南京五星級酒店開發(fā)建設(shè)投資成本分析投資估算及財務(wù)分析

..五星級酒店總投資估算表建筑面積46000m2客房數(shù)400間酒店工程總投資估算44379萬元建筑主體及外裝飾估算13800萬元 31.1％建筑內(nèi)裝飾工程估算11029萬元24.8％輔助設(shè)施工程估算5290萬元11.9％機電設(shè)備工程估算8740萬元19.6％綠化估算1840萬元4.1％不可預(yù)見費用3680萬元8.2％投資成本〔以下投資成本未計算財務(wù)成本土地成本：500萬×40÷7969m2＝25097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/m2*3697m2＝9278.5萬元建安與裝修設(shè)備成本〔包括土建部分包含地上與地下部分,取最小經(jīng)濟值〔見下表：序號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價〔元/m2面積總額比例1樁基工程〔受力樁總建筑面1.6％2地下室工程、基坑圍護及支撐地下室建筑面積3800-420083943192萬13.9%3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1100-1300155891760萬7.7%4建筑工程〔除外墻玻璃幕墻地上建筑面積800-900155891280萬5.6%5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積1200-1500100001200萬5.2%6給排水〔含潔具,鍋爐房管線總建筑面積350-38023983840萬3.6%7噴淋、氣體消防總建筑面積100-11023983240萬1%8污水處理〔含管線總建筑面積35-402398384萬0.3%9空調(diào)工程地上建筑面積550-60015589880萬3.8%10地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積170-1908394142萬0.6%11照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800-900239831920萬8.4%12電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳總建筑面積500-55023983

1200萬

5.2%13煤氣工程總建筑面積45-5023983108萬0.4%14電梯、自動扶梯總建筑面積320-36023983768萬3.3%15室外總體總建筑面積100-115239832400萬10.5%16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3200-3500155895120萬22.4%17雜項工程總建筑面積280-33023983672萬2.9%18洗衣房設(shè)備地上建筑面1%19廚房設(shè)備地上建筑面積250-28015589400萬1.7%

22830萬

總建筑面積為23983平方米,其中地上建筑面積為15589平方米,地下建筑面積約8394平方米,外墻面積約10000平方米。成本合計：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4萬元管理成本與不可預(yù)見費用：300元/m2*25000m2＝750萬元酒店總開發(fā)成本：20103.4+750+9278.5＝30131.9萬元項目投資分析面積資料總地下建筑8,215.17平方米總地上建筑35,578.25平方米總建筑面積43,793.42平方米發(fā)展成本明細如下：1前期工程US＄550,0002建筑費US＄27,750,0003設(shè)備、裝配及有關(guān)機器US＄7,780,0004安US＄3,210,0005戶外工作US＄850,0006開幕前準(zhǔn)備費用US＄20,190,0007其他US＄14,120,0008不能預(yù)見費用US＄550,000總數(shù)US＄75,000,000一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程〔包括外墻裝修及室內(nèi)裝修、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設(shè)計費、工程監(jiān)理費、消防配套費、規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、水增容費、預(yù)備費等工程建設(shè)費用。本估算投資7500萬美元按各項目劃分如下：單位：萬美元序號費用名稱投資額面積占合計的比例%一靜態(tài)投資

1建筑工程費227543793372設(shè)備購置費778

10.373安裝工程費321

4.284室外工程費85

1.125服務(wù)性設(shè)施及家具器具購置費2019

26.936工程建設(shè)其它費用1412

18.847基本預(yù)備費55

0.73

小計7445

99.27二動態(tài)投資

1工程造價調(diào)整預(yù)備55

0.73

小計55

0.73三合計7500

100編制方法⑴、建筑工程根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r水平估算。⑵、設(shè)備購置費：A、進口設(shè)備按外商報價計算。B、國內(nèi)設(shè)備價格按現(xiàn)行出廠價計算。⑶、設(shè)備安裝費依據(jù)各類設(shè)備安裝指標(biāo)計算。⑷、工程建設(shè)其它費用：A、開辦費、土地出讓金、項目啟動前利息、水增容費按甲方提供數(shù)據(jù)計列。B、規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、消防配套費、工程保險費、工程監(jiān)理費按國家及地方有關(guān)規(guī)定計取。C、基本預(yù)備費按0.73%計算。D、工程造價調(diào)整預(yù)備費按0.73%計算。酒店項目投資與收益情況估算一、酒店總投資估算：單位：萬元項目投資估算土地、建筑安裝及外墻裝飾等估算12412.00建筑內(nèi)裝飾工程估算7538.29機電、弱電設(shè)備工程估算2473.00景觀、綠化200.00其它費用1000.00合計23626.291、酒店土建項目建筑投資估算：單位：萬元名稱費用土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用開發(fā)期稅費其它費用不可預(yù)見費用12412234413391448620757171177178117374注：該項目總用地面積約13864.8平方米,建筑面積：73219.43平方米。2、XX酒店主樓與會所輔樓機電、強、弱電配套項目投資估算〔此項目需公司投入單位：萬元項目項目內(nèi)容金額強電高、低壓電房及主線路600.00弱電、消防系統(tǒng)工程〔計873萬智能化系統(tǒng)：綜合布線、電視、電話通信、寬帶、閉路監(jiān)控等安防系統(tǒng)等〔含弱電監(jiān)控機房及計算機通信機房380.00消防綜合系統(tǒng)420.00酒店管理系統(tǒng)〔含軟件及硬件25.00客房智能化控制系統(tǒng)〔含軟件及硬件40.00酒店客房門鎖系統(tǒng)8.00中央空調(diào)系統(tǒng)工程主、輔樓五層以下,十三到十五層客房為中央空調(diào)〔包含中央空調(diào)廢熱回收熱水系統(tǒng)850.00泳池水處理系統(tǒng)工程泳池水處理及恒溫設(shè)備150.00總計2473.003、酒店主樓與會所各功能區(qū)招商項目二次裝修單位：萬元項目面積〔m2投資估算

公用事業(yè)用途1288.64招商經(jīng)營

銀行800.00招商經(jīng)營

項目面積〔m2投資估算

西餐廳1000.00250.002500元/平米酒吧、夜總會2365.76759.003200元/平米中餐3119.00921.003000元/平米健身俱樂部3802.80782.252100元/平米游泳區(qū)1580.98225.301500元/平米休閑區(qū)〔酒廊等1087.02219.202000元/平米桑拿2256.38774.553500元/平米合計：

3922.05

4、需公司投入二次裝修項目：單位：萬元項目面積〔m2投入費用備注二次裝飾公共區(qū)域、客房設(shè)計費/120.00150元—200元/㎡寫字樓公共面積3846384.601000元/平米梯間及其它公共區(qū)域2300230.001000元/平米寫字樓大堂394110.003000元/平米酒店大堂460230.005000元/平米會所大堂30075.002500元/平米21米通道1094300.003000元/平米項目面積〔m2投入費用備注騎樓400150.003750元/平米后勤區(qū)114191.28800元/平米酒店客房80881200.001500元/平米酒店會議1000300.003000元/平米私人會所23192.404000元/平米停車場11324452.96400元/平米合計305783736.24

除土建外,需公司投入費用估算：2473萬元<機電配套>＋3736.24萬元〔二次裝修＋200萬元〔景觀、綠化＋1000萬元〔其它常規(guī)費用＝7409.24萬元二、五星級酒店內(nèi)裝飾工程投資估算表功能分區(qū)建筑面積單位造價/M2總投資備注

公

共

部

分

12780m

餐

飲

區(qū)

5700m中餐廳1000m5500元400萬含活動家具西餐廳300m5500元120萬含活動家具宴會廳1500m6000元525萬含活動家具風(fēng)味餐廳300m5000元120萬含活動家具自助餐廳500m6000元200萬含活動家具清真餐廳300m5000元105萬含活動家具酒吧400m6500元180萬含活動家具雞尾酒吧300m6000元88萬含活動家具廚房1400m1000元140萬含活動家具

健

身

區(qū)

2220m保齡球場600m4500元〔6道X100萬810萬含活動家具彈子場200m4000元80萬含活動家具壁球室120m4500元18萬含活動家具健身房250m3000元〔設(shè)備50萬125萬含活動家具健身舞室250m4000元63萬含活動家具健身醫(yī)療部150m3000元45萬含活動家具游藝部200m3000元120萬含活動家具乒乓球室200m3500元50萬含活動家具臺球室200m6500元90萬含活動家具棋牌室50m3000元10萬含活動家具

桑拿區(qū)

1500m桑拿水池150m2000萬30萬

按摩室20間3萬60萬含活動家具桑拿室3間2萬50萬含活動家具蒸汽房2個2萬40萬

更衣室120m3000元36萬含活動家具休息區(qū)300m3000元90萬含活動家具美容美發(fā)廳200m3500元70萬含活動家具歌舞表演廳400m5000元180萬含活動家具卡拉OK部450m3500元194萬含活動家具游泳池300m3000元90萬含活動家具網(wǎng)球場〔室外或天面500m2000元100萬含活動家具大堂及門廳1810m小件行李寄存處60m3500元21萬含活動家具行李寄存處90m3500元31.5萬含活動家具存衣處30m4000元12萬含活動家具貴重物品存放處30m4000元12萬含活動家具郵政外50m4000元20萬含活動家具銀行50m4500元22.5萬含活動家具書店50m4000元20萬含活動家具商場400m4500元180萬含活動家具總臺450m7000元315萬含活動家具交通及公共空間600m6500元390萬含活動家具功能分區(qū)建筑面積單位造價/M2總投資備注客房400間〔含常包房、標(biāo)準(zhǔn)房、套房豪華房、總統(tǒng)房等20000m400間7萬/間2800萬含活動家具后勤、行政辦公5060m3000元1518萬含活動家具工程5060m500元253萬含活動家具

其

它3730m花房30m3500元11萬含活動家具會議廳800m4500元360萬含活動家具多功能廳500m4500元225萬含活動家具商務(wù)中心200m4500元90萬含活動家具停車場車庫1500m200元30萬含活動家具洗衣房600m2500元150萬含活動家具殘疾人服務(wù)100m3500元35萬含活動家具

合計：11029萬三、五星級酒店估算名稱數(shù)量單位金額/萬元所占比例空調(diào)系統(tǒng)

229527%1．冷熱源〔直燃機3臺600

2．風(fēng)機盤管〔客房走道餐廳包房按摩卡拉OK包房辦公室750臺105

3．溫控開關(guān)750個40

4．空調(diào)柜機〔1000m2/18臺230

5．冷卻塔

80

6．空調(diào)工程〔材料安裝

1050

7．空調(diào)水系統(tǒng)泵8臺30

8．消防送排風(fēng)設(shè)施1套160

B．配電系統(tǒng)

132015.80%1．變壓器2000KVA4臺120

2．高低壓開關(guān)柜

300

3．增容費

350

4．動力配電箱

60

5．電源傳輸〔電纜和母線橋架線槽

250

6．發(fā)電機800KW

150

7．工程安裝

90

C．給排水系統(tǒng)

111513.30%1．蓄水設(shè)施〔蓄水池水箱熱水罐水處理

130

2．水泵〔含生活冷熱水消防栓噴淋污水泵25臺80

3．水系統(tǒng)工程〔消防生活冷熱水管道閥門安裝

750

4．游泳池設(shè)備〔凈化熱交換

85

5．污水處理設(shè)施

70

D．弱電系統(tǒng)

145013.00%1．電話〔含中繼線800門170

2．電腦系統(tǒng)

140

3．收銀系統(tǒng)

70

4．消防報警

250

5．綜合布線

100

6．衛(wèi)視系統(tǒng)

120

7．音響廣播系統(tǒng)

110

8．保安監(jiān)控系統(tǒng)

130

9．樓宇自控系統(tǒng)

190

10．內(nèi)部尋呼對講系統(tǒng)

170

E.電梯系統(tǒng)

166019.80%1．客梯6臺960

2．員工梯3臺350

3．貨梯2臺100

4．安裝費

250

名稱數(shù)量單位金額/萬元所占比例F．其它

90019.80%1．油罐〔含2次油罐

60

2．鍋爐〔洗衣場廚房2臺200

3．煤氣工程

70

4．1211滅火設(shè)備

60

5．避雷接地系統(tǒng)

110

6．市政外管線費用〔污水電信供電供水煤氣

400

合計：8740萬四、五星級酒店輔助設(shè)施投資估算表名稱數(shù)量單位金額〔萬元所占比例廚房及酒吧設(shè)備〔1400m2

180034.00%洗衣場〔100m2

55010.40%健身設(shè)備

4507.60%保齡球〔4道

400

2健身設(shè)備

50

康樂設(shè)施

78014.70%1醫(yī)療設(shè)施

15

2游藝設(shè)施

70

3桑拿游水池〔150m2

170

4桑拿房3套50

5蒸汽房2套40

6美容美發(fā)

150

7歌舞廳設(shè)施

250

8卡拉OK設(shè)施20間35

隔客房設(shè)施

111021.00%1衛(wèi)生潔具〔1萬/間400套400

2燈飾/家電〔1萬/間400套400

3電子門鎖〔0.3萬/間400套170

4床控系統(tǒng)〔0.35萬/間400套140

酒店燈具

65012.30%

合計：5290萬五、酒店設(shè)計參考指標(biāo)單位換算：1KW=860Kcal/h1Rt=3024Kcal/h1T汽=625,000Kcal1．空調(diào)冷負(fù)荷：120W/M22．用電負(fù)荷：120W/M2聲縮制冷：0.7KW/Rt其中：照明35W電力45W空調(diào)40W3．總用水量：0.02—0.015M3/M2.4．中水回水量:日用水量之10%5．熱水用水量：日用水量之20%6．污水排水量：日用水量之80%7．蒸氣用量：0.12—0.15kg/m2.h〔綜合型0.05—0.06kg/m2.h〔辦公樓8．餐飲用煤氣用量：1.6M3/1個餐位.〔煤氣熱值約4000Kcal/M3時9．洗衣房：9．1洗滌量框估：5.5-6.0kg/每間客房.每天〔已包括客房、餐廳、制服、出租率9．2工作制度：6天/周、一班8小時9．3定員標(biāo)準(zhǔn)：50kg/h.人9．4消耗：水：40-60L 其中：冷水60%熱水40%汽：1.0kg/h.kg干衣壓力：5-8kg/cm2壓縮空氣：10L/h.kg干衣電力：0.08kw/kg干衣9．5洗衣房面積：300-7009．6參考標(biāo)準(zhǔn)：〔每間客房喜來登旅館管理集團1M2希爾頓旅館管理集團0.75M2美國SOM設(shè)計事務(wù)所0.9M2〔300間0.75M2〔5000.63M2〔1000XX花園大酒店0.49M2〔2140間十八、酒店建筑造價概算參考指標(biāo)1999年標(biāo)準(zhǔn)〔按包括地下室在內(nèi)的總建筑面積計算,元/M2項目三星四星五星結(jié)構(gòu)工程1000/23%1000/18.5%1200元/18%生活水電、噴灑、消防300/7%300/5.5%400元/6%機電設(shè)備工程1000/23%1400/26%1800元/27%屋面及外裝修500/11%800/15%1070元/16%室內(nèi)一般裝修270/6%270/5%270元/4%室內(nèi)高級裝修1300/30%1600/30%1900元/29%合計4370/100%5370/100%664