入住裝修管理實施方案

入住裝修管理實施方案實務(wù)物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與商家及業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，由入住裝修階段、日常管理運作階段二個部分組成。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓裝修管理，向開發(fā)商和商家及業(yè)主負責。實行公司、客戶服務(wù)中心層層承諾，對裝修管理人員績效實行獎勵與懲罰相結(jié)合的管理方式，對商家及業(yè)主裝修實施嚴密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標的實現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢和商家及業(yè)主的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點，治安無事件”。（一）前期措施介入、合理規(guī)劃針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對小區(qū)的物業(yè)管理進行準確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。利用商家及業(yè)主講座提前對商家及業(yè)主裝修管理進行宣傳為了更好地實施將來對小區(qū)的管理，我們把對商家及業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識，并組織部分商家及業(yè)主參觀學習，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。做好驗收接管工作通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。驗收與接管程序如下：成立驗接小組制訂驗收標準及處理接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案（二）入住裝修階段的管理措施1.交房手續(xù)（1）辦理入住手續(xù)流程，根據(jù)商家及業(yè)主與開發(fā)商在交房時，出具交房（入伙）通知單才能辦理：商家及業(yè)主接房《交房通知單》；產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復印件2份，核對原件；若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書》及委托代理人身份證或其他有效證件復印件2份，核對原件。物業(yè)處向商家及業(yè)主發(fā)放文件資料1.《業(yè)主手冊》； 4.《裝修特別提示》；2.《業(yè)主臨時規(guī)約》； 5．《區(qū)域防火責任協(xié)議書》3.《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；商家及業(yè)主填寫、簽訂相關(guān)表單、文件填寫《業(yè)主基本情況登記表》；簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份；簽訂《區(qū)域防火責任協(xié)議書》一式兩份。商家及業(yè)主交納相關(guān)費用綜合物業(yè)管理費；水電周轉(zhuǎn)金；其它代收費用（如二次裝修垃圾清運費）。與商家及業(yè)主進行商業(yè)及住宅驗收交接1.查驗配套設(shè)施；2.查驗配電箱系統(tǒng)、安防系統(tǒng)；3.查驗給排水系統(tǒng)；

4.查驗土建、門窗；5.抄記水、電、煤氣表底數(shù)。鑰匙交接、建檔簽署《房屋驗收交接確認單》、《收樓承諾書》；房屋鑰匙交接；建立業(yè)主檔案。（2）辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是：設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。精心安排入住程序，商家及業(yè)主隨到隨辦，正常情況下，從進入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗房30分鐘內(nèi)辦畢。提前與供電局、自來水公司、電信部門、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便商家及業(yè)主，減少麻煩。同時，為商家及業(yè)主提供多項免費咨詢和維修服務(wù)。提供有償上門維修服務(wù)項目。2．裝修管理，確保無違章裝修為維護外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以小區(qū)景觀設(shè)計、露臺搭建、陽臺封閉為裝修工作的監(jiān)管重點，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓，為打好裝修管理的攻堅戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實施“一把手工程”，由項目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時處理——裝修全程驗收”五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導商家及業(yè)主裝修，物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為商家及業(yè)主提供免費裝修咨詢、裝修設(shè)計服務(wù)。擬采取的違章裝修控制流程：業(yè)主辦理入住手續(xù) 對業(yè)主、裝修施工隊提供裝修特別提示申報裝修，嚴格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金+各部門經(jīng)理監(jiān)管 樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)主，讓業(yè)主整改采取勸阻措施 向職能部門反映情況以取得行政上的支持 經(jīng)濟手段、法律手段解決裝修宣傳，切實到位為加強裝修宣傳的力度，我們將在入住初期策劃一項大型活動，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并架起客戶服務(wù)中心與商家及業(yè)主的橋梁，真正提高商家及業(yè)主按章裝修的自覺性。裝修審批，嚴把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低商家及業(yè)主為了個人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。針對小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對智能設(shè)施管線，公共管線保護的特殊要求，我們將一方面采取對商家及業(yè)主申報的裝修方案進行嚴格審批，一方面加強裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴把人情關(guān)、金錢關(guān)和技術(shù)關(guān)。裝修審批重點如下：保證商業(yè)及住宅設(shè)施的正常使用功能。審核重點：商業(yè)及住宅結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。保證商業(yè)及住宅外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。（3）建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系商家及業(yè)主裝修施工，指定客戶中心客戶主管、客服助理、實施“全過程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場不少于1次，通過現(xiàn)場巡查與商家及業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。工程維修中心專門設(shè)置有裝修檢查組，對商家及業(yè)主裝修進行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時協(xié)調(diào)秩序維護員、客服人員也要對裝修進行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點，維護好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。此外，在加強監(jiān)管的同時，在商家及業(yè)主入住裝修高峰期，對樓前綠地加以保護，使之不被破壞。商家及業(yè)主裝修實施袋裝化，指定地點投放，確保小區(qū)綠化完好。（4）處理違章裝修的四個手段說服手段。商家及業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時內(nèi)，上門做好商家及業(yè)主的思想工作，禮貌地向商家及業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向商家及業(yè)主說明違章裝修造成的危害。做到以理說服商家及業(yè)主，以情感化商家及業(yè)主，爭取商家及業(yè)主的支持和諒解，讓商家及業(yè)主自覺接受整改要求。經(jīng)濟手段。在商家及業(yè)主裝修申報時，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟手段控制，從經(jīng)濟上控制商家及業(yè)主的違章裝修。行政手段。對有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時有心理壓力。我們將通過規(guī)劃局、建委、房管局，在商家及業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取其他方法，制止違章裝修施工。法律手段。商家及業(yè)主裝修申報手續(xù)中，客戶服務(wù)中心分別與商家及業(yè)主、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責任書”，分清客戶服務(wù)中心、商家及業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權(quán)。同時，根據(jù)建設(shè)部號令，對住宅裝修進行法制管理。對違章裝修并無視一切的商家及業(yè)主，我們通過法律途徑予以解決。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好裝修管理的工作。入住期治安管理（1）秩序隊伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。治安隊伍建設(shè)，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。秩序員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。秩序員管理引入輪換制和淘汰制，由公司秩序管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對服役一年的秩序員，進行輪換上崗，在年終考評中，實行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持秩序員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。（2）確立治安重點——加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控：人流控制對來訪人員須通過門崗，與商家及業(yè)主通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)。對裝修、搬運人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對他們的活動范圍進行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)