園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的“泰康模式”與險(xiǎn)資思維

園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的“泰康模式”與險(xiǎn)資思維園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)有模式存在的問(wèn)題產(chǎn)業(yè)園區(qū)是ー個(gè)國(guó)家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求,通過(guò)行政手段劃出ー塊區(qū)域,聚集各種生產(chǎn)要素,在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合,提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度,突出產(chǎn)業(yè)特色,優(yōu)化功能布局,使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。園區(qū)投融資模式是指對(duì)于某類具有共同特征的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資融資時(shí)可供仿效和重復(fù)運(yùn)用的方案。做園區(qū)業(yè)地產(chǎn)真正想盈利,必須打通投融管退!隨著內(nèi)外環(huán)境的變化,目前國(guó)內(nèi)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)面臨不少困難,融資問(wèn)題就是其中之一。創(chuàng)新園區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)和各類物業(yè)的投融管建退模式,成了眼下園區(qū)需要解決的主要問(wèn)題。所謂創(chuàng)新投融資方式無(wú)非是股權(quán)融資與債權(quán)融資的各種排列組合、滲透變種、多層嵌套。作為投資方需重點(diǎn)關(guān)注增信措施（資金安全）、退出機(jī)制（鎖定盈利）以期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值;作為融資方需重點(diǎn)關(guān)注交易架構(gòu)安全性、交易條件公

平性。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)一般路徑項(xiàng)目融資統(tǒng)

等平臺(tái)銀行1園區(qū)政府

墳.我府財(cái)取 友?現(xiàn)料項(xiàng)目融資統(tǒng)

等平臺(tái)銀行日款

聯(lián).na園區(qū)建設(shè)公

司基建項(xiàng)目1 基建項(xiàng)目N 公服項(xiàng)目3 公服項(xiàng)目N?治??故:’2卜

交易市場(chǎng)ttHS.

招商引資企業(yè)1 企業(yè)2 企業(yè)3 企業(yè)N相月 ??擰フ產(chǎn)業(yè)ナ.講室從產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)持有者及投資者的角度來(lái)看,エ業(yè)地產(chǎn)出租成本相對(duì)較低,帶來(lái)的投資回報(bào)相對(duì)提高。エ業(yè)地產(chǎn)雖從外觀上看起來(lái)“不親近生活’’,但實(shí)則是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開(kāi)展的“主力軍”,著實(shí)是ー塊不容忽視的資產(chǎn)。雖然工業(yè)地產(chǎn)的各種產(chǎn)品構(gòu)成復(fù)雜,在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。在借鑒了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以后,目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式的發(fā)展方向在逐漸向?qū)I(yè)型低密度景觀園區(qū)發(fā)展,エ業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃更為科學(xué),園林景觀更加美觀、配套設(shè)施更為齊全,園區(qū)的功能也更為專業(yè)化,與其針對(duì)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成之間的聯(lián)系也更為緊密。園區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,形成了兩種主要的融資模式:以內(nèi)源融資為主的融資模式,以外源融資為主的融資模式。(-)問(wèn)題.以內(nèi)源融資為主的融資模式存在的問(wèn)題以內(nèi)源融資為主的融資模式主要包括內(nèi)部債務(wù)融資和內(nèi)部股權(quán)融資,但這兩種融資方式本身就存在著一定的問(wèn)題。進(jìn)行內(nèi)部債務(wù)融資的企業(yè)必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定將集資對(duì)象控制在內(nèi)部職エ范圍內(nèi),所借資金必須用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),不能挪作他用,要明確還款期限,要把集資利率約定在法律規(guī)定的范圍內(nèi);否則,內(nèi)部集資極易變?yōu)榉欠Y。而內(nèi)部股權(quán)融資可能會(huì)損害企業(yè)所有者的利益,部分所有者甚至?xí)?duì)企業(yè)的控制權(quán)。以內(nèi)源融資為主的融資模式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的融資規(guī)模受到較大的制約,不可能進(jìn)行大規(guī)模的融資,僅僅通過(guò)企業(yè)內(nèi)部人員來(lái)獲取資金,容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí),エ業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)分配利潤(rùn)時(shí)存在“重消費(fèi)、輕積累”的短期化行為,企業(yè)所賺的錢(qián)大部分分給了個(gè)人,導(dǎo)致留存收益不足。此外,園區(qū)內(nèi)企業(yè)缺乏長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃,很少考慮利用留存收益補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)資金不足。這就容易導(dǎo)致企業(yè)最終陷入負(fù)債ーー經(jīng)營(yíng)ーー還債的惡性循環(huán)當(dāng)中。這種惡性循環(huán)造成了園區(qū)內(nèi)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱,一旦遭遇市場(chǎng)危機(jī)和金融危機(jī),會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金斷鏈,最終面臨破產(chǎn)的嚴(yán)重后果。.以外源融資為主的融資模式存在的問(wèn)題以外源融資為主的融資模式最終會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債,若企業(yè)盈利能力較弱,所獲取的利潤(rùn)不能及時(shí)償還企業(yè)的負(fù)債,會(huì)造成企業(yè)到期不能償債,面臨破產(chǎn)。銀行貸款是以外源融資為主的融資模式的主力,但銀行貸款對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)信用要求嚴(yán)格。為了防范風(fēng)險(xiǎn),銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款審批程序非常謹(jǐn)慎,貸款手續(xù)復(fù)雜,貸款審批時(shí)間長(zhǎng),這樣就會(huì)影響融資資金的使用效率。此外,銀行貸款要求擔(dān)保抵押ー些價(jià)值高的東西,比如企業(yè)的生產(chǎn)線,這增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn),若貸款不能及時(shí)償還,銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)拍賣這些生產(chǎn)線,使得企業(yè)生產(chǎn)受到影響,不能正常經(jīng)營(yíng),最終影響企業(yè)的利潤(rùn)。事實(shí)上,銀行貸款一般不能滿足企業(yè)的全部資金需求,園區(qū)內(nèi)企業(yè)還需要尋求其他融資方式,目前一般選擇了民間借貸,而民間借貸利息相對(duì)較高,會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的負(fù)債壓カ,增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(二)原因.企業(yè)自身方面(1)部分園區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)カ不夠。盡管整個(gè)工業(yè)園區(qū)規(guī)模很大,占據(jù)了一定的地理區(qū)域和市場(chǎng)地位,但是部分單個(gè)企業(yè)規(guī)模卻很小,效益也不穩(wěn)定,其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)研究缺乏科學(xué)的依據(jù),抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較低,一旦遭遇市場(chǎng)波動(dòng),園區(qū)內(nèi)企業(yè)的自有資金鏈容易斷裂。同時(shí)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款就會(huì)產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的還款信心不足,對(duì)其貸款事項(xiàng)的審核、發(fā)放更為嚴(yán)格和慎重。(2)部分園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)信息不全面。部分園區(qū)內(nèi)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全,財(cái)務(wù)日常管理流程不規(guī)范,無(wú)法提供銀行等金融機(jī)構(gòu)需要的財(cái)務(wù)信息。由于企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理封閉以及應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要,園區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)信息的披露較為謹(jǐn)慎,導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息和企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況面向社會(huì)公眾的透明度不高,但銀行等金融機(jī)構(gòu)往往需要根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估,才能決定是否對(duì)其發(fā)放貸款,而部分企業(yè)卻無(wú)法完整提供這些信息。.銀行方面銀行發(fā)放貸款是以安全、穩(wěn)健為前提,對(duì)于發(fā)放貸款有ー套嚴(yán)格的程序。即使給符合條件的企業(yè)發(fā)放貸款同樣需要審批、復(fù)核等ー系列程序,花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng),而園區(qū)內(nèi)企業(yè)很多時(shí)候由于項(xiàng)目的資金需求很急,因等不到銀行發(fā)放貸款而導(dǎo)致項(xiàng)目夭折。同時(shí)銀行貸款準(zhǔn)入門(mén)檻高,普遍要求企業(yè)在貸款時(shí)進(jìn)行抵押或擔(dān)保,并且擔(dān)保品種類不多,擔(dān)保評(píng)估很嚴(yán)格;但是園區(qū)內(nèi)企業(yè)的廠房大部分是租賃而來(lái)的,沒(méi)有廠房的所有權(quán),不能用廠房去抵押,除部分機(jī)械設(shè)備外,企業(yè)沒(méi)有大型的固定資產(chǎn)以及價(jià)值較高的設(shè)備可供抵押,不符合銀行的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。.其他方面（1）政府機(jī)構(gòu)服務(wù)不到位,政府在風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制方面有待健全。政府雖然在努力地扶持エ業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè),但與企業(yè)的資金缺口相比,其財(cái)カ有限。(2)相關(guān)法律、政策難以落實(shí)。一直以來(lái),我國(guó)對(duì)エ業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的地位和作用認(rèn)識(shí)得不夠充分,具體針對(duì)エ業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的相關(guān)法律、政策出臺(tái)相對(duì)較晩,并且在具體實(shí)施過(guò)程中也很難落實(shí)。園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的金融屬性和金融工具箱產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)作為ー個(gè)資金密集型行業(yè),對(duì)金融擁有很強(qiáng)的依賴性?，F(xiàn)在業(yè)內(nèi)在不斷的提出產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)回歸金融的說(shuō)法,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)向上金融化、向下運(yùn)營(yíng)化已成為共識(shí),但從實(shí)踐看更多的還是局限在融資層面操作。其實(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與金融的融合是全方位的,從拿地到產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品銷售、后期資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng),金融的理念和運(yùn)作應(yīng)該并且必將貫徹始終。尤其是在移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)與金融快速融合、金融創(chuàng)新加速、普惠金融工具不斷涌現(xiàn)、資產(chǎn)證券化快速推進(jìn)的背景下,中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)行業(yè)正在朝著這個(gè)方向快速前進(jìn),未來(lái)市場(chǎng)一定會(huì)有更多的產(chǎn)品和工具來(lái)提供這個(gè)方面的支撐。在這個(gè)大趨勢(shì)下,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)憑借其天然的生產(chǎn)資產(chǎn)屬性,在現(xiàn)金流生產(chǎn)能力、資產(chǎn)資本化能力、金融工具適用性等方面而言其金融屬性更強(qiáng),甚至可以說(shuō)夸張點(diǎn)說(shuō)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)是“類金融”行業(yè)?，F(xiàn)在業(yè)內(nèi)在不斷的提出產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)回歸金融的說(shuō)法,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)向上金融化、向下運(yùn)營(yíng)化已成為共識(shí),但從實(shí)踐看更多的還是局限在融資層面操作。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)在投資開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨最大的問(wèn)題也是融資難。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的金融屬性主要集中在兩個(gè)層面上,ー是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)展商的金融資源需求,二是作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)核心。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、運(yùn)營(yíng),乃至入園企業(yè)的培育、孵化、上市,是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的最重要的目標(biāo),而對(duì)入園企業(yè)的金融服務(wù)能力,是考驗(yàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過(guò)運(yùn)用并購(gòu)、重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參股、控股、IPO、發(fā)債、設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金等其他多種方式,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展,為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提供金融支撐。“金融服務(wù)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)”新型模式可以充分發(fā)揮金融資本對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支撐作用,加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,對(duì)于發(fā)揮在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的引領(lǐng)、輻射和帶動(dòng)作用具有十分重要的意義。歐美很多工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的背后金主,甚至最大的機(jī)構(gòu)投資者,往往都是重要的保險(xiǎn)資金或相類似的養(yǎng)老基金、校園基金、教會(huì)基金等,比如安博和早期的普洛斯,背后都有美國(guó)養(yǎng)老基金的支持;嘉民集團(tuán)背后的主要投資者,則是加拿大最大的養(yǎng)老基金CPPIB；而中國(guó)物流地產(chǎn)的易商紅木(ESR),也曾經(jīng)得到過(guò)荷蘭養(yǎng)老基金匯盈資產(chǎn)(APG)的投資 在世界投資圈,有兩家企業(yè)總是被同業(yè)不斷提及、仔細(xì)分析,一家是PE“鼻祖”KKR,一家是資管“樣板”黑石。盡管兩家公司所倡導(dǎo)的理念、策略不盡相同:KKR強(qiáng)調(diào)價(jià)值投資,而黑石更倡導(dǎo)“堅(jiān)持10年的投資未來(lái)”的邏輯。在國(guó)內(nèi),隨著金融體系發(fā)展,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)金融模式必將進(jìn)ー步分化,形成一個(gè)穩(wěn)定的金融生態(tài)系統(tǒng)。當(dāng)作為單ー的機(jī)構(gòu)難以獲取低成本金融資源支持的時(shí)候,風(fēng)險(xiǎn)資源分解成為有利方式,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),REITS負(fù)責(zé)提供低成本長(zhǎng)期資金,產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)私募基金負(fù)責(zé)提供低谷流動(dòng)性,產(chǎn)業(yè)PE和產(chǎn)業(yè)投資基金負(fù)責(zé)孵化培育產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)。REITS的風(fēng)險(xiǎn)和收益最低,開(kāi)發(fā)商居中,運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)私募基金承擔(dān)高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)業(yè)pe和產(chǎn)業(yè)投資基金分享企業(yè)成長(zhǎng)收益和分擔(dān)產(chǎn)業(yè)培育風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)環(huán)節(jié)都確實(shí)有可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗的企業(yè),但是整個(gè)系統(tǒng)保持了最低的經(jīng)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本。這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)金融生態(tài)系統(tǒng),個(gè)人認(rèn)為其構(gòu)成的核心在于通過(guò)專業(yè)化能力匹配的風(fēng)險(xiǎn)收益分拆和共享。由于物業(yè)形態(tài)、開(kāi)發(fā)目的的不同,產(chǎn)業(yè)園區(qū)在土地獲取方面需要考慮的因素比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)更為復(fù)雜,更注重區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦和政策規(guī)劃等因素。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)以區(qū)位和價(jià)格作為最主要的衡量標(biāo)準(zhǔn),選擇好的地段,項(xiàng)目已經(jīng)成功了一半。而對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō),一般體量較大且多數(shù)位于目前基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件相對(duì)較差的新城區(qū),其目標(biāo)是促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展,因此更多考慮區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人オ資源等因素。現(xiàn)實(shí)情況中,不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目具有吸引不同產(chǎn)業(yè)的地緣優(yōu)勢(shì),不同產(chǎn)業(yè)又需要不同的產(chǎn)業(yè)配套。對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在短時(shí)間內(nèi)完成產(chǎn)業(yè)配套的整合是很難實(shí)現(xiàn)的,完成以后又很難在不同地塊中復(fù)制。因此,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商對(duì)地塊區(qū)位和開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力都有更高的要求。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)完成招商后,還需要為入園企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)管理后續(xù)服務(wù),這對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力提出了更高的要求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨資金占用量大、投資回收期長(zhǎng)、物業(yè)屬性特殊等局限性,難以通過(guò)傳統(tǒng)的債權(quán)融資渠道獲得足夠的資金支持。由于具有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)、合理運(yùn)營(yíng)后收益穩(wěn)定的特點(diǎn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)當(dāng)選擇能夠提供長(zhǎng)周期穩(wěn)定資金的融資模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加快多元化融資步伐,金融機(jī)構(gòu)在為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供金融服務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)從債權(quán)性融資思維向權(quán)益性融資思維轉(zhuǎn)變。綜合來(lái)看,結(jié)合前述分析和當(dāng)前金融環(huán)境,未來(lái)可供企業(yè)選擇的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融服務(wù)創(chuàng)新型模式包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化等。通過(guò)股權(quán)投資基金,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的輕資產(chǎn)化運(yùn)作傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)基金在國(guó)內(nèi)已經(jīng)歷多年,受銀行信貸偏好和金融環(huán)境影響,多數(shù)基金均以債權(quán)投資為主。比如全球私募巨頭黑石集團(tuán)為其旗艦房地產(chǎn)基金募集獎(jiǎng)金,致カ于在全球投資房產(chǎn)市場(chǎng)中的不良資產(chǎn)。與債權(quán)投資不同,股權(quán)投資周期更長(zhǎng),注重被投資企業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景與資本增值,通過(guò)參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及重大運(yùn)營(yíng)決策當(dāng)中與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)綜合來(lái)看,具備良好資產(chǎn)管理能力的股權(quán)投資基金,能夠更好地匹配產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期的資金需求;此外,權(quán)投資基金方在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)投資之外,多數(shù)還會(huì)介入到各種新興產(chǎn)業(yè)的投資,能夠更好地匹配產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展在先期開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)管理上的資金需求,是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)更好的合作方向。從政府以前只提供優(yōu)惠政策和土地,辦理土地手續(xù)一條龍服務(wù),要改變?yōu)榫C合性服務(wù),對(duì)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科技金融服務(wù)、進(jìn)出口外貿(mào)、外匯管理、人員往來(lái)、教育等等更深入的社會(huì)化服務(wù),還有一些指導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)辦和咨詢,會(huì)計(jì)律師價(jià)格評(píng)估等等,而且這些服務(wù)不是政府自己來(lái)做,要社會(huì)化、市場(chǎng)化。無(wú)論是技術(shù)創(chuàng)新還是市場(chǎng)開(kāi)發(fā),讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)以市場(chǎng)為主體,和天使投資、風(fēng)投、股權(quán)投資、科技信貸等等對(duì)接,這樣才能把開(kāi)發(fā)區(qū)搞活。通過(guò)資產(chǎn)證券化方式,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)任何重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)都需要找到ー種合適的退出路徑。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō),當(dāng)ー個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)作相對(duì)成熟的時(shí)候,可以考慮通過(guò)基金并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變,即將收益穩(wěn)定的長(zhǎng)期持有物業(yè)從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來(lái),通過(guò)資產(chǎn)證券化（包括ABS、REITs等）方式回收資金,繼續(xù)用于其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)。這種操作模式一方面可以提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的資金使用效率,加快其規(guī)?；瘮U(kuò)張步伐,另一方面還可以通過(guò)基金分紅獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長(zhǎng)期收益。在園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的金融工具箱實(shí)踐中,華夏幸福曾以58億元的價(jià)格將北京豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)的ー塊商辦物業(yè)資產(chǎn)賣給了中國(guó)人壽,還取得了對(duì)方15億元的股東借款,讓華夏幸福得以繼續(xù)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。這種“并購(gòu)ー運(yùn)營(yíng)一退出’’的套路有點(diǎn)類似于美國(guó)黑石集團(tuán)“買入一修復(fù)ー賣出''的模式。在英國(guó)倫敦奇斯威克園區(qū)的案例中,黑石集團(tuán)2011年以4.8億英鎊買入資產(chǎn),經(jīng)過(guò)改造提升后,2014年以8億英鎊出售給中投公司,凈賺了52%的收益。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心特征和經(jīng)營(yíng)模式在不斷的演進(jìn),在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)上引入金融服務(wù)創(chuàng)新要素,通過(guò)對(duì)金融服務(wù)模式的研究。金融助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的新思路、新方式、新格局。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)作為ー個(gè)資金密集型行業(yè),對(duì)金融擁有很強(qiáng)的依賴性。園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的資管化趨勢(shì)當(dāng)前中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式主要以土地溢價(jià)獲取收益,或者通過(guò)持有經(jīng)營(yíng)收益或者出售產(chǎn)品獲利,采用的普遍方式是直接銷售模式、先租賃再銷售模式。而從未來(lái)趨勢(shì)看,資產(chǎn)證券化將是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的ー個(gè)重要方向,產(chǎn)業(yè)園區(qū)將因此擺脫舊有經(jīng)營(yíng)路徑,使PPP模式扎實(shí)落地。從資產(chǎn)證券化的概念、本質(zhì)和意義出發(fā),結(jié)合國(guó)內(nèi)外眾多企業(yè)的實(shí)操案例,園區(qū)資產(chǎn)證券化應(yīng)構(gòu)建“三位一體”框架,即:產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)、金融是引擎、科技/資本是加油站、資本市場(chǎng)是目標(biāo)。未來(lái)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展一定是金融、產(chǎn)業(yè)、資本、科技的有效結(jié)合。產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)證券化模式主要分為3種:股權(quán)模式園區(qū)運(yùn)營(yíng)的很好,把它做成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),相當(dāng)于將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人,原有的運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)提供服務(wù),繼續(xù)維護(hù)原有的生態(tài)和氛圍,持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流。隨著更多知名企業(yè)的入駐,產(chǎn)業(yè)園的名聲也越來(lái)越大,租金也越來(lái)越高,它的價(jià)值也越來(lái)越高,投資人持有股權(quán)的價(jià)值也越來(lái)越高。這種是看資產(chǎn)本身的、最典型的證券化,但是這種模式,目前在國(guó)內(nèi)發(fā)行的情況還比較少。無(wú)論是交易所、還是國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資人,對(duì)于更多依靠資產(chǎn)本身而不是主體信用的創(chuàng)新產(chǎn)品,認(rèn)識(shí)程度還需要增強(qiáng)。抵押模式類似于銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。比如一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有幾棟物業(yè),評(píng)估價(jià)值50個(gè)億,那我通過(guò)證券化給他打個(gè)五折,25個(gè)億,再找一個(gè)AA以上的主體做ー個(gè)擔(dān)保,這樣就類似于ー個(gè)AA以上的主體發(fā)行ー個(gè)證券化產(chǎn)品,同時(shí)用物業(yè)抵押,靠物業(yè)的信用能夠把產(chǎn)品提到AA+,可能會(huì)降低發(fā)行利率,這個(gè)其實(shí)和銀行進(jìn)行物業(yè)貸款很像,既看中物業(yè),也看中主體。如果你的評(píng)級(jí)是AA或AA+,如果有一個(gè)比較好的物業(yè),就是雙重增信,這種方式投資人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)更加可控,目前發(fā)行難度比第一種小一些。基于現(xiàn)金流的證券化既不過(guò)戶,也不抵押。比如說(shuō)ー宗物業(yè)每年產(chǎn)生2億租金,拿五年的現(xiàn)金流來(lái)做個(gè)證券化,我只看現(xiàn)金流,不看物業(yè)評(píng)估,也不做過(guò)戶。考慮一定的增長(zhǎng)率,比如說(shuō)未來(lái)五年產(chǎn)生12億的現(xiàn)金流,打個(gè)折,比如8-9億。解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)金流的金融手段地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化的主要業(yè)態(tài)包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、物流地產(chǎn),相對(duì)來(lái)說(shuō),ー線城市標(biāo)志性物業(yè)的認(rèn)可度較高,資產(chǎn)證券化的發(fā)行、銷售更容易。而具體到產(chǎn)業(yè)園,項(xiàng)目位置及發(fā)行主體是影響產(chǎn)品發(fā)行、銷售的兩大因素。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)證券化和其他類型物業(yè)相比,對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)的要求比較高,這也是產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)證券化發(fā)行較少的原因,交易所和投資人還需要進(jìn)一步探索。相對(duì)于寫(xiě)字樓,產(chǎn)業(yè)園對(duì)于企業(yè)的要求比較高,入駐企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集群,能帶來(lái)更高的價(jià)值。有些產(chǎn)業(yè)園的入駐率ー開(kāi)始不會(huì)很高,因?yàn)樾枰幸粋€(gè)篩選的過(guò)程,但一旦運(yùn)營(yíng)起來(lái),它的競(jìng)爭(zhēng)力就比較強(qiáng)了,能夠避免類似寫(xiě)字樓受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響比較大的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)金流沒(méi)有住宅銷售那么好,所以我們更關(guān)心誰(shuí)建設(shè)?誰(shuí)運(yùn)營(yíng)?如果企業(yè)本身實(shí)カ不強(qiáng),且項(xiàng)目現(xiàn)金流不多，傳統(tǒng)融資方式存在困難,通過(guò)發(fā)行ABS也不會(huì)樂(lè)觀。我個(gè)人建議,先引入一個(gè)較強(qiáng)的主體,或基石投資人（收購(gòu)或者聯(lián)合運(yùn)營(yíng)）,參與融資及運(yùn)營(yíng),培育項(xiàng)目,等項(xiàng)目現(xiàn)金流有所改善后,再通過(guò)ABS盤(pán)活資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)投資的退出。產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的資管是ー個(gè)體系首批產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目無(wú)論是資產(chǎn)質(zhì)量,還是運(yùn)營(yíng)維護(hù)能力,均處于比較優(yōu)秀的水平。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)具有較強(qiáng)區(qū)位政策導(dǎo)向性。國(guó)家對(duì)具體產(chǎn)業(yè)、稅收及區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的變化,也會(huì)影響近幾年的產(chǎn)業(yè)園租金運(yùn)營(yíng)收益,進(jìn)而影響REITs項(xiàng)目整體表現(xiàn)。需考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)同期入駐企業(yè)租約到期影響。另外,ABS也可以通過(guò)打包旗下不同資產(chǎn),增強(qiáng)資產(chǎn)現(xiàn)金流量,但同時(shí)要關(guān)注資產(chǎn)的可分散性,避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前,投資人既要看項(xiàng)目實(shí)施主體,還要關(guān)注項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)是否可控,ABS產(chǎn)品能否發(fā)行成功,也要著重關(guān)注以上兩個(gè)方面。對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)講,應(yīng)要探索通過(guò)金融手段給產(chǎn)業(yè)端提供更多滿足需求的金融服務(wù),通過(guò)金融及資產(chǎn)證券化給產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展模式。ー方面,通過(guò)金融手段及設(shè)計(jì)多樣金融產(chǎn)品為產(chǎn)業(yè)端客戶降低融資成本,另ー方面,通過(guò)設(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化等模式,幫助產(chǎn)業(yè)端客戶實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,尤其是通過(guò)資產(chǎn)證券化盤(pán)活存量資產(chǎn),降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率,使企業(yè)從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)服務(wù)模式。通過(guò)ー攬子的金融產(chǎn)品服務(wù),嵌入產(chǎn)業(yè)客戶的發(fā)展戰(zhàn)略層面,這樣才會(huì)真正地體現(xiàn)金融的價(jià)值,以后的合作空間也會(huì)越來(lái)越緊密。園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的綜合金融平臺(tái)與險(xiǎn)資思維在國(guó)內(nèi)一些轉(zhuǎn)型中的園區(qū),已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)模式有所轉(zhuǎn)變,比如張江高科,隨著“張江科技園”向“張江科技城’’的轉(zhuǎn)變,張江正在由單ー的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)向"三商''戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型（“三商''即園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)商、園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資商、園區(qū)集成服務(wù)商），目前園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、集成服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊格局已經(jīng)初具規(guī)模,轉(zhuǎn)型之后主要收入來(lái)源除了房地產(chǎn)銷售及租賃收入,還包括股權(quán)投資等收益,這就需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合性金融平臺(tái)的搭建。所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的金融屬性核心,是指隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)展不斷演化出新的金融工具和模式,來(lái)匹配產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式發(fā)展過(guò)程中的金融資源需求,主要集中在兩個(gè)層面上,ー是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)展商的金融資源需求,二是作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)核心一產(chǎn)業(yè)客戶的金融資源需求。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體,以基金投資為先導(dǎo),助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,打造綜合性金融平臺(tái)。以硅谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心,以實(shí)體項(xiàng)目為支撐,構(gòu)建了涵蓋基金、保理、融資租賃、貿(mào)易、投資咨詢等綜合性金融平臺(tái),并以政府引導(dǎo)和金融服務(wù)為抓手,快速取得區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資源、資金,通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)專業(yè)化金融平臺(tái)的價(jià)值目標(biāo),全面服務(wù)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,通過(guò)價(jià)值創(chuàng)造,構(gòu)建產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展新機(jī)制,共同引導(dǎo)社會(huì)資本,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。這種“金融服務(wù)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)’‘新型模式可以充分發(fā)揮金融資本對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支撐作用,加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,對(duì)于發(fā)揮在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的引領(lǐng)、輻射和帶動(dòng)作用具有十分重要的意義。另外,這種新型模式具有較強(qiáng)的可復(fù)制性,對(duì)于未來(lái)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展上具有較強(qiáng)的應(yīng)用潛カ。在園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式中,華夏幸福曾以58億元的價(jià)格將北京豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)的ー塊商辦物業(yè)資產(chǎn)賣給了中國(guó)人壽,還取得了對(duì)方15億元的股東借款,讓華夏幸福得以繼續(xù)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。這種“并購(gòu)ー運(yùn)營(yíng)一退出”的套路有點(diǎn)類似于美國(guó)黑石集團(tuán)“買入一修復(fù)ー賣出’’的模式。在英國(guó)倫敦奇斯威克園區(qū)的案例中,黑石集團(tuán)2011年以4.8億英鎊買入資產(chǎn),經(jīng)過(guò)改造提升后,2014年以8億英鎊出售給中投公司,凈賺了52%的收益。這種模式在國(guó)內(nèi)屬于模式創(chuàng)新的案例之一,但由于ー、二線城市的存量市場(chǎng)非常大,老舊園區(qū)的提升改造需求旺盛,未來(lái)集團(tuán)可以充分借鑒。第一步,尋找被低估的核心物業(yè)資產(chǎn),進(jìn)行杠桿收購(gòu);第二步,品牌擴(kuò)張及資源整合,改善其管理,提升運(yùn)營(yíng)能力,實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的升值;第三步,在最佳時(shí)期套現(xiàn),將其出售給保險(xiǎn)公司、REITs公司或主權(quán)基金等長(zhǎng)期投資人。這種模式屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,風(fēng)險(xiǎn)較低,但是也對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)值發(fā)現(xiàn)能力、運(yùn)營(yíng)能力及資源整合能力提出了較高的要求。借助這個(gè)契機(jī),實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)也不失為一個(gè)契機(jī)。運(yùn)營(yíng)商是靠品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效益盈利的,是整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)體系中最強(qiáng)調(diào)規(guī)模效應(yīng)的,所以在只有持有少量物業(yè)的同時(shí),通過(guò)租賃和托管方式擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模,所以提到接管物業(yè)每年收入5%到6%管理費(fèi),所有的成本費(fèi)用和虧損的風(fēng)險(xiǎn)由物業(yè)持有方承擔(dān)。但因?yàn)橹泵媸袌?chǎng)需求,所以運(yùn)營(yíng)商都是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的環(huán)節(jié),產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)本身并不是ー個(gè)暴利的環(huán)節(jié),在金融海嘯中,國(guó)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)行業(yè)的很多專業(yè)運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)了全行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性虧損,融資成本也是比較高的,所以在金融海嘯以后活下來(lái)的運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始更進(jìn)ー步的輕資產(chǎn),把自己持有的物業(yè)都賣給REITS公司或者私募基金,或者基金托管方式繼續(xù)運(yùn)營(yíng)這部分物業(yè),在這樣的輕資產(chǎn)下他們投資回報(bào)率提高到15%以上。當(dāng)險(xiǎn)資大舉進(jìn)攻產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)物業(yè)逐漸成為國(guó)內(nèi)商界的常見(jiàn)事件后,將其當(dāng)做ー種正常的資本現(xiàn)象來(lái)剖析或許更有助益。保險(xiǎn)公司理財(cái)產(chǎn)品期限錯(cuò)配,在維持高收益的同時(shí),也會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這促使保險(xiǎn)公司更加主動(dòng)管理流動(dòng)性,而股票的流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于非標(biāo)資產(chǎn)。尤其是大市值藍(lán)籌股產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn),變現(xiàn)速度較快,變現(xiàn)成本較低。險(xiǎn)資參與園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的“泰康模式”近年來(lái),險(xiǎn)資舉牌上市房企和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的案例層出。包括萬(wàn)科、金地、華僑城、金融街、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)等上市房企,其前十股東名單中都添上了險(xiǎn)資公司。險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)是國(guó)際通行的行為,而經(jīng)歷去年的疫情之后,交易雙方對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格都心中有數(shù),即便是ー線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),交易價(jià)格也不會(huì)過(guò)于離譜。拋開(kāi)信用風(fēng)險(xiǎn),從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角來(lái)看,險(xiǎn)資未來(lái)配置地產(chǎn)和園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)股收益將呈上行趨勢(shì)。險(xiǎn)資的參與,解決了長(zhǎng)期困擾產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投融管退”產(chǎn)業(yè)生態(tài)的閉環(huán)問(wèn)題。目前,除了平安,近期險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資金參與到產(chǎn)業(yè)園區(qū)和不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的情況也多了起來(lái)。其余險(xiǎn)資也在積極投資不動(dòng)產(chǎn),包括泰康人壽、和諧健康保險(xiǎn)、太平洋人壽,其中泰康人壽投資次數(shù)最多。另ー方面,險(xiǎn)資的配置需求也在不斷增強(qiáng)。中國(guó)成為全球少數(shù)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)正增長(zhǎng)的市場(chǎng)。保費(fèi)的增長(zhǎng)也促使保險(xiǎn)資金需要加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投入比例。與國(guó)際同行通常不動(dòng)產(chǎn)配置比例占總資產(chǎn)10%相比,中國(guó)險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)配置方面仍存較大空間。泰康人壽對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股權(quán)投資最早發(fā)生在2016年,隨后將投資領(lǐng)域逐步延伸到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)物業(yè),泰康人壽聯(lián)合泰康資產(chǎn)以60億元入股保利地產(chǎn)。當(dāng)時(shí),險(xiǎn)資正掀起大舉進(jìn)攻地產(chǎn)股的熱潮,它們正試圖通過(guò)增持變現(xiàn)速度較快、變現(xiàn)成本較低的藍(lán)籌股,解決理財(cái)產(chǎn)品期限錯(cuò)配,帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2018年12月,萬(wàn)科旗下的物流地產(chǎn)投資基金亦引入了泰康人壽,后者認(rèn)繳出資13.84億元,獲得基金權(quán)益46.82%〇而物流地產(chǎn)是近年來(lái)全球地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱投資方向,它隨著電商經(jīng)濟(jì)的崛起而有新的發(fā)展。險(xiǎn)資入股規(guī)模性的上市園區(qū)物業(yè),除了分享公司成長(zhǎng)帶來(lái)的分紅和資本增值收益之外,上市園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商在金融、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面也具有與險(xiǎn)資建立聯(lián)系的想象空間。斥資入股保利地產(chǎn)的泰康人壽,在分紅及資本增值收益之外,看中了未來(lái)與保利等地產(chǎn)和園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)基金和養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域合作的可能性。具體來(lái)看,泰康人壽2021年持續(xù)投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)、泰康集團(tuán)大廈。太平洋人壽投資了上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。和諧健康險(xiǎn)投資北京SK大廈。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大宗交易的談判周期都比較長(zhǎng),但受到疫情影響,不少去年年初或者年中開(kāi)始推進(jìn)的交易都延遲進(jìn)行,所以包括最近黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)股權(quán)的交易,直到近期オ敲定下來(lái)。之前,華僑城轉(zhuǎn)讓的上海鰥鵬置業(yè)有限公司50%股權(quán)被泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司接手,該筆交易已成交。該筆交易掛牌價(jià)格為4.86億元,最終成交價(jià)格為5.11億元。對(duì)華僑城方面而言,股權(quán)轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)階段公司加快周轉(zhuǎn)的具體舉措,是ー種正常的經(jīng)營(yíng)行為。隨著近些年大量傳統(tǒng)房企和政府平臺(tái)公司涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,園區(qū)載體層面將會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！?ー些素質(zhì)較好的園區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)估值較低但運(yùn)營(yíng)提升潛力很大的空間,尤其是當(dāng)前ー線核心城市以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開(kāi)始像歐美成熟市場(chǎng)ー樣進(jìn)入存量更新與提升階段的大背景下,這種“買入+修復(fù)+賣出’‘模式將會(huì)大有用武之地,既實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)園區(qū)資產(chǎn)的升值,也能夠充分賺取運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的規(guī)模擴(kuò)張紅利,這種模式其實(shí)非常適合中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的操作,在未來(lái)園區(qū)資產(chǎn)交易爆發(fā)的前景下,以輕馭重、輕重平衡的“泰康模式’‘將大有可為。而上市的城市與園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)范圍包括股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)類投資基金及產(chǎn)業(yè)類投資基金。在養(yǎng)老業(yè)務(wù)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面,上市的城市與園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商也在探索的資本模式則早與險(xiǎn)資牽手。園區(qū)的主體業(yè)務(wù)是工業(yè)地產(chǎn),它以產(chǎn)業(yè)為依托,地產(chǎn)為載體,實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。以獨(dú)棟寫(xiě)字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓等為開(kāi)發(fā)對(duì)象,整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等,打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群,幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力;幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了エ業(yè)園、科技園、商務(wù)花園等形式,具體到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn),是以產(chǎn)業(yè)為依托,地產(chǎn)為載體,實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),整合自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)資源的新型產(chǎn)業(yè)形式,是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代。其目的在于提高企業(yè)發(fā)展カ、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、提高企業(yè)形象。是對(duì)土地和房產(chǎn)進(jìn)行二次甚至三次持續(xù)性開(kāi)發(fā),追求的是資源價(jià)值的最大化,從而具有升值潛力和投資價(jià)值?，F(xiàn)階段拿地成本高企,不少園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商或轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式,或選擇與重量級(jí)的開(kāi)發(fā)商“抱團(tuán)’’合作,或選擇與金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,因?yàn)閷?duì)資本運(yùn)作要求更為嚴(yán)格,便會(huì)更容易看到有關(guān)“投融管退’’的深度介入。エ業(yè)園、科技園、倉(cāng)儲(chǔ)物流基地等等,甚至不同的產(chǎn)業(yè)看似也很復(fù)雜,簡(jiǎn)單說(shuō)起來(lái)都不外乎“投融管退''四個(gè)字。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式其他收入政府?現(xiàn)? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式其他收入政府?現(xiàn)? 其他收入イ其他收,ヨPPP產(chǎn)セ大講堂做ー個(gè)項(xiàng)目,無(wú)論是小項(xiàng)目還是大項(xiàng)目,無(wú)論是投資測(cè)算還是盡職調(diào)查,都與投資息息相關(guān),投資的錢(qián)從哪里來(lái)呢?這就要牽扯到融資,資金也會(huì)滲入到項(xiàng)目的各個(gè)管理階段,包括開(kāi)發(fā)管理、運(yùn)營(yíng)管理,細(xì)分的話還有預(yù)算管理等等,最后就是退出階段,完成利潤(rùn)的變現(xiàn),而險(xiǎn)資是目前最好的金融工具。十四五規(guī)劃的出臺(tái)與城市化的推進(jìn)給園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)提供了巨大的推動(dòng)カ,園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)已成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的焦點(diǎn),包括傳統(tǒng)房企、金融機(jī)構(gòu)、實(shí)體企業(yè)、甚至互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛投身園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與打造中。在大資管時(shí)代,關(guān)鍵在于,能否真正打通“投融管退’‘四個(gè)環(huán)節(jié)。園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)建起來(lái)的房子面向企業(yè)用戶進(jìn)行銷售和租賃,相較住宅消費(fèi)者摻雜感性思考的快速?zèng)Q策,企業(yè)用戶的決策更理性,決策時(shí)間也相對(duì)更長(zhǎng),這就導(dǎo)致一個(gè)根本性的區(qū)別——去化速度不同。所以我們也經(jīng)常能碰到許多開(kāi)發(fā)商由于產(chǎn)業(yè)周轉(zhuǎn)慢,而產(chǎn)生資金問(wèn)題。同時(shí),由于エ業(yè)用地的價(jià)格低,且考慮產(chǎn)業(yè)聚集的因素,全國(guó)工業(yè)用地政策都是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)全部或是一部分比例持有運(yùn)營(yíng)。在持有運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中某開(kāi)發(fā)商需要不斷投入資金,這對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商自身的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)能力和公司的現(xiàn)金流提出了更髙的要求。總體而言,園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)間長(zhǎng)、體量大、資金回收慢,要達(dá)到一定的收益率要求除了前期資金成本的把控外,還需要關(guān)注后期資金的回收,防止項(xiàng)目占用企業(yè)過(guò)多現(xiàn)金流。在對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí),一般用現(xiàn)金流折現(xiàn)模型(DCF模型)來(lái)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值,在DCF模型中,折現(xiàn)率(一般用預(yù)期收益率)越低,資產(chǎn)價(jià)值越高;針對(duì)預(yù)期收益率,我們采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CapitalAssetPricingModel簡(jiǎn)稱CAPM)：