農(nóng)村房屋買賣法律知識(shí)

一、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序？1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民會(huì)書面同意。2、如系共有房屋必須征得其他共有人同意。3、應(yīng)提交戶口簿、居民及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批并“宅基地證〞或“集體土地使用證〞的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)理部門依法“房產(chǎn)證〞的過戶更名手續(xù)。二村民能否出賣其宅基地上房屋？?土地理法?規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看法律雖未制止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅但對(duì)售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民而購置方那么存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織成員二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。1、集體經(jīng)濟(jì)組織成員又分三種詳細(xì)情況：一是本身已有宅基地且符合規(guī)定的宅基地；二是已有宅基地但尚未到達(dá)規(guī)定的；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定對(duì)已有宅基地且符合規(guī)定的村民再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過規(guī)定的也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況那么可依法申請(qǐng)建房用地。?江蘇土地理?第35條規(guī)定：購置農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地的條件。據(jù)此對(duì)照上列三種情況：第一種情況已不能再申請(qǐng)建房故無法購置村民房屋；第二種情況能不能購置村民房屋那么取決于其所占用的宅基地是否超標(biāo)；第三種情況應(yīng)屬符合申請(qǐng)建房用地條件故可以購置村民房屋。2、假設(shè)是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員會(huì)出現(xiàn)兩種情況：1〕城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地的?第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年?江蘇加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理的?也強(qiáng)調(diào)：制止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民。因此城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購置方。2〕本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)土地理法的相關(guān)規(guī)定只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購置方。三、執(zhí)行農(nóng)村買賣房屋合同時(shí)不過戶的問題?人民貫徹執(zhí)行民事政策法律假設(shè)干問題的?以下簡(jiǎn)稱??〕第56條規(guī)定：買賣雙方自愿并立有契約買方已交付了房款并實(shí)際使用和理了房屋又沒有其他行為只是買賣手續(xù)不完善的應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效但應(yīng)補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。但人民1987〕民他字第42解釋對(duì)此作了進(jìn)一步解釋：??第56條規(guī)定的精只適用于解決?城私有房屋理?以下簡(jiǎn)稱??〕施行前的歷史遺留問題；??施行后人民審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照??的規(guī)定。由此看來??第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣當(dāng)然不能作為審理本案的根據(jù)。而且按照我國(guó)民法精不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的獲得、消滅和變更經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力這也是為絕大多數(shù)的民法所承受的一條原那么。農(nóng)村房屋買賣是否合法的法律根據(jù)隨著農(nóng)村城化進(jìn)程的加快農(nóng)村特別是城中村房屋買賣不斷增多。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效由于規(guī)定雜亂、理解各異導(dǎo)致在理中判決千差萬別。筆者嘗試對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力作一討。一、農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的沖突農(nóng)村房屋買賣的方一般為農(nóng)村集體組織的村民而購置方存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織成員二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。村民將農(nóng)村房屋給本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)定買賣合同有效沒有異議。農(nóng)村房屋給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人即外村農(nóng)民或城居民合同效力的認(rèn)定目前有兩種截然相反的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效。理由是：其一根據(jù)?土地理法?第62條及其他條款的規(guī)定農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且一戶只能享有一處。假設(shè)允許農(nóng)村房屋給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化違犯?土地理法?中宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。其二?土地理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。〞假設(shè)農(nóng)民的房屋允許買賣就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了本質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)展非農(nóng)業(yè)建立因此為該規(guī)定所制止。其三1999年在?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地?第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建筑和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。〞另一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：其一,1963年3月20日?對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的?第二項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。〞這一規(guī)定明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利并且房屋買賣完成后宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。其二１９９２〕民他字第８認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及理房屋的買賣有效。二、農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的沖突解決筆者認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：認(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定為根據(jù)。?合同法?第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定違犯法律、行政法規(guī)強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效。㈠1999年發(fā)布的?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁土地炒賣的?不是行政法規(guī)不能作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。㈡把?土地理法?第62、63條結(jié)合起來分析?土地理法?的立法本意是制止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不制止只是出賣之后不可再申請(qǐng)宅基地而已。㈢所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中最核心的權(quán)能是處分權(quán)處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。假設(shè)將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制那么很難稱之謂對(duì)其房屋享有所有權(quán)了。㈣?繼承法?規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承意味著農(nóng)村房屋項(xiàng)下的宅基地也可以繼承。說明現(xiàn)行法律并不否認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性了其權(quán)利享受主體的可變性。假設(shè)說農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始獲得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利嚴(yán)相連的話那么隨著一些法律的變化其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的而是可以發(fā)生變動(dòng)的。說明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定僅僅是原始獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受主體的限制。㈤農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后新的房屋所有權(quán)人同時(shí)成為宅基地使用權(quán)的享有者其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。在權(quán)利屬性上沒有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。綜上所述根據(jù)法無明文不為禁的原那么農(nóng)村房屋買賣合同有效。?物權(quán)法?草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)從草案規(guī)定可看出草案允許農(nóng)村房屋。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。

土地理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建立其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)而宅基地本來就是建立用地其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少故該條不適用于宅基地作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅給城居民的房屋買賣合同無效的根據(jù)也違犯立法本意。

因?yàn)檎匾坏﹦潛芙o村民使用集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民房屋時(shí)僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益。

對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策而宅基地與耕地性質(zhì)不同經(jīng)過合法報(bào)批宅基地上已建造了建筑物或附著物一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)允許農(nóng)村村民房屋與對(duì)耕地的保護(hù)政策并無抵觸。

宅基地使用證書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門頒發(fā)的只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門對(duì)宅基地使用證書的涂改才是有效的。別人涂改宅基地使用證書是的而且有可能構(gòu)成犯罪。

當(dāng)然能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書；假設(shè)不能不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來看登記的作用在于即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示而非房屋買賣合同不是房屋買賣合同所形成的法律關(guān)系必需要件沒有過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

2.假設(shè)你打算在購置農(nóng)村房屋以后進(jìn)展翻建你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。假設(shè)擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積那么需經(jīng)過相關(guān)部門審批假設(shè)未經(jīng)審批就增加建筑占地面積那么增加的部就是建筑。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人可以用來證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個(gè)角度看也不存在將房屋建立在其別人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性所以這個(gè)證書同時(shí)也能證明被該證錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

有些打算購置農(nóng)村房屋的城居民非常關(guān)心自己買了農(nóng)村房屋后能否獲得產(chǎn)權(quán)證以為不能獲得產(chǎn)權(quán)證購置農(nóng)村房屋就是不合法的。

農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的。即使購置城房屋沒有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對(duì)房屋的所有權(quán)。根據(jù)?合同法?和?民法通那么?有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對(duì)所購房屋的所有權(quán)所以購置人能否獲得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書并不重要。

理中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問題但都離不開買賣合同的有效性問題。那么終究哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)別離出賣合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的為土地的附著物具有不可別離性因此房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。假設(shè)出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣別人房屋的其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)須提交共有人同意的證明書。部共有人未獲得其他共有人同意擅自出賣共有房屋的其買賣行為一般認(rèn)定無效。

3、進(jìn)犯優(yōu)先購置權(quán)合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)在同等條件下共有人有優(yōu)先購置權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理限內(nèi)承租人承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時(shí)進(jìn)犯共有人、承租人優(yōu)先購置權(quán)的共有人、承租人可以懇求宣告該房屋買賣無效。

4、轉(zhuǎn)讓合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓含買賣〕以下房地產(chǎn)：①和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地的?(以下簡(jiǎn)稱國(guó)辦發(fā)1999〕39)但該是針對(duì)當(dāng)時(shí)一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題特別是出現(xiàn)了以開發(fā)“果園〞、“莊園〞為名炒賣土地、集資的情況所作出的政策性規(guī)定該的目的在于加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁占用農(nóng)民集體土地進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)。李某購置相某的農(nóng)村私房用于個(gè)人居住并非炒賣獲取利益且該不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式.

新近公布的?物權(quán)法草案?第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。〞農(nóng)村房屋買賣合同效力的討近年農(nóng)村的房地產(chǎn)逐漸活潑農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與別人。購置者中有的是本村或外村村民有的是外來打工者還有的那么是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至后涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種認(rèn)為假設(shè)購房者能獲得宅基地使用權(quán)買賣合同不存在其他行為那么應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種認(rèn)為村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)而無處分的權(quán)利而住房的行為實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)故合同應(yīng)認(rèn)定無效。爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因在于：?土地理法?下稱?土地法?〕規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。盡該條是針對(duì)宅基地申請(qǐng)而規(guī)定的但從該法及該條的規(guī)定來看農(nóng)村村民出租、宅基地上所建住宅法律并未予制止也未對(duì)該行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣根據(jù)?土地法?的規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地假設(shè)房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織成員之間進(jìn)展也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過規(guī)定的。那么農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和考慮。對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度緣于對(duì)農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定。?土地法?明確：珍惜、合理利用土地和實(shí)在保護(hù)耕地是我國(guó)的根本國(guó)策。從八十年代以來屢次行調(diào)對(duì)耕地的保護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、對(duì)農(nóng)村建房、宅基地的申請(qǐng)也規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序。１９９３年１１月１日施行的?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建立理?規(guī)定：農(nóng)村村民建房的應(yīng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民會(huì)提出建房申請(qǐng)經(jīng)村民會(huì)議討通過后假設(shè)是需要使用耕地的經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民審核、級(jí)人民建立行政主部門審查同意再向級(jí)人民土地理部門申請(qǐng)用地經(jīng)級(jí)人民批準(zhǔn)后由級(jí)人民土地理部門劃撥土地；假設(shè)是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地也應(yīng)由鄉(xiāng)級(jí)人民根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房還應(yīng)經(jīng)其所在或者居民會(huì)同意再按上述兩種情況審批手續(xù)。因此有人認(rèn)為既然宅基地申請(qǐng)有嚴(yán)格的規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問題應(yīng)從嚴(yán)掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)到所售房屋宅基地使用權(quán)后才能認(rèn)定購房合同有效。假設(shè)這種觀點(diǎn)成立村民售房的權(quán)利將無從行使。

農(nóng)村房屋買賣的方一般為農(nóng)村集體組織的村民而購置方存在兩種情況：一是集體組織成員二是集體組織以外的成員。集體組織成員又有三種詳細(xì)情況：一是本身已有宅基地且符合規(guī)定的宅基地。二是已有宅基地但尚未到達(dá)規(guī)定的。三是已在集體組織落戶但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定對(duì)已有宅基地且符合的村民再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)第二種情況的村民盡其已有一處宅基地但如無法定理由也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。對(duì)第三種情況申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織成員之間也將難以進(jìn)展。售房者首先要審查購房者的詳細(xì)情況這無疑是不現(xiàn)實(shí)的。假設(shè)是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房條件將更為嚴(yán)格。假設(shè)將這些規(guī)定適用于售房行為購房者的資格待定村民房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定不難看出對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋但關(guān)系到在房屋問題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定。對(duì)待這一問題究其本質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人有權(quán)在獲得的土地上享有占有、使用的權(quán)利可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地但假設(shè)使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋房屋的所有權(quán)的完好權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體雙方在權(quán)利行使方面必然互相牽制。而房屋與土地嚴(yán)結(jié)合的特點(diǎn)了二者必有一方要妥協(xié)或者房隨地走或者地隨房走。

假設(shè)只能允許房隨地走那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利而無從行使最重要的處分的權(quán)能。假設(shè)宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界創(chuàng)始一番事業(yè)其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑這使其權(quán)利的行使很不充分。假設(shè)允許地隨房走即村民有權(quán)住房村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民房屋時(shí)僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益。因此對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在進(jìn)犯的問題。且允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。

物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)從草案規(guī)定可看出草案允許農(nóng)村房屋。該草案第２７２條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第２７３條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。

應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城居民擁有所有權(quán)的住房法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處房改房的售價(jià)中不含土地收益因此建立部規(guī)定已售公房上應(yīng)當(dāng)向或產(chǎn)權(quán)補(bǔ)交一部土地收益。對(duì)城房地產(chǎn)二級(jí)持積極的政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致假設(shè)對(duì)村民售房采限制性政策對(duì)村民來說是不公平的。為此筆者建議對(duì)村民售房也可考慮參照城房改房上的有關(guān)做法由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民其無償使用宅基地是其特定的社員身份通過購房獲得別人宅基地使用權(quán)的人假設(shè)不具有社員身份完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用獲得宅基地使用權(quán)。假設(shè)是具有社員身份的人可分為兩種情況：其已有宅基地且到達(dá)規(guī)定的可以購置別人的住房但必須繳納一定的土地費(fèi)用。假設(shè)是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的可以經(jīng)過報(bào)批后無須繳納一定的土地費(fèi)用。如此考慮與的土地政策并不矛盾對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策而宅基地與耕地性質(zhì)不同經(jīng)過合法報(bào)批宅基地上已建造了建筑物或附著物一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)允許農(nóng)村村民房屋與對(duì)耕地的保護(hù)政策并無抵觸。因此對(duì)宅基地上住房的應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請(qǐng)上從嚴(yán)把關(guān)?！耙粦糁荒軗碛幸惶幷亘暯ㄗh改為“一戶只能申請(qǐng)一處宅基地〞?？傊P者認(rèn)為村民住房的合同假設(shè)沒有其他行為以認(rèn)定有效為宜。手房屋買賣合同簽定應(yīng)注意的事項(xiàng)在二手房交易中許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的上下而忽略了對(duì)交易中可能出現(xiàn)的問題對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。上由于目前我國(guó)尚未出臺(tái)有關(guān)二手房買賣的格式合同所以在簽訂二手房買賣合同時(shí)必須由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。與房地產(chǎn)整個(gè)紅火的一級(jí)相比較二手房那么顯得不僅規(guī)模小而且零散、隨意而二手房買賣由于交易主體的多樣使得其情形復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)較大。因此二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。合同簽訂前應(yīng)本卷須知在簽訂二手房買賣合同前購房者需要對(duì)售房者有較為全面的理解：首先產(chǎn)權(quán)所有人的件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有？假設(shè)是幾位共有那么共有人是否全部同意？房產(chǎn)時(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)需出具經(jīng)過的委托書及代理人件由委托代理人替其簽章。第二購房者要對(duì)即將進(jìn)展交易的房產(chǎn)進(jìn)展必要的理解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是；是辦公還是居住或是其他；該房產(chǎn)有沒有被和行政依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)?擔(dān)保法?的規(guī)定：抵押間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里假設(shè)該房產(chǎn)已設(shè)定抵押那么抵押方即為售房者抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某或某銀行；受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)并未第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下此房產(chǎn)方可進(jìn)展買賣。另外還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？假設(shè)該房產(chǎn)已經(jīng)出租那么需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購置權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？合同簽訂時(shí)應(yīng)本卷須知購置二手房時(shí)除了在簽訂二手房合同前要對(duì)該房產(chǎn)有一個(gè)大體的理解外在簽訂二手房合同時(shí)也需要注意以下問題：第一需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn)購房者可能是一人也可能是數(shù)人。無哪種情況都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1、原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人須提供經(jīng)的委托書及代理人。購房者如是境外人士所提供的材料是外文的需到翻譯翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)以下境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)、認(rèn)證前方為有效。另外要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的詳細(xì)情況、、聯(lián)絡(luò)等以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、構(gòu)造、格、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬要與第一條銜接〕房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部；房屋的物業(yè)理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。價(jià)款。這里也是很主要的內(nèi)容主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。履行限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間；條件；相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等效勞；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。違約責(zé)任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。解決爭(zhēng)議的方式。這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式需要注意的是假設(shè)雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛應(yīng)按照我國(guó)?仲裁法?的規(guī)定寫清明確的條款。合同生效條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)展返還。合同中止、終止或解除條款。按照?合同法?第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的、協(xié)助、等義務(wù)；解除權(quán)的行使限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)展返還。合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)展變更、轉(zhuǎn)讓的制止條款。附件。在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。因此對(duì)任何購置二手房的消費(fèi)者來說在簽約過程中要慎之又慎對(duì)所簽條款要逐條推敲不能模棱兩可；所有條款內(nèi)容購房者都要真正認(rèn)可不要勉強(qiáng)簽訂；在合同文本簽訂前請(qǐng)專家或律師審核這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。只有在簽訂合同前后對(duì)所購房產(chǎn)有一個(gè)清楚全面的認(rèn)識(shí)方能做到在購置時(shí)心中有數(shù)購置后不會(huì)懊悔。芻議農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定來源：日：2009-05-15我來說兩句

HYPERLINK(0條)

復(fù)制鏈接

字:

小

中

大推薦欄目：

HYPERLINK房產(chǎn)糾紛法規(guī)

HYPERLINK房產(chǎn)糾紛文書

房產(chǎn)糾紛常識(shí)

HYPERLINK房產(chǎn)糾紛律師

HYPERLINK房產(chǎn)糾紛法律咨詢內(nèi)容摘要：在現(xiàn)行的法律法規(guī)中由于農(nóng)村房屋法律定位模糊農(nóng)民對(duì)其自有房屋是否有處分權(quán)在立法上存在矛盾導(dǎo)致在理中帶來很多社會(huì)問題。只能援引實(shí)際上不能作為判決根據(jù)的行政規(guī)章來作出判決因此應(yīng)通過修改?土地理法?對(duì)農(nóng)村房屋能否買賣、如何買賣等問題予以明確。本文認(rèn)為因宅基地的特殊性可以通過一些特殊的方式如法定租賃權(quán)等讓農(nóng)村房屋在上流通從根本上保障農(nóng)民的利益使農(nóng)民真正享有物權(quán)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋

買賣合同

效力

財(cái)產(chǎn)權(quán)

土地理法

農(nóng)村房屋買賣案例分析

2002年7月1日李玉蘭以4.5萬元的價(jià)格購置了北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落后花費(fèi)十幾萬元把院子進(jìn)展整修和布置。當(dāng)時(shí)李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過宅基地土地使用證無法“過戶〞只是在變更欄注明“房屋給李玉蘭使用〞。2006年12月原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到回絕后馬海濤夫婦向提起訴訟要求撤銷合同、收回房子。2007年7月10日北京通州區(qū)宋莊法庭作出判決認(rèn)為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效判馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償限李玉蘭90天內(nèi)“退房〞。但判決后李玉蘭不服提出上訴。2007年12月17日北京第二中級(jí)人民作出終審訊決判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效原告向被告返還房屋被告向原告支付原房及添附部的折價(jià)補(bǔ)償為人民幣93808元。這起案件也是農(nóng)村房屋買賣糾紛的一個(gè)縮影。

目前很多農(nóng)村房屋買賣糾紛都與此相類似而的判決也與上述判決雷同。本文認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效果看類似判決帶來的不良效果要比判決本身不公平對(duì)社會(huì)的負(fù)面影響嚴(yán)重。

首先從法理上講類似于上述的判決結(jié)果與法律價(jià)值趨向追求的是公平和正義相悖。作為農(nóng)村房屋買賣合同的當(dāng)事人之一農(nóng)民在出賣自己房屋時(shí)其目的是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益而且在簽定房屋買賣合同時(shí)買賣雙方都是自愿的而在涉案的房屋價(jià)上升以后作為原告的賣方此時(shí)認(rèn)為有利可圖因此提起訴訟利用民事訴訟作為自己謀取更多利益的手段所以以農(nóng)村房屋買賣合同無效判決將升值的房屋返還給原告這本質(zhì)上認(rèn)可了原告這種不誠(chéng)信的行為而原告當(dāng)初的行為卻因此而獲得了更多的利益因此該類判決與訴訟法所提倡的正義和公平原那么是不相符的。

其次從法律的效果來看類似上述的判決并沒有到達(dá)穩(wěn)定社會(huì)秩序的目的作為原告的農(nóng)村居民將自己的房屋賣掉時(shí)說明他確實(shí)已經(jīng)沒有使用該房屋的需要了才將房屋賣給作為被告的城居民而判決被告作為購房人將房屋返還給原告該判決本身就蘊(yùn)含了潛在的糾紛因?yàn)樵嬗锌赡茉俅螌⒎课萁o另外的居民再次獲利而當(dāng)房屋再次升值時(shí)候又會(huì)以同樣的手段將房屋收回因此類似上述的判決實(shí)際上是讓原告利用法律對(duì)此問題沒有明確規(guī)定的破綻到達(dá)了不合法的目的。

農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定

目前我國(guó)法律體系中沒有一部專門法律來農(nóng)民的房屋所有權(quán)只是在一些行政規(guī)章中對(duì)農(nóng)村房屋問題作了規(guī)定。如1999年發(fā)布的?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁土地炒賣的?以下稱??〕第二條第二款：“農(nóng)村的住宅不得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民在農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證〞。還如2004年11月?加強(qiáng)農(nóng)村宅基地理的?以下稱??〕規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置和建造的住宅發(fā)放土地使用證〞從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村住宅是的。但是在一些全國(guó)人民公布的根本法律中并沒有嚴(yán)格的制止農(nóng)村房屋買賣如根據(jù)?土地理法?第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)〞該規(guī)定說明法律并未制止農(nóng)民出租、出賣住房而是在農(nóng)村村民出賣住宅以后農(nóng)民喪失了再申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。同時(shí)?物權(quán)法?55條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí)應(yīng)及時(shí)變更登記或注銷登記手續(xù)〞該條款也說明了宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。因此從上述的條款中可以看出我國(guó)的根本法沒有制止農(nóng)村房屋的買賣。而且從法律的效力上看?物權(quán)法?和?土地理法?是根本法屬于上位法上述的??和??是行政規(guī)章是的下屬部門作出的規(guī)章屬于下位法其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及根本法的效力因此可以認(rèn)為法律是允許農(nóng)村房屋買賣。

在理中法官對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效的原因在于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和政策對(duì)該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調(diào)。

目前涉及到農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只是零星的散落在??、?民法通那么?、?物權(quán)法?和?土地理法?中而我國(guó)現(xiàn)有的用來房地產(chǎn)行業(yè)的法律如?城房地產(chǎn)理法?、?城規(guī)劃法?、?建筑法?等都是用來系統(tǒng)的闡述城房屋所有權(quán)的問題。

與此同時(shí)散落在上述幾部法中農(nóng)村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突例如根據(jù)?土地理法?第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外〞。根據(jù)該條款只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移〞的情況下農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓因此可以認(rèn)定農(nóng)村村民不能處分自己的房屋。而?土地理法?第六十二條第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)〞根據(jù)該條款規(guī)定法律又允許農(nóng)民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導(dǎo)致了在處理同類案件時(shí)候法官可以援引不同法律甚至援引同一部法律的不同條文也會(huì)作出截然不同的判決結(jié)果。農(nóng)村房屋買賣法律完善建議

綜上所述本文認(rèn)為對(duì)于農(nóng)村房屋買賣已經(jīng)成為較為普遍的現(xiàn)象應(yīng)該本著“宜疏而不宜堵〞的原那么通過完善的法律進(jìn)展疏導(dǎo)修改?土地理法?的相關(guān)規(guī)定讓農(nóng)村房屋在上流通從根本上保障農(nóng)民的利益使農(nóng)民真正享有物權(quán)。

由于我國(guó)土地所有權(quán)分為所有和集體所有宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利往往是與該成員的資格聯(lián)絡(luò)在一起因此就使得宅基地使用權(quán)不是一般的財(cái)產(chǎn)權(quán)利而是一種與一定的身份相聯(lián)絡(luò)且具有一定的福利和社會(huì)保障功能性質(zhì)的權(quán)利所以不適宜轉(zhuǎn)讓。宅基地上建造的農(nóng)村房屋也與一般的建筑物有不同的性質(zhì)。因此應(yīng)當(dāng)摒棄過去房地一體化——“房隨地走〞或“地隨房走〞的觀念將房和地作為兩個(gè)不同的物權(quán)加以評(píng)價(jià)。

借鑒我國(guó)地區(qū)法定租賃權(quán)理我國(guó)地區(qū)的?民法債權(quán)編?第425條規(guī)定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與別人或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間推定在房屋的使用限內(nèi)有租賃關(guān)系〞。在這種法定租賃權(quán)理下即使受讓人是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人其受讓農(nóng)村房屋后雖不能享有該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)但與集體經(jīng)濟(jì)組織建立了法定租賃關(guān)系。這種“法定租賃權(quán)〞為我國(guó)解決農(nóng)村房屋問題提供了參考。

同時(shí)可以參照城房改房上的有關(guān)做法由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益這樣村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益只能獲得建筑物的利益。因此對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在進(jìn)犯的問題且允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。也可以借鑒我國(guó)一些地區(qū)的成功經(jīng)歷如江蘇蘇州郊區(qū)已進(jìn)展試點(diǎn)補(bǔ)繳40的土地出讓金后農(nóng)村房屋可上的通過補(bǔ)繳部土地出讓金將宅基地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有土地買受人獲得房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

1.符啟林羅晉京.試農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)民權(quán)益保護(hù)[J].學(xué)術(shù)研究20217〕

2.高巧麗劉欣.農(nóng)村房屋買賣法律問題探究[J].合作經(jīng)濟(jì)與研究20215〕

中國(guó)農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律困境及裁判根本原那么一、農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓及其糾紛產(chǎn)生概

一〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的社會(huì)經(jīng)濟(jì)根底

所謂農(nóng)村房屋是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的房屋主要為村民私有的住宅房屋和集體所有的房屋如村委會(huì)辦公用房、企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等。

農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓從社會(huì)經(jīng)濟(jì)上分析有其必然性。因?yàn)槲锏膬r(jià)值在于利用和流轉(zhuǎn)農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋一樣也必然存在買賣、轉(zhuǎn)讓此為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的必然規(guī)律。工業(yè)化與城化日益深化的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)是一個(gè)流動(dòng)的社會(huì)不但人的流動(dòng)性加強(qiáng)物和財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)更是前所未有的頻繁、迅速。不僅許多農(nóng)民已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有了根本上的區(qū)別而且農(nóng)村房屋買賣也有其現(xiàn)實(shí)必要性和必然性：1〕眾多農(nóng)民參加城鎮(zhèn)居民的行列其在農(nóng)村的房屋如何處理?是閑置還是利用和轉(zhuǎn)讓？村民生老病成員構(gòu)成變動(dòng)不居而居住需求也隨之變化不定。農(nóng)村村民子考取大學(xué)戶口由農(nóng)村遷入城；子在城定居后他們父母隨子共同生活而脫離農(nóng)村；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意賺錢興隆后在城里購置商品房而舉家搬遷脫離農(nóng)村現(xiàn)象也非常普遍。2〕眾多農(nóng)民需要擺脫貧困、創(chuàng)業(yè)開展需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)資金而房屋作為其最重要的財(cái)產(chǎn)卻不能充分利用、處分轉(zhuǎn)讓是不合理的。假設(shè)是農(nóng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給村集體的成員其價(jià)格也是可想而知的。3〕原集體所有的房屋如村委會(huì)辦公用房、集體企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等因?yàn)榧w經(jīng)濟(jì)組織的公共利益需要轉(zhuǎn)換房屋用途和盤活資產(chǎn)這在客觀上也需要、轉(zhuǎn)讓房屋。4〕異地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民有在農(nóng)村進(jìn)展消費(fèi)經(jīng)營(yíng)和居住之需要客觀上存在買賣農(nóng)村房屋的宏大需求。人們到農(nóng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商久而久之租房不如買房；城里人向往田園牧歌式生活愿意在農(nóng)村購房居?。怀窍聧徆と松仙较锣l(xiāng)由工業(yè)工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場(chǎng)主者亦有之。5〕近十年來城房地產(chǎn)價(jià)格飛漲客觀上已經(jīng)超過一部城鎮(zhèn)居民的承受才能為理解決房屋居住問題他們被迫購置農(nóng)村房屋或郊區(qū)開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房〞。另外我國(guó)正努力消除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造體制有些份已經(jīng)開始試點(diǎn)取消城鄉(xiāng)戶籍區(qū)別實(shí)現(xiàn)遷徙等制度。如不允許農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)那么無法在根本上消除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造。總而言之從社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展看對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓有需有供買賣之勢(shì)自然日趨上升。

從立法上看法律并沒有明文制止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓相反在多部法律和法規(guī)中規(guī)定了農(nóng)村村民得買賣、轉(zhuǎn)讓其所有的房屋。例如?物權(quán)法?第30條規(guī)定農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋、第條規(guī)定私人對(duì)合法擁有的房屋享有所有權(quán)而所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。?土地理法?第62條第4款規(guī)定農(nóng)村村民得出賣、出租住房只是再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。

二〕大量農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的產(chǎn)生

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展農(nóng)村有進(jìn)一步放開對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地買賣、轉(zhuǎn)讓限制的要求。但是為了保護(hù)農(nóng)民的根本利益和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定防止農(nóng)民失去房屋和土地而流離失所又不得不對(duì)農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓設(shè)置法律政策上和上的諸多限制。允許農(nóng)村房屋在上買賣、轉(zhuǎn)讓與限制轉(zhuǎn)讓兩者之間存在著難以調(diào)和的深層次的社會(huì)矛盾。農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓既可能促進(jìn)農(nóng)民和農(nóng)村的開展也可能給農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村帶來一系列的問題可說為利害參半莫衷一是。上在我國(guó)現(xiàn)行法律體制和國(guó)情下農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓是一個(gè)極為復(fù)雜的法律問題。有民事交易必然產(chǎn)生糾紛特別是由于近年城及其周邊地方的房地產(chǎn)價(jià)格飛漲不少出賣房屋的農(nóng)民反悔要求受讓方增加價(jià)款、回購房屋或者確認(rèn)無效導(dǎo)致出現(xiàn)了大量糾紛。當(dāng)前人民已經(jīng)受理了大量農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件對(duì)此必須予以正確對(duì)待妥善地疏導(dǎo)和解決相關(guān)法律糾紛。

二、中國(guó)農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律困境

一〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及農(nóng)村集體土地權(quán)利問題

因?yàn)檗r(nóng)村房屋建造于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地之上而非空中樓閣農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個(gè)層面的問題。我國(guó)和土地理法均明確規(guī)定：“農(nóng)村和城郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于所有的以外屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。〞農(nóng)民對(duì)土地只享有使用權(quán)而無所有權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)不得買賣、轉(zhuǎn)讓為和法律所明定殊無異義。我國(guó)現(xiàn)行立法采納土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)不別離的觀點(diǎn)土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)須歸屬于同一主體建筑物與土地之間不存在主從之分。即所謂“房隨地走地隨房走。〞這一制度表達(dá)在兩個(gè)方面。在靜態(tài)的權(quán)屬登記方面遵循房、地主體一致的原那么。如?城房屋權(quán)屬登記理?第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)利主體一致的原那么。〞在動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)交易方面房和地必須作為同一交易對(duì)象不能單獨(dú)對(duì)待。?城房地產(chǎn)理法?第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。〞我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋尚沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記理的立法規(guī)定但通說認(rèn)為土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)也是不可別離的即實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)一致原那么。農(nóng)村集體土地使用權(quán)無是一般集體建立用地使用權(quán)或是宅基地使用權(quán)其流轉(zhuǎn)均受到法律和政策的嚴(yán)格限制不能象國(guó)有土地使用權(quán)那樣流轉(zhuǎn)。這上構(gòu)成了農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律障礙使農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓陷于法律困境。1、限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響農(nóng)村私有房屋買賣

農(nóng)村房屋主要為農(nóng)村私人所有的房屋俗稱私房。私有房屋涉及的是村民宅基地使用權(quán)其他農(nóng)村房屋涉及的是一般集體建立用地使用權(quán)。所謂宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(村民)依法享有在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。鑒于我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制國(guó)有建立用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)這兩種權(quán)利的差異極大。宅基地使用權(quán)有如下特點(diǎn)：1〕權(quán)利主體具有嚴(yán)格的身份性。申請(qǐng)獲得宅基地使用權(quán)的主體必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員只有在其戶口遷入本集體時(shí)才有資格獲得。這實(shí)際上是以申請(qǐng)人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為前提。2〕初始獲得的無償性、福利性。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定宅基地使用權(quán)的初始獲得原那么上是無償?shù)淖鳛榇迕裆畋Ｕ系母靖＠?〕無限性。現(xiàn)行法律并未對(duì)宅基地使用權(quán)的限進(jìn)展限制宅基地使用權(quán)不因限屆滿而消滅但因自然災(zāi)害等原因消失者除外。4〕單一性。?土地理法?第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地其宅基地的面積不得超過、自治區(qū)、直轄規(guī)定的……農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。〞可見村民原那么上只能擁有一處宅基地使用權(quán)其轉(zhuǎn)讓宅基地及其之上的房屋后不得再申請(qǐng)獲得宅基地。

宅基地使用權(quán)的特殊性宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到法律的嚴(yán)格限制。?物權(quán)法?53條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地理法等法律和有關(guān)規(guī)定。〞而現(xiàn)行?土地理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。〞?物權(quán)法?84條、?擔(dān)保法?第37條均規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。由此可見宅基地使用權(quán)不能在上流轉(zhuǎn)。上許多地方性法規(guī)和村民自治公約規(guī)定制止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。學(xué)者認(rèn)為“農(nóng)村房屋買賣的根本問題在于如何處理農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系?，F(xiàn)行法律采取嚴(yán)格限定的做法雖然其初衷在于保護(hù)農(nóng)村和農(nóng)民利益但實(shí)際上回避了問題。〞[1]

2、限制一般集體建立用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響了其他農(nóng)村房屋買賣

任何和個(gè)人進(jìn)展建立需要使用土地的必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建立住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕村公共設(shè)施和公益事業(yè)建立經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。也就是說建立用地包括國(guó)有建立用地和集體建立用地兩種根本類型。根據(jù)?物權(quán)法?35條、51條規(guī)定建立用地使用權(quán)人依法對(duì)所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。集體所有的土地作為建立用地的應(yīng)當(dāng)按照土地理法等法律規(guī)定。根據(jù)?土地理法?第63條規(guī)定農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?？梢娹r(nóng)村集體建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的法律限制。

綜上我國(guó)目前現(xiàn)行法律雖然未明確限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓但因?qū)w建立用地使用權(quán)移轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的限制因此對(duì)農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓是存在一定的限制。詳細(xì)而言如學(xué)者指出：“農(nóng)村集體土地歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織作為集體組織成員的個(gè)人享有成員使用權(quán)。因此農(nóng)村集體土地使用權(quán)具有身份性原那么上供集體組織內(nèi)成員使用。此外對(duì)農(nóng)村集體土地利用限制有助于農(nóng)業(yè)用地的保護(hù)。正是對(duì)農(nóng)村集體土地使用的限制農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓受到相應(yīng)的限制。〞[2]

二〕農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記理現(xiàn)狀影響了買賣交易

房屋買賣、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓的是房屋所有權(quán)。根據(jù)?物權(quán)法?第6條、第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定登記。〞“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。〞城房屋買賣、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),須到房屋所在地房屋理及土地理部門所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù),只有完成這些手續(xù),才發(fā)生房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。那么農(nóng)村房屋交易時(shí),其程序和效力又如何呢？這個(gè)問題一時(shí)難以答復(fù)。因?yàn)槌可鐣?huì)經(jīng)濟(jì)興隆地區(qū)之外迄今為止我國(guó)許多農(nóng)村地區(qū)尚未對(duì)房屋實(shí)行嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)登記理因此農(nóng)村房屋權(quán)利的與城鎮(zhèn)房屋的不同也不完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋時(shí)不可防止地遇到產(chǎn)權(quán)登記問題,

由于許多農(nóng)村房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證,買賣時(shí)無法過戶手續(xù),造成這些農(nóng)村房屋交易存在風(fēng)險(xiǎn),由此導(dǎo)致大量農(nóng)村房屋閑置甚至毀壞,

致使農(nóng)民的房屋財(cái)產(chǎn)缺乏有力保護(hù)。

農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓在產(chǎn)權(quán)登記上存在兩方面問題：其一由于農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)尚未實(shí)行登記相當(dāng)部農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓實(shí)際上無法進(jìn)展登記此影響產(chǎn)權(quán)確實(shí)定。其二因?yàn)榉上拗普厥褂脵?quán)的流轉(zhuǎn)影響了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記。農(nóng)村宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格審批、登記制度要求房地同屬一個(gè)權(quán)利主體。如?土地理法?第62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕人民審核由級(jí)人民批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的按照本法第44條的規(guī)定審批手續(xù)。〞故申請(qǐng)建造房屋之村民應(yīng)當(dāng)宅基地的審批、登記手續(xù)。但是受讓農(nóng)村房屋的買受人在房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)登記時(shí)往往因?yàn)檎厥褂脵?quán)不能流轉(zhuǎn)而不能房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的變動(dòng)登記手續(xù)。綜上雖然目前現(xiàn)行法律沒有制止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓但是農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記理現(xiàn)狀很大程度上影響或制約著農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)。三〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓與政策相沖突

在中國(guó)由于人口數(shù)量眾多而土地資源緊缺特別是隨著人口的增長(zhǎng)和城化、工業(yè)化的蓬勃開展可供利用開發(fā)的土地越來越少城土地和房屋的價(jià)格越來越昂貴。相對(duì)而言農(nóng)村集體所有土地和房屋的價(jià)格相對(duì)低廉宏大的價(jià)差導(dǎo)致越來越多的城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地和房屋特別是一些大、中城郊邊的“小產(chǎn)權(quán)房〞交易洶涌導(dǎo)致耕地越來越少農(nóng)民失地現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重！土地的得失將直接影響廣闊農(nóng)村和農(nóng)民的消費(fèi)生活、安居樂業(yè)影響其生存開展影響中國(guó)糧食平安。對(duì)于農(nóng)民來說土地的喪失無疑等于喪失了賴以安身立命的物質(zhì)根底必然影響廣闊農(nóng)村社會(huì)和的穩(wěn)定與平安。因此在城化、工業(yè)化浪潮中一方面不得不擴(kuò)大合理利用土地的廣度和深度；另一方面不得不實(shí)行異常嚴(yán)格的土地制制度與國(guó)策保護(hù)、開發(fā)土地資源合理利用土地實(shí)在保護(hù)耕地、保護(hù)農(nóng)民和農(nóng)村的根本利益。詳細(xì)表達(dá)在以政策的形式三五申嚴(yán)格制止城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村宅基地和房屋嚴(yán)格限制集體建立用地的流轉(zhuǎn)。

限制城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村宅基地和房屋這是由中國(guó)客觀國(guó)情所的。短內(nèi)尚未看到此政策的可能性。也可以預(yù)見在較長(zhǎng)一段時(shí)內(nèi)的將來農(nóng)村房屋的買賣、轉(zhuǎn)讓與從緊控制城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村擴(kuò)張、保護(hù)耕地的政策是相沖突的。

三、農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的裁判根本原那么、途徑

一〕理界對(duì)農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要觀點(diǎn)

目前我法對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地流轉(zhuǎn)問題缺乏明確規(guī)定根本處于立法空白狀態(tài)。在農(nóng)村房屋買賣與宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的問題受騙前理界主要存在三種觀點(diǎn)也可以說是法學(xué)理界給出解決農(nóng)村房屋買賣法律困境的三種途徑。[3]

1、嚴(yán)格限制說。持這一學(xué)說以孟勤國(guó)教授為代表在其設(shè)計(jì)的物權(quán)法專家稿58條規(guī)定：農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于不得或限制轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)。因此,宅基地上的房屋所有權(quán)也不得或限制移轉(zhuǎn)。這也是當(dāng)前的主流觀點(diǎn)。

2、完全放開說。該學(xué)說認(rèn)為法律確立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村房屋所有權(quán)而所有權(quán)的一項(xiàng)重要權(quán)能就是處分權(quán)。從?土地理法?第62條第4款來看法律并不制止村民將其住宅進(jìn)展出賣或出租。既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓那么意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)椤暗仉S房走〞是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)根本原那么。

3、折中說或稱為“法定租賃權(quán)說〞。這以韓世遠(yuǎn)教授為代表認(rèn)為物權(quán)法解決物的歸屬問題財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)問題主要依靠債權(quán)法解決。解決目前農(nóng)村房屋買賣法律困境的最正確途徑是借鑒和我國(guó)地區(qū)民法的法定租賃權(quán)立法例農(nóng)村房屋的買受人在獲得房屋所有權(quán)的同時(shí)對(duì)于房屋的宅基地并非獲得作為物權(quán)的村民的宅基地使用權(quán)而是獲得作為債權(quán)的宅基地租賃權(quán)其由法律直接規(guī)定。租賃的標(biāo)的物是宅基地而非宅基地使用權(quán)出租人是作為宅基地所有人的村集體組織。

二〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的裁判原那么、途徑

在第十屆全國(guó)常委會(huì)第十二次會(huì)議審議的?物權(quán)法草案?62條曾規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。〞[4]鑒于立法認(rèn)為該尚不成熟?物權(quán)法?沒有采用該草案規(guī)定回避了此問題農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓仍處于不明確狀態(tài)有待于將來的立法明確。但是面對(duì)當(dāng)事人之間大量農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件和法官不能等待和回絕受理、裁判糾紛必須確立正確的裁判原那么選擇實(shí)在可行之裁判途徑、。

1、

正確適用法律依法認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力

在現(xiàn)行法治社會(huì)裁決任何糾紛案件在有法律明確規(guī)定的情況下必須適用相關(guān)法律而非其他社會(huì)。農(nóng)村房屋買賣糾紛問題很多,由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此缺乏明確規(guī)定,在處理此類案件時(shí)首先要面臨法律適用方面的困惑。同類案件,援引不同法律,甚至援引同一部法律的不同條文,如?土地理法?第62條或第63條,判決結(jié)果亦會(huì)截然不同。從立法看目前我國(guó)還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的民事法律,僅靠?民法通那么?、?土地理法?等中的極少進(jìn)展調(diào)整。與成熟的城房地產(chǎn)立法相比,農(nóng)村房地產(chǎn)立法存在大量的法律真空。農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法規(guī)內(nèi)容模糊,很大一部依靠政策性調(diào)整,不僅系統(tǒng)性差,而且存在矛盾、權(quán)責(zé)不清等問題。但就農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓合同而言是一種民商事合同關(guān)系當(dāng)然受合同法的調(diào)整。故認(rèn)定合同效力時(shí)當(dāng)然適用?合同法?中合同效力的一般規(guī)定。同時(shí)農(nóng)村房屋買賣行為具有其特殊性所以除了?合同法?的一般規(guī)定之外其效力還需結(jié)合其他法律和政策的特殊要求。只有該交易行為同時(shí)具備了法律規(guī)定的一般性合同有效要件以及農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的特殊有效要件才能認(rèn)定該合同有效。

在法律規(guī)定不一致或沖突時(shí)法官應(yīng)當(dāng)正確適用法律：其一特殊法優(yōu)于一般法原那么。合同法相對(duì)于其他農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定而言為一般法如其他法律對(duì)農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓有特殊規(guī)定的應(yīng)優(yōu)先適用。其二實(shí)行后法優(yōu)于前法的原那么。同一層次的法律、法規(guī)有不同規(guī)定的優(yōu)先沿用后法的規(guī)定。其三適用地方性法規(guī)不得違犯法律、法規(guī)的規(guī)定和立法精。

正確適用法律依法認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力是審理好此類民事糾紛案件的關(guān)鍵?！盁o效法律行為最常見的形態(tài)是無效合同合同無效的緣由和效果如何確立不僅在微觀上牽涉當(dāng)事人切身利益在宏觀上還關(guān)系到的干預(yù)限度和私人的空間當(dāng)為重大問題。〞[5]在房屋買賣合同中農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效居多人民面對(duì)洶涌澎湃的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓交易是堵是疏必須慎重考量。

2、參照和補(bǔ)充適用政策限制城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋

如上述農(nóng)村房地產(chǎn)立法存在大量的法律真空上靠依靠政策性調(diào)整,而政策制止城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村擴(kuò)張、購置農(nóng)村房屋。在審理案件時(shí)要正確地認(rèn)識(shí)政策與法律關(guān)系應(yīng)有條件地根據(jù)政策裁處糾紛。成文立法具有一定的滯后性法律、法規(guī)有一個(gè)逐步完善的過程難免發(fā)生一些新舊法律規(guī)定有不一致的地律法規(guī)與政策不一致的地方。但在法律和政策的適用上根本原那么是“有法依法無法依政策〞。?民法通那么?第6條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律法律沒有規(guī)定的應(yīng)當(dāng)遵守政策。〞在審理裁決案件時(shí)法官須參照政策規(guī)定。在法無明文時(shí)可以政策為補(bǔ)充作為民事糾紛的裁判根據(jù)。農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓往往缺乏明確的法律規(guī)定政策性較強(qiáng)法官在處理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛時(shí)那么應(yīng)主動(dòng)參照政策的規(guī)定和精妥善處理。

法官參照適用政策裁決案件主要表達(dá)在以下兩方面：一是農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為違犯法律、法規(guī)和政策性規(guī)定和精的應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓合同無效不具有法律約束力；二是政策方面的要求雖不導(dǎo)致所涉農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同無效但卻可能影響合同在客觀上無法繼續(xù)履行故可判決解除合同駁回受讓方要求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)。

3、遵循等價(jià)有償和老實(shí)信譽(yù)原那么公平處理無效轉(zhuǎn)讓行為平衡保護(hù)各方利益

公平、等價(jià)有償和老實(shí)信譽(yù)是進(jìn)展民商事活動(dòng)的根本原那么。在裁判農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件時(shí)當(dāng)然應(yīng)當(dāng)遵循這些根本原那么公平、合理地認(rèn)定當(dāng)事人民事責(zé)任平衡保護(hù)各方民事主體的不同利益訴求。因?yàn)槌擎?zhèn)居民不享有購置農(nóng)村房屋及其相應(yīng)宅基地的權(quán)利買賣農(nóng)村房屋行為一經(jīng)判決敗訴的只能是受讓方。盡買賣行為無效但出賣房屋的農(nóng)民反悔行為違犯了老實(shí)信譽(yù)原那么這本身也是與法律理念所不符與社會(huì)上通行的道德觀念相沖突。對(duì)這類案件假設(shè)簡(jiǎn)單地判決由出賣人和買受人各自向?qū)Ψ椒颠€購房款項(xiàng)和房屋無視買受人遭受的實(shí)際利益損失和出賣人的背信行為的判決難以表達(dá)社會(huì)效果。但是假設(shè)判決出讓方賠償相對(duì)方巨額損失由于大部農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)狀況并不是很好有的根本無履行才能這樣的判決不但無法使受讓方的權(quán)利得到充分保護(hù)而且會(huì)使農(nóng)民陷于債務(wù)重負(fù)也不符合公正要求。故法官在裁決農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件時(shí)必須時(shí)刻牢記公平、合理原那么平衡保護(hù)各方利益。

綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯(cuò)責(zé)任大小尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次對(duì)于受讓人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)展補(bǔ)償；最后返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人為其留出合理的騰退時(shí)間。

農(nóng)村房屋買賣存在的問題及法律對(duì)策內(nèi)容提要】在農(nóng)村房屋買賣領(lǐng)域一個(gè)突出的變化就是購置主體由以前的集體經(jīng)濟(jì)組織成員擴(kuò)大到外村村民甚至城鎮(zhèn)居民。如何解決好這一變化引發(fā)的新問題已成為當(dāng)務(wù)之急。筆者通過對(duì)相關(guān)立法、理的考慮認(rèn)為對(duì)于此種農(nóng)村房屋買賣只能是宜疏不宜堵。但宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)受一定限制法律對(duì)此應(yīng)作出明確規(guī)定以便對(duì)農(nóng)村房屋買賣加以引導(dǎo)從根本上減少糾紛的產(chǎn)生推動(dòng)新農(nóng)村及和諧社會(huì)的建立。關(guān)鍵詞】農(nóng)村房屋集體經(jīng)濟(jì)組織地隨房走宅基地使用權(quán)隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展和城鎮(zhèn)化步伐的加快大量農(nóng)民涌向城各種原因促使他們選擇在城長(zhǎng)居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋而部城鎮(zhèn)居民那么由于其他原因打算在農(nóng)村買房同時(shí)農(nóng)村村民也可能購置本村以外的農(nóng)村房屋。在這種供需刺激下農(nóng)村房屋交易日益頻繁新的形勢(shì)下引發(fā)的糾紛也不可防止地增多。這樣就必然涉及到一個(gè)新的領(lǐng)域也就是本文討的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員購置農(nóng)村房屋問題。城房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)須到房屋所在地房屋理及土地理部門所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)只有完成這些手續(xù)才發(fā)生房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。那么集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)展農(nóng)村房屋交易時(shí)其程序和效力又如何呢？這個(gè)問題一時(shí)難以答復(fù)此類房屋買賣糾紛也已成為理中的難題。原因就在于目前我國(guó)在此領(lǐng)域尚無明確可適用之法律、法規(guī)人民亦無特定案由。要解決這個(gè)問題只能從長(zhǎng)計(jì)議。一、農(nóng)村房屋及農(nóng)村房屋買賣主體的界定筆者認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣的標(biāo)的物為農(nóng)村居民私房此處的私房以廣義解包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村居民住房、雜物房、飼養(yǎng)家畜用房等。如此村辦企業(yè)廠房、農(nóng)村公益事業(yè)用房等那么不屬于農(nóng)村房屋買賣中的“農(nóng)村房屋〞。而處于房屋之下的宅基地一般包括農(nóng)民生活居住用地如住房、廚房、家畜房、倉庫、廁所用地等；四旁綠化用地如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等；其它生活效勞設(shè)施用地如水井、地窖用地等。在我國(guó)農(nóng)村大多數(shù)地方宅基地就是指一家一戶居住生活的庭院用地。農(nóng)村房屋交易的方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民而購置方目前存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織成員二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員。集體經(jīng)濟(jì)組織成員又分三種：一是本身已有宅基地且符合規(guī)定的宅基地；二是已有宅基地但尚未到達(dá)規(guī)定的；三是已在集體組織落戶但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)“一戶村民只能擁有一處宅基地〞的規(guī)定對(duì)已有宅基地且符合的村民再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。因此農(nóng)村房屋交易的買方在集體經(jīng)濟(jì)組織成員間僅限于第二種情況的一部和第三種情況。作為買方的集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員那么包括外村村民甚至城鎮(zhèn)居民。二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問題及原因分析如前所述集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間的農(nóng)村房屋交易日益增多因此產(chǎn)生的買賣糾紛近年也來呈明顯上升。應(yīng)原告的訴訟懇求不同各地在立案時(shí)確立的案由也不盡一致其中常見的訴訟懇求是懇求確認(rèn)買賣合同有效和責(zé)被告協(xié)助過戶手續(xù)。審訊理中一般將其歸類為買賣合同至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同尚無定。但自從2004年11月?加強(qiáng)農(nóng)村宅基地理的?出臺(tái)后大部地方國(guó)土理部門停頓了農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)這對(duì)作出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響形成了判決無法履行的被動(dòng)場(chǎng)面。為了應(yīng)對(duì)這種場(chǎng)面一些只能采取一些變通措施如先建議原告對(duì)要求被告協(xié)助土地證過戶手續(xù)的訴訟懇求撤訴假設(shè)原告堅(jiān)持的那么采取其他一些做法：有的在判決主文中注明“如因政策等客觀原因不能土地使用權(quán)過戶的被告方不負(fù)責(zé)任〞有的在判決被告協(xié)助土地過戶手續(xù)的同時(shí)要求申請(qǐng)執(zhí)行人保證暫不申請(qǐng)執(zhí)行過戶手續(xù)等或仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)同時(shí)建議有關(guān)部門對(duì)協(xié)助執(zhí)行書進(jìn)展登記備案在舊村改造、拆遷安置等政策處理時(shí)作為根據(jù)。其次審理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的問題很多由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)該問題缺乏明確系統(tǒng)的規(guī)定在處理此類案件時(shí)首先要面臨法律適用方面的困惑。同類案件援引不同法律甚至援引同一部法律的不同條文如?土地理法?第62條或第63條判決結(jié)果亦會(huì)截然不同。并且人民在處理此類案件時(shí)也沒有規(guī)定一個(gè)特定的案由以致各地的審理判決五花八門。這樣下去主動(dòng)權(quán)只會(huì)牢牢地掌握在裁判者手里對(duì)于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益是非常不利的。最后該領(lǐng)域的根底理研究存在問題。以農(nóng)村房屋買賣合同為例村民將房屋給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)定買賣合同有效沒有異議；但給集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員即外村村民或城鎮(zhèn)居民時(shí)合同效力的認(rèn)定目前那么有兩種截然相反的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效。理由是：其一根據(jù)?土地理法?第62條及其他條款的規(guī)定農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且一戶只能享有一處。假設(shè)允許農(nóng)村房屋給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化違犯?土地理法?中宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。其二?土地理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。〞假設(shè)農(nóng)民的房屋允許買賣就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了本質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)展非農(nóng)業(yè)建立因此為該規(guī)定所制止。其三1999年在?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地?第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建筑和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。〞另一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：其一1963年3月20日?對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的?第2項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。〞這一規(guī)定明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利并且房屋買賣完成后宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。其二1992〕民他字第8認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及理房屋的有效。其三制止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地有律的平等原那么。一方面僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地對(duì)城鎮(zhèn)居民來說是不公平的；另一方面允許城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓其房屋而不允許農(nóng)民處分其房屋實(shí)際上剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)上的平等權(quán)利對(duì)農(nóng)民來說是不公平的亦規(guī)定法律面前人人平等。另外制止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地使得“地隨房走〞的原那么不再適用即便是通過拍賣而來的農(nóng)村房屋也只有房屋所有權(quán)而無土地使用權(quán)一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等也難以保證得到土地補(bǔ)償。二〕原因分析從經(jīng)濟(jì)的根本特征和開展看農(nóng)村經(jīng)濟(jì)化、城化是一種必然的。集體建立用地流轉(zhuǎn)是整個(gè)建立用地的有機(jī)組成部而宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是重中之重。“物〞也好“資源〞也好只有在流動(dòng)中才能實(shí)現(xiàn)增值表達(dá)其價(jià)值。在方案經(jīng)濟(jì)體制下形成的農(nóng)村宅基地使用制度已不能適應(yīng)城化、化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展需要。農(nóng)民追求的是經(jīng)濟(jì)利益化其行為方式往往受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。農(nóng)民要融入城首先面臨的就是經(jīng)濟(jì)地位的宏大差異假設(shè)限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)農(nóng)民就很難通過對(duì)其房屋、土地使用權(quán)的處分以獲得融入城所需的資金。其次目前相對(duì)于城房地產(chǎn)交易來講我國(guó)還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的民事法律從立法上僅靠?民法通那么?、?土地理法?等中的極少進(jìn)展調(diào)整。雖于1993年公布了?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建立理?但其僅規(guī)定了申請(qǐng)建房的程序和審批權(quán)限而對(duì)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛解決問題未作規(guī)定。與成熟的城房地產(chǎn)立法相比農(nóng)村房地產(chǎn)立法存在大量的法律真空。農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法規(guī)內(nèi)容模糊很大一部依靠和地方政策調(diào)整不僅系統(tǒng)性差而且存在矛盾、權(quán)責(zé)不清等問題。再者歷史原因絕大部的農(nóng)村房主并不清楚自己的房屋性質(zhì)如何有很多甚至不清楚可以用來干只是當(dāng)然地認(rèn)為既然是自己的房子就可以隨意處置。同時(shí)宅基地私有的觀念在農(nóng)村已根深蒂固有的農(nóng)民甚至把自家的宅基地視為“祖?zhèn)骷覙I(yè)〞。到了交易時(shí)各方也不清楚農(nóng)村房屋買賣所應(yīng)適用的法律雙方你情我愿看似沒障礙卻為其后的環(huán)節(jié)發(fā)生糾紛埋下了隱患。那么假設(shè)當(dāng)事人雙方都有良好的法治意識(shí)和法律常識(shí)可以在平等對(duì)話的根底上形成合法的協(xié)議并嚴(yán)格履行房屋買賣過程中的糾紛必將大大減少。可恰恰相反當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄缺乏對(duì)標(biāo)的物的理解缺乏對(duì)所適用法律的理解缺乏簽訂有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)協(xié)議的法律知識(shí)勢(shì)必導(dǎo)致在今后的過程生糾紛。三、解決農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問題的對(duì)策一〕在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)另辟它徑。農(nóng)村房屋買賣合同效力的爭(zhēng)各方都有其合理性難分伯仲。筆者認(rèn)為認(rèn)定合同無效的觀點(diǎn)其根據(jù)并不是很不充分。因?yàn)?土地理法?、?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地?等的內(nèi)容并不明確發(fā)布的?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁土地炒賣的?等更不屬于法律、行政法疇。也就是說農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定；贊成合同有效的觀點(diǎn)似乎更占優(yōu)勢(shì)至少合同在法律層面上的效力不存在障礙。以上是比較二者進(jìn)展的一些考慮但我們應(yīng)當(dāng)自問討農(nóng)村房屋買賣合同的效力終究是在樣的根底上進(jìn)展假設(shè)雙方不是站在同一個(gè)平臺(tái)上就沒有大的意義了。實(shí)際上爭(zhēng)雙方的焦點(diǎn)都是關(guān)注農(nóng)村房屋終究能否在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)展交易而爭(zhēng)的展開卻只是停留在規(guī)那么層面并沒有挖掘更深層次的現(xiàn)實(shí)意義。于是就陷入了一個(gè)非此即彼二者只能選其一的境地這其實(shí)有些類似于鉆牛角尖。筆者認(rèn)為要從根本上界定農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題應(yīng)當(dāng)換個(gè)角度。其次明確農(nóng)村房屋的商品屬性及交易程序。農(nóng)村房屋的賣方應(yīng)是房屋所有權(quán)人。在符合法律規(guī)定的范圍內(nèi)允許屋主根據(jù)自己意愿對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)展流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋可看作一種特殊的商品農(nóng)村房屋買賣只是一種經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)村房屋買賣的程序應(yīng)包括：申請(qǐng)由房主向村委會(huì)及基層國(guó)土理部門提出出賣申請(qǐng)；審批由村委會(huì)及基層國(guó)土理部門審核并簽發(fā)；簽約房屋交易雙方簽定合同；辦手續(xù)重點(diǎn)是到國(guó)土理部門宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)；登記備案上報(bào)村委會(huì)及基層國(guó)土理部門登記備案。二〕在實(shí)際操作中應(yīng)優(yōu)化、強(qiáng)化理。通常情況下當(dāng)事人自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無任何障礙但由于農(nóng)村房屋的特殊性買賣農(nóng)村房屋時(shí)必須考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律政策所以適當(dāng)?shù)男麄魇潜匾?。這其中詳細(xì)包含兩方面一是對(duì)農(nóng)村房屋買賣治理的理宣傳針對(duì)的是農(nóng)村村民及潛在購置人；二是進(jìn)展專項(xiàng)培訓(xùn)針對(duì)的是基層國(guó)土理部門工作人員。由于直接相農(nóng)村房屋買賣的詳細(xì)法律和法治體系還有待建立、健全所以當(dāng)前和今后一段時(shí)間里施行交易保護(hù)的主體仍然是行政。那么根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)適用法規(guī)在優(yōu)化行政理的前提下加大力度農(nóng)村房屋交易。場(chǎng)的秩序?qū)τ诰S護(hù)人民的切身利益和私有財(cái)產(chǎn)權(quán)益減少糾紛促進(jìn)農(nóng)村的建立和開展維護(hù)社會(huì)的安定就都有著非常重要的意義了。這方面最值得注意的問題又有如下幾個(gè)：首先要對(duì)買賣雙方之間約定的轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓限等進(jìn)展嚴(yán)格審查和有效催促；其次要對(duì)買賣雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)展嚴(yán)格的審查和有效催促審查雙方履行約定義務(wù)的才能和是否存在出賣、轉(zhuǎn)讓土地的不法行為。?宅基地使用證?和?集體土地建立用地使用證?是農(nóng)民合法獲得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化應(yīng)當(dāng)按照?土地理法?、?土地理法施行?及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)并完成權(quán)利主體的變更登記。理中有些地區(qū)的房屋理部門和土地理部門對(duì)房、地理脫節(jié)有些當(dāng)事人在進(jìn)展變更登記時(shí)只到房屋理部門產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)沒有進(jìn)展宅基地使用權(quán)的主體變更從而使土地理部門的工作陷入被動(dòng)。還有的當(dāng)事人在買賣時(shí)未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)既沒有進(jìn)展房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記又沒有完成宅基地的變更登記。嚴(yán)格地說此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。為了防止不必要的費(fèi)事應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審批手續(xù)。三〕為從根本上解農(nóng)村房屋買賣糾紛消除不統(tǒng)一現(xiàn)象打破農(nóng)村房屋買賣瓶頸筆者認(rèn)為只能是建立、完善相關(guān)法規(guī)和制度：1．雖然農(nóng)民村民對(duì)其房屋擁有一定的所有權(quán)但這也是一種不完善的受限制的所有權(quán)宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利獲得的受限性使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或與成員有直系親屬等身份關(guān)系或其他規(guī)定的身份關(guān)系。因經(jīng)濟(jì)開展、人口流動(dòng)等原使用權(quán)人不再使用宅基地依法可以轉(zhuǎn)讓但是對(duì)于宅基地使用權(quán)的受讓主體應(yīng)當(dāng)有所限制即宅基地使用權(quán)一般情況下只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。如前所述農(nóng)村的宅基地具有政策保障性農(nóng)民作為中國(guó)的根底人口和弱勢(shì)群體其經(jīng)濟(jì)才能和地位明顯低于城居民農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)內(nèi)仍將是大部農(nóng)民獲取收益和維持生存的基石通過政策審批無償分配給宅基地供其建房居住而政策制止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通其目的是防止集體土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所保障農(nóng)民的根本生存權(quán)利不受損害。因此農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會(huì)保障作用是不容無視的大闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革所帶來的負(fù)面影響是不容低估的。2．如何立法或立法如何無非是為了更好地保護(hù)農(nóng)民的利益但誠(chéng)如田成有先生所言：“無立法多么明法律始終是有限性法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會(huì)面臨的根本領(lǐng)實(shí)‘有限的’法律和‘無限的’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間這是任何一個(gè)所面臨的棘手問題。假設(shè)僅以剛性法律規(guī)定農(nóng)村房屋不能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)外成員間進(jìn)展交易顯然是不符我國(guó)實(shí)際情況的。這將導(dǎo)致農(nóng)民的房屋所有權(quán)并不是真正意義上的所有權(quán)因?yàn)槠涮幏謾?quán)能無法實(shí)現(xiàn)。作為“點(diǎn)〞的例外少數(shù)農(nóng)村房屋可以出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員包括外村村民和城鎮(zhèn)居民。但應(yīng)作精心設(shè)計(jì)比方說根據(jù)各村統(tǒng)計(jì)的詳細(xì)情況基層國(guó)土理部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所為宜〕可建立數(shù)據(jù)庫范圍主要是符合出賣房屋現(xiàn)實(shí)需要的農(nóng)戶至于界定可依各地情況詳細(xì)操作。今后的潛在出賣房屋人就限定在這個(gè)數(shù)據(jù)庫里面；同時(shí)對(duì)各個(gè)村莊的年出賣房屋數(shù)按實(shí)際情況規(guī)定一個(gè)比例防止農(nóng)村房屋的濫買濫賣。當(dāng)然要做到這點(diǎn)要求國(guó)土部門必須掌握詳細(xì)數(shù)據(jù)嚴(yán)格審批手續(xù)。3．對(duì)拍賣的、城規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地等特殊情況由確權(quán)或征為國(guó)有土地再依法轉(zhuǎn)讓給買受人。土地上的農(nóng)民住