服裝廠地塊項(xiàng)目策劃投標(biāo)標(biāo)書(shū)

79/80服裝廠地塊項(xiàng)目投標(biāo)標(biāo)書(shū)澤恩機(jī)構(gòu)2007年5月市場(chǎng)分析徐州市場(chǎng)環(huán)境分析徐州概況地理位置徐州市位于江蘇省的西北部，東經(jīng)116o22′～118o40′、北緯33o43′～34o58′之間，東西長(zhǎng)約210公里，南北寬約140公里，土地總面積11258平方公里。地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北，公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。行政區(qū)劃徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至2005年1月，共有鎮(zhèn)、辦事處157個(gè)。人均收入2006年末，全市戶籍人口934.73萬(wàn)人，都市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分不為12837元、4932元，增長(zhǎng)14.8%和11%；都市和農(nóng)村低保標(biāo)準(zhǔn)分不提高到每人每年2100元和840元。經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康進(jìn)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步提升。全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1400億元（可能，下同），比上年增長(zhǎng)15%；三次產(chǎn)業(yè)增加值分不增長(zhǎng)6.4%、17%和15.8%。財(cái)政總收入達(dá)到180.9億元，增長(zhǎng)24.5%；一般預(yù)算收入達(dá)到71億元，增長(zhǎng)28.6%，高于省平均水平3.5個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成752億元，增長(zhǎng)25.1%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，當(dāng)年完成全社會(huì)工業(yè)投資401億元，增長(zhǎng)31%。規(guī)模以上工業(yè)完成增加值500億元，增長(zhǎng)21%；經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到212，比上年提高26個(gè)點(diǎn)。國(guó)有資產(chǎn)保值增值成效明顯，國(guó)有企業(yè)總資產(chǎn)比上年增長(zhǎng)19.5%。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升，新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值181億元，增長(zhǎng)6.4%，居全省首位。全年糧食總產(chǎn)達(dá)35.8億公斤，增長(zhǎng)13.9%。服務(wù)業(yè)態(tài)日益完善，集聚輻射能力明顯增強(qiáng)。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)460億元，增長(zhǎng)16.2%。21個(gè)新開(kāi)工建設(shè)的重點(diǎn)商貿(mào)流通項(xiàng)目完成投資65億元，其中18個(gè)項(xiàng)目竣工。中心商圈集聚各類商業(yè)零售企業(yè)達(dá)1490家，日均銷售量接近全市列統(tǒng)商業(yè)的70%，成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)第一商務(wù)中心.金融、通信、會(huì)展、房地產(chǎn)等業(yè)態(tài)呈現(xiàn)良好進(jìn)展勢(shì)頭。二、三產(chǎn)業(yè)比重接著提高。全年第二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到87.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；其中工業(yè)增加值占GDP比重由上年的43.1%，提高到44.2%，上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，表明徐州市的工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。旅游業(yè)快速進(jìn)展，全年共接待海內(nèi)外游客1162萬(wàn)人次，增長(zhǎng)16.1%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入102.6億元，增長(zhǎng)26%；完成四個(gè)2A級(jí)景區(qū)、四個(gè)3A級(jí)景區(qū)和兩個(gè)4A級(jí)景區(qū)的創(chuàng)建工作?！靶熘菔袘舨可綒v史文化愛(ài)護(hù)與改造”獲省“人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，漢文化景區(qū)獲“中國(guó)環(huán)境藝術(shù)示范工程”稱號(hào)。金融存貸穩(wěn)步增加。2006年末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款達(dá)到1193.72億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額722.89億元，分不比上年末增加182.83億元和72.28億元；全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額565.07億元，比上年末增加73.89億元?！緦?duì)本案的啟發(fā)】淮海經(jīng)濟(jì)中心都市及南北經(jīng)濟(jì)交通的重要樞紐的重要地位，為徐州今后的快速進(jìn)展奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)將使得徐州的住宅客戶群體朝中高檔化、國(guó)際化轉(zhuǎn)型。徐州房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)快速進(jìn)展，供需結(jié)構(gòu)合理化進(jìn)展，為案的開(kāi)發(fā)建設(shè)營(yíng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境。外來(lái)投資的不斷加大及人民物質(zhì)生活水平的提高，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展，不管是自用型依舊投資型的目標(biāo)客戶群體范圍都在不斷的擴(kuò)大。房地產(chǎn)進(jìn)展（一）房地產(chǎn)總體概況隨著國(guó)家規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)政策的頒布實(shí)施，有效的抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)過(guò)熱。2006年，全市房地產(chǎn)業(yè)增加值

26.49億元，增長(zhǎng)5.8%，同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63.70億元，增長(zhǎng)1.8%，同比下降100.6個(gè)百分點(diǎn);全市商品房銷售額52.83億元，增長(zhǎng)4.4%。商品房施工面積、竣工面積和銷售面積均呈下降趨勢(shì)。20062005房地產(chǎn)業(yè)增加值(億元)

26.4924.95房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)63.762.55商品房銷售額(億元)52.8350.52007年度，規(guī)劃新建住房建筑面積約455萬(wàn)平方米，其中政策性住房約200萬(wàn)平方米（經(jīng)濟(jì)適用住房46萬(wàn)平方米）。2005年底，徐州市市區(qū)人均住房建筑面積為23.31平方米。到“十一五”末（2010年），按照小康社會(huì)指標(biāo)體系規(guī)定，徐州市主城區(qū)居民居住水平將達(dá)到人均建筑面積30平方米。假如按照人均居住面積30平方米測(cè)算，在不考慮都市化進(jìn)程市區(qū)人口增加和自然規(guī)律性的人口增加的情況下，總體房屋面積將達(dá)到2019萬(wàn)平方米。假如按照每戶面積100平方米計(jì)算（差不多的房型），則房屋需求面積將達(dá)到5181萬(wàn)平方米。而隨著市區(qū)人口數(shù)量的增加和周邊農(nóng)村向都市集中，重點(diǎn)考慮家庭平均人口減少而增加的總戶數(shù)，徐州市的房地產(chǎn)需求總量應(yīng)該在3000萬(wàn)—5000萬(wàn)平方米之間。截至2005年底，徐州市市區(qū)住房總面積約為3390萬(wàn)平方米，按照小康社會(huì)住宅標(biāo)準(zhǔn)，將規(guī)劃新建住房建筑面積約2014萬(wàn)平方米，年均約403萬(wàn)平方米。（二）2006~2007徐州土地出讓情況2006年土地出讓情況：地塊編號(hào)土地位置土地面積規(guī)劃用途容積率出讓年限掛牌起始價(jià)成交價(jià)格2006-1號(hào)（鼓樓生態(tài)園）城區(qū)北部荊馬河南、中山北路西613006商業(yè)、居住用地≤1.3住宅70年，商業(yè)、娛樂(lè)40年，辦公、文化50年38600388002006—2號(hào)（工程廠、橋鄉(xiāng)路）礦山東路東側(cè)，合群新村南側(cè)，蘇堤北路西側(cè)311016商業(yè)、辦公、住宅≤2.350000762002006—3號(hào)（食品廠）淮海西路南側(cè)，市交通局東側(cè)5853住宅≤3.5200022002006—4號(hào)（吳莊路）吳莊路西側(cè)，規(guī)劃和平路北側(cè)2826商業(yè)、辦公、住宅≤2.6502502006-5號(hào)（大龍湖東）地塊大龍湖的東側(cè)547205————54170541702006-6號(hào)（解放路小學(xué)）地塊解放南路東側(cè)5756商業(yè)、辦公、居住≤5.0320066802006-7號(hào)（徐州市造紙廠）地塊壩子街東側(cè)，環(huán)城路南側(cè)22718商業(yè)、住宅≤4.2410086002006-8號(hào)地塊新城區(qū)大龍湖東側(cè)510148居住、商業(yè)、市政及綠地——55100551002006-9號(hào)地塊新城區(qū)J12路西側(cè)353507居住、商業(yè)及綠地——12000372002006-10

（響山路水泥廠）響山路北側(cè)、

徐州人家東138722商業(yè)、

居住≤1.016600167002006-11

（兩山口五交化倉(cāng)庫(kù)）兩山口西崔莊34079居住、兼容商業(yè)≤0.8315041502006-12

（金山橋龍?zhí)逗系貕K）開(kāi)發(fā)區(qū)龍?zhí)逗蟼?cè)44970居住≤1.1270041802006-13

（金穗大廈北地塊）西安北路東側(cè)、夾河街南側(cè)6524商住、

停車場(chǎng)≤3.5370058102006-14

（日?qǐng)?bào)社倉(cāng)庫(kù)）坍桂園小區(qū)西側(cè)2120居住≤2.03506902006-15（楊山路）徐州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北至楊山路，西至經(jīng)五路81408居住多層≤１．４高層≤２．０440044002006-16號(hào)（中鐵十局四公司地塊）復(fù)興南路287號(hào)5291居住≤1.365010602006-17號(hào)(九里區(qū)火花村南A地塊)九里區(qū)火花村2891居住≤1.61601702006-18號(hào)(知春園地塊)白云山北69590居住≤1.3620062002006-19號(hào)（環(huán)城路壩子街A地塊)壩子街十字路口西南角5474商業(yè)辦公≤3.2200020002006-20號(hào)(環(huán)城路壩子街B地塊)壩子街十字路口東北角3442商業(yè)辦公≤3.3130014202006-21號(hào)(翟山居委會(huì)8#樓)南郊翟山居委會(huì)1410居住≤1.71501602006-22號(hào)（徐州良羽傳動(dòng)機(jī)械有限公司）地塊煤港路與二環(huán)北路交叉口23047.2商業(yè)、住宅、辦公≤3.0600091502006-23號(hào)

(徐海路南側(cè)地塊)徐海路南側(cè)，規(guī)劃一號(hào)路西側(cè)231168居住（含部分商業(yè)）多層≤1.3高層≤2.013870241002006-24號(hào)

（金鷹商廈東側(cè)地塊）彭城路東側(cè)，河清路北側(cè)4925.2公共停車場(chǎng)及商業(yè)辦公≤3.0148014802006-25號(hào)

（郭莊路地塊）和平路南、津浦東路東、鐵路以北674566居住、旅游配套≤2.21200001200002006-26號(hào)

（徐工輪胎A地塊）復(fù)興北路27號(hào)36785商業(yè)、辦公、住宅≤4.813000130002006-27號(hào)地塊復(fù)興北路21號(hào)，白云大廈北2009商辦≤2.8754754總成交金額：494624萬(wàn)元東區(qū)土地供應(yīng)量：1053341㎡總成交面積：3706377㎡地塊編號(hào)土地位置土地面積規(guī)劃用途容積率年限掛牌起價(jià)成交價(jià)格2007-1號(hào)（二輕機(jī)械廠地塊）銅沛路127號(hào)36600

居住、商業(yè)≤2.0住宅70年，商業(yè)、娛樂(lè)40年，辦公、文化50年7100101502007-2號(hào)(奔騰大道北A地塊）北至荊馬河南路、西至徐運(yùn)新河78915居住≤1.6470071002007-3號(hào)(漢之源拆遷安置地)郭莊路南側(cè)202239居住、商業(yè)多層≤1.5中、高層≤2.019700197002007-4號(hào)（奔騰大道北B地塊）北至荊馬河南路、西至徐運(yùn)新河144651居住≤1.613000130002007-5號(hào)(電機(jī)總廠B地塊)礦山路北側(cè)12635居住≤1.762800未成交2007-6號(hào)(姚莊二期地塊）東至蘇商御景灣用地邊界，南至欣欣大道236179居住多層≤1.2、中高層≤1.6、高層≤1.828300284002007-7號(hào)(淮海服裝廠地塊)響山東側(cè)21362居住≤1.3230043202007-8號(hào)（管道二公司地塊）三環(huán)南路南側(cè)，風(fēng)華園對(duì)面8907商業(yè)辦公文化娛樂(lè)≤3.82000未成交2007-9號(hào)（三環(huán)南路新華景苑地塊）三環(huán)南路南側(cè)7543居住≤1.5150015002007-9號(hào)（三環(huán)南路新華景苑地塊）三環(huán)南路南側(cè)7543居住≤1.5150015002007-10號(hào)（機(jī)電研究所地塊）黃河南路南側(cè)，蘇堤北路西側(cè)13674居住、商業(yè)≤3.0——51002007-11號(hào)(云泉山莊地塊）金山東路南側(cè)41067商業(yè)、賓館≤0.720000200002007年土地出讓情況總成交金額：110700萬(wàn)元實(shí)際總成交面積：735032平方米東區(qū)土地供應(yīng)量：223601㎡（三）土地出讓分析現(xiàn)從上表徐州土地供求分析能夠看出：1、從分布區(qū)域上看，供地主體部分集中在周邊區(qū)域。市區(qū)截止目前為止無(wú)出讓地塊，體現(xiàn)了市中心土地的稀缺性。2、通過(guò)交易時(shí)刻，結(jié)合土地供應(yīng)狀況、成交情況和成交單價(jià)能夠看出，年底投資比例明顯上漲。3、從土地規(guī)劃用途來(lái)看，仍以居住為主，這體現(xiàn)出徐州住宅市場(chǎng)的需求量仍然保持良好態(tài)勢(shì)。綜合以上分析能夠看出，2007年徐州市土地市場(chǎng)受到相關(guān)政策的阻礙較小，整體相差不大。房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。土地供應(yīng)決定了近年徐州市的房地產(chǎn)進(jìn)展，今年土地拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高，投資總額接著增加，都反應(yīng)出了徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好性，在土地的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)投資必定上升。房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。土地價(jià)格的上漲，其成本直接轉(zhuǎn)入房?jī)r(jià)，以及樓盤自身素養(yǎng)的提高都將進(jìn)一步抬升房?jī)r(jià)。市中心土地資源稀缺。上面差不多分析出，今年的土地供應(yīng)量要緊集中再周邊地區(qū)，2006年土地供應(yīng)則集中在市區(qū)范圍，同時(shí)市中心土地要緊為工廠拆遷和舊房改造。因此2007年市中心土地供應(yīng)量將相對(duì)減少。房地產(chǎn)重心轉(zhuǎn)移。從目前徐州市房地產(chǎn)進(jìn)展上能夠看出近年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)重心差不多轉(zhuǎn)入城東和城南，綠地世紀(jì)城、蘇商御景灣等大盤的出現(xiàn)，構(gòu)成近年徐州市的主體市場(chǎng)。今年土地供應(yīng)的主體部分開(kāi)始向市區(qū)周邊進(jìn)展，徐州市房地產(chǎn)進(jìn)展的重心逐漸由市中心向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)變。（四）近年一季度各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)分析商品房預(yù)（銷）售情況：2006年一季度的商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積共63.56萬(wàn)平方米，與2003年同期相比增加40.96萬(wàn)平方米，其中商品住宅批售面積為51.96萬(wàn)平方米，比2003年同期增加33.55萬(wàn)平方米。另外，房改房的二手交易不斷上升，講明存量房產(chǎn)在市場(chǎng)上仍有較強(qiáng)的公營(yíng)水平。類型2003年一季度2004年一季度2005年一季度2006年一季度批準(zhǔn)預(yù)銷面積22.631.82—63.56住宅（萬(wàn)㎡）18.4127.325.4951.96非住宅（萬(wàn)㎡）4.194.52—11.6住宅面積增加表:房地產(chǎn)交易情況：

據(jù)房地產(chǎn)交易治理部門統(tǒng)計(jì)資料分析，2006年一季度共辦理各類房產(chǎn)交易（不含優(yōu)售公有住房）3805戶（宗），交易面積34.34萬(wàn)平方米，交易額7.09億元，比2003年同期分不提升10.8％、7.68％、99.8％。其中增量住房交易為1933戶（宗），交易面積21.87萬(wàn)平方米，交易額51900億元，比2003年同期分不提升8.5％、提升9.1％和提升95.9％；存量房產(chǎn)交易1872戶（宗），交易面積12.47萬(wàn)平方米，交易額1.9億元，比2003年同期分不提升13.2％、5.23％和111.4％。年度戶數(shù)交易面積（萬(wàn)㎡）交易金額（萬(wàn)元）增量住房（商品住房）2003年一季度178120.04264942004年一季度191021.78249822005年一季度164419.42291002006年一季度193321.8751900存量住房（私房）2003年一季度165311.8589852004年一季度249318.21163722005年一季度332820.86271002006年一季度187212.4719000（五）東區(qū)房地產(chǎn)情況（1）東區(qū)近年來(lái)房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)分析2004年一季度東區(qū)的住房?jī)r(jià)格在2003年上漲的基礎(chǔ)上接著上漲，而且價(jià)格上漲較快，這要緊是由金山橋開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅價(jià)格上漲以及新上樓盤如子房美景花園、徐州人家的帶動(dòng)下形成的。2005年四季度與三季度相比上升43.25％。東區(qū)的住房?jī)r(jià)格在本季漲幅較大。該季該區(qū)域新增項(xiàng)目有：綠地世紀(jì)城一期、永泰東方美地一期、徐州人家、康怡佳園，新增項(xiàng)目規(guī)模較大，特不是綠地世紀(jì)城可售樓盤的不斷推出和快速銷售，帶動(dòng)了該區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅上升?？赡芎笃谠搮^(qū)域的住房?jī)r(jià)格的上漲空間不大。（六）2008年徐州市土地市場(chǎng)供求及以后阻礙分析；通過(guò)近年徐州市供地上看，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，今年供地情況可不能產(chǎn)生較大的變動(dòng)。土地供應(yīng)操縱在一定的水準(zhǔn)上，而現(xiàn)有地價(jià)已達(dá)上限，市中心供地將有所下降，從整體上看，投資額將會(huì)小部分下降。另一面土地供應(yīng)由政府主導(dǎo)，決定了需求也可不能有太大的浮動(dòng)。徐州整體供應(yīng)量為：4462951㎡，東區(qū)土地供應(yīng)量為：1276942㎡。按照容積率1.5計(jì)算，總建筑面積分不為：6694427㎡、1915413㎡。東區(qū)占28.6％。按照“十一五規(guī)劃”2010人均居住面積30平方，年供應(yīng)量403萬(wàn)㎡。按照土地供應(yīng)比例，東區(qū)年需求115萬(wàn)㎡。依照徐州市區(qū)改造以及都市人口的增加，可能到2008年，東區(qū)需求量將達(dá)到130萬(wàn)㎡。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況1、基地情況地塊處于徐州市東區(qū)，東臨三環(huán)東路，原徐州服裝廠地塊。2、規(guī)劃情況土地面積：21362容積率：≤1.3總建筑面積：277704、配套情況周邊配套設(shè)施相對(duì)缺乏，距離銅山路的各項(xiàng)配套尚有一段距離5、道路狀況地塊東面主干道是三環(huán)東路，南面主干道是銅山路，兩條均為徐州都市主干道，路況平坦，車流量較多。但項(xiàng)目具兩條道路尚有一段距離。

二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：東臨三環(huán)東路，為都市主干道，出行動(dòng)向較為便利地塊位于東區(qū)，屬于徐州都市規(guī)劃進(jìn)展方向，同時(shí)與市區(qū)相鄰，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)地塊呈北高南低的坡地，有利于坡地景觀的塑造地塊靠山，同時(shí)地塊內(nèi)有大量植被，成為特有的自然資源開(kāi)發(fā)企業(yè)為國(guó)有企業(yè)，能夠給客戶樹(shù)立信心劣勢(shì)：地塊周邊雖有銅山路、三環(huán)東路兩條主干道，但中間尚有一定的距離。項(xiàng)目容積率低，同時(shí)地塊成條形，不利于整體規(guī)劃目前項(xiàng)目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，距離銅山路上的生活配套設(shè)施較遠(yuǎn)項(xiàng)目旁邊的了烈士公墓及垃圾中轉(zhuǎn)站對(duì)項(xiàng)目的形象有較大的阻礙機(jī)會(huì)：東區(qū)為徐州近年來(lái)都市規(guī)劃進(jìn)展方向，區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)不斷完善，無(wú)形之中可提升項(xiàng)目自身的價(jià)值區(qū)位消費(fèi)心理日趨理性化、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，差不多吻合公司的生活居住理念以外地品牌公司介入為契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作日趨規(guī)范，這為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供一個(gè)健康的進(jìn)展環(huán)境區(qū)域尚無(wú)自然生態(tài)社區(qū)，本案的推出將彌補(bǔ)這一空缺。威脅：東區(qū)在售樓盤綠地世紀(jì)城規(guī)模大且品牌高，將客源分流、并會(huì)對(duì)項(xiàng)目推出時(shí)造成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力本案旁邊新增的“日成·奧運(yùn)城”在規(guī)模、地段及入市時(shí)刻上都優(yōu)于本案，對(duì)本案后期銷售構(gòu)成較大威脅區(qū)域內(nèi)尚有部分待開(kāi)發(fā)土地，其動(dòng)向不明晰，這對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成較大的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅建議：項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)有自然資源加以改造，充分營(yíng)造景觀公園住宅概念，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白。增加人工水景資源，通常水景資源能提高20％～30％利潤(rùn)空間。關(guān)于交通問(wèn)題，因當(dāng)改造項(xiàng)目距三環(huán)路部分的路況。因奧運(yùn)城項(xiàng)目地理位置與本案接近，因此在規(guī)避奧運(yùn)城項(xiàng)目對(duì)本案構(gòu)成的威脅同時(shí)，對(duì)其項(xiàng)目宣傳加以利用。最終目的：最大限度的提高項(xiàng)目附加值三、目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為：追求現(xiàn)代時(shí)尚，都市節(jié)奏感強(qiáng)，注重品味、富于情趣的國(guó)際繁忙型中產(chǎn)階級(jí)一族。年齡集中在40歲以下，家庭結(jié)構(gòu)小型化，多為兩口或三口之家，因此居住空間不宜過(guò)度放大二次以上置業(yè)者居多，對(duì)居住品質(zhì)的改善追求較高整體素養(yǎng)較高，對(duì)新奇事物有較快的接收能力目前價(jià)格因素為購(gòu)房首要考慮因素，心理單價(jià)在區(qū)間在3500元左右，總價(jià)在50萬(wàn)以下對(duì)花園洋房、小高層有一定程度的偏好，無(wú)明顯的抗性表現(xiàn)對(duì)居住品質(zhì)有相當(dāng)向往，但為其提供一定量的支付有所抗性，消費(fèi)心理尚需要引導(dǎo)和培養(yǎng)對(duì)采光有特不的喜好，對(duì)通風(fēng)條件也有一定程度的偏愛(ài)。對(duì)水景及自然景觀有相當(dāng)程度的偏愛(ài)、對(duì)建筑風(fēng)水沒(méi)有明顯的取向四、價(jià)格策略定價(jià)方法（一）：成本定價(jià)法土地成本4300萬(wàn)元每平方米土地成本1548元小高層建安成本1300元/㎡花園洋房建安成本950元/㎡前期規(guī)劃費(fèi)用30元/㎡景觀道路規(guī)劃費(fèi)用250元/㎡水電配套費(fèi)用250元/㎡綜合以上成本可得出：小高層成本：3378元/㎡花園洋房成本3028元/㎡本項(xiàng)目含18%的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)價(jià)位為：小高層：3986元/㎡花園洋房：3573元/㎡定價(jià)方法（二）：市場(chǎng)需求和目標(biāo)客戶心理預(yù)期價(jià)位市場(chǎng)調(diào)查資料顯示：以后本區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶群體預(yù)期價(jià)格平均價(jià)位為￥3500元/平米。定價(jià)方法（三）：可比樓盤加權(quán)定價(jià)法可比樓盤加權(quán)定價(jià)法的定價(jià)原理：采納條件相似樓盤市場(chǎng)均價(jià)作為基數(shù)，對(duì)阻礙因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗(yàn)證其線性相關(guān)性，最后針關(guān)于本項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)因素的分值判定，將所得的本項(xiàng)目的最終的分值代入求得的無(wú)錫市整體住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布的線性回歸方程中，求出本項(xiàng)目住宅部分在無(wú)錫市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)上的客觀合理價(jià)格。權(quán)綠地世紀(jì)城同發(fā)家和園安達(dá)家園日成奧運(yùn)城重?cái)M合比較擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)10%1.50.151.050.1050.50.051.20.1215%0.50.0751.050.15750.80.121.10.16510%1.20.121.10.1110.11.10.1115%0.60.090.50.0750.60.090.70.10515%10.150.50.0750.70.1050.80.1210%0.50.050.50.050.50.050.50.0515%0.80.120.80.120.80.120.70.10510%1.20.121.050.1051.10.111.10.11100%0.8750.79750.7450.885將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出與項(xiàng)目A：綠地世紀(jì)城3100/0.8753543與項(xiàng)目B：同發(fā)家和園3500/0.79754389與項(xiàng)目C：安達(dá)家園2800/0.7453758與項(xiàng)目C：日成奧運(yùn)城3600/0.8854068本案價(jià)格推算可得本案價(jià)格=項(xiàng)目A修正價(jià)格×A權(quán)重+……+項(xiàng)目D修正價(jià)格×D權(quán)重=3543*[0.875/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+4389*[0.7975/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+3758*[0.745/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+4068*[0.885/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]=3936元/平方米住宅價(jià)格定位綜合三種定價(jià)方法得出的結(jié)論：現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)作價(jià)位￥3936元/平米(市場(chǎng)比較法定價(jià))實(shí)現(xiàn)18%開(kāi)發(fā)利潤(rùn)價(jià)位小高層￥3986元/平米花園洋房3573元/平米(成本定價(jià)法定價(jià))市場(chǎng)最易同意價(jià)位￥3500元/平米(目標(biāo)客戶群體預(yù)期價(jià)格)參考價(jià)格=（市場(chǎng)比較價(jià)格+實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)18%的成本價(jià)格+目標(biāo)客戶群心理價(jià)格）/3=（3936+3986+3500）/3=￥3807元/平米（小高層毛坯）本項(xiàng)目建議采納精裝修設(shè)計(jì)，提高競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品品質(zhì)，裝修成本費(fèi)用操縱在400元以內(nèi)項(xiàng)目周邊無(wú)同類花園洋房項(xiàng)目作為參考，因此以利潤(rùn)18％價(jià)位基準(zhǔn)住宅價(jià)格定位:總均價(jià)為3690元/平米。小高層均價(jià)3807元/平米，花園洋房均價(jià)3573元/平米價(jià)格策略

項(xiàng)目成功與否，開(kāi)盤定價(jià)及后期價(jià)格策略是關(guān)鍵因素之一，依照市場(chǎng)調(diào)查情況，周邊幾個(gè)項(xiàng)目樓盤價(jià)格差不多上低開(kāi)高走的價(jià)格策略。因此，建議本項(xiàng)目開(kāi)盤采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略。建議開(kāi)盤均價(jià)定在低于周邊同類產(chǎn)品200元左右的價(jià)格入市，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期售價(jià)。（具體情況因依照開(kāi)盤時(shí)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整）這種低開(kāi)高走的方式好處在于：

1、使已購(gòu)買客戶信心保障；

2、對(duì)觀望的客戶有一定的促進(jìn)作用；

3、專門好地引入投資者；

4、同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目相比有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，便于抓住市場(chǎng)份額，給后期銷售留下空間。

5、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間積存大量客戶，為項(xiàng)目后期正式銷售形成良好的社會(huì)口碑五、市場(chǎng)戰(zhàn)略與產(chǎn)品定位1、差不多市場(chǎng)戰(zhàn)略（1）區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)環(huán)境分析

本案應(yīng)堅(jiān)決不移地定位于住宅產(chǎn)品的中高端，把實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的有效手段放在成本操縱上，而不是售價(jià)上

作為東區(qū)價(jià)值型中高檔住宅物業(yè)，倘若使之具備高端形象，在規(guī)模處于劣勢(shì)的情況下，必在產(chǎn)品品質(zhì)上做精，以滿足使用功能為主；必須滿足客群對(duì)高檔住宅的形象提升要求

東區(qū)建設(shè)的不斷加快，眾多住宅項(xiàng)目紛紛開(kāi)工建設(shè)，加上大盤“綠地世紀(jì)城”及項(xiàng)目附近新增的“日成·奧運(yùn)城”對(duì)本案構(gòu)成的壓制效應(yīng)，使得本案必須把握入市先機(jī)及壓縮工程周期以規(guī)避供量風(fēng)險(xiǎn)，取得銷售短平快

不容忽視地緣其他區(qū)域樓盤對(duì)本案構(gòu)成的分流客群的威脅，不容忽視區(qū)域內(nèi)購(gòu)房群體的購(gòu)買力，要有意識(shí)從區(qū)域周邊項(xiàng)目分流買家

充分利用地塊帶來(lái)的住宅場(chǎng)所純粹性，交通新格局帶來(lái)的便利交通資源優(yōu)勢(shì)，及規(guī)劃方案本身帶來(lái)的彈性空間競(jìng)爭(zhēng)力（2）核心市場(chǎng)戰(zhàn)略小戶型、低總價(jià)；精裝修、高品質(zhì)、高性價(jià)比2、項(xiàng)目檔次形象定位(1)、產(chǎn)品檔次品質(zhì)定位參考依據(jù)要緊包括：項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)目標(biāo)、目標(biāo)客戶群定位、區(qū)位地段價(jià)值、周邊景觀資源價(jià)值、建設(shè)成本、售價(jià)期望值及利潤(rùn)期望值之間的相關(guān)作用關(guān)系、市場(chǎng)購(gòu)買承受力等。(2)、產(chǎn)品檔次品質(zhì)體現(xiàn)方式要緊包括：材料類不與檔次、建筑藝術(shù)造型與品味、公建配套檔次與特色、景觀設(shè)計(jì)水平及特色、物業(yè)治理水平及完善程度等。(3)、產(chǎn)品檔次品質(zhì)定位建議鑒于項(xiàng)目地塊高品味的設(shè)計(jì)目標(biāo)定位及其擁有較為理想、具特色的區(qū)位價(jià)值等，建議產(chǎn)品檔次定位為既具濃厚的傳統(tǒng)居住文化氛圍，又具現(xiàn)代建筑藝術(shù)高品味的高尚住宅小區(qū)。依照地理位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施水平得出產(chǎn)品硬件檔次標(biāo)準(zhǔn)，充分利用項(xiàng)目周邊自然景觀資源，綜合優(yōu)劣分析，建議項(xiàng)目檔次定位為：國(guó)際化精品公園水景居住社區(qū)3、產(chǎn)品定位東區(qū)項(xiàng)目規(guī)模大、供應(yīng)量集中，傳統(tǒng)的多層住宅在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)，即阻礙加大了后期銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力，又無(wú)法樹(shù)立企業(yè)的品牌形象。因此在依照對(duì)本案產(chǎn)品特點(diǎn)，及市場(chǎng)及資源環(huán)境條件分析，將本案定位為：精品花園洋房及小高層住宅社區(qū)產(chǎn)品核心魅力點(diǎn)挖掘：核心魅力一：徐州精裝修高檔住宅社區(qū)核心魅力二：項(xiàng)目周邊自然環(huán)境資源核心魅力三：低建筑密度、高綠化覆蓋核心魅力四：高品質(zhì)、高檔次的精品生活空間核心魅力五：東區(qū)大型稀有人造水景資源六、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)及設(shè)計(jì)理念（一）設(shè)計(jì)目標(biāo)1、目標(biāo)設(shè)計(jì)差不多依據(jù)（1）徐州區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征（2）徐州區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)存及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)計(jì)目標(biāo)（3）徐州區(qū)域市場(chǎng)有效需求特征（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)的可操作性（5）項(xiàng)目進(jìn)展商的實(shí)力與信念（6）項(xiàng)目地塊固有特征（區(qū)位、自然景觀、地態(tài)、規(guī)模等）2、目標(biāo)鎖定（1）徐州高尚住宅市場(chǎng)的“后起之秀”（2）徐州最具景觀特色的高尚住宅小區(qū)（3）具創(chuàng)新風(fēng)格的國(guó)際化社區(qū)（4）徐州住宅樣板小區(qū)3、目標(biāo)設(shè)計(jì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（1）符合21世紀(jì)社區(qū)住宅進(jìn)展潮流（2）注意建筑成本與市場(chǎng)同意能力（3）符合目標(biāo)客戶的審美品味（4）具新聞價(jià)值意義而非嘩眾取寵（二）設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念即設(shè)計(jì)的綱領(lǐng)與差不多原則。就該項(xiàng)目而言，其要旨如下：1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)追求事實(shí)上在的居家感受，讓居住其中的人感受到居家的祥和及生活的現(xiàn)代與舒適。2、以明快、現(xiàn)代、亮麗的建筑語(yǔ)言為主體，融入地域特色的建筑語(yǔ)言及文化符號(hào)；3、引領(lǐng)21世紀(jì)住宅潮流，并將徐州優(yōu)秀的居住宅文化特色與國(guó)際都市化形象有機(jī)融合；4、以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本操縱下，去創(chuàng)新建筑形式美；5、在與都市風(fēng)格的相對(duì)統(tǒng)一中制造出特色，既能對(duì)應(yīng)徐州的開(kāi)敞、宏偉、現(xiàn)代、氣宇軒昂，又能品味其中居住文化的神韻、意境與情愫；6、與都市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，合理充分兌現(xiàn)其環(huán)境資源價(jià)值（區(qū)位資源、城景資源、工體景觀資源）、7、為特定目標(biāo)客戶群“量身定做”，并讓居者實(shí)實(shí)在在感悟到現(xiàn)代新生活方式的精髓所在。（三）、項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)境布局建議（1）、項(xiàng)目景觀環(huán)境設(shè)計(jì)觀念提示環(huán)境設(shè)計(jì)是通過(guò)調(diào)動(dòng)包括園林綠化、文化藝術(shù)、建筑空間美學(xué)及各種休閑生活設(shè)施在內(nèi)的各種綜合元素，去為居者制造某種特定生活方式。環(huán)境設(shè)計(jì)豐富了建筑的生活品味及美學(xué)內(nèi)涵。1、空間環(huán)境設(shè)計(jì)→滿足人的活動(dòng)要求2、生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)→有益人的生活要求3、視覺(jué)環(huán)境設(shè)計(jì)→滿足人的心理要求4、文化環(huán)境設(shè)計(jì)→陶冶素養(yǎng)5、智能環(huán)境設(shè)計(jì)→滿足人的信息、安全等要求6、治理環(huán)境設(shè)計(jì)→符合人的方便要求，進(jìn)而制造社區(qū)的特色文化方案一：小高層兩單元并列排放A、B小高層C、E、G、H、J花園洋房方案二：小高層三單元并列排放A、B小高層C、E、G、H花園洋房I、運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施（如網(wǎng)球場(chǎng)）D、F處做小型會(huì)所，前期做售樓處用，后期做會(huì)所或物業(yè)治理辦公場(chǎng)所AB、EF、GH三處之間選擇性的做兩處中心花園（2）項(xiàng)目規(guī)劃布局建議1、項(xiàng)目地塊的地貌特征及周邊環(huán)境特征①項(xiàng)目地塊與工體的景觀綠化與響山自然景觀資源互為呼應(yīng)，具有東區(qū)其他住宅地塊鮮為擁有的自然景觀條件，合理引借與銜接是規(guī)劃布局的重點(diǎn)參考因素之一。②項(xiàng)目地塊周邊建筑物大多缺乏生氣與特色，且顯陳舊、破敗，與項(xiàng)目的高尚居住的品質(zhì)定位殊難協(xié)調(diào)，規(guī)劃布局中考慮彼此的合理區(qū)隔，實(shí)屬必要；規(guī)模龐大的“綠地世紀(jì)城”某種意義上可講是東區(qū)建筑群中的“亮點(diǎn)”，如何與其呼應(yīng)，蓋其“光芒”，也是規(guī)劃布局該考慮的一個(gè)方面。2、規(guī)劃布局的總體思路建議小區(qū)錯(cuò)開(kāi)布置或并列式布置，形成半開(kāi)敞空間/似開(kāi)似合空間。將響山自然景觀資源通過(guò)建筑錯(cuò)落設(shè)計(jì)巧妙地引借入內(nèi)。建立人工水景資源，提升項(xiàng)目整體的品質(zhì)同時(shí)，為項(xiàng)目后期銷售增添附加值3、主入口空間處理建議（1）主入口擬設(shè)于地塊東界，要緊是由于項(xiàng)目東界距離主干道最近，出行較為便利。（2）主入口空間設(shè)計(jì)注意操縱高度與體量，適度操縱由大門進(jìn)入社區(qū)的空間距離。如此做，一定程度上會(huì)阻礙外景的借引，但卻能夠反襯出社區(qū)內(nèi)景的魅力，同時(shí)給予外界適度的奇妙感，保證小區(qū)居住空間的幽寂寧謐，和與眾不同的高雅格調(diào)。（3）主入口空間設(shè)計(jì)建議運(yùn)用高科技手法，突出小區(qū)的高尚品味與現(xiàn)代感，而材料運(yùn)用及空間造型力爭(zhēng)追襲徐州傳統(tǒng)居住文化的意象。4、公共空間景觀建議立體綠化為了提高整個(gè)社區(qū)綠化的均好性，并利用綠化增加建筑的個(gè)性和吸引力，建議在外墻面、窗臺(tái)、庭院、墻角等各處安排諸如灌木、香草、薔薇等植物，形成一個(gè)豐富系統(tǒng)的、從地面到空中的立體綠化系統(tǒng)。觀風(fēng)景帶在設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)景觀軸線時(shí)，考慮和休閑設(shè)施相互結(jié)合，真正做到，“生活式景觀”，在生活的過(guò)程中，成為景觀的參與者，而不是僅僅停留在旁觀者的境地。5、配套公建項(xiàng)目處理建議總體上，配套公建項(xiàng)目布局將同意“邊角原則”的指導(dǎo)，尤其是配電房，垃圾處理站、煤調(diào)站、鍋爐房等干擾居住品質(zhì)的公建項(xiàng)目，而物業(yè)治理、文化、娛樂(lè)、商業(yè)配套公建則可適當(dāng)考慮安排到會(huì)所、住宅底部的恰當(dāng)位置。當(dāng)朝向和景觀產(chǎn)生矛盾時(shí)，有半數(shù)以上的人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)選擇景觀而放棄朝向。假如我們能夠利用水景，就能使朝向不行的房子更益于為人們同意。樓盤依山而建，圍繞山景那個(gè)主題，強(qiáng)調(diào)自然山勢(shì)、人工水景、植被綠化和建筑的渾然一體。整體上看，整個(gè)社區(qū)建筑就像山上淌下來(lái)一樣，舒緩、從容。

并不是僅僅靠山而建，做了大面積的綠化、水系景觀、山系景觀、建筑小品等等，就能夠標(biāo)榜自己做到了“家在公園里”的。要真正找到“家在公園里”的感受，最需要的是對(duì)景觀無(wú)處不在的細(xì)節(jié)雕琢，充分利用靠山而建的優(yōu)勢(shì)，如何樣與山有效地連接起來(lái)。比如對(duì)架空層的處理，比如對(duì)綠化和建筑禮堂感官的處理。換任何一個(gè)角度，都能感受到層次感和立體感十足的綠化空間；設(shè)置在區(qū)間道路中央的小品建筑，更折射出一種參與性和親和性；社區(qū)的小公園景觀、小橋流水等，更是與人和諧共生；綠化延伸到了架空層；亭臺(tái)樓閣高低錯(cuò)落，樓群層次感強(qiáng)，建筑角落的綠化無(wú)處不在。6、交通組織建議建議人車分流，車行道采取沿地界線環(huán)狀布置，或直接從臨街的車入口處進(jìn)入地下停車場(chǎng)，不與人行道發(fā)生平面、立體交叉。（四）、戶型設(shè)計(jì)建議1、戶型面積及配比定位住宅面積：主力房型為80~100平方米的二房和110~140平方米三房，輔以少量大面積三房、四房。房型面積范圍所占比例二房?jī)蓮d一衛(wèi)80～100平方50%三房?jī)蓮d一衛(wèi)110～140平方50%戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）、動(dòng)靜分開(kāi)?？蛷d、餐廳、廚房、音樂(lè)房、麻將室需要人來(lái)人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而要緊為休息睡覺(jué)之用的臥房顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開(kāi)，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂(lè)的人能夠放心活動(dòng)。

（2）、公私分開(kāi)。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與愛(ài)護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無(wú)余。這就要求不僅需要將臥房（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。

（3）、主次分開(kāi)。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與要緊家庭成員的房間有所分離。

（4）、干濕分開(kāi)。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥房等分開(kāi)。

一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。同時(shí)采納大開(kāi)間、短進(jìn)深的設(shè)計(jì)理念，保證視野開(kāi)闊。使得所有房間都能夠平等分享陽(yáng)光、景觀、空氣。（五）、會(huì)所設(shè)計(jì)因本案體量不大，開(kāi)發(fā)周期短，考慮到前期建筑售樓處時(shí)，營(yíng)造會(huì)所氣氛，做特色主題會(huì)所，成為項(xiàng)目樹(shù)立形象不可缺少的一筆。我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的會(huì)所經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)要遵循以下幾個(gè)原則：遵循開(kāi)放性、社會(huì)化和市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)原則，同時(shí)兼顧專屬會(huì)員的“特權(quán)”消費(fèi)。品牌化進(jìn)展。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，努力塑造受消費(fèi)者尊重的品牌。主題型會(huì)所原則，給予會(huì)所經(jīng)營(yíng)明確的主題，以便吸引固定的消費(fèi)成員；可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。不僅重視“假日經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)，更強(qiáng)調(diào)“全天候的消費(fèi)”和“可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)”的觀點(diǎn)。連鎖化進(jìn)展。實(shí)施品牌的連鎖化進(jìn)展，不斷“復(fù)制”市場(chǎng)而節(jié)約交易成本；同時(shí)，也使消費(fèi)者享受規(guī)模經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的更多的價(jià)值。定制化服務(wù)。順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)條件下人們對(duì)差異化、個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化和速度化的追求，使“一對(duì)一”的服務(wù)和定制化的服務(wù)成為現(xiàn)實(shí)。通過(guò)我們對(duì)以上原則的分析，我司建議，本項(xiàng)目會(huì)所的經(jīng)營(yíng)方式以滿足客戶對(duì)會(huì)所最差不多要求的前提下，進(jìn)行主題化經(jīng)營(yíng)，本案會(huì)所因體現(xiàn)出文化內(nèi)涵，提升項(xiàng)目整體的品位。會(huì)所前期作為售樓處使用，營(yíng)造出小區(qū)的整體環(huán)境（六）、項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析建議應(yīng)該講，占據(jù)市場(chǎng)主流的仿古典西洋建筑風(fēng)格與現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，其相應(yīng)的市場(chǎng)實(shí)際同意程度仍是相對(duì)較高的，我們?cè)趧?chuàng)新過(guò)程中不能一味只顧批判而忽略合理汲取，由此建議：項(xiàng)目應(yīng)從上述建筑風(fēng)格中提取那些已為市場(chǎng)積極認(rèn)可的“營(yíng)養(yǎng)”元素，極力創(chuàng)新，創(chuàng)新出現(xiàn)代、亮麗的個(gè)性化和高品味、典雅格調(diào)的同時(shí)，又理性地挖掘出特色的地域居住文化意象符號(hào)，將其有機(jī)地融入到設(shè)計(jì)中去，而非亂拼亂貼，到頭來(lái)又是形似神不似。項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)存各具建筑風(fēng)格的“去粗取精”及實(shí)實(shí)在在的超越，它可能是一種未方能冠名的風(fēng)格，但它又將是一張代表以后徐州都市風(fēng)貌的獨(dú)特名片。（七）、項(xiàng)目與都市規(guī)劃關(guān)系分析定位作為徐州東區(qū)具備一定區(qū)位條件的一個(gè)中小規(guī)模住宅小區(qū)，是徐州都市的重要“一點(diǎn)”或講“一面”，是都市規(guī)劃系統(tǒng)工程的子系統(tǒng)，其規(guī)劃不能游離于都市之外。因此，一方面，項(xiàng)目規(guī)劃必須總體服從于都市規(guī)劃系統(tǒng)，必須與都市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，形成合理自然銜接，同時(shí)充分合理地兌現(xiàn)其環(huán)境資源價(jià)值（區(qū)位資源、城景資源、工體景觀資源）。另一方面，項(xiàng)目作為都市的點(diǎn)、面，必須創(chuàng)新出自我特色，成為真正“亮點(diǎn)”，給予都市規(guī)劃以有力補(bǔ)充與豐富。從小區(qū)位角度看，地塊尚未有真正都市“亮點(diǎn)”，尤其是住宅建筑，因此，地塊設(shè)計(jì)必須著重突出單體造型外觀的現(xiàn)代感與品味感，同時(shí)于社區(qū)內(nèi)更要塑造出一種脫俗“雅”境和濃厚的小區(qū)特色文化氛圍，共同來(lái)提升小區(qū)的格調(diào)，于區(qū)域乃至整個(gè)徐州范圍內(nèi)創(chuàng)新出真正的“亮點(diǎn)”。地塊項(xiàng)目作為徐州的高尚住宅小區(qū)，應(yīng)充分汲取都市的漂亮健康營(yíng)養(yǎng)素，兌現(xiàn)周邊的環(huán)境資源，同時(shí)創(chuàng)新出特色，于局部區(qū)域創(chuàng)新出祥和、恬靜、向心感、聚合力來(lái)沖抵都市變異帶來(lái)的壓抑與自卑，來(lái)重新塑造出古都濃郁的特色區(qū)域居住文化氛圍，為居住其中的業(yè)主以一份閑逸、寧謐、親和的好心境。（八）項(xiàng)目建筑單體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議1、住宅建筑單體入口處實(shí)行IC卡治理（接觸式/非接觸式）治理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。2、電梯運(yùn)行空間與住宅單元之間增設(shè)轉(zhuǎn)換隔離空間如儲(chǔ)藏柜，以減弱電梯運(yùn)行時(shí)對(duì)緊鄰的臥房、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。3、不同建筑單體屋頂形式應(yīng)結(jié)合整體空間層次來(lái)考慮，可設(shè)計(jì)出曲線、層遞折線或拋物線曲面等異型頂部結(jié)構(gòu)，以豐富立面視覺(jué)，使整體天際輪廓線達(dá)到和諧一致。4、空調(diào)機(jī)位處理要求盡量不阻礙外立面的和諧，但又必須與現(xiàn)時(shí)流行的并不方便安裝的鋁格柵/百葉窗遮藏形式形成差異化，建議將其以隱蔽方式巧妙預(yù)留到加厚陽(yáng)臺(tái)的側(cè)邊底部，以便安裝。5、部分建筑單體陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)之間隔墻，建議采納壁柱裝飾予以區(qū)隔，豐富立面視覺(jué)。6、于東西朝向的住宅單體，雖已占據(jù)較佳的景觀視線軸區(qū)位，但可考慮增設(shè)觀光電梯，以進(jìn)一步減弱朝向不佳產(chǎn)生的營(yíng)銷障礙。7、景觀窗窗框上方設(shè)計(jì)弧形挑檐，打破常規(guī)矩形窗框的呆板。小高層及花園洋房臥房部分采納外飄窗設(shè)計(jì).花園洋房客廳部分采納落地窗設(shè)計(jì)。（九）產(chǎn)品外立面色彩組合設(shè)定1、小高層建筑單體外墻主體使用高級(jí)灰（銀灰色）為主基色調(diào)。銀灰色，“酷”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達(dá)到靜中有動(dòng)的奇異效果。2、外立面裝飾線（“腰帶”），以白色為主。白色襯托高級(jí)灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。3、外墻基座建議使用飽和度較高的褐色或暗綠的天然巖板材料，突出其安逸、祥和、沉穩(wěn)。4、會(huì)所等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調(diào)，突出其健康、爽朗、豪華、絢麗。5。、花園洋房部分采納退臺(tái)式設(shè)計(jì),外觀顏色可采納褐色外加部分暖色進(jìn)行部分線條點(diǎn)綴。6、景觀庭院部分建筑物則可適當(dāng)使用藍(lán)色，突出其幽靜、寧?kù)o的庭院生活氛圍。7、工地圍墻色彩可考慮與外立面主基色調(diào)高級(jí)灰保持一致，以喚起經(jīng)歷識(shí)不與認(rèn)同感。企劃推廣一、推廣人群界定任何項(xiàng)目的推廣人群界定與項(xiàng)目本身真正成交的目標(biāo)客群都存在差不。如1萬(wàn)元/平米均價(jià)的項(xiàng)目，于推廣廣告中可不能僅僅針對(duì)此價(jià)位來(lái)吸引客群，而應(yīng)塑造高于此均價(jià)的產(chǎn)品高附加值才能促成目標(biāo)客群的成交。本案目標(biāo)推廣客群理應(yīng)鎖定在：追求現(xiàn)代時(shí)尚，都