園區(qū)開發(fā)運營的“泰康模式”與險資思維

園區(qū)開發(fā)運營的“泰康模式”與險資思維園區(qū)開發(fā)運營現(xiàn)有模式存在的問題產業(yè)園區(qū)是ー個國家或區(qū)域的政府根據自身經濟發(fā)展的內在要求,通過行政手段劃出ー塊區(qū)域,聚集各種生產要素,在一定空間范圍內進行科學整合,提高工業(yè)化的集約強度,突出產業(yè)特色,優(yōu)化功能布局,使之成為適應市場競爭和產業(yè)升級的現(xiàn)代化產業(yè)分工協(xié)作生產區(qū)。園區(qū)投融資模式是指對于某類具有共同特征的投資項目進行投資融資時可供仿效和重復運用的方案。做園區(qū)業(yè)地產真正想盈利,必須打通投融管退!隨著內外環(huán)境的變化,目前國內園區(qū)開發(fā)運營面臨不少困難,融資問題就是其中之一。創(chuàng)新園區(qū)內工業(yè)地產和各類物業(yè)的投融管建退模式,成了眼下園區(qū)需要解決的主要問題。所謂創(chuàng)新投融資方式無非是股權融資與債權融資的各種排列組合、滲透變種、多層嵌套。作為投資方需重點關注增信措施（資金安全）、退出機制（鎖定盈利）以期實現(xiàn)資產保值增值;作為融資方需重點關注交易架構安全性、交易條件公

平性。產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設一般路徑項目融資統(tǒng)

等平臺銀行1園區(qū)政府

墳.我府財取 友?現(xiàn)料項目融資統(tǒng)

等平臺銀行日款

聯(lián).na園區(qū)建設公

司基建項目1 基建項目N 公服項目3 公服項目N?治??故:’2卜

交易市場ttHS.

招商引資企業(yè)1 企業(yè)2 企業(yè)3 企業(yè)N相月 ??擰フ產業(yè)ナ.講室從產業(yè)園區(qū)工業(yè)地產持有者及投資者的角度來看,エ業(yè)地產出租成本相對較低,帶來的投資回報相對提高。エ業(yè)地產雖從外觀上看起來“不親近生活’’,但實則是經濟活動開展的“主力軍”,著實是ー塊不容忽視的資產。雖然工業(yè)地產的各種產品構成復雜,在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。在借鑒了國際經驗以后,目前國內工業(yè)地產產品模式的發(fā)展方向在逐漸向專業(yè)型低密度景觀園區(qū)發(fā)展,エ業(yè)地產的規(guī)劃更為科學,園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全,園區(qū)的功能也更為專業(yè)化,與其針對的產業(yè)構成之間的聯(lián)系也更為緊密。園區(qū)內工業(yè)地產企業(yè)在發(fā)展過程中,形成了兩種主要的融資模式:以內源融資為主的融資模式,以外源融資為主的融資模式。(-)問題.以內源融資為主的融資模式存在的問題以內源融資為主的融資模式主要包括內部債務融資和內部股權融資,但這兩種融資方式本身就存在著一定的問題。進行內部債務融資的企業(yè)必須嚴格按照法律規(guī)定將集資對象控制在內部職エ范圍內,所借資金必須用于企業(yè)的生產經營,不能挪作他用,要明確還款期限,要把集資利率約定在法律規(guī)定的范圍內;否則,內部集資極易變?yōu)榉欠Y。而內部股權融資可能會損害企業(yè)所有者的利益,部分所有者甚至會失去對企業(yè)的控制權。以內源融資為主的融資模式會導致企業(yè)的融資規(guī)模受到較大的制約,不可能進行大規(guī)模的融資,僅僅通過企業(yè)內部人員來獲取資金,容易導致企業(yè)資金鏈斷裂。同時,エ業(yè)園區(qū)內企業(yè)分配利潤時存在“重消費、輕積累”的短期化行為,企業(yè)所賺的錢大部分分給了個人,導致留存收益不足。此外,園區(qū)內企業(yè)缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃,很少考慮利用留存收益補充經營資金不足。這就容易導致企業(yè)最終陷入負債ーー經營ーー還債的惡性循環(huán)當中。這種惡性循環(huán)造成了園區(qū)內企業(yè)抵御市場風險的能力很弱,一旦遭遇市場危機和金融危機,會導致企業(yè)資金斷鏈,最終面臨破產的嚴重后果。.以外源融資為主的融資模式存在的問題以外源融資為主的融資模式最終會增加企業(yè)的負債,若企業(yè)盈利能力較弱,所獲取的利潤不能及時償還企業(yè)的負債,會造成企業(yè)到期不能償債,面臨破產。銀行貸款是以外源融資為主的融資模式的主力,但銀行貸款對園區(qū)內企業(yè)信用要求嚴格。為了防范風險,銀行等金融機構對貸款審批程序非常謹慎,貸款手續(xù)復雜,貸款審批時間長,這樣就會影響融資資金的使用效率。此外,銀行貸款要求擔保抵押ー些價值高的東西,比如企業(yè)的生產線,這增加了企業(yè)經營的風險,若貸款不能及時償還,銀行等金融機構會拍賣這些生產線,使得企業(yè)生產受到影響,不能正常經營,最終影響企業(yè)的利潤。事實上,銀行貸款一般不能滿足企業(yè)的全部資金需求,園區(qū)內企業(yè)還需要尋求其他融資方式,目前一般選擇了民間借貸,而民間借貸利息相對較高,會給企業(yè)帶來巨大的負債壓カ,增加財務風險。(二)原因.企業(yè)自身方面(1)部分園區(qū)內企業(yè)實カ不夠。盡管整個工業(yè)園區(qū)規(guī)模很大,占據了一定的地理區(qū)域和市場地位,但是部分單個企業(yè)規(guī)模卻很小,效益也不穩(wěn)定,其產品開發(fā)和市場研究缺乏科學的依據,抵御市場風險的能力較低,一旦遭遇市場波動,園區(qū)內企業(yè)的自有資金鏈容易斷裂。同時銀行等金融機構的貸款就會產生較大的風險,導致銀行等金融機構對企業(yè)的還款信心不足,對其貸款事項的審核、發(fā)放更為嚴格和慎重。(2)部分園區(qū)內企業(yè)提供的財務信息不全面。部分園區(qū)內企業(yè)財務制度不健全,財務日常管理流程不規(guī)范,無法提供銀行等金融機構需要的財務信息。由于企業(yè)自身經營管理封閉以及應對市場競爭的需要,園區(qū)內企業(yè)對信息的披露較為謹慎,導致財務信息和企業(yè)運營狀況面向社會公眾的透明度不高,但銀行等金融機構往往需要根據企業(yè)財務數(shù)據對其經營風險進行評估,才能決定是否對其發(fā)放貸款,而部分企業(yè)卻無法完整提供這些信息。.銀行方面銀行發(fā)放貸款是以安全、穩(wěn)健為前提,對于發(fā)放貸款有ー套嚴格的程序。即使給符合條件的企業(yè)發(fā)放貸款同樣需要審批、復核等ー系列程序,花費的時間較長,而園區(qū)內企業(yè)很多時候由于項目的資金需求很急,因等不到銀行發(fā)放貸款而導致項目夭折。同時銀行貸款準入門檻高,普遍要求企業(yè)在貸款時進行抵押或擔保,并且擔保品種類不多,擔保評估很嚴格;但是園區(qū)內企業(yè)的廠房大部分是租賃而來的,沒有廠房的所有權,不能用廠房去抵押,除部分機械設備外,企業(yè)沒有大型的固定資產以及價值較高的設備可供抵押,不符合銀行的抵押貸款標準。.其他方面（1）政府機構服務不到位,政府在風險補償機制方面有待健全。政府雖然在努力地扶持エ業(yè)園區(qū)內的企業(yè),但與企業(yè)的資金缺口相比,其財カ有限。(2)相關法律、政策難以落實。一直以來,我國對エ業(yè)園區(qū)內企業(yè)的地位和作用認識得不夠充分,具體針對エ業(yè)園區(qū)內企業(yè)的相關法律、政策出臺相對較晩,并且在具體實施過程中也很難落實。園區(qū)開發(fā)運營的金融屬性和金融工具箱產業(yè)園區(qū)開發(fā)作為ー個資金密集型行業(yè),對金融擁有很強的依賴性?，F(xiàn)在業(yè)內在不斷的提出產業(yè)園區(qū)開發(fā)回歸金融的說法,產業(yè)園區(qū)開發(fā)向上金融化、向下運營化已成為共識,但從實踐看更多的還是局限在融資層面操作。其實產業(yè)園區(qū)開發(fā)與金融的融合是全方位的,從拿地到產品定位、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、產品銷售、后期資產管理運營,金融的理念和運作應該并且必將貫徹始終。尤其是在移動互聯(lián)技術與金融快速融合、金融創(chuàng)新加速、普惠金融工具不斷涌現(xiàn)、資產證券化快速推進的背景下,中國產業(yè)園區(qū)開發(fā)行業(yè)正在朝著這個方向快速前進,未來市場一定會有更多的產品和工具來提供這個方面的支撐。在這個大趨勢下,產業(yè)園區(qū)開發(fā)憑借其天然的生產資產屬性,在現(xiàn)金流生產能力、資產資本化能力、金融工具適用性等方面而言其金融屬性更強,甚至可以說夸張點說產業(yè)園區(qū)開發(fā)是“類金融”行業(yè)?，F(xiàn)在業(yè)內在不斷的提出產業(yè)園區(qū)開發(fā)回歸金融的說法,產業(yè)園區(qū)開發(fā)向上金融化、向下運營化已成為共識,但從實踐看更多的還是局限在融資層面操作。而產業(yè)園區(qū)開發(fā)在投資開發(fā)和后期運營過程中面臨最大的問題也是融資難。產業(yè)園區(qū)開發(fā)的金融屬性主要集中在兩個層面上,ー是產業(yè)園區(qū)開發(fā)發(fā)展商的金融資源需求,二是作為產業(yè)園區(qū)開發(fā)核心。產業(yè)園區(qū)建設、運營,乃至入園企業(yè)的培育、孵化、上市,是產業(yè)園區(qū)運營的最重要的目標,而對入園企業(yè)的金融服務能力,是考驗產業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要標準之一。產業(yè)園區(qū)可以通過運用并購、重組、股權轉讓、參股、控股、IPO、發(fā)債、設立產業(yè)投資基金等其他多種方式,實現(xiàn)產業(yè)規(guī)模的快速擴張及產業(yè)結構的多元化發(fā)展,為產業(yè)園區(qū)發(fā)展提供金融支撐?！敖鹑诜?產業(yè)園區(qū)”新型模式可以充分發(fā)揮金融資本對產業(yè)園區(qū)的支撐作用,加快經濟發(fā)展方式轉變和產業(yè)結構調整,對于發(fā)揮在區(qū)域經濟中的引領、輻射和帶動作用具有十分重要的意義。歐美很多工業(yè)地產、物流地產、產業(yè)園區(qū)的背后金主,甚至最大的機構投資者,往往都是重要的保險資金或相類似的養(yǎng)老基金、校園基金、教會基金等,比如安博和早期的普洛斯,背后都有美國養(yǎng)老基金的支持;嘉民集團背后的主要投資者,則是加拿大最大的養(yǎng)老基金CPPIB；而中國物流地產的易商紅木(ESR),也曾經得到過荷蘭養(yǎng)老基金匯盈資產(APG)的投資 在世界投資圈,有兩家企業(yè)總是被同業(yè)不斷提及、仔細分析,一家是PE“鼻祖”KKR,一家是資管“樣板”黑石。盡管兩家公司所倡導的理念、策略不盡相同:KKR強調價值投資,而黑石更倡導“堅持10年的投資未來”的邏輯。在國內,隨著金融體系發(fā)展,產業(yè)園區(qū)開發(fā)金融模式必將進ー步分化,形成一個穩(wěn)定的金融生態(tài)系統(tǒng)。當作為單ー的機構難以獲取低成本金融資源支持的時候,風險資源分解成為有利方式,產業(yè)園區(qū)開發(fā)開發(fā)商負責提供優(yōu)質資產,REITS負責提供低成本長期資金,產業(yè)運營商負責控制經營風險,產業(yè)園區(qū)開發(fā)私募基金負責提供低谷流動性,產業(yè)PE和產業(yè)投資基金負責孵化培育產業(yè)成長。REITS的風險和收益最低,開發(fā)商居中,運營商承擔高經營風險,產業(yè)園區(qū)開發(fā)私募基金承擔高財務風險,產業(yè)pe和產業(yè)投資基金分享企業(yè)成長收益和分擔產業(yè)培育風險。每個環(huán)節(jié)都確實有可能出現(xiàn)經營失敗的企業(yè),但是整個系統(tǒng)保持了最低的經營成本和財務成本。這種產業(yè)園區(qū)開發(fā)金融生態(tài)系統(tǒng),個人認為其構成的核心在于通過專業(yè)化能力匹配的風險收益分拆和共享。由于物業(yè)形態(tài)、開發(fā)目的的不同,產業(yè)園區(qū)在土地獲取方面需要考慮的因素比傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)開發(fā)更為復雜,更注重區(qū)域產業(yè)基礎、資源稟賦和政策規(guī)劃等因素。傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)開發(fā)以區(qū)位和價格作為最主要的衡量標準,選擇好的地段,項目已經成功了一半。而對產業(yè)園區(qū)來說,一般體量較大且多數(shù)位于目前基礎設施、交通條件相對較差的新城區(qū),其目標是促進區(qū)域產業(yè)結構調整和發(fā)展,因此更多考慮區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經濟條件、產業(yè)基礎和人オ資源等因素?，F(xiàn)實情況中,不同的產業(yè)園區(qū)項目具有吸引不同產業(yè)的地緣優(yōu)勢,不同產業(yè)又需要不同的產業(yè)配套。對于沒有產業(yè)基礎的開發(fā)商來說,在短時間內完成產業(yè)配套的整合是很難實現(xiàn)的,完成以后又很難在不同地塊中復制。因此,產業(yè)園區(qū)的招商對地塊區(qū)位和開發(fā)商的產業(yè)導入能力都有更高的要求。在產業(yè)園區(qū)完成招商后,還需要為入園企業(yè)提供運營管理后續(xù)服務,這對產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的運營管理能力提出了更高的要求。產業(yè)園區(qū)面臨資金占用量大、投資回收期長、物業(yè)屬性特殊等局限性,難以通過傳統(tǒng)的債權融資渠道獲得足夠的資金支持。由于具有開發(fā)經營時間長、合理運營后收益穩(wěn)定的特點,產業(yè)園區(qū)應當選擇能夠提供長周期穩(wěn)定資金的融資模式。產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)應加快多元化融資步伐,金融機構在為產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)提供金融服務時,應當從債權性融資思維向權益性融資思維轉變。綜合來看,結合前述分析和當前金融環(huán)境,未來可供企業(yè)選擇的產業(yè)園區(qū)的金融服務創(chuàng)新型模式包括產業(yè)園區(qū)開發(fā)股權投資、產業(yè)園區(qū)資產證券化等。通過股權投資基金,實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)開發(fā)的輕資產化運作傳統(tǒng)的產業(yè)園區(qū)開發(fā)基金在國內已經歷多年,受銀行信貸偏好和金融環(huán)境影響,多數(shù)基金均以債權投資為主。比如全球私募巨頭黑石集團為其旗艦房地產基金募集獎金,致カ于在全球投資房產市場中的不良資產。與債權投資不同,股權投資周期更長,注重被投資企業(yè)未來的發(fā)展前景與資本增值,通過參與企業(yè)經營管理及重大運營決策當中與企業(yè)共擔風綜合來看,具備良好資產管理能力的股權投資基金,能夠更好地匹配產業(yè)園區(qū)開發(fā)長周期的資金需求;此外,權投資基金方在產業(yè)園區(qū)開發(fā)投資之外,多數(shù)還會介入到各種新興產業(yè)的投資,能夠更好地匹配產業(yè)園區(qū)發(fā)展在先期開發(fā)和后期運營管理上的資金需求,是產業(yè)園區(qū)開發(fā)更好的合作方向。從政府以前只提供優(yōu)惠政策和土地,辦理土地手續(xù)一條龍服務,要改變?yōu)榫C合性服務,對進入產業(yè)園區(qū)的產業(yè)進行科技金融服務、進出口外貿、外匯管理、人員往來、教育等等更深入的社會化服務,還有一些指導企業(yè)創(chuàng)辦和咨詢,會計律師價格評估等等,而且這些服務不是政府自己來做,要社會化、市場化。無論是技術創(chuàng)新還是市場開發(fā),讓產業(yè)園區(qū)以市場為主體,和天使投資、風投、股權投資、科技信貸等等對接,這樣才能把開發(fā)區(qū)搞活。通過資產證券化方式,實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)資產的可持續(xù)運營任何重資產運營都需要找到ー種合適的退出路徑。對于產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商來說,當ー個產業(yè)園區(qū)項目運作相對成熟的時候,可以考慮通過基金并購的方式實現(xiàn)向輕資產運營的轉變,即將收益穩(wěn)定的長期持有物業(yè)從企業(yè)資產負債表中剝離出來,通過資產證券化（包括ABS、REITs等）方式回收資金,繼續(xù)用于其他產業(yè)園區(qū)開發(fā)。這種操作模式一方面可以提高產業(yè)園區(qū)運營商的資金使用效率,加快其規(guī)?；瘮U張步伐,另一方面還可以通過基金分紅獲取優(yōu)質物業(yè)的長期收益。在園區(qū)開發(fā)運營的金融工具箱實踐中,華夏幸福曾以58億元的價格將北京豐臺區(qū)麗澤金融商務區(qū)的ー塊商辦物業(yè)資產賣給了中國人壽,還取得了對方15億元的股東借款,讓華夏幸福得以繼續(xù)開發(fā)及運營。這種“并購ー運營一退出’’的套路有點類似于美國黑石集團“買入一修復ー賣出''的模式。在英國倫敦奇斯威克園區(qū)的案例中,黑石集團2011年以4.8億英鎊買入資產,經過改造提升后,2014年以8億英鎊出售給中投公司,凈賺了52%的收益。產業(yè)園區(qū)作為經濟創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體,產業(yè)園區(qū)的核心特征和經營模式在不斷的演進,在產業(yè)園區(qū)的基礎上引入金融服務創(chuàng)新要素,通過對金融服務模式的研究。金融助推產業(yè)園區(qū)發(fā)展的新思路、新方式、新格局。產業(yè)園區(qū)開發(fā)作為ー個資金密集型行業(yè),對金融擁有很強的依賴性。園區(qū)開發(fā)運營的資管化趨勢當前中國產業(yè)地產的盈利模式主要以土地溢價獲取收益,或者通過持有經營收益或者出售產品獲利,采用的普遍方式是直接銷售模式、先租賃再銷售模式。而從未來趨勢看,資產證券化將是以產業(yè)園區(qū)為代表的產業(yè)地產營運的ー個重要方向,產業(yè)園區(qū)將因此擺脫舊有經營路徑,使PPP模式扎實落地。從資產證券化的概念、本質和意義出發(fā),結合國內外眾多企業(yè)的實操案例,園區(qū)資產證券化應構建“三位一體”框架,即:產業(yè)是基礎、金融是引擎、科技/資本是加油站、資本市場是目標。未來產業(yè)園的發(fā)展一定是金融、產業(yè)、資本、科技的有效結合。產業(yè)園的資產證券化模式主要分為3種:股權模式園區(qū)運營的很好,把它做成輕資產運營,相當于將產業(yè)園區(qū)的產權或者股權轉讓給投資人,原有的運營商繼續(xù)提供服務,繼續(xù)維護原有的生態(tài)和氛圍,持續(xù)產生現(xiàn)金流。隨著更多知名企業(yè)的入駐,產業(yè)園的名聲也越來越大,租金也越來越高,它的價值也越來越高,投資人持有股權的價值也越來越高。這種是看資產本身的、最典型的證券化,但是這種模式,目前在國內發(fā)行的情況還比較少。無論是交易所、還是國內的機構投資人,對于更多依靠資產本身而不是主體信用的創(chuàng)新產品,認識程度還需要增強。抵押模式類似于銀行的經營性物業(yè)抵押貸款。比如一個產業(yè)園區(qū)有幾棟物業(yè),評估價值50個億,那我通過證券化給他打個五折,25個億,再找一個AA以上的主體做ー個擔保,這樣就類似于ー個AA以上的主體發(fā)行ー個證券化產品,同時用物業(yè)抵押,靠物業(yè)的信用能夠把產品提到AA+,可能會降低發(fā)行利率,這個其實和銀行進行物業(yè)貸款很像,既看中物業(yè),也看中主體。如果你的評級是AA或AA+,如果有一個比較好的物業(yè),就是雙重增信,這種方式投資人認為風險更加可控,目前發(fā)行難度比第一種小一些?；诂F(xiàn)金流的證券化既不過戶,也不抵押。比如說ー宗物業(yè)每年產生2億租金,拿五年的現(xiàn)金流來做個證券化,我只看現(xiàn)金流,不看物業(yè)評估,也不做過戶?？紤]一定的增長率,比如說未來五年產生12億的現(xiàn)金流,打個折,比如8-9億。解決產業(yè)園區(qū)現(xiàn)金流的金融手段地產類資產證券化的主要業(yè)態(tài)包括寫字樓、商場、酒店、物流地產,相對來說,ー線城市標志性物業(yè)的認可度較高,資產證券化的發(fā)行、銷售更容易。而具體到產業(yè)園,項目位置及發(fā)行主體是影響產品發(fā)行、銷售的兩大因素。產業(yè)園區(qū)的資產證券化和其他類型物業(yè)相比,對未來運營的要求比較高,這也是產業(yè)園資產證券化發(fā)行較少的原因,交易所和投資人還需要進一步探索。相對于寫字樓,產業(yè)園對于企業(yè)的要求比較高,入駐企業(yè)形成產業(yè)集群,能帶來更高的價值。有些產業(yè)園的入駐率ー開始不會很高,因為需要有一個篩選的過程,但一旦運營起來,它的競爭力就比較強了,能夠避免類似寫字樓受房地產行業(yè)周期影響比較大的風險。產業(yè)園區(qū)的現(xiàn)金流沒有住宅銷售那么好,所以我們更關心誰建設?誰運營?如果企業(yè)本身實カ不強,且項目現(xiàn)金流不多，傳統(tǒng)融資方式存在困難,通過發(fā)行ABS也不會樂觀。我個人建議,先引入一個較強的主體,或基石投資人（收購或者聯(lián)合運營）,參與融資及運營,培育項目,等項目現(xiàn)金流有所改善后,再通過ABS盤活資產,實現(xiàn)投資的退出。產業(yè)園項目的資管是ー個體系首批產業(yè)園基礎設施REITs項目無論是資產質量,還是運營維護能力,均處于比較優(yōu)秀的水平。產業(yè)園區(qū)項目經營表現(xiàn)具有較強區(qū)位政策導向性。國家對具體產業(yè)、稅收及區(qū)域未來規(guī)劃的變化,也會影響近幾年的產業(yè)園租金運營收益,進而影響REITs項目整體表現(xiàn)。需考慮產業(yè)園區(qū)同期入駐企業(yè)租約到期影響。另外,ABS也可以通過打包旗下不同資產,增強資產現(xiàn)金流量,但同時要關注資產的可分散性,避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。目前,投資人既要看項目實施主體,還要關注項目的整體風險是否可控,ABS產品能否發(fā)行成功,也要著重關注以上兩個方面。對金融機構來講,應要探索通過金融手段給產業(yè)端提供更多滿足需求的金融服務,通過金融及資產證券化給產業(yè)帶來新的發(fā)展模式。ー方面,通過金融手段及設計多樣金融產品為產業(yè)端客戶降低融資成本,另ー方面,通過設計資產證券化等模式,幫助產業(yè)端客戶實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型,尤其是通過資產證券化盤活存量資產,降低企業(yè)資產負債率,使企業(yè)從重資產轉型為輕資產服務模式。通過ー攬子的金融產品服務,嵌入產業(yè)客戶的發(fā)展戰(zhàn)略層面,這樣才會真正地體現(xiàn)金融的價值,以后的合作空間也會越來越緊密。園區(qū)開發(fā)運營的綜合金融平臺與險資思維在國內一些轉型中的園區(qū),已經在運營模式有所轉變,比如張江高科,隨著“張江科技園”向“張江科技城’’的轉變,張江正在由單ー的園區(qū)開發(fā)運營向"三商''戰(zhàn)略轉型（“三商''即園區(qū)開發(fā)與運營商、園區(qū)產業(yè)投資商、園區(qū)集成服務商），目前園區(qū)開發(fā)與運營、產業(yè)投資、集成服務三大業(yè)務板塊格局已經初具規(guī)模,轉型之后主要收入來源除了房地產銷售及租賃收入,還包括股權投資等收益,這就需要產業(yè)園區(qū)綜合性金融平臺的搭建。所謂產業(yè)園區(qū)開發(fā)的金融屬性核心,是指隨著產業(yè)園區(qū)開發(fā)發(fā)展不斷演化出新的金融工具和模式,來匹配產業(yè)園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式發(fā)展過程中的金融資源需求,主要集中在兩個層面上,ー是產業(yè)園區(qū)開發(fā)發(fā)展商的金融資源需求,二是作為產業(yè)園區(qū)開發(fā)核心一產業(yè)客戶的金融資源需求。以產業(yè)園區(qū)為載體,以基金投資為先導,助推區(qū)域經濟發(fā)展,打造綜合性金融平臺。以硅谷產業(yè)園區(qū)為核心,以實體項目為支撐,構建了涵蓋基金、保理、融資租賃、貿易、投資咨詢等綜合性金融平臺,并以政府引導和金融服務為抓手,快速取得區(qū)域內優(yōu)質資產、資源、資金,通過資產證券化實現(xiàn)專業(yè)化金融平臺的價值目標,全面服務地方區(qū)域經濟發(fā)展,通過價值創(chuàng)造,構建產業(yè)互動發(fā)展新機制,共同引導社會資本,促進產業(yè)結構轉型升級。這種“金融服務+產業(yè)園區(qū)’‘新型模式可以充分發(fā)揮金融資本對產業(yè)園區(qū)的支撐作用,加快經濟發(fā)展方式轉變和產業(yè)結構調整,對于發(fā)揮在區(qū)域經濟中的引領、輻射和帶動作用具有十分重要的意義。另外,這種新型模式具有較強的可復制性,對于未來在產業(yè)園區(qū)發(fā)展上具有較強的應用潛カ。在園區(qū)工業(yè)地產的運營模式中,華夏幸福曾以58億元的價格將北京豐臺區(qū)麗澤金融商務區(qū)的ー塊商辦物業(yè)資產賣給了中國人壽,還取得了對方15億元的股東借款,讓華夏幸福得以繼續(xù)開發(fā)及運營。這種“并購ー運營一退出”的套路有點類似于美國黑石集團“買入一修復ー賣出’’的模式。在英國倫敦奇斯威克園區(qū)的案例中,黑石集團2011年以4.8億英鎊買入資產,經過改造提升后,2014年以8億英鎊出售給中投公司,凈賺了52%的收益。這種模式在國內屬于模式創(chuàng)新的案例之一,但由于ー、二線城市的存量市場非常大,老舊園區(qū)的提升改造需求旺盛,未來集團可以充分借鑒。第一步,尋找被低估的核心物業(yè)資產,進行杠桿收購;第二步,品牌擴張及資源整合,改善其管理,提升運營能力,實現(xiàn)物業(yè)資產的升值;第三步,在最佳時期套現(xiàn),將其出售給保險公司、REITs公司或主權基金等長期投資人。這種模式屬于輕資產運營模式,風險較低,但是也對開發(fā)商的價值發(fā)現(xiàn)能力、運營能力及資源整合能力提出了較高的要求。借助這個契機,實現(xiàn)企業(yè)整體業(yè)務的轉型升級也不失為一個契機。運營商是靠品牌優(yōu)勢和規(guī)模效益盈利的,是整個產業(yè)園區(qū)開發(fā)體系中最強調規(guī)模效應的,所以在只有持有少量物業(yè)的同時,通過租賃和托管方式擴大資產管理規(guī)模,所以提到接管物業(yè)每年收入5%到6%管理費,所有的成本費用和虧損的風險由物業(yè)持有方承擔。但因為直面市場需求,所以運營商都是經營風險高的環(huán)節(jié),產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營本身并不是ー個暴利的環(huán)節(jié),在金融海嘯中,國外產業(yè)園區(qū)開發(fā)行業(yè)的很多專業(yè)運營商出現(xiàn)了全行業(yè)的經營性虧損,融資成本也是比較高的,所以在金融海嘯以后活下來的運營商開始更進ー步的輕資產,把自己持有的物業(yè)都賣給REITS公司或者私募基金,或者基金托管方式繼續(xù)運營這部分物業(yè),在這樣的輕資產下他們投資回報率提高到15%以上。當險資大舉進攻產業(yè)地產和園區(qū)物業(yè)逐漸成為國內商界的常見事件后,將其當做ー種正常的資本現(xiàn)象來剖析或許更有助益。保險公司理財產品期限錯配,在維持高收益的同時,也會導致流動性風險。這促使保險公司更加主動管理流動性,而股票的流動性遠遠好于非標資產。尤其是大市值藍籌股產業(yè)園區(qū)的資產,變現(xiàn)速度較快,變現(xiàn)成本較低。險資參與園區(qū)開發(fā)運營的“泰康模式”近年來,險資舉牌上市房企和產業(yè)園區(qū)的案例層出。包括萬科、金地、華僑城、金融街、遠洋地產和華夏幸福產業(yè)園區(qū)等上市房企,其前十股東名單中都添上了險資公司。險資配置不動產是國際通行的行為,而經歷去年的疫情之后,交易雙方對于資產價格都心中有數(shù),即便是ー線城市的優(yōu)質資產,交易價格也不會過于離譜。拋開信用風險,從更長遠的視角來看,險資未來配置地產和園區(qū)開發(fā)運營股收益將呈上行趨勢。險資的參與,解決了長期困擾產業(yè)園區(qū)“投融管退”產業(yè)生態(tài)的閉環(huán)問題。目前,除了平安,近期險資等長期資金參與到產業(yè)園區(qū)和不動產大宗交易的情況也多了起來。其余險資也在積極投資不動產,包括泰康人壽、和諧健康保險、太平洋人壽,其中泰康人壽投資次數(shù)最多。另ー方面,險資的配置需求也在不斷增強。中國成為全球少數(shù)實現(xiàn)保費正增長的市場。保費的增長也促使保險資金需要加大對不動產的投入比例。與國際同行通常不動產配置比例占總資產10%相比,中國險資機構在不動產配置方面仍存較大空間。泰康人壽對房地產開發(fā)商的股權投資最早發(fā)生在2016年,隨后將投資領域逐步延伸到產業(yè)地產和園區(qū)物業(yè),泰康人壽聯(lián)合泰康資產以60億元入股保利地產。當時,險資正掀起大舉進攻地產股的熱潮,它們正試圖通過增持變現(xiàn)速度較快、變現(xiàn)成本較低的藍籌股,解決理財產品期限錯配,帶來的流動性風險。2018年12月,萬科旗下的物流地產投資基金亦引入了泰康人壽,后者認繳出資13.84億元,獲得基金權益46.82%〇而物流地產是近年來全球地產行業(yè)最炙手可熱投資方向,它隨著電商經濟的崛起而有新的發(fā)展。險資入股規(guī)模性的上市園區(qū)物業(yè),除了分享公司成長帶來的分紅和資本增值收益之外,上市園區(qū)開發(fā)運營商在金融、社區(qū)服務、養(yǎng)老地產等方面也具有與險資建立聯(lián)系的想象空間。斥資入股保利地產的泰康人壽,在分紅及資本增值收益之外,看中了未來與保利等地產和園區(qū)開發(fā)運營商在地產開發(fā)、房地產基金和養(yǎng)老地產等領域合作的可能性。具體來看,泰康人壽2021年持續(xù)投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)、泰康集團大廈。太平洋人壽投資了上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。和諧健康險投資北京SK大廈。產業(yè)園區(qū)和大宗交易的談判周期都比較長,但受到疫情影響,不少去年年初或者年中開始推進的交易都延遲進行,所以包括最近黑石收購SOHO中國股權的交易,直到近期オ敲定下來。之前,華僑城轉讓的上海鰥鵬置業(yè)有限公司50%股權被泰康人壽保險有限責任公司接手,該筆交易已成交。該筆交易掛牌價格為4.86億元,最終成交價格為5.11億元。對華僑城方面而言,股權轉讓是現(xiàn)階段公司加快周轉的具體舉措,是ー種正常的經營行為。隨著近些年大量傳統(tǒng)房企和政府平臺公司涌入產業(yè)地產領域,園區(qū)載體層面將會在未來一段時間出現(xiàn)“結構性過剩”,ー些素質較好的園區(qū)可能會出現(xiàn)估值較低但運營提升潛力很大的空間,尤其是當前ー線核心城市以及產業(yè)園區(qū)也開始像歐美成熟市場ー樣進入存量更新與提升階段的大背景下,這種“買入+修復+賣出’‘模式將會大有用武之地,既實現(xiàn)了目標園區(qū)資產的升值,也能夠充分賺取運營帶來的規(guī)模擴張紅利,這種模式其實非常適合中國產業(yè)園區(qū)的操作,在未來園區(qū)資產交易爆發(fā)的前景下,以輕馭重、輕重平衡的“泰康模式’‘將大有可為。而上市的城市與園區(qū)開發(fā)運營商的經營范圍包括股權投資基金、房地產不動產類投資基金及產業(yè)類投資基金。在養(yǎng)老業(yè)務等創(chuàng)新業(yè)務方面,上市的城市與園區(qū)開發(fā)運營商也在探索的資本模式則早與險資牽手。園區(qū)的主體業(yè)務是工業(yè)地產,它以產業(yè)為依托,地產為載體,實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓等為開發(fā)對象,整合自然資源、社會資源、經濟資源等,打造產、學、研產業(yè)集群,幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力;幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產業(yè)形式。國內的工業(yè)地產經歷了エ業(yè)園、科技園、商務花園等形式,具體到產業(yè)園區(qū)的工業(yè)地產,是以產業(yè)為依托,地產為載體,實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營,整合自然、社會、經濟資源的新型產業(yè)形式,是工業(yè)地產的升級與換代。其目的在于提高企業(yè)發(fā)展カ、提升區(qū)域競爭力、提高企業(yè)形象。是對土地和房產進行二次甚至三次持續(xù)性開發(fā),追求的是資源價值的最大化,從而具有升值潛力和投資價值?，F(xiàn)階段拿地成本高企,不少園區(qū)開發(fā)運營商或轉型輕資產模式,或選擇與重量級的開發(fā)商“抱團’’合作,或選擇與金融機構合作開發(fā)。在商業(yè)地產領域,因為對資本運作要求更為嚴格,便會更容易看到有關“投融管退’’的深度介入。エ業(yè)園、科技園、倉儲物流基地等等,甚至不同的產業(yè)看似也很復雜,簡單說起來都不外乎“投融管退''四個字。產業(yè)地產盈利模式其他收入政府?現(xiàn)? 產業(yè)地產盈利模式其他收入政府?現(xiàn)? 其他收入イ其他收,ヨPPP產セ大講堂做ー個項目,無論是小項目還是大項目,無論是投資測算還是盡職調查,都與投資息息相關,投資的錢從哪里來呢?這就要牽扯到融資,資金也會滲入到項目的各個管理階段,包括開發(fā)管理、運營管理,細分的話還有預算管理等等,最后就是退出階段,完成利潤的變現(xiàn),而險資是目前最好的金融工具。十四五規(guī)劃的出臺與城市化的推進給園區(qū)工業(yè)地產提供了巨大的推動カ,園區(qū)工業(yè)地產已成為政府、企業(yè)、資本關注的焦點,包括傳統(tǒng)房企、金融機構、實體企業(yè)、甚至互聯(lián)網企業(yè)紛紛投身園區(qū)工業(yè)地產的開發(fā)與打造中。在大資管時代,關鍵在于,能否真正打通“投融管退’‘四個環(huán)節(jié)。園區(qū)工業(yè)地產建起來的房子面向企業(yè)用戶進行銷售和租賃,相較住宅消費者摻雜感性思考的快速決策,企業(yè)用戶的決策更理性,決策時間也相對更長,這就導致一個根本性的區(qū)別——去化速度不同。所以我們也經常能碰到許多開發(fā)商由于產業(yè)周轉慢,而產生資金問題。同時,由于エ業(yè)用地的價格低,且考慮產業(yè)聚集的因素,全國工業(yè)用地政策都是要求開發(fā)企業(yè)全部或是一部分比例持有運營。在持有運營的過程中某開發(fā)商需要不斷投入資金,這對對開發(fā)商自身的產業(yè)園區(qū)的運營能力和公司的現(xiàn)金流提出了更髙的要求?？傮w而言,園區(qū)工業(yè)地產投資時間長、體量大、資金回收慢,要達到一定的收益率要求除了前期資金成本的把控外,還需要關注后期資金的回收,防止項目占用企業(yè)過多現(xiàn)金流。在對產業(yè)園區(qū)的工業(yè)地產進行估值時,一般用現(xiàn)金流折現(xiàn)模型(DCF模型)來對資產進行估值,在DCF模型中,折現(xiàn)率(一般用預期收益率)越低,資產價值越高;針對預期收益率,我們采用資本資產定價模型(CapitalAssetPricingModel簡稱CAPM)：