催繳物業(yè)費的心得

催繳物業(yè)費的心得物業(yè)費是物業(yè)管理企業(yè)懶以生存的經(jīng)濟來源,在現(xiàn)今業(yè)主強調(diào)居住享受而忽視繳費義務的大環(huán)境下,物業(yè)費催繳難、催繳任務重是物業(yè)管理企業(yè)想要生存必需跨過的坎。依據(jù)以往的催費經(jīng)受以及和其他地區(qū)公司物業(yè)服務中心同事的溝通溝通,要提高物業(yè)費催繳率,總結起來就是一句話:管理先行、講究方法、軟磨硬泡、軟硬兼施。下面就是我?guī)淼拇呃U物業(yè)費的心得，盼望能關心大家!

催繳物業(yè)費的心得1

物業(yè)服務費是物業(yè)項目的各項服務得以維持的保障，也是物業(yè)保值增值的保障，更是物業(yè)服務公司盈利和生存的保障。如何保證物業(yè)費準時到位，如何催繳拖欠的物業(yè)費，是每個物業(yè)服務公司必需面對的重要課題。

(一)要堅持守法守約的底線。業(yè)主拖欠物業(yè)費往往會找出各種理由和借口，最常見的是服務不到位。雖然法理上業(yè)主不得因物業(yè)服務不到位而主見拖欠物業(yè)費合理或要求物業(yè)費打折，但是現(xiàn)實中，的確有許多法院由于物業(yè)服務公司的“服務不到位”而判物業(yè)費打折。因此，物業(yè)服務公司首先要做到遵守法律法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標準以及物業(yè)服務合同商定，防止業(yè)主找出物業(yè)服務公司服務方面的瑕疵。這是物業(yè)服務公司維護自身權益的前提條件。

(二)要擅長簽合同。物業(yè)服務合同中，一要明確商定物業(yè)服務標準，削減服務爭議;二要商定物業(yè)費拖欠時的滯納金交納條款，肯定比例的滯納金對拖欠物業(yè)費的業(yè)主能起到肯定震懾作用;三要商定服務與費用糾紛解決方法。如雙方可以作以下商定：合同雙方對物業(yè)服務質(zhì)量產(chǎn)生爭議時通過聘請第三方評估機構的方式對物業(yè)服務作出鑒定，評估費用由首先對物業(yè)服務質(zhì)量提出異議者擔當。

(三)通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)章限制欠費業(yè)主權利。取得業(yè)主大會和業(yè)主委員會的同意，在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)章中規(guī)定業(yè)主不得拖欠物業(yè)費，如有拖欠應交納滯納金，并限制其參與業(yè)主委員會的權利。

(四)要把握催繳物業(yè)費的方式方法。催繳費用的方法有許多，也分別適用于不同的欠費狀況。催費方法大致包括：1.上門催繳;2.重點戶面談;3.請業(yè)主委員會幫助催費;4.發(fā)送書面費用催繳通知書;5.發(fā)律師函;6.申請仲裁或法院起訴。上述幾種催費方法適用于不同的狀況，其中前三種方法是最常常使用的方法，多數(shù)業(yè)主也能在幾次催繳或面談后交納了物業(yè)費。因此，鼓舞物業(yè)服務公司多采納這三種方法，，所謂“先禮后兵”，這有利于維護物業(yè)服務公司與業(yè)主之間的和諧關系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺，應當慎用。但對于個別老賴業(yè)主，也只有實行這種方法才能收到效果。

(五)要把握肯定的收費技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過繳費即送禮物(花卉、大米、食用油等，蜂巢物業(yè)網(wǎng)首發(fā))，鼓舞大家提前繳費;2.留意催繳費用的時機問題。如有些地方春節(jié)期間最忌諱被上門追債，物業(yè)服務公司最好避開類似節(jié)日;3.與業(yè)主交伴侶。平常見面主動打招呼，供應服務時態(tài)度樂觀主動，都有助于與業(yè)主建立長期良好的關系，在催費時可能會收到意想不到的效果;4.多搞一些社區(qū)活動以及業(yè)主與物業(yè)服務公司座談會，強化溝通溝通，爭取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)服務公司的工作。

(六)鐵腕打擊“老賴”業(yè)主。本案是一個很好的例證。經(jīng)幾次催繳仍拒絕交納物業(yè)費，甚至法院生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機關都不會同意的。在強制執(zhí)行的威懾下，本案業(yè)主鄧先生最終還是交納了物業(yè)費。這種做法的好處不僅僅在于收取的業(yè)主鄧先生拖欠的物業(yè)費，更大的好處在于“殺一儆百”，對其他不繳費的業(yè)主也會產(chǎn)生威懾力。

最高人民法院于2022年7月1日通過了《關于公布失信被執(zhí)行人.信息的若干規(guī)定》對于被執(zhí)行人具有履行力量而不履行生效法律文書確定的義務的，規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人.，并依法對其進行信用懲戒。.文明辦、最高人民法院、公安部、國務院國資委、國家工商總局、中國銀監(jiān)會、中國民用航空局、中國鐵路總公司等.八個部門和企業(yè)于2022年會簽了《“構建誠信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的詳細范圍，主要是三個方面：一是禁止乘坐飛機、列車軟臥;二是限制在金融機構貸款或辦理信用卡;三是失信被執(zhí)行人為自然人的，不得擔當企業(yè)的法定代表人、董事、監(jiān)事、高級管理人員等。可見，國家也在加大對失信人員的懲戒。物業(yè)服務公司可以加強這方面的宣揚和風險提示，從而促使業(yè)主自覺履行繳費義務。

催繳物業(yè)費的心得2

第一條為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，提高物業(yè)服務收費透亮?????度，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康進展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》，制定本規(guī)定。

其次條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主供應服務(包括根據(jù)物業(yè)服務合同商定供應物業(yè)服務以及依據(jù)業(yè)主托付供應物業(yè)服務合同商定以外的服務)，應當根據(jù)本規(guī)定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關狀況。

第三條物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價，應當遵循公開、公正和誠懇信用的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

第四條政府價格主管部門應當會同同級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的狀況實施監(jiān)督檢查。

第五條物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價應當做到價目齊全，內(nèi)容真實，標示醒目，字跡清楚。

第六條物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話12358等。

實行政府指導價的物業(yè)服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。

第七條物業(yè)管理企業(yè)在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，可實行公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

第八條物業(yè)管理企業(yè)接受托付代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的，也應當依照本規(guī)定第六條、第七條的有關內(nèi)容和方式實行明碼標價。

第九條物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主托付供應的物業(yè)服務合同商定以外的服務項目，其收費標準在雙方商定后應當以適當?shù)姆绞较驑I(yè)主進行明示。

第十條實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開頭實行的日期。

第十一條物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤會的標價內(nèi)容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

第十二條對物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政懲罰規(guī)定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》進行懲罰。

催繳物業(yè)費的心得3

“李總呀，我客服小王啊，不好意思又打繞您了，還是您家物業(yè)費的事……”辦公室里，又聽到同事在和33-102家的李總打電話，沒過幾分鐘，小王懊喪的掛了電話，嘆了口氣“哎，又沒催到……”

最近又到了物業(yè)費批量催繳的時候，每天不斷的電話，甚至隔三差五的上門訪問，但業(yè)主總會有各種各樣的理由推搡著。為此我們還特意討論了公司下發(fā)的物業(yè)費催繳七步法，而在實際催繳過程中，我們客服員工主要過不了心理上的那道坎，打過幾次電話，一而再再而三的被業(yè)主拒絕后，都不好意思再去催了，一個個打起了退堂鼓。面對這種狀況，領班特意對我們進行了一次培訓，在心理上呢，常常會出現(xiàn)這幾種心情，對催繳物業(yè)費打心眼里的抵觸，恐驚，怕被拒絕等一系列的心態(tài)，本身對物業(yè)費催繳工作的不主動不樂觀，甚至消極地認為業(yè)主家還有問題沒解決，就不該，不行能交物業(yè)費，所以打電話時磨磨蹭蹭，不好意思開那個口去催，又怕業(yè)主無理取鬧，提出一些刁難問題，便又不知如何去解決……面對種.種消極的心理，我們首先要做的就是擺正心態(tài)，明白物業(yè)的工作職責就包括物業(yè)費的催繳，前期的修理類工作當然重要，但繳納物業(yè)費是業(yè)主對我們工作的一種確定形式，那些因工程遺留問題拒交物業(yè)費的業(yè)主其實是誤會和混淆了物業(yè)費乃至物業(yè)服務的內(nèi)涵。

經(jīng)過一番針對性的培訓，大家調(diào)整了心態(tài)，再次鼓起士氣，對于收取物業(yè)費有了信念和催繳技巧，很快便取得了顯著地成效。

催繳物業(yè)費的心得4

第一招適時提示

1、對象:未繳費的全體業(yè)主

2、招數(shù)說明:由于工作生活繁忙,業(yè)主經(jīng)常遺忘繳納物管費一事,更有甚者覺得遲交1、2個月也沒什么。故我們應從每月5日起,根據(jù)下表中的時間節(jié)點及客戶類型進行分類,通過短信、電話、上門等形式不斷提示業(yè)主,給業(yè)主緊迫感,讓其明白不按時繳納費是有人管控跟進的,打消客戶“遲交無所謂”的念頭。

正常繳納的客戶越早完成繳納,你才能騰出更多的時間應付“困難戶”。

下表中所列時間節(jié)點均為催費必達時間點。此外,各項目可依據(jù)自身特別狀況添加。

業(yè)主分別發(fā)送短信,避開業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā),不是在提示我”的想法,耽擱繳納時間。

提示節(jié)點見下表:

其次招斷其后路

1、對象:滿口答應,卻總不出現(xiàn)的業(yè)主

2、招數(shù)說明:許多業(yè)主認為物管費能拖就拖,接到電話之后模糊其詞“過兩天來”“有空的時間就來”“我知道了”等等,往往業(yè)主最終都不會來交,而此時,我們的催費就做了無用工。對于這種業(yè)主“斷其后路”就成了我們將無用工變有用工的有效手段。

假如業(yè)主以最近比較忙,或者不在本地為借口,則直接為其供應轉賬方式,并確定轉賬的時間。

假如業(yè)主始終模糊其辭說”最近”“這兩天會來交”則要和業(yè)主商定一個有效的時間,到了時間之后再次提示業(yè)主,這樣,不僅使業(yè)主自己心里在時間上產(chǎn)生緊迫感,同時也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺,最終達到有效催費的目的。

確定時間后肯定要按著時間持續(xù)跟進。

在談話中要向其透露,假如他沒得按時繳納,下次肯定會準時再聯(lián)系他的信息。

3、話術:您看您平常也比較忙,不如辦個銀行代扣,多省心啊,就不用每個月還要惦著來這邊繳費了,大老遠的。(用意:突出遠、累)

像您平常比較忙(人在外地)的,也可以考慮銀行轉賬啊,我們這邊有招行和農(nóng)行的,您看哪個還比較便利啊?

老師,打攪您了,我來跟您確認一下轉賬的時間和金額,避開中途有什么失誤。

那行,下周二我讓財務查賬,到了我通知您(用意:告知業(yè)主,我會連續(xù)跟進這個時間,假如沒有到,我還會再“騷擾”你的)

4、案例觀山水8-2___業(yè)主何老師之前有幾個月的歷史欠費。電話打過去始終說”沒空“、”知道了“或“有時間就交”。在溝通過程中,小_建議業(yè)主通過轉賬方式支付,”老師,像你這樣比較忙的話可以考慮轉賬的,原來您在外地回來一次也都不便利。我把公司賬號發(fā)到你手機上“,發(fā)送賬戶后,過半小時,再次聯(lián)系業(yè)主。”何老師,帳號您收到了吧,你看您哪天有空轉呢,我好讓財務幫您留意著,準時入賬“。何老師同意了兩天后轉賬。兩天過后小_連續(xù)打電話給何老師說:老師,您已經(jīng)轉賬了哈,我跟您確認一下轉賬的時間和金額。(肯定要特別懇切堅決地認為他已經(jīng)轉賬了,哪怕你已確定沒有)假如他說還沒有轉,好,連續(xù)說:”那你看這個周末之前可不行以啊,到時候我再跟您確認……“

就這樣,他第一次說不好意思還沒有轉賬,其次次是還說沒轉,到第四次就不好意思再說了。幾次下來,何老師也就“不想再被煩”直接轉了,還預付了半年的物管費。

第三招苦肉計

1、對象:欠費較短,平日聯(lián)系多,有交情,心軟有同情心的業(yè)主。

2、招數(shù)說明:業(yè)主并非惡因欠費,多次催費中能感覺到對方有耐心,且答應爽快,卻始終以工作忙遺忘交費為由,不準時繳納物管費,當然也沒有明確表示拒繳。了解把握對方性格,擅長區(qū)分類型,避開表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感,此招不建議在性格急躁,沒有耐心的業(yè)主前使用。面對此類業(yè)主,可以把自己的難處、尷尬、責任、時限等狀況告知業(yè)主,以獲得理解。與業(yè)主建立良好關系,使其信任你。利用業(yè)主與個人關系套近乎,態(tài)度懇切,表現(xiàn)出

犯難,甚至引人憐憫的樣子,讓對方知道催費對你、對你的工作績效影響何其重要。

3、話術:“我知道您不是有意欠費,只是前幾天上司當著部門全部同事的面,提到我負責的片區(qū)收費率是部門最低的,個人考核也受到了較大影響。連我也開頭懷疑自己的工作力量了……”“說實話,我也知道您很忙,我也不盼望每天給您電話打攪您工作、休息。每次給您電話通知繳費,打多了,我自己都不好意思了(實際上真正覺得不好意思的是欠費不交的業(yè)主),真的讓我很犯難……”“今日我們部門開會,我還挨批來著……”

4、案例:觀山水4-120_的A先生人在外地,工作人員多次電話通知其交費,A先生總以滿懷歉意的口吻說自己工作太忙,沒時間交,并保證在肯定時間內(nèi)匯款,卻始終都未準時兌現(xiàn)。年底,工作人員再次聯(lián)系業(yè)主,電話里非常委屈地提到,在部門年終總結時被點名指出片區(qū)收費率很低,工作考核因此受到影響,績效工資減了不少;同時也在端詳自己,自查哪里做得不到位,給業(yè)主帶來了不好的感受,以至于不繳費。業(yè)主連稱理解理解,表示人員工作仔細負責,認同其工作態(tài)度,并于當日準時匯款,另預存了多月物管費。

第四招地毯搜尋

1、對象:無法取得聯(lián)系的業(yè)主

2、招數(shù)說明:業(yè)主在買房、接房時留下了個人信息,但出現(xiàn)欠費時,卻無法通過當時軟件、資料留下的電話號碼及其他途徑(通過戶內(nèi)門機呼叫、上門催收、業(yè)主伴侶轉達等)準時聯(lián)系業(yè)主繳費,這時就可以想盡方法,挖掘資源,利用其他途徑查詢到業(yè)主的聯(lián)系方式通知其繳費?？膳c地產(chǎn)聯(lián)系,獲得業(yè)主初期買房時在地產(chǎn)公司留下的電話號碼,或獲得購房時身份證復印件上的地址;利用中介:新老業(yè)主通過中介進行房屋買賣交易時必定留下聯(lián)系電話;針對已接房、未裝修入住的業(yè)主,可查看業(yè)主是否辦理房屋租賃轉讓服務,登記相關信息,透過轉讓租賃托付人電話聯(lián)系上業(yè)主;通過業(yè)主親朋好友、工作單位等渠道通知業(yè)主交費、獲得聯(lián)系方式。

一般人在聽到“欠費”二字時都比較敏感和反感,在聯(lián)系到業(yè)主的親朋好友時,盼望其轉達或告知你聯(lián)系方式,建議用狀況緊急又為業(yè)主著想的口吻表達來電用意。比如“現(xiàn)在有關于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系,您看便利留下業(yè)主本人的聯(lián)系方式嗎?”

3、話術:聯(lián)系業(yè)主伴侶親人時:“現(xiàn)在有關于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系,打電話始終打不通,您看您那兒有業(yè)主其他的聯(lián)系方式嗎?”

(語氣急迫,“逼迫”對方告知你)

聯(lián)系業(yè)主伴侶親人時:“我們寄給業(yè)主寄優(yōu)待券被退回來了,業(yè)主現(xiàn)在聯(lián)系不上,想看您那兒有沒有其他的聯(lián)系方式,或者其他的地址?”

(“利誘”對方告知你)

4、案例觀山水4-12__業(yè)主A先生物管費預付金不足,工作人員撥打業(yè)主前期在物業(yè)、地產(chǎn)留下的號碼聯(lián)系,電話語音均提示停機、號碼不存在。多次撥打未果后,工作人員依據(jù)資料上顯示業(yè)仆人在外地,了解到大多外地客戶購買房屋用于投資,便試著從房屋轉讓信息里找到業(yè)主相關信息。果不其然,發(fā)覺業(yè)主通過物業(yè)辦理了轉讓信息發(fā)布,托付其外地伴侶代理房屋轉讓事宜。物業(yè)人員隨即聯(lián)系其伴侶B先生,告知有重要事情需要聯(lián)系到業(yè)主(欠費究竟不是光榮之事,電話里沒有直接提到業(yè)主欠費)。B先生好像從物業(yè)人員語氣中感覺到事情的重要性,隨后主動回電留下業(yè)主電話。物業(yè)人員通過B先生留下的號碼準時聯(lián)系上業(yè)主,業(yè)主表示剛從國外回來更換了新號碼,得知后答應盡快交費。

第五招統(tǒng)一戰(zhàn)線

1、對象:因房屋問題拒交物管費的客戶(整改戶)

2、招數(shù)說明房屋質(zhì)量存在問題,業(yè)主對地產(chǎn)或施工方不滿,可借以充當業(yè)主與第三方潤滑劑,加強感情聯(lián)絡,博得業(yè)主信任。因整改拒交物管費的客戶,首先應通過服務讓業(yè)主感受到物業(yè)的服務,進而獲得認可和信任。對于談費色變的客戶,可從其它角度切入。如通知業(yè)主收取郵件、通知參與社區(qū)活動、或供應其他增值服務等方式聯(lián)系業(yè)主,留意在與業(yè)主的聯(lián)絡中肯定要讓業(yè)主記住并熟悉你,這是培育信任的基礎條件。涉及到賠付的客戶,可請地產(chǎn)公司賜予肯定支持,將結清物管費作為賠付協(xié)議的處理項之一,以此促進業(yè)主繳費。對于整改過程已建立客情關系的客戶,必要時可表達難處,獲得業(yè)主同情。

3、話術:__老師,關于__整改問題,我們會從整改進度及整改質(zhì)量方面做好管控,這方面請您放心。同時,對于您提及的賠付事宜,我們建議您先做整改,待整改事宜完畢后,物業(yè)會幫助您解決這類問題。對于整改過程,我們將隨時與您保持溝通。

__老師,這個事情,小_確定會盡全力去幫你和地產(chǎn)/施工方協(xié)商,但是相對的,也盼望__老師你也能協(xié)作我們……

4、案例:觀山水2-90_、150_業(yè)主墻紙發(fā)霉,多處存在整改問題,整改時業(yè)主心情比較感動并表示拒交物管費。整改過程片區(qū)經(jīng)理有條不紊跟進整改進度,穩(wěn)定業(yè)主心情,初步建立與業(yè)主的信任。在業(yè)主提出賠付需求時,

片區(qū)經(jīng)理明確了物業(yè)的立場,表示會竭盡全力關心業(yè)主削減損失。同時片區(qū)經(jīng)理不失時機的說道:物業(yè)與業(yè)主就象魚水之情,雙方需相互信任,只有這樣物業(yè)才能更好的幫業(yè)主解決問題,且物業(yè)就象業(yè)主的娘家,以后是幾十年的交情而不是一時一日。漸漸業(yè)主信任了物業(yè),雖然整改過程令業(yè)主惱火但業(yè)主仍也.對物業(yè)工作的感謝。后來片區(qū)經(jīng)理多次與業(yè)主協(xié)商,拉攏關系,必要時表達難處獲得同情,業(yè)主最終交納了物管費。

第六招糖衣炮彈

1、對象:曾經(jīng)對物業(yè)有所誤會,發(fā)生過不開心的業(yè)主

2、招數(shù)說明:某些業(yè)主對物業(yè)服務有過不好的感受,從而拒交物管費,對于這種客戶,一味的催費,只會加大負面影響,而不催的話,只會使欠費金額越來越大。這時“糖衣炮彈”法就是一個不錯的選擇。假如業(yè)主對于我們服務的不滿,是出于我方責任且是可改正的,肯定要先將業(yè)主不滿足的地方更正,并準時將我們的處理結果反饋給業(yè)主。賜予糖衣炮彈的肯定不要是讓其有不好感受的人。對于此類業(yè)主的報事等要特殊的敏感,片區(qū)負責人可上門訪談或者電話訪談,看看業(yè)主的報事是不是處理好了,是不是還有其他需要,讓其感到我們工作地細致。當園區(qū)里有什么活動的時候可以短信或者電話的方式特殊通知此類業(yè)主,讓其感到自己是備受關注的。

當園區(qū)里舉辦節(jié)日送禮等活動的時候,可以優(yōu)先考慮此類業(yè)主,讓其重新感到開元國際大家庭的暖和。

使用此招時,肯定要留意適度,避開業(yè)主“恃寵而驕”。

3、話術:老師,我今日看到您的報事,家里的下水道堵塞了啊?，F(xiàn)在我們工程部同事幫您修好了嗎?……;老師,以后家里有什么事的話直接給我打電話,我的手機是_____現(xiàn)在我們園區(qū)里預備進行__活動,我看您家里有老人(小孩),有時間可以過來參與一下嘛,應當挺有意思的。

老師,現(xiàn)在我們有__優(yōu)待活動,您可以體驗一下,也給我們反饋反饋看法,您見多識廣確定比我們想得周到。

4、案例:觀山水A棟業(yè)主因與樓上鄰居發(fā)生沖突,工作人員始終沒有協(xié)調(diào)下來,導致長期欠費。某天小_看到該戶業(yè)主的報事記錄,便上門詢問報事是不是已經(jīng)處理好,對其中的服務有什么不滿足的。過后,小_又以相同的方式向業(yè)主間接向業(yè)主傳遞了開元國際物業(yè)服務的舒心與周到,每次社區(qū)有活動小_總是第一時間通知該業(yè)主。期間,小_與業(yè)主的關系也拉進了,在與業(yè)主談天的過程中,再次談到與樓上的協(xié)調(diào)問題,業(yè)主也不再強硬。協(xié)調(diào)問題解決了,業(yè)主也主動來交了物管費。

第七招全民總動員

1、對象:能聯(lián)系上業(yè)主,但業(yè)主始終以工作忙、不在家、無時間來前臺等為緣由拖欠費用,且遲遲不露面,不交費的客戶

2、招數(shù)說明:業(yè)主非惡意欠費,卻遲遲不主動繳納所欠費用。因電話溝通力度較小,故充分利用各部門資源,利用一切“眼線”,關注業(yè)主動向,凡遇到業(yè)主均當面提示,以達到收回欠費目的。

3、話術:__老師,很久沒見你回來了。工作很忙吧!對了提示您一下。物管費每月15日交,別搞忘了喲!

(車管員、門崗)

__老師,物管軟件顯您_月物管費暫未結清,是不是比較忙,把這事忘了啊?

(前臺)

上門收費:__老師,由于您最近比較忙,沒時間去客戶中心,所以我們今日特意將收據(jù)(或發(fā)票)給您送上來。

(潛臺詞是讓他拿錢出來)

4、案例:觀山水12-27__業(yè)主自2022年1月欠費,多次電話溝通中,業(yè)主態(tài)度較好表示要交但卻始終以工作忙、不在家為由拖欠物管費,因業(yè)主常常出差外地,無法估計其何時在家。片區(qū)經(jīng)理發(fā)覺業(yè)主有一車位,隨即通知車管員,一旦發(fā)覺該車位業(yè)主回來時,馬上通知片區(qū)經(jīng)理。2月的一天,客戶中心突然收到車管員209崗的通知,該車位業(yè)主已回來了?？蛻糁行碾S即撥打業(yè)主電話,再次提及欠費事宜,并表示因業(yè)主較忙,就由客戶中心上門收費。當客戶中心趕到業(yè)主家中時,業(yè)主很不好意思的交了所欠物管費,并表示日后肯定按時繳費。

第八招公司行為——催費函

1、對象:部分業(yè)主針對某一個自身認為不公正或不合理的問題拒繳物管費(如房屋久未出租、公攤水電不合理等等),在已經(jīng)過多次解釋溝通(我方無責任時),或已解決該問題(我方有責任時),但對方仍不愿繳納物管費想借機得到進一步好處或?qū)嵒莸臉I(yè)主。

2、招數(shù)說明:此招將員工與業(yè)主間的個人行溝通行為轉換為公司層面的正式行為,使客戶產(chǎn)生逼迫感,打消其“討價還價”“你們拿我沒方法”“能拖一時是一時”的念頭。

隨催費函肯定要附上該業(yè)主的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明,以免業(yè)主答應繳納后再詢問查詢,耽擱繳納時間。

催費函寄出1周內(nèi),請勿主動聯(lián)系業(yè)主,要知道你找他還是他找你,打算了最終的主動權在誰手上。1周后,

如業(yè)主未主動聯(lián)系,應準時與其取得聯(lián)系,探聽狀況。

3、范例文本:開元物業(yè)物業(yè)費催繳函范本

4、話術__老師,小_和你溝通這么久,也是想解決這個問題,我始終認為能通過溝通解決的,那是最好的,小_也不盼望你和公司鬧僵呀,那對雙方都沒好處,是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言,它確定有它的制度和利益在,究竟它要養(yǎng)活好幾千人不是,你覺得呢……

(用意:和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線,減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證勸說力)

__老師,我覺得你還是來交了好,你想,莫非你交了我就不幫你出租了嗎,確定不行能嘛。相反的你不交,小_也沒方法向公司交代嘛,人家認仔細真的費的業(yè)主都沒幫,卻幫沒繳費的,你說這說得過去嗎。而且,你這么拖著,最終公司沒有方法還不是只有實行正常法律手段來維權,何必呢

(用意:潛臺詞告知他,不要以為拿他沒方法,在法律上他是站不住腳的)

要不這樣,__老師,小_幫你想想方法,看能不能向公司申請滯納金的減免,在小_力量范圍內(nèi)的,我確定會幫你爭取

(用意:對于處在交與不交邊緣的客戶,給與小利推動其繳納)

第九招法律途徑——律師函

1、對象:全部關懷、催繳均無效,惡意欠費費用3個月以上,發(fā)多2封以上催費函無效的客戶

2、招數(shù)說明此招能震懾惡意欠費客戶,消退某些客戶認為物業(yè)是弱勢方拿其沒方法的觀點。

當有多人同時符合律師函發(fā)放條件時,切勿同時發(fā)函,以免“狗急跳墻”多人抱團,應依據(jù)詳細狀況選擇幾人中較為怕事或領頭的人“開刀”,殺雞儆猴。

發(fā)函前,提前以私人名義“透露消息”給業(yè)主,讓他抓緊前來繳納隨催費函附上該業(yè)主的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明,以免業(yè)主答應繳納后再詢問查詢,耽擱繳納時間。

律師函里的繳納時間最好定為離發(fā)函日2周。在發(fā)函后不要主動與業(yè)主聯(lián)系,等其上門,你便可把握主動權。

如到達律師函上商定的繳費時間時,對方任未主動聯(lián)系,則聯(lián)系業(yè)主,探聽狀況。

在律師函的發(fā)放過程中,肯定要讓客戶感覺這是從第三方律師事務所發(fā)出了(如用律師事務所的信封等)切忌,在全部的溝通中肯定要向客戶傳到你們是一個戰(zhàn)線的信息,以便后期的溝通。

如業(yè)主態(tài)度激烈,可以私人立場,解釋你是與其一個戰(zhàn)線的發(fā)函是公司行為,假如能在肯定時間內(nèi)繳納,可關心其向公司申請從正式起訴.中刪除。

如何草擬律師函:與公司法務部\合作伙伴\律師在線\其他聯(lián)系人聯(lián)系。

3、范例文本:物業(yè)費律師函范本

4、話術:__老師,小_和你溝通這么久,也是想解決這個問題,我始終認為能通過溝通解決的,那是最好的,小_也不盼望你和公司鬧僵呀,那對雙方都沒好處,是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言,它確定有它的制度和利益在,究竟它要養(yǎng)活好幾千人不是,你覺得呢……

(用意:和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線,減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證勸說力)

__老師,我覺得你還是來交老好些,你想,莫非你交了我就不管你了么,確定不行能嘛,你的問題,我還不是要幫你解決,但是你不交,最終公司沒有方法還不是只有實行正常法律手段來維權,何必呢(用意:潛臺詞告知他,不要以為拿他沒方法,在法律上他是站不住腳的)

要不這樣,__老師,小_幫你想想方法,看能不能向公司申請滯納金的減免,在小_力量范圍內(nèi)的,我確定會幫你爭取

(用意:對于處在交與不交邊緣的客戶,給與小利推動其繳納)

5、案例:__國際070_業(yè)主見老師,以物業(yè)久未出租為由,長期惡意欠費,由于人在國外無法聯(lián)系,在全部催費手段均無效后,發(fā)出律師函。律師函發(fā)出后第8天,張老師主動打來電話。電話中張老師特別憤慨,認為久未出租物業(yè)有責任,且不應當走到法律這一步。我方人員溝通如下:“張老師,你先別急,我知道公司最近似乎是發(fā)了一批律師函,里邊似乎是有你。(告知她這是公司行,為拉攏戰(zhàn)線,平靜其怒火,以便下面的溝通),我知道你由于身居國外,回來一次卻是不簡單,因此才會欠費,但是公司究竟也有他的壓力在,好幾千人等著吃飯,信任你也能理解是吧。公司在擬定.時只會考慮欠費的長短,所以才有你的。(給其臺階下,雖然明知其是惡意欠費)要不這樣,張老師,你看你能不能在明天內(nèi)把這個欠費給補上,我這邊向公司申請將你從正式起訴的.里刪除。(限定繳納時間,示意她假如不交,就會是正式起訴,發(fā)律師函并非只是嚇嚇她而已)……”經(jīng)過溝通,最終客戶在當天便讓其親戚前來全部費用。

催繳物業(yè)費的心得5

一、管理先行,削減業(yè)主拒交的借口

1、交樓前或業(yè)主入住前,物業(yè)服務中心必需提前介入核查水、電表是否存在接錯線或存在故障的狀況。預防問題比解決問題要花費的精力小得多,一旦業(yè)主間因水電接錯而發(fā)生糾紛,又不愿擔當費用,那就非常麻煩,這種狀況在景德鎮(zhèn)恒大名都比較多。

2、樓宇管家要加強樓宇巡查,發(fā)覺設施設備損壞準時報修,工程修理部及時修理,確保設施設備完好。樓宇管家要每天督促保潔做好清潔衛(wèi)生,保持樓宇內(nèi)部潔凈干凈。當我們把工作做到前面,業(yè)主不用為燈泡壞沒人換、電梯經(jīng)常停運、衛(wèi)生很差而操勞時,業(yè)主拒交物業(yè)費的接口也就少了,交的可能性大增。

3、樓宇管家不要有事沒事呆在辦公室,要常常去樓宇里轉,混個臉熟,碰到業(yè)主噓寒問暖,注意感情投資,讓業(yè)主感受到管家的存在。跟業(yè)主熟了,自然會支持你的工作,下次催費,業(yè)主也不好意思拒絕。

4、在保修期內(nèi),對于業(yè)主報修的戶內(nèi)問題,維保修人員和物業(yè)助理要相互協(xié)作,在最短的時間解決,讓業(yè)主滿足。修理怠慢消極,再好脾氣的業(yè)主也會火大,變得難相處。

5、房屋質(zhì)量問題是導致業(yè)主不繳費的主要緣由,對于未入住空置房,樓宇管家要樂觀巡查,發(fā)覺戶內(nèi)問題,