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問(wèn)管理項(xiàng)目概況：頂級(jí)豪宅公寓入住業(yè)戶均系中國(guó)社會(huì)各界頂級(jí)精英湯臣豪園總建筑面積：141,000平方米地理位置：上海市浦東龍東大道物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：全委托管理項(xiàng)目概況：著名上市公司湯臣集團(tuán)代表作品高級(jí)連體水景別墅佘山銀湖別墅總建筑面積：40,000平方米地理位置：上海市松江區(qū)泗陳路物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：全委托管理項(xiàng)目概況：純北美風(fēng)格獨(dú)立別墅高級(jí)跨水域景觀設(shè)計(jì)第三章物業(yè)管理服務(wù)方案策劃一、項(xiàng)目概況分析[山水琨玉項(xiàng)目]系成都山水置業(yè)有限公司即將投資建設(shè)的復(fù)合型住宅物業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積約38,000平方米，地處成都市人民中路正府街，初步規(guī)劃為：1-2層系商業(yè)部分，3層為會(huì)所，4-6層為小型酒店，7-32層為電梯公寓。物業(yè)自身的價(jià)值和其今后出售或出租價(jià)位的高與低，直接受到諸多因素的影響。除了市場(chǎng)方面的因素外，其地理位置、內(nèi)外部交通環(huán)境、樓層功能布局以及設(shè)施、設(shè)備和建筑材料的選用和物業(yè)銷(xiāo)售與管理，也應(yīng)是被考慮的主要因素。[山水琨玉項(xiàng)目]作為城市中心復(fù)合型住宅物業(yè)項(xiàng)目，必然要求與之適應(yīng)的質(zhì)量相對(duì)較高的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。世邦魏理仕在管理復(fù)合型住宅物業(yè)項(xiàng)目方面有多年的經(jīng)驗(yàn)，可憑借特有人力資源優(yōu)勢(shì)和與國(guó)際接軌的規(guī)范的管理與服務(wù)，為開(kāi)發(fā)單位提供物業(yè)前期顧問(wèn)咨詢以及投入日常運(yùn)作后的顧問(wèn)服務(wù)，并為該物業(yè)銷(xiāo)售和交付使用后管理服務(wù)做好與此同時(shí)，作為世界頂級(jí)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，世邦魏理仕還將在簽署相關(guān)合約后，為[山水琨玉項(xiàng)目]提供品牌使用方面的支持，以有利于項(xiàng)目市場(chǎng)形象的樹(shù)立和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)品質(zhì)的提升。我們的最終目標(biāo)是通過(guò)提供高品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，提升[山水琨玉項(xiàng)目]的物業(yè)管理形象，并使得開(kāi)發(fā)單位取得良好經(jīng)濟(jì)回報(bào)。二、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)方案物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，我們將在[山水琨玉項(xiàng)目]發(fā)展的不同階段提供相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)工作內(nèi)容，具體服務(wù)范圍及內(nèi)容如下：1、物業(yè)工程前期的顧問(wèn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的前期介入，其意義在于協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位改進(jìn)完善物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)和功能配置，協(xié)助未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步了解和掌握設(shè)備和管線的分布情況，為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收提供支持和協(xié)助，為日后的物業(yè)管理的正常實(shí)施奠定基礎(chǔ)。1）協(xié)助測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)房者時(shí)經(jīng)常關(guān)心的問(wèn)題之一，也是涉及住宅產(chǎn)品定位和未來(lái)服務(wù)品質(zhì)保證的重要因素。我們會(huì)根據(jù)[山水琨玉項(xiàng)目]的設(shè)備設(shè)施情況、市場(chǎng)定位和服務(wù)預(yù)期，結(jié)合成都市相關(guān)政策規(guī)定和市場(chǎng)信息，提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方面的建議。2）協(xié)助對(duì)工程遺留問(wèn)題的跟進(jìn)在項(xiàng)目施工收尾階段或即將竣工時(shí)，我們將派遣技術(shù)專(zhuān)家進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助貴公司對(duì)工程質(zhì)量和遺留問(wèn)題進(jìn)行甄別，提出技術(shù)性建議供開(kāi)發(fā)單位參考，以便貴公司為項(xiàng)目竣工接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備。3）協(xié)助物業(yè)接管驗(yàn)收當(dāng)工程竣工驗(yàn)收完成后，我們將協(xié)助開(kāi)發(fā)單位或貴公司指定的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，組織實(shí)施接管驗(yàn)收。同時(shí)協(xié)助編制、健全設(shè)施設(shè)備管理計(jì)劃，指導(dǎo)有關(guān)工程圖紙的接收和檔案管理的工作。為全面實(shí)施上述服務(wù)，我們建議雙方簽訂物業(yè)管理顧問(wèn)合同之后，即時(shí)開(kāi)展物業(yè)工程前期顧問(wèn)工作，以便及時(shí)為貴公司提供有效之協(xié)助，確保以上各項(xiàng)工作內(nèi)容均達(dá)到理想水平。2、物業(yè)管理籌備期的顧問(wèn)服務(wù)在[山水琨玉項(xiàng)目]開(kāi)業(yè)前5個(gè)月，我們將根據(jù)本物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想、建筑檔次以及其它相關(guān)元素，協(xié)助審訂開(kāi)發(fā)單位委托的項(xiàng)目物業(yè)管理單位所制訂的物業(yè)管理籌備工作計(jì)劃，以使有關(guān)工作能夠有序在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)以前全部完成。主要工作內(nèi)容如下：1）審訂物業(yè)管理規(guī)約參考文本制訂[山水琨玉項(xiàng)目]物業(yè)管理規(guī)約的目的，是要清楚和明確各相關(guān)利益方在未來(lái)物業(yè)權(quán)益方面做出相對(duì)合理的約定和規(guī)劃。物業(yè)管理規(guī)約是對(duì)全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。管理公約一般由開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理部門(mén)登記備案后，方可生效。世邦魏理仕會(huì)按照行業(yè)及地方政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)[山水琨玉項(xiàng)目]特點(diǎn)，將審核份物業(yè)管理規(guī)約文本，提供開(kāi)發(fā)單位和相關(guān)物業(yè)管理單位參考。2）協(xié)助審訂《用戶手冊(cè)》和《商戶手冊(cè)》《用戶手冊(cè)》和《商戶手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位提交業(yè)主、租戶和商戶，由其確認(rèn)并保存的文件，其目的是使業(yè)主、租戶和商戶更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)，以及需要引起注意的事項(xiàng)；同時(shí)也可幫助使其了解物業(yè)管理的規(guī)章制度、服務(wù)項(xiàng)目及安全措施等。該手冊(cè)除了可以有助于提升物業(yè)服務(wù)效率之外，亦可以加強(qiáng)物業(yè)管理公司與業(yè)主、租戶和商戶之間的聯(lián)系，把創(chuàng)造良好的生活、工作和經(jīng)營(yíng)環(huán)境作為一種共同的責(zé)任。3）協(xié)助審訂《入?。v）流程》及《裝修管理規(guī)定》業(yè)主/租戶/商戶在辦理入駐手續(xù)并開(kāi)始進(jìn)行裝修時(shí)，是一段管理難度較大的磨合期。為了能讓業(yè)主/租戶/商戶順利入?。v），同時(shí)為了避免裝修過(guò)程中因不規(guī)范施工而對(duì)主體結(jié)構(gòu)等公共利益造成的損害，世邦魏理仕將根據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并本著方便、快捷、高效的原則，4）協(xié)助審訂物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算世邦魏理仕在對(duì)物業(yè)將來(lái)的使用和運(yùn)行情況做出充分考慮的同時(shí)，還將對(duì)目前各類(lèi)能源（譬如水、電、氣、暖等）的供給價(jià)格進(jìn)行了解，對(duì)人員成本等情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并根據(jù)上述資料協(xié)助審訂物業(yè)管理分項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算。審訂該預(yù)算的原則是“量入為出”，即以管理費(fèi)收入來(lái)平衡運(yùn)行的各項(xiàng)支出。在不降低管理水平的前提下，盡可能節(jié)約成本費(fèi)用。同時(shí)，世邦魏理仕還將根據(jù)籌備工作計(jì)劃和物業(yè)管理的實(shí)際需要，協(xié)助審訂或編制物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算。5）協(xié)助審訂組織架構(gòu)及工作崗位安排世邦魏理仕將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和各類(lèi)服務(wù)設(shè)施功能和分布情況，有針對(duì)性地就設(shè)計(jì)物業(yè)管理的人事框架和崗位設(shè)置提出建議，協(xié)助審訂各部門(mén)職能和各崗位職責(zé)及人員編制方案；同時(shí)，就有關(guān)人事政策及制度提出建議，其中包括：?jiǎn)T工守則、服務(wù)規(guī)范和工作程序以及崗前和在職的全面培訓(xùn)制度，以最終協(xié)助該項(xiàng)目建立一支優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)管理和服務(wù)隊(duì)伍。6）協(xié)助建立各項(xiàng)規(guī)章制度規(guī)章制度是物業(yè)管理能夠正常運(yùn)行的基本保證，其中包括公司內(nèi)部管理制度和要求，業(yè)主或租戶遵守的外部規(guī)章制度。世邦魏理仕將協(xié)助開(kāi)發(fā)單位指定的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)之前將上述規(guī)章制度編制完成，或者變質(zhì)各項(xiàng)規(guī)章制度，以供物業(yè)運(yùn)作之用。7）協(xié)助審訂員工招聘計(jì)劃世邦魏理仕將在驗(yàn)收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，審訂項(xiàng)目物業(yè)管理單位提交的有關(guān)物業(yè)服務(wù)人員的聘用條件及薪金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)在物業(yè)落成前的4至5個(gè)月，指導(dǎo)實(shí)施倒排計(jì)劃，協(xié)助項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按實(shí)際需要有步驟地招聘員工并使其分批到職。8）制訂并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃做好物業(yè)項(xiàng)目的管理和服務(wù)，除了良好的硬件設(shè)施是重要的基礎(chǔ)之外，建立一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水準(zhǔn)較高的員工隊(duì)伍，也是物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)完成所負(fù)使命的重要條件。一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍的建立，有賴于對(duì)培訓(xùn)工作的重視和建立一套嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度。因此，世邦魏理仕將根據(jù)該項(xiàng)目的人員配備情況，遵循理論聯(lián)系實(shí)際，全員培訓(xùn)、重點(diǎn)提高、嚴(yán)格考核的原則，擬定并落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)業(yè)主/租戶入駐程序和裝修管理規(guī)定處理客戶投訴技巧緊急事件處理程序物業(yè)財(cái)務(wù)一般知識(shí)各部門(mén)工作流程及工作程序節(jié)能意識(shí)和節(jié)能計(jì)劃設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)常識(shí)員工禮儀禮貌崗位職責(zé)撰寫(xiě)報(bào)告及公函9）綠化及景觀世邦魏理仕將基于[山水琨玉項(xiàng)目]的品質(zhì)和氛圍要求，協(xié)助開(kāi)發(fā)單位和10）員工餐廳員工餐廳（包括物業(yè)服務(wù)人員和商戶雇員）的就餐問(wèn)題非常重要。世邦魏理仕可結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，向開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出有關(guān)員工餐廳的規(guī)劃和建議。11）智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)是綜合性物業(yè)品質(zhì)的重要標(biāo)志，世邦魏理仕將根據(jù)以往12）配合[山水琨玉項(xiàng)目]開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)如果開(kāi)發(fā)單位在[山水琨玉項(xiàng)目]正式開(kāi)盤(pán)及入伙（開(kāi)業(yè)）時(shí)，舉辦慶典活動(dòng)，世邦魏理仕將全力予以配合，以獲得最佳宣傳效益，為本項(xiàng)目乃至開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)樹(shù)立良好形象，提供熱誠(chéng)幫助。3、正式運(yùn)營(yíng)后的顧問(wèn)工作[山水琨玉項(xiàng)目]項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，即轉(zhuǎn)入正常的物業(yè)管理階段。在此期間，世邦魏理仕將把在籌備階段制訂的物業(yè)管理規(guī)劃，協(xié)助或者直接逐步落實(shí)到位，主要顧問(wèn)工作范圍包括以下諸方面：1）日常保潔與定期保潔為使[山水琨玉項(xiàng)目]始終保持其原有的品質(zhì)，日常保潔和定期清潔則顯得尤為重要，它可以保持物業(yè)的美觀，延緩建筑表面的自然老化。世邦魏理仕將根據(jù)專(zhuān)業(yè)之經(jīng)驗(yàn)，審訂項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的保潔工作計(jì)劃，并適當(dāng)指導(dǎo)其在日后的實(shí)施，以便為用戶提供一個(gè)整潔的商務(wù)工作環(huán)境和家居生活環(huán)境。2）安全防范與消防管理復(fù)合型住宅物業(yè)項(xiàng)目之安全防范與消防管理工作應(yīng)是物業(yè)管理中的重中之重，因?yàn)樗婕暗綐I(yè)戶的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。世邦魏理仕將根據(jù)項(xiàng)目的安全與消防設(shè)施，再結(jié)合多年的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，審核項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)編制的安全防范與消防管理方案，并督促其有效運(yùn)用于日常管理與處理緊急事件中，以期最大限度地避免出現(xiàn)安全事件。3）設(shè)備設(shè)施的日常維修與定期保養(yǎng)為了真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目的，世邦魏理仕將督促項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑表面進(jìn)行日常保潔與定期清洗，以及對(duì)項(xiàng)目公共設(shè)施、設(shè)備采取日常維修保養(yǎng)，使其保持完好和運(yùn)轉(zhuǎn)正常。4）停車(chē)場(chǎng)與交通管理世邦魏理仕將就停車(chē)場(chǎng)和交通流線的設(shè)計(jì)提出適當(dāng)建議。世邦魏理仕認(rèn)為，在交通管理中所要考慮的是保證道路通暢，合理利用道路，并使得內(nèi)部出口與外部干道得到有效合理地使用。另外，停車(chē)場(chǎng)泊位的優(yōu)化組合及管理也關(guān)系到業(yè)主、租戶對(duì)物業(yè)使用的滿意程度，還會(huì)影響到訪客停車(chē)的方便及安全，合理5）二次裝修管理無(wú)論是本項(xiàng)目的住宅部分還是商業(yè)部分，二次裝修管理都是不可以忽略的管理責(zé)任。世邦魏理仕將對(duì)二次裝修管理的流程和內(nèi)容進(jìn)行整理和審訂，在保證服務(wù)效率之同時(shí)，合理維護(hù)開(kāi)發(fā)單位及公共權(quán)益。6）特約服務(wù)開(kāi)展有償特約服務(wù)能夠在為業(yè)主和租戶的工作帶來(lái)方便的同時(shí)，也能達(dá)到管理者與使用者感情上溝通的目的。根據(jù)復(fù)合型住宅物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，世邦魏理仕建議可有選擇地為業(yè)主/租戶/商戶提供如下之特約服務(wù)：?jiǎn)卧獌?nèi)的水、電和電話線路維修單元內(nèi)的裝飾維修單元內(nèi)清潔服務(wù)單元內(nèi)鮮花和盆景擺放單元內(nèi)安保服務(wù)預(yù)訂及叫車(chē)接送服務(wù)代訂報(bào)刊和雜志速遞服務(wù)代辦保險(xiǎn)代訂機(jī)票代辦存放貨物代辦傳真、復(fù)印及打印等商務(wù)服務(wù)提供商務(wù)秘書(shū)及文員等服務(wù)其它特約服務(wù)及運(yùn)作三、計(jì)劃中的[山水琨玉項(xiàng)目]項(xiàng)目顧問(wèn)工作組成員 x先生–成都分公司資產(chǎn)管理部高級(jí)物業(yè)經(jīng)理/顧問(wèn)組組長(zhǎng)學(xué)歷專(zhuān)業(yè)：電氣工程專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格：電氣工程師/物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：多年從事物業(yè)管理及工程管理工作，先后任職于太森地產(chǎn)、港聯(lián)物業(yè)、廣州/上海世邦魏理仕公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部高級(jí)物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目名單：成都王府井商城、威斯頓聯(lián)邦大廈、領(lǐng)秀別墅、三九·圣安卓公寓、羅浮世家、時(shí)代廣場(chǎng)、青城山高爾夫山莊、天府中心、倍特·康派大廈、力寶大廈、宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、比華利國(guó)際城、重慶北溫泉九號(hào)、重慶國(guó)際商務(wù)中心、重慶美源國(guó)際大廈、昆明智者的山丘別墅等x先生–成都資產(chǎn)管理部高級(jí)物業(yè)經(jīng)理/顧問(wèn)組成員學(xué)歷專(zhuān)業(yè)：電氣自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格：注冊(cè)工程師專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：長(zhǎng)期從事酒店及物業(yè)管理及工程管理工作，先后任職于高檔酒店項(xiàng)目，其后亦曾在上海萬(wàn)泰置地發(fā)展有限公司、豪景物業(yè)管理（上海）有限公司、戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司、第一太平戴維斯（上海）公司、成都瑞地物業(yè)管理有限公司等企業(yè)擔(dān)任重要職務(wù)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部高級(jí)物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目名單：上海銀星假日大酒店、上海富豪外貿(mào)大酒店、上海置地廣場(chǎng)、上海峻嶺廣場(chǎng)、上海萬(wàn)都中心大廈、成都開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)xx先生–成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理/顧問(wèn)組成員學(xué)歷專(zhuān)業(yè)：土建專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格：土建工程師專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作多年，先后任職于廣州典雅工程公司、四川郎信房產(chǎn)、戴德梁行成都公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理部分服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目名單：成都莊士大廈、羅馬假日廣場(chǎng)、麓島國(guó)際、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國(guó)際、華府金沙、比華利國(guó)際城、倍特·康派大廈、宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)等xx先生–成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理學(xué)歷專(zhuān)業(yè)：工業(yè)與民用建筑專(zhuān)業(yè)/計(jì)算機(jī)及工程應(yīng)用專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格：助理工程師/土建監(jiān)理師/YUM－營(yíng)建工程師/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)崗位資格專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)營(yíng)建及工程管理工作十年，先后任職于華西集團(tuán)、森宇集團(tuán)、中外合資成都長(zhǎng)天有限公司、美國(guó)全球百勝集團(tuán)成都公司等，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理部分服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目名單：恒利大廈、高速大廈、府河音樂(lè)花園、森宇音樂(lè)花園、維也納森林別墅等xx先生–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問(wèn)組成員學(xué)歷專(zhuān)業(yè)：法學(xué)專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)/質(zhì)量管理體系內(nèi)審員證專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任職于深圳萬(wàn)科物業(yè)、成都浩林實(shí)業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目名單：深圳荔景大廈、成都金林半島別墅等xx小姐–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問(wèn)組成員學(xué)歷專(zhuān)業(yè)：法律專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理崗位證書(shū)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任職于成都置信集團(tuán)所屬物業(yè)管理單位、美侖物業(yè)、芙蓉家苑物業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目名單：成都雙楠誼苑、教師公寓、置信逸都花園、麗都花園、芙蓉古城、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國(guó)際、華府金沙、比華利國(guó)際城、倍特·康派大廈等xx小姐–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問(wèn)組成員學(xué)歷專(zhuān)業(yè)：經(jīng)貿(mào)英語(yǔ)專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格：質(zhì)量管理體系內(nèi)審員證/物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理崗位證書(shū)/房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)/四川省統(tǒng)計(jì)人員上崗證專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作七年，先后任職于成都文匯實(shí)業(yè)、銀都物業(yè)、忠信物業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目名單：成都麗陽(yáng)天下、@世界、銀都花園、凱蒂陽(yáng)光、楓橋曉月、海棠月色等第四章世邦魏理仕質(zhì)量管理體系一、世邦魏理仕公司優(yōu)質(zhì)管理體系世邦魏理仕開(kāi)拓發(fā)展了一套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)，使物業(yè)管理工作系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化，以滿足客戶的服務(wù)需求。世邦魏理仕亦可根據(jù)[山水琨玉項(xiàng)目]未來(lái)物業(yè)管理的實(shí)際需要，協(xié)助項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)建立高水準(zhǔn)的管理系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)管理品質(zhì)的保證。這套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)是以ISO9002的標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，是屬于一種國(guó)際管理品質(zhì)的保證。世邦魏理仕的優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)不僅可以使客戶對(duì)未來(lái)可以感受到的物業(yè)服務(wù)有加倍信心，更能強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之自身的管理能力，增強(qiáng)監(jiān)管力度，以致各項(xiàng)運(yùn)作能夠達(dá)到指標(biāo)，符合客戶的需求。世邦魏理仕的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證是以“以人為本，為客戶提供喜出望外的服務(wù)”為宗旨。在物業(yè)內(nèi)部管理運(yùn)作上，強(qiáng)調(diào)分工合理、責(zé)任明確。根據(jù)每個(gè)員工不同的崗位職責(zé)建立考核標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套考核檢評(píng)制度，優(yōu)勝劣汰，大大地提高了員工的服務(wù)工作基本技能和服務(wù)質(zhì)量。在服務(wù)工作中認(rèn)真分析客戶需求，客戶沒(méi)有想到的服務(wù)，我們已經(jīng)做到，使客戶產(chǎn)生喜出望外的感覺(jué)。世邦魏理仕通過(guò)對(duì)項(xiàng)目服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行必要的管理與服務(wù)的質(zhì)量評(píng)定,以便其在整體服務(wù)過(guò)程中，緊緊抓住服務(wù)意識(shí)、服務(wù)效率、客戶關(guān)系、服務(wù)價(jià)值、服務(wù)創(chuàng)新、