商業(yè)街之定位分析

79/79商業(yè)街之定位分析鄭重聲明我佛慈善，小和尚頓首：一、學(xué)藝未精，偷偷下山，看在佛祖金面，不要把板磚舉的太高，一次把小和尚砸死，因?yàn)闅⑸皇呛檬?。二、同時(shí)不要大方之家莫把自己的牙齒笑掉，怎么講，牙好，胃口就好，吃嘛嘛香！三、文章為磚頭，希望得美玉。小出山提到商業(yè)街，總讓人想到喧鬧繁華的街市，川流不息的人群，琳瑯滿目的商品，風(fēng)格不具的建筑……一幅繁榮美好的景象，就象《清明上河圖》那樣讓人著迷。世界知名的商業(yè)街，如美國(guó)紐約的第五街，日本的銀座，香港的中環(huán)。他們被成為黃金商業(yè)街，是都市的名片，是都市的聚寶盆。國(guó)內(nèi)也有同樣有杰出的代表，例如北京的王府井，上海的南京路，廣州的北京路……他們也是這些都市的名片，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)進(jìn)展、知名度的提高作出了突出的貢獻(xiàn)。這些商業(yè)街讓許多人走進(jìn)了購(gòu)物天堂，休閑的樂園，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、觀光一體化的夢(mèng)想。而且在這些商業(yè)街里,不論是開發(fā)商，商業(yè)街的治理者，依舊內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)者賺的缽滿盆滿，讓許多的人著迷瘋狂。喜乎？但是，據(jù)可信信息，國(guó)內(nèi)四大知名街的經(jīng)營(yíng)正在萎縮，而約有幾十條商業(yè)街不死不活，而近百條商業(yè)街處于有名無(wú)實(shí)，有街無(wú)市的處境……更讓開發(fā)商頭疼的是國(guó)內(nèi)把商業(yè)街叫“喪業(yè)街”，把步行街稱作“不行街”的風(fēng)聲正在漸緊。悲乎？或許商業(yè)街確實(shí)有它存在的市場(chǎng)空間，或許是商業(yè)進(jìn)展的趨勢(shì)，或許是利益的誘惑，因此，全國(guó)各地，目前對(duì)商業(yè)街的建設(shè)掀起高潮。據(jù)查，全國(guó)各地以商業(yè)街、步行街命名的差不多超過(guò)千條，而且還在增加。是乎，商業(yè)街的沖擊波正在推動(dòng)“商業(yè)街經(jīng)濟(jì)”的形成。落后于經(jīng)濟(jì)潮流是所有人不情愿看到的。想我們石家莊市作為華北重要的商埠，擁有全國(guó)第二大商品交易市場(chǎng)“南三條”，中國(guó)的藥都，紡織基地，進(jìn)入中國(guó)北方入的第一個(gè)大都市，又河北省的省會(huì)，那能能夠沒有商業(yè)街？因此，不甘落后的石家莊也建起了商業(yè)街，或者叫步行街。由無(wú)到有是一種突破，有零條到四條商業(yè)街的建設(shè)更是讓人驚奇。作為引人注目，并為人期待、充滿向往與希望的新生兒分不是：民族路商業(yè)街，南花園商業(yè)街，大經(jīng)金街，和休門商業(yè)街。與所有的市民一樣，我祝福我們的商業(yè)街能夠順利進(jìn)展，為石家莊的經(jīng)濟(jì)繁榮和知名度的提高做出重要貢獻(xiàn)。也讓寬敞市民能夠體會(huì)到購(gòu)物、休閑、娛樂、觀光等一體化、一站式的樂趣。然而作為一直關(guān)注商業(yè)街的進(jìn)展的一個(gè)地產(chǎn)人，我正為我們的商業(yè)街擔(dān)心憂慮，怎么講“喪業(yè)街”“不行街”不是空穴來(lái)風(fēng)，而是確實(shí)存在。終于，我頂著板磚，踩著地雷，拼血在網(wǎng)上停留片刻。我不顧才疏學(xué)淺，不怕貽笑大方的把我的磚頭扔出，希望能帶出美玉。第一回合：扎個(gè)馬步，熱熱身一、商業(yè)街為何而出現(xiàn)1、時(shí)代的進(jìn)展和消費(fèi)者水平的提高，成就商業(yè)街的市場(chǎng)空間隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站式購(gòu)物”（onestepshopping）將作為一種全新的購(gòu)物理念，逐漸被人們同意。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在購(gòu)買選購(gòu)商品時(shí)對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇已在摒棄單個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所意識(shí)，而具有“街”的意識(shí)——即賣點(diǎn)是否集中、能否“一站終點(diǎn)”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時(shí)，當(dāng)我們對(duì)我國(guó)以后經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大充滿信心時(shí)，便不難發(fā)覺這點(diǎn)。這便是商業(yè)街迅猛進(jìn)展的重要支撐點(diǎn)。2、商家的“扎堆”為商業(yè)街的出現(xiàn)造就條件。擁有五千年文化傳統(tǒng)的中國(guó)，常認(rèn)為繁華與喧鬧是幸福生活的象征，也造就了專門多人喜愛喧鬧。每逢節(jié)日，假日，住在城里的人喜愛逛街，住在農(nóng)村的人喜愛趕集。琳瑯滿目的商品，接踵磨肩的人流，五彩繽紛的街市，讓許多的人能夠得購(gòu)買的樂趣，觀賞的樂趣。而商人講究商機(jī)，人越多商機(jī)也就越多，商家越多，商品的種類也就會(huì)越多，人也會(huì)從各地來(lái)次聚攏。因此，各地的商人都喜愛“扎堆”。這就給商業(yè)街的出現(xiàn)造就了招商組市的便利條件。3、商業(yè)街是都市之間進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要砝碼，這促使政府支持商業(yè)街建設(shè)商業(yè)街被稱為一個(gè)都市的“名片”都市的“客廳”，它常整合該都市的商業(yè)資源，文化資源，也吸引這外地的資源，如商業(yè)資源，治理資源，經(jīng)營(yíng)資源，是一個(gè)都市對(duì)外展示的窗口，不然而本地人購(gòu)物、觀光、娛樂、休閑、飲食的集中場(chǎng)所，同時(shí)是外地人觀光購(gòu)物的好去處。商業(yè)街在微觀經(jīng)濟(jì)上可能是招商引資的“龍頭項(xiàng)目”，是吸引外地商人的重要因素，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展等。在宏觀經(jīng)濟(jì)上能夠長(zhǎng)期增加財(cái)政收入，刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮等。正因?yàn)樯虡I(yè)街能夠作為一個(gè)都市的對(duì)外窗口，增加都市的吸引力，增強(qiáng)都市的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)都市的進(jìn)展，因此各地的政府對(duì)商業(yè)街的建設(shè)多會(huì)采取支持與扶植的態(tài)度。這使得商業(yè)街的建設(shè)在政策上常常得到支持。4、經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，讓地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)街的建設(shè)垂青。商業(yè)街的開發(fā)高于一般商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，從事地產(chǎn)的人士常常明白，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)盡管比住宅物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大，然而其利潤(rùn)也是遠(yuǎn)高與住宅物業(yè)。而開發(fā)商業(yè)街，假如短期內(nèi)銷售成功，那么會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)比一般商業(yè)物業(yè)更多利益;同時(shí)假如經(jīng)營(yíng)成功，那么所帶來(lái)的利益不僅僅是巨大的，而且是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。因此專門多的大牌開發(fā)商對(duì)商業(yè)街的開發(fā)特不垂青。這些開發(fā)商便推動(dòng)著商業(yè)街的開發(fā)。因此，商業(yè)街的出現(xiàn)還有更多的利好因素，那個(gè)地點(diǎn)就不在一一敘述。能夠如此講，商業(yè)進(jìn)展到今天，人們提出商業(yè)街的建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自覺或不自覺得進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的一種表現(xiàn)，也是市場(chǎng)由同類重復(fù)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)向理性競(jìng)爭(zhēng)，有序競(jìng)爭(zhēng)的一種表現(xiàn)，是中心都市對(duì)原有商業(yè)資源的一種整合，也是商業(yè)向更高境地進(jìn)展的一個(gè)時(shí)期。二、什么是商業(yè)街或許專門多人對(duì)商業(yè)街如此模糊的概念，確實(shí)是由專門多的商品，專門多的商家組成的街道。確實(shí)如此，商業(yè)街確實(shí)是里邊有專門多的商品，有專門多的商家。然而商業(yè)街還有它更多的內(nèi)涵。美國(guó)學(xué)者在1923年提出“商業(yè)區(qū)”的概念，解釋為商業(yè)活動(dòng)會(huì)聚場(chǎng)所。學(xué)者認(rèn)為商業(yè)街是商業(yè)區(qū)的一個(gè)形態(tài)。國(guó)內(nèi)的學(xué)者把商業(yè)街總結(jié)定義為為由眾多的不同規(guī)模，不同類不的商店有規(guī)律的組合，而形成的大型交易場(chǎng)所，按存在形式能夠分為帶狀式和組團(tuán)式。然而這種概念專門難區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)的區(qū)不，也不能夠區(qū)分shoppingmall和商業(yè)街。因此這種講法也是不確切的。而目前商業(yè)街的概念還在進(jìn)展。綜合往常的概念，我個(gè)人認(rèn)為，商業(yè)街應(yīng)當(dāng)做如下定義：商業(yè)街是某確定機(jī)構(gòu)，在整合信息、文化、商業(yè)、治理、服務(wù)等各種資源后，將一個(gè)帶狀區(qū)域或組團(tuán)壯區(qū)域變成一個(gè)有序的商業(yè)集合地帶，用信息、文化、商品與服務(wù)的表現(xiàn)形式集中供各色人群在該區(qū)域從事部分日?；顒?dòng)，特不是消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所。當(dāng)講到商業(yè)街的概念的時(shí)候，就必須區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街與“shoppingmall”的區(qū)不。批發(fā)市場(chǎng)以批發(fā)為要緊業(yè)態(tài)，而多數(shù)的商業(yè)街更多體現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)，而且批發(fā)市場(chǎng)在都市文化展現(xiàn)上，公共信息建設(shè)上，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理與服務(wù)上與商業(yè)街有專門大的區(qū)不。“shoppingmall”在商品形式與商業(yè)街類似，功能展現(xiàn)也類似與商業(yè)街，但“shoppingmall”在都市文化宣傳、公共信息建設(shè)和占地面積上比商業(yè)街遜色專門多。由此能夠看出商業(yè)街盡管類似與批發(fā)市場(chǎng)和shoppingmall，但卻是內(nèi)涵不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。三、商業(yè)的分類：以目前世界各地的商業(yè)街的存在形式，認(rèn)為商業(yè)街能夠分為如下三類：1、中央商業(yè)街。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)進(jìn)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國(guó)家比較早的采納了這種提法，如美國(guó)紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號(hào)，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定。能夠講，一個(gè)真正的中央商業(yè)街必須是那個(gè)都市的商務(wù)功能核心。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個(gè)特征：一、商業(yè)特不發(fā)達(dá)。那個(gè)地點(diǎn)所講的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個(gè)具有綜合性功能的區(qū)域。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，同時(shí)包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個(gè)大商業(yè)的概念。二、有較高的社會(huì)知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著舉足輕重的作用，甚至阻礙著世界經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，其社會(huì)知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。三、中央商業(yè)街的功能要輻射整個(gè)都市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。換句話講，中央商業(yè)街應(yīng)是一座都市的開放窗口，它是整個(gè)都市經(jīng)濟(jì)和商業(yè)進(jìn)展的中樞，是南來(lái)北往的客流集散地，特不是搞商務(wù)活動(dòng)的人都必須要前往的地點(diǎn)。四、中央商業(yè)街應(yīng)位于都市的黃金地段。地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境、對(duì)各地人群甚至是國(guó)際跨國(guó)公司都有巨大的吸引力。2、地區(qū)商業(yè)街。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個(gè)居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。二者有明顯的主從區(qū)不，概念不能相互混淆。相對(duì)中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的要緊特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡(jiǎn)單的商業(yè)組合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉(cāng)儲(chǔ)商店等，其活動(dòng)范圍局限在有限的商圈內(nèi)。第二，地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費(fèi)場(chǎng)所，輻射相對(duì)不超過(guò)整個(gè)都市的范圍。3、特色商業(yè)街。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、治理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)為特色。以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特點(diǎn)，如文化街、電子一條街等。二是具有特定經(jīng)營(yíng)定位。經(jīng)營(yíng)的商品能夠不是一類，但經(jīng)營(yíng)的商品和提供的服務(wù)能夠滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女的用品、學(xué)生用品等。在我國(guó)現(xiàn)時(shí)期，特色街差不多取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，在專門多地點(diǎn)都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯合名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長(zhǎng)；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營(yíng)方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出濃郁的都市型文化休閑氣息。四、商業(yè)街的特點(diǎn)不同的商業(yè)街具備著不同的特點(diǎn)，然而也有共性，現(xiàn)代的學(xué)者觀看，商業(yè)街常會(huì)具備如下的特點(diǎn)：1、功能全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭(zhēng)做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足寬敞消費(fèi)者的各種需求。2、品種多。現(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國(guó)際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國(guó)、賣全國(guó)”，而且要有比較齊全的國(guó)際品牌，既是中國(guó)品牌的窗口，又是國(guó)際名牌的展臺(tái)，把民族化與國(guó)際化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。3、分工細(xì)。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營(yíng)專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。4、環(huán)境美。商業(yè)街的購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購(gòu)物、休閑、交往和旅游等差不多功能。5、服務(wù)優(yōu)。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素養(yǎng)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。第二回合：念念歪嘴經(jīng)縱覽歷史，我們能夠講，商業(yè)街并非今世才有。古老的中華民族擁有著讓世界震驚的文化，也曾領(lǐng)導(dǎo)著世界的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。輝煌的歷史中，差不多出現(xiàn)過(guò)商業(yè)街。《清明上河圖》就給我們形象的畫出了中國(guó)歷史上繁華而喧鬧的商業(yè)街市。橫觀世界，我們能夠講，商業(yè)街并非某個(gè)地點(diǎn)的專利品。二戰(zhàn)以后各國(guó)都曾經(jīng)度過(guò)一個(gè)和平的時(shí)期，大力的進(jìn)展經(jīng)濟(jì)，而使得商業(yè)街世界各地出現(xiàn)，例如美國(guó)有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數(shù)不勝數(shù)。因此，我們能夠論斷：商業(yè)街是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展到一定程度時(shí)，必定出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。商業(yè)街是一個(gè)都市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機(jī)與進(jìn)展前景我們不用去懷疑。國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)通過(guò)20多年的進(jìn)展，差不多空前的繁榮，使各地在掀起商業(yè)街建設(shè)的熱潮。以商業(yè)街、步行街命名的街道在全國(guó)差不多超過(guò)千條，同時(shí)還在增加。而且，一種叫“商業(yè)街經(jīng)濟(jì)”的意識(shí)形態(tài)正在形成。因此，我們能夠論斷：商業(yè)街在國(guó)內(nèi)的進(jìn)展并沒有達(dá)到高潮，在今后還將出現(xiàn)更多的商業(yè)街。這確是值得國(guó)人欣慰的一件情況。然而，當(dāng)各地在興奮的建設(shè)和進(jìn)展商業(yè)街之際，卻出現(xiàn)了一個(gè)心痛的現(xiàn)象：確實(shí)是“喪業(yè)街”“不行街”的風(fēng)聲漸起漸緊，不絕于耳。讓我們來(lái)看一組例子：北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因?yàn)榻煌▎?wèn)題出現(xiàn)一個(gè)東重西輕的怪現(xiàn)象。因?yàn)槲鲉紊虡I(yè)街中有一條人車混流的道路，假如購(gòu)物時(shí)穿過(guò)馬路必定承擔(dān)交通事故的額外風(fēng)險(xiǎn)，而人流要緊從東邊進(jìn)入，許多的客戶常常由中間返回，從而造成東重西輕的現(xiàn)象，而一邊的商業(yè)相對(duì)蕭條，使得商業(yè)在東邊“扎堆”而顯得商業(yè)街的商業(yè)容量不足，商業(yè)容量的不足促使整個(gè)商業(yè)街正在萎縮。武漢的江漢路曾經(jīng)被認(rèn)為是經(jīng)商的黃金寶地，當(dāng)時(shí)商家為進(jìn)駐該地而煞費(fèi)心機(jī)。然而由于規(guī)劃不足，使得大量的商戶流失，每天都能夠看到商鋪轉(zhuǎn)讓的廣告，被當(dāng)?shù)氐慕?jīng)商者稱為“喪業(yè)街”。廣州的北京路步行街作為全國(guó)最早開通的步行街之一，曾經(jīng)的輝煌現(xiàn)在變成了歷史，半數(shù)的居民對(duì)它不再中意，因?yàn)槠渖虡I(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的缺陷，不能提供購(gòu)物、觀光、休閑、娛樂等現(xiàn)代人的需求，其購(gòu)物功能雖足，然而其他功能明顯缺失，在現(xiàn)代的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸的趨于劣勢(shì)而萎縮。廣州現(xiàn)在又有10幾條商業(yè)街開設(shè)之初就有人論斷講都市沒有如此能來(lái)來(lái)支撐，而現(xiàn)實(shí)正在證實(shí)這種論斷。今天，在差不多建成的200多條商業(yè)街中，喧鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之。而真正成功的少之又少。各地把步行街講成“不行街”講法不是少數(shù)！由此，我們必須認(rèn)識(shí)到，盡管，商業(yè)街的形成是商業(yè)自身進(jìn)展和社會(huì)進(jìn)步的必定的產(chǎn)物，然而，我們也要必須認(rèn)識(shí)和遵循商業(yè)街自身的進(jìn)展規(guī)律，否則盲目的建筑或跟風(fēng)只會(huì)釀造出苦果。曾經(jīng)有人對(duì)商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過(guò)專門研究。我在此一并提供給大伙兒參考。WBSA教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門的盛情邀請(qǐng)，對(duì)徐州市步行街進(jìn)行了實(shí)地考察。在此期間，綜合對(duì)全國(guó)步行街的研究和各地考察經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)忠明教授對(duì)目前步行街所面臨的問(wèn)題進(jìn)行了比較系統(tǒng)的論述，并對(duì)步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。步行街的七種“死火法”。中國(guó)目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)模械纳踔林皇窃陂_街的時(shí)候喧鬧了一陣子就冷落下來(lái)了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，什么緣故在中國(guó)三大都市圈和都市連綿帶以外的中小都市建設(shè)的步行街效果不理想呢？推敲其中的緣故如下：一、沒有市場(chǎng)只有市長(zhǎng)。這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的都市運(yùn)營(yíng)，照搬照抄大都市的作法建成的。這種決策專門少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大都市中興盛的項(xiàng)目在中小都市并不一定旺，這是一個(gè)差不多的事實(shí)。這同都市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有專門大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州如此的大都市圈里興盛又發(fā)達(dá)，全然的緣故不在于步行這一概念，而在于本身都市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也確實(shí)是講，其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。步行只是都市美女的一件時(shí)裝，關(guān)于俊俏的小姐來(lái)講，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬(wàn)種。然而中小都市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)峻同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，僅步行這一概念專門難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些都市也不具有象三大都市圈里都市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)。可笑的是，有的中小都市在建設(shè)步行街的時(shí)候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的漂亮照片發(fā)送到人手一冊(cè)，希望建設(shè)像如此高檔的商業(yè)氛圍，簡(jiǎn)直就有畫餅充饑的味道。二、沒有策劃只有規(guī)劃。許多步行街由因此在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案也是由一些聞名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完全設(shè)計(jì)的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，然而從使用上看，卻專門難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇且勒债?dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。在中小都市，要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來(lái)支撐它，是一個(gè)特不嚴(yán)峻的問(wèn)題。因?yàn)槿绱艘粋€(gè)主題步行街，在大都市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。我們?cè)姷揭粭l街，建筑漂亮的檔口差不多上以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的，但實(shí)際操作不行用。假如整條長(zhǎng)達(dá)700、800米的街道全部做服裝，本地市場(chǎng)專門難消化；假如做飲食業(yè)，又沒有考慮到廚房等相關(guān)的配套；假如做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問(wèn)題。因此，規(guī)劃漂亮，但由于沒有策劃的指導(dǎo)，沒有建立項(xiàng)目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經(jīng)營(yíng)中就表現(xiàn)得特不突出。三、沒有定位只有“品味”。定位，我們指要依照當(dāng)?shù)厣倘投际刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素，一個(gè)確實(shí)是對(duì)兒童的吸引力問(wèn)題。我們明白，小小孩因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn)，能夠歡樂玩耍，這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)特不重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚攏人氣的專門重要的手段，然而，專門多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對(duì)那些沒有鈔票的人的吸引，依照當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，能夠設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，確實(shí)是做旺人場(chǎng)的一個(gè)專門重要的因素。然而，有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結(jié)果就看起來(lái)讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢(mèng)露的模樣進(jìn)行化妝一樣，不倫不類，專門難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合，嚴(yán)峻背離市場(chǎng)導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。四、不講優(yōu)生，只講整容。由于前期搞所謂的都市經(jīng)營(yíng)，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后，人氣不旺，驅(qū)動(dòng)不夠力，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。在這種情況下，專門多都市便考慮進(jìn)行后期整容。結(jié)果，使得一條看來(lái)特不漂亮的步行街，布滿因?yàn)楦鞣N緣故招攬過(guò)來(lái)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，雜亂無(wú)章地聚攏在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)營(yíng)單位由于建筑物差不多建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，依照當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。五、有肉大伙兒吃，有難沒人擔(dān)。由因此政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時(shí)刻相對(duì)較長(zhǎng)，因此組織者個(gè)個(gè)有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。然而，到了最后招商的時(shí)候，結(jié)果發(fā)覺由于中間環(huán)節(jié)多，使房?jī)r(jià)高，租金高，本地市場(chǎng)專門難承受。作為進(jìn)展商難處專門大，需要維持現(xiàn)狀，同時(shí)要償還銀行貸款，尤其作為國(guó)有資產(chǎn)專門難降低價(jià)格，因?yàn)橐坏┪g本出讓，就要追究個(gè)人的責(zé)任。因此，招商進(jìn)展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。政府在支持步行街的建設(shè)方面，應(yīng)該講是出于一種良好的愿望，然而，為了完成整個(gè)步行街的招商，結(jié)果往往又會(huì)要求各部門大力推進(jìn)步行街的建設(shè)，其結(jié)果造成全民招商局面，甚至下達(dá)指標(biāo)。關(guān)于目前商業(yè)環(huán)境里需要特不小心對(duì)待的步行街經(jīng)營(yíng)來(lái)講，這種全民招商的情況實(shí)際上后果特不不妙。投資者假如在租金和房?jī)r(jià)較高的地點(diǎn)，不能夠賺到應(yīng)有的利潤(rùn)，就會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等，使得整個(gè)步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)峻違法、違紀(jì)的經(jīng)營(yíng)。六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。由于步行街的建設(shè)周期長(zhǎng)，差不多上是一個(gè)“你方唱罷我登臺(tái)”的好戲，只要最后責(zé)任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結(jié)果如何樣，只有天明白。七、拖字當(dāng)頭，拖沓習(xí)氣代替商業(yè)操作。由于步行街的建設(shè)大部分差不多上由政府牽頭操作，存在著責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。當(dāng)經(jīng)營(yíng)不善和有困難的時(shí)候，往往是拖字當(dāng)頭。決策難下，治理婆婆多，使得商機(jī)貽誤，政出多門，專門難按統(tǒng)一的規(guī)范進(jìn)行操作。其結(jié)果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這確實(shí)是專門多中小都市步行街的命運(yùn)。這些因此并不是具體指某一條步行街，而是我們?cè)谌珖?guó)研究步行街所看到的一些典型的例子的總結(jié)。因此。當(dāng)我們?cè)诮ㄔO(shè)商業(yè)街時(shí)就必須坐下來(lái)深思，步行街到底應(yīng)該如何樣策劃和經(jīng)營(yíng)。如何樣才能幸免商業(yè)街變成“喪業(yè)街”幸免步行街變成“不行街”。我們必須認(rèn)識(shí)到商業(yè)街的建設(shè)是有風(fēng)險(xiǎn)的！我們必須去正確面對(duì)而不是躲避。那么商業(yè)街或步行街所存在的風(fēng)險(xiǎn)都在那兒呢？我歸納后，淺薄的認(rèn)為要緊有如下幾點(diǎn)：一、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)里有1、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)2、法律或政府政策與金融政策風(fēng)險(xiǎn)3、自然災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)二、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（一）、建設(shè)前期1、市場(chǎng)調(diào)查與分析不足風(fēng)險(xiǎn)2、商業(yè)街定位風(fēng)險(xiǎn)3、商業(yè)街規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)4、盲目上馬風(fēng)險(xiǎn)（二）、建設(shè)中期1、項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)2、資金風(fēng)險(xiǎn)3、業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)4、招商組市風(fēng)險(xiǎn)5、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)6、物業(yè)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)（三）、建設(shè)后期1、治理風(fēng)險(xiǎn)2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)3、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)4、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)5、持續(xù)進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)6、不確定的其他風(fēng)險(xiǎn)因此，商業(yè)街里細(xì)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)有專門多，我們那個(gè)地點(diǎn)不做過(guò)多的細(xì)節(jié)研究。我認(rèn)為，想要取得戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利，就必須認(rèn)識(shí)到戰(zhàn)爭(zhēng)可能遇到的困難。同樣想要取得商業(yè)街開發(fā)與進(jìn)展的勝利，我們也必須清晰的認(rèn)識(shí)到商業(yè)街開發(fā)與進(jìn)展的風(fēng)險(xiǎn)。只有全面認(rèn)清商業(yè)街的風(fēng)險(xiǎn)，全力以赴的去打造我們的商業(yè)街，才可能成功，也只有成功后，我們才能講我們擁有成功的商業(yè)街，擁有屬于我們的都市名片。第三回合：剃頭刀建設(shè)一條商業(yè)街難，打造出一條成功的商業(yè)街更難，怎么講商業(yè)街從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)到最后的治理、運(yùn)營(yíng)，差不多上一個(gè)系統(tǒng)的工程。那個(gè)系統(tǒng)工程不在乎誰(shuí)來(lái)提出什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，而在乎如何通過(guò)高度科學(xué)的運(yùn)做把風(fēng)險(xiǎn)將低到可控程度。我個(gè)人認(rèn)為，那個(gè)系統(tǒng)工程應(yīng)當(dāng)把降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)運(yùn)做和降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)運(yùn)做分不對(duì)待。關(guān)于降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)做，只有強(qiáng)化自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力才能免除或?qū)L(fēng)險(xiǎn)損失降到最低。而大量的商業(yè)街運(yùn)做后失敗是因?yàn)樽陨淼囊蛩?。因此，下文要緊是描述如何降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如何打造出一個(gè)成功的商業(yè)街。一、兵馬不動(dòng)，合作先行沒有任何的理由去講商業(yè)街的開發(fā)不是一個(gè)系統(tǒng)工程。而那個(gè)系統(tǒng)工程所涉及到的專業(yè)不是某一個(gè)企業(yè)所能涉獵的。觀看國(guó)際和國(guó)內(nèi)的成功商業(yè)街，合作總是貫穿著商業(yè)街開發(fā)和進(jìn)展的整個(gè)過(guò)程。因此，想要開發(fā)出一條成功的商業(yè)街，我們必須拿出足夠的預(yù)備和誠(chéng)意選擇與其他合作。例如：政府、規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介公司，以后的進(jìn)展治理機(jī)構(gòu)等等?；蛟S有人會(huì)問(wèn)：不找他們不行嗎？我個(gè)人認(rèn)為：不行！要緊理由有四：1、全世界能做大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、評(píng)估、資源整合、融資招商、介入到后期治理實(shí)施的公司只有十幾家，而且國(guó)內(nèi)空白。2、商業(yè)街開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，專門多操作專業(yè)性專門強(qiáng)，決不是靠經(jīng)驗(yàn)主義或主觀主義能夠做到的。3、商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在，進(jìn)展商、投資商是最大的投資商，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者?；蛟S有權(quán)，或許有鈔票，然而不等于有專業(yè)的技術(shù)，假如沒有專業(yè)化的操作，項(xiàng)目不成功只能砸到自己手中（因此，對(duì)不負(fù)社會(huì)和道德責(zé)任的，我不屑評(píng)論）。4、專業(yè)的情況應(yīng)當(dāng)由專業(yè)的公司來(lái)做，會(huì)讓項(xiàng)目更有保證，開發(fā)商或投資商應(yīng)當(dāng)充當(dāng)監(jiān)督與督促的角色。舉個(gè)例子：有人擾亂社會(huì)治安，反映到政府，是政府去處理依舊公安機(jī)關(guān)？確信是公安機(jī)關(guān)，因?yàn)楣矙C(jī)關(guān)是那個(gè)專業(yè)的，而政府充當(dāng)監(jiān)督與督促的角色更利于情況的解決。那么合作如何去操作呢？我粗劣認(rèn)為下邊的做法是可取的。1、政府與企業(yè)緊密配合商業(yè)地產(chǎn)不僅是都市功能的必須具備的形態(tài)，也是都市進(jìn)展的重要支持力，同時(shí)，都市擴(kuò)大化或商業(yè)輻射區(qū)擴(kuò)大化會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展也會(huì)為都市穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在如此的關(guān)系下，商業(yè)都市的規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也要遵循都市規(guī)劃的整體要求。而商業(yè)街假如在一個(gè)都市中出現(xiàn)，那么它就在該都市的商業(yè)地產(chǎn)中占有重要的重量。商業(yè)街的運(yùn)做，是一個(gè)長(zhǎng)期而困難的過(guò)程，他的建設(shè)僅僅是在商業(yè)街的整體運(yùn)做中的一個(gè)小部分，而大部分是在后期的經(jīng)營(yíng)，而且商業(yè)街的成敗，不是建設(shè)與銷售成功就意味著成功，建設(shè)與銷售的成功，只能講開發(fā)商取得了收益，然而并不是意味著商業(yè)街的成功。后期經(jīng)營(yíng)的成功才能是商業(yè)街真正的成功。成，讓該都市的商業(yè)輻射范迅速擴(kuò)大，都市知名度提高，都市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力提升……敗，讓本地商戶或外地商戶嚴(yán)峻受損，造成黃金區(qū)域的土地資源白費(fèi)，造成外地人或本地人對(duì)商業(yè)街產(chǎn)生焦慮，開發(fā)企業(yè)的名聲受損……因此商業(yè)街的運(yùn)做，不能是單純的政府行為或企業(yè)行為，而應(yīng)當(dāng)是政府和企業(yè)共同需要盡力的行為。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)和政府緊密聯(lián)系。企業(yè)不斷的查找政府政策的支持，政府應(yīng)對(duì)企業(yè)支持的同時(shí)還要進(jìn)行監(jiān)督與督促，幸免某個(gè)企業(yè)只為利益而不負(fù)今后的責(zé)任。2、積極與專業(yè)公司合作，為商業(yè)街后繼工作打造優(yōu)良基礎(chǔ)商業(yè)街運(yùn)做作為龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，顯然不是國(guó)內(nèi)某一個(gè)企業(yè)能夠運(yùn)做的了的，因此，借助與外腦，是必須的。例如專業(yè)公司，因此專業(yè)公司并非什么都能做，然而在他們所屬的業(yè)務(wù)專業(yè)里，一般都有較強(qiáng)的運(yùn)做能力。例如，咨詢策劃調(diào)研公司由于具備豐富的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，能夠從前期的區(qū)域消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)特性的定位考慮，再到項(xiàng)目的招商組市都能起到良好的外腦作用，而他們的運(yùn)做也能使開發(fā)商能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行全面的觀看，能夠最大可能的從前期的運(yùn)做中幸免風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)的商業(yè)治理公司在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)治理方面的專業(yè)水平能夠?yàn)檫M(jìn)展商解決專門多項(xiàng)目進(jìn)展方面的問(wèn)題，特不是在項(xiàng)目決策前期，假如讓有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)治理公司參與，則更能為今后商業(yè)街的后繼工作打好良好的基礎(chǔ)。因此，開發(fā)或進(jìn)展商業(yè)街的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以開放的心態(tài)去尋求與專業(yè)公司的合作，并應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，讓不同的專業(yè)公司同時(shí)參與，如此能夠?qū)⑸虡I(yè)街的運(yùn)做變的更可靠，更專業(yè)。3、開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)應(yīng)當(dāng)充當(dāng)決策、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的角色，而不是沖鋒陷陣的戰(zhàn)士。事實(shí)上這一條每個(gè)開發(fā)企業(yè)都明白，然而能夠真正做到的并不多。商業(yè)街的開發(fā)不可幸免的與其他公司合作，有些所謂的專業(yè)公司，僅僅靠一般的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，去進(jìn)行商業(yè)街的運(yùn)做，這種現(xiàn)象專門多，造成大量的后繼問(wèn)題，而在某一個(gè)時(shí)期后，他們表面上差不多完成了任務(wù)，然而遺留的問(wèn)題卻變得越來(lái)越棘手尖銳。當(dāng)問(wèn)題留給主體企業(yè)的時(shí)候，就會(huì)造成主體企業(yè)外腦喪失信心的心理，形成“不能依靠不人”的思維。進(jìn)而否定外腦，而獨(dú)自的去沖鋒陷陣。這種現(xiàn)象專門普遍也專門讓人遺憾。然而需要提醒的是，開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)不應(yīng)當(dāng)因噎廢食。真剛要做到商業(yè)街的良性運(yùn)做，就應(yīng)當(dāng)在眾多的合作中站在一個(gè)監(jiān)督與協(xié)調(diào)的位置，在審查運(yùn)做方式的時(shí)候應(yīng)當(dāng)處于一個(gè)決策的角色，只有如此，才能可不能因小失大，怎么講，整個(gè)商業(yè)街的運(yùn)做成功才是重要的情況，而那個(gè)成功必須以理性與條理為基礎(chǔ)。因此，爭(zhēng)取政府的支持，全面合理的運(yùn)用外腦，開發(fā)主體企業(yè)通過(guò)將各種資源進(jìn)行整合、協(xié)調(diào)，保證整個(gè)商業(yè)街的運(yùn)做處與條理而理性的決策環(huán)境中，才能更好的保證項(xiàng)目的穩(wěn)定進(jìn)展與永續(xù)經(jīng)營(yíng)。二、找準(zhǔn)方向，精確定位房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展到今天，絕大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商十分重視項(xiàng)目的定位，因?yàn)樵跉v來(lái)的磨練中都明白沒有準(zhǔn)確的定位就沒有豐厚的回報(bào)。講白了，項(xiàng)目精確定位常常意味著項(xiàng)目天然暢銷，開發(fā)商功成名就。而定位出現(xiàn)問(wèn)題，輕則損兵折將，重則封喉斃命。然而重視定位并不是意味著項(xiàng)目就能夠精確的定位。緣故專門多，如調(diào)查不足、認(rèn)識(shí)不清、合作者蒙蔽、項(xiàng)目過(guò)于復(fù)雜等等。這些都可能造成項(xiàng)目不能準(zhǔn)確定位。就項(xiàng)目大小而言，大型綜合項(xiàng)目定位難度大是一種共識(shí)。商業(yè)街講起來(lái)就三個(gè)字，然而這三個(gè)字里卻包含了規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、主題定位、裝飾裝潢、業(yè)態(tài)組合、商鋪設(shè)置、營(yíng)銷推廣、招商組市以及后來(lái)的市場(chǎng)治理、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)服務(wù)、市場(chǎng)調(diào)控等等，其系統(tǒng)性與復(fù)雜性遠(yuǎn)超簡(jiǎn)單的社區(qū)商鋪、某單體的商業(yè)建筑。顯然，項(xiàng)目的定位決定著項(xiàng)目的進(jìn)展方向，項(xiàng)目的進(jìn)展方向又會(huì)阻礙項(xiàng)目的定位。商業(yè)街要想進(jìn)展起來(lái)，就必須找準(zhǔn)方向，精確的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位。考察國(guó)內(nèi)的商業(yè)街的進(jìn)展方向，目前無(wú)外乎有三種：中心商業(yè)街，區(qū)域商業(yè)街、特色商業(yè)街，在新建商業(yè)街向什么方向進(jìn)展，要依照都市的阻礙力、都市的容量、市場(chǎng)的要求。而考察定位，我們卻發(fā)覺商業(yè)街在定位的時(shí)候常出現(xiàn)如下的問(wèn)題：1、定位過(guò)泛：某些商業(yè)街，利用巴掌大的地點(diǎn)，一個(gè)不聞名的都市，把項(xiàng)目定位為一個(gè)綜合性的商業(yè)街，結(jié)果出現(xiàn)不成規(guī)模，不成氣候，商品不能全，而且沒有任何優(yōu)勢(shì)，商戶少，而所聚攏人氣也小，而導(dǎo)致項(xiàng)目開業(yè)不久就讓商戶慘淡經(jīng)營(yíng)。某地商業(yè)街，盡管地處與繁華都市，容量也有，不顧所在位置交通不便，地理位置頗偏，盲目求大，把項(xiàng)目定位成大型綜合性商業(yè)街，造成招商組市不成功，人氣聚攏困難，使項(xiàng)目在未營(yíng)業(yè)就先倒下。如次之類，國(guó)內(nèi)不在少數(shù)。而相反，有些商業(yè)街能夠認(rèn)清自己的位置，把項(xiàng)目定位精確，使開發(fā)成功，經(jīng)營(yíng)成功。例如：上海吳江路，做為南京路之后開發(fā)的第二個(gè)商業(yè)街，盡管地處國(guó)際大都市上海，然而認(rèn)清自己商業(yè)街開發(fā)的規(guī)模不足（不足500米），把自己定位到特色的飲食商業(yè)街。道路兩旁以風(fēng)格各異，檔次高低搭配的飯店，同時(shí)輔助以休閑娛樂設(shè)施，同南京路進(jìn)行錯(cuò)位進(jìn)展，讓消費(fèi)者體會(huì)到南京路的繁華喧囂的同時(shí)也能體會(huì)到吳江路的休閑滿意的氛圍。讓吳江路成為當(dāng)?shù)厝说囊环N期待。讓商業(yè)街成功運(yùn)營(yíng)。假設(shè)，假如吳江路把自己定位在綜合性商業(yè)街，我想，吳江路會(huì)變的不倫不類，將會(huì)永久埋葬在都市的阡陌之中。因此，開發(fā)商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意到自己的特點(diǎn)和都市的特點(diǎn)，不要盲目的求全求大，切記過(guò)泛的定位。2、定位過(guò)窄或許，有些人明白項(xiàng)目不能過(guò)泛的定位，然而卻走了極端，把一個(gè)本來(lái)能夠做的更大的區(qū)域，卻做小了，使商業(yè)開發(fā)不足，或者盲目提升商品檔次而不注意兼容。不但沒有能夠掙到更多的銀子。而且使當(dāng)?shù)氐纳虘?、客戶大量的流失。例如，深圳的老東門，商業(yè)街本來(lái)日有40萬(wàn)/日的客戶流，內(nèi)部商戶繁多。然而，這些商戶確是一些小商戶，以擺攤為主。因此由于某個(gè)緣故，被人認(rèn)為需要改造。改造后租金增加了，門面變好了，商品檔次也提高了，然而原來(lái)的商圈和要緊的消費(fèi)群體卻沒有方法改變。人為的提高定位，而且把定位做的不兼容，使該地的客流量由每天的40萬(wàn)/日，劇減到10萬(wàn)/日，商戶開始流失，商業(yè)開始萎縮。顯然，在項(xiàng)目定位的時(shí)候應(yīng)該注意到歷史的容納，認(rèn)清商業(yè)街自己的規(guī)模、商業(yè)街本身所處的都市進(jìn)展?fàn)顩r、在都市中所處的地理位置。只有如此才能讓項(xiàng)目達(dá)到應(yīng)有的開發(fā)水平，銀子能夠少賺點(diǎn)，然而不要要把大量的銀子都丟掉。3、定位靈活過(guò)度商業(yè)街的進(jìn)展同一般市場(chǎng)進(jìn)展一樣，需要一個(gè)過(guò)程。其差不多過(guò)程如下：招商組市的成功能夠帶動(dòng)客戶，客戶的增加推動(dòng)商業(yè)的繁榮，反之亦然。因此對(duì)與一個(gè)商業(yè)街的開發(fā)，不但要注意“組市”，要注意到“養(yǎng)市”。然而有些商業(yè)街卻急于求成，不顧項(xiàng)目進(jìn)展規(guī)律，盲目更改，造成一個(gè)項(xiàng)目變的不倫不類。例如：北京前門。2001年為皮貨一條街，2002年為手機(jī)一條街，現(xiàn)在又想打造成為特色的商業(yè)街、飲食商業(yè)街……更遺憾的是前不久，百姓給前門做了一個(gè)定位，叫“假貨一條街”然而確實(shí)是“假貨一條街”卻提示我們，商業(yè)街或者大型商業(yè)物業(yè)，假如出現(xiàn)了一個(gè)惡性循環(huán)現(xiàn)象：定位——招商——客戶流失——再定位——招商——客戶再流失——重新定位——……那么勢(shì)必會(huì)造成項(xiàng)目本身的貶值，而使項(xiàng)目重新啟動(dòng)困難，而所聚攏商戶雜亂叢生，信譽(yù)度下降，讓項(xiàng)目引向死胡同。我簡(jiǎn)陋的認(rèn)為，假如一個(gè)項(xiàng)目定位前應(yīng)當(dāng)依托當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特性，消費(fèi)水平。與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)結(jié)構(gòu)合拍，考慮項(xiàng)目所能輻射的范圍，才能做出精確定位。同時(shí)定位時(shí)還要進(jìn)行商業(yè)的邏輯推理，而招商組市后出現(xiàn)偏差，不可盲目的改造，而應(yīng)當(dāng)逐步更替，“養(yǎng)市”也是十分重要的一件情況。4、定位過(guò)死項(xiàng)目定位過(guò)活顯然是不適合的，然而項(xiàng)目定位過(guò)死又將如何？先看例子：北京公主墳，行政區(qū)劃上是一個(gè)市級(jí)的商圈，受到當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)街的阻礙不是專門大，而周圍消費(fèi)群體龐大并不斷增長(zhǎng)。然而公主墳商業(yè)街卻看不到這種進(jìn)步，依舊“知足”，經(jīng)營(yíng)自己的“手機(jī)一條街”，被業(yè)內(nèi)的人士惋惜，認(rèn)為商業(yè)嚴(yán)峻畸形，被當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者抱怨，認(rèn)為占著雞窩不下蛋。公主墳的商業(yè)街幾乎沒有什么輔助的業(yè)態(tài)，人們除了購(gòu)手機(jī)去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，而其他不得不選擇不處。如此的商業(yè)街我們也不能認(rèn)為它是成功的，它的成功只能講是歷史，而不是現(xiàn)在。周邊的環(huán)境發(fā)生了變化，在輻射不變的時(shí)候，我們要注意到競(jìng)爭(zhēng)在不不斷的激烈，而消費(fèi)者的需求也在不斷的提高，消費(fèi)群體增加。都要求商業(yè)街做兼容性擴(kuò)張，只有如此才能夠不斷的進(jìn)展壯大，抵抗今后可能出現(xiàn)的商業(yè)航母的競(jìng)爭(zhēng)，否則在消費(fèi)者能夠體會(huì)到一站式購(gòu)物環(huán)境的時(shí)候，那種單一的商業(yè)街也會(huì)逐漸的萎縮，被吞沒。放棄更多的銀子不要緊，放棄市場(chǎng)的趨勢(shì)也是一種死路。或許有人問(wèn)：如何定位一條商業(yè)街才是恰當(dāng)?shù)?？我認(rèn)為：想精確定位一條商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)在充足的市場(chǎng)調(diào)查情況下，做出合理的分析，認(rèn)清自己的規(guī)模，認(rèn)清自己所在的都市，認(rèn)清自己在所在都市所處的位置（交通、環(huán)境），把握好自己所能輻射的范圍，在跟緊進(jìn)展趨勢(shì)的同時(shí)，注意兼容性的進(jìn)展，充分融入了人文環(huán)境后才能做到精確的定位。三、分析消費(fèi)群體，把握主流消費(fèi)群體一個(gè)商業(yè)街，不管如何進(jìn)展，都能夠找到他的主流消費(fèi)群體。在未建商業(yè)街之前，認(rèn)確實(shí)去分析一下消費(fèi)群體，對(duì)商業(yè)街的進(jìn)展是專門有好處的。對(duì)商業(yè)街精確定位也是專門有關(guān)心。分析消費(fèi)者通常有如下的方式：（一）消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也確實(shí)是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費(fèi)者群體是有所差異的，不進(jìn)行細(xì)分容易使市場(chǎng)定位偏離主體，而假如對(duì)所有的消費(fèi)者都進(jìn)行考慮，又白費(fèi)人力財(cái)力。因此應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)要緊因素。從地理位置因素來(lái)看，市中心的商業(yè)街能夠在較廣區(qū)域的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。從商品設(shè)置的角度來(lái)看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們?cè)谫?gòu)買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多情愿就近購(gòu)買；而當(dāng)購(gòu)買耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，因此對(duì)交通便利因素考慮得少一些。假如商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，假如商業(yè)街內(nèi)流淌人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力。總之，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。（二）把握消費(fèi)者1.消費(fèi)者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購(gòu)買欲望同時(shí)有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者決定，假如現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大。而這些購(gòu)買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費(fèi)水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長(zhǎng)越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。因此人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。2.消費(fèi)者的性不、年齡結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性不、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來(lái)越明顯，不同性不年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是專門大的。一般講，年輕人購(gòu)物較容易有沖動(dòng)、攀比的傾向，購(gòu)買商品注重的是外表、款式及時(shí)尚，在購(gòu)買前所作的考慮較少，同時(shí)由于年輕人的收入相對(duì)較低，對(duì)商品檔次的追求無(wú)力過(guò)高；而中年人的消費(fèi)心理就較為成熟，對(duì)服裝的需求量也比年輕人有所下降，關(guān)于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購(gòu)現(xiàn)象比較普遍，有一定的購(gòu)買潛力。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性不的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異要緊體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購(gòu)物上更為慎重、細(xì)膩和愛美。在大都市中，女性購(gòu)買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些都市設(shè)置“女的街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費(fèi)者中各性不年齡段人口所占比例，還要對(duì)以后各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，注意下一時(shí)期的變動(dòng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整，才能取得成功。3.消費(fèi)者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較大的差異。假如把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們能夠看出，腦力勞動(dòng)者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在我國(guó)的確立，在分析人口特征時(shí)，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動(dòng)者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)刻專門少，因此他們購(gòu)買商品的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購(gòu)買場(chǎng)所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品能夠首先在他們身上展示出路。4.消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成。消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素養(yǎng)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的阻礙相當(dāng)明顯。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素養(yǎng)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等進(jìn)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消費(fèi)資料上。關(guān)于一個(gè)都市而言，由于一些歷史緣故，使得都市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費(fèi)的差異性，決策者們?cè)谏虡I(yè)街市場(chǎng)定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時(shí)需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。比如大學(xué)生盡管在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。5.消費(fèi)者的收入狀況。消費(fèi)者的收入，是阻礙消費(fèi)構(gòu)成和消費(fèi)水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時(shí)考慮的重點(diǎn)?？偟闹v來(lái)，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對(duì)同類商品和類似的商品時(shí)，往往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費(fèi)能力。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)重要的測(cè)量器。假如沒有將消費(fèi)者進(jìn)行認(rèn)確實(shí)分析。那么就可不能有可能精確的定位，合理的商業(yè)布局，商品或服務(wù)的組合等等相關(guān)的內(nèi)容，甚至連文化輸入都成問(wèn)題。因此，作為一個(gè)重要的前提性因素，應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商足夠的重視。四、確立行程，規(guī)范運(yùn)做能準(zhǔn)確定位商業(yè)街并不意味著商業(yè)街的成功。商業(yè)街的打造是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，它的成功還來(lái)自各個(gè)方面的精耕細(xì)作。沒有太多的人會(huì)講商業(yè)街操作簡(jiǎn)單。想要把商業(yè)街的經(jīng)念好，是不能看操作者的籍貫的，不管是本地和尚依舊外來(lái)和尚，重要的是要看和尚的水平，和尚對(duì)商業(yè)街的綜合操作能力的。我認(rèn)為，想要操作好一個(gè)商業(yè)街，就不應(yīng)該被商業(yè)街的復(fù)雜性嚇倒，要分析商業(yè)街，從本質(zhì)上認(rèn)清商業(yè)街。要認(rèn)清商業(yè)街，不僅要認(rèn)清商業(yè)街系統(tǒng)建設(shè)的復(fù)雜性，而且要從消費(fèi)者的層面把握商業(yè)街的功能。例如：人們憑什么去商業(yè)街，去商業(yè)街干什么，什么時(shí)候去，去的是什么人，去了呆在那兒……等等。只有如此來(lái)認(rèn)識(shí)商業(yè)街，才能把商業(yè)街的運(yùn)做細(xì)分到每一個(gè)部分，才能讓復(fù)雜的工作變的有頭緒，有策略。人們到商業(yè)街里來(lái)，都為了什么呢？專家分析后總結(jié)指出，人們到商業(yè)街里要緊為了滿足六種需求。1、逛街遛彎的需求。2、觀賞的需求3、吃的需求4、買的需求5、學(xué)的需求6、玩的需求那個(gè)地點(diǎn)卻沒有點(diǎn)明人們什么緣故去特色的商業(yè)街，事實(shí)上人們?nèi)ヌ厣虡I(yè)街的目的要緊是滿足上述六種需求的某一項(xiàng)或幾項(xiàng)的需求。想滿足上述六種需求，操作起來(lái)并不是專門容易，我們?cè)谇捌趹?yīng)當(dāng)如下的大方面來(lái)操作：如商業(yè)街風(fēng)格的確立，主題定位，鋪面的規(guī)劃，環(huán)境營(yíng)造，業(yè)態(tài)的組合，文化的輸入，營(yíng)銷策略的制定，招商組市等1、關(guān)于商業(yè)街的建筑風(fēng)格商業(yè)街的風(fēng)格能夠部分的滿足人們?cè)趯W(xué)、玩、觀賞、閑逛過(guò)程中的需求。商業(yè)街顯然不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，不能簡(jiǎn)單的把一條街道做成店鋪就一切ok了。每個(gè)人對(duì)空間的個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，不同的公園，不同的廣場(chǎng)，不同的商店，不同的街道都應(yīng)該有自己的特點(diǎn)。想讓消費(fèi)者對(duì)一個(gè)購(gòu)物的環(huán)境產(chǎn)生一種良好的感受，需要規(guī)劃和建筑師的精心設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在中國(guó)的建筑總是在反映著經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特不是強(qiáng)調(diào)著繁華與氣派。高樓聳立，車水馬龍，然而卻缺乏了人情的味道。然而現(xiàn)代的商業(yè)街，需要人情味道。一排小座，幾許雕塑會(huì)給商業(yè)街帶來(lái)專門多的人情味道。柏楊講美國(guó)的尺度總是體現(xiàn)著馬路特不寬，汽車特不寬，樓房特不高，仿佛是給巨人建筑的建筑；而日本卻是狹窄的馬路，高聳的樓房，匆匆的人群，冷淡而壓抑；歐洲是一般人的尺度，小鎮(zhèn)、不墅、小橋流水都專門有人情味道。我想，現(xiàn)代商業(yè)街，應(yīng)該向人文化進(jìn)展，多一些體貼，多一些人情，就會(huì)多一些顧客。同時(shí)，區(qū)域性的商業(yè)街，在風(fēng)格上還要注意體現(xiàn)都市本身的風(fēng)格，或者是把都市本身的風(fēng)格給融入，如此的商業(yè)街更更能打上本都市的烙印，而幸免沒有自己都市的特點(diǎn)。2、關(guān)于商業(yè)街的主題定位沒有特點(diǎn)，是不容易被經(jīng)歷的。假如特點(diǎn)相同，和沒有特點(diǎn)是一樣的。商業(yè)街的操作也應(yīng)該注重主題定位，差異化定位。就象當(dāng)人們講聯(lián)想是做電腦的，四川五糧液是做酒的，云南紅塔是做煙的，萬(wàn)科是做房產(chǎn)的，海爾是做家電的……，總能給人留下深刻的印象一個(gè)商業(yè)街應(yīng)當(dāng)有自己的主題，特不是在同一個(gè)都市中，假如主題都定位在“夜市”“時(shí)尚”“休閑”的時(shí)候，我想能給人留下的印象也只是是一個(gè)商業(yè)街而已，今后不可幸免的會(huì)自相殘殺，相互遏制，相互進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)……國(guó)內(nèi)有些主題定位專門不錯(cuò)的，例如“女的街”“酒吧街”“美食街”“手機(jī)街”等等，他們叢生于差不多有大型商業(yè)街的都市里，然而卻以鮮亮的主題定位，從宣傳到商業(yè)街的布局到客戶群的細(xì)分都給人留下較深的烙印?；蛟S，某些朋友講了，我們做的是綜合性商業(yè)街啊！如何能夠定位成“女的”“手機(jī)”之類？我淺薄的認(rèn)為，商業(yè)街之因此能以各種形式存在，是因?yàn)樯唐坊蚍?wù)方式是能夠細(xì)分的，哪怕是綜合的商業(yè)街，也不可能把中國(guó)的商品或服務(wù)全部包含，而且確實(shí)是這些商品細(xì)分著，也能講成是綜合性的！商業(yè)街的購(gòu)物功能只是商業(yè)街所有功能的一部分，難道我們主題定位非要單單以商品來(lái)定位？可不能夠加區(qū)域的標(biāo)志？可不能夠加特色經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志？可不能夠加特色服務(wù)的標(biāo)志？就如同南三條定位為世界的小商品，小商品的世界，有誰(shuí)敢講南三條不是以綜合性經(jīng)營(yíng)的嗎？因此，一個(gè)商業(yè)街如何樣進(jìn)行主題定位，需要許多人在考察了區(qū)域商業(yè)與商業(yè)進(jìn)展形勢(shì)后得出的結(jié)論，不是某個(gè)人講行就行或講不行就不行的，也更不是我能夠講的完全的。我只是希望，我們的商業(yè)街在定位的時(shí)候，不讓主題定位空白，也不讓主題定位同質(zhì)化，也不要讓主題定位陷入完全商品化定位的圈子。3、關(guān)于商業(yè)街的商鋪商業(yè)街的商鋪在規(guī)劃和實(shí)施中差不多上一個(gè)難題。 因?yàn)樗鼘Q定后來(lái)商戶入住的選擇性，商品的組合，和今后人們觀賞、購(gòu)物等方面。商業(yè)街顯然不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，不是簡(jiǎn)單的把道路的兩邊做成商鋪就能夠了，不同的主題定位，會(huì)設(shè)計(jì)到商鋪的分布，不同的人對(duì)空間的感受是不同的，因此，商鋪需要個(gè)性化、與主題配合化的規(guī)劃設(shè)計(jì)。專業(yè)的商業(yè)街，例如飲食商業(yè)街，酒吧商業(yè)街等，商鋪的規(guī)劃相對(duì)較為容易些。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)具有統(tǒng)一性的特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的開發(fā)成本相對(duì)較低，只要開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的包裝，那么商業(yè)街里的所有商鋪就能夠享受到開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的簡(jiǎn)單和操作上的簡(jiǎn)單，造就了國(guó)內(nèi)專門多專業(yè)或叫特色的商業(yè)街的成功。專業(yè)性商業(yè)街的鋪面簡(jiǎn)單些，假如確定了主題，那么能夠?qū)υ撔袠I(yè)里的鋪面進(jìn)行直接調(diào)查，然而搭配，并設(shè)置相關(guān)的輔助鋪面，則專業(yè)性的商業(yè)街的規(guī)劃一般容易被商家認(rèn)可。然而綜合的性的商業(yè)街商鋪操作上顯然復(fù)雜許多。主題化進(jìn)展使得商品具備某種關(guān)聯(lián)性，然而卻不能講商品具有統(tǒng)一性，協(xié)調(diào)性也較為困難，因此在規(guī)劃中，綜合性商業(yè)街在商鋪規(guī)劃過(guò)程中就具有專門大的風(fēng)險(xiǎn)。商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)不能讓投資人或經(jīng)營(yíng)的人中意，開發(fā)商操作不當(dāng)，商品的規(guī)劃組合不能讓投資人或經(jīng)營(yíng)人中意，都可能造成招商組市的風(fēng)險(xiǎn)。綜合商業(yè)街一般顯示出規(guī)模龐大，鋪面復(fù)雜。大到幾十萬(wàn)的主力店鋪，小到幾十平的小門面，在綜合商業(yè)街里都能看到。國(guó)內(nèi)目前對(duì)綜合商業(yè)街的大小鋪面對(duì)比還沒有統(tǒng)一或者被差不多認(rèn)可的比例，因此，這又使的綜合性商業(yè)街在商鋪規(guī)劃上只有靠自己的調(diào)查來(lái)確定，依照都市的現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)展水平來(lái)確定。然而有一點(diǎn)能夠確定，假如沒有主力的大型鋪面來(lái)支撐，綜合性的商業(yè)街就不可能完全實(shí)現(xiàn)，不具備綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。假如主力店過(guò)多，則會(huì)導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者在商品競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)上無(wú)可幸免的出現(xiàn)自相殘殺。而且這種現(xiàn)象會(huì)嚴(yán)峻導(dǎo)致消費(fèi)不均勻，不充足，不能讓經(jīng)營(yíng)者中意。大型主力店設(shè)置得當(dāng)，能對(duì)商業(yè)街產(chǎn)生推動(dòng)作用，它能吸引專門多的顧客，也能帶來(lái)專門多的小商戶。然而大型主力店的規(guī)劃設(shè)計(jì)，卻也是個(gè)難題。它表現(xiàn)在：多大面積為合適，多少層為合適，在什么位置為合適等等。國(guó)內(nèi)有一種看法講大型主力店的設(shè)計(jì)不應(yīng)該在招商前進(jìn)行，我認(rèn)為專門可取?；蛟S，在洽談了某個(gè)或某些大型商業(yè)機(jī)構(gòu)后，依照他們的要求來(lái)對(duì)主力店進(jìn)行設(shè)計(jì)，在經(jīng)營(yíng)上、環(huán)境上、服務(wù)上、甚至在觀光、游樂上都能讓今后的進(jìn)展變的容易些。因此，在商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，要注意建筑文化的輸入，風(fēng)格的營(yíng)造，主題的突出。4、關(guān)于商業(yè)街的環(huán)境都市的人們?cè)绮畈欢嘁庾R(shí)到環(huán)境在生活中的重要性。顯然，現(xiàn)代的商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意環(huán)境打造，以求今后商業(yè)街能夠得到健康良好的進(jìn)展。商業(yè)街的環(huán)境包含了交通環(huán)境、建筑環(huán)境、商品環(huán)境、文化環(huán)境、購(gòu)物休閑環(huán)境、污染處理環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、信息環(huán)境等等。顯然那個(gè)地點(diǎn)的環(huán)境是一個(gè)整體的體系。我們那個(gè)地點(diǎn)先講它的建筑環(huán)境、購(gòu)物休閑環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、商務(wù)和信息環(huán)境。一個(gè)都市，進(jìn)展總是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在不斷的進(jìn)展中，常常把都市的特色、文化與風(fēng)俗沉淀下來(lái)，這些沉淀，就構(gòu)成了都市的靈魂。作為都市的名片，商業(yè)街的建筑環(huán)境應(yīng)該是都市整體格調(diào)的表現(xiàn)。而且，我們應(yīng)該用商業(yè)街的建筑來(lái)向外界透視都市的風(fēng)格，都市的魅力，都市的潛力。并由此帶來(lái)更多的商機(jī)。如何樣的建筑環(huán)境才能讓人們中意，專門多的專家對(duì)此都做過(guò)深入的探討。有一種觀點(diǎn)被專家認(rèn)可：確實(shí)是建筑在風(fēng)格上統(tǒng)一。例如，南京的父子廟，采納的古代的建筑，青磚、小瓦、飛檐構(gòu)筑了一個(gè)富有中國(guó)古建筑特色的商業(yè)街；天津的鐘鼓樓，采納古代的閣樓建筑，讓整個(gè)的商業(yè)街古香古色；哈爾濱的中央大街，才采納的是純俄式建筑結(jié)構(gòu)；這種風(fēng)格統(tǒng)一的建筑環(huán)境給購(gòu)物者或巡游者都產(chǎn)生了深刻的印象，在意識(shí)層面給人們留下深刻的印象。因此，商業(yè)街的建筑環(huán)境，在前文里差不多有所表露，那個(gè)地點(diǎn)僅僅是一點(diǎn)補(bǔ)充。我們談到商業(yè)街，總不能不記得商業(yè)街應(yīng)該具備的功能，例如購(gòu)物、巡游、休閑等。那么想要這些功能得到全面的實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物休閑的環(huán)境打造是一定要有的。專門多開發(fā)商認(rèn)為購(gòu)物休閑的環(huán)境打造是一碟小菜。在他們看來(lái)，所謂的休閑確實(shí)是幾個(gè)點(diǎn)綴，幾把椅子而已，花不了幾文大鈔票，也用不了幾個(gè)小工。我想這種看法只能夠站在戰(zhàn)略的角度，而不是戰(zhàn)術(shù)的角度。的確，假如和宏大規(guī)模的建筑物來(lái)比較，購(gòu)物休閑環(huán)境確實(shí)花不了幾個(gè)鈔票。然而，假如粗糙的來(lái)建設(shè)，和沒有建設(shè)是沒有什么區(qū)不的。休閑購(gòu)物的環(huán)境打造能專門大程度上增加人們來(lái)商業(yè)街購(gòu)物的舒適度，假如購(gòu)物是一種歡樂，那么會(huì)聚攏越來(lái)人群，假如購(gòu)物是一種痛苦，那么可不能有人喜愛經(jīng)常來(lái)，這種道理是絕大多數(shù)的商人明白的道理。我認(rèn)為，一個(gè)購(gòu)物休閑的環(huán)境，應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)劃，在風(fēng)格統(tǒng)一的情況下，一處小品，幾許雕塑，一處涼棚，幾許桌椅，應(yīng)當(dāng)坐落在商業(yè)街的不同地點(diǎn)，從地面，到地上等都應(yīng)當(dāng)有特色。在天津的濱江商業(yè)街就表現(xiàn)的專門好，銅馬車供小孩們拍照游戲，古老的八卦圖做落在中心的地面上，讓人們常常對(duì)著地面細(xì)觀，然后確實(shí)是一些特不的飲食小點(diǎn)，不樣的涼棚，專門多人累了，困了，就坐下來(lái)休息一下。而且，難能可貴的是，每隔500米左右，就會(huì)有幾處大的，小型的錯(cuò)落在中間。因此，來(lái)往的人們對(duì)這些小品專門是中意。也曾記得，我在天津的時(shí)候，每工作完后，總喜愛再找一個(gè)小憩處，一聽可樂，一包花生，觀看著來(lái)往的夫妻伴侶，聽著附近的放的音樂，感受專門好。顯然，商業(yè)街的購(gòu)物休閑場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合人體工學(xué)，有個(gè)性，有風(fēng)格，有美觀。絕不是隨意幾個(gè)大鈔票能打發(fā)的。因此，假如一個(gè)商業(yè)街沒有衛(wèi)生環(huán)境的支持，確實(shí)是建筑再有風(fēng)格，小品再不致也可不能有幾個(gè)人去的?，F(xiàn)在的生活，特不是“非典”過(guò)后，人們對(duì)衛(wèi)生更加注重，一個(gè)良好的衛(wèi)生環(huán)境，能給人們帶來(lái)舒適的感受。或許有人講，衛(wèi)生環(huán)境又不能帶來(lái)商業(yè)效益，和商業(yè)沒有什么關(guān)系嗎。商業(yè)街的人流應(yīng)該每日幾十萬(wàn)，那么多人，不可能可不能帶來(lái)生活垃圾，吃喝之后必定有拉撒?？偛荒茏屓嗽谫?gòu)物的時(shí)候跑到幾里外的地點(diǎn)去吧。也總不能讓人們?cè)诖蠼稚暇偷攸c(diǎn)便吧（盡管通風(fēng)好點(diǎn)）。事實(shí)上，專門多人都明白，“小處不可隨便”的名言，事實(shí)上更多的人明白“大處不可方便”的社會(huì)公德。人流的增加，必定會(huì)帶來(lái)其他的生活垃圾，例如，果皮、紙屑、雜物等等，或許有些人講，呼吁一下，讓人們提高素養(yǎng)不就好了。我想，假如什么問(wèn)題靠呼吁，那么世界就可不能有那么多的戰(zhàn)爭(zhēng)，也可不能出現(xiàn)那么多犯罪。顯然，一個(gè)衛(wèi)生環(huán)境應(yīng)該在成熟的商業(yè)街里出現(xiàn)。那個(gè)衛(wèi)生環(huán)境包括了垃圾桶、公共廁所等靜態(tài)的，也含有環(huán)衛(wèi)工人、垃圾輸送車等動(dòng)態(tài)的。只有如此才能讓商業(yè)街以潔凈的面貌出現(xiàn)在人們面前。商業(yè)街由顧客流和商家等群體共同構(gòu)成，顯然一個(gè)商務(wù)環(huán)境是不能夠缺少的，一個(gè)信息環(huán)境也是不可缺少的。那個(gè)地點(diǎn)的商務(wù)和信息環(huán)境包含著公共的商務(wù)信息環(huán)境和特不的商務(wù)信息環(huán)境，盡管不需要達(dá)到高度智能化的程度，但現(xiàn)代的進(jìn)展，假如能夠提升智能化的水平是最好只是的了。我想這一點(diǎn)，就沒有任何的需要來(lái)多談了。最后想講的是：商業(yè)街的環(huán)境如同一個(gè)木桶，他的容量不是以最高的那塊木板，而是最短的木板。因此，想讓一個(gè)商業(yè)街進(jìn)展起來(lái)，關(guān)鍵不是看你最高的那塊木板，而是最短的那塊木板。5、關(guān)于商業(yè)街的交通商業(yè)的繁榮，客流是一個(gè)重要的決定因素，而交通又是決定客流的重要因素，講白了，一個(gè)商業(yè)的繁榮，離不開交通環(huán)境的支持。而交通是現(xiàn)代社會(huì)中的一個(gè)頭疼的難題。這確實(shí)是我什么緣故把交通環(huán)境單列的要緊緣故。交通環(huán)境是產(chǎn)生消費(fèi)環(huán)境的一個(gè)重要支撐點(diǎn)，因此國(guó)內(nèi)大型的商業(yè)街都專門重視。例如，上海南京路商業(yè)街，既有24條地面公交線路，又有地下一號(hào)線、二號(hào)線地鐵交通線，還有市內(nèi)環(huán)線高架路和市內(nèi)鐵路線，以及黃浦江的水運(yùn)線。除此之外，對(duì)橫空南京路商業(yè)街的五條街采取有組織、有打算地限量疏導(dǎo)通過(guò)方式。從而保障了南京路商業(yè)街的客流吞吐需求。北京王府井商業(yè)街，不具備上海南京路那樣橫貫商業(yè)街疏導(dǎo)型的路網(wǎng)條件，因此在東長(zhǎng)安街地鐵開通后，主動(dòng)拓寬商業(yè)街周邊路線，并打通連接王府井商業(yè)街和東二環(huán)路的邊接線－－金寶路。同時(shí)設(shè)定在王府井商業(yè)區(qū)內(nèi)，只810米的步行街是限制車輛通行，而其余1340米的商業(yè)區(qū)屬于半步行商業(yè)區(qū)域?；蛟S，許多的商業(yè)街并不具備他們的交通條件，然而，專家指出，假如想讓一條商業(yè)街進(jìn)展起來(lái)，條件再差也要具備一側(cè)、一面、兩端的交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)絡(luò)條件。作為新建筑的商業(yè)街，顯然，要在市政方面下工夫，假如沒有交通，商業(yè)街進(jìn)展起來(lái)專門困難。因此中國(guó)專門多的商業(yè)街差不多上借市成街的，確實(shí)是講，先是自然的市場(chǎng)，然后由政府市政修路，然后變成商業(yè)街的。例如，福州臺(tái)江路商業(yè)街，借原有的榕城食品一條街，改造環(huán)境，巧借閩江自然風(fēng)光，擴(kuò)大元洪城購(gòu)物中心的商圈，形成購(gòu)物、休閑餐飲、旅游一體化繁華的產(chǎn)業(yè)街。因此，那個(gè)地點(diǎn)必須指出一點(diǎn)：商業(yè)街是借市成街，絕不能是借店成街！講到商業(yè)街的交通，我們就不能回避停車問(wèn)題，特不是步行商業(yè)街。隨著社會(huì)的進(jìn)展，停車的弊端差不多讓許多的人焦慮。作為商業(yè)街，我們不能單單的去講商業(yè)街的輻射范圍是多大。而應(yīng)當(dāng)考慮到今后會(huì)有大量的車輛，自行車，轎車，甚至有些客貨也可能大量的出現(xiàn)在商業(yè)街頭。因此停車場(chǎng)的設(shè)置和治理都必須重視。停車的問(wèn)題在國(guó)外早差不多被列為重要工作來(lái)做，例如：如日本東京的銀座，不但全部啟用各大寫字樓內(nèi)的停車場(chǎng)所，而還建有專用停車樓。在20世紀(jì)70年代投資開發(fā)建設(shè)新宿商業(yè)中心區(qū)時(shí)，把停車場(chǎng)列入都市開發(fā)工程的前期項(xiàng)目開工。美國(guó)加州南岸廣場(chǎng)（SouthCoastPlaza）步行商業(yè)街，有一萬(wàn)輛免費(fèi)停車位。圣安那市第17街（MainPcace）步行商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施建設(shè)面積60萬(wàn)平方米，而建有4000輛汽車的停車場(chǎng)，可容納1025輛機(jī)動(dòng)車;12個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，可停放5750輛自行車;5個(gè)出租車停車場(chǎng)和60個(gè)三輪車停車場(chǎng)。如此規(guī)模的停車場(chǎng)所，在全國(guó)居首位，但與日均50萬(wàn)人次的客流量，尚有一定需求差距。假如忽略交通環(huán)境的構(gòu)造，那么建議把商業(yè)街的打造也同時(shí)忽略了，因?yàn)槿绱四軌蚬?jié)約專門多的人力、物力、財(cái)力。怎么講，講重一點(diǎn)，交通環(huán)境是決定商業(yè)街能否出現(xiàn)的前提。6、關(guān)于商業(yè)街的商品或服務(wù)組合當(dāng)我們談到商品或服務(wù)的組合的時(shí)候，我們需要明白到商業(yè)街里邊的人差不多上來(lái)干什么的。依照王俯井和南京路的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表明，來(lái)這兩處商業(yè)街的人們40%左右為有效的購(gòu)物群體，然而60%左右為娛樂、休閑或旅游的群體。趨勢(shì)是象后者靠攏。顯然現(xiàn)代的人們?cè)谌ド虡I(yè)街的時(shí)候，不在僅僅為了購(gòu)物，而是明顯加強(qiáng)了休閑娛樂氛圍。如何設(shè)置商品或服務(wù)的組合？那個(gè)問(wèn)題，只能講借鑒某地的，而沒有一個(gè)樣板可供操作，他更多的優(yōu)化是在商業(yè)街后期的經(jīng)營(yíng)中不斷的調(diào)整。據(jù)悉：香港名店商業(yè)街簡(jiǎn)稱"名店街"，是指外國(guó)或香港老字號(hào)名牌、名店較集中的街區(qū)。傳統(tǒng)名店大都集中在港島的中環(huán)和九龍的尖沙咀；新興的名店街有港島金鐘廊、銅鑼灣的百德新街、九龍的尖東（尖沙咀以東地區(qū)）。名店街的商品大都質(zhì)優(yōu)價(jià)高，款式新穎，講究時(shí)尚，差不多差不多上世界名牌；其門店氣概恢宏，店面設(shè)計(jì)富麗堂皇，極具現(xiàn)代氣息。例如：中環(huán)名店街。位于港島中環(huán)皇后大道中、德輔道中和干諾道中，在這三條主干道和周圍許多狹窄的小街上，集中了許多名店，尤以服飾專賣店、百貨店居多，如連卡佛大廈、置地廣場(chǎng)等。特不是那些比較狹窄但十分繁華的小街道，頗有歐洲購(gòu)物街的風(fēng)格。值得一提的是蘭桂坊，第二次世界大戰(zhàn)后，這條小巷逐漸興起外國(guó)情調(diào)和品味的餐廳、發(fā)廊，其中有美式、法式、意式、日式、泰式餐廳以及時(shí)裝精品店、發(fā)廊、畫廊等，已成為外籍人士消遣娛樂的集中地，置身其間，仿佛到了香港以外的國(guó)度，且極具詩(shī)情畫意。金鐘名店街。位于港島金鐘地區(qū)，要緊由金鐘廊、和記大廈、海富中心、太古廣場(chǎng)組成，是新興名店街的突出代表。金鐘廊是一條長(zhǎng)２００多米的室內(nèi)商店街，與統(tǒng)一中心、海富中心等高級(jí)商業(yè)大廈以及遠(yuǎn)東金融中心連通，形成既獨(dú)立又相聯(lián)的統(tǒng)一體，購(gòu)物十分方便。我們常去逛的太古廣場(chǎng)竣工于１９８９年，占地面積４６．５萬(wàn)平方米，內(nèi)有四層大型購(gòu)物商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)的商品以世界名品為主，并有銀行、個(gè)人護(hù)理、美容服務(wù)等；每層都有咖啡館、餐館及食府；還擁有三家五星級(jí)酒店、一個(gè)會(huì)議廳、兩層寫字樓和兩座豪華住宅樓。這是一座現(xiàn)代化氣息濃郁，同時(shí)具備購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、旅游功能的綜合性大型商業(yè)城，是一座立體購(gòu)物娛樂步行街?，F(xiàn)在，在國(guó)內(nèi)不管是南京路在擴(kuò)充商業(yè)街中商品的容量的同時(shí)，也不斷的在改進(jìn)商業(yè)街的服務(wù)功能，在增加商業(yè)街的娛樂功能。南京路將原來(lái)商業(yè)街內(nèi)購(gòu)物面積由原來(lái)的90%調(diào)低到現(xiàn)在的70%，而有的專家還在建議將購(gòu)物面積下調(diào)，以適應(yīng)來(lái)商業(yè)街人群對(duì)飲食、娛樂、休閑的需求。由上述的例子能夠看到，商業(yè)街的商品或服務(wù)設(shè)置上是各有不同的，然而，他們都突出了一個(gè)特點(diǎn)：在主題風(fēng)格的阻礙下，依照所針對(duì)的主力消費(fèi)群體，將商品或服務(wù)做到適合與主力消費(fèi)群體，同時(shí)在結(jié)構(gòu)上不斷調(diào)整。有些專家認(rèn)為，中心商業(yè)街應(yīng)當(dāng)以專業(yè)店，專賣店，百貨業(yè)為要緊；地區(qū)型商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為要緊。特色商業(yè)街應(yīng)當(dāng)以專賣店、專業(yè)店為要緊。對(duì)這種看法，我想每個(gè)商業(yè)街會(huì)有自己的考慮。也有人調(diào)查，講最好的商業(yè)街商品或服務(wù)的組合應(yīng)該是：零售業(yè)65%，餐飲業(yè)20%，大眾娛樂10%，通訊服務(wù)業(yè)5%。我想如此的調(diào)查也只能作為參考，照搬照抄容易出問(wèn)題。或許，依照自己的定位，調(diào)查主力消費(fèi)群體，在經(jīng)營(yíng)中不斷調(diào)整商品或服務(wù)的組合，更好一些。7、關(guān)于商業(yè)街的招商組市這是“大伙兒”最喜愛做的情況，那個(gè)地點(diǎn)多言無(wú)益。8、關(guān)于商業(yè)街的文化打造關(guān)于商業(yè)街的文化打造，專門多人喜愛引用下邊的話題：“造一尊佛像，必須注入其靈魂，商業(yè)步行街歸根結(jié)底需要文化作為經(jīng)營(yíng)核心”。同樣也有人講，商業(yè)街改建最大的危險(xiǎn)確實(shí)是對(duì)文化的漠視。這些論調(diào)并非空穴來(lái)風(fēng)，而不斷的被商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)者所認(rèn)可。一個(gè)商業(yè)街是離不開文化打造的。怎么講文化的注入商業(yè)街就像為佛像注入了靈魂。世界上任何一條聞名的商業(yè)街都將建筑文化與人文完美的結(jié)合。每個(gè)街區(qū)都流傳著許多動(dòng)人的傳講，每塊街區(qū)的石頭上都雕刻著一個(gè)動(dòng)人的故事。人們?cè)谶@些聞名的商業(yè)街上能夠感受到專門時(shí)代的文化氣息。然而在國(guó)內(nèi)，這種方法僅僅是少數(shù)人的夢(mèng)想。就在國(guó)內(nèi)的王府井，就有著文化的遺憾?，F(xiàn)在的王府井街道整齊比原來(lái)的整齊，比原來(lái)的寬敞。然而卻忽略文化的注入。盡管青磚綠瓦依舊在，只是在現(xiàn)在的王府井里覺得容顏已老，是現(xiàn)代的累贅。街上拉車的雕塑顯得差不多和周圍不能搭配了，有人講“老北京在王府井消逝了，消逝的不是地點(diǎn)而是文化”、“帶來(lái)了西方的皮毛，卻丟失了靈魂?！薄跋惹傲粝鹿爬舷蛲?，現(xiàn)在留下現(xiàn)代的遺憾”。事實(shí)上同樣的例子在全國(guó)各地都有發(fā)生。想把商業(yè)街打造成為都市的“名片”，商業(yè)街文化的輸入是比不可少的。當(dāng)?shù)囟际形幕?、?dāng)?shù)毓爬系膫髦v、當(dāng)?shù)刂髁鞯奈幕?、?dāng)?shù)厣虡I(yè)文化、名人古跡等等都能夠作為文化輸入的內(nèi)容。《燕趙晚報(bào)》的記者王丹雪在《文化先行治理護(hù)佑商業(yè)步行街的絕對(duì)密碼》一文的結(jié)尾講“低層次的被動(dòng)經(jīng)營(yíng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)做模式和競(jìng)爭(zhēng)，文化是競(jìng)爭(zhēng)的核心，文脈是歷史的連續(xù)。事實(shí)上，識(shí)不特色的密碼確實(shí)是文化。”打造一個(gè)有靈魂的商業(yè)街，需要把文化的文章給做足了。四、商業(yè)街的后期經(jīng)營(yíng)前期的建設(shè)只能講是在商業(yè)街的長(zhǎng)征路上邁出了第一步，后期經(jīng)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的，復(fù)雜的過(guò)程，然而它決定著一個(gè)商業(yè)街的進(jìn)展。能否把商業(yè)街做成一個(gè)都市的招牌，后期的經(jīng)營(yíng)是決定性因素。以下為我所認(rèn)為合理的，從不處轉(zhuǎn)借而來(lái)經(jīng)營(yíng)方式首先我們應(yīng)該做到從企業(yè)自己治理到治理外包；從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)治理隊(duì)伍中，我們能夠看到專門少有專業(yè)治理人員，大部分差不多上由住宅物業(yè)治理人員兼管，而專門多物業(yè)公司依舊開發(fā)商自己旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在治理上是具有明顯區(qū)不的兩種管還要具有專門強(qiáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售點(diǎn)的整合能力，而且關(guān)于商業(yè)物業(yè)來(lái)講，從后勤支持到供應(yīng)鏈運(yùn)理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求治理人員對(duì)經(jīng)濟(jì)、治理特不是零售行業(yè)及特許經(jīng)營(yíng)行業(yè)都具有專業(yè)完善的知識(shí)，同時(shí)輸，從物品儲(chǔ)存到清倉(cāng)促銷各個(gè)方面都需要有專業(yè)人員才能更好地執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯(cuò)，帶來(lái)的阻礙將會(huì)是不可估量的。外包以其有效降低成本、增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力等特性成為越來(lái)越多企業(yè)采取的一項(xiàng)重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)進(jìn)展的同時(shí)，國(guó)外在這方面的經(jīng)營(yíng)治理人才獲得了快速進(jìn)展，而國(guó)內(nèi)也有部分專業(yè)經(jīng)營(yíng)治理團(tuán)隊(duì)逐漸成熟起來(lái)，開發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包治理的方式將商業(yè)物業(yè)的治理水平提高，以保證商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營(yíng)。其次，我們應(yīng)當(dāng)由粗放型招商變成統(tǒng)籌規(guī)劃；在招商過(guò)程中的混亂和粗放常常給后期的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)矛盾。專門多開發(fā)商在招商之前并沒有一個(gè)專門明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認(rèn)識(shí)仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)提高物業(yè)價(jià)值的時(shí)期，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉汲取，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營(yíng)范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營(yíng)和治理帶來(lái)大量隱患。集約經(jīng)營(yíng)和互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此，開發(fā)商在進(jìn)行招商之前，應(yīng)該對(duì)本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行全面的調(diào)查和研究，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次、消費(fèi)規(guī)模進(jìn)行通盤分析，以顧客為導(dǎo)向，最終確定項(xiàng)目的商業(yè)主題，然后對(duì)主題的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析，以確定在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的商戶范疇，然后在招商的過(guò)程中遵循嚴(yán)格操縱和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項(xiàng)目的利好經(jīng)營(yíng)。再次：商業(yè)街由租售并舉，變成純物業(yè)經(jīng)營(yíng)在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式中，我們能夠大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營(yíng)。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)展的三個(gè)時(shí)期，在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時(shí)候，開發(fā)商懷著把鈔票先裝到口袋再講的心理，為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售的模式，然而它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟時(shí)期的過(guò)渡產(chǎn)物；第二時(shí)期的操作模式中開發(fā)商依照前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)行二度調(diào)控，劃定銷售范圍，并明確經(jīng)營(yíng)范圍和法律手續(xù)，同時(shí)，關(guān)于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對(duì)平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商能夠通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙重獵取利潤(rùn)。第三時(shí)期是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展到較為成熟時(shí)期的必定產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采納較多，開發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獵取穩(wěn)定的租金收益，通過(guò)若干年的正常經(jīng)營(yíng)，或包裝上市或通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估而獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，但現(xiàn)在期的售價(jià)差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物業(yè)經(jīng)營(yíng)前期的價(jià)格了。租售并舉是目前中國(guó)大部分開發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營(yíng)模式，應(yīng)該講，在現(xiàn)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和都市進(jìn)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤(rùn)獵取要求。然而它也存在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤牟倏v上，專門多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來(lái)講租售比例應(yīng)該操縱在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，假如出售的比例太高，而且投資成分太大，通過(guò)混亂的易手后，將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此阻礙商鋪的入主綠，如此不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無(wú)力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。因此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者為了進(jìn)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式成為可能，因?yàn)檫@種模式最重要的在于前期的商業(yè)運(yùn)作，只有那個(gè)時(shí)期成功了，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能維系，并在經(jīng)營(yíng)增值后才會(huì)由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)街進(jìn)展的必定趨勢(shì)。最后：在收益上由靜態(tài)收益變成動(dòng)態(tài)收益商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過(guò)物業(yè)資源制造價(jià)值，借助商家資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈中，高端商業(yè)供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)，中端商業(yè)治理供應(yīng)鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理公司實(shí)現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商家實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)資源的升值，就成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售環(huán)節(jié)的重要增值手段。在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此特不重視銷售，并以此作為要緊的贏利模式，事實(shí)上這是一個(gè)進(jìn)展弊端，因?yàn)楸M管開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價(jià)值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價(jià)值，而且在那個(gè)銷售過(guò)程中，投資的比例占據(jù)了專門大部分，這就使市場(chǎng)混亂，商業(yè)形態(tài)無(wú)法操縱，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項(xiàng)目開發(fā)難以為都市服務(wù)，又對(duì)開發(fā)商的持續(xù)進(jìn)展設(shè)置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營(yíng)獲得的動(dòng)態(tài)收益宗旨背道而馳。這種追求銷售以快速回籠資金而忽視項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和進(jìn)展的收益模式被稱為靜態(tài)收益，因?yàn)樗辉阡N售過(guò)程中獵取一次性收益，由此失去了物業(yè)價(jià)值；而與之相對(duì)應(yīng)的要緊依靠物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)造出良好商業(yè)氛圍從而使項(xiàng)目持續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值的收益模式為動(dòng)態(tài)收益，這種模式盡管資金回籠慢，然而它卻既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值，同時(shí)又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。只有這種贏利方式才更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和開發(fā)商的穩(wěn)定收益。第五章：結(jié)束語(yǔ)病了好些的生活，把商業(yè)街的文章給拉下了。同時(shí)，作為一個(gè)賣書的小人物，我的老總更喜愛我把時(shí)刻用在《中國(guó)地產(chǎn)》《新地產(chǎn)》雜志的銷售上而不是寫文章上。在此講聲抱歉！寫這篇文章的時(shí)候，我調(diào)查了石家莊現(xiàn)開的四條商業(yè)街，依照我在上海、北京、天津和深圳的往常的見聞。也參考了搜索到的關(guān)于商業(yè)街的有近100多篇文章。因此文章里的東西有些是感想，有些是選擇性的“抄襲”?；蛟S是我個(gè)人的水平太凹了，寫商業(yè)街的東西總覺得還有專門多的方面沒有涉及到，感受專門遺憾，但是看到我寫的那么多羅嗦的東西又覺得多了。每個(gè)商業(yè)街都有自己的進(jìn)展歷程，前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位專門重要，然而后期的市場(chǎng)培養(yǎng)確更重要。提醒一句的是：商業(yè)街的進(jìn)展是借市的，不是借店的。在注入靈魂后，需要培養(yǎng)，更需要不斷的調(diào)整。本來(lái)想講一些石家莊商業(yè)街的內(nèi)容，也寫了8000多字了，然而，總是覺得寫出來(lái)依舊自己琢磨的好，發(fā)出來(lái)就不行了。因?yàn)槭仪f的商業(yè)街正處與脆弱的進(jìn)展時(shí)期，需要的不是批判指責(zé)，而是更多的支持。而支持的要緊方面，我想在文章中大體都有了，而且特不細(xì)節(jié)的東西，我并沒有多的資料。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)。我想我應(yīng)該給予石家莊商業(yè)街的是默默的祝福。因此也看過(guò)某大俠的大作和聲明，然而我想他的評(píng)論有點(diǎn)不公正，因此不敢有所借鑒。真心的希望，在今后能有高人不吝賜教，指點(diǎn)迷津。在文章的結(jié)束。我選擇兩篇參考性文章供大伙兒閱讀。（一）文化先行治理護(hù)佑商業(yè)步行街的絕對(duì)密碼王丹雪步行街作為一種專門的商業(yè)形態(tài)一直若隱若現(xiàn)地存在于都市的歷史格局之中，而且大多為自然形成，表征著一座都市或者某一地域的都市文化，可謂是都市名片里的代表作品。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步興起，目的性比較明確的商業(yè)步行街開始在都市里出現(xiàn)。期待中，人們也在思索：這種帶有諸多強(qiáng)制性商業(yè)想象的仿制品能否承受商業(yè)文化之重？四大步行街陸續(xù)啟動(dòng)繼王府井百貨開業(yè)之后，石家莊民族路步行街的建設(shè)已初具規(guī)模；與南三條市場(chǎng)一路之隔的大經(jīng)金街正如火如荼進(jìn)行道路鋪設(shè)；南花園步行街也于９月份正式破土動(dòng)工；大石門飲食文化步行街的拆遷工作已開始倒計(jì)時(shí)。石家莊的四大步行商業(yè)街次第拉開架勢(shì)，勢(shì)必?cái)_動(dòng)明年的商業(yè)地產(chǎn)格局，進(jìn)而從新的層次廓清這座都市的商業(yè)形態(tài)。民族路步行街的概念在２００１年即開始風(fēng)聞?dòng)谑?，?jù)講建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將“不遜于北京王府井金街”，民族路完全是在舊街基礎(chǔ)上進(jìn)行改造后的商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是成為購(gòu)物