個人住房貸款政策收緊對購房剛性需求影響情況的調(diào)查

個人住房貸款政策收緊對購房剛性需求影響情

況的調(diào)查近兩年來，全國多個地區(qū)普遍經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格快速上漲，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，貫徹落實國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的調(diào)控精神，各地區(qū)紛紛采取了多種房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購、限貸、限價、限售、房地產(chǎn)市場整頓等，近來住房貸款政策收緊對購房剛需的影響備受關(guān)注。本文以滄州地區(qū)為例，對比各項住房貸款政策前后變化，量化分析這些變化對購房剛性需求的影響，討論如何保障購房剛性需求。一、個人住房貸款政策收緊對購房剛性需求的影響。（一）房價上漲后又遇首付比例提高，首付款金額增加。近兩年，全國房地產(chǎn)價格一路高漲，滄州房地產(chǎn)市場也同樣沒有例外，2016年滄州商品房均價6000元/平方米左右，2017年3月份已達到14000元/平方米左右（目前有所回落，均價12000元/平方米）。2017年3月23日，為進一步貫徹落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，強化住房的居住屬性，抑制房價過快上漲，滄州地區(qū)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控通知，通知要求實行差別化住房信貸政策，首套房首付比例由不低于20%提高到不低于30%。首付比例變動對首付款的影響單位：^、元/^、元面積單價總價首付比例首付款金額120600072000020%14400030%21600012000144000020%28800030%432000以商品房面積120平方米，當(dāng)前均價12000元/平方米為例，首付比例由20%提高到30%后，首付款金額由28.8萬元增加到43.2萬元，增加了14.4萬元，如果考慮房價上漲因素，2016年首付款14.4萬元的住房，到2017年3月份之后首付款已高達43.2萬元，僅首付款多出了近30萬元。房價上漲與首付比例的提高所帶來首付款的增加已遠遠超出滄州當(dāng)?shù)厥杖牒蛢π畹脑黾樱\然，房價上漲的影響大于首付比例的影響。（二）貸款利率提高帶來住房貸款成本的上升。2016年6月份至2017年上半年，房地產(chǎn)市場房貸利率折扣普遍采取九折，首套房利率一度低至八五折，出現(xiàn)了時隔六年來的一個特大優(yōu)惠；自2017年下半年至2018年4月份，房貸利率一路上行，銀行業(yè)房貸利率目前普遍執(zhí)行首套房貸利率上浮10%—15%。利率變動對還款額的影響表單位：元貸款金額期限貸款利率浮動比例貸款利率等額本息月還款額本息合計100000030年下浮15%4.165%4869.771753115上浮15%5.635%5762.882074636以貸款金額100萬元，期限30年，基準(zhǔn)利率4.9%為例，由上表可以看出，與貸款利率下浮15%比，貸款利率上浮15%后，買房人每月需要多償還893元，本息合計多出32萬元，貸款成本上升明顯，尤其在房價翻番上漲后，首套房總成本已遠遠超出當(dāng)?shù)厝藗冾A(yù)期和購買力，因為首付款消耗了居民的原有儲蓄，月供則是透支使用了家庭的未來收入。受當(dāng)前金融市場資金緊缺影響，長短期資金價格普遍上漲，銀行各類公司類貸款、個人類貸款的貸款利率普遍上漲，宏觀房地產(chǎn)市場調(diào)控雖對房貸利率有一定影響，但本輪房貸利率上升更多是受金融市場資金供求關(guān)系的影響，在金融去杠桿、資金面相對緊張的背景下首套房貸款利率上升是必然結(jié)果，如未來金融市場資金寬裕，房貸利率將會有所下降。（三）信貸規(guī)模緊張，住房按揭貸款收益偏低缺少吸引力。與以往相比，2018年初各銀行提早進入了貸款規(guī)模緊張的狀態(tài)，表內(nèi)授信投放“排起隊”，目前，銀行業(yè)一般采取差別化住房信貸政策，對購買首套住房的給以傾向性支持，但房貸期限長、利率偏低，而目前銀行的資金成本不斷上升，為盈利或獲得更高的利潤，銀行將不得不對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，將稀缺的信貸規(guī)模用到更高收益的項目上，住房按揭貸款對銀行的吸引力不足。二、如何更好的保障購房剛性需求。牢牢把握住房居住屬性，分類調(diào)控，因地因城施策，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)落實差別化住房信貸政策，同時大力支持居民自住和進城人群購房需求，是監(jiān)管部門一直引導(dǎo)的方向。然，在金融整頓風(fēng)起云涌之中，銀行高成本包括理財產(chǎn)品資金運用渠道收窄，直接影響到銀行的營業(yè)收入。在理財產(chǎn)品受限情況下，原來發(fā)放住房貸款的低成本存款資金來源利率開始較大幅度上浮，成本開始較大幅度提高。這時，如果首套房貸款利率執(zhí)行下浮優(yōu)惠利率的話，銀行便虧損或微利，而且，住房按揭貸款期限較長，是流動性最差的品種，市場經(jīng)濟的資源配置功能會使銀行將資金分配到收益更高的項目上去，因此鼓勵銀行實行差別化住房信貸政策，除了約束和督導(dǎo)外，還需要政策支持。（一）貸款利率市場化改革中，對住房貸款利率仍需采取適當(dāng)管制。各國央行在貸款利率政策上都是照顧購房剛需的，實行差異化房貸政策，在貸款利率市場化改革中，為了保護首套房的貸款需求都對房貸利率做了考慮。1980年3月美國總統(tǒng)卡特簽署的美國新銀行法中放寬存貸利率管制，其中住宅與汽車貸款除外，不予放開。1986年美國徹底實行利率市場化后，仍然對住宅貸款保留了約束，目的就是擔(dān)心商業(yè)銀行隨便提高住房貸款利率，加大自住房居民的房貸成本。（二） 國家應(yīng)增加對商業(yè)銀行首套房貸款的扶持。首套房貸款利率基本含有準(zhǔn)政策性貸款的味道，為了調(diào)動商業(yè)銀行的積極性，應(yīng)該在存款準(zhǔn)備金率政策、稅收政策上按照商業(yè)銀行優(yōu)惠利率發(fā)放的額度，給予優(yōu)惠政策或稅收補貼以及減免，以調(diào)動商業(yè)銀行采取優(yōu)惠利率支持首套房剛需的積極性。（三） 充分發(fā)揮公積金作用，保障剛需購房者的權(quán)益。隨著商貸利率的上浮，與公積金貸款利率的落差也越來越大，兩者相差約2個百分點。對于剛需購房者而言，能夠使用公積金貸款購買首套房，成了“減負(fù)”的重要途徑。近期，滄州市“為滿足剛需家庭購房使用公積金貸款需求”，對住房公積金貸款政策進行調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容包括：取消貸款放款輪候制，轉(zhuǎn)為正常放款；取消貸款申請人單方繳存公積金計算還貸能力時其配偶收入不計入家庭收入的規(guī)定。貸款申請人配偶不繳納住房公積金的，可按上一年度市政府公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)計入其家庭收入，綜合考慮其家庭還貸能力；取消個人自愿繳存人員最高貸款額度單方繳存30萬，夫妻雙方繳存40萬的規(guī)定，與其他繳存人員享有一樣的貸款額度。即，夫妻單方繳存的，最高貸款額為40萬元，夫妻雙方繳存的，最高貸款額度為60萬元。除滄州外，石家莊、唐山、邯鄲等多地紛紛出臺公積金相關(guān)政策，從公積金貸款額度、便捷提取、規(guī)范使用等多個方面入手，確保職工繳存公積金的合理使用，并且部分城市的公積金政策