土地資產(chǎn)管理

2008年全國(guó)土地招拍掛

主持人資格考試輔導(dǎo)講義土地資產(chǎn)管理與招拍掛規(guī)范2008年12月?北京第一部分土地資產(chǎn)管理第一章土地資產(chǎn)管理概述（一般了解）第一節(jié)土地資產(chǎn)管理的概念和意義一、土地資產(chǎn)和土地資產(chǎn)管理（一）土地資產(chǎn)土地資產(chǎn)是土地自然性狀及其開(kāi)發(fā)利用程度等因素在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上的綜合反映。（二）土地資產(chǎn)管理1．土地資產(chǎn)管理的要素（1）土地資產(chǎn)管理的主體。主體是國(guó)家，各級(jí)人民政府的國(guó)土資源管理部門(mén)代表國(guó)家和政府對(duì)土地資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理。（2）土地資產(chǎn)管理的客體?？腕w是城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)，以及土地交易過(guò)程中產(chǎn)生的人與人人與地、地與地之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（3）土地資產(chǎn)管理的目標(biāo)。（4）土地資產(chǎn)管理的方法。2．土地資產(chǎn)管理的特點(diǎn)（1）管理地位重要。（2）管理范圍較廣。（3）社會(huì)影響面大。（4）地域性較強(qiáng)。二、土地資產(chǎn)管理的意義（一）有利于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制（二）有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展（三）有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程第二節(jié)國(guó)有土地資產(chǎn)管理制度的沿革一、土地資產(chǎn)屬性弱化的階段（1949－1954年）建國(guó)以后到1954年以前，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地實(shí)行有償使用，向國(guó)家交納租金和有關(guān)稅費(fèi)二、國(guó)有土地行政劃撥階段（1955－1987年）（一）制度的調(diào)整1954年以后，我國(guó)建立了高度集中統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制。使用國(guó)有土地一律由政府無(wú)償撥給使用，均不再繳納租金。自此，確立了行政劃撥土地制度。二）行政劃撥制度的特征國(guó)有土地的行政劃撥制度具有劃撥手段的行政性、使用期限的無(wú)限制性、土地獲取和使用的無(wú)償性、土地物權(quán)的無(wú)流動(dòng)性四個(gè)特征。（三）土地有償使用的實(shí)踐探索1987年9月，深圳市規(guī)劃國(guó)土局以協(xié)議方式第一次向企業(yè)出讓了國(guó)有土地使用權(quán)，11月25日，深圳市規(guī)劃國(guó)土局以公開(kāi)招標(biāo)形式出讓了一宗國(guó)有土地使用權(quán)，12月1日深圳市規(guī)劃國(guó)土局又以拍賣(mài)方式出讓了一宗國(guó)有土地50年使用權(quán)。三、國(guó)有土地有償使用的制度確定和發(fā)展階段（1988－2000年）（一）《憲法》修正案及相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，確立了國(guó)有土地有償使用制度1．1988年，我國(guó)《憲法》和《土地管理法》先后修改，將原來(lái)的“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地”，修改為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1990年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以行政法規(guī)的形式，確立了國(guó)家實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。2．1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，首次從法律層面明確了劃撥和出讓供地的范圍，除國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地可以采用劃撥方式供應(yīng)外，其他國(guó)有土地必須以出讓等有償方式供應(yīng)，并具體明確了國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)貎r(jià)評(píng)估、公布和土地市場(chǎng)交易制度。3．1998年12月27日頒布了《土地管理法實(shí)施條例》，從法規(guī)上明確了出讓、租賃、作價(jià)出資等土地有償使用方式。（二）土地使用制度的主要特征有償、有限期、有流動(dòng)。四、土地市場(chǎng)配置制度建立和完善階段（2001年至今）（一）市場(chǎng)配置制度體系的確立和完善1．國(guó)務(wù)院15號(hào)文件成為市場(chǎng)配置土地資源的綱領(lǐng)性文件2001年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）規(guī)定：各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國(guó)家安全和保密要求外，都必須向社會(huì)公開(kāi)。商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)依法以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)必須公開(kāi)進(jìn)行。15號(hào)文件第一次明確具體地提出了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)的范圍和界限，第一次為經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓亮起了“紅燈”，是國(guó)有土地實(shí)行市場(chǎng)配置的第一個(gè)國(guó)家政策，成為經(jīng)營(yíng)性土地由非市場(chǎng)配置到市場(chǎng)配置的分水嶺，對(duì)土地資源市場(chǎng)配置制度的確立具有重要?dú)v史意義。2．建立健全土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的六項(xiàng)基本制度國(guó)土資源部2001年6月下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》，強(qiáng)調(diào)建立健全六項(xiàng)土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行基本制度：（1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（3）土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度；（4）基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度；（5）土地登記可查詢制度；（6）集體決策制度。3．規(guī)范了國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌和協(xié)議出讓的操作程序2002年5月，國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令11號(hào)），明確規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毑捎谜袠?biāo)拍賣(mài)掛牌方式。同時(shí)，11號(hào)令明確規(guī)定了招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的具體操作程序。2003年6月，國(guó)土資源部頒布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)），明確了協(xié)議出讓的范圍和操作程序，要求協(xié)議出讓也必須公開(kāi)和引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。4．經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)用地、原劃撥土地使用權(quán)改變用途等具體政策措施進(jìn)一步明確一是2004年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)），明確提出：“經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實(shí)行有償使用?！I(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓?！倍?006年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)），明確規(guī)定“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。同年12月，國(guó)土資源部發(fā)布實(shí)施了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。5．《物權(quán)法》確立了土地物權(quán)制度2007年3月，《物權(quán)法》發(fā)布，并于10月1日實(shí)施?！段餀?quán)法》明確了建設(shè)用地使用權(quán)作為物權(quán)，具有財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)的基本屬性。全面肯定了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓”；“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。依據(jù)《物權(quán)法》，2007年9月，國(guó)土資源部修訂發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）。（二）土地使用制度的特征（1）國(guó)有土地供應(yīng)中，劃撥制度與以出讓為主的土地有償使用制度并存，有償使用制度的覆蓋面逐步超過(guò)劃撥；（2）國(guó)有土地有償使用中，出讓、租賃、作價(jià)入股等方式并存，出讓占絕對(duì)比重；（3）國(guó)有土地出讓中，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議四種方式并存，招拍掛與協(xié)議比例相當(dāng)。第三節(jié)土地資產(chǎn)管理的總體進(jìn)展一、明確了國(guó)有土地有償使用范圍二、明確了土地有償使用方式《土地管理法實(shí)施條例》明確了出讓、租賃和作價(jià)出資或入股為土地有償使用法定方式。三、土地資源的市場(chǎng)配置體系基本形成四、明確了土地權(quán)能的設(shè)定《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本》明確了出讓土地使用權(quán)的權(quán)利設(shè)定辦法和內(nèi)涵；《規(guī)范國(guó)有土地租賃的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）明確了承租土地使用權(quán)的權(quán)利設(shè)定和內(nèi)涵；《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2001〕44號(hào)）明確了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)權(quán)益；《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào)）和《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2001〕44號(hào)）明確了作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的適用范圍和相應(yīng)權(quán)能。五、明確了企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置政策六、積極開(kāi)展集體建設(shè)用地使用制度改革的探索第四節(jié)土地資產(chǎn)管理的任務(wù)和內(nèi)容土地資產(chǎn)管理的主要任務(wù)（一）進(jìn)一步完善國(guó)有土地有償使用制度（二）針對(duì)土地交易環(huán)節(jié)，細(xì)化土地權(quán)利，構(gòu)建土地權(quán)利體系，完善土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定（三）推進(jìn)集體建設(shè)用地使用制度改革（四）規(guī)范國(guó)有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)管理（五）加強(qiáng)國(guó)有土地使用合同研究第二章國(guó)有土地有償使用制度第一節(jié)國(guó)有土地有償使用制度及其特征一、我國(guó)城市土地有償使用制度的特征（一）堅(jiān)持城市土地國(guó)家所有制，維護(hù)土地公有制和土地所有者權(quán)益土地使用制度改革的基礎(chǔ)就是城市土地的國(guó)家所有，維護(hù)國(guó)家作為土地所有者的權(quán)益。（二）土地有償使用的形式多樣化（三）雙軌并存，經(jīng)營(yíng)性用地全面實(shí)行有償使用（四）強(qiáng)化有形市場(chǎng)建設(shè)和專(zhuān)業(yè)化的中介服務(wù)第二節(jié)國(guó)有土地有償使用的范圍及方式一、國(guó)有土地有償使用的法律法規(guī)和政策依據(jù)（一）法律法規(guī)1．《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》2．《物權(quán)法》明確了建設(shè)用地使用權(quán)取得形式和使用方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)；3.《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確了土地使用權(quán)出讓方式。1990年5月19日頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)），第13條明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)或者拍賣(mài)方式。（二）國(guó)務(wù)院、中央紀(jì)委文件1．《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）2．《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）3．《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的通知》4．《中共中央紀(jì)委監(jiān)察部關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)和插手建設(shè)工程招投標(biāo)、經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為個(gè)人和親友謀取私利的處理規(guī)定》（中紀(jì)發(fā)〔2004〕3號(hào)）5．《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕71號(hào)）6．《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕78號(hào)）2007年4月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確規(guī)定政府供應(yīng)工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式公開(kāi)出讓或租賃，必須嚴(yán)格執(zhí)行《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序和方法。7．《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類(lèi)社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地（包括配套的辦公、科研、培訓(xùn)等用地），以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等方式公開(kāi)出讓。三）國(guó)土資源部相關(guān)政策規(guī)定1．《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令第9號(hào)）2．《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）2007年9月28日發(fā)布，自2007年11月1日起施行。3．《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）4．《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）5．《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào)）6．《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2001〕44號(hào)）二、國(guó)有土地有償使用范圍的確定依據(jù)上述法規(guī)和政策，各地市、縣政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)在供應(yīng)國(guó)有土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握三個(gè)方面：1．符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，申請(qǐng)劃撥使用的，可以劃撥方式供地。2．不符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)一律以出讓、租賃等有償使用方式供應(yīng)。3．原劃撥建設(shè)用地應(yīng)分類(lèi)處理。（1）現(xiàn)有劃撥用地如果不發(fā)生改變，不應(yīng)強(qiáng)行要求立即實(shí)行有償使用，可以繼續(xù)以劃撥方式使用；（2）如果原劃撥土地改變用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制時(shí)，應(yīng)當(dāng)與《劃撥用地目錄》核對(duì)，改變后不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償使用手續(xù)；改變后仍符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)可繼續(xù)以劃撥方式使用。第三節(jié)國(guó)有土地有償使用方式及權(quán)能一、國(guó)有土地有償使用方式目前我國(guó)實(shí)施的土地有償使用方式主要有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)四種方式?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第29條規(guī)定：國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式包括：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬?）國(guó)有土地租賃；（3）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。1998年發(fā)布實(shí)施的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》中提出國(guó)有企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可以采用“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”方式處置，因此授權(quán)經(jīng)營(yíng)也屬于土地有償使用方式之一。二、土地使用權(quán)出讓及出讓土地使用權(quán)以出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的土地使用權(quán)分別為出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)和作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)。（一）概念（二）出讓的法律規(guī)定（三）出讓的年限根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按照土地用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。（四）出讓的方式出讓的方式包括：（1）招標(biāo)；（2）拍賣(mài)；（3）掛牌；（4）協(xié)議。（五）出讓土地使用權(quán)的權(quán)能1．出讓土地使用權(quán)的收回國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。2．出讓土地屆滿續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。3．出讓土地使用權(quán)的處分在土地出讓年期內(nèi)，土地使用者有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。三、國(guó)有土地租賃（一）國(guó)有土地租賃的概念國(guó)有土地租賃是是出讓方式的補(bǔ)充，不適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。（二）承租土地使用權(quán)的權(quán)能承租土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。1．承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租承租人將承租土地轉(zhuǎn)租、分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。2．承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)人將承租土地轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，原租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。3．承租土地使用權(quán)抵押地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4．承租土地使用權(quán)辦理出讓在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。四、土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）及作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能土地使用權(quán)人依法取得作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)后，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此，作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。（《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào)））五、國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)權(quán)能土地使用權(quán)人依法取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)后，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地。（《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào)））第四節(jié)國(guó)有土地有償使用方式的適用范圍和內(nèi)在聯(lián)系一、土地有償使用方式的適用范圍（一）出讓方式的適用范圍出讓方式是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的主要方式，對(duì)所有土地和產(chǎn)業(yè)類(lèi)型都適用。（二）租賃方式的適用范圍除商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，其他土地有償使用可采用出讓?zhuān)部刹捎米赓U方式。（三）作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式的適用范圍與出讓和租賃方式相比，作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)屬于比較特殊的有償使用方式，實(shí)際是國(guó)家給改制國(guó)有企業(yè)的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，因此適用范圍比較有限。采用國(guó)家作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式時(shí)，首先要經(jīng)過(guò)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并是國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。從有關(guān)政策規(guī)定來(lái)看，有資格采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置劃撥土地使用權(quán)的行業(yè)和企業(yè)主要包括：自然壟斷行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)。二、出讓制和租賃制的比較分析（掌握主要觀點(diǎn)）出讓與租賃的區(qū)別與內(nèi)在關(guān)系取消出讓?zhuān)嫱菩心曜庵撇豢尚械谌聡?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓第一節(jié)協(xié)議出讓概述一、協(xié)議出讓的概念（一）協(xié)議出讓的概念與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓相比，協(xié)議出讓的特殊性主要在于：土地使用條件特別是土地價(jià)款，是由國(guó)土資源管理部門(mén)與用地者共同協(xié)商確定的。（二）對(duì)協(xié)議出讓制度的理解（掌握主要觀點(diǎn)）澳門(mén)土地供給的基本制度就是協(xié)議用地，但是，由于澳門(mén)有一套完整的市場(chǎng)規(guī)則，澳門(mén)的協(xié)議用地不僅基本體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正交易原則，而且在遏制政府操縱土地市場(chǎng)價(jià)格方面，發(fā)揮了重要作用。二、現(xiàn)行協(xié)議出讓制度的基本特點(diǎn)（一般了解）三、現(xiàn)行協(xié)議出讓制度的基本要求（一）計(jì)劃環(huán)節(jié)：制定出讓計(jì)劃，控制供地總量（二）價(jià)格環(huán)節(jié)：嚴(yán)禁低價(jià)出讓?zhuān)ＷC社會(huì)公平（三）公告環(huán)節(jié)：公告出讓信息，公開(kāi)公正交易第二節(jié)協(xié)議出讓的政策依據(jù)、范圍和類(lèi)型一、協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理集體決策制度：《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》明確要求國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況成立國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的范圍協(xié)議出讓的范圍就國(guó)有建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，下列五種情形的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以實(shí)行協(xié)議出讓方式：（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地；（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。五、協(xié)議出讓的類(lèi)型協(xié)議出讓可以分為以下五大類(lèi)：（一）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓1．集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的；2．政府收回收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)ㄈ﹦潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)ㄋ模┏鲎屚恋厥褂脵?quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)ㄎ澹┏鲎屚恋厥褂脵?quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓第三節(jié)政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓一、政府供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓的基本程序1．接受用地申請(qǐng)，確定供地方式；2．編制協(xié)議出讓方案；3．地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)；4．協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批；5．協(xié)商，簽訂意向書(shū)；6．公示；7．簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；8．核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地；9．辦理土地登記；10．資料歸檔。二、公開(kāi)出讓信息，接受用地申請(qǐng)，確定供地方式（一）公開(kāi)出讓信息市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會(huì)公布。有條件的地方根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃細(xì)化落實(shí)到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時(shí)向社會(huì)公布。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)公布國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和細(xì)化的地段、地塊信息，同時(shí)明確用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開(kāi)接受用地申請(qǐng)。（二）接受用地申請(qǐng)需要使用土地的單位和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意向用地者）根據(jù)公布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。（三）確定供地方式對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。三、編制協(xié)議出讓方案（一）協(xié)議出讓方案的編制主體市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)是出讓方案的編制主體。（二）協(xié)議出讓方案的內(nèi)容1．?dāng)M出讓地塊的位置、四至、空間范圍；2．土地用途；3．出讓面積；4．出讓年限；5．土地使用條件；6．供地時(shí)間等。四、地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)（一）地價(jià)評(píng)估的組織實(shí)施主體及組織方式組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。地價(jià)評(píng)估既可以由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。二）出讓底價(jià)的確定市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價(jià)。出讓底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束前保密，不向任何單位和個(gè)人泄露。五、協(xié)議出讓方案，底價(jià)報(bào)批（一）審批的主體市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂協(xié)議出讓方案，集體確定出讓底價(jià)后，應(yīng)當(dāng)將該協(xié)議出讓方案和底價(jià)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（二）協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》明確規(guī)定：對(duì)于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開(kāi)采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。此類(lèi)用地在協(xié)議出讓過(guò)程中，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。六、價(jià)格協(xié)商和簽訂意向書(shū)（一）土地出讓價(jià)格協(xié)商協(xié)議出讓方案和底價(jià)批準(zhǔn)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案和底價(jià)，與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商、談判。國(guó)土資源管理部門(mén)參加協(xié)商談判的代表不少于2人。（二）簽訂意向書(shū)市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)與意向用地者雙方協(xié)商、談判達(dá)成一致，并且議定的出讓價(jià)格不低于出讓底價(jià)的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)與意向用地者簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓意向書(shū)》。七、公示（一）公示制度的內(nèi)容《國(guó)有土地出讓意向書(shū)》簽訂后，市、縣國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)將該《意向書(shū)》的內(nèi)容，在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，并注明意見(jiàn)反饋途徑和方式。（二）公示的內(nèi)容公示的內(nèi)容主要是《意向書(shū)》的基本出讓信息，主要包括：1．意向出讓地塊的位置；2．用途；3．面積；4．出讓年限；5．土地使用條件；6．意向用地者；7．?dāng)M出讓價(jià)格等。（三）公示的時(shí)間《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》要求，簽訂《意向書(shū)》后的公示時(shí)間不少于5日。（四）出讓程序中止在協(xié)議出讓公示期間，對(duì)協(xié)議出讓有異議且經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)審查發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。八、簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果（一）簽訂出讓合同（二）公布出讓結(jié)果1．公布的要求《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》要求，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將協(xié)議出讓結(jié)果通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布。21號(hào)令規(guī)定，協(xié)議出讓結(jié)果公布時(shí)間不得少于15日。2．公布的內(nèi)容公布出讓結(jié)果包括土地位置、面積、用途、開(kāi)發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價(jià)格和成交時(shí)間等。九、核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地，辦理土地登記（一）核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)向受讓人核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，并按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》約定的時(shí)間和條件將出讓土地交付給受讓人。（二）辦理土地登記受讓人按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。十、資料歸檔協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)宗地出讓過(guò)程中的出讓信息公布、用地申請(qǐng)、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔歸檔的宗地出讓資料包括：1．用地申請(qǐng)材料；2．宗地條件、宗地規(guī)劃指標(biāo)要求；3．宗地評(píng)估報(bào)告；4．宗地出讓底價(jià)及集體決策記錄；5．協(xié)議出讓方案；6．出讓方案批復(fù)文件；7．談判記錄；8．《協(xié)議出讓意向書(shū)》；9．協(xié)議出讓公示資料；10．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；11．協(xié)議出讓結(jié)果公告資料；12．核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)與交付土地的相關(guān)資料；13．其他應(yīng)歸檔的材料。（與招拍掛對(duì)照）第四節(jié)原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)辦理協(xié)議出讓一、原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的概念和政策規(guī)定政策規(guī)定1．不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；2．需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件的，經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)同意可以改變土地用途等土地使用條件，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)；《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的，不得采取協(xié)議出讓方式，應(yīng)當(dāng)按照法律政策規(guī)定收回土地使用權(quán)重新出讓。二、對(duì)原劃撥土地使用權(quán)改變用途辦理出讓政策的把握原劃撥土地改變用途辦理出讓的基本原則在原劃撥土地改變用途辦理出讓手續(xù)時(shí)，地方國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下兩項(xiàng)基本原則：1．法律法規(guī)政策有明確規(guī)定，或者《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式供應(yīng)。2．地方法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》也沒(méi)有約定的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）第17條的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金額=新用途的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-原用途的劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。三、原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓一般程序（一）申請(qǐng)與受理1．申請(qǐng)?jiān)瓌潛?、承租土地使用?quán)擬申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)的，由原土地使用權(quán)人持下列有關(guān)材料，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出申請(qǐng)：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或《國(guó)有土地租賃合同》；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；（5）改變用途的應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。2．受理（二）審查，確定協(xié)議出讓方案1．審查2．地價(jià)評(píng)估市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評(píng)估。3．?dāng)M訂出讓方案4．核定出讓金額申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定：（1）不改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格（2）改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格三）出讓方案報(bào)批（四）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果（五）辦理土地登記（六）資料歸檔1.申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料；2．宗地條件及相關(guān)資料；3.土地評(píng)估資料；4.出讓金額確定資料；5.宗地協(xié)議出讓方案；6.宗地出讓方案批復(fù)文件；7.《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；8.協(xié)議出讓公告資料；9.其他應(yīng)歸檔的材料。第五節(jié)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法定依據(jù)（一）《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第39條對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作了兩款規(guī)定。1．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。（二）國(guó)務(wù)院28號(hào)文件的規(guī)定《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）第17條規(guī)定，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（三）對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的理解依據(jù)上述法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分為政府批準(zhǔn)和不予批準(zhǔn)兩種情況。政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理出手續(xù)。政府實(shí)施出讓有兩種方式：一種是協(xié)議出讓?zhuān)环N是招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中辦理出讓的基本原則（一）進(jìn)行審批許可（二）按用途確定使用方式劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理出讓等土地有償使用手續(xù)。（三）按法律規(guī)定確定具體出讓方式劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)辦理出讓手續(xù)的，按以下規(guī)定確定具體出讓方式：1．地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回轉(zhuǎn)讓人的劃撥土地使用權(quán)后，依法重新出讓?zhuān)瑢儆诮?jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。在收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格確定。2．地方法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》也沒(méi)有規(guī)定的，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，從成交價(jià)款中優(yōu)先扣繳土地出讓金，受讓方與土地行政主管部門(mén)簽訂土地有償使用合同，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂土地補(bǔ)償合同。在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，涉及三筆土地價(jià)款或價(jià)格：一是劃撥土地使用權(quán)辦理出讓時(shí)應(yīng)向政府繳納的土地出讓金；二是劃撥土地使用權(quán)辦理出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)價(jià)格；三是劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。三者之間的關(guān)系是：土地使用權(quán)出讓金額=出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-原劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格；轉(zhuǎn)讓方應(yīng)取得的土地補(bǔ)償=劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。三、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理出讓的一般程序（一）申請(qǐng)與受理1．申請(qǐng)人提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)即原土地使用權(quán)人向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)一般應(yīng)當(dāng)提供下列材料，（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)；（6）法律、法規(guī)、規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。2．受理（二）審查，確定協(xié)議出讓方案1.審查2．地價(jià)評(píng)估市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。3．核定出讓金額，擬訂出讓方案4．出讓金的核定方式（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格5．協(xié)議出讓方案的內(nèi)容（三）出讓方案報(bào)批（四）公開(kāi)交易1．核發(fā)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》?！秳潛芡恋厥褂脵?quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。2．公開(kāi)交易取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易，確定受讓人和成交價(jià)款。（五）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果1．確定受讓人，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂轉(zhuǎn)讓合同通過(guò)公開(kāi)交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。2．與市縣國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂出讓合同（1）申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原《國(guó)有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。（2）收回原土地使用證，簽訂出讓合同市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開(kāi)交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》，注銷(xiāo)土地登記，收回原土地證書(shū)，與受讓方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。3．公布出讓結(jié)果（六）辦理土地登記（七）資料歸檔應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：1．申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料；2．宗地條件及相關(guān)資料；3．土地評(píng)估資料；4．出讓金額確定資料；5．宗地協(xié)議出讓方案；6．宗地出讓方案批復(fù)文件；7．《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》等相關(guān)資料；8．公開(kāi)交易資料及轉(zhuǎn)讓合同等資料；9．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；10.協(xié)議出讓公告資料；11.其他應(yīng)歸檔的材料。四、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房上市出售辦理協(xié)議出讓國(guó)土資源部《關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售中有關(guān)土地問(wèn)題的通知》（國(guó)土資用發(fā)〔1999〕31號(hào)），對(duì)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房上市出售辦理協(xié)議出讓的程序作了規(guī)定主要內(nèi)容是：1．符合上市交易條件的已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，由新的購(gòu)房者直接辦理出讓手續(xù)；2．上繳政府的土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，按不低于所購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房所在位置標(biāo)定地價(jià)的10%確定，由新的購(gòu)房者繳納。第六節(jié)出讓土地改變用途等土地使用條件的處理出讓土地改變用途辦理出讓手續(xù)的原則（一）申請(qǐng)和報(bào)批出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門(mén)審查。（二）分類(lèi)確定辦理方式根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類(lèi)情形辦理：1．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開(kāi)供應(yīng)。土地使用權(quán)收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定。2．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒(méi)有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)）和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。（三）確定出讓年限出讓年限應(yīng)根據(jù)下列兩類(lèi)情況具體確定：1．城市規(guī)劃對(duì)土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定；2．沒(méi)有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過(guò)法定最高土地出讓年限。（四）調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金（五）簽訂出讓合同（六）補(bǔ)繳出讓金，辦理土地登記第七節(jié)出讓土地使用權(quán)續(xù)期中的協(xié)議出讓一、對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期的理解（一）法律政策規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》均明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第149條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，對(duì)于住宅

用地，可以根據(jù)已簽訂的出讓合同來(lái)執(zhí)行，待土地使用權(quán)年期屆滿后，再簽訂新的出讓合同。二、續(xù)期的辦理程序（一）申請(qǐng)申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用者應(yīng)提交下列申請(qǐng)材料：1.申請(qǐng)書(shū)；2.《國(guó)有土地使用證》和原《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；3.地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；4．原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；5.共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)；6.法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。（二）受理和審查（三）擬訂續(xù)期方案1．準(zhǔn)予續(xù)期2．地價(jià)評(píng)估，確定續(xù)期方案3．出讓金核定（四）續(xù)期方案報(bào)批（五）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果1．簽訂出讓合同2．公布出讓結(jié)果（六）辦理土地登記和資料歸檔（七）提前續(xù)期的處理但對(duì)于一些年期過(guò)短影響土地開(kāi)發(fā)利用，使用者申請(qǐng)?zhí)崆袄m(xù)期的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可提前辦理續(xù)期手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，將使用年期延長(zhǎng)至不超過(guò)最高出讓年期，并根據(jù)辦理續(xù)期手續(xù)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格和使用年限變化確定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金額=辦理續(xù)期手續(xù)時(shí)該宗地續(xù)期后剩余的可使用年期土地市場(chǎng)價(jià)格-辦理續(xù)期手續(xù)時(shí)該宗地原出讓合同約定的剩余使用年限土地市場(chǎng)價(jià)格第四章國(guó)有土地租賃與作價(jià)出資（入股）隨著土地使用制度改革的深化，我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。一是土地所有者即國(guó)家，將國(guó)有土地使用權(quán)出租給土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱(chēng)之為國(guó)有土地租賃；二是以出讓或出租方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地出租給另一土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱(chēng)之為土地使用權(quán)出租。第一節(jié)國(guó)有土地租賃概述一、國(guó)有土地租賃的概念根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定，所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。與出讓土地使用權(quán)一樣，承租土地使用權(quán)也是企業(yè)的法定財(cái)產(chǎn)，企業(yè)對(duì)承租土地具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。可見(jiàn)，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。在實(shí)踐中，由于土地使用權(quán)租賃期限一般不長(zhǎng)，且在租賃期內(nèi)一般均為每年向土地所有者交納年租金，所以人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱(chēng)作土地年租制。二、國(guó)有土地租賃政策的產(chǎn)生和發(fā)展租賃政策的產(chǎn)生和發(fā)展大致經(jīng)過(guò)了三個(gè)發(fā)展階段：（一）實(shí)踐階段1979年頒布的《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》，首次提出向外商投資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)，但當(dāng)時(shí)尚未提出國(guó)家土地租賃的概念。（二）國(guó)有企業(yè)改制中的土地租賃政策1993年原國(guó)家土地管理局、國(guó)家體改委《關(guān)于境外上市的股份制企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問(wèn)題的通知》（〔1993〕國(guó)土〔籍〕字第167號(hào)）中，第一次明確股份制企業(yè)改制中國(guó)有土地資產(chǎn)處置可以實(shí)行租賃方式，即：“國(guó)家以租賃方式將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)有償使用，每年收取相應(yīng)的租金?！保ㄈ﹪?guó)有土地租賃成為法律規(guī)定1．1999年1月1日施行的《土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定：國(guó)有土地有償使用方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬ǘ﹪?guó)有土地租賃；（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》的發(fā)布實(shí)施，首次從法規(guī)角度明確國(guó)家可以出租方式向用地者有償提供土地，國(guó)有土地租賃成為法定的土地有償使用方式，我國(guó)國(guó)有土地租賃制度在法律上得以確立。2.1999年，國(guó)土資源部發(fā)布實(shí)施的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步細(xì)化了國(guó)有土地租賃的原則、范圍及政策內(nèi)容。三、租賃制與出讓制的關(guān)系（熟悉）出讓制，又稱(chēng)“批租制”，即一次性出讓若干年期的土地使用權(quán)。租賃制，又稱(chēng)“年租制”，或“長(zhǎng)約年租制”，即可簽訂土地租用和約，但按年支付土地使用權(quán)租金。兩種形式是我國(guó)土地有償使用制度的主要方式，且互相補(bǔ)充，不可替代。（一）土地出讓制創(chuàng)設(shè)了可轉(zhuǎn)讓、可出租、可抵押的出讓土地使用權(quán)，比較徹底地實(shí)現(xiàn)了土地市場(chǎng)化，奠定了土地市場(chǎng)體系的制度基礎(chǔ)；土地年租制按年支付租金，難以形成再轉(zhuǎn)移的土地產(chǎn)權(quán)。（二）土地出讓制通過(guò)收取土地使用權(quán)出讓金一次性地結(jié)清了土地所有者和土地使用者之間一定年期內(nèi)的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系，免去了政府在收租上的后續(xù)管理成本；而土地年租制需要每年收租，存在一定的管理成本。第二節(jié)國(guó)有土地租賃管理一、國(guó)有土地租賃的適用范圍根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的《國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》，對(duì)國(guó)有土地租賃政策的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：（1）對(duì)于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應(yīng)維持劃撥，可不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行土地租賃；（2）對(duì)因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實(shí)行租賃；（3）對(duì)于使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行國(guó)有土地租賃；（4）對(duì)于使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可采用國(guó)有土地租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式；（5）國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，所涉及的劃撥土地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃。二、國(guó)有土地租賃方式和租賃合同國(guó)有土地租賃方式（1）拍賣(mài)租賃方式；（2）招標(biāo)租賃方式；（3）掛牌租賃方式；（4）協(xié)議租賃方式。國(guó)有土地租賃合同采用租賃方式有償提供土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂國(guó)有土地租賃合同。國(guó)有土地租賃合同由市、縣土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂，租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。國(guó)有土地租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。三、國(guó)有土地租賃年限與租金標(biāo)準(zhǔn)（一）國(guó)有土地租賃年限對(duì)于臨時(shí)用地、不需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)或雖進(jìn)行一定開(kāi)發(fā)但在短期內(nèi)恢復(fù)原狀的土地，一般實(shí)行周期性租賃（按月、季度或年度繳納租金，交一期租金使用一期）或短租制。對(duì)需要開(kāi)發(fā)建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，實(shí)行長(zhǎng)約年租制，最長(zhǎng)租期不得超過(guò)土地出讓的最高年期。合同中約定租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式，一般每隔3年或5年根據(jù)市場(chǎng)租金變動(dòng)情況調(diào)整一次租金，但每次上調(diào)幅度最多不應(yīng)超過(guò)前期租金的20％。（二）國(guó)有土地租金標(biāo)準(zhǔn)如果政府以出租方式提供土地時(shí)未收取土地取得等費(fèi)用，使用者在租賃期內(nèi)應(yīng)按年繳納全額地租，即按全額地價(jià)折算；如果承租土地使用權(quán)人取得使用權(quán)時(shí)已經(jīng)支付了征地、拆遷

等土地取得費(fèi)，則租賃期內(nèi)每年支付的租金應(yīng)為政府所得的純收益部分，即按地價(jià)扣除征地、拆遷費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。四、承租土地使用權(quán)的權(quán)能承租土地使用權(quán)的權(quán)能內(nèi)容主要包括：（1）承租人將承租土地轉(zhuǎn)租、分租給第三人的，承租人與國(guó)家之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利；（2）承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效；（3）地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵