個(gè)人住房貸款政策收緊對(duì)購(gòu)房剛性需求影響情況的調(diào)查

個(gè)人住房貸款政策收緊對(duì)購(gòu)房剛性需求影響情

況的調(diào)查近兩年來，全國(guó)多個(gè)地區(qū)普遍經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，貫徹落實(shí)國(guó)家“房子是用來住的，不是用來炒的”的調(diào)控精神，各地區(qū)紛紛采取了多種房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓等，近來住房貸款政策收緊對(duì)購(gòu)房剛需的影響備受關(guān)注。本文以滄州地區(qū)為例，對(duì)比各項(xiàng)住房貸款政策前后變化，量化分析這些變化對(duì)購(gòu)房剛性需求的影響，討論如何保障購(gòu)房剛性需求。一、個(gè)人住房貸款政策收緊對(duì)購(gòu)房剛性需求的影響。（一）房?jī)r(jià)上漲后又遇首付比例提高，首付款金額增加。近兩年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路高漲，滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣沒有例外，2016年滄州商品房均價(jià)6000元/平方米左右，2017年3月份已達(dá)到14000元/平方米左右（目前有所回落，均價(jià)12000元/平方米）。2017年3月23日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)化住房的居住屬性，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，滄州地區(qū)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控通知，通知要求實(shí)行差別化住房信貸政策，首套房首付比例由不低于20%提高到不低于30%。首付比例變動(dòng)對(duì)首付款的影響單位：^、元/^、元面積單價(jià)總價(jià)首付比例首付款金額120600072000020%14400030%21600012000144000020%28800030%432000以商品房面積120平方米，當(dāng)前均價(jià)12000元/平方米為例，首付比例由20%提高到30%后，首付款金額由28.8萬元增加到43.2萬元，增加了14.4萬元，如果考慮房?jī)r(jià)上漲因素，2016年首付款14.4萬元的住房，到2017年3月份之后首付款已高達(dá)43.2萬元，僅首付款多出了近30萬元。房?jī)r(jià)上漲與首付比例的提高所帶來首付款的增加已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出滄州當(dāng)?shù)厥杖牒蛢?chǔ)蓄的增加，誠(chéng)然，房?jī)r(jià)上漲的影響大于首付比例的影響。（二）貸款利率提高帶來住房貸款成本的上升。2016年6月份至2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)房貸利率折扣普遍采取九折，首套房利率一度低至八五折，出現(xiàn)了時(shí)隔六年來的一個(gè)特大優(yōu)惠；自2017年下半年至2018年4月份，房貸利率一路上行，銀行業(yè)房貸利率目前普遍執(zhí)行首套房貸利率上浮10%—15%。利率變動(dòng)對(duì)還款額的影響表單位：元貸款金額期限貸款利率浮動(dòng)比例貸款利率等額本息月還款額本息合計(jì)100000030年下浮15%4.165%4869.771753115上浮15%5.635%5762.882074636以貸款金額100萬元，期限30年，基準(zhǔn)利率4.9%為例，由上表可以看出，與貸款利率下浮15%比，貸款利率上浮15%后，買房人每月需要多償還893元，本息合計(jì)多出32萬元，貸款成本上升明顯，尤其在房?jī)r(jià)翻番上漲后，首套房總成本已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)厝藗冾A(yù)期和購(gòu)買力，因?yàn)槭赘犊钕牧司用竦脑袃?chǔ)蓄，月供則是透支使用了家庭的未來收入。受當(dāng)前金融市場(chǎng)資金緊缺影響，長(zhǎng)短期資金價(jià)格普遍上漲，銀行各類公司類貸款、個(gè)人類貸款的貸款利率普遍上漲，宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控雖對(duì)房貸利率有一定影響，但本輪房貸利率上升更多是受金融市場(chǎng)資金供求關(guān)系的影響，在金融去杠桿、資金面相對(duì)緊張的背景下首套房貸款利率上升是必然結(jié)果，如未來金融市場(chǎng)資金寬裕，房貸利率將會(huì)有所下降。（三）信貸規(guī)模緊張，住房按揭貸款收益偏低缺少吸引力。與以往相比，2018年初各銀行提早進(jìn)入了貸款規(guī)模緊張的狀態(tài)，表內(nèi)授信投放“排起隊(duì)”，目前，銀行業(yè)一般采取差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買首套住房的給以傾向性支持，但房貸期限長(zhǎng)、利率偏低，而目前銀行的資金成本不斷上升，為盈利或獲得更高的利潤(rùn)，銀行將不得不對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將稀缺的信貸規(guī)模用到更高收益的項(xiàng)目上，住房按揭貸款對(duì)銀行的吸引力不足。二、如何更好的保障購(gòu)房剛性需求。牢牢把握住房居住屬性，分類調(diào)控，因地因城施策，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策，同時(shí)大力支持居民自住和進(jìn)城人群購(gòu)房需求，是監(jiān)管部門一直引導(dǎo)的方向。然，在金融整頓風(fēng)起云涌之中，銀行高成本包括理財(cái)產(chǎn)品資金運(yùn)用渠道收窄，直接影響到銀行的營(yíng)業(yè)收入。在理財(cái)產(chǎn)品受限情況下，原來發(fā)放住房貸款的低成本存款資金來源利率開始較大幅度上浮，成本開始較大幅度提高。這時(shí)，如果首套房貸款利率執(zhí)行下浮優(yōu)惠利率的話，銀行便虧損或微利，而且，住房按揭貸款期限較長(zhǎng)，是流動(dòng)性最差的品種，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的資源配置功能會(huì)使銀行將資金分配到收益更高的項(xiàng)目上去，因此鼓勵(lì)銀行實(shí)行差別化住房信貸政策，除了約束和督導(dǎo)外，還需要政策支持。（一）貸款利率市場(chǎng)化改革中，對(duì)住房貸款利率仍需采取適當(dāng)管制。各國(guó)央行在貸款利率政策上都是照顧購(gòu)房剛需的，實(shí)行差異化房貸政策，在貸款利率市場(chǎng)化改革中，為了保護(hù)首套房的貸款需求都對(duì)房貸利率做了考慮。1980年3月美國(guó)總統(tǒng)卡特簽署的美國(guó)新銀行法中放寬存貸利率管制，其中住宅與汽車貸款除外，不予放開。1986年美國(guó)徹底實(shí)行利率市場(chǎng)化后，仍然對(duì)住宅貸款保留了約束，目的就是擔(dān)心商業(yè)銀行隨便提高住房貸款利率，加大自住房居民的房貸成本。（二） 國(guó)家應(yīng)增加對(duì)商業(yè)銀行首套房貸款的扶持。首套房貸款利率基本含有準(zhǔn)政策性貸款的味道，為了調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行的積極性，應(yīng)該在存款準(zhǔn)備金率政策、稅收政策上按照商業(yè)銀行優(yōu)惠利率發(fā)放的額度，給予優(yōu)惠政策或稅收補(bǔ)貼以及減免，以調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行采取優(yōu)惠利率支持首套房剛需的積極性。（三） 充分發(fā)揮公積金作用，保障剛需購(gòu)房者的權(quán)益。隨著商貸利率的上浮，與公積金貸款利率的落差也越來越大，兩者相差約2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，能夠使用公積金貸款購(gòu)買首套房，成了“減負(fù)”的重要途徑。近期，滄州市“為滿足剛需家庭購(gòu)房使用公積金貸款需求”，對(duì)住房公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容包括：取消貸款放款輪候制，轉(zhuǎn)為正常放款；取消貸款申請(qǐng)人單方繳存公積金計(jì)算還貸能力時(shí)其配偶收入不計(jì)入家庭收入的規(guī)定。貸款申請(qǐng)人配偶不繳納住房公積金的，可按上一年度市政府公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入其家庭收入，綜合考慮其家庭還貸能力；取消個(gè)人自愿繳存人員最高貸款額度單方繳存30萬，夫妻雙方繳存40萬的規(guī)定，與其他繳存人員享有一樣的貸款額度。即，夫妻單方繳存的，最高貸款額為40萬元，夫妻雙方繳存的，最高貸款額度為60萬元。除滄州外，石家莊、唐山、邯鄲等多地紛紛出臺(tái)公積金相關(guān)政策，從公積金貸款額度、便捷提取、規(guī)范使用等多個(gè)方面入手，確保職工繳存公積金的合理使用，并且部分城市的公積金政策