高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃方案投資可行性分析

高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分（項目投資可行性研究報告）第一節(jié)建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、高層住宅項目概述1、項目概況項目位于南寧市舊城區(qū)，南臨XXX北臨XXX西南面對XXX項目東側(cè)為XXX項目總用地47375.75m2,經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準,用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積 39390.36m2,計容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設(shè)地點南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積247375.75m2實際用地面積39390.36m2計容積率囿枳149683.37m?總建筑面積 2157689.07m建筑容積率3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積, 2141125.49m商業(yè)面積 28527.04m地下室面積28036.54m居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，計容積率總建筑面積 149683.37^,其中住宅141125.49m2,商業(yè)部分8527.04m2,另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m2,共494個車位，項目總建筑面積157689.07m,擬建21棟18層商住樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)， 本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有

資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入 15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%,銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵

押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售， 銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1 、自有資金整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%,分3年投入。詳見表:6-1-2（表:6-1-2） 自有資金年度投入表 （單位：萬元）第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%;從第一年起到第二年止每年借一筆（表:6-1-3） 銀行貸款年度投入表 （單位:萬元）10000 100003、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。（表：6-1-4）銷售收入再投入年度投入表 （單位：萬元）第二節(jié)項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排、商層住宅項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標。（1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設(shè)方式及進度安排1、開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目 ，在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場對接時機與購買力適應(yīng)，以及按基地的成熟條件漸進的原則。②本項目經(jīng)測算銷售值達49838.4萬元人民幣，從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力，以及合理的市場占有率角度，我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。2、建設(shè)方式。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。3、進度安排。項目擬用三年分三期進行（見表： 6-2-1）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：A項目的設(shè)計及開工準備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標等） ：3個月B住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個月C室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月4、項目周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間 ，并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進，按總建設(shè)面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏，間隔六個月（一季左右）的動工時間，形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。5、分段周期設(shè)定

①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時 ，設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。② 開發(fā)計劃安排③根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位） 。第三節(jié)項目投資估算及資金籌措計劃一、高層住宅項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金 6000萬元人民幣。（2）前期工程費：1199.26萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。|（表：6-3-1） 前期工程費估算表 （ 單位：萬元）在舁廳P項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)抽建安工程費X稅率620.302可行性研究費建安工程費X稅率31.023水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費X稅率31.024籌建開辦費建安工程費X稅率516.92合計1199.26（3）建安工程費：:（表：6-3-2）20676.77萬元。（見表：6-3-2）高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造份、 （單位：萬元）項目高層（元/平方米）項目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機系統(tǒng)12地下室費用130智能化設(shè)施80

★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=13覽/平方米建安工程費：①高層建安工程費=1360X149652.53+（300+50）X8527.04=20676.77萬元注：其中（300+50）為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。（表：6-3-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 （ 單位：萬元）在舁廳P項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項X47375.75=307.94307.942r供水工程15萬元/公項X47375.75=71.0671.063電信工程7萬元/公項X47375.75=33.1633.164煤氣工程7萬元/公項X47375.75=33.1633.165p綠化工程5.4萬元/公項X47375.75=25.5825.586道路工程42.13萬元/公項X47375.75=199.59199.597排水工程37.6萬元/公項X47375.75=178.13178.13合計500+848.62=1348.62848.62注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加 500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費：485萬元，詳見表:6-3-4（表：6-3-4） 公建配套設(shè)施費估算表 （ 單位：萬元）在舁廳P項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內(nèi)）400403文化活動中巾2000（位于裙樓房內(nèi)）5郵政支局500（位于裙樓房內(nèi)）6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內(nèi)）7儲蓄所700（位于裙樓房內(nèi)）8P物業(yè)管理處200（位于裙樓房內(nèi)）30069會所3000（位于裙樓房內(nèi)）700210

10公廁100500511r垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計485（6）開發(fā)期間稅費：2657.38萬元，詳見表6-3-5（表：6-3-5） 開發(fā)期間稅費一覽表 （ 單位：萬元）在舁廳P類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費X稅率1240.612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費X稅率82.713供水管網(wǎng)補償費住宅：0.3T/人,600元/T商鋪：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商鋪:51.164供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/白平方米,1000元/KVA住宅:291.84商鋪:68.225其他建安工程費X稅率413.546物業(yè)管理基金建安工程費X稅率413.54『合計2657.38⑺不可預見費。711.29萬元，取上面1-5項之和不可預見費=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）X稅率=711.29萬元（注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預見性）（8）開發(fā)成本。33078.32萬元，以上1-7項小計：開發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開發(fā)費用估算1、管理費用：891.29萬元，取上面1-5項之和的（6000+1199.26+20676.77+1348.62+485）乂稅率=891.29萬元2、銷售費用：1495.14萬元，詳見表6-3-6。（表：6-3-6） 銷售費用估算表 （ 單位：萬元）在舁廳P項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣要（49838.4）銷售收入X稅率498.38

成本項目總額(萬元)得房成本(兀/平方米)高層商鋪車位1.開發(fā)成本33078.321903.714903.712862.31 —(1)土地成本60003001500985.8(2)前期工程費1199.2676.0576.0576.05(3)建安工程費 ]20676.771200― 30001472.8(4)基礎(chǔ)設(shè)施費1348.6285.5285.5285.52(5)公建配套設(shè)施48530.7630.7630.76(6)開發(fā)期間稅費]2657.38168.52168.52168.52 1(7)不可預見費711.2942.8642.8642.862.開發(fā)費用4647.03319.79213.89213.89(1)管理費用 1891.2953.71P 53.7153.71 :(2)銷售費用1495.14105.9——(3)財務(wù)費用2260.6160.18160.18160.183.合計 「37725.352543.29P 5331.493290.09 1單位：萬元)(注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應(yīng)分攤到可售(可租)的面積中去。細則：(1)按計算投資的各項成本來分攤(2)各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤2銷售代理費2銷售代理費(49838.4)銷售收入X稅率498.383其他銷售費用(49838.4)銷售收入X稅率498.38合計1495.143、財務(wù)費用：2260.6萬元，詳見貸款還本付息表4、開發(fā)費用：4647.03萬元，前面1-3項之和三、總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表(表： 6-3-7)(表：6-3-7) 投資成本費用估算匯總表(3)若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤(4)各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤(5)與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息(1)資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，剩余部分7725.35萬元由銷售房收入補充，總投資為37725.35萬元，其中2260.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。詳細投資見計劃與資金籌措表(表：6-3-8)(表：6-3-8) 投資計劃與資金籌措表 ( 單位：萬元)項合建設(shè)經(jīng)營期］號目計200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額37725.3521673340.1511240.06卜3175.156008.571793.9 11.1建設(shè)投資35464.752167306711240.0612340.86008.57640.81.1.1土地成本60001500150015001500001.1.2前期工程費1199.26400500299.2610001.1.3建安工程費20676.7700700090004676.7701.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費1348.6200800400148.6201.1.5公建配套設(shè)施費485002001028501.61開發(fā)期間稅費2657.380800800800257.3801.7/、口」預見費711.29118.5118.5118.51118.5118.51118.51.1.8]管理費891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.51.9銷售費用1495.1400373.8,73.8373.81373.81.2貸款利息2260.60273.150834.3501153.11.3流動資金0.00000002資金籌措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.92.1自有資金1000003340.151240.065342.1577.120

2.2借款 ]20000 ]2167010000 178330 -「02,3 1銷售收入再投入 37725.351000t。5931.4511793.9（2）貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后 1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。 （央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）（表：6-3-9） 貸款還本付息結(jié)算表 （ 單位：萬元）在舁廳P項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期 1—第一年第二年「第三年借款還本付息 ]11.1年初借款累計————第一筆借款本年借款100001000010273.1510834.35本年應(yīng)計利息 11426.25273.15561.21591.9年底還本付息11426.25——11426.25年末借款累計10273.1510834.3501.2第二筆借款年初借款累計———10273.15本年借款10000—10000—本年應(yīng)計利息 ]834.35—273.15,561.2年底還本付息10834.35——10834.35年末借款累計——10273.1501.3借款匯總年初借款累計—0——本年借款2000010000100000本年應(yīng)計利息2260.6273.15834.351153.1年底還本付息22260.60022260.6年末借款累計 |————2借款還本付息的資金來源2.1投資回收——22260.6注：1、貸款利率為5.463%;2、當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）X年利率第四節(jié)項目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價的確定用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為： 2500元/平方米（二）建議銷售測算單價為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為 10%20%30%40%價格分別為：2500、2600、2700、2800,銷售率100%商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為：30%35%價格分別為：11000、12500,銷售率65%車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為：50%20%價格分別為：15萬/個，銷售率70%按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。 （詳細見表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅銷售總收入預測 （ 單位：萬元）項目可銷售卸積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%（層14112.5525003528.14第二批20%b層28225.1026007338.53第三批130%（層42337.652700 111431.17 1第四批40%（層56450.20280015806.06合計38103.9（表：6-4-2） 商鋪銷售總收入預測 （ 單位：萬元）項目可銷售卸積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30%鋪面2558.11110002813.92第二批；35%鋪面2984.46125003730.58合計6544.5（表：6-4-3） 車位銷售總收入預測 （ 單位：萬元）項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%：匕例247153705第二批20%:匕例99151485IF# | 5190（表：6-4-5） 全部銷售收入分批比例預測 （ 單位：萬元）銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年收入（萬元）合計批數(shù)比例200520062007上半年下半年上半年下半年110%h層14112.553528.143528.14220%（層28225.107338.537338.533r30%h層42337.6511431.171「11431.17440%h層56450.2015806.0615806.06530%鋪面2558.112813.922813.926r35%鋪面2984.463730.58「3730.58750%：匕例24737053705820%:匕例9914851485合計3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、項目銷售計劃銷售的政策限定根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》 （2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定，房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預銷售，南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預售許可證》 。按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策，對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。根據(jù)項目建設(shè)計劃安排，每一流水片達到預售條件時，應(yīng)在該流水片開工后的第二季，達到銀行按揭款支付的條件是，應(yīng)是該流水片動工后的第三季。銷售計劃設(shè)計按南寧市目前行業(yè)的慣例，初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析 ，每一流水片在開始預售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預售證或者項目成為準現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。二、鋪租賃單價的確定

（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為： 11000元/平方米，假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）:月租賃價格二（11000X8%/（12X65%=112.82元/平方米（二）建議平均月租金為110元/平方米（三）商鋪出租總收入估算表（見表：6-4-6）（表：6-4-6） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng)營期12345678910111213141516171819202122231可出租面積001018527.042單位租金（元/平方米）0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入（萬元）000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率（%）00I0I65707580859090(90909090國959595951001001001005有效毛租金（萬元）000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價（元/平方米）130007轉(zhuǎn)售收入（萬元）110858合計31045萬71注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為： 250元/個售時的單價：15萬元/個。（見表：6-4-7）

（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價格為15萬元/個）（表：6-4-7） 車位出租計劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng)營期1234567891011121314151617181920 21 22231可出租個數(shù)001014942單位租金（元/個.月）0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入（萬元）0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率（%）000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金（萬元）000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價（元/個）150007轉(zhuǎn)售收入（萬元）7418合計3620萬元第五節(jié)建設(shè)項目的財務(wù)評價一、稅金計算1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分銷售稅金及附加表 （ 單位：萬元）序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計200520062007

1銷售收入010866.6738971.7349838.42銷售稅金及附加0676.992427.943104.932.1營業(yè)稅0543.331948.592491.922.2城市維護建設(shè)稅038.03136.40174.432.3教育附加稅016.3058.4674.762.4防洪工程維護費019.5670.1589.712.5交易管理費054.33194.87249.202.6交易印花稅05.4319.4924.923土地增值稅0108.66389.72498.38合計01462.235245.626708.252、商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表（表： 6-5-2）3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表： 6-5-3）（表：6-5-2） 商鋪租賃稅金及附加 （ 單位：萬元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng)營期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售

1租賃（轉(zhuǎn)售）收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租賃稅金及附加00037.740.743.646.549.352.357.557.557.557.557.560.760.760.760.760.763.969.769.769.76912.1營業(yè)稅00033.235.838.440.943.54650.650.650.650.650.653.453.453.453.453.456.361.461.461.45542.2城市維護建設(shè)稅0002.32.52.72.93.03.23.53.53.53.53.53.73.73.73.73.73.94.34.34.3392.3教育附加0000.991.071.151.231.031.381.521.521.521.521.521.601.601.601.601.601.691.841.841.84172.4防洪工程維護費1.201.291.381.471.561.661.821.821.821.821.821.921.921.921.921.922.022.212.212.21202.5交易管理費552.6交易印花稅63土地增值稅111合計3760.37（表：6-5-3） 車位租賃稅金及附加 （ 單位：萬元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng)營期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃（轉(zhuǎn)售）0007682889410101313131313161616161620720720207741收入0633333888887萬元2租賃稅金及00044555677777999991111111146附加.3.7,0.3.7.0.6.6.6.6.6.5.5.5.5.5.8.8.8.82.營業(yè)稅000344455666668888810101010371.8.1?4.7.3?7.7.7.7.7?4.4.4.4.4.4.4.4,4

2.2城市維護建設(shè)稅0000*270*290*310*330*350*370*470*470*470*470*470*590*590*590*590*590.720.720*720.7232.教育附加000000000000000-00000.0.00.1.13????????????????3131?3111121314151620202020202525252525312.防洪工程維000:00000r00000:0000:000.:0.0:0.1.314護費????????????????3737?3714151617181924242424243030303030372.5交易管理費0003.72.6交易印花稅0000.373土地增值稅0007.4合計427.54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目）二、損益表與靜態(tài)盈利分析在舁廳P項目合計建設(shè)經(jīng)營期2005200620071銷售收入49838.4010866.6738971.732總成本費用37725.3509431.337528294.123土地增值稅498.380108.66389.72住宅部分損益表1、住宅部分損益表。（表：6-5-4）（ 單位：萬元）

4銷售稅金及附加3104.930676.992427.945利潤總額5404.80649.6837859.956所得稅1783.580214.39542593.787稅后利潤3621.220435.2885266.178盈余公積金362.122043.5288526.6179可分配利潤3259.0980391.764739.55投資利潤率14.33%投資利稅率23.88%資金本利潤率54%三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 ，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 6-5-7）注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。②財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV按事先規(guī)定白^基準貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算

期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率,本項目貸款利率為5.463%,故基準收益率Ic取為8%住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 （ 單位：萬元）序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入010866.6738971.731.1銷售收入010866.6738971.731.2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出523424580.9112060.812.1建設(shè)投資523423580.866649.372.2土地增值稅0108.66389.722.32.4銷售稅金及附加所得稅00676.99214.39542427.942593.783凈現(xiàn)金流-5234-13714.2426910.924累計凈現(xiàn)金流-5307.28-19021.527889.45折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4842.81-11757.7519909.566累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4910.61-16668.363241.27稅前凈現(xiàn)金流-5234-13928.6329504.78稅前累計凈現(xiàn)金流-5307.28-18807.1210697.589稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4842.81-11941.5621828.5210稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流--4910.61-16852.1674976.353評價指標稅刖稅后——財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）4976.3533241.2——財務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23%——投資回收期（靜態(tài)）2.6372.706——投資回收期（動態(tài)）2.7552.837——（表：6-5-7） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 （ 單位：萬元）〕序 1項目建設(shè)經(jīng)營期 II

號名稱2005200620071現(xiàn)金流入010866.6738971.731.1銷售收入010866.6738971.731.2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出011931.49534465.942.1］自有資金05000]50002.2銷售收入再投入05931.4511793.92.3償還貸款本金0[01200002.4償還貸款利息002260.62.5銷售稅金及附加0676.9912427.942.6土地增值稅0108.66389.722.7所得稅0214.39542593.783凈現(xiàn)金流0-1064.8254505.794累計凈現(xiàn)金流0-1064.8253440.9655折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.916]3333.52766累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.9162420.6116評價指標稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）2420.6116由于本項目的內(nèi)部收益率大于8%所以項目可行性！財務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期（靜態(tài)）（年）2.41投資回收期（動態(tài)）（年）2.27整理上表（表：6-5-5）得評價指標：（詳見表：6-5-8） （表：6-5-8） 評價指標 （ 單位：萬元）評價指標稅刖稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）4976.3533241.2財務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23%投資回收期（靜態(tài)）2.6372.706投資回收期（動態(tài)）2.7552.837由上述指標可以看出，本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿

足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目住宅部分投資可行2、住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：6-5-7）,得評價指標（見表：6-5-9）（表：6-5-9） 評價指標 （單位：萬元）評價指標稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）2420.6116財務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期（靜態(tài)）12.41投資回收期（動態(tài)）2.27稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6-5-10）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表。（表：6-5-10） 住宅部分資金來源與運用表 （ 單位：萬元）序號項目名稱經(jīng)營期2005200612007卜資金來源700025