近年濟南小型住區(qū)容積率和居住形態(tài)淺析市公開課金獎市賽課一等獎課件

蔡曉晗胡梅梅宋麗周琳近年濟南小型住區(qū)

容積率與居住形態(tài)淺析

第1頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

研究背景近幾年來，城市住區(qū)逐步趨于小型化，尤其是城市中心區(qū)。比如近年來濟南市山大路周圍開發(fā)42個住區(qū)，平均用地面積僅為2.7公頃，其中用地規(guī)模在2.0公頃以下有20個，占總量47.6%，5.0公頃以上只有7個，占總量16.7%。2論題引出濟南市規(guī)劃局網(wǎng)站公告以來修建性詳細規(guī)劃住區(qū)項目共46個，其中住區(qū)項目共28個，而相對獨立完整、規(guī)劃用地靠近10ha及小于10ha小型住區(qū)16個，百分比超出57%。第2頁3圖示為濟南市規(guī)劃局網(wǎng)站公告以來修建性詳細規(guī)劃住區(qū)項目共46個研究背景近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

論題引出第3頁4第6期《城市問題》《城市住宅區(qū)用地規(guī)?？刂蒲芯俊詽鲜袨槔反迻|旭陳有川孫博提出我國自城市建設投資主體多元化以來,住宅區(qū)逐步趨于小型化現(xiàn)象，從物業(yè)管理經(jīng)濟性、公建規(guī)模合理性、綠地系統(tǒng)功效性、綠地系統(tǒng)功效性和城市更新整體性多方面分析住宅區(qū)用地規(guī)模控制依據(jù)，得出“濟南市住宅區(qū)用地規(guī)模普通不宜小于10公頃”結論。

該問題引發(fā)我們對用地規(guī)?？拷∮?0公頃小型住區(qū)關注和思索，結合課程作業(yè)，以濟南市為例，分析研究近年濟南市小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)現(xiàn)實狀況和規(guī)律，從而得出一定結論作為當前住區(qū)主要組成部分小型住區(qū)未來發(fā)展前景提議。研究背景近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

論題引出第4頁5圖示為本文重點研究分析14個小型居住區(qū)在濟南市分布情況研究背景近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

資料搜集第5頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

研究背景6資料搜集以來濟南市規(guī)劃局網(wǎng)站公告修建性詳細規(guī)劃住區(qū)項目中占地靠近10ha及小于10ha主要住區(qū)規(guī)劃凈用地分布圖。第6頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

研究背景7資料搜集以來濟南市規(guī)劃局網(wǎng)站公告修建性詳細規(guī)劃住區(qū)項目中占地靠近10ha及小于10ha主要住區(qū)容積率分布圖。由圖表可見，所列住區(qū)中多數(shù)容積率在2.0~3.0區(qū)間內(nèi)。第7頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

研究背景《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中對容積率定義為:“建筑面積毛密度也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有各類建筑建筑面積(萬平方米/公頃)或以居住區(qū)總建筑面積(萬平方米)與居住區(qū)用地(萬平方米)比值?！北疚闹腥莘e率主要是指地上容積率，地下容積率暫不作考慮。8相關概念住區(qū)容積率居住形態(tài)居住形態(tài)可分為廣義和狹義兩種。廣義居住形態(tài)指是人類在尋求生存和發(fā)展居住活動過程中，不停充實和豐富居住生活內(nèi)涵，形成和修正對特定環(huán)境條件下居住本質(zhì)及規(guī)律認知抽象—關于定居意識和觀念，并經(jīng)過建造行為將這些觀念意識及生活內(nèi)涵等非實體方面反應到居住空間實體當中，這一內(nèi)容、過程及其結果綜合。狹義居住形態(tài)特指居住空間形態(tài)，簡單地說就是人類居住生活作用于空間而產(chǎn)生結果，是一個空間實體，所反應是居住空間形狀一結構一功效三位一體及其改變。居住形態(tài)概念內(nèi)涵非常寬泛，本文所包括居住形態(tài)是指狹義住區(qū)規(guī)劃形態(tài)，著重從以下幾個方面進行研究:住區(qū)用地條件、住區(qū)規(guī)劃設計、住宅建筑單體設計。第8頁9近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)用地條件用地規(guī)模在住宅層數(shù)相同情況下，小地塊容積率往往會高于規(guī)模較大地塊；而在容積率相同情況下，小地塊住宅層數(shù)往往會低于規(guī)模較大地塊。近些年來，城市住區(qū)逐步趨于小型化，尤其是城市中心區(qū)。主要原因有：房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量過多及其躲避風險本性，城市空間增加方式轉(zhuǎn)變與國家調(diào)控房地產(chǎn)政策出臺，都迫使開發(fā)商傾向于選擇短平快小樓盤策略。因為不需要設置大型公共服務設施，道路占地面積也較少，往往不考慮大塊公共綠地,所以規(guī)模小地塊能做出較大容積率。《城市住宅區(qū)用地規(guī)?？刂蒲芯俊詽鲜袨槔肺闹刑岢鰸鲜猩酱舐菲瑓^(qū)實例表明：

用地規(guī)模小于2公頃住宅區(qū)，基本不建設公共空間；用地規(guī)模在2-5公頃住宅區(qū)，通常依靠稍稍加大日照間距來結構公共空間；用地規(guī)模大于5公頃住宅區(qū)，才可能建設相對獨立公共空間。第9頁10近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

用地規(guī)模項目名稱用地面積(公頃)容積率和平路47號地塊1.343.6文華園小區(qū)3.403.5鑫苑·國際城市花園9.392.4盛景家園11.232.4山景舜園1.512.05泉景天沅仁園智園4.821.92鑫苑·碧水尚景6.151.6用地條件重點分析案例容積率≥32≤容積率≤31.5≤容積率≤2住區(qū)用地條件第10頁11近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

用地規(guī)模容積率如圖所表示，當用地面積較?。ㄐ∮?公頃）時，容積率改變較為猛烈。原因是過小地塊受到現(xiàn)實狀況條件和周圍條件制約影響比較大。尤其是舊城區(qū)更新改造、安置房項目等，受到地形限制及建成面積限制雙重制約，不得不想盡方法提升容積率。而一些正常開發(fā)小地塊項目，也常受到周圍條件制約，尤其是過小地塊必須留出足夠道路、綠化、停車用地，而使建筑只能有有限幾棟。再加上同時受到區(qū)位地理條件制約，使得過高層數(shù)建筑并不可行，有些地塊容積率較為偏低。而當居住區(qū)用地面積靠近于10公頃這一數(shù)值時，住宅建筑規(guī)模、房型戶型種類、公共建筑類型和所占總建筑面積百分比、道路結構層次、綠地系統(tǒng)和公共空間豐富多樣化才得到一定保障，容積率也趨于穩(wěn)定。住區(qū)用地條件第11頁12近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

用地規(guī)模泉景天沅仁園智園盛景家園用地面積4.8211.23地上建筑面積9.28萬26.96萬地上容積率1.922.4建筑密度15.3%14%停車率86%100%綠化率35%35%分析可知,后者用地面積為前者2.3倍，但地上建筑面積是前者2.9倍，住宅面積與公建面積都有所增加，公建規(guī)模更趨于合理。建筑密度卻幾乎相同甚至更低，留出了更多綠地和開放空間。道路面積有所增加，道路和地上地下停車系統(tǒng)更為豐富。物業(yè)管理層次分級更為詳細。住區(qū)用地條件第12頁13近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

用地形狀在不一樣形狀和朝向用地中，低層和多層住宅因為相互之間日照遮擋問題而產(chǎn)生容積率改變比較小，而高層住宅，因為布局比較靈活多變，相互之間疊加遮擋問題比較嚴重，對不一樣形狀和朝向用地容積率產(chǎn)生影響較大。所以，研究不一樣用地形狀和用地朝向?qū)θ莘e率影響，主要針對高層住區(qū)研究，選取高層點式住宅。當用地形狀邊界帶有弧線時，因為住宅建筑較為嚴格朝向要求，弧線對建筑排布會產(chǎn)生一些限制原因，從而造成不易規(guī)劃設計出高容積率小區(qū)（指容積率大于3）。而且因為圓形天然帶有向心性，深刻地影響建筑排列方式，使得圓心中央幾乎必定是大片景觀區(qū)。當用地形狀基本為線性邊界時，若用地為規(guī)則形狀缺角模式，容積率能夠提升到一定水平，但要視地塊朝向，詳細形狀以及周圍限制條件而定。當用地形狀為較為規(guī)整矩形時,尤其是有一定角度，南偏東至南偏西35度以內(nèi)，較有利于建筑排布，也易于規(guī)劃出較高容積率小區(qū)。住區(qū)用地條件第13頁14近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

用地形狀鑫苑·碧水尚景(1.6）泉景天沅仁園智園（1.92）山景舜園（2.05）鑫苑·國際城市花園（2.4）盛景家園（2.4）文華園小區(qū)（3.5）和平路47號地塊（3.6）小型住區(qū)，故名思意占地較小，而一塊小型地塊相對集中難再分散多較為完整規(guī)則形狀，少有長條形或不規(guī)整異形，更有利于容積率提升。（和平路47號地塊因為特殊開發(fā)模式而例外）住區(qū)用地條件第14頁15近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

用地朝向普通來說，當用地呈正南北向時，住宅建筑業(yè)理所當然呈正南北向布置，這么住區(qū)內(nèi)部空間組織會愈加方便、合理，不一樣住戶采光通風條件也較為均好；而當用地呈一定角度傾斜時，住宅建筑仍采取正南北向布置，或是與用地邊界平行。當住區(qū)用地呈一定角度傾斜時，住宅建筑仍采取正南北向布置，就會形成一些不好利用三角地，使住區(qū)容積率降低。當住宅建筑與用地邊界平行時，即住宅呈一定角度傾斜，住區(qū)空間利用率較高，對應也會得到較高容積率。住區(qū)用地條件小型住區(qū)所在地多臨道路一側或交叉口處，濟南市道路網(wǎng)格相對平直，用地朝向很好。第15頁16近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

用地朝向盛景家園（2.4）鑫苑·國際城市花園（2.4）文華園小區(qū)（3.5）不一樣用地朝向會對高層住宅之間疊加遮擋起著或多或少加劇或減弱作用。相關研究表明，住宅建筑適宜朝向為南偏東45度和南偏西45度之間，最好將偏轉(zhuǎn)角控制在35度以內(nèi)，住宅向東或向西偏轉(zhuǎn)時，接收日照射量綜合逐步降低，住宅偏轉(zhuǎn)35度左右，一天之中日照總量差異并不顯著，而當偏轉(zhuǎn)超出35度時，日照射總量會大大降低。以上3個案例均是較為規(guī)整用地形狀且不是正南北朝向，朝向東西偏差在8度到32度之間，而且建筑排列均與用地邊界平行，即住宅呈一定角度傾斜，住區(qū)空間利用率較高，對應也得到較高了容積率。住區(qū)用地條件第16頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計1990年代中后期濟南逐步開始出現(xiàn)小高層和高層住宅。伴隨高層住宅逐步普及，在前后，出現(xiàn)了一大批多層和高層住宅混合住區(qū)。進入以后，濟南城市住區(qū)規(guī)劃結構展現(xiàn)出多元化特點，不再拘泥于傳統(tǒng)分級組成概念，不再強調(diào)組團和院落概念，而出現(xiàn)了各種多樣規(guī)劃結構。17規(guī)劃結構住區(qū)采取不一樣規(guī)劃結構對容積率存在一定影響。從經(jīng)濟效益上講，“小區(qū)一組團一院落”結構和“小區(qū)一組團”結構道路系統(tǒng)以及綠地系統(tǒng)也通常采取三級設置，對住區(qū)土地形成較為粗放型利用，不利于節(jié)約用地，容積率較低。伴隨土地資源緊缺以及新住區(qū)管理模式出現(xiàn)，出于對用地集約型考慮，傳統(tǒng)組團規(guī)模限制被突破，少了組團級道路以及組團綠地，住區(qū)容積率勢必提升。組團級道路與綠地被集約用于提升土地利用效率以及創(chuàng)造良好中心綠地與宅間綠地，形成了“小區(qū)一院落”和小區(qū)“小區(qū)一建筑”二級規(guī)劃結構。常見住區(qū)規(guī)劃結構小區(qū)-組團-院落1980s-1990s中后小區(qū)-組團1990s中后-小區(qū)-院落2000年前后-小區(qū)-建筑2000年前后-高層住區(qū)中，為在滿足日照間距情況下提升容積率，較多采取錯落行列式布局以后，伴隨多層住宅不停降低以及管理模式改變，這種結構已經(jīng)較少出現(xiàn)第17頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計泉景天沅仁園智園分東西兩個組團，由建筑和環(huán)狀組團道路圍合形成各自組團綠地，屬小區(qū)-組團結構。18規(guī)劃結構盛景家園小區(qū)內(nèi)高層和小高層呈行列式布局，沒有顯著組團和院落感，屬小區(qū)-建筑結構。10ha以下小型住區(qū)受規(guī)模限制，難以形成完整小區(qū)結構，多是組團大小，有甚至僅三棟建筑圍合而成。所以多采取二級結構，尤其是小區(qū)-建筑結構。且在小規(guī)模用地上追求高容積率前提下，采取簡化規(guī)劃結構也是必要伎倆之一。第18頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計住區(qū)群體布局方式主要包含四種(1)行列式(2)圍合式(3)散點式(4)混合式19群體布局方式14個小型住區(qū)群體布局方式統(tǒng)計群體布局方式住區(qū)行列式全運村M地塊，泉景天沅仁園智園，永大頤和園，鮑德當代逸城一期，盛景家園，濟南保利花園，文華園小區(qū)圍合式山景舜園，海信城市陽光，北劉片區(qū)棚戶區(qū)改造安置房項目散點式誠基中心混合式鑫苑碧水尚景，鑫苑碧水尚景，經(jīng)八緯一棚戶區(qū)改造B區(qū)一、二期項目第19頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計由統(tǒng)計數(shù)據(jù)得出所研究分析小型住區(qū)中二分之一采取了行列式群體布局方式，其次是圍合式和混合式，只有一個采取了散點式。20群體布局方式經(jīng)過分析平面圖和效果圖發(fā)覺14個小型住區(qū)中住宅建筑多為板式和點式高層。為得到較高容積率，板式建筑多采取行列式布局，點式高層則適于散點式布局，對于住區(qū)內(nèi)現(xiàn)有板式建筑又有點式高層建筑，可分為兩種情況：1板式建筑較多，一棟或少許點式高層，普通采取行列式布局，用點式在末端配合形成行列式。2點式高層數(shù)量較多，普通在規(guī)整地段仍有板式建筑行列式布局，不規(guī)整地段或地塊中心地段散點式布置點式高層，從而整體上形成混合式布局方式。另外，十分狹小地塊或者窄長形地塊中，常把建筑沿地塊邊緣排列，形成圍合式布局方式。行列式散點式混合式圍合式第20頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計以往很長一段時間以來，我國住宅日照標準都采取日照間距系數(shù)法來控制，不過這種日照間距系數(shù)法僅適合用于低層和多層板式住宅，小高層、高層住宅因為相互疊加遮擋嚴重，用日照間距系數(shù)法難以計算，尤其是點式住宅，布局比較隨意靈活，用日照間距系數(shù)法計算得出日照間距往往大大超出所要求日照標準。當前，日照分析計算方法正在由日照間距系數(shù)法向日照軟件法轉(zhuǎn)變。濟南市對住區(qū)日照要求，不論是多層住宅還是小高層、高層住宅都要用日照分析軟件進行日照分析。21日照要求軟件模擬現(xiàn)實日照準確程度越高，越靠近實際日照情況，日照要求和建筑間距要求越嚴格；越難做出高容積率;相反，精度越低，日照要求和建筑間距要求相對寬松，容積率輕易得到提升。第21頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計建筑密度與容積率關系表示式為:FAR=Dc*N(Dc為建筑密度，N為建筑平均層數(shù))式中能夠看出，在一定面積用地上，容積率和建筑密度關系取決于建筑平均層數(shù)改變，在住宅層數(shù)一定時，容積率與建筑密度呈正百分比關系，也就是說容積率隨建筑密度增加而增大，反之減小。22建筑密度居住環(huán)境好壞也與容積率和建筑密度相關，建筑密度也是人們居住活動對室外空間要素心理上美感和舒適度主要指標。對于相同建筑密度，因為住宅層數(shù)和高度不一樣，其空間感受也會大不一樣，低層建筑密度為35%，甚至更大時只要處理得當人們尚可以接收，而高層建筑超出20%，就會使人產(chǎn)生壓抑感。這正說明不一樣類型住宅，其密度大小給人們空間疏密感受是截然不一樣。所以，不一樣類型住宅應該有其合理密度值域，低層密度在允許范圍內(nèi)能夠大些，多層應相對小些，高層建筑密度就應一該更小。不過小型地塊追求高容積率基礎上，多是高層建筑，幾乎沒有低層和多層建筑。所以小型住區(qū)總體建筑密度應小一些。占地5ha以下住區(qū)基本不建設公共空間，應稍稍加大間距以降低壓抑感；占地5ha以上住區(qū)能夠結合公共空間建設打造開敞景觀以降低壓抑感。第22頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計如左側圖表所表示，當所分析住區(qū)容積率小于3時，其建筑密度基本保持在15%左右，當容積率靠近或大于3時，建筑密度增大顯著，到達20%以上。所以，當小型住區(qū)追求靠近或大于3高容積率時，增加建筑密度是其主要伎倆之一。23建筑密度第23頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計左側圖表顯示，所研究住區(qū)綠化率隨容積率上升并沒有太大改變，基本都在35%-45%區(qū)間范圍內(nèi)。24綠化率第24頁近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住區(qū)規(guī)劃設計25圖表中對比顯示，當小型住區(qū)容積率靠近或大于3時，建筑密度上升，除保利花園以外，其它住區(qū)綠化率都保持在了35%最低位置。其中原因可能是因住區(qū)規(guī)模變大帶來配套公建和道路用地增加。綠化率另外，綠化率也是影響人們對居住環(huán)境評價一個主要原因。建筑密度與綠化率之間存在一定關系：當住區(qū)容積率上升時，假如建筑密度也隨之上升，住區(qū)中綠地空間就可能相對降低（暫不考慮立體綠化），住區(qū)綠化率上升潛在可能性就降低。第25頁26

小區(qū)名稱層數(shù)平均層數(shù)全運村M地塊（1.5）12棟11層小高層11層鑫苑碧水尚景（1.6）17棟（?。└邔优c1棟臨街商業(yè)11層泉景天沅仁園（1.92）3棟18層及小高層12層山景舜園（2.05)1棟15層塔式住宅，1棟11層，1棟18層14層永大頤和園住宅小區(qū)（2.09）10棟為18層，9棟12層15層鮑德當代逸城一期（2.15）2棟16層、4棟17層16層鑫苑國際城市花園（2.4）層數(shù):9、15、18、22、24、2717層盛景家園（2.4）3棟15層、部分30層，3棟24層高21層北劉片區(qū)棚戶區(qū)改造安置房項目（2.71）3棟19層，一棟20層19層誠基中心（3）1梯12戶、16戶，9層近乎18層層高18層保利花園（3.21）10棟小高層及高層住宅19層文華園小區(qū)（3.5）18層、26層、24層、25層23層經(jīng)八緯一棚戶區(qū)改造B區(qū)（3.23）13棟高層住宅，其中1—7#樓為回遷住宅，9—13#樓為商品開發(fā)住宅。19層住宅建筑單體近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

層數(shù)第26頁27

層數(shù)經(jīng)過對不一樣容積率下平均層數(shù)比較，在小地塊中，平均層數(shù)伴隨容積率升高而展現(xiàn)上升趨勢。所以，在小地塊中，提升建筑層數(shù)也是提升容積率主要全知路徑之一。住宅建筑單體近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

第27頁28

對比各分析案例層高數(shù)據(jù)得出，不一樣容積率下居住小區(qū)，建筑單體層高差異性不大，除誠基中心住宅建筑層高做到5.2米以外，其它住區(qū)住宅建筑層高都集中在2.7m到2.9m。誠基中心住宅層高為5.2m，而其對外宣傳為復式結構，能夠增加隔層，通知購房者面積是實際面積兩倍，給開發(fā)商帶來了巨額利潤，同時因為其建筑高度也比容積率為1.95時所應有建筑高度高出一倍，對小區(qū)內(nèi)環(huán)境乃至周圍環(huán)境都產(chǎn)生了負面影響，超大建筑體量極易使人產(chǎn)生壓抑感，而且，過大建筑平面使部分住戶無法到達日照標準。當前，針對這種情況，一些城市規(guī)劃管理部門已經(jīng)出臺了相關要求。濟南市規(guī)劃局在《濟南市城市建設用地容積率規(guī)劃管理要求》中要求:住宅類項目層高大于4.0米(含4.0米)，按標準面積1.5倍計算容積率;層高大于4.7米(含4.7米)，按標準面積2倍計算容積率。所以，我們希望在該要求指導監(jiān)督下，以后復式住宅小區(qū)開發(fā)不會重蹈覆轍，希望誠基中心會成為歷史中一個個例。住宅建筑單體近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

層高第28頁29文華園小區(qū)（3.5）永大頤和園住宅小區(qū)（2.09）鑫苑碧水尚景（1.6）兩梯四戶進深21.7m兩梯八戶進深23.1m全部為一梯兩戶，進深在12m——·14m.進深在10m——16m不等，點式進深較大。兩梯四戶面寬30.8m兩梯八戶面寬33.2m面寬在21m——26m面寬在20m——26m進深面寬進深和面寬近年濟南小型住區(qū)容積率與居住形態(tài)淺析

住宅建筑單體第29頁30

文華園小區(qū)（3.5）永大頤和園住宅小區(qū)（2.09）鑫苑碧水尚景（1.6）有學者對不一樣層數(shù)住宅經(jīng)過加大