透視產業(yè)地產課件

動力聯(lián)行梁春整合資本城市產業(yè)不動產IntegrateCapitalCityIndustryRealEstate透視產業(yè)地產動力聯(lián)行梁春整合資本城市產業(yè)不動產Integr萬象觀資本術土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產業(yè)地產新問題與新趨勢萬象觀資本術土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產業(yè)地產新問題與新土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑1979201920192019

改革開放后，蛇口工業(yè)園的開發(fā)，拉開了中國真正意義上的工業(yè)地產崛起序幕。

隨著改革開放進程加速，經濟開發(fā)區(qū)進入社會視野。2019年起，國家在清理整頓開發(fā)區(qū)時最終保留了“一百零八將”。中國產業(yè)地產的發(fā)展雛形可以說正是源自這些園區(qū)，并不斷演變繁衍，生生不息。2019年，國家房地產調控政策的壓制和監(jiān)管力度不斷加大，更多開發(fā)商開始被迫進入這個市場，行業(yè)參與主體從政府、民企到外資，愈顯多樣化。2019年，可以說是產業(yè)地產井噴時代的到來。2019年全球金融危機及國家房地產調控政策下的歷史性調整期的到來，不少開發(fā)商開始另辟蹊徑，尋找更廣闊的新市場。嗅覺靈敏的開發(fā)商開始大量儲備工業(yè)用地，積極探索產業(yè)地產之路。土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑19792019201920土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地財政收入吸引大企業(yè)入駐提高價格降低價格差價便宜的工業(yè)用地原本是由于鼓勵生產成本的降低，但被產業(yè)地產商拿到后轉手作為經營營利性用地，但其中包含的產權分割問題、土地用途追究問題、工業(yè)用地指標問題等卻隱藏著很多風險。土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑現(xiàn)象一

專業(yè)批發(fā)城的土地誘惑現(xiàn)象二現(xiàn)象三

落后地區(qū)的土地急先鋒總部基地—總部經濟的亂麻土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑現(xiàn)象一專業(yè)批模式考投資運營商——管理價值開發(fā)商——制造環(huán)境土地運營商——規(guī)劃產城產業(yè)運營商——培育未來模式考模式考投資運營商——管理價值

這是一種最具國際形態(tài)的產業(yè)地產類型，他們不采取絕大多數(shù)產業(yè)地產商租售并舉的模式，也不試圖用住宅或配套的銷售利潤反哺園區(qū)發(fā)展。而是進行投資收購項目，通過對物業(yè)進行持有出租和投資管理，并以此獲得租金與資產增值收益。這批投資運營商中尤以內資的萬通控股，外資的普洛斯、嘉民、豐樹和蓋世理等為代表。他們純持有出租的開發(fā)模式與絕大多數(shù)產業(yè)地產上形成了鮮明對比。案例：萬通的“售后回租（Sale&LeaseBack）”模式1萬通在宣布對無錫16萬平方米的TCL數(shù)碼工業(yè)園的收購和改造，其中包括主廠房、職工宿舍，食堂，倉庫等物業(yè)。2萬通控股采取“售后回租”模式，將58%的廠房回租給TCL，租期為6年。3萬通持有約60萬平方米已出租物業(yè)面積和可觀的土地資源，且出租率高達99%模式考投資運營商——管理價值這是一種最具國際模式考投資運營商——管理價值4、辨別城市投資價值能力3、資產管理能力2、價值判斷能力1、金融能力

金融能力投資運營商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能在前期的并購和物業(yè)投資上獲得先機，以及在未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務開拓上能獲得足夠發(fā)展資金動力和清晰退出，維持公司投資運轉。

價值判斷能力這一點對于投資運營商尤其重要，如同一個獵手，必須能夠紛繁的環(huán)境和短暫的時間里迅速判斷適合自己的獵物，并對其價值趨勢有精確的預先判斷能力；而物業(yè)持有在手中后，也要隨時能夠對價值區(qū)間有著明晰的判斷，以便決定回報、退出、止損等策略，從某種意義說，這不僅是一種專業(yè)能力，更是一種天賦異稟的非常直覺。

資產管理能力投資運營商自身定位就決定了必須配備有足夠張力的資產管理能力才能對物業(yè)進行持有，保證公司和業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。對于產業(yè)地產投資運營者而言，正確的資產管理應開啟從定向策略、調研、拿地、定位、設計、工程、推廣、租賃、至營運及維護等一系列的相關工作環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都可以影響到日后的資產價值能否保值和增值。

辨別城市投資價值能力投資運營商也必須對囊括城市配套、產業(yè)發(fā)展水平及企業(yè)實際需求在內的城市狀況有清晰的認識和把控。只有辨別出具有未來投資價值的城市，才能讓市場需求得到滿足，投資獲得拓展。投資運營商模式的類型標準模式考投資運營商——管理價值4、辨別城市3、資產管理能力2、模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務能力3、有效客戶的辨別能力2、經營標準1、產品開發(fā)能力

產品開發(fā)能力由于開發(fā)商的角色定位，決定了這種類型的產業(yè)地產商必須如像三星、海爾這些實體制造商一樣具備最基本的產品標準主導和研發(fā)制造能力，并有自己獨特的產品系。

經營標準經營標準的設立是在競爭日益激烈的市場中直接影響到開發(fā)商經營能力和經營成果的重要因素，必須從戰(zhàn)略高度進行考量。其中，經營標準要求對包括產品配比，園區(qū)租售比例等方面的設定都要有清晰的定位。

有效客戶的辨別能力城市和區(qū)域客群龐大，開發(fā)商首先必須有清晰的客戶定位，篩選出相應行業(yè)的客戶群。只有從龐雜的客戶群中辨別出有效企業(yè)，才能滿足園區(qū)的發(fā)展需求，轉變?yōu)閰^(qū)域的發(fā)展動力，進一步區(qū)域經濟的發(fā)展。服務能力產業(yè)地產開發(fā)商在對園區(qū)進行經營管理之時要著重打造自身服務水平，確保能夠為入園企業(yè)提供其成長發(fā)展所需的相應服務。這是近些年企業(yè)客戶對產業(yè)地產開發(fā)商提出的重要要求之一，同時也會成為不同企業(yè)的重要差異競爭優(yōu)勢。開發(fā)商模式的類型標準模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務能力3、有效客戶的2、經營標模式考土地運營商——規(guī)劃產城

這類土地運營商通常透過與政府的緊密溝通，與政府簽訂合約或協(xié)議獲得園區(qū)開發(fā)建設權，政府同時輔以住宅、商業(yè)用地給開發(fā)商作為補償，委托土地運營商打造“產城”一體化的新區(qū)域經濟發(fā)展極。

產業(yè)導向的新型城鎮(zhèn)化產業(yè)城鎮(zhèn)產業(yè)（園區(qū)）城鎮(zhèn)住宅配套商業(yè)專業(yè)園綜合體市場群模式考土地運營商——規(guī)劃產城這類土地運營商通模式考土地運營商——規(guī)劃產城4、政府談判能力3、區(qū)域產業(yè)規(guī)劃能力2、產業(yè)發(fā)展把控能力1、宏觀形勢解讀能力

宏觀形勢解讀能力土地運營商特定的角色定位必定要求其對宏觀政治經濟形勢有充分透徹的認識，從城市政策的分析把握到城市產業(yè)群的界定與認識，是土地運營商進入土地一級開發(fā)前的必備功課。

產額發(fā)展把控能力對全球產業(yè)鏈發(fā)展的清晰認識以及中國在全球產業(yè)鏈上的準確定位是土地運營商得以確立未來產業(yè)導向的前提。以產業(yè)大視野去判斷產業(yè)發(fā)展狀況與未來走向，才能判斷“何以有所為，何以有所不為”，從而引導產業(yè)的良性發(fā)展。

區(qū)域產業(yè)規(guī)劃能力土地運營商的特性要求其必須具備引導區(qū)域產業(yè)發(fā)展的能力，因而需要其能夠在對區(qū)域產業(yè)未來發(fā)展有充分認識和把握的基礎上，對區(qū)域產業(yè)進行細分與規(guī)劃，引導區(qū)域產業(yè)發(fā)展，啟動區(qū)域經濟發(fā)展引擎。政府談判能力土地運營商的天然屬性要求其必須緊跟政府腳步，因而是否能夠建立強大而堅固的政府關系以及流暢的政府溝通能力，與政府實現(xiàn)互利共生是土地開發(fā)商能否獲取長足發(fā)展的最重要前提之一。土地運營商模式的類型標準模式考土地運營商——規(guī)劃產城4、政府談判能力3、區(qū)域產業(yè)規(guī)劃模式考產業(yè)運營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、資源服務能力

資源服務能力人才資源、教育資源、產業(yè)資源、政府資源以及品牌資源等都是產業(yè)運營商在產業(yè)地產市場做大做強的強有力保證。在現(xiàn)有與不斷提升的資源優(yōu)勢基礎上，為入園企業(yè)提供所需的業(yè)務服務，才能維持產業(yè)運營商的核心競爭力。

金融渠道通過明確的金融渠道，產業(yè)運營商能夠很好地調節(jié)企業(yè)的生命周期，為入園企業(yè)提供相應的金融服務與幫助的同時，亦有更多的渠道讓產業(yè)運營商實現(xiàn)更大范圍的投資與增值。

管理輸出能力這種純粹的物業(yè)管理和產業(yè)培育是一種輕資產運營模式，其大量沉淀的不是物業(yè)或資金，而是經驗資本，因此產業(yè)運營商天生就應該具備管理輸出的能力，以更好地復制這種模式。產業(yè)運營商模式的類型標準模式考產業(yè)運營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、萬象觀地方政府主導的產業(yè)園區(qū)模式專業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)運營的模式外資基金主導的產業(yè)地產運作模式大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型進入的新興模式萬象觀萬象觀地方政府主導的產業(yè)園區(qū)模式典型代表：蛇口工業(yè)區(qū)張江工業(yè)園武漢?中國光谷北京中關村浦東金橋蘇州工業(yè)園天津濱海新區(qū)深圳高新科技園左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)勢：地方政府對本地優(yōu)質稀缺資源的充分理解和把握能力強大的人力、資金、關系調動能力和對整體區(qū)域產業(yè)與城市發(fā)展的規(guī)劃能力，低廉的拿地成本、多年的品牌和客戶積累短板：體制和地域的限制束縛過度依靠原來粗放的資源和政策招商，缺乏市場化的機制產品和服務附加值太低，配套的完善、運營的成本、規(guī)劃和形象的統(tǒng)一性以及可流通性等都存在著很多的缺陷專項財力有限，一旦產業(yè)引導布局有誤，易造成園區(qū)發(fā)展缺乏產業(yè)系統(tǒng)性和持續(xù)性，空置較多的問題萬象觀地方政府主導的產業(yè)園區(qū)模式典型代表：左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)萬象觀專業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)運營的模式優(yōu)勢：客戶至上的絕對信條、優(yōu)秀的客戶忠誠度。招商開發(fā)運營的全面能力和增值服務的不斷升級，是他們最凌厲的殺手锏。短板：仍然有很多地方政府不能理解他們的存在價值和真實作用，在拿地成本、政府溝通成本等方面還有很多亟待解決的問題；在國內融資渠道和資本市場對接的匱乏，也是這些專業(yè)派做大做強的主要障礙。

萬象觀專業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)運營的模式萬象觀外資基金主導的產業(yè)地產運作模式典型代表：新加坡騰飛集團、澳大利亞嘉民集團，美國安博置業(yè)（AMB）、普洛斯集團優(yōu)勢：對外資的招商能力強大的資本支撐短板：多數(shù)集中于倉儲物流地產本地化變通性差，管理稍顯刻板外資派不僅逐利性太強，而且顯著受制于本國集團的發(fā)展和財務狀況，這種不穩(wěn)定的態(tài)勢與中國產業(yè)地產市場逐漸固定成型的趨勢無法吻合

上圖：普洛斯物流園萬象觀外資基金主導的產業(yè)地產運作模式典型代表：新加坡騰飛集團萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中興集團、華為集團、海爾集團、三一重工等的工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢：品牌、稅收等對政府吸引力而獲得廉價土地上下游企業(yè)的吸附能力短板：強于產業(yè)弱于專業(yè)，不能提供最優(yōu)質的地產產品和園區(qū)服務

，高管團隊絕大多數(shù)是制造業(yè)出身，對于園區(qū)的生活、商務和辦公配套以及整體園區(qū)的運營管理能力不盡如人意，難以真正的市場化和專業(yè)化上圖：富士康工業(yè)園萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中萬象觀傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型進入的新興模式典型代表：世茂房地產與臺資合作的“海峽城”遠洋創(chuàng)智高地成都龍泉綠地?格蘭德富力金港城工業(yè)園區(qū)瑞安大連天地?軟件園招商局光明科技園優(yōu)勢：對于房地產開發(fā)的把握、對于資本渠道的駕輕就熟、政府關系的良好把握對于客戶、市場、服務的理解很多可以移植到產業(yè)地產領域多年市場化的錘煉和浸淫讓他們的學習能力和適應能力變得很強短板：過去的成功往往成為未來轉型的阻礙客群積累、操作模式、對產業(yè)理解都是嶄新且難度頗高的門檻，短時間內見效幾乎不太可能機會型的進入和邊緣性的集團戰(zhàn)略位置讓這些產業(yè)地產業(yè)務顯得十分尷尬，矛盾重重萬象觀傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型進入的新興模式典型代表：優(yōu)勢：資本術基金潮涌——產業(yè)園區(qū)資本之路中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產普洛斯的資本魔方資本術資本術基金潮涌——產業(yè)園區(qū)資本之路

隨著產業(yè)地產市場的日益升溫，以往注意力都停留在住宅和商業(yè)地產上的私募基金正在頻繁的轉移視線，爭相挖掘這塊“裸露的金礦”。由于產業(yè)地產穩(wěn)定平緩的現(xiàn)金流狀況和越來越追求穩(wěn)健長效的私募基金產生了強大的耦合式效應，幾乎從未在主流領域有所作為的產業(yè)地產基金正在高調登堂入室，并震動著原有的地產基金格局。

工業(yè)地產成功聯(lián)姻TCL和匯源的萬通控股，已經成了其首期工業(yè)地產增值基金，主要投向為工業(yè)物業(yè)并進行增值孵化，而未來則會陸續(xù)成立更多形式的工業(yè)地產基金模式一國內最大的民營物流地產商上海宇培集團正在做著兩手準備，一方面計劃海外IPO，另一方面則希望發(fā)起國內首只股權性質的物流地產私募基金模式二聯(lián)想集團旗下的私募投資基金弘毅投資已經戰(zhàn)略性入股香港豪德集團，目前該集團已經更名為“毅德控股”，并計劃在香港聯(lián)交所上市。模式三具有美國背景的綠野資本集團旗下已經成立了三支產業(yè)投資基金，分別為5億美元的產業(yè)發(fā)展基金，5億元的電子商務港基金和10億元的新興信息產業(yè)投資基金。另外，綠野資本還在考慮小規(guī)模的產業(yè)地產商的股權投資并購。模式四資本術基金潮涌——產業(yè)園區(qū)資本之路隨著產業(yè)地產市資本術中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產“工業(yè)地產是萬通學習美國模式的一個具體分支，我們希望以這種模式在未來5~10年內成為國內領先的工業(yè)地產持有運營商，并按照國際慣例以REITs或公司形式IPO上市對接資本市場?！薄f通控股副總經理大眾倉儲金融類公司普洛斯在美國股票市場的標準普爾行業(yè)分類中，類似大眾倉儲（PublicStorage）、普洛斯（ProLogis）這些持有大量收租型工業(yè)物業(yè)的公司都被劃分為金融類公司，正是基于對這種劃分的觀察和思考，萬通控股確定了對自身進入工業(yè)地產的路徑選擇。資本術中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產“工業(yè)地產是萬通學習美國資本術普洛斯的資本魔方

自2019年攜“物流地產”概念登陸中國，普洛斯發(fā)展態(tài)勢可謂“一日千里”，迅速成為中國最大的現(xiàn)代物流設施提供商。目前，普洛斯的中國版圖已經擴張到國內的25個主要城市，投資并管理著76個綜合性物流園區(qū)。其中，可供租賃面積就達1040萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網路的覆蓋。普洛斯的成功之道：3、快速布點普洛斯在全球的物流配送設施幾乎都是臨港而建，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，這個比例正在日益擴大。在中國，東部發(fā)達地區(qū)的主要空港、海港也基本都被普洛斯以最快速度鎖定。2、戰(zhàn)略合作普洛斯與國內最大的物流地產商中儲股份建立了全面的合作協(xié)議，12年參股國內最大的民營物流地產商上海宇培。這種“夫唯不爭，故莫能與之爭”的握手同化之道值得國內每一位企業(yè)家思索。1、背后強大的金融支撐借助美國上世紀90年代初的REITs熱潮，普洛斯成功在紐交所上市，成為一家工業(yè)地產投資信托公司。除了資本市場的融資，普洛斯旗下還管理著14只總規(guī)模達80億美元的基金，以及在銀行信貸方面的支持，這些保證了普洛斯在全球范圍內攻城略地。資本術普洛斯的資本魔方自2019年攜“物流地潛規(guī)則潛規(guī)則之“草船借箭”潛規(guī)則之“瞞天過?！睗撘?guī)則之“移花接木”潛規(guī)則之“假戲真唱”潛規(guī)則草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供給承諾開發(fā)商用政府承諾及相關政策招商引資企業(yè)交付訂金，準備進入園區(qū)進行生產開發(fā)商履行相關手續(xù)從政府手里拿地，轉給企業(yè)開發(fā)商獲得幫助政府招商的傭金或一級土地開發(fā)溢價開發(fā)商可以幫助企業(yè)定制化建造，或是建造標準廠房，獲得二次溢價園區(qū)政府：獲得稅收、帶動就業(yè)、促進當?shù)亟洕l(fā)展開發(fā)商：少量資金滾動大園區(qū)開發(fā)企業(yè)：獲得新的生產環(huán)境草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益，縮短項目開發(fā)周期政府開發(fā)商草船借箭模式下的政府與開發(fā)商利益共生開發(fā)商用很少的資金就可以滾動整個園區(qū)開發(fā)借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴格意義的銷售1有存在合理性，但要規(guī)避風險2土地資源稀缺性必須招商先行3工業(yè)項目的長周期要求招商先行4草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴格意義的銷售1有存在合瞞天過?！安m天過?！敝Ｊ?.3的建筑密度、40%的綠化率、4米層高、皇家風范的園林景觀、全立面干掛石材，甚至直截了當?shù)卮虺觥安幌拶彙⒉幌拶J”的口號，然而這并不是中央別墅區(qū)的豪華獨棟別墅，而是某些工業(yè)地產產品。瞞天過?！安m天過?！敝Ｊ?.3的建筑密度、4瞞天過?！安m天過?！敝T因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導致的逐利行為1企業(yè)需求的多樣性讓產品有極大市場2區(qū)域經濟發(fā)展讓原有工業(yè)用地具備商業(yè)價值3法律的建設、監(jiān)管不完善形成模糊地帶4瞞天過?！安m天過?！敝T因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導致的逐利行為1瞞天過?！安m天過?！敝凭侄嘣l(fā)展是正道國內現(xiàn)行土地性質劃分其實限制了工業(yè)用地發(fā)展政府應該出臺正對性法規(guī)，但不應限制企業(yè)發(fā)展土地、空間、政府、企業(yè)、開發(fā)商多種元素交織形成此種現(xiàn)象，但市場需求是客觀存在的中國下一個30年創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的興起，要求開發(fā)商有多遠開發(fā)思維此種模式存在權屬風險市場的需求是客觀存在政府需要加大對開發(fā)商的引導，規(guī)避政策風險對前期審核不夠對后期監(jiān)管不夠對建筑形態(tài)審核不夠對產業(yè)需求理解不夠產業(yè)發(fā)展需引導政府監(jiān)管最核心瞞天過?！安m天過海”之破局多元發(fā)展是正道對前期審核不夠產業(yè)發(fā)移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000畝，而包括辦公樓、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套項目的總建筑面積達到124萬平方米，其中住宅和公寓就占到了90%以上。小配套大產業(yè)小產業(yè)大配套移花接木移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務需求產業(yè)地產投資大，利潤回收時間長，加之國內缺乏合適的金融產品，開發(fā)商需要借助短平快的住宅項目去平衡現(xiàn)金流。部分開發(fā)商直接政策套利，以低廉的工業(yè)地價獲取土地，其后以發(fā)展工業(yè)地產為名，建設住宅配套為實，享受政策的優(yōu)惠，賺取快速高額的利潤后就全身而退政府幾乎零地價把工業(yè)用地交給產業(yè)地產商，只要對方能夠實現(xiàn)大規(guī)模招商，甚至將落地投資額的50%都分出去，然而再將周邊大量的住宅用地賣給這些開發(fā)商，實現(xiàn)地方財政平衡，可謂是一舉兩得的手段利益追逐政府助長移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務需求產業(yè)地產投資大，利移花接木“移花接木”之破局以產業(yè)貫穿主線產業(yè)

廠房研發(fā)物流倉儲配套開發(fā)可以作為項目開發(fā)一種策略配套開發(fā)可以作為

平衡財務的一種手段配套開發(fā)是綜合園區(qū)

的一種必要的服務內容必須堅持區(qū)域的產業(yè)規(guī)劃主導性配套必須堅持項目開發(fā)的完整性必須堅持對產業(yè)發(fā)展需求的服務性移花接木“移花接木”之破局以產業(yè)產業(yè)廠房配套開發(fā)可以作為必假戲真唱“假戲真唱”之模式

已經成為孵化器大國的中國，有多少孵化器真正能夠達到國際級的孵化標準令許多專業(yè)人士憂慮，更有借著科技創(chuàng)新東風以孵化器名義行地產銷售之實，很多大型的孵化器甚至成為了“鬼城”。孵化器，在很多開發(fā)商眼中只是一個似是而非的幌子，明知道是假戲，然而在政策補貼和土地優(yōu)惠的誘惑下，也要在表面上認認真真唱好這臺戲。假戲真唱“假戲真唱”之模式已經成為孵化器大假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副?！耙恍┓趸饕?guī)模非常大，孵化面積動輒幾十萬、上百萬平方米，孵化服務能否跟得上孵化器的規(guī)模擴張，這是一個現(xiàn)實問題?！笨萍疾炕鹁嬷行姆趸鞴芾硖幪庨L張峰海表示，“孵化器質量和數(shù)量的不匹配，孵化器規(guī)模和服務水平不匹配，這是現(xiàn)階段我國孵化器發(fā)展面臨的一個突出挑戰(zhàn)。”

缺少服務，沒有孵化之靈魂。地方政府主導的孵化園區(qū)如同擺設，大多數(shù)只是在扮演著“物業(yè)服務”的淺層次角色，為創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公場地和優(yōu)惠的政策支持，這實際上造成極大的資源浪費，而一些看準孵化器“商機”的開發(fā)商則利用空白套利，外觀華麗的獨棟別墅冠以孵化中心之名，卻無論如何與只有往往只有幾個人的創(chuàng)業(yè)團隊扯不上關系。缺乏認知，對企業(yè)需求認知不足。有的孵化器按照學校課堂來建，甚至按照旅館來建，不符合中小企業(yè)的要求；而孵化器建好以后，招商引資很困難，這是因為建孵化器的時候產業(yè)定位沒有想好，也沒有做好孵化器的市場調研，不知道入駐企業(yè)的客戶群體在什么地方，另外就是沒有孵化器專業(yè)的招商團隊。假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副?！耙恍┓趸饕?guī)潛規(guī)則“假戲真唱”之思考大孵化通路投資商政府開發(fā)商看到孵化器的物業(yè)租售價值，也要把握住孵化器的服務運營價值加強對孵化器的孵化政策支持具備資源整合能力，實現(xiàn)產業(yè)、創(chuàng)業(yè)、孵化、科技、人才、資本整合實現(xiàn)“產學研”的一體化實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)、產業(yè)孵化與企業(yè)大規(guī)模的擴張的全流程扶持潛規(guī)則“假戲真唱”之思考大孵化通路投資商政府開發(fā)商看到孵化器城鎮(zhèn)化及新革命城鎮(zhèn)化紅利之“點、線、面”觀潮產業(yè)地產新型城鎮(zhèn)化的弄潮兒以第三次工業(yè)革命之名掘金“新四化”“隱形巨人”的鼓角爭鳴城鎮(zhèn)化及新革命城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化紅利之“點、線、面”調控壓力加大、傳統(tǒng)地產紅利淡化，“創(chuàng)新紅利”成為地產繼續(xù)繁榮的重要抓手第三次工業(yè)革命來臨之際，中國要維持經濟快速增長，必須堅持“創(chuàng)新驅動”服務創(chuàng)新型企業(yè)，實現(xiàn)創(chuàng)新型企業(yè)的聚集，是中國產業(yè)地產的歷史使命沒有構建有利于內部企業(yè)創(chuàng)新的園區(qū)終將走向衰敗點：創(chuàng)新資源包括土地資源、企業(yè)客戶資源、資本資源、政府資源資源線也是開發(fā)商的“生命線”要把資源轉換為自身發(fā)展的資本要對自身資源給予整合城鎮(zhèn)化將進一步加強企業(yè)的集群發(fā)展，特別是中小企業(yè)的集群大城市周邊的產業(yè)集群將帶動人口聚集，進而推動城鎮(zhèn)化產業(yè)園區(qū)的生態(tài)圈既要有橫向的圈層和資源平臺，又要有縱向產業(yè)鏈上下游發(fā)展脈絡，形成立體式園區(qū)面：集群線：資源城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化紅利之“點、線、面”調控壓力加大、傳統(tǒng)地產紅利淡城鎮(zhèn)化觀潮產業(yè)地產如何打通資源整合和服務運營的“任督二脈”對于產業(yè)地產商來說意義重大從產業(yè)的角度去理解產業(yè)地產而不能單純以地產的角度去看待產業(yè)地產園區(qū)內部的軟性服務提升、產業(yè)及企業(yè)的發(fā)展促進作用將是產業(yè)地產和中國園區(qū)的重要發(fā)展方向第三次工業(yè)革命來臨之際，土地和資源的高校集約化利用給予了產業(yè)地產新的空間在中國經濟結構調整和轉型的背景之下，產業(yè)地產承擔起服務中國經濟發(fā)展的新重任新型城鎮(zhèn)化建設的要求，使得產業(yè)地產在起進程中大有作為產業(yè)地產的自身開發(fā)模式決定開發(fā)商必須不斷異地復制，而這帶來諸多不可預見問題清華科技園、卓爾等由于天時地利人和成功的開發(fā)商的異地復制能否成功還有待考量中國產業(yè)地產當前群雄逐鹿，市場混戰(zhàn)，只有故事，還未形成模式機遇通脈難點城鎮(zhèn)化觀潮產業(yè)地產如何打通資源整合和服務運營的“任督二脈”對新革命以第三次工業(yè)革命之名第三次工業(yè)革命下的“機會窗口”機會窗口第三次工業(yè)革命對企業(yè)的發(fā)展提出了新的要求，這給工業(yè)地產創(chuàng)造新的機會窗口核心能力制造業(yè)與服務業(yè)深度整合企業(yè)的競爭轉換為平臺競爭企業(yè)從內部一體化轉換為平臺制造資源整合能力產業(yè)服務能力區(qū)域提升能力掌握核心能力把控市場先機新革命以第三次工業(yè)革命之名第三次工業(yè)革命下的“機會窗口”機會新革命掘金“新四化”新型工業(yè)化新型信息化新型城鎮(zhèn)化十八大提出的新四化農業(yè)現(xiàn)代化

以承載實體經濟復蘇、聯(lián)動產業(yè)升級與城鎮(zhèn)化為重要使命的產業(yè)地產得到了全新的認同與追捧。我們認為，產業(yè)地產將成為“新四化”旗幟下掘金指數(shù)最高的領域之一。

我們認為由園到城實現(xiàn)產業(yè)功能的充分融合，是未來產業(yè)地產發(fā)展的必然趨勢?？萍夹鲁菑娬{的是先業(yè)后城的發(fā)展模式，通過產業(yè)聚集實現(xiàn)人口聚集、經濟發(fā)展以及各類社會功能的共生，實現(xiàn)新城的崛起。新革命掘金“新四化”新型工業(yè)化新型信息化新型城鎮(zhèn)化十八大提出新革命掘金產業(yè)地產“新四化”住宅地產工業(yè)化工業(yè)地產商業(yè)化商業(yè)地產產業(yè)化產業(yè)地產城市化新革命掘金產業(yè)地產“新四化”住宅地產工業(yè)化工業(yè)地產商業(yè)化商業(yè)新革命“隱形巨人”的鼓角爭鳴當下產業(yè)地產，群雄并起，鼓角爭鳴，暗暗謀求江湖霸主地位的公司大有所在。隨著市場的推動和競爭的加劇，產業(yè)地產的內涵已經今非昔比，以往靠拼成本、拼政策的競爭優(yōu)勢逐漸勢弱。專家認為，盡管國內已經有眾多表現(xiàn)活躍的產業(yè)地產開發(fā)商，但大部分的核心模式還是趨同的，缺乏能夠一統(tǒng)江湖的頂尖競爭優(yōu)勢。

如何淬煉自身的競爭利器，睥睨全國戰(zhàn)場，成為一些有志于將產業(yè)地產做大做強甚至成就千億規(guī)模的“隱形巨人”們的當務之急。眾生路徑：從傳統(tǒng)住宅領域轉型而來的企業(yè)仍然以固有的邏輯，以地方政府在工業(yè)用地外的配套用地為主要利潤攫取對象1實業(yè)起家的產業(yè)地產商則注重產業(yè)園對自身產業(yè)的扶持和補充作用2金融領域出身的企業(yè)則完全通過資本運作來控制產業(yè)地產的投入產出，形成一套獨特的“階段滾動式”投資邏輯3新革命“隱形巨人”的鼓角爭鳴當下產業(yè)地產，群

由于政策驅趕效應和規(guī)則不成熟造成的暴利機會，讓眾多資本趨之若鶩，產業(yè)地產整體呈現(xiàn)出一種亂局，火中取栗者有之，潛心耕耘者有之，趁火打劫者亦不乏例。鼓角爭鳴之中，如何能用一種謀勢、謀局的宏大視野與長遠眼光去判斷產業(yè)地產的未來：真正踏踏實實將自身的模式與競爭力做強、做實、做透，無疑能夠在中國產業(yè)變革洪流中獲取重要的一席之地。由于整個領域的不成熟，一些有志于在產業(yè)地產做出影響力的企業(yè)還是面臨著諸多亟待解決的問題：模式復制問題金融市場的問題產業(yè)層級限制的問題

當然，我們認為，產業(yè)地產最大的威脅最終還在于自己。能否熬得住寂寞，用更長期的經營去帶動產業(yè)、區(qū)域的共贏，而不是賺快錢甚至是用擦邊球乃至違法的方式牟取暴利，才是這場亂局最終的王道。

透視產業(yè)地產課件動力聯(lián)行梁春整合資本城市產業(yè)不動產IntegrateCapitalCityIndustryRealEstate透視產業(yè)地產動力聯(lián)行梁春整合資本城市產業(yè)不動產Integr萬象觀資本術土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產業(yè)地產新問題與新趨勢萬象觀資本術土地論模式考潛規(guī)則城鎮(zhèn)化新革命產業(yè)地產新問題與新土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑1979201920192019

改革開放后，蛇口工業(yè)園的開發(fā)，拉開了中國真正意義上的工業(yè)地產崛起序幕。

隨著改革開放進程加速，經濟開發(fā)區(qū)進入社會視野。2019年起，國家在清理整頓開發(fā)區(qū)時最終保留了“一百零八將”。中國產業(yè)地產的發(fā)展雛形可以說正是源自這些園區(qū)，并不斷演變繁衍，生生不息。2019年，國家房地產調控政策的壓制和監(jiān)管力度不斷加大，更多開發(fā)商開始被迫進入這個市場，行業(yè)參與主體從政府、民企到外資，愈顯多樣化。2019年，可以說是產業(yè)地產井噴時代的到來。2019年全球金融危機及國家房地產調控政策下的歷史性調整期的到來，不少開發(fā)商開始另辟蹊徑，尋找更廣闊的新市場。嗅覺靈敏的開發(fā)商開始大量儲備工業(yè)用地，積極探索產業(yè)地產之路。土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑19792019201920土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地財政收入吸引大企業(yè)入駐提高價格降低價格差價便宜的工業(yè)用地原本是由于鼓勵生產成本的降低，但被產業(yè)地產商拿到后轉手作為經營營利性用地，但其中包含的產權分割問題、土地用途追究問題、工業(yè)用地指標問題等卻隱藏著很多風險。土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑政府住宅商業(yè)用地工業(yè)用地提高土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑現(xiàn)象一

專業(yè)批發(fā)城的土地誘惑現(xiàn)象二現(xiàn)象三

落后地區(qū)的土地急先鋒總部基地—總部經濟的亂麻土地論工業(yè)用地與模糊經濟學的誘惑現(xiàn)象一專業(yè)批模式考投資運營商——管理價值開發(fā)商——制造環(huán)境土地運營商——規(guī)劃產城產業(yè)運營商——培育未來模式考模式考投資運營商——管理價值

這是一種最具國際形態(tài)的產業(yè)地產類型，他們不采取絕大多數(shù)產業(yè)地產商租售并舉的模式，也不試圖用住宅或配套的銷售利潤反哺園區(qū)發(fā)展。而是進行投資收購項目，通過對物業(yè)進行持有出租和投資管理，并以此獲得租金與資產增值收益。這批投資運營商中尤以內資的萬通控股，外資的普洛斯、嘉民、豐樹和蓋世理等為代表。他們純持有出租的開發(fā)模式與絕大多數(shù)產業(yè)地產上形成了鮮明對比。案例：萬通的“售后回租（Sale&LeaseBack）”模式1萬通在宣布對無錫16萬平方米的TCL數(shù)碼工業(yè)園的收購和改造，其中包括主廠房、職工宿舍，食堂，倉庫等物業(yè)。2萬通控股采取“售后回租”模式，將58%的廠房回租給TCL，租期為6年。3萬通持有約60萬平方米已出租物業(yè)面積和可觀的土地資源，且出租率高達99%模式考投資運營商——管理價值這是一種最具國際模式考投資運營商——管理價值4、辨別城市投資價值能力3、資產管理能力2、價值判斷能力1、金融能力

金融能力投資運營商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能在前期的并購和物業(yè)投資上獲得先機，以及在未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務開拓上能獲得足夠發(fā)展資金動力和清晰退出，維持公司投資運轉。

價值判斷能力這一點對于投資運營商尤其重要，如同一個獵手，必須能夠紛繁的環(huán)境和短暫的時間里迅速判斷適合自己的獵物，并對其價值趨勢有精確的預先判斷能力；而物業(yè)持有在手中后，也要隨時能夠對價值區(qū)間有著明晰的判斷，以便決定回報、退出、止損等策略，從某種意義說，這不僅是一種專業(yè)能力，更是一種天賦異稟的非常直覺。

資產管理能力投資運營商自身定位就決定了必須配備有足夠張力的資產管理能力才能對物業(yè)進行持有，保證公司和業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。對于產業(yè)地產投資運營者而言，正確的資產管理應開啟從定向策略、調研、拿地、定位、設計、工程、推廣、租賃、至營運及維護等一系列的相關工作環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都可以影響到日后的資產價值能否保值和增值。

辨別城市投資價值能力投資運營商也必須對囊括城市配套、產業(yè)發(fā)展水平及企業(yè)實際需求在內的城市狀況有清晰的認識和把控。只有辨別出具有未來投資價值的城市，才能讓市場需求得到滿足，投資獲得拓展。投資運營商模式的類型標準模式考投資運營商——管理價值4、辨別城市3、資產管理能力2、模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務能力3、有效客戶的辨別能力2、經營標準1、產品開發(fā)能力

產品開發(fā)能力由于開發(fā)商的角色定位，決定了這種類型的產業(yè)地產商必須如像三星、海爾這些實體制造商一樣具備最基本的產品標準主導和研發(fā)制造能力，并有自己獨特的產品系。

經營標準經營標準的設立是在競爭日益激烈的市場中直接影響到開發(fā)商經營能力和經營成果的重要因素，必須從戰(zhàn)略高度進行考量。其中，經營標準要求對包括產品配比，園區(qū)租售比例等方面的設定都要有清晰的定位。

有效客戶的辨別能力城市和區(qū)域客群龐大，開發(fā)商首先必須有清晰的客戶定位，篩選出相應行業(yè)的客戶群。只有從龐雜的客戶群中辨別出有效企業(yè)，才能滿足園區(qū)的發(fā)展需求，轉變?yōu)閰^(qū)域的發(fā)展動力，進一步區(qū)域經濟的發(fā)展。服務能力產業(yè)地產開發(fā)商在對園區(qū)進行經營管理之時要著重打造自身服務水平，確保能夠為入園企業(yè)提供其成長發(fā)展所需的相應服務。這是近些年企業(yè)客戶對產業(yè)地產開發(fā)商提出的重要要求之一，同時也會成為不同企業(yè)的重要差異競爭優(yōu)勢。開發(fā)商模式的類型標準模式考開發(fā)商——制造環(huán)境4、服務能力3、有效客戶的2、經營標模式考土地運營商——規(guī)劃產城

這類土地運營商通常透過與政府的緊密溝通，與政府簽訂合約或協(xié)議獲得園區(qū)開發(fā)建設權，政府同時輔以住宅、商業(yè)用地給開發(fā)商作為補償，委托土地運營商打造“產城”一體化的新區(qū)域經濟發(fā)展極。

產業(yè)導向的新型城鎮(zhèn)化產業(yè)城鎮(zhèn)產業(yè)（園區(qū)）城鎮(zhèn)住宅配套商業(yè)專業(yè)園綜合體市場群模式考土地運營商——規(guī)劃產城這類土地運營商通模式考土地運營商——規(guī)劃產城4、政府談判能力3、區(qū)域產業(yè)規(guī)劃能力2、產業(yè)發(fā)展把控能力1、宏觀形勢解讀能力

宏觀形勢解讀能力土地運營商特定的角色定位必定要求其對宏觀政治經濟形勢有充分透徹的認識，從城市政策的分析把握到城市產業(yè)群的界定與認識，是土地運營商進入土地一級開發(fā)前的必備功課。

產額發(fā)展把控能力對全球產業(yè)鏈發(fā)展的清晰認識以及中國在全球產業(yè)鏈上的準確定位是土地運營商得以確立未來產業(yè)導向的前提。以產業(yè)大視野去判斷產業(yè)發(fā)展狀況與未來走向，才能判斷“何以有所為，何以有所不為”，從而引導產業(yè)的良性發(fā)展。

區(qū)域產業(yè)規(guī)劃能力土地運營商的特性要求其必須具備引導區(qū)域產業(yè)發(fā)展的能力，因而需要其能夠在對區(qū)域產業(yè)未來發(fā)展有充分認識和把握的基礎上，對區(qū)域產業(yè)進行細分與規(guī)劃，引導區(qū)域產業(yè)發(fā)展，啟動區(qū)域經濟發(fā)展引擎。政府談判能力土地運營商的天然屬性要求其必須緊跟政府腳步，因而是否能夠建立強大而堅固的政府關系以及流暢的政府溝通能力，與政府實現(xiàn)互利共生是土地開發(fā)商能否獲取長足發(fā)展的最重要前提之一。土地運營商模式的類型標準模式考土地運營商——規(guī)劃產城4、政府談判能力3、區(qū)域產業(yè)規(guī)劃模式考產業(yè)運營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、資源服務能力

資源服務能力人才資源、教育資源、產業(yè)資源、政府資源以及品牌資源等都是產業(yè)運營商在產業(yè)地產市場做大做強的強有力保證。在現(xiàn)有與不斷提升的資源優(yōu)勢基礎上，為入園企業(yè)提供所需的業(yè)務服務，才能維持產業(yè)運營商的核心競爭力。

金融渠道通過明確的金融渠道，產業(yè)運營商能夠很好地調節(jié)企業(yè)的生命周期，為入園企業(yè)提供相應的金融服務與幫助的同時，亦有更多的渠道讓產業(yè)運營商實現(xiàn)更大范圍的投資與增值。

管理輸出能力這種純粹的物業(yè)管理和產業(yè)培育是一種輕資產運營模式，其大量沉淀的不是物業(yè)或資金，而是經驗資本，因此產業(yè)運營商天生就應該具備管理輸出的能力，以更好地復制這種模式。產業(yè)運營商模式的類型標準模式考產業(yè)運營商——培育未來3、管理輸出能力2、金融渠道1、萬象觀地方政府主導的產業(yè)園區(qū)模式專業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)運營的模式外資基金主導的產業(yè)地產運作模式大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型進入的新興模式萬象觀萬象觀地方政府主導的產業(yè)園區(qū)模式典型代表：蛇口工業(yè)區(qū)張江工業(yè)園武漢?中國光谷北京中關村浦東金橋蘇州工業(yè)園天津濱海新區(qū)深圳高新科技園左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)勢：地方政府對本地優(yōu)質稀缺資源的充分理解和把握能力強大的人力、資金、關系調動能力和對整體區(qū)域產業(yè)與城市發(fā)展的規(guī)劃能力，低廉的拿地成本、多年的品牌和客戶積累短板：體制和地域的限制束縛過度依靠原來粗放的資源和政策招商，缺乏市場化的機制產品和服務附加值太低，配套的完善、運營的成本、規(guī)劃和形象的統(tǒng)一性以及可流通性等都存在著很多的缺陷專項財力有限，一旦產業(yè)引導布局有誤，易造成園區(qū)發(fā)展缺乏產業(yè)系統(tǒng)性和持續(xù)性，空置較多的問題萬象觀地方政府主導的產業(yè)園區(qū)模式典型代表：左圖：蘇州工業(yè)園優(yōu)萬象觀專業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)運營的模式優(yōu)勢：客戶至上的絕對信條、優(yōu)秀的客戶忠誠度。招商開發(fā)運營的全面能力和增值服務的不斷升級，是他們最凌厲的殺手锏。短板：仍然有很多地方政府不能理解他們的存在價值和真實作用，在拿地成本、政府溝通成本等方面還有很多亟待解決的問題；在國內融資渠道和資本市場對接的匱乏，也是這些專業(yè)派做大做強的主要障礙。

萬象觀專業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)運營的模式萬象觀外資基金主導的產業(yè)地產運作模式典型代表：新加坡騰飛集團、澳大利亞嘉民集團，美國安博置業(yè)（AMB）、普洛斯集團優(yōu)勢：對外資的招商能力強大的資本支撐短板：多數(shù)集中于倉儲物流地產本地化變通性差，管理稍顯刻板外資派不僅逐利性太強，而且顯著受制于本國集團的發(fā)展和財務狀況，這種不穩(wěn)定的態(tài)勢與中國產業(yè)地產市場逐漸固定成型的趨勢無法吻合

上圖：普洛斯物流園萬象觀外資基金主導的產業(yè)地產運作模式典型代表：新加坡騰飛集團萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中興集團、華為集團、海爾集團、三一重工等的工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢：品牌、稅收等對政府吸引力而獲得廉價土地上下游企業(yè)的吸附能力短板：強于產業(yè)弱于專業(yè)，不能提供最優(yōu)質的地產產品和園區(qū)服務

，高管團隊絕大多數(shù)是制造業(yè)出身，對于園區(qū)的生活、商務和辦公配套以及整體園區(qū)的運營管理能力不盡如人意，難以真正的市場化和專業(yè)化上圖：富士康工業(yè)園萬象觀大型制造企業(yè)自建自用為主的園區(qū)模式典型代表：富士康、中萬象觀傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型進入的新興模式典型代表：世茂房地產與臺資合作的“海峽城”遠洋創(chuàng)智高地成都龍泉綠地?格蘭德富力金港城工業(yè)園區(qū)瑞安大連天地?軟件園招商局光明科技園優(yōu)勢：對于房地產開發(fā)的把握、對于資本渠道的駕輕就熟、政府關系的良好把握對于客戶、市場、服務的理解很多可以移植到產業(yè)地產領域多年市場化的錘煉和浸淫讓他們的學習能力和適應能力變得很強短板：過去的成功往往成為未來轉型的阻礙客群積累、操作模式、對產業(yè)理解都是嶄新且難度頗高的門檻，短時間內見效幾乎不太可能機會型的進入和邊緣性的集團戰(zhàn)略位置讓這些產業(yè)地產業(yè)務顯得十分尷尬，矛盾重重萬象觀傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型進入的新興模式典型代表：優(yōu)勢：資本術基金潮涌——產業(yè)園區(qū)資本之路中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產普洛斯的資本魔方資本術資本術基金潮涌——產業(yè)園區(qū)資本之路

隨著產業(yè)地產市場的日益升溫，以往注意力都停留在住宅和商業(yè)地產上的私募基金正在頻繁的轉移視線，爭相挖掘這塊“裸露的金礦”。由于產業(yè)地產穩(wěn)定平緩的現(xiàn)金流狀況和越來越追求穩(wěn)健長效的私募基金產生了強大的耦合式效應，幾乎從未在主流領域有所作為的產業(yè)地產基金正在高調登堂入室，并震動著原有的地產基金格局。

工業(yè)地產成功聯(lián)姻TCL和匯源的萬通控股，已經成了其首期工業(yè)地產增值基金，主要投向為工業(yè)物業(yè)并進行增值孵化，而未來則會陸續(xù)成立更多形式的工業(yè)地產基金模式一國內最大的民營物流地產商上海宇培集團正在做著兩手準備，一方面計劃海外IPO，另一方面則希望發(fā)起國內首只股權性質的物流地產私募基金模式二聯(lián)想集團旗下的私募投資基金弘毅投資已經戰(zhàn)略性入股香港豪德集團，目前該集團已經更名為“毅德控股”，并計劃在香港聯(lián)交所上市。模式三具有美國背景的綠野資本集團旗下已經成立了三支產業(yè)投資基金，分別為5億美元的產業(yè)發(fā)展基金，5億元的電子商務港基金和10億元的新興信息產業(yè)投資基金。另外，綠野資本還在考慮小規(guī)模的產業(yè)地產商的股權投資并購。模式四資本術基金潮涌——產業(yè)園區(qū)資本之路隨著產業(yè)地產市資本術中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產“工業(yè)地產是萬通學習美國模式的一個具體分支，我們希望以這種模式在未來5~10年內成為國內領先的工業(yè)地產持有運營商，并按照國際慣例以REITs或公司形式IPO上市對接資本市場?！薄f通控股副總經理大眾倉儲金融類公司普洛斯在美國股票市場的標準普爾行業(yè)分類中，類似大眾倉儲（PublicStorage）、普洛斯（ProLogis）這些持有大量收租型工業(yè)物業(yè)的公司都被劃分為金融類公司，正是基于對這種劃分的觀察和思考，萬通控股確定了對自身進入工業(yè)地產的路徑選擇。資本術中國合伙人——萬通美版工業(yè)地產“工業(yè)地產是萬通學習美國資本術普洛斯的資本魔方

自2019年攜“物流地產”概念登陸中國，普洛斯發(fā)展態(tài)勢可謂“一日千里”，迅速成為中國最大的現(xiàn)代物流設施提供商。目前，普洛斯的中國版圖已經擴張到國內的25個主要城市，投資并管理著76個綜合性物流園區(qū)。其中，可供租賃面積就達1040萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網路的覆蓋。普洛斯的成功之道：3、快速布點普洛斯在全球的物流配送設施幾乎都是臨港而建，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，這個比例正在日益擴大。在中國，東部發(fā)達地區(qū)的主要空港、海港也基本都被普洛斯以最快速度鎖定。2、戰(zhàn)略合作普洛斯與國內最大的物流地產商中儲股份建立了全面的合作協(xié)議，12年參股國內最大的民營物流地產商上海宇培。這種“夫唯不爭，故莫能與之爭”的握手同化之道值得國內每一位企業(yè)家思索。1、背后強大的金融支撐借助美國上世紀90年代初的REITs熱潮，普洛斯成功在紐交所上市，成為一家工業(yè)地產投資信托公司。除了資本市場的融資，普洛斯旗下還管理著14只總規(guī)模達80億美元的基金，以及在銀行信貸方面的支持，這些保證了普洛斯在全球范圍內攻城略地。資本術普洛斯的資本魔方自2019年攜“物流地潛規(guī)則潛規(guī)則之“草船借箭”潛規(guī)則之“瞞天過?！睗撘?guī)則之“移花接木”潛規(guī)則之“假戲真唱”潛規(guī)則草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供給承諾開發(fā)商用政府承諾及相關政策招商引資企業(yè)交付訂金，準備進入園區(qū)進行生產開發(fā)商履行相關手續(xù)從政府手里拿地，轉給企業(yè)開發(fā)商獲得幫助政府招商的傭金或一級土地開發(fā)溢價開發(fā)商可以幫助企業(yè)定制化建造，或是建造標準廠房，獲得二次溢價園區(qū)政府：獲得稅收、帶動就業(yè)、促進當?shù)亟洕l(fā)展開發(fā)商：少量資金滾動大園區(qū)開發(fā)企業(yè)：獲得新的生產環(huán)境草船借箭“草船借箭”之模式政府開發(fā)商企業(yè)政府給予開發(fā)商土地供草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益，縮短項目開發(fā)周期政府開發(fā)商草船借箭模式下的政府與開發(fā)商利益共生開發(fā)商用很少的資金就可以滾動整個園區(qū)開發(fā)借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質借助開發(fā)商資源提升區(qū)域招商品質草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以實現(xiàn)項目的快速收益草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴格意義的銷售1有存在合理性，但要規(guī)避風險2土地資源稀缺性必須招商先行3工業(yè)項目的長周期要求招商先行4草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是嚴格意義的銷售1有存在合瞞天過?！安m天過?！敝Ｊ?.3的建筑密度、40%的綠化率、4米層高、皇家風范的園林景觀、全立面干掛石材，甚至直截了當?shù)卮虺觥安幌拶?、不限貸”的口號，然而這并不是中央別墅區(qū)的豪華獨棟別墅，而是某些工業(yè)地產產品。瞞天過?！安m天過?！敝Ｊ?.3的建筑密度、4瞞天過海“瞞天過?！敝T因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導致的逐利行為1企業(yè)需求的多樣性讓產品有極大市場2區(qū)域經濟發(fā)展讓原有工業(yè)用地具備商業(yè)價值3法律的建設、監(jiān)管不完善形成模糊地帶4瞞天過?！安m天過?！敝T因工業(yè)用地的價格優(yōu)勢導致的逐利行為1瞞天過?！安m天過海”之破局多元發(fā)展是正道國內現(xiàn)行土地性質劃分其實限制了工業(yè)用地發(fā)展政府應該出臺正對性法規(guī)，但不應限制企業(yè)發(fā)展土地、空間、政府、企業(yè)、開發(fā)商多種元素交織形成此種現(xiàn)象，但市場需求是客觀存在的中國下一個30年創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的興起，要求開發(fā)商有多遠開發(fā)思維此種模式存在權屬風險市場的需求是客觀存在政府需要加大對開發(fā)商的引導，規(guī)避政策風險對前期審核不夠對后期監(jiān)管不夠對建筑形態(tài)審核不夠對產業(yè)需求理解不夠產業(yè)發(fā)展需引導政府監(jiān)管最核心瞞天過海“瞞天過?！敝凭侄嘣l(fā)展是正道對前期審核不夠產業(yè)發(fā)移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000畝，而包括辦公樓、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套項目的總建筑面積達到124萬平方米，其中住宅和公寓就占到了90%以上。小配套大產業(yè)小產業(yè)大配套移花接木移花接木“移花接木”之模式廣東某物流園總占地面積為近2000移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務需求產業(yè)地產投資大，利潤回收時間長，加之國內缺乏合適的金融產品，開發(fā)商需要借助短平快的住宅項目去平衡現(xiàn)金流。部分開發(fā)商直接政策套利，以低廉的工業(yè)地價獲取土地，其后以發(fā)展工業(yè)地產為名，建設住宅配套為實，享受政策的優(yōu)惠，賺取快速高額的利潤后就全身而退政府幾乎零地價把工業(yè)用地交給產業(yè)地產商，只要對方能夠實現(xiàn)大規(guī)模招商，甚至將落地投資額的50%都分出去，然而再將周邊大量的住宅用地賣給這些開發(fā)商，實現(xiàn)地方財政平衡，可謂是一舉兩得的手段利益追逐政府助長移花接木“移花接木”之誘因移花接木財務需求產業(yè)地產投資大，利移花接木“移花接木”之破局以產業(yè)貫穿主線產業(yè)

廠房研發(fā)物流倉儲配套開發(fā)可以作為項目開發(fā)一種策略配套開發(fā)可以作為

平衡財務的一種手段配套開發(fā)是綜合園區(qū)

的一種必要的服務內容必須堅持區(qū)域的產業(yè)規(guī)劃主導性配套必須堅持項目開發(fā)的完整性必須堅持對產業(yè)發(fā)展需求的服務性移花接木“移花接木”之破局以產業(yè)產業(yè)廠房配套開發(fā)可以作為必假戲真唱“假戲真唱”之模式

已經成為孵化器大國的中國，有多少孵化器真正能夠達到國際級的孵化標準令許多專業(yè)人士憂慮，更有借著科技創(chuàng)新東風以孵化器名義行地產銷售之實，很多大型的孵化器甚至成為了“鬼城”。孵化器，在很多開發(fā)商眼中只是一個似是而非的幌子，明知道是假戲，然而在政策補貼和土地優(yōu)惠的誘惑下，也要在表面上認認真真唱好這臺戲。假戲真唱“假戲真唱”之模式已經成為孵化器大假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副?！耙恍┓趸饕?guī)模非常大，孵化面積動輒幾十萬、上百萬平方米，孵化服務能否跟得上孵化器的規(guī)模擴張，這是一個現(xiàn)實問題?！笨萍疾炕鹁嬷行姆趸鞴芾硖幪庨L張峰海表示，“孵化器質量和數(shù)量的不匹配，孵化器規(guī)模和服務水平不匹配，這是現(xiàn)階段我國孵化器發(fā)展面臨的一個突出挑戰(zhàn)?！?/p>

缺少服務，沒有孵化之靈魂。地方政府主導的孵化園區(qū)如同擺設，大多數(shù)只是在扮演著“物業(yè)服務”的淺層次角色，為創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公場地和優(yōu)惠的政策支持，這實際上造成極大的資源浪費，而一些看準孵化器“商機”的開發(fā)商則利用空白套利，外觀華麗的獨棟別墅冠以孵化中心之名，卻無論如何與只有往往只有幾個人的創(chuàng)業(yè)團隊扯不上關系。缺乏認知，對企業(yè)需求認知不足。有的孵化器按照學校課堂來建，甚至按照旅館來建，不符合中小企業(yè)的要求；而孵化器建好以后，招商引資很困難，這是因為建孵化器的時候產業(yè)定位沒有想好，也沒有做好孵化器的市場調研，不知道入駐企業(yè)的客戶群體在什么地方，另外就是沒有孵化器專業(yè)的招商團隊。假戲真唱“假戲真唱”之問題盛名之下，其實難副?！耙恍┓趸饕?guī)潛規(guī)則“假戲真唱”之思考大孵化通路投資商政府