透視產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)課件

動力聯(lián)行梁春整合資本城市產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)IntegrateCapitalCityIndustryRealEstate透視產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)動力聯(lián)行梁春整合資本城市產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)Integr萬象觀資本術(shù)土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新問題與新趨勢萬象觀資本術(shù)土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新問題與新土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑1979201920192019

改革開放后，蛇口工業(yè)園的開發(fā)，拉開了中國真正意義上的工業(yè)地產(chǎn)崛起序幕。

隨著改革開放進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)入社會視野。2019年起，國家在清理整頓開發(fā)區(qū)時最終保留了“一百零八將”。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展雛形可以說正是源自這些園區(qū)，并不斷演變繁衍，生生不息。2019年，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓制和監(jiān)管力度不斷加大，更多開發(fā)商開始被迫進(jìn)入這個市場，行業(yè)參與主體從政府、民企到外資，愈顯多樣化。2019年，可以說是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)井噴時代的到來。2019年全球金融危機(jī)及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策下的歷史性調(diào)整期的到來，不少開發(fā)商開始另辟蹊徑，尋找更廣闊的新市場。嗅覺靈敏的開發(fā)商開始大量儲備工業(yè)用地，積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路。土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑19792019201920土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地財政收入吸引大企業(yè)入駐提高價格降低價格差價便宜的工業(yè)用地原本是由于鼓勵生產(chǎn)成本的降低，但被產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿到后轉(zhuǎn)手作為經(jīng)營營利性用地，但其中包含的產(chǎn)權(quán)分割問題、土地用途追究問題、工業(yè)用地指標(biāo)問題等卻隱藏著很多風(fēng)險。土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑現(xiàn)象一

專業(yè)批發(fā)城的土地誘惑現(xiàn)象二現(xiàn)象三

落后地區(qū)的土地急先鋒總部基地—總部經(jīng)濟(jì)的亂麻土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑現(xiàn)象一專業(yè)批模式考投資運(yùn)營商——管理價值開發(fā)商——制造環(huán)境土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商——培育未來模式考模式考投資運(yùn)營商——管理價值

這是一種最具國際形態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型，他們不采取絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商租售并舉的模式，也不試圖用住宅或配套的銷售利潤反哺園區(qū)發(fā)展。而是進(jìn)行投資收購項目，通過對物業(yè)進(jìn)行持有出租和投資管理，并以此獲得租金與資產(chǎn)增值收益。這批投資運(yùn)營商中尤以內(nèi)資的萬通控股，外資的普洛斯、嘉民、豐樹和蓋世理等為代表。他們純持有出租的開發(fā)模式與絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上形成了鮮明對比。案例：萬通的“售后回租（Sale&LeaseBack）”模式1萬通在宣布對無錫16萬平方米的TCL數(shù)碼工業(yè)園的收購和改造，其中包括主廠房、職工宿舍，食堂，倉庫等物業(yè)。2萬通控股采取“售后回租”模式，將58%的廠房回租給TCL，租期為6年。3萬通持有約60萬平方米已出租物業(yè)面積和可觀的土地資源，且出租率高達(dá)99%模式考投資運(yùn)營商——管理價值這是一種最具國際模式考投資運(yùn)營商——管理價值4、辨別城市投資價值能力3、資產(chǎn)管理能力2、價值判斷能力1、金融能力

金融能力投資運(yùn)營商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能在前期的并購和物業(yè)投資上獲得先機(jī)，以及在未來的資本運(yùn)作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務(wù)開拓上能獲得足夠發(fā)展資金動力和清晰退出，維持公司投資運(yùn)轉(zhuǎn)。

價值判斷能力這一點對于投資運(yùn)營商尤其重要，如同一個獵手，必須能夠紛繁的環(huán)境和短暫的時間里迅速判斷適合自己的獵物，并對其價值趨勢有精確的預(yù)先判斷能力；而物業(yè)持有在手中后，也要隨時能夠?qū)r值區(qū)間有著明晰的判斷，以便決定回報、退出、止損等策略，從某種意義說，這不僅是一種專業(yè)能力，更是一種天賦異稟的非常直覺。

資產(chǎn)管理能力投資運(yùn)營商自身定位就決定了必須配備有足夠張力的資產(chǎn)管理能力才能對物業(yè)進(jìn)行持有，保證公司和業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營者而言，正確的資產(chǎn)管理應(yīng)開啟從定向策略、調(diào)研、拿地、定位、設(shè)計、工程、推廣、租賃、至營運(yùn)及維護(hù)等一系列的相關(guān)工作環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都可以影響到日后的資產(chǎn)價值能否保值和增值。

辨別城市投資價值能力投資運(yùn)營商也必須對囊括城市配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及企業(yè)實際需求在內(nèi)的城市狀況有清晰的認(rèn)識和把控。只有辨別出具有未來投資價值的城市，才能讓市場需求得到滿足，投資獲得拓展。投資運(yùn)營商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考投資運(yùn)營商——管理價值4、辨別城市3、資產(chǎn)管理能力2、模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務(wù)能力3、有效客戶的辨別能力2、經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)1、產(chǎn)品開發(fā)能力

產(chǎn)品開發(fā)能力由于開發(fā)商的角色定位，決定了這種類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須如像三星、海爾這些實體制造商一樣具備最基本的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)主導(dǎo)和研發(fā)制造能力，并有自己獨(dú)特的產(chǎn)品系。

經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立是在競爭日益激烈的市場中直接影響到開發(fā)商經(jīng)營能力和經(jīng)營成果的重要因素，必須從戰(zhàn)略高度進(jìn)行考量。其中，經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)要求對包括產(chǎn)品配比，園區(qū)租售比例等方面的設(shè)定都要有清晰的定位。

有效客戶的辨別能力城市和區(qū)域客群龐大，開發(fā)商首先必須有清晰的客戶定位，篩選出相應(yīng)行業(yè)的客戶群。只有從龐雜的客戶群中辨別出有效企業(yè)，才能滿足園區(qū)的發(fā)展需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域的發(fā)展動力，進(jìn)一步區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。服務(wù)能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在對園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營管理之時要著重打造自身服務(wù)水平，確保能夠為入園企業(yè)提供其成長發(fā)展所需的相應(yīng)服務(wù)。這是近些年企業(yè)客戶對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提出的重要要求之一，同時也會成為不同企業(yè)的重要差異競爭優(yōu)勢。開發(fā)商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務(wù)能力3、有效客戶的2、經(jīng)營標(biāo)模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城

這類土地運(yùn)營商通常透過與政府的緊密溝通，與政府簽訂合約或協(xié)議獲得園區(qū)開發(fā)建設(shè)權(quán)，政府同時輔以住宅、商業(yè)用地給開發(fā)商作為補(bǔ)償，委托土地運(yùn)營商打造“產(chǎn)城”一體化的新區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)（園區(qū)）城鎮(zhèn)住宅配套商業(yè)專業(yè)園綜合體市場群模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城這類土地運(yùn)營商通模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城4、政府談判能力3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展把控能力1、宏觀形勢解讀能力

宏觀形勢解讀能力土地運(yùn)營商特定的角色定位必定要求其對宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢有充分透徹的認(rèn)識，從城市政策的分析把握到城市產(chǎn)業(yè)群的界定與認(rèn)識，是土地運(yùn)營商進(jìn)入土地一級開發(fā)前的必備功課。

產(chǎn)額發(fā)展把控能力對全球產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的清晰認(rèn)識以及中國在全球產(chǎn)業(yè)鏈上的準(zhǔn)確定位是土地運(yùn)營商得以確立未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的前提。以產(chǎn)業(yè)大視野去判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與未來走向，才能判斷“何以有所為，何以有所不為”，從而引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力土地運(yùn)營商的特性要求其必須具備引導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力，因而需要其能夠在對區(qū)域產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展有充分認(rèn)識和把握的基礎(chǔ)上，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)分與規(guī)劃，引導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，啟動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎。政府談判能力土地運(yùn)營商的天然屬性要求其必須緊跟政府腳步，因而是否能夠建立強(qiáng)大而堅固的政府關(guān)系以及流暢的政府溝通能力，與政府實現(xiàn)互利共生是土地開發(fā)商能否獲取長足發(fā)展的最重要前提之一。土地運(yùn)營商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城4、政府談判能力3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃模式考產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、資源服務(wù)能力

資源服務(wù)能力人才資源、教育資源、產(chǎn)業(yè)資源、政府資源以及品牌資源等都是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場做大做強(qiáng)的強(qiáng)有力保證。在現(xiàn)有與不斷提升的資源優(yōu)勢基礎(chǔ)上，為入園企業(yè)提供所需的業(yè)務(wù)服務(wù)，才能維持產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的核心競爭力。

金融渠道通過明確的金融渠道，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商能夠很好地調(diào)節(jié)企業(yè)的生命周期，為入園企業(yè)提供相應(yīng)的金融服務(wù)與幫助的同時，亦有更多的渠道讓產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商實現(xiàn)更大范圍的投資與增值。

管理輸出能力這種純粹的物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)培育是一種輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，其大量沉淀的不是物業(yè)或資金，而是經(jīng)驗資本，因此產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商天生就應(yīng)該具備管理輸出的能力，以更好地復(fù)制這種模式。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、萬象觀地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的模式外資基金主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入的新興模式萬象觀萬象觀地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式典型代表：蛇口工業(yè)區(qū)張江工業(yè)園武漢?中國光谷北京中關(guān)村浦東金橋蘇州工業(yè)園天津濱海新區(qū)深圳高新科技園左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)勢：地方政府對本地優(yōu)質(zhì)稀缺資源的充分理解和把握能力強(qiáng)大的人力、資金、關(guān)系調(diào)動能力和對整體區(qū)域產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的規(guī)劃能力，低廉的拿地成本、多年的品牌和客戶積累短板：體制和地域的限制束縛過度依靠原來粗放的資源和政策招商，缺乏市場化的機(jī)制產(chǎn)品和服務(wù)附加值太低，配套的完善、運(yùn)營的成本、規(guī)劃和形象的統(tǒng)一性以及可流通性等都存在著很多的缺陷專項財力有限，一旦產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)布局有誤，易造成園區(qū)發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性和持續(xù)性，空置較多的問題萬象觀地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式典型代表：左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)萬象觀專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的模式優(yōu)勢：客戶至上的絕對信條、優(yōu)秀的客戶忠誠度。招商開發(fā)運(yùn)營的全面能力和增值服務(wù)的不斷升級，是他們最凌厲的殺手锏。短板：仍然有很多地方政府不能理解他們的存在價值和真實作用，在拿地成本、政府溝通成本等方面還有很多亟待解決的問題；在國內(nèi)融資渠道和資本市場對接的匱乏，也是這些專業(yè)派做大做強(qiáng)的主要障礙。

萬象觀專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的模式萬象觀外資基金主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式典型代表：新加坡騰飛集團(tuán)、澳大利亞嘉民集團(tuán)，美國安博置業(yè)（AMB）、普洛斯集團(tuán)優(yōu)勢：對外資的招商能力強(qiáng)大的資本支撐短板：多數(shù)集中于倉儲物流地產(chǎn)本地化變通性差，管理稍顯刻板外資派不僅逐利性太強(qiáng)，而且顯著受制于本國集團(tuán)的發(fā)展和財務(wù)狀況，這種不穩(wěn)定的態(tài)勢與中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場逐漸固定成型的趨勢無法吻合

上圖：普洛斯物流園萬象觀外資基金主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式典型代表：新加坡騰飛集團(tuán)萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中興集團(tuán)、華為集團(tuán)、海爾集團(tuán)、三一重工等的工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢：品牌、稅收等對政府吸引力而獲得廉價土地上下游企業(yè)的吸附能力短板：強(qiáng)于產(chǎn)業(yè)弱于專業(yè)，不能提供最優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品和園區(qū)服務(wù)

，高管團(tuán)隊絕大多數(shù)是制造業(yè)出身，對于園區(qū)的生活、商務(wù)和辦公配套以及整體園區(qū)的運(yùn)營管理能力不盡如人意，難以真正的市場化和專業(yè)化上圖：富士康工業(yè)園萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中萬象觀傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入的新興模式典型代表：世茂房地產(chǎn)與臺資合作的“海峽城”遠(yuǎn)洋創(chuàng)智高地成都龍泉綠地?格蘭德富力金港城工業(yè)園區(qū)瑞安大連天地?軟件園招商局光明科技園優(yōu)勢：對于房地產(chǎn)開發(fā)的把握、對于資本渠道的駕輕就熟、政府關(guān)系的良好把握對于客戶、市場、服務(wù)的理解很多可以移植到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年市場化的錘煉和浸淫讓他們的學(xué)習(xí)能力和適應(yīng)能力變得很強(qiáng)短板：過去的成功往往成為未來轉(zhuǎn)型的阻礙客群積累、操作模式、對產(chǎn)業(yè)理解都是嶄新且難度頗高的門檻，短時間內(nèi)見效幾乎不太可能機(jī)會型的進(jìn)入和邊緣性的集團(tuán)戰(zhàn)略位置讓這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯得十分尷尬，矛盾重重萬象觀傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入的新興模式典型代表：優(yōu)勢：資本術(shù)基金潮涌——產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本之路中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產(chǎn)普洛斯的資本魔方資本術(shù)資本術(shù)基金潮涌——產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本之路

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的日益升溫，以往注意力都停留在住宅和商業(yè)地產(chǎn)上的私募基金正在頻繁的轉(zhuǎn)移視線，爭相挖掘這塊“裸露的金礦”。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定平緩的現(xiàn)金流狀況和越來越追求穩(wěn)健長效的私募基金產(chǎn)生了強(qiáng)大的耦合式效應(yīng)，幾乎從未在主流領(lǐng)域有所作為的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金正在高調(diào)登堂入室，并震動著原有的地產(chǎn)基金格局。

工業(yè)地產(chǎn)成功聯(lián)姻TCL和匯源的萬通控股，已經(jīng)成了其首期工業(yè)地產(chǎn)增值基金，主要投向為工業(yè)物業(yè)并進(jìn)行增值孵化，而未來則會陸續(xù)成立更多形式的工業(yè)地產(chǎn)基金模式一國內(nèi)最大的民營物流地產(chǎn)商上海宇培集團(tuán)正在做著兩手準(zhǔn)備，一方面計劃海外IPO，另一方面則希望發(fā)起國內(nèi)首只股權(quán)性質(zhì)的物流地產(chǎn)私募基金模式二聯(lián)想集團(tuán)旗下的私募投資基金弘毅投資已經(jīng)戰(zhàn)略性入股香港豪德集團(tuán)，目前該集團(tuán)已經(jīng)更名為“毅德控股”，并計劃在香港聯(lián)交所上市。模式三具有美國背景的綠野資本集團(tuán)旗下已經(jīng)成立了三支產(chǎn)業(yè)投資基金，分別為5億美元的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，5億元的電子商務(wù)港基金和10億元的新興信息產(chǎn)業(yè)投資基金。另外，綠野資本還在考慮小規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的股權(quán)投資并購。模式四資本術(shù)基金潮涌——產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本之路隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市資本術(shù)中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產(chǎn)“工業(yè)地產(chǎn)是萬通學(xué)習(xí)美國模式的一個具體分支，我們希望以這種模式在未來5~10年內(nèi)成為國內(nèi)領(lǐng)先的工業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營商，并按照國際慣例以REITs或公司形式IPO上市對接資本市場?！薄f通控股副總經(jīng)理大眾倉儲金融類公司普洛斯在美國股票市場的標(biāo)準(zhǔn)普爾行業(yè)分類中，類似大眾倉儲（PublicStorage）、普洛斯（ProLogis）這些持有大量收租型工業(yè)物業(yè)的公司都被劃分為金融類公司，正是基于對這種劃分的觀察和思考，萬通控股確定了對自身進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的路徑選擇。資本術(shù)中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產(chǎn)“工業(yè)地產(chǎn)是萬通學(xué)習(xí)美國資本術(shù)普洛斯的資本魔方

自2019年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國，普洛斯發(fā)展態(tài)勢可謂“一日千里”，迅速成為中國最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。目前，普洛斯的中國版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國內(nèi)的25個主要城市，投資并管理著76個綜合性物流園區(qū)。其中，可供租賃面積就達(dá)1040萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。普洛斯的成功之道：3、快速布點普洛斯在全球的物流配送設(shè)施幾乎都是臨港而建，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，這個比例正在日益擴(kuò)大。在中國，東部發(fā)達(dá)地區(qū)的主要空港、海港也基本都被普洛斯以最快速度鎖定。2、戰(zhàn)略合作普洛斯與國內(nèi)最大的物流地產(chǎn)商中儲股份建立了全面的合作協(xié)議，12年參股國內(nèi)最大的民營物流地產(chǎn)商上海宇培。這種“夫唯不爭，故莫能與之爭”的握手同化之道值得國內(nèi)每一位企業(yè)家思索。1、背后強(qiáng)大的金融支撐借助美國上世紀(jì)90年代初的REITs熱潮，普洛斯成功在紐交所上市，成為一家工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司。除了資本市場的融資，普洛斯旗下還管理著14只總規(guī)模達(dá)80億美元的基金，以及在銀行信貸方面的支持，這些保證了普洛斯在全球范圍內(nèi)攻城略地。資本術(shù)普洛斯的資本魔方自2019年攜“物流地潛規(guī)則潛規(guī)則之“草船借箭”潛規(guī)則之“瞞天過海”潛規(guī)則之“移花接木”潛規(guī)則之“假戲真唱”潛規(guī)則草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供給承諾開發(fā)商用政府承諾及相關(guān)政策招商引資企業(yè)交付訂金，準(zhǔn)備進(jìn)入園區(qū)進(jìn)行生產(chǎn)開發(fā)商履行相關(guān)手續(xù)從政府手里拿地，轉(zhuǎn)給企業(yè)開發(fā)商獲得幫助政府招商的傭金或一級土地開發(fā)溢價開發(fā)商可以幫助企業(yè)定制化建造，或是建造標(biāo)準(zhǔn)廠房，獲得二次溢價園區(qū)政府：獲得稅收、帶動就業(yè)、促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展開發(fā)商：少量資金滾動大園區(qū)開發(fā)企業(yè)：獲得新的生產(chǎn)環(huán)境草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益，縮短項目開發(fā)周期政府開發(fā)商草船借箭模式下的政府與開發(fā)商利益共生開發(fā)商用很少的資金就可以滾動整個園區(qū)開發(fā)借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質(zhì)借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質(zhì)草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴(yán)格意義的銷售1有存在合理性，但要規(guī)避風(fēng)險2土地資源稀缺性必須招商先行3工業(yè)項目的長周期要求招商先行4草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴(yán)格意義的銷售1有存在合瞞天過?！安m天過海”之模式0.3的建筑密度、40%的綠化率、4米層高、皇家風(fēng)范的園林景觀、全立面干掛石材，甚至直截了當(dāng)?shù)卮虺觥安幌拶?、不限貸”的口號，然而這并不是中央別墅區(qū)的豪華獨(dú)棟別墅，而是某些工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。瞞天過?！安m天過?！敝Ｊ?.3的建筑密度、4瞞天過?！安m天過海”之誘因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導(dǎo)致的逐利行為1企業(yè)需求的多樣性讓產(chǎn)品有極大市場2區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓原有工業(yè)用地具備商業(yè)價值3法律的建設(shè)、監(jiān)管不完善形成模糊地帶4瞞天過?！安m天過海”之誘因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導(dǎo)致的逐利行為1瞞天過?！安m天過海”之破局多元發(fā)展是正道國內(nèi)現(xiàn)行土地性質(zhì)劃分其實限制了工業(yè)用地發(fā)展政府應(yīng)該出臺正對性法規(guī)，但不應(yīng)限制企業(yè)發(fā)展土地、空間、政府、企業(yè)、開發(fā)商多種元素交織形成此種現(xiàn)象，但市場需求是客觀存在的中國下一個30年創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的興起，要求開發(fā)商有多遠(yuǎn)開發(fā)思維此種模式存在權(quán)屬風(fēng)險市場的需求是客觀存在政府需要加大對開發(fā)商的引導(dǎo)，規(guī)避政策風(fēng)險對前期審核不夠?qū)笃诒O(jiān)管不夠?qū)ㄖ螒B(tài)審核不夠?qū)Ξa(chǎn)業(yè)需求理解不夠產(chǎn)業(yè)發(fā)展需引導(dǎo)政府監(jiān)管最核心瞞天過海“瞞天過?！敝凭侄嘣l(fā)展是正道對前期審核不夠產(chǎn)業(yè)發(fā)移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000畝，而包括辦公樓、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套項目的總建筑面積達(dá)到124萬平方米，其中住宅和公寓就占到了90%以上。小配套大產(chǎn)業(yè)小產(chǎn)業(yè)大配套移花接木移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務(wù)需求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大，利潤回收時間長，加之國內(nèi)缺乏合適的金融產(chǎn)品，開發(fā)商需要借助短平快的住宅項目去平衡現(xiàn)金流。部分開發(fā)商直接政策套利，以低廉的工業(yè)地價獲取土地，其后以發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)為名，建設(shè)住宅配套為實，享受政策的優(yōu)惠，賺取快速高額的利潤后就全身而退政府幾乎零地價把工業(yè)用地交給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，只要對方能夠?qū)崿F(xiàn)大規(guī)模招商，甚至將落地投資額的50%都分出去，然而再將周邊大量的住宅用地賣給這些開發(fā)商，實現(xiàn)地方財政平衡，可謂是一舉兩得的手段利益追逐政府助長移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務(wù)需求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大，利移花接木“移花接木”之破局以產(chǎn)業(yè)貫穿主線產(chǎn)業(yè)

廠房研發(fā)物流倉儲配套開發(fā)可以作為項目開發(fā)一種策略配套開發(fā)可以作為

平衡財務(wù)的一種手段配套開發(fā)是綜合園區(qū)

的一種必要的服務(wù)內(nèi)容必須堅持區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)性配套必須堅持項目開發(fā)的完整性必須堅持對產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的服務(wù)性移花接木“移花接木”之破局以產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)廠房配套開發(fā)可以作為必假戲真唱“假戲真唱”之模式

已經(jīng)成為孵化器大國的中國，有多少孵化器真正能夠達(dá)到國際級的孵化標(biāo)準(zhǔn)令許多專業(yè)人士憂慮，更有借著科技創(chuàng)新東風(fēng)以孵化器名義行地產(chǎn)銷售之實，很多大型的孵化器甚至成為了“鬼城”。孵化器，在很多開發(fā)商眼中只是一個似是而非的幌子，明知道是假戲，然而在政策補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠的誘惑下，也要在表面上認(rèn)認(rèn)真真唱好這臺戲。假戲真唱“假戲真唱”之模式已經(jīng)成為孵化器大假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副?！耙恍┓趸饕?guī)模非常大，孵化面積動輒幾十萬、上百萬平方米，孵化服務(wù)能否跟得上孵化器的規(guī)模擴(kuò)張，這是一個現(xiàn)實問題。”科技部火炬中心孵化器管理處處長張峰海表示，“孵化器質(zhì)量和數(shù)量的不匹配，孵化器規(guī)模和服務(wù)水平不匹配，這是現(xiàn)階段我國孵化器發(fā)展面臨的一個突出挑戰(zhàn)?！?/p>

缺少服務(wù)，沒有孵化之靈魂。地方政府主導(dǎo)的孵化園區(qū)如同擺設(shè)，大多數(shù)只是在扮演著“物業(yè)服務(wù)”的淺層次角色，為創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公場地和優(yōu)惠的政策支持，這實際上造成極大的資源浪費(fèi)，而一些看準(zhǔn)孵化器“商機(jī)”的開發(fā)商則利用空白套利，外觀華麗的獨(dú)棟別墅冠以孵化中心之名，卻無論如何與只有往往只有幾個人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊扯不上關(guān)系。缺乏認(rèn)知，對企業(yè)需求認(rèn)知不足。有的孵化器按照學(xué)校課堂來建，甚至按照旅館來建，不符合中小企業(yè)的要求；而孵化器建好以后，招商引資很困難，這是因為建孵化器的時候產(chǎn)業(yè)定位沒有想好，也沒有做好孵化器的市場調(diào)研，不知道入駐企業(yè)的客戶群體在什么地方，另外就是沒有孵化器專業(yè)的招商團(tuán)隊。假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副。“一些孵化器規(guī)潛規(guī)則“假戲真唱”之思考大孵化通路投資商政府開發(fā)商看到孵化器的物業(yè)租售價值，也要把握住孵化器的服務(wù)運(yùn)營價值加強(qiáng)對孵化器的孵化政策支持具備資源整合能力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)、孵化、科技、人才、資本整合實現(xiàn)“產(chǎn)學(xué)研”的一體化實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)孵化與企業(yè)大規(guī)模的擴(kuò)張的全流程扶持潛規(guī)則“假戲真唱”之思考大孵化通路投資商政府開發(fā)商看到孵化器城鎮(zhèn)化及新革命城鎮(zhèn)化紅利之“點、線、面”觀潮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新型城鎮(zhèn)化的弄潮兒以第三次工業(yè)革命之名掘金“新四化”“隱形巨人”的鼓角爭鳴城鎮(zhèn)化及新革命城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化紅利之“點、線、面”調(diào)控壓力加大、傳統(tǒng)地產(chǎn)紅利淡化，“創(chuàng)新紅利”成為地產(chǎn)繼續(xù)繁榮的重要抓手第三次工業(yè)革命來臨之際，中國要維持經(jīng)濟(jì)快速增長，必須堅持“創(chuàng)新驅(qū)動”服務(wù)創(chuàng)新型企業(yè)，實現(xiàn)創(chuàng)新型企業(yè)的聚集，是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的歷史使命沒有構(gòu)建有利于內(nèi)部企業(yè)創(chuàng)新的園區(qū)終將走向衰敗點：創(chuàng)新資源包括土地資源、企業(yè)客戶資源、資本資源、政府資源資源線也是開發(fā)商的“生命線”要把資源轉(zhuǎn)換為自身發(fā)展的資本要對自身資源給予整合城鎮(zhèn)化將進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的集群發(fā)展，特別是中小企業(yè)的集群大城市周邊的產(chǎn)業(yè)集群將帶動人口聚集，進(jìn)而推動城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)圈既要有橫向的圈層和資源平臺，又要有縱向產(chǎn)業(yè)鏈上下游發(fā)展脈絡(luò)，形成立體式園區(qū)面：集群線：資源城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化紅利之“點、線、面”調(diào)控壓力加大、傳統(tǒng)地產(chǎn)紅利淡城鎮(zhèn)化觀潮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何打通資源整合和服務(wù)運(yùn)營的“任督二脈”對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說意義重大從產(chǎn)業(yè)的角度去理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而不能單純以地產(chǎn)的角度去看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)內(nèi)部的軟性服務(wù)提升、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的發(fā)展促進(jìn)作用將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和中國園區(qū)的重要發(fā)展方向第三次工業(yè)革命來臨之際，土地和資源的高校集約化利用給予了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新的空間在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的背景之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)起服務(wù)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新重任新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在起進(jìn)程中大有作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的自身開發(fā)模式?jīng)Q定開發(fā)商必須不斷異地復(fù)制，而這帶來諸多不可預(yù)見問題清華科技園、卓爾等由于天時地利人和成功的開發(fā)商的異地復(fù)制能否成功還有待考量中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前群雄逐鹿，市場混戰(zhàn)，只有故事，還未形成模式機(jī)遇通脈難點城鎮(zhèn)化觀潮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何打通資源整合和服務(wù)運(yùn)營的“任督二脈”對新革命以第三次工業(yè)革命之名第三次工業(yè)革命下的“機(jī)會窗口”機(jī)會窗口第三次工業(yè)革命對企業(yè)的發(fā)展提出了新的要求，這給工業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造新的機(jī)會窗口核心能力制造業(yè)與服務(wù)業(yè)深度整合企業(yè)的競爭轉(zhuǎn)換為平臺競爭企業(yè)從內(nèi)部一體化轉(zhuǎn)換為平臺制造資源整合能力產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力區(qū)域提升能力掌握核心能力把控市場先機(jī)新革命以第三次工業(yè)革命之名第三次工業(yè)革命下的“機(jī)會窗口”機(jī)會新革命掘金“新四化”新型工業(yè)化新型信息化新型城鎮(zhèn)化十八大提出的新四化農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化

以承載實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、聯(lián)動產(chǎn)業(yè)升級與城鎮(zhèn)化為重要使命的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到了全新的認(rèn)同與追捧。我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為“新四化”旗幟下掘金指數(shù)最高的領(lǐng)域之一。

我們認(rèn)為由園到城實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能的充分融合，是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢?？萍夹鲁菑?qiáng)調(diào)的是先業(yè)后城的發(fā)展模式，通過產(chǎn)業(yè)聚集實現(xiàn)人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及各類社會功能的共生，實現(xiàn)新城的崛起。新革命掘金“新四化”新型工業(yè)化新型信息化新型城鎮(zhèn)化十八大提出新革命掘金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“新四化”住宅地產(chǎn)工業(yè)化工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市化新革命掘金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“新四化”住宅地產(chǎn)工業(yè)化工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)化商業(yè)新革命“隱形巨人”的鼓角爭鳴當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，群雄并起，鼓角爭鳴，暗暗謀求江湖霸主地位的公司大有所在。隨著市場的推動和競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵已經(jīng)今非昔比，以往靠拼成本、拼政策的競爭優(yōu)勢逐漸勢弱。專家認(rèn)為，盡管國內(nèi)已經(jīng)有眾多表現(xiàn)活躍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，但大部分的核心模式還是趨同的，缺乏能夠一統(tǒng)江湖的頂尖競爭優(yōu)勢。

如何淬煉自身的競爭利器，睥睨全國戰(zhàn)場，成為一些有志于將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做大做強(qiáng)甚至成就千億規(guī)模的“隱形巨人”們的當(dāng)務(wù)之急。眾生路徑：從傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來的企業(yè)仍然以固有的邏輯，以地方政府在工業(yè)用地外的配套用地為主要利潤攫取對象1實業(yè)起家的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商則注重產(chǎn)業(yè)園對自身產(chǎn)業(yè)的扶持和補(bǔ)充作用2金融領(lǐng)域出身的企業(yè)則完全通過資本運(yùn)作來控制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出，形成一套獨(dú)特的“階段滾動式”投資邏輯3新革命“隱形巨人”的鼓角爭鳴當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，群

由于政策驅(qū)趕效應(yīng)和規(guī)則不成熟造成的暴利機(jī)會，讓眾多資本趨之若鶩，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出一種亂局，火中取栗者有之，潛心耕耘者有之，趁火打劫者亦不乏例。鼓角爭鳴之中，如何能用一種謀勢、謀局的宏大視野與長遠(yuǎn)眼光去判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來：真正踏踏實實將自身的模式與競爭力做強(qiáng)、做實、做透，無疑能夠在中國產(chǎn)業(yè)變革洪流中獲取重要的一席之地。由于整個領(lǐng)域的不成熟，一些有志于在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做出影響力的企業(yè)還是面臨著諸多亟待解決的問題：模式復(fù)制問題金融市場的問題產(chǎn)業(yè)層級限制的問題

當(dāng)然，我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的威脅最終還在于自己。能否熬得住寂寞，用更長期的經(jīng)營去帶動產(chǎn)業(yè)、區(qū)域的共贏，而不是賺快錢甚至是用擦邊球乃至違法的方式牟取暴利，才是這場亂局最終的王道。

透視產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)課件動力聯(lián)行梁春整合資本城市產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)IntegrateCapitalCityIndustryRealEstate透視產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)動力聯(lián)行梁春整合資本城市產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)Integr萬象觀資本術(shù)土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新問題與新趨勢萬象觀資本術(shù)土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新問題與新土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑1979201920192019

改革開放后，蛇口工業(yè)園的開發(fā)，拉開了中國真正意義上的工業(yè)地產(chǎn)崛起序幕。

隨著改革開放進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)入社會視野。2019年起，國家在清理整頓開發(fā)區(qū)時最終保留了“一百零八將”。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展雛形可以說正是源自這些園區(qū)，并不斷演變繁衍，生生不息。2019年，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓制和監(jiān)管力度不斷加大，更多開發(fā)商開始被迫進(jìn)入這個市場，行業(yè)參與主體從政府、民企到外資，愈顯多樣化。2019年，可以說是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)井噴時代的到來。2019年全球金融危機(jī)及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策下的歷史性調(diào)整期的到來，不少開發(fā)商開始另辟蹊徑，尋找更廣闊的新市場。嗅覺靈敏的開發(fā)商開始大量儲備工業(yè)用地，積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路。土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑19792019201920土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地財政收入吸引大企業(yè)入駐提高價格降低價格差價便宜的工業(yè)用地原本是由于鼓勵生產(chǎn)成本的降低，但被產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿到后轉(zhuǎn)手作為經(jīng)營營利性用地，但其中包含的產(chǎn)權(quán)分割問題、土地用途追究問題、工業(yè)用地指標(biāo)問題等卻隱藏著很多風(fēng)險。土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑現(xiàn)象一

專業(yè)批發(fā)城的土地誘惑現(xiàn)象二現(xiàn)象三

落后地區(qū)的土地急先鋒總部基地—總部經(jīng)濟(jì)的亂麻土地論工業(yè)用地與模糊經(jīng)濟(jì)學(xué)的誘惑現(xiàn)象一專業(yè)批模式考投資運(yùn)營商——管理價值開發(fā)商——制造環(huán)境土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商——培育未來模式考模式考投資運(yùn)營商——管理價值

這是一種最具國際形態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型，他們不采取絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商租售并舉的模式，也不試圖用住宅或配套的銷售利潤反哺園區(qū)發(fā)展。而是進(jìn)行投資收購項目，通過對物業(yè)進(jìn)行持有出租和投資管理，并以此獲得租金與資產(chǎn)增值收益。這批投資運(yùn)營商中尤以內(nèi)資的萬通控股，外資的普洛斯、嘉民、豐樹和蓋世理等為代表。他們純持有出租的開發(fā)模式與絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上形成了鮮明對比。案例：萬通的“售后回租（Sale&LeaseBack）”模式1萬通在宣布對無錫16萬平方米的TCL數(shù)碼工業(yè)園的收購和改造，其中包括主廠房、職工宿舍，食堂，倉庫等物業(yè)。2萬通控股采取“售后回租”模式，將58%的廠房回租給TCL，租期為6年。3萬通持有約60萬平方米已出租物業(yè)面積和可觀的土地資源，且出租率高達(dá)99%模式考投資運(yùn)營商——管理價值這是一種最具國際模式考投資運(yùn)營商——管理價值4、辨別城市投資價值能力3、資產(chǎn)管理能力2、價值判斷能力1、金融能力

金融能力投資運(yùn)營商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能在前期的并購和物業(yè)投資上獲得先機(jī)，以及在未來的資本運(yùn)作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務(wù)開拓上能獲得足夠發(fā)展資金動力和清晰退出，維持公司投資運(yùn)轉(zhuǎn)。

價值判斷能力這一點對于投資運(yùn)營商尤其重要，如同一個獵手，必須能夠紛繁的環(huán)境和短暫的時間里迅速判斷適合自己的獵物，并對其價值趨勢有精確的預(yù)先判斷能力；而物業(yè)持有在手中后，也要隨時能夠?qū)r值區(qū)間有著明晰的判斷，以便決定回報、退出、止損等策略，從某種意義說，這不僅是一種專業(yè)能力，更是一種天賦異稟的非常直覺。

資產(chǎn)管理能力投資運(yùn)營商自身定位就決定了必須配備有足夠張力的資產(chǎn)管理能力才能對物業(yè)進(jìn)行持有，保證公司和業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營者而言，正確的資產(chǎn)管理應(yīng)開啟從定向策略、調(diào)研、拿地、定位、設(shè)計、工程、推廣、租賃、至營運(yùn)及維護(hù)等一系列的相關(guān)工作環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都可以影響到日后的資產(chǎn)價值能否保值和增值。

辨別城市投資價值能力投資運(yùn)營商也必須對囊括城市配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及企業(yè)實際需求在內(nèi)的城市狀況有清晰的認(rèn)識和把控。只有辨別出具有未來投資價值的城市，才能讓市場需求得到滿足，投資獲得拓展。投資運(yùn)營商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考投資運(yùn)營商——管理價值4、辨別城市3、資產(chǎn)管理能力2、模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務(wù)能力3、有效客戶的辨別能力2、經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)1、產(chǎn)品開發(fā)能力

產(chǎn)品開發(fā)能力由于開發(fā)商的角色定位，決定了這種類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須如像三星、海爾這些實體制造商一樣具備最基本的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)主導(dǎo)和研發(fā)制造能力，并有自己獨(dú)特的產(chǎn)品系。

經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立是在競爭日益激烈的市場中直接影響到開發(fā)商經(jīng)營能力和經(jīng)營成果的重要因素，必須從戰(zhàn)略高度進(jìn)行考量。其中，經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)要求對包括產(chǎn)品配比，園區(qū)租售比例等方面的設(shè)定都要有清晰的定位。

有效客戶的辨別能力城市和區(qū)域客群龐大，開發(fā)商首先必須有清晰的客戶定位，篩選出相應(yīng)行業(yè)的客戶群。只有從龐雜的客戶群中辨別出有效企業(yè)，才能滿足園區(qū)的發(fā)展需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域的發(fā)展動力，進(jìn)一步區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。服務(wù)能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在對園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營管理之時要著重打造自身服務(wù)水平，確保能夠為入園企業(yè)提供其成長發(fā)展所需的相應(yīng)服務(wù)。這是近些年企業(yè)客戶對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提出的重要要求之一，同時也會成為不同企業(yè)的重要差異競爭優(yōu)勢。開發(fā)商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務(wù)能力3、有效客戶的2、經(jīng)營標(biāo)模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城

這類土地運(yùn)營商通常透過與政府的緊密溝通，與政府簽訂合約或協(xié)議獲得園區(qū)開發(fā)建設(shè)權(quán)，政府同時輔以住宅、商業(yè)用地給開發(fā)商作為補(bǔ)償，委托土地運(yùn)營商打造“產(chǎn)城”一體化的新區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)（園區(qū)）城鎮(zhèn)住宅配套商業(yè)專業(yè)園綜合體市場群模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城這類土地運(yùn)營商通模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城4、政府談判能力3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展把控能力1、宏觀形勢解讀能力

宏觀形勢解讀能力土地運(yùn)營商特定的角色定位必定要求其對宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢有充分透徹的認(rèn)識，從城市政策的分析把握到城市產(chǎn)業(yè)群的界定與認(rèn)識，是土地運(yùn)營商進(jìn)入土地一級開發(fā)前的必備功課。

產(chǎn)額發(fā)展把控能力對全球產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的清晰認(rèn)識以及中國在全球產(chǎn)業(yè)鏈上的準(zhǔn)確定位是土地運(yùn)營商得以確立未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的前提。以產(chǎn)業(yè)大視野去判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與未來走向，才能判斷“何以有所為，何以有所不為”，從而引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力土地運(yùn)營商的特性要求其必須具備引導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力，因而需要其能夠在對區(qū)域產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展有充分認(rèn)識和把握的基礎(chǔ)上，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)分與規(guī)劃，引導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，啟動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎。政府談判能力土地運(yùn)營商的天然屬性要求其必須緊跟政府腳步，因而是否能夠建立強(qiáng)大而堅固的政府關(guān)系以及流暢的政府溝通能力，與政府實現(xiàn)互利共生是土地開發(fā)商能否獲取長足發(fā)展的最重要前提之一。土地運(yùn)營商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考土地運(yùn)營商——規(guī)劃產(chǎn)城4、政府談判能力3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃模式考產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、資源服務(wù)能力

資源服務(wù)能力人才資源、教育資源、產(chǎn)業(yè)資源、政府資源以及品牌資源等都是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場做大做強(qiáng)的強(qiáng)有力保證。在現(xiàn)有與不斷提升的資源優(yōu)勢基礎(chǔ)上，為入園企業(yè)提供所需的業(yè)務(wù)服務(wù)，才能維持產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的核心競爭力。

金融渠道通過明確的金融渠道，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商能夠很好地調(diào)節(jié)企業(yè)的生命周期，為入園企業(yè)提供相應(yīng)的金融服務(wù)與幫助的同時，亦有更多的渠道讓產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商實現(xiàn)更大范圍的投資與增值。

管理輸出能力這種純粹的物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)培育是一種輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，其大量沉淀的不是物業(yè)或資金，而是經(jīng)驗資本，因此產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商天生就應(yīng)該具備管理輸出的能力，以更好地復(fù)制這種模式。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商模式的類型標(biāo)準(zhǔn)模式考產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、萬象觀地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的模式外資基金主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入的新興模式萬象觀萬象觀地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式典型代表：蛇口工業(yè)區(qū)張江工業(yè)園武漢?中國光谷北京中關(guān)村浦東金橋蘇州工業(yè)園天津濱海新區(qū)深圳高新科技園左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)勢：地方政府對本地優(yōu)質(zhì)稀缺資源的充分理解和把握能力強(qiáng)大的人力、資金、關(guān)系調(diào)動能力和對整體區(qū)域產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的規(guī)劃能力，低廉的拿地成本、多年的品牌和客戶積累短板：體制和地域的限制束縛過度依靠原來粗放的資源和政策招商，缺乏市場化的機(jī)制產(chǎn)品和服務(wù)附加值太低，配套的完善、運(yùn)營的成本、規(guī)劃和形象的統(tǒng)一性以及可流通性等都存在著很多的缺陷專項財力有限，一旦產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)布局有誤，易造成園區(qū)發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性和持續(xù)性，空置較多的問題萬象觀地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式典型代表：左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)萬象觀專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的模式優(yōu)勢：客戶至上的絕對信條、優(yōu)秀的客戶忠誠度。招商開發(fā)運(yùn)營的全面能力和增值服務(wù)的不斷升級，是他們最凌厲的殺手锏。短板：仍然有很多地方政府不能理解他們的存在價值和真實作用，在拿地成本、政府溝通成本等方面還有很多亟待解決的問題；在國內(nèi)融資渠道和資本市場對接的匱乏，也是這些專業(yè)派做大做強(qiáng)的主要障礙。

萬象觀專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的模式萬象觀外資基金主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式典型代表：新加坡騰飛集團(tuán)、澳大利亞嘉民集團(tuán)，美國安博置業(yè)（AMB）、普洛斯集團(tuán)優(yōu)勢：對外資的招商能力強(qiáng)大的資本支撐短板：多數(shù)集中于倉儲物流地產(chǎn)本地化變通性差，管理稍顯刻板外資派不僅逐利性太強(qiáng)，而且顯著受制于本國集團(tuán)的發(fā)展和財務(wù)狀況，這種不穩(wěn)定的態(tài)勢與中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場逐漸固定成型的趨勢無法吻合

上圖：普洛斯物流園萬象觀外資基金主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式典型代表：新加坡騰飛集團(tuán)萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中興集團(tuán)、華為集團(tuán)、海爾集團(tuán)、三一重工等的工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢：品牌、稅收等對政府吸引力而獲得廉價土地上下游企業(yè)的吸附能力短板：強(qiáng)于產(chǎn)業(yè)弱于專業(yè)，不能提供最優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品和園區(qū)服務(wù)

，高管團(tuán)隊絕大多數(shù)是制造業(yè)出身，對于園區(qū)的生活、商務(wù)和辦公配套以及整體園區(qū)的運(yùn)營管理能力不盡如人意，難以真正的市場化和專業(yè)化上圖：富士康工業(yè)園萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中萬象觀傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入的新興模式典型代表：世茂房地產(chǎn)與臺資合作的“海峽城”遠(yuǎn)洋創(chuàng)智高地成都龍泉綠地?格蘭德富力金港城工業(yè)園區(qū)瑞安大連天地?軟件園招商局光明科技園優(yōu)勢：對于房地產(chǎn)開發(fā)的把握、對于資本渠道的駕輕就熟、政府關(guān)系的良好把握對于客戶、市場、服務(wù)的理解很多可以移植到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年市場化的錘煉和浸淫讓他們的學(xué)習(xí)能力和適應(yīng)能力變得很強(qiáng)短板：過去的成功往往成為未來轉(zhuǎn)型的阻礙客群積累、操作模式、對產(chǎn)業(yè)理解都是嶄新且難度頗高的門檻，短時間內(nèi)見效幾乎不太可能機(jī)會型的進(jìn)入和邊緣性的集團(tuán)戰(zhàn)略位置讓這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯得十分尷尬，矛盾重重萬象觀傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入的新興模式典型代表：優(yōu)勢：資本術(shù)基金潮涌——產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本之路中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產(chǎn)普洛斯的資本魔方資本術(shù)資本術(shù)基金潮涌——產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本之路

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的日益升溫，以往注意力都停留在住宅和商業(yè)地產(chǎn)上的私募基金正在頻繁的轉(zhuǎn)移視線，爭相挖掘這塊“裸露的金礦”。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定平緩的現(xiàn)金流狀況和越來越追求穩(wěn)健長效的私募基金產(chǎn)生了強(qiáng)大的耦合式效應(yīng)，幾乎從未在主流領(lǐng)域有所作為的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金正在高調(diào)登堂入室，并震動著原有的地產(chǎn)基金格局。

工業(yè)地產(chǎn)成功聯(lián)姻TCL和匯源的萬通控股，已經(jīng)成了其首期工業(yè)地產(chǎn)增值基金，主要投向為工業(yè)物業(yè)并進(jìn)行增值孵化，而未來則會陸續(xù)成立更多形式的工業(yè)地產(chǎn)基金模式一國內(nèi)最大的民營物流地產(chǎn)商上海宇培集團(tuán)正在做著兩手準(zhǔn)備，一方面計劃海外IPO，另一方面則希望發(fā)起國內(nèi)首只股權(quán)性質(zhì)的物流地產(chǎn)私募基金模式二聯(lián)想集團(tuán)旗下的私募投資基金弘毅投資已經(jīng)戰(zhàn)略性入股香港豪德集團(tuán)，目前該集團(tuán)已經(jīng)更名為“毅德控股”，并計劃在香港聯(lián)交所上市。模式三具有美國背景的綠野資本集團(tuán)旗下已經(jīng)成立了三支產(chǎn)業(yè)投資基金，分別為5億美元的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，5億元的電子商務(wù)港基金和10億元的新興信息產(chǎn)業(yè)投資基金。另外，綠野資本還在考慮小規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的股權(quán)投資并購。模式四資本術(shù)基金潮涌——產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本之路隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市資本術(shù)中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產(chǎn)“工業(yè)地產(chǎn)是萬通學(xué)習(xí)美國模式的一個具體分支，我們希望以這種模式在未來5~10年內(nèi)成為國內(nèi)領(lǐng)先的工業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營商，并按照國際慣例以REITs或公司形式IPO上市對接資本市場。”——萬通控股副總經(jīng)理大眾倉儲金融類公司普洛斯在美國股票市場的標(biāo)準(zhǔn)普爾行業(yè)分類中，類似大眾倉儲（PublicStorage）、普洛斯（ProLogis）這些持有大量收租型工業(yè)物業(yè)的公司都被劃分為金融類公司，正是基于對這種劃分的觀察和思考，萬通控股確定了對自身進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的路徑選擇。資本術(shù)中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產(chǎn)“工業(yè)地產(chǎn)是萬通學(xué)習(xí)美國資本術(shù)普洛斯的資本魔方

自2019年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國，普洛斯發(fā)展態(tài)勢可謂“一日千里”，迅速成為中國最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。目前，普洛斯的中國版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國內(nèi)的25個主要城市，投資并管理著76個綜合性物流園區(qū)。其中，可供租賃面積就達(dá)1040萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。普洛斯的成功之道：3、快速布點普洛斯在全球的物流配送設(shè)施幾乎都是臨港而建，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，這個比例正在日益擴(kuò)大。在中國，東部發(fā)達(dá)地區(qū)的主要空港、海港也基本都被普洛斯以最快速度鎖定。2、戰(zhàn)略合作普洛斯與國內(nèi)最大的物流地產(chǎn)商中儲股份建立了全面的合作協(xié)議，12年參股國內(nèi)最大的民營物流地產(chǎn)商上海宇培。這種“夫唯不爭，故莫能與之爭”的握手同化之道值得國內(nèi)每一位企業(yè)家思索。1、背后強(qiáng)大的金融支撐借助美國上世紀(jì)90年代初的REITs熱潮，普洛斯成功在紐交所上市，成為一家工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司。除了資本市場的融資，普洛斯旗下還管理著14只總規(guī)模達(dá)80億美元的基金，以及在銀行信貸方面的支持，這些保證了普洛斯在全球范圍內(nèi)攻城略地。資本術(shù)普洛斯的資本魔方自2019年攜“物流地潛規(guī)則潛規(guī)則之“草船借箭”潛規(guī)則之“瞞天過?！睗撘?guī)則之“移花接木”潛規(guī)則之“假戲真唱”潛規(guī)則草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供給承諾開發(fā)商用政府承諾及相關(guān)政策招商引資企業(yè)交付訂金，準(zhǔn)備進(jìn)入園區(qū)進(jìn)行生產(chǎn)開發(fā)商履行相關(guān)手續(xù)從政府手里拿地，轉(zhuǎn)給企業(yè)開發(fā)商獲得幫助政府招商的傭金或一級土地開發(fā)溢價開發(fā)商可以幫助企業(yè)定制化建造，或是建造標(biāo)準(zhǔn)廠房，獲得二次溢價園區(qū)政府：獲得稅收、帶動就業(yè)、促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展開發(fā)商：少量資金滾動大園區(qū)開發(fā)企業(yè)：獲得新的生產(chǎn)環(huán)境草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益，縮短項目開發(fā)周期政府開發(fā)商草船借箭模式下的政府與開發(fā)商利益共生開發(fā)商用很少的資金就可以滾動整個園區(qū)開發(fā)借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質(zhì)借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質(zhì)草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴(yán)格意義的銷售1有存在合理性，但要規(guī)避風(fēng)險2土地資源稀缺性必須招商先行3工業(yè)項目的長周期要求招商先行4草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴(yán)格意義的銷售1有存在合瞞天過海“瞞天過?！敝Ｊ?.3的建筑密度、40%的綠化率、4米層高、皇家風(fēng)范的園林景觀、全立面干掛石材，甚至直截了當(dāng)?shù)卮虺觥安幌拶?、不限貸”的口號，然而這并不是中央別墅區(qū)的豪華獨(dú)棟別墅，而是某些工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。瞞天過?！安m天過?！敝Ｊ?.3的建筑密度、4瞞天過海“瞞天過?！敝T因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導(dǎo)致的逐利行為1企業(yè)需求的多樣性讓產(chǎn)品有極大市場2區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓原有工業(yè)用地具備商業(yè)價值3法律的建設(shè)、監(jiān)管不完善形成模糊地帶4瞞天過?！安m天過?！敝T因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導(dǎo)致的逐利行為1瞞天過?！安m天過?！敝凭侄嘣l(fā)展是正道國內(nèi)現(xiàn)行土地性質(zhì)劃分其實限制了工業(yè)用地發(fā)展政府應(yīng)該出臺正對性法規(guī)，但不應(yīng)限制企業(yè)發(fā)展土地、空間、政府、企業(yè)、開發(fā)商多種元素交織形成此種現(xiàn)象，但市場需求是客觀存在的中國下一個30年創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的興起，要求開發(fā)商有多遠(yuǎn)開發(fā)思維此種模式存在權(quán)屬風(fēng)險市場的需求是客觀存在政府需要加大對開發(fā)商的引導(dǎo)，規(guī)避政策風(fēng)險對前期審核不夠?qū)笃诒O(jiān)管不夠?qū)ㄖ螒B(tài)審核不夠?qū)Ξa(chǎn)業(yè)需求理解不夠產(chǎn)業(yè)發(fā)展需引導(dǎo)政府監(jiān)管最核心瞞天過?！安m天過?！敝凭侄嘣l(fā)展是正道對前期審核不夠產(chǎn)業(yè)發(fā)移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000畝，而包括辦公樓、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套項目的總建筑面積達(dá)到124萬平方米，其中住宅和公寓就占到了90%以上。小配套大產(chǎn)業(yè)小產(chǎn)業(yè)大配套移花接木移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務(wù)需求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大，利潤回收時間長，加之國內(nèi)缺乏合適的金融產(chǎn)品，開發(fā)商需要借助短平快的住宅項目去平衡現(xiàn)金流。部分開發(fā)商直接政策套利，以低廉的工業(yè)地價獲取土地，其后以發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)為名，建設(shè)住宅配套為實，享受政策的優(yōu)惠，賺取快速高額的利潤后就全身而退政府幾乎零地價把工業(yè)用地交給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，只要對方能夠?qū)崿F(xiàn)大規(guī)模招商，甚至將落地投資額的50%都分出去，然而再將周邊大量的住宅用地賣給這些開發(fā)商，實現(xiàn)地方財政平衡，可謂是一舉兩得的手段利益追逐政府助長移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務(wù)需求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大，利移花接木“移花接木”之破局以產(chǎn)業(yè)貫穿主線產(chǎn)業(yè)

廠房研發(fā)物流倉儲配套開發(fā)可以作為項目開發(fā)一種策略配套開發(fā)可以作為

平衡財務(wù)的一種手段配套開發(fā)是綜合園區(qū)

的一種必要的服務(wù)內(nèi)容必須堅持區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)性配套必須堅持項目開發(fā)的完整性必須堅持對產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的服務(wù)性移花接木“移花接木”之破局以產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)廠房配套開發(fā)可以作為必假戲真唱“假戲真唱”之模式

已經(jīng)成為孵化器大國的中國，有多少孵化器真正能夠達(dá)到國際級的孵化標(biāo)準(zhǔn)令許多專業(yè)人士憂慮，更有借著科技創(chuàng)新東風(fēng)以孵化器名義行地產(chǎn)銷售之實，很多大型的孵化器甚至成為了“鬼城”。孵化器，在很多開發(fā)商眼中只是一個似是而非的幌子，明知道是假戲，然而在政策補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠的誘惑下，也要在表面上認(rèn)認(rèn)真真唱好這臺戲。假戲真唱“假戲真唱”之模式已經(jīng)成為孵化器大假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副?！耙恍┓趸饕?guī)模非常大，孵化面積動輒幾十萬、上百萬平方米，孵化服務(wù)能否跟得上孵化器的規(guī)模擴(kuò)張，這是一個現(xiàn)實問題。”科技部火炬中心孵化器管理處處長張峰海表示，“孵化器質(zhì)量和數(shù)量的不匹配，孵化器規(guī)模和服務(wù)水平不匹配，這是現(xiàn)階段我國孵化器發(fā)展面臨的一個突出挑戰(zhàn)?！?/p>

缺少服務(wù)，沒有孵化之靈魂。地方政府主導(dǎo)的孵化園區(qū)如同擺設(shè)，大多數(shù)只是在扮演著“物業(yè)服務(wù)”的淺層次角色，為創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公場地和優(yōu)惠的政策支持，這實際上造成極大的資源浪費(fèi)，而一些看準(zhǔn)孵化器“商機(jī)”的開發(fā)商則利用空白套利，外觀華麗的獨(dú)棟別墅冠以孵化中心之名，卻無論如何與只有往往只有幾個人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊扯不上關(guān)系。缺乏認(rèn)知，對企業(yè)需求認(rèn)知不足。有的孵化器按照學(xué)校課堂來建，甚至按照旅館來建，不符合中小企業(yè)的要求；而孵化器建好以后，招商引資很困難，這是因為建孵化器的時候產(chǎn)業(yè)定位沒有想好，也沒有做好孵化器的市場調(diào)研，不知道入駐企業(yè)的客戶群體在什么地方，另外就是沒有孵化器專業(yè)的招商團(tuán)隊。假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副。“一些孵化器規(guī)潛規(guī)則“假戲真唱”之思考大孵化通路投資商政府