商業(yè)物業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)課件

商業(yè)物業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)商業(yè)物業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)侵權(quán)責(zé)任

合同責(zé)任

證據(jù)留存的技巧

侵權(quán)責(zé)任

合同責(zé)任

證據(jù)留存的技巧

一般侵權(quán)行為構(gòu)成要件《侵權(quán)責(zé)任法》第六條：“行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。過錯(cuò)：故意和過失侵權(quán)行為損害結(jié)果因果關(guān)系一般侵權(quán)行為構(gòu)成要件《侵權(quán)責(zé)任法》第六條：“行為人因過錯(cuò)侵害過錯(cuò)推定與無過錯(cuò)責(zé)任（嚴(yán)格責(zé)任）第六條：“根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，行為人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。法律規(guī)定，過錯(cuò)推定，不能自證無過錯(cuò)如建筑物等擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第七條：“行為人損害他人民事權(quán)益，不論行為人有無過錯(cuò)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，依其規(guī)定”。無過錯(cuò)，法定，嚴(yán)格責(zé)任過錯(cuò)推定與無過錯(cuò)責(zé)任（嚴(yán)格責(zé)任）第六條：“根據(jù)法律規(guī)定推定行侵權(quán)案例一【案例綜述】某顧客帶其6歲兒子到商場(chǎng)購物。該顧客在挑選衣服的時(shí)候，其子自己在旁邊玩，被地面的一灘水滑到跌傷，該顧客與商場(chǎng)協(xié)調(diào)賠償，商場(chǎng)稱地面水漬是因其他顧客飲料漏灑所致，與商場(chǎng)無關(guān)。某顧客遂訴至法院，要求商場(chǎng)賠償兒子醫(yī)療費(fèi)損失?！咎幚泶胧糠ㄔ赫J(rèn)為，商場(chǎng)系公共場(chǎng)所，對(duì)公眾負(fù)有基本的安全保障義務(wù)。因商場(chǎng)沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)、清理地面水跡、提醒顧客，疏忽管理，導(dǎo)致小孩跌傷，應(yīng)當(dāng)對(duì)顧客承擔(dān)主要賠償責(zé)任。同時(shí)，該顧客作為其兒子的法定監(jiān)護(hù)人，自己挑選衣服，放任兒子獨(dú)自玩耍，對(duì)兒子的摔傷負(fù)有次要責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分損失。法院判決商場(chǎng)承擔(dān)80%的責(zé)任，顧客自己承擔(dān)20%的損失。侵權(quán)案例一【案例綜述】第三十七條：“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。”。

對(duì)于賓館、商場(chǎng)等負(fù)有安保義務(wù)的公共場(chǎng)所管理人的侵權(quán)行為，不論是否有過錯(cuò)，只要沒有盡到安全保障義務(wù)，應(yīng)按照法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。第三十七條：“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管

防止他人遭受義務(wù)人侵害

嚴(yán)格責(zé)任

安全保障義務(wù)

防止他人遭受第三人侵害補(bǔ)充責(zé)任

商場(chǎng)安全保障義務(wù)：安排保安巡邏、保潔人員對(duì)障礙物的及時(shí)清理、完備的監(jiān)控系統(tǒng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患、突發(fā)事件及時(shí)報(bào)警、積極施救、安排疏散等。

商業(yè)物業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)課件

本案中，商場(chǎng)因沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)、清理地面水跡，導(dǎo)致小孩摔傷，而被判定未盡到安全保障義務(wù)，即屬于第一類未盡到安全保障義務(wù)的情形，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

而如果顧客兒子是因?yàn)楸黄渌送频苟軅?，那么就屬于第二類未盡到安全保障義務(wù)的情形，推倒孩子的人為直接加害人，承擔(dān)賠償責(zé)任，商場(chǎng)僅因未能及時(shí)阻止傷害孩子的行為發(fā)生而承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

另外，顧客作為家長(zhǎng)，沒有盡到監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)，也是導(dǎo)致孩子摔傷的原因，但相較于商場(chǎng)的安全保障義務(wù)而言，僅屬于次要原因。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定“監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任”。因此，對(duì)于孩子的受傷，商場(chǎng)承擔(dān)主要責(zé)任，而家長(zhǎng)也承擔(dān)了相應(yīng)的次要責(zé)任。本案中，商場(chǎng)因沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)、清理地面水跡，導(dǎo)致小孩摔侵權(quán)案例二【案例綜述】某租戶在其租用的寫字樓電梯內(nèi)被犯罪嫌疑人襲擊受重傷。寫字樓監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)異常后及時(shí)采取電梯制動(dòng)措施，并派員到電梯內(nèi)解救租戶，送院救治，同時(shí)將襲擊者扭送公安機(jī)關(guān)。租戶要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到安全保障義務(wù)的賠償責(zé)任。【處理措施】法院認(rèn)為，物業(yè)公司雖然負(fù)有安全保障義務(wù)，但這種義務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求其達(dá)到根除治安隱患和刑事案件的功能。物業(yè)公司設(shè)置了監(jiān)控室、保安員，并在事發(fā)時(shí)及時(shí)做出反應(yīng)和處理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)盡到了安全保障義務(wù)，故對(duì)租戶的賠償要求不予支持。侵權(quán)案例二【案例綜述】法律問題：1、物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)和限度；2、如果物業(yè)公司未盡到合理的安全保障義務(wù)，導(dǎo)致租戶遭受侵害，即使刑事案件沒有偵破，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理”。因此，物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種基本的最低限度的社會(huì)秩序輔助維持義務(wù)。法律問題：1、物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)和限度；2、如果物業(yè)在司法實(shí)踐中，主要從以下方面對(duì)物業(yè)公司是否盡到這一義務(wù)進(jìn)行考察：物業(yè)管理公司的保安制度是否到位，有否符合法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的強(qiáng)制性規(guī)定的合格保安人員，其數(shù)量、質(zhì)量與物業(yè)規(guī)模、安全情況是否相適應(yīng)，各項(xiàng)保安制度是否完備、合理，并在日常管理中得到了認(rèn)真落實(shí)；是否具備了與合同約定或與物業(yè)狀況、安全等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相適應(yīng)的保安措施，如合理的門衛(wèi)、門崗、巡查、盤問等各項(xiàng)制度；保安人員是否勤勉盡職，保障監(jiān)控系統(tǒng)是否正常有效運(yùn)作；發(fā)現(xiàn)犯罪或侵害業(yè)主時(shí)是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施；業(yè)主對(duì)安全提出合理懷疑或指出不足時(shí)是否引起重視并予以改進(jìn)。只要物業(yè)管理公司盡到了上述義務(wù)，即便發(fā)生了第三人對(duì)業(yè)主的侵害行為，物業(yè)公司也不需承擔(dān)責(zé)任。因此，本案中物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)異常后所采取的處理措施，已經(jīng)盡到了安全保障義務(wù)的要求，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。（自由裁量權(quán)）在司法實(shí)踐中，主要從以下方面對(duì)物業(yè)公司是否盡到這一義務(wù)進(jìn)行考假設(shè)物業(yè)公司沒有盡到安全保障義務(wù)，可否以租戶受到襲擊涉及刑事案件而免除民事賠償責(zé)任呢？

犯罪嫌疑人襲擊租戶的行為，與物業(yè)公司未盡安全保障義務(wù)而給租戶造成的侵害是兩個(gè)不同性質(zhì)的法律關(guān)系，前者屬于侵權(quán)行為，甚至屬于刑事案件范疇，而后者屬于違反合同義務(wù)產(chǎn)生的民事賠償責(zé)任。即使刑事案件未偵破，仍然不影響物業(yè)公司因違反合同義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。假設(shè)物業(yè)公司沒有盡到安全保障義務(wù)，可否以租戶受到襲擊涉及刑事侵權(quán)案例三【案例綜述】某業(yè)主酒后欲駕車進(jìn)入停車場(chǎng)，被其所在大廈保安阻攔并打傷，業(yè)主起訴要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任?！咎幚泶胧糠ㄔ赫J(rèn)為，作為雇主的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)盡到管理和保護(hù)業(yè)主權(quán)益的責(zé)任，業(yè)主被物業(yè)公司雇傭的保安打傷，物業(yè)公司具有管理上的失職。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，被告應(yīng)對(duì)該損害行為承擔(dān)替代責(zé)任，被告在承擔(dān)了替代賠償責(zé)任后，有向?qū)嶋H侵權(quán)人追償?shù)臋?quán)利。雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任后，可以向雇員追償。侵權(quán)案例三【案例綜述】法律問題：1、保安毆打業(yè)主的行為是個(gè)人行為還是職務(wù)行為；2、物業(yè)公司對(duì)其保安毆打業(yè)主的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)怎樣的賠償責(zé)任。《侵權(quán)責(zé)任法》第三十四條：“用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。

《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款：“雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償?！北景钢校０沧钄r業(yè)主將車輛駛?cè)氪髲B停車場(chǎng)，屬于履行職務(wù)的行為。雖然物業(yè)公司并無授意保安打人，但因雇員的行為是完成工作職責(zé)的行為，應(yīng)按司法解釋推定為雇傭活動(dòng)范圍，即本案被告所雇傭的保安人員打人行為應(yīng)視為職務(wù)行為而非個(gè)人行為。法律問題：1、保安毆打業(yè)主的行為是個(gè)人行為還是職務(wù)行為；2、從《侵權(quán)責(zé)任法》和《人身損害賠償司法解釋》的規(guī)定來看，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，由其雇主承擔(dān)賠償責(zé)任，而對(duì)雇主是否有過錯(cuò)在所不問。由此引申的另一個(gè)問題是，雇主畢竟不是侵權(quán)的直接責(zé)任人，即使雇主承擔(dān)了責(zé)任，是否可以向雇員追償？

《人身損害賠償司法解釋》規(guī)定的情形：

雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這一情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是雇員在職務(wù)行為中因一般過失致人損害，屬于雇員未能預(yù)見，主觀上并不追求損害結(jié)果的發(fā)生。

雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。這種情形中，雇員主觀上希望或放任損害結(jié)果的發(fā)生，比如在本案中，保安與業(yè)主起初僅是口頭爭(zhēng)執(zhí)，后來保安對(duì)業(yè)主進(jìn)行毆打，可以認(rèn)定其主觀上希望對(duì)業(yè)主造成人身損害。因此在此情形下，物業(yè)公司雖然需要承擔(dān)賠償責(zé)任，但承擔(dān)責(zé)任后可以向保安追償。從《侵權(quán)責(zé)任法》和《人身損害賠償司法解釋》的規(guī)定來看，雇員在合同責(zé)任案例一【案例綜述】某業(yè)主將其車輛停放在物業(yè)公司管理的停車場(chǎng)。車輛停放期間，遭到某案外人酒后打砸毀壞，業(yè)主未支付停車費(fèi)。業(yè)主以物業(yè)公司未能盡到保管義務(wù)為由，訴至法院要求物業(yè)公司賠償損失?！咎幚泶胧?/p>

法院認(rèn)定：業(yè)主與物業(yè)公司之間形成保管合同關(guān)系，物業(yè)公司未盡到合理注意義務(wù)，由此給業(yè)主造成的損失應(yīng)予賠償。合同責(zé)任案例一【案例綜述】《中華人民共和國合同法》規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。認(rèn)定雙方是否成立保管合同的關(guān)鍵在于考量物業(yè)公司是否暫時(shí)性取得了對(duì)涉案車輛的控制權(quán)。物業(yè)公司所管理的停車場(chǎng)是一個(gè)封閉的收費(fèi)停車場(chǎng)，車輛進(jìn)入停車場(chǎng)需要領(lǐng)取計(jì)時(shí)卡，車輛駛出停車場(chǎng)時(shí)需要刷卡并向物業(yè)公司管理人員交費(fèi)。通過物業(yè)公司對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)車輛的上述放行過程，可以認(rèn)定物業(yè)公司對(duì)車輛擁有較高的控制權(quán)?！吨腥A人民共和國合同法》規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付《中華人民共和國合同法》第369條、第374條規(guī)定：保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物；因保管人保管不善，造成保管物毀損滅失的，應(yīng)擔(dān)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。目前只有深圳法院將車輛停放合同認(rèn)定車輛停放服務(wù)法律關(guān)系，其他大部分法院都認(rèn)定為車輛保管合同關(guān)系，即如果物業(yè)公司有過錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，過錯(cuò)越大，責(zé)任越大。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)最大努力盡到該履行的義務(wù)：規(guī)范和落實(shí)停車場(chǎng)管理規(guī)章制度；完善停車場(chǎng)設(shè)施方面，應(yīng)量做到封閉式管理，并盡可能在一些管理員視線死角安裝監(jiān)控設(shè)施；管理好停車牌、停車證等停車憑證，做好相關(guān)停車記錄；投?！巴＼噲?chǎng)公眾責(zé)任險(xiǎn)”；車輛被盜和被搶后應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并及時(shí)通知車主；協(xié)助公安機(jī)關(guān)查看監(jiān)控設(shè)施、協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠，及時(shí)收集證明停車場(chǎng)已盡到合理審慎注意的證據(jù)?！吨腥A人民共和國合同法》第369條、第374條規(guī)定：保管人應(yīng)合同責(zé)任案例二【案例綜述】

《物業(yè)服務(wù)合同》約定物業(yè)公司提供的管理服務(wù)項(xiàng)目為：承擔(dān)物業(yè)范圍內(nèi)交通、車輛行駛、停泊及管理；實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)和管理，全天候值班巡視，維護(hù)正常秩序，對(duì)停車場(chǎng)每2小時(shí)巡查一次；進(jìn)出車輛實(shí)施登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放等。某日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)其停放在停車場(chǎng)的車輛有銳器刮痕，要求判決物業(yè)公司賠償損失?！咎幚泶胧?/p>

法院認(rèn)為，從《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容來看，物業(yè)公司的責(zé)任主要在于對(duì)停車場(chǎng)的宏觀安全保衛(wèi)，而不涉及對(duì)某個(gè)業(yè)主個(gè)人的特定財(cái)產(chǎn)或車輛的微觀保障之責(zé)，故本案重點(diǎn)在于考量物業(yè)公司是否盡了宏觀安全保衛(wèi)的管理義務(wù)。在實(shí)際管理中，進(jìn)入車庫僅能通過小區(qū)內(nèi)的電梯和車庫大門。物業(yè)公司對(duì)車庫大門使用控制道閘系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行智能讀卡登記，且保安每2小時(shí)對(duì)車庫巡查一次，故物業(yè)公司對(duì)車庫盡了相應(yīng)的管理責(zé)任，對(duì)業(yè)主的車輛受損不存在過錯(cuò)。因業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)車輛受損均無過錯(cuò)，根據(jù)公平原則，酌定由物業(yè)公司承擔(dān)10％的責(zé)任。合同責(zé)任案例二【案例綜述】《民法通則》第132條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任?！惫截?zé)任原則：當(dāng)事人都沒有過錯(cuò)，損害事實(shí)已經(jīng)發(fā)生以公平考慮作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人公平地分擔(dān)損失

公平責(zé)任原則通常在兩種意義上使用：一是指在處理損害賠償案件時(shí)，根據(jù)具體情況公平合理地確定賠償數(shù)額；二是指在當(dāng)事人對(duì)于損害的發(fā)生都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)依據(jù)公平原則由當(dāng)事人分擔(dān)責(zé)任。

因此，在本案中的車輛毀損，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理公司均無過錯(cuò)的情況下，法院適用公平原則，判令物業(yè)管理公司承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。《民法通則》第132條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒有過錯(cuò)的，合同責(zé)任案例三【案例綜述】某顧客到商場(chǎng)購物，將車輛停放在商場(chǎng)停車場(chǎng)，并將手提皮包放在了車后座上。購物之后，顧客回到停車場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)手提皮包不見了，車后門有被撬痕跡。顧客認(rèn)為，是停車場(chǎng)保管失職造成自己的皮包丟失，起訴至法院要求停車場(chǎng)對(duì)此進(jìn)行賠償?！咎幚泶胧糠ㄔ赫J(rèn)為，顧客的停車票據(jù)僅可作為證明其與商場(chǎng)存在車輛保管合同關(guān)系的證據(jù)，其既沒有將皮包交付停車場(chǎng)管理人員，也沒有將皮包放置在車內(nèi)的情況明確告知停車場(chǎng)管理人員，所以，顧客與商場(chǎng)不存在保管合同關(guān)系，對(duì)于皮包的丟失，商場(chǎng)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。合同責(zé)任案例三【案例綜述】《中華人民共和國合同法》第368條：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)給付保管憑證，但另有交易習(xí)慣的除外”。顧客將車輛存放在停車場(chǎng)并領(lǐng)取停車卡，交付費(fèi)用并收取票據(jù)。其中停車卡、收費(fèi)票據(jù)僅能作為車輛保管關(guān)系的保管憑證。除非有其它證據(jù)證明停車場(chǎng)對(duì)車主車內(nèi)財(cái)物負(fù)有保管義務(wù)，否則停車場(chǎng)無需對(duì)車內(nèi)財(cái)物的丟失承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于認(rèn)定停車場(chǎng)對(duì)車主車內(nèi)財(cái)物是否負(fù)有保管義務(wù)，主要考察如下幾個(gè)方面：1、車主是否明確告知停車場(chǎng)管理人員車內(nèi)有貴重財(cái)物，需要停車場(chǎng)負(fù)責(zé)保管，并取得停車場(chǎng)的認(rèn)可；2、車主是否就保管車內(nèi)財(cái)物向停車場(chǎng)支付保管費(fèi)用；3、停車場(chǎng)是否已經(jīng)明示或者默示代車主保管車內(nèi)財(cái)物，或者停車場(chǎng)是否公示聲明對(duì)車內(nèi)財(cái)物不予保管?！吨腥A人民共和國合同法》第368條：“寄存人向保管人交付保管證據(jù)留存的技巧催款通知書：通知書中應(yīng)包含單價(jià)、欠費(fèi)時(shí)間、面積、欠費(fèi)總額、電表每月讀數(shù)（形成證據(jù)鏈）。送達(dá)方式：當(dāng)面簽收（一般業(yè)主不簽字，效率低，不能證明送達(dá)）；直接投入信箱（證明力差，無法證明已送達(dá)）；郵寄送達(dá)（以EMS郵寄，郵寄單上注明“催款通知書”，讓郵政把回單送回，留存郵寄單和通知書復(fù)印件，法院認(rèn)可此種方式的送達(dá)效果）；公證送達(dá)（費(fèi)用高，但證明力強(qiáng)）報(bào)紙上公告（貴且耗時(shí)長(zhǎng)）。證據(jù)留存的技巧催款通知書：通知書中應(yīng)包含單價(jià)、欠費(fèi)時(shí)間、面積

謝謝

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合同責(zé)任

證據(jù)留存的技巧

侵權(quán)責(zé)任

合同責(zé)任

證據(jù)留存的技巧

一般侵權(quán)行為構(gòu)成要件《侵權(quán)責(zé)任法》第六條：“行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。過錯(cuò)：故意和過失侵權(quán)行為損害結(jié)果因果關(guān)系一般侵權(quán)行為構(gòu)成要件《侵權(quán)責(zé)任法》第六條：“行為人因過錯(cuò)侵害過錯(cuò)推定與無過錯(cuò)責(zé)任（嚴(yán)格責(zé)任）第六條：“根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，行為人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。法律規(guī)定，過錯(cuò)推定，不能自證無過錯(cuò)如建筑物等擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第七條：“行為人損害他人民事權(quán)益，不論行為人有無過錯(cuò)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，依其規(guī)定”。無過錯(cuò)，法定，嚴(yán)格責(zé)任過錯(cuò)推定與無過錯(cuò)責(zé)任（嚴(yán)格責(zé)任）第六條：“根據(jù)法律規(guī)定推定行侵權(quán)案例一【案例綜述】某顧客帶其6歲兒子到商場(chǎng)購物。該顧客在挑選衣服的時(shí)候，其子自己在旁邊玩，被地面的一灘水滑到跌傷，該顧客與商場(chǎng)協(xié)調(diào)賠償，商場(chǎng)稱地面水漬是因其他顧客飲料漏灑所致，與商場(chǎng)無關(guān)。某顧客遂訴至法院，要求商場(chǎng)賠償兒子醫(yī)療費(fèi)損失?！咎幚泶胧糠ㄔ赫J(rèn)為，商場(chǎng)系公共場(chǎng)所，對(duì)公眾負(fù)有基本的安全保障義務(wù)。因商場(chǎng)沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)、清理地面水跡、提醒顧客，疏忽管理，導(dǎo)致小孩跌傷，應(yīng)當(dāng)對(duì)顧客承擔(dān)主要賠償責(zé)任。同時(shí)，該顧客作為其兒子的法定監(jiān)護(hù)人，自己挑選衣服，放任兒子獨(dú)自玩耍，對(duì)兒子的摔傷負(fù)有次要責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分損失。法院判決商場(chǎng)承擔(dān)80%的責(zé)任，顧客自己承擔(dān)20%的損失。侵權(quán)案例一【案例綜述】第三十七條：“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任?！?。

對(duì)于賓館、商場(chǎng)等負(fù)有安保義務(wù)的公共場(chǎng)所管理人的侵權(quán)行為，不論是否有過錯(cuò)，只要沒有盡到安全保障義務(wù)，應(yīng)按照法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。第三十七條：“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管

防止他人遭受義務(wù)人侵害

嚴(yán)格責(zé)任

安全保障義務(wù)

防止他人遭受第三人侵害補(bǔ)充責(zé)任

商場(chǎng)安全保障義務(wù)：安排保安巡邏、保潔人員對(duì)障礙物的及時(shí)清理、完備的監(jiān)控系統(tǒng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患、突發(fā)事件及時(shí)報(bào)警、積極施救、安排疏散等。

商業(yè)物業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)課件

本案中，商場(chǎng)因沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)、清理地面水跡，導(dǎo)致小孩摔傷，而被判定未盡到安全保障義務(wù)，即屬于第一類未盡到安全保障義務(wù)的情形，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

而如果顧客兒子是因?yàn)楸黄渌送频苟軅?，那么就屬于第二類未盡到安全保障義務(wù)的情形，推倒孩子的人為直接加害人，承擔(dān)賠償責(zé)任，商場(chǎng)僅因未能及時(shí)阻止傷害孩子的行為發(fā)生而承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

另外，顧客作為家長(zhǎng)，沒有盡到監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)，也是導(dǎo)致孩子摔傷的原因，但相較于商場(chǎng)的安全保障義務(wù)而言，僅屬于次要原因。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定“監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任”。因此，對(duì)于孩子的受傷，商場(chǎng)承擔(dān)主要責(zé)任，而家長(zhǎng)也承擔(dān)了相應(yīng)的次要責(zé)任。本案中，商場(chǎng)因沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)、清理地面水跡，導(dǎo)致小孩摔侵權(quán)案例二【案例綜述】某租戶在其租用的寫字樓電梯內(nèi)被犯罪嫌疑人襲擊受重傷。寫字樓監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)異常后及時(shí)采取電梯制動(dòng)措施，并派員到電梯內(nèi)解救租戶，送院救治，同時(shí)將襲擊者扭送公安機(jī)關(guān)。租戶要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到安全保障義務(wù)的賠償責(zé)任?！咎幚泶胧糠ㄔ赫J(rèn)為，物業(yè)公司雖然負(fù)有安全保障義務(wù)，但這種義務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求其達(dá)到根除治安隱患和刑事案件的功能。物業(yè)公司設(shè)置了監(jiān)控室、保安員，并在事發(fā)時(shí)及時(shí)做出反應(yīng)和處理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)盡到了安全保障義務(wù)，故對(duì)租戶的賠償要求不予支持。侵權(quán)案例二【案例綜述】法律問題：1、物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)和限度；2、如果物業(yè)公司未盡到合理的安全保障義務(wù)，導(dǎo)致租戶遭受侵害，即使刑事案件沒有偵破，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理”。因此，物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種基本的最低限度的社會(huì)秩序輔助維持義務(wù)。法律問題：1、物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)和限度；2、如果物業(yè)在司法實(shí)踐中，主要從以下方面對(duì)物業(yè)公司是否盡到這一義務(wù)進(jìn)行考察：物業(yè)管理公司的保安制度是否到位，有否符合法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的強(qiáng)制性規(guī)定的合格保安人員，其數(shù)量、質(zhì)量與物業(yè)規(guī)模、安全情況是否相適應(yīng)，各項(xiàng)保安制度是否完備、合理，并在日常管理中得到了認(rèn)真落實(shí)；是否具備了與合同約定或與物業(yè)狀況、安全等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相適應(yīng)的保安措施，如合理的門衛(wèi)、門崗、巡查、盤問等各項(xiàng)制度；保安人員是否勤勉盡職，保障監(jiān)控系統(tǒng)是否正常有效運(yùn)作；發(fā)現(xiàn)犯罪或侵害業(yè)主時(shí)是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施；業(yè)主對(duì)安全提出合理懷疑或指出不足時(shí)是否引起重視并予以改進(jìn)。只要物業(yè)管理公司盡到了上述義務(wù)，即便發(fā)生了第三人對(duì)業(yè)主的侵害行為，物業(yè)公司也不需承擔(dān)責(zé)任。因此，本案中物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)異常后所采取的處理措施，已經(jīng)盡到了安全保障義務(wù)的要求，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。（自由裁量權(quán)）在司法實(shí)踐中，主要從以下方面對(duì)物業(yè)公司是否盡到這一義務(wù)進(jìn)行考假設(shè)物業(yè)公司沒有盡到安全保障義務(wù)，可否以租戶受到襲擊涉及刑事案件而免除民事賠償責(zé)任呢？

犯罪嫌疑人襲擊租戶的行為，與物業(yè)公司未盡安全保障義務(wù)而給租戶造成的侵害是兩個(gè)不同性質(zhì)的法律關(guān)系，前者屬于侵權(quán)行為，甚至屬于刑事案件范疇，而后者屬于違反合同義務(wù)產(chǎn)生的民事賠償責(zé)任。即使刑事案件未偵破，仍然不影響物業(yè)公司因違反合同義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。假設(shè)物業(yè)公司沒有盡到安全保障義務(wù)，可否以租戶受到襲擊涉及刑事侵權(quán)案例三【案例綜述】某業(yè)主酒后欲駕車進(jìn)入停車場(chǎng)，被其所在大廈保安阻攔并打傷，業(yè)主起訴要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任?！咎幚泶胧糠ㄔ赫J(rèn)為，作為雇主的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)盡到管理和保護(hù)業(yè)主權(quán)益的責(zé)任，業(yè)主被物業(yè)公司雇傭的保安打傷，物業(yè)公司具有管理上的失職。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，被告應(yīng)對(duì)該損害行為承擔(dān)替代責(zé)任，被告在承擔(dān)了替代賠償責(zé)任后，有向?qū)嶋H侵權(quán)人追償?shù)臋?quán)利。雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任后，可以向雇員追償。侵權(quán)案例三【案例綜述】法律問題：1、保安毆打業(yè)主的行為是個(gè)人行為還是職務(wù)行為；2、物業(yè)公司對(duì)其保安毆打業(yè)主的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)怎樣的賠償責(zé)任。《侵權(quán)責(zé)任法》第三十四條：“用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。

《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款：“雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償?！北景钢?，保安阻攔業(yè)主將車輛駛?cè)氪髲B停車場(chǎng)，屬于履行職務(wù)的行為。雖然物業(yè)公司并無授意保安打人，但因雇員的行為是完成工作職責(zé)的行為，應(yīng)按司法解釋推定為雇傭活動(dòng)范圍，即本案被告所雇傭的保安人員打人行為應(yīng)視為職務(wù)行為而非個(gè)人行為。法律問題：1、保安毆打業(yè)主的行為是個(gè)人行為還是職務(wù)行為；2、從《侵權(quán)責(zé)任法》和《人身損害賠償司法解釋》的規(guī)定來看，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，由其雇主承擔(dān)賠償責(zé)任，而對(duì)雇主是否有過錯(cuò)在所不問。由此引申的另一個(gè)問題是，雇主畢竟不是侵權(quán)的直接責(zé)任人，即使雇主承擔(dān)了責(zé)任，是否可以向雇員追償？

《人身損害賠償司法解釋》規(guī)定的情形：

雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這一情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是雇員在職務(wù)行為中因一般過失致人損害，屬于雇員未能預(yù)見，主觀上并不追求損害結(jié)果的發(fā)生。

雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。這種情形中，雇員主觀上希望或放任損害結(jié)果的發(fā)生，比如在本案中，保安與業(yè)主起初僅是口頭爭(zhēng)執(zhí)，后來保安對(duì)業(yè)主進(jìn)行毆打，可以認(rèn)定其主觀上希望對(duì)業(yè)主造成人身損害。因此在此情形下，物業(yè)公司雖然需要承擔(dān)賠償責(zé)任，但承擔(dān)責(zé)任后可以向保安追償。從《侵權(quán)責(zé)任法》和《人身損害賠償司法解釋》的規(guī)定來看，雇員在合同責(zé)任案例一【案例綜述】某業(yè)主將其車輛停放在物業(yè)公司管理的停車場(chǎng)。車輛停放期間，遭到某案外人酒后打砸毀壞，業(yè)主未支付停車費(fèi)。業(yè)主以物業(yè)公司未能盡到保管義務(wù)為由，訴至法院要求物業(yè)公司賠償損失?！咎幚泶胧?/p>

法院認(rèn)定：業(yè)主與物業(yè)公司之間形成保管合同關(guān)系，物業(yè)公司未盡到合理注意義務(wù)，由此給業(yè)主造成的損失應(yīng)予賠償。合同責(zé)任案例一【案例綜述】《中華人民共和國合同法》規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。認(rèn)定雙方是否成立保管合同的關(guān)鍵在于考量物業(yè)公司是否暫時(shí)性取得了對(duì)涉案車輛的控制權(quán)。物業(yè)公司所管理的停車場(chǎng)是一個(gè)封閉的收費(fèi)停車場(chǎng)，車輛進(jìn)入停車場(chǎng)需要領(lǐng)取計(jì)時(shí)卡，車輛駛出停車場(chǎng)時(shí)需要刷卡并向物業(yè)公司管理人員交費(fèi)。通過物業(yè)公司對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)車輛的上述放行過程，可以認(rèn)定物業(yè)公司對(duì)車輛擁有較高的控制權(quán)?！吨腥A人民共和國合同法》規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付《中華人民共和國合同法》第369條、第374條規(guī)定：保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物；因保管人保管不善，造成保管物毀損滅失的，應(yīng)擔(dān)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。目前只有深圳法院將車輛停放合同認(rèn)定車輛停放服務(wù)法律關(guān)系，其他大部分法院都認(rèn)定為車輛保管合同關(guān)系，即如果物業(yè)公司有過錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，過錯(cuò)越大，責(zé)任越大。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)最大努力盡到該履行的義務(wù)：規(guī)范和落實(shí)停車場(chǎng)管理規(guī)章制度；完善停車場(chǎng)設(shè)施方面，應(yīng)量做到封閉式管理，并盡可能在一些管理員視線死角安裝監(jiān)控設(shè)施；管理好停車牌、停車證等停車憑證，做好相關(guān)停車記錄；投?！巴＼噲?chǎng)公眾責(zé)任險(xiǎn)”；車輛被盜和被搶后應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并及時(shí)通知車主；協(xié)助公安機(jī)關(guān)查看監(jiān)控設(shè)施、協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠，及時(shí)收集證明停車場(chǎng)已盡到合理審慎注意的證據(jù)?！吨腥A人民共和國合同法》第369條、第374條規(guī)定：保管人應(yīng)合同責(zé)任案例二【案例綜述】

《物業(yè)服務(wù)合同》約定物業(yè)公司提供的管理服務(wù)項(xiàng)目為：承擔(dān)物業(yè)范圍內(nèi)交通、車輛行駛、停泊及管理；實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)和管理，全天候值班巡視，維護(hù)正常秩序，對(duì)停車場(chǎng)每2小時(shí)巡查一次；進(jìn)出車輛實(shí)施登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放等。某日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)其停放在停車場(chǎng)的車輛有銳器刮痕，要求判決物業(yè)公司賠償損失?！咎幚泶胧?/p>

法院認(rèn)為，從《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容來看，物業(yè)公司的責(zé)任主要在于對(duì)停車場(chǎng)的宏觀安全保衛(wèi)，而不涉及對(duì)某個(gè)業(yè)主個(gè)人的特定財(cái)產(chǎn)或車輛的微觀保障之責(zé)，故本案重點(diǎn)在于考量物業(yè)公司是否盡了宏觀安全保衛(wèi)的管理義務(wù)。在實(shí)際管理中，進(jìn)入車庫僅能通過小區(qū)內(nèi)的電梯和車庫大門。物業(yè)公司對(duì)車庫大門使用控制道閘系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行智能讀卡登記，且保安每2小時(shí)對(duì)車庫