【知名地產(chǎn)】成本前置與設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化（共144）

成本管管理規(guī)規(guī)劃成本前前置與與設(shè)計(jì)計(jì)階段段的成成本規(guī)規(guī)劃及及優(yōu)化化目錄規(guī)范化化設(shè)計(jì)計(jì)管理理體系系下的的成本本管理理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線線業(yè)務(wù)務(wù)流程程與影影響成成本管管理的的關(guān)鍵鍵流程程階段段各階段段的成成本管管理成成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過過程中中成本本優(yōu)化化的主主要手手段和和方法法二項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)與與研發(fā)發(fā)過程程中實(shí)實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)優(yōu)化的的“重重點(diǎn)專專業(yè)地地帶””與案案例分分析項(xiàng)目成成本控控制的的理念念項(xiàng)目論論證拿拿地階階段的的成本本管控控概念規(guī)規(guī)劃階階段（（項(xiàng)目目策劃劃階段段）的的成本本規(guī)劃劃項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段的的成本本優(yōu)化化三設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中的的成本本管控控通病病與案案例分分析銷計(jì)工程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的VAC圖項(xiàng)目立立項(xiàng)主體結(jié)結(jié)構(gòu)開開工開盤銷銷售竣工入伙產(chǎn)品研研發(fā)階階段產(chǎn)品和和利潤(rùn)潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)階段段項(xiàng)目論論證階階段項(xiàng)目策策劃階階段設(shè)計(jì)管管理階階段工程施施工階階段入伙管管理階階段拓銷售管管理階階段展組織項(xiàng)項(xiàng)目論論證營(yíng)組織項(xiàng)項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)產(chǎn)品定定位品、市市場(chǎng)及及客戶戶定位研研究營(yíng)銷策策劃、、項(xiàng)目目推廣廣方案案策劃劃、項(xiàng)項(xiàng)目前前期推推廣及及銷售前前準(zhǔn)備備銷售事事務(wù)管管理入伙事事務(wù)管管理設(shè)規(guī)劃要要點(diǎn)/規(guī)劃草草案概念規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案設(shè)設(shè)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)工程施施工配配合、、銷售售配合合及入入伙配配合計(jì)前期工工程配配套的的調(diào)研研及配配合設(shè)計(jì)配配合、、供應(yīng)應(yīng)商考考察及及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及及樁基基等工工程施施工主體結(jié)結(jié)構(gòu)施施工至至具備預(yù)預(yù)售條條件工程施施工至竣工工驗(yàn)銷售及及入伙伙配合合收成本估算測(cè)算預(yù)算、、標(biāo)底底、合合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款款、工工程變更、、招標(biāo)標(biāo)采結(jié)算購(gòu)說明及及圖例例：：代表表關(guān)鍵鍵里程程碑：代表表某個(gè)個(gè)階段段的主主導(dǎo)的的專業(yè)業(yè)任務(wù)務(wù)，即即其輸輸出會(huì)成成為本本階段段其他他專業(yè)業(yè)開展展活動(dòng)動(dòng)的輸輸入條條件。：配合合專業(yè)業(yè)的任任務(wù)。。規(guī)范化化設(shè)計(jì)計(jì)管理理體系系下的的成本本管理理萬科集集團(tuán)股股份有有限公公司項(xiàng)目初判投資決決策論論證管管理階階段設(shè)計(jì)管管理階階段工程管管理階階段銷售管管理階階段入伙管管理階階段工程拓展分析項(xiàng)項(xiàng)目基基本情情況營(yíng)銷組織項(xiàng)項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)品、、市場(chǎng)場(chǎng)及客客戶定定位研研究規(guī)劃草草案設(shè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷策策劃、、項(xiàng)目目推廣廣方案案策劃劃、項(xiàng)項(xiàng)目前前期推推廣及及銷售售前準(zhǔn)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)配合、、供應(yīng)商考考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及樁基基等工程施施工主體結(jié)構(gòu)施施工至具備備預(yù)售條件件工程施工至至竣工驗(yàn)收收銷售及入伙伙配合工程施工配配合、銷售售配合及入入伙配合銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理成本測(cè)算目標(biāo)成本形形成、預(yù)算算、標(biāo)底、、合同價(jià)進(jìn)度款、工工程變更、、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)結(jié)算實(shí)施方案時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告時(shí)點(diǎn)城市及市場(chǎng)評(píng)審時(shí)點(diǎn)說明及圖例例：：代表需多多方論證節(jié)節(jié)點(diǎn)：代表某個(gè)個(gè)階段的主主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即即其輸出會(huì)會(huì)成為本階階段其他專專業(yè)開展活活動(dòng)的輸入入條件。：配合專業(yè)業(yè)的任務(wù)。。項(xiàng)目論證、、形成項(xiàng)目目投資評(píng)審審報(bào)告：代表集團(tuán)團(tuán)決策節(jié)點(diǎn)點(diǎn)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資決策時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)流程中的的成本管理理節(jié)點(diǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體系系下的成本本管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線業(yè)務(wù)務(wù)流程與影影響成本管管理的關(guān)鍵鍵流程階段段各階段的成成本管理成成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過程中中成本優(yōu)化化的主要手手段和方法法二項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與與研發(fā)過程程中實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)專專業(yè)地帶””與案例分分析項(xiàng)目成本控控制的理念念項(xiàng)目論證拿拿地階段的的成本管控控概念規(guī)劃階階段（項(xiàng)目目策劃階段段）的成本本規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段的的成本優(yōu)化化設(shè)計(jì)中的成成本管控通通病與案例例分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線業(yè)務(wù)務(wù)流程與影影響成本管管理的關(guān)鍵鍵流程階段段1.1項(xiàng)目論證階階段的成本本管理1.2項(xiàng)目策劃階階段的成本本管理1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段的的成本管理理：通過優(yōu)化流程，提高設(shè)計(jì)計(jì)管理階段段的成本管管理水平。。下面我們首首先了解一一下成本測(cè)算的的概念：規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體系系下的成本本管理萬科集團(tuán)股股份有限公公司成本測(cè)算的的基本要求求明確成本測(cè)測(cè)算的用途途初判投資決策用用實(shí)施方案階階段哎！看看這這個(gè)項(xiàng)目靠靠譜嗎？蓋成啥樣啦啦？拿地時(shí)用萬科集團(tuán)股股份有限公公司成本測(cè)算的的基本要求求選用適合的的版本投資決策用用實(shí)施方案階階段1.0版本2.0版本3.0版本初判萬科集團(tuán)股股份有限公公司成本測(cè)算的的基本要求求成本測(cè)算的的要求初判成本測(cè)測(cè)算實(shí)施階段成成本測(cè)算投資決策階階段成本測(cè)測(cè)算無需報(bào)送集集團(tuán)財(cái)務(wù)部部按成本測(cè)算算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)報(bào)送集團(tuán)財(cái)財(cái)務(wù)部按成本測(cè)算算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)報(bào)送集團(tuán)財(cái)財(cái)務(wù)部視同估算概算預(yù)算要求越來越越深視同視同萬科集團(tuán)股股份有限公公司成本測(cè)算基基本要求各階段成果果標(biāo)準(zhǔn)萬科集團(tuán)股股份有限公公司成本測(cè)算基基本要求成本分?jǐn)傓k辦法萬科集團(tuán)股股份有限公公司成本測(cè)算的的基本要求求成本測(cè)算表表的填寫順順序：封面面→規(guī)劃指指標(biāo)→土地地費(fèi)用→前前期費(fèi)用→各單體建安安費(fèi)用→小小市政配套套→環(huán)境境工程費(fèi)→→公建配套套費(fèi)→建安安匯總→成成本匯總設(shè)計(jì)階段成成本管理作作業(yè)指引通過成本管管理作業(yè)指指引反觀設(shè)設(shè)計(jì)過程中中的成本管管理與規(guī)劃，以及及各階段設(shè)設(shè)計(jì)成果與與成本成果果的對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系銷計(jì)工程1.1項(xiàng)目論證階階段的成本本管理：項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售竣工入伙論證階段項(xiàng)目論證階階段項(xiàng)目策劃階階段設(shè)計(jì)管理階階段工程施工階階段入伙管理階階段拓銷售管理階階段展組織項(xiàng)目論論證營(yíng)組織項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定定位品、市場(chǎng)及及客戶定位研究營(yíng)銷策劃、、項(xiàng)目推廣廣方案策劃劃、項(xiàng)目前前期推廣及及銷售前準(zhǔn)備備銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案設(shè)設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)工程施工配配合、銷售售配合及入入伙配合計(jì)前期工程配配套的調(diào)研研及配合設(shè)計(jì)配合、、供應(yīng)商考考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)備及及樁基等工工程施工主體結(jié)構(gòu)施施工至具備預(yù)售條條件工程施工至竣工驗(yàn)銷售及入伙伙配合收成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底底、合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款、工工程變更、招標(biāo)標(biāo)采結(jié)算購(gòu)說明及圖例例：：代表關(guān)鍵鍵里程碑：代表某個(gè)個(gè)階段的主主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即即其輸出會(huì)成為本本階段其他他專業(yè)開展展活動(dòng)的輸輸入條件。：配合專業(yè)業(yè)的任務(wù)。。1.1項(xiàng)目論證階階段的成本本管理：依據(jù)公司的的項(xiàng)目投資資策略和計(jì)計(jì)劃，對(duì)意意象中的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行論論證分析,提交項(xiàng)目可可行性研究究報(bào)告(分析項(xiàng)目區(qū)區(qū)位、項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣勢(shì)、、總體定位、項(xiàng)項(xiàng)目合作方方式、地價(jià)價(jià)及地價(jià)支支付方式、、總體開發(fā)發(fā)周期、項(xiàng)目主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、概念念規(guī)劃草案案),以決定是否否獲取土地地；提交項(xiàng)目可可行性研究究報(bào)告；公司的投資策略城市與市場(chǎng)論證項(xiàng)目可研評(píng)審論證獲取項(xiàng)目土地析②③④⑤⑥⑦1.1項(xiàng)目論證階階段的成本本管理：項(xiàng)目可研評(píng)評(píng)審論證報(bào)報(bào)告①項(xiàng)目總論項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及及建議城市板塊及及項(xiàng)目細(xì)分分市場(chǎng)分析析項(xiàng)目市場(chǎng)與與產(chǎn)品定位位項(xiàng)目目分分期期開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃項(xiàng)目目銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃及及分分期期售售價(jià)價(jià)項(xiàng)目目收收益益測(cè)測(cè)算算附件件：：市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析報(bào)報(bào)告告、、合合作作方方研研究究、、合合作作協(xié)協(xié)議議草草案案、、項(xiàng)項(xiàng)目目附圖圖資資料料(含概概念念規(guī)規(guī)劃劃草草案案)、法法律律意意見見書書等等。。銷計(jì)工程1.2項(xiàng)目目策策劃劃階階段段的的成成本本管管理理：：項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)開開工工開盤盤銷銷售售竣工工入伙伙策劃劃階階段段項(xiàng)目目論論證證階階段段項(xiàng)目目策策劃劃階階段段設(shè)計(jì)計(jì)管管理理階階段段工程程施施工工階階段段入伙伙管管理理階階段段拓銷售售管管理理階階段段展組織織項(xiàng)項(xiàng)目目論論證證營(yíng)組織織項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃/產(chǎn)初步步產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位品、、市市場(chǎng)場(chǎng)及及客客戶戶定位位研研究究營(yíng)銷銷策策劃劃、、項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣方方案案策策劃劃、、項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期推推廣廣及及銷售售前前準(zhǔn)準(zhǔn)備備銷售售事事務(wù)務(wù)管管理理入伙伙事事務(wù)務(wù)管管理理設(shè)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)/規(guī)劃劃草草案案概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方案案設(shè)設(shè)擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工程程施施工工配配合合、、銷銷售售配配合合及及入入伙伙配配合合計(jì)前期期工工程程配配套套的的調(diào)調(diào)研研及及配配合合設(shè)計(jì)計(jì)配配合合、、供供應(yīng)應(yīng)商商考考察察及及招招標(biāo)標(biāo)、、施工工準(zhǔn)準(zhǔn)備備及及樁樁基基等等工工程程施施工工主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)施施工工至至具備備預(yù)預(yù)售售條條件件工程程施施工工至竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)銷售售及及入入伙伙配配合合收成本估算算測(cè)算算預(yù)算算、、標(biāo)標(biāo)底底、、合合同同價(jià)價(jià)進(jìn)度度款款、、工工程程變更更、、招招標(biāo)標(biāo)采采結(jié)算算購(gòu)說明明及及圖圖例例：：：代代表表關(guān)關(guān)鍵鍵里里程程碑碑：代代表表某某個(gè)個(gè)階階段段的的主主導(dǎo)導(dǎo)的的專專業(yè)業(yè)任任務(wù)務(wù)，，即即其其輸輸出會(huì)會(huì)成成為為本本階階段段其其他他專專業(yè)業(yè)開開展展活活動(dòng)動(dòng)的的輸輸入入條條件。。：配配合合專專業(yè)業(yè)的的任任務(wù)務(wù)。。1.2項(xiàng)目目策策劃劃階階段段的的成成本本管管理理：：依據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目可可研研報(bào)報(bào)告告，，通通過過營(yíng)營(yíng)銷銷、、技技術(shù)術(shù)和和成成本本幾幾個(gè)個(gè)專專業(yè)業(yè)的的耦耦規(guī)合性性工工作作，，明明確確項(xiàng)項(xiàng)目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位、、概概念念主主題題、、概概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和成成本本測(cè)測(cè)算算，，以以求求提提高高產(chǎn)產(chǎn)品品的的附附加加值值，，從從而而保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目的的收收益益最大大化化。。為下下一一步步的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理工工作作提提供供明明確確的的輸輸入入條條件件。。提交交項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃報(bào)報(bào)告告（（包包含含產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位報(bào)報(bào)告告、、概概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案））。。明確確概概念念主主題題產(chǎn)品品策策劃劃耦合合階階段段可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目策策劃劃報(bào)報(bào)告告成本本測(cè)測(cè)算算析論證證階階段段策劃劃階階段段如何何在在策策劃劃階階段段提提高高““產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值””？？析征提問問：：產(chǎn)品品附附加加值值體體現(xiàn)現(xiàn)在在哪哪幾幾個(gè)個(gè)方方面面？？項(xiàng)目目先先天天因因素素的的揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避避短短項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品配配置置和和性性能能的的優(yōu)優(yōu)化化項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念、、形形式式和和風(fēng)風(fēng)格格的的差差異異化化”分析獲得得超額額利利潤(rùn)潤(rùn)提高高地地價(jià)價(jià)承受受底底線線市場(chǎng)場(chǎng)利潤(rùn)潤(rùn)＝平均均售價(jià)價(jià)＋品牌牌附加加值值＋產(chǎn)品品附加加值值－土地地價(jià)格格－其它它成本本析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)的的特征征提高產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值的方方向第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)管管理的的影響因因素先天因因素的的產(chǎn)品配配置和和產(chǎn)品概概念、、形式式和第三節(jié)節(jié)精精細(xì)細(xì)化市市場(chǎng)需需求下下的規(guī)規(guī)范化設(shè)設(shè)計(jì)管管理體體系揚(yáng)長(zhǎng)避避短性能優(yōu)優(yōu)化風(fēng)格的的差異異化自然條條件的的分析析部品配配置產(chǎn)品概概念和和風(fēng)格格社會(huì)條條件的的分析析性能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品形形式規(guī)劃要要點(diǎn)的的分析析銷計(jì)工程1.3項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段的的成本本管理理：項(xiàng)目立立項(xiàng)主體結(jié)結(jié)構(gòu)開開工開盤銷銷售竣工入伙設(shè)計(jì)階階段項(xiàng)目論論證階階段項(xiàng)目策策劃階階段設(shè)計(jì)管管理階階段工程施施工階階段入伙管管理階階段拓銷售管管理階階段展組織項(xiàng)項(xiàng)目論論證營(yíng)組織項(xiàng)項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)產(chǎn)品定定位品、市市場(chǎng)及及客戶戶定位研研究營(yíng)銷策策劃、、項(xiàng)目目推廣廣方案案策劃劃、項(xiàng)項(xiàng)目前前期推推廣及及銷售前前準(zhǔn)備備銷售事事務(wù)管管理入伙事事務(wù)管管理設(shè)規(guī)劃要要點(diǎn)/規(guī)劃草草案概念規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案設(shè)設(shè)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)工程施施工配配合、、銷售售配合合及入入伙配配合計(jì)前期工工程配配套的的調(diào)研研及配配合設(shè)計(jì)配配合、、供應(yīng)應(yīng)商考考察及及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及及樁基基等工工程施施工主體結(jié)結(jié)構(gòu)施施工至至具備預(yù)預(yù)售條條件工程施施工至竣工工驗(yàn)銷售及及入伙伙配合合收成本估算測(cè)算預(yù)算、、標(biāo)底底、合合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款款、工工程變更、、招標(biāo)標(biāo)采結(jié)算購(gòu)說明及及圖例例：：代表表關(guān)鍵鍵里程程碑：代表表某個(gè)個(gè)階段段的主主導(dǎo)的的專業(yè)業(yè)任務(wù)務(wù)，即即其輸輸出會(huì)成成為本本階段段其他他專業(yè)業(yè)開展展活動(dòng)動(dòng)的輸輸入條條件。：配合合專業(yè)業(yè)的任任務(wù)。。1.3項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段的的成本本管理理：依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目策策劃報(bào)報(bào)告，，以設(shè)設(shè)計(jì)專專業(yè)為為牽頭頭部門門，通通過營(yíng)銷、、工程程和成成本幾幾個(gè)專專業(yè)的的耦合合性工工作，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的規(guī)劃劃及單單體設(shè)設(shè)計(jì)成成果滿滿足產(chǎn)產(chǎn)品定定位、、成本本控制制以及及工程施施工的的要求求。為下一一步的的施工工管理理工作作提供供明確確的輸輸入條條件。。提交報(bào)報(bào)建方方案、、擴(kuò)初初設(shè)計(jì)計(jì)、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)等圖圖紙性性成果果。執(zhí)行設(shè)備選選型1.3項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段的的成本本管理理：拿地節(jié)節(jié)點(diǎn)方案報(bào)報(bào)建論證階階段策劃階階段方案設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管管理階階段擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)工程管理概念規(guī)規(guī)劃草案案概念規(guī)規(guī)劃方案案建筑、、規(guī)劃方方案結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)建筑平平面施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)部品設(shè)計(jì)及及定板實(shí)施方方案設(shè)設(shè)計(jì)階階段概念規(guī)規(guī)劃草案案概念規(guī)規(guī)劃方案案建筑、、規(guī)劃劃方案案結(jié)構(gòu)、、設(shè)備備土建擴(kuò)擴(kuò)初施工圖圖初步方方案產(chǎn)品配配置建建議施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)指引引模型研研究部品材材料調(diào)調(diào)研部品材材料清清單部品材材料定定板封封樣銷售配配合資資料產(chǎn)品、、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新新研發(fā)發(fā)景觀概概念方方案設(shè)設(shè)計(jì)景觀方方案設(shè)設(shè)計(jì)銷售示示范區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)景觀施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)階階段業(yè)業(yè)務(wù)流流程圖圖通過優(yōu)化流程管管理，，提高高設(shè)計(jì)計(jì)管理理階段段的成成本管管理水水平成本專專業(yè)配配合工工作報(bào)批報(bào)報(bào)建配配合工工作主體工工程設(shè)設(shè)計(jì)模型推推敲研研究部品研研究和和定板板詳勘和和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)景觀工工程設(shè)設(shè)計(jì)集團(tuán)相相關(guān)部部門配配合銷售示示范區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目部部配合合工作作營(yíng)銷專專業(yè)配配合工工作財(cái)務(wù)專專業(yè)配配合工工作項(xiàng)目工工程部部配合合工作作物業(yè)管管理配配合工工作項(xiàng)目策策劃階階段—編寫方方案設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段—方案設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段—擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段—施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目工工程管管理階階段—設(shè)計(jì)配配合詳勘流程圖圖反映映節(jié)點(diǎn)點(diǎn)之間間的主要要輸入入輸出出關(guān)系系委托方方案設(shè)設(shè)計(jì)單位（（簽訂訂方案設(shè)計(jì)計(jì)合同同）規(guī)劃、、建筑筑方案設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、、設(shè)備初初步方案案模型推推敲研究究確定景景觀概概念方案設(shè)設(shè)計(jì)單單位提供營(yíng)營(yíng)銷專專業(yè)評(píng)審審意見見提供成成本專專業(yè)評(píng)審審意見見提供工工程專專業(yè)評(píng)審審意見見提供物物業(yè)管管理的評(píng)評(píng)審意意見設(shè)計(jì)組織面面積核核算人防方方案報(bào)報(bào)建完成景景觀概概念方案案設(shè)計(jì)計(jì)提供《價(jià)格初步測(cè)測(cè)算》項(xiàng)目收收益測(cè)測(cè)算編制《方案階段項(xiàng)項(xiàng)目成成本測(cè)算算目標(biāo)標(biāo)》方案、、環(huán)保保、消防方方案報(bào)報(bào)建集團(tuán)實(shí)實(shí)施方案案聽證會(huì)會(huì)是否聽證完成集集團(tuán)實(shí)實(shí)施方案聽聽證會(huì)會(huì)上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的資資料優(yōu)化點(diǎn)點(diǎn)一：：將產(chǎn)品品創(chuàng)新新研發(fā)發(fā)流程程與項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)主主線分分離，并并前前置至至項(xiàng)目目策劃劃階段段。YN第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)的的特征征第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)管管理的的影響因因素第三節(jié)節(jié)精精細(xì)細(xì)化市市場(chǎng)需需求下下的規(guī)規(guī)范化設(shè)設(shè)計(jì)管管理體體系1.建立規(guī)規(guī)范化化管理理體系系的途徑與與意義義2.研發(fā)階階段流流程優(yōu)優(yōu)化的的方法論(1)流程管管理的的原則則(2)項(xiàng)目研研發(fā)之之論證證階段流程程管理理(3)項(xiàng)目研研發(fā)之之策劃劃階段流程管理理(4)項(xiàng)目研發(fā)之之設(shè)計(jì)階段流程管理理3.規(guī)范化的成成果標(biāo)準(zhǔn)4.設(shè)計(jì)管理程程序與制度度的執(zhí)行案例：某項(xiàng)項(xiàng)目在策劃劃階段就開開展院落式花園洋房房的創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)研究，，大第四節(jié)在在項(xiàng)目研研發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點(diǎn)重要地地帶”大地縮短了了項(xiàng)目研發(fā)發(fā)階段的周周期第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)管理理通病與案案例分析優(yōu)化點(diǎn)二：：在編寫方案案設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書前先完完成修訂影響項(xiàng)目方方案設(shè)計(jì)的的產(chǎn)品技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)開始前完完成項(xiàng)目的的施工圖設(shè)設(shè)計(jì)指引編制制，以便保保證后期的的設(shè)計(jì)工作作的質(zhì)量和進(jìn)度度。YNMicrosoftExcelMicrosoftWord工作表文文檔優(yōu)化點(diǎn)三：：在完成傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑報(bào)報(bào)建方案設(shè)設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開開展模型推推敲和結(jié)構(gòu)構(gòu)和設(shè)備的的初步方案設(shè)計(jì)YN第一節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計(jì)管管理的案例影響因素第三節(jié)精精細(xì)化市市場(chǎng)需求下下的規(guī)杭州佳境境天城范化設(shè)計(jì)管管理體系1.建立規(guī)范化化管理體系系的途徑與意義義2.研發(fā)階段流流程優(yōu)化的的方法論(1)流程管理的的原則(2)項(xiàng)目研發(fā)之之論證階段流程管理理(3)項(xiàng)目研發(fā)之之策劃階段流程管理理(4)項(xiàng)目研發(fā)之之設(shè)計(jì)階段流程管理理3.規(guī)范化的成成果標(biāo)準(zhǔn)4.設(shè)計(jì)管理程程序與制度度的執(zhí)行第四節(jié)在在項(xiàng)目研研發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點(diǎn)重要地地帶”第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)管理理通病與案案例分析案例第一節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素某公司地產(chǎn)產(chǎn)XX項(xiàng)目，建筑筑師強(qiáng)調(diào)建筑單單體的外形形平整，因因此設(shè)備方案早早考慮,立面設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)考慮功能能第三節(jié)精精細(xì)化市市場(chǎng)需求下下的規(guī)在戶型平面面設(shè)置了一一些凹槽，，外范化設(shè)計(jì)管管理體系立面造型達(dá)達(dá)到了整潔潔規(guī)整的視視覺1.建立規(guī)范化化管理體系系的途徑與意義義2.研發(fā)階段流流程優(yōu)化的的方效果。但是是部分戶型型空調(diào)內(nèi)外外機(jī)設(shè)置在室內(nèi)內(nèi)空調(diào)小室室內(nèi)，導(dǎo)致致室內(nèi)噪音大，，空調(diào)外機(jī)機(jī)散熱不好好，法論(1)流程管理的的原則(2)項(xiàng)目研發(fā)之之論證階段流程管理理(3)項(xiàng)目研發(fā)之之策劃階段流程管理理(4)項(xiàng)目研發(fā)之之設(shè)計(jì)階段流程管理理直接影響制制冷效果。。部分戶型型空調(diào)外機(jī)集中中放置在空空調(diào)凹廊內(nèi)內(nèi)，外機(jī)均為上上出風(fēng)，導(dǎo)導(dǎo)致熱風(fēng)在在凹廊內(nèi)聚集，，無法排出出，導(dǎo)致外外機(jī)無法散熱，，直至停機(jī)機(jī)，無法制制冷。3.規(guī)范化的成成果標(biāo)準(zhǔn)4.設(shè)計(jì)管理程程序與制度度的執(zhí)行第四節(jié)在在項(xiàng)目研研發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點(diǎn)重要地地帶”第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)管理理通病與案案例分析第一節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素第三節(jié)精精細(xì)化市市場(chǎng)需求下下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管管理體系1.建立規(guī)范化化管理體系系的途徑與意義義2.研發(fā)階段流流程優(yōu)化的的方法論(1)流程管理的的原則(2)項(xiàng)目研發(fā)之之論證階段流程管理理(3)項(xiàng)目研發(fā)之之策劃階段流程管理理案例：某項(xiàng)目在方方案階段進(jìn)行的一步步步的模型型(4)項(xiàng)目研發(fā)之之設(shè)計(jì)階段流程管理理3.規(guī)范化的成成果標(biāo)準(zhǔn)4.設(shè)計(jì)管理程程序與制度度的執(zhí)行推敲工作，，有效地指指導(dǎo)了方案的的立面的體體量、材料、、色彩以及及部品的深化化研究設(shè)計(jì)，為下一一步的擴(kuò)初初第四節(jié)在在項(xiàng)目研研發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點(diǎn)重要地地帶”設(shè)計(jì)和部品品材料研究究奠定了良好好的基礎(chǔ)。。第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)管理理通病與案案例分析YN優(yōu)化點(diǎn)四：：在景觀方案案確定后編編制《銷售示范區(qū)區(qū)工作策劃書》第一節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素第三節(jié)精精細(xì)化市市場(chǎng)需求下下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管管理體系1.建立規(guī)范化化管理體系系的途徑與意義義四期二期2.研發(fā)階段流流程優(yōu)化的的方法論三期三期(1)流程管理的的原則(2)項(xiàng)目研發(fā)之之論證階段流程管理理(3)項(xiàng)目研發(fā)之之策劃階段流程管理理(4)項(xiàng)目研發(fā)之之設(shè)計(jì)階二期一期段流程管理理3.規(guī)范化的成成果標(biāo)準(zhǔn)一期四期4.設(shè)計(jì)管理程程序與制度度的執(zhí)行第四節(jié)在在項(xiàng)目研研發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點(diǎn)重要地地帶”第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)管理理通病與案案例分析案例：示范范區(qū)概念設(shè)設(shè)計(jì)－位置置與分區(qū)（點(diǎn)擊鏈接）優(yōu)化點(diǎn)五：：在進(jìn)行擴(kuò)初初設(shè)計(jì)的同同時(shí)，并行行開展和完完成技術(shù)應(yīng)用用成果匯編編、方案最最終模型、、部品材料清單以以及進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷配合資資料準(zhǔn)備工工作。優(yōu)化點(diǎn)6：在土建施工工圖完成的的同時(shí)，基基本完成部部品材料定板板封樣工作作。規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體系系下的成本本管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線業(yè)務(wù)務(wù)流程與影影響成本管管理的關(guān)鍵鍵流程階段段各階段的成成本管理成成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過程中中成本優(yōu)化化的主要手手段和方法法二項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與與研發(fā)過程程中實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)專專業(yè)地帶””與案例分分析項(xiàng)目成本控控制的理念念項(xiàng)目論證拿拿地階段的的成本管控控概念規(guī)劃階階段（項(xiàng)目目策劃階段段）的成本本規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段的的成本優(yōu)化化設(shè)計(jì)中的成成本管控通通病與案例例分析1.3.1在編寫方案案設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書前先完完成修訂影影響項(xiàng)目方方案設(shè)計(jì)的的產(chǎn)品技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在在擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)開始時(shí)完完成項(xiàng)目的的施工圖設(shè)設(shè)計(jì)指引編編制。1.3.2在完成傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑報(bào)報(bào)建方案的的同時(shí)，并并行開展模模型推敲和和結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備的初步步方案設(shè)計(jì)計(jì)，并在擴(kuò)擴(kuò)初階段中中完成：戶型優(yōu)化與與精細(xì)化設(shè)設(shè)計(jì)成本的限額額設(shè)計(jì)主要設(shè)備的的選型（電電梯、空調(diào)調(diào)等）與系系統(tǒng)方案設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段主主要涉及成成本管理的的流程優(yōu)化化總結(jié)：規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體系系下的成本本管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線業(yè)務(wù)務(wù)流程與影影響成本管管理的關(guān)鍵鍵流程階段段各階段的成成本管理成成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過程中中成本優(yōu)化化的主要手手段和方法法二項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與與研發(fā)過程程中實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)專專業(yè)地帶””與案例分分析項(xiàng)目成本控控制的理念念項(xiàng)目論證拿拿地階段的的成本管控控概念規(guī)劃階階段（項(xiàng)目目策劃階段段）的成本本規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段的的成本優(yōu)化化設(shè)計(jì)中的成成本管控通通病與案例例分析1.3.3在進(jìn)行擴(kuò)初初設(shè)計(jì)的同同時(shí)，并行行開展和完完成技術(shù)應(yīng)應(yīng)用成果匯匯編、方案案最終模型型、產(chǎn)品材材料清單以以及進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷配合資資料準(zhǔn)備工工作。1.3.4在土建施工工圖完成同同時(shí)，基本本完成部品品材料定板板封樣工作作。1.4施工圖設(shè)計(jì)計(jì)合同的解解析第一節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計(jì)管管理的部品包含材材料、設(shè)備備與細(xì)部構(gòu)構(gòu)件這三類類需要影響因素細(xì)部設(shè)計(jì)和和采購(gòu)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的，影響響項(xiàng)目效果果和成第三節(jié)精精細(xì)化市市場(chǎng)需求下下的規(guī)本的工程用用品。范化設(shè)計(jì)管管理體系1.建立規(guī)范化化管理體系系的途徑與意義義2.研發(fā)階段流流程優(yōu)化的的方法論(1)流程管理的的原則(2)項(xiàng)目研發(fā)之之論證階段流程管理理(3)項(xiàng)目研發(fā)之之策劃階市場(chǎng)部成本部段流程管理理(4)項(xiàng)目研發(fā)之之設(shè)計(jì)階段流程管理理部品研究執(zhí)行小組3.規(guī)范化的成成果標(biāo)準(zhǔn)4.設(shè)計(jì)管理程程序與制度度的執(zhí)行設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部第四節(jié)在在項(xiàng)目研研發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點(diǎn)重要地地帶”第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)管理理通病與案案例分析成立項(xiàng)目部部品研究執(zhí)執(zhí)行小組與與定標(biāo)小組組1.5材料部品研研究與成本本管理1.5.1材料部品的的定義執(zhí)行析第一節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計(jì)管管理的1.5.2部品材料研研究的工作作程序影響因素第三節(jié)精精細(xì)化市市場(chǎng)需求下下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管管理體系1.各部門討論論完成項(xiàng)目目部品清單單的編制1.建立規(guī)范化化管理體系系的途徑與意義義市場(chǎng)部根據(jù)據(jù)產(chǎn)品的交交樓標(biāo)準(zhǔn)確確定相關(guān)部部品項(xiàng)2.研發(fā)階段段流程優(yōu)優(yōu)化的方方法論設(shè)計(jì)部與與項(xiàng)目部部根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)成果提提交相關(guān)關(guān)部品項(xiàng)項(xiàng)(1)流程管理理的原則則(2)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)之論證證階段流程管管理(3)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)之策劃劃階段流程管管理(4)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)之設(shè)計(jì)計(jì)階段流程管管理2.部品成本本、技術(shù)術(shù)與進(jìn)度度要求擬擬定成本部根根據(jù)項(xiàng)目目總體目目標(biāo)成本本要求進(jìn)進(jìn)行各3.規(guī)范化的的成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4.設(shè)計(jì)管理理程序與與制度的的項(xiàng)部品目目標(biāo)成本本拆分設(shè)計(jì)部牽牽頭根據(jù)據(jù)項(xiàng)目要要求提出出部品相相關(guān)技第四節(jié)在在項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本本優(yōu)化的““重點(diǎn)重重要地帶帶”術(shù)要求并并定樣，，其中構(gòu)構(gòu)件可能能要增加加深化第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管理通通病與案案例分設(shè)計(jì)與制制樣過程程項(xiàng)目中心心制定部部品招標(biāo)標(biāo)、進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)計(jì)劃第一節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素素部品材料料研究的的工作程程序第三節(jié)精精細(xì)細(xì)化市場(chǎng)場(chǎng)需求下下的規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系3.部品材料料的調(diào)研研與資料料收集1.建立規(guī)范范化管理理體系的的途徑與意意義2.研發(fā)階段段流程優(yōu)化的方方由清單中中各類部部品指定定部門牽牽頭根據(jù)據(jù)經(jīng)濟(jì)法論(1)流程管理理的原則則(2)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)之論證證階段流程管管理(3)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)之策劃劃階段流程管管理(4)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)之設(shè)計(jì)計(jì)階段流程管管理與技術(shù)要要求進(jìn)行行各項(xiàng)部部品材料料的調(diào)研研與資料收集工工作4.完成各項(xiàng)項(xiàng)部品的的定標(biāo)3.規(guī)范化的的成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4.設(shè)計(jì)管理理程序與與制度的的執(zhí)行由工作小小組牽頭頭定標(biāo)會(huì)會(huì)，由定定標(biāo)小組組負(fù)第四節(jié)在在項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)階段實(shí)實(shí)現(xiàn)成本本優(yōu)化的““重點(diǎn)重重要地帶帶”責(zé)對(duì)部品品調(diào)研工工作收集集到的多多種選擇擇作第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管理通通病與案案例分出決策，，完成各各單項(xiàng)部部品的定定標(biāo)表格格案例：上上海萬科科在項(xiàng)目目施工圖圖完成后后就同時(shí)完成了了部品材材料定板板封樣工工作，包包括材料的名名稱、型型號(hào)、使使用部位位、廠家家、施工工藝藝……等。2.各階段的的成本管管理成果果標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算第一節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素素第三節(jié)精精細(xì)細(xì)化市場(chǎng)場(chǎng)需求下下的規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系1.建立規(guī)范范化管理理體系的的途徑與意意義2.1建立“材料部部品”成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2.研發(fā)階段段流程優(yōu)優(yōu)化的方方法論三個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)階段、、三種材材料成果果標(biāo)準(zhǔn)3.規(guī)范化的的成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1）設(shè)計(jì)管管理成果果標(biāo)準(zhǔn)材料與成成本密切切結(jié)合建立的原原則（2）項(xiàng)目論論證階段段成果（3）項(xiàng)目策策劃階段段成果（4）項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)階段段成果預(yù)測(cè)成本本－－設(shè)設(shè)計(jì)前期期階段完完成，依依據(jù)是““產(chǎn)品方方案”預(yù)估成本本－－施施工圖開開始之前前完成。。依據(jù)是是“產(chǎn)品品擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)”在本階段段應(yīng)完成成主材的的材料研研、定型型及初步步定樣4.設(shè)計(jì)管理理程序與與制度的的執(zhí)行目標(biāo)成本本－－施施工圖完完成之后后完成；；其是招招投標(biāo)的的基礎(chǔ)及及依據(jù)。。第四節(jié)在在項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)過程實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)點(diǎn)專業(yè)地地帶”第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管理通通病與案案例分析規(guī)范化設(shè)設(shè)計(jì)管理理體系下下的成本本管理房地產(chǎn)企企業(yè)主線線業(yè)務(wù)流流程與影影響成本本管理的的關(guān)鍵流流程階段段各階段的的成本管管理成果果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過程程中成本本優(yōu)化的的主要手手段和方方法二項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)與與研發(fā)過過程中實(shí)實(shí)現(xiàn)成本本優(yōu)化的的“重點(diǎn)點(diǎn)專業(yè)地地帶”與與案例分分析項(xiàng)目成本本控制的的理念項(xiàng)目論證證拿地階階段的成成本管控控概念規(guī)劃劃階段（（項(xiàng)目策策劃階段段）的成成本規(guī)劃劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)管理階階段的成成本優(yōu)化化設(shè)計(jì)中的的成本管管控通病病與案例例分析3設(shè)計(jì)過程程中成本本優(yōu)化的的主要手手段和方方法3.1.1結(jié)構(gòu)及基基礎(chǔ)的形形式3.1.2窗地比3.1.3外墻材料料及部品品3.1.4停車方式式及人防防方案3.1.5主要設(shè)備備選型3.1.6產(chǎn)品附加加值對(duì)應(yīng)應(yīng)的成本本3.1.7合理的景景觀成本本配置萬科集團(tuán)團(tuán)股份有有限公司司3.2方案、施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段段成本優(yōu)優(yōu)化的30個(gè)角度在方案、、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段，成成本部門門提前介介入進(jìn)行行成本優(yōu)優(yōu)化，對(duì)對(duì)降低項(xiàng)項(xiàng)目造價(jià)價(jià)起到事事半功倍倍的效果果，這在在成本、、設(shè)計(jì)、、工程人人員當(dāng)中中已經(jīng)深深入人心心，現(xiàn)從從以下方方面提出出成本優(yōu)優(yōu)化的思思考角度度來拋磚磚引玉。。一、規(guī)劃劃指標(biāo)：：1、提高可可售率：：在可銷銷售面積積一定前前提下，，盡量減減少配套套面積（（如會(huì)所所、學(xué)校校等），，每提高高1%可售率，，可降低低造價(jià)20-40元/m2銷面，效效果立竿竿見影；；2、合理確確定贈(zèng)送送面積比比例：通通過“偷”容積率（（等同于于“偷”地價(jià)））對(duì)產(chǎn)品品附加一一定比例例的贈(zèng)送送面積使使客戶從從中受惠惠，但贈(zèng)贈(zèng)送面積積部分增增加的建建安成本本應(yīng)從售售價(jià)上反反饋回來來，即售售價(jià)能不不能同比比回收或或超比例例回收，，建議與與營(yíng)銷、、設(shè)計(jì)分分析討論論。3、減少架架空層面面積：架架空層可可以增加加透視、、透風(fēng)，，給地面面活動(dòng)人人群增加加舒適度度，政府府也鼓勵(lì)勵(lì)如架空空層達(dá)一一定高度度不計(jì)容容積率，，但架空空層建安安成本一一般達(dá)2000元/m2，又不能能銷售，，建議盡盡可能減減少架空空層面積積；一、規(guī)劃劃指標(biāo)：：4、合理控控制地下下停車位位和地面面停車位位的比例例：一個(gè)個(gè)地下停停車位建建安成本本約10~12萬元（2500元/m2××40~50m2），一個(gè)個(gè)地面停停車位建建安成本本不到1萬元（250元/m2××20~25m2），建議議結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和滿足足規(guī)劃要要求停車車位數(shù)量量前提下下，盡量量減少地地下停車車位增加加地面停停車；5、優(yōu)化層層高：滿滿足產(chǎn)品品定位、、營(yíng)銷需需要前提提下，確確定合理理層高，，可同時(shí)時(shí)控制造造價(jià)和提提高節(jié)能能效果（（如夏天天減少空空調(diào)運(yùn)行行費(fèi)用））；二、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施：：6、管網(wǎng)布布置優(yōu)化化：特別別是中大大型項(xiàng)目目，優(yōu)化化室外給給排水管管網(wǎng)走向向、化糞糞池位置置（宜處處單體重重心位置置）減少少給排水水管長(zhǎng)度度可以減減少一定定造價(jià)；；7、供配電電房位置置優(yōu)化：：合理確確定供配配電房所所在小區(qū)區(qū)內(nèi)位置置以縮短短高壓進(jìn)進(jìn)線電纜纜、低壓壓電纜（（配電房房至各棟棟單體））的長(zhǎng)度度；8、水泵房房位置優(yōu)優(yōu)化：水水泵房所所處位置置對(duì)給水水管總長(zhǎng)長(zhǎng)度有一一定影響響，應(yīng)加加以優(yōu)化化；二、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施：：9、小區(qū)道道路優(yōu)化化：從道道路面層層材料（（石材、、瀝青混混凝土、、混凝土土）、結(jié)結(jié)構(gòu)層和和面層厚厚度（是是人行、、還是上上小型車車輛、還還是要考考慮消防防車輛））、路牙牙材質(zhì)（（石材、、混凝土土）等方方面優(yōu)化化；10、停車場(chǎng)場(chǎng)：從面面層材料料（石材材、混凝凝土、建建菱磚、、混凝土土植草磚磚、塑料料植草磚磚）、結(jié)結(jié)構(gòu)層和和面層厚厚度（是是否上大大型車輛輛）、路路牙材質(zhì)質(zhì)（石材材、混凝凝土）等等方面優(yōu)優(yōu)化；三、環(huán)境境：11、硬質(zhì)地面面面層材材料優(yōu)化化：面層層材料在在硬質(zhì)地地面造價(jià)價(jià)中超過過一半比比例，在在方案階階段景觀觀設(shè)計(jì)還還沒有開開始，但但面層材材料是景景觀設(shè)計(jì)計(jì)階段優(yōu)優(yōu)化的重重點(diǎn)，如如材料檔檔次是否否與產(chǎn)品品匹配、、厚度是是否與荷荷載匹配配；12、綠化的優(yōu)優(yōu)化：地地被、灌灌木、喬喬木造價(jià)價(jià)依次提提高，所所以三種種植物應(yīng)應(yīng)搭配有有度、疏疏密有間間；喬木木貴賤差差別很大大，甚至至上百倍倍，建議議避免使使用動(dòng)輒輒上萬元元喬木；；選用植植物應(yīng)與與本地氣氣候、土土壤相適適應(yīng)，否否則死亡亡率高則則造價(jià)高高、后期期養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)用也高高；四、公建建配套：：14、減少地地下室埋埋深：除除滿足人人防要求求外盡量量將全地地下室改改為半地地下室，，可以減減少土石石方、基基坑支護(hù)護(hù)、地下下室外墻墻結(jié)構(gòu)、、外墻防防水、通通風(fēng)等大大量造價(jià)價(jià)；15、優(yōu)化地地下室停停車位劃劃線：認(rèn)認(rèn)真排版版地下室室停車位位，可以以提高一一定的使使用率，，多出的的幾個(gè)停停車位，，無論從從營(yíng)銷角角度還是是建安角角度，都都是一筆筆不小的的數(shù)；停停車位的的排放還還跟柱網(wǎng)網(wǎng)有關(guān)，，高層建建筑8.4m柱距（中中-中）剛好好可以排排3部車，這這是個(gè)結(jié)結(jié)構(gòu)上經(jīng)經(jīng)濟(jì)、停停車排放放上也經(jīng)經(jīng)濟(jì)的柱柱距；怪怪異的柱柱網(wǎng)會(huì)大大大降低低停車位位使用效效率；五、單體體：15、選擇經(jīng)經(jīng)濟(jì)柱距距、梁跨跨：較經(jīng)經(jīng)濟(jì)的主主梁跨度度在7.2~8m，不建議議設(shè)計(jì)師師使用超超大、過過小、怪怪異的柱柱網(wǎng)；16、選擇方正正柱網(wǎng)：方方正柱網(wǎng)可可以提高地地下室停車車位利用率率，也避免免可能因此此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換換層；17、鋼筋級(jí)別別、種類優(yōu)優(yōu)化：如樓樓板使用冷冷軋帶肋鋼鋼筋代替熱熱軋圓盤條條，由于成成品強(qiáng)度比比原材料增增加30%，并且冷軋軋后線材伸伸長(zhǎng)了近20%，可節(jié)省鋼鋼材約20%左右；五、單體：：18、減少、避避免轉(zhuǎn)換層層：轉(zhuǎn)換層層的鋼筋含含量、混凝凝土含量、、模板含量量分別是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在在轉(zhuǎn)換層增增加投入和和使用轉(zhuǎn)換換層后帶來來的銷售效效益之間應(yīng)應(yīng)加以經(jīng)濟(jì)濟(jì)性比較；；19、減少、避避免外立面面二層皮：：外立面（（石材、面面磚、涂料料）完成面面基礎(chǔ)上再再外掛鋁穿穿孔板、鋁鋁格柵等裝裝飾構(gòu)件以以取得外立立面效果，，但第二層層皮每平方方米造價(jià)不不菲（300-500元/m2），所以應(yīng)應(yīng)加以優(yōu)化化使用；20、降低開窗窗率：外立立面門窗單單價(jià)（400-600元/m2）比墻體單單價(jià)（約200元/m2，包括墻體體、抹灰、、防水、外外墻磚）高高，每降低低0.01開窗率約降降低造價(jià)3元/m2建面；21、優(yōu)化砌體體材料：在在滿足節(jié)能能計(jì)算、當(dāng)當(dāng)?shù)貕w革革新、外墻墻防水等要要求前提下下，可優(yōu)先先考慮價(jià)格格合理的墻墻體材料，，其價(jià)格從從低到高順順序如下：：粘土紅磚磚-燒結(jié)粉煤灰灰磚-蒸壓灰砂磚磚-混凝土爐渣渣實(shí)心磚-粘土空心磚磚-泡沫混凝土土砌塊-陶粒磚-膨脹珍珠巖巖砌塊-蒸壓加氣混混凝土砌塊塊；五、單體：：22、優(yōu)化節(jié)能能門窗與普普通門窗比比例：節(jié)能能門窗與普普通門窗價(jià)價(jià)差約100-200元/m2，建議通過過節(jié)能計(jì)算算，只在有有節(jié)能（如如西面夕曬曬）、降噪噪（臨馬路路）需要的的立面和層層數(shù)使用節(jié)節(jié)能門窗（（中空LOW-E或中空或LOW-E），其他部部位用普通通門窗即可可；23、外墻材料料優(yōu)化：外外墻材料檔檔次、不同同材料搭配配應(yīng)與產(chǎn)品品定位、售售價(jià)匹配，，避免昂貴貴材料的堆堆砌。可用用涂料的不不用外墻磚磚、可用外外墻磚不用用石材、石石材可濕貼貼的不用干干掛；如空空調(diào)架內(nèi)（（空調(diào)百葉葉遮擋）的的擱板建議議使用外墻墻涂料，不不用外墻磚磚；五、單體：：24、減少外立立面線條、、小構(gòu)件等等：外立面面線條、小小構(gòu)件之類類零星工程程，施工單單價(jià)偏高，，盡量予以以簡(jiǎn)化；25、降低外立立面面積系系數(shù)：外立立面面積取取決于外立立面周長(zhǎng)，，盡量減少少通過挖采采光井方法法來采光通通風(fēng)，一個(gè)個(gè)采光井外外墻往往長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)十多米米，對(duì)高達(dá)達(dá)一百米的的高層，增增加一個(gè)采采光井即增增加一千多多平方米的的外墻及幾幾十根連系系梁，建議議通過優(yōu)化化戶型減少少采光井；；五、單體：：26、保溫層優(yōu)優(yōu)化：保溫溫部位有外外墻（分內(nèi)內(nèi)保溫和外外保溫）和和屋面，常常用保溫材材料的保溫溫效果及價(jià)價(jià)格從高到到低順序：：聚氨酯-擠塑板-聚苯板。在在節(jié)能計(jì)算算滿足要求求前提下，，盡量不采采用外墻保保溫（對(duì)外外墻磚的施施工及質(zhì)量量也有一定定影響）；；27、優(yōu)化防水水方案：在在方案階段段，一般沒沒有防水具具體做法，，但在施工工圖階段要要與防水專專業(yè)公司進(jìn)進(jìn)行二次設(shè)設(shè)計(jì)和優(yōu)化化，如：衛(wèi)衛(wèi)生墻面防防水只做到到1.8m，無需到吊吊頂?shù)祝粡N廚房地面是是否需要做做防水等；；地下室外外、內(nèi)防水水哪種做法法效果更優(yōu)優(yōu)、造價(jià)更更低等；五、單體：：六、施工工工藝、措施施：28、選用經(jīng)濟(jì)濟(jì)樁型：預(yù)預(yù)應(yīng)力管樁樁比沖（鉆鉆）孔灌注注樁等其他他樁型便宜宜；地質(zhì)較較軟項(xiàng)目，，能用錘擊擊地區(qū)盡量量不用靜壓壓，以減少少防陷機(jī)措措施費(fèi)；滿滿足結(jié)構(gòu)安安全前提，，能用單樁樁承臺(tái)盡量量不用兩樁樁、三樁承承臺(tái)；在持持力層深度度一定即樁樁長(zhǎng)一定的的條件下，，換算不同同直徑管樁樁比較其經(jīng)經(jīng)濟(jì)性；29、邊坡支護(hù)護(hù)：盡量減減少鋼筋混混凝土擋土土墻及預(yù)應(yīng)應(yīng)力錨鎖數(shù)數(shù)量，有條條件項(xiàng)目綜綜合考慮挖挖填土方因因素后盡量量采用自然然放坡；30、初裝面層層優(yōu)化：如如是毛坯交交樓，建議議地面不做做水泥沙漿漿找平層或或面層，在在澆搗混凝凝土樓板時(shí)時(shí)隨搗隨抹抹光，既節(jié)節(jié)省造價(jià)又又減少客戶戶裝修鋪磚磚時(shí)產(chǎn)生空空鼓情況；；毛坯的抹抹灰平整度度達(dá)不到客客戶的精裝裝要求，往往往在精裝裝時(shí)要鏟掉掉重抹，建建議內(nèi)墻面面分層抹灰灰時(shí)建議只只做底層，，不做面層層；規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體系系下的成本本管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線業(yè)務(wù)務(wù)流程與影影響成本管管理的關(guān)鍵鍵流程階段段各階段的成成本管理成成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過程中中成本優(yōu)化化的主要手手段和方法法二項(xiàng)目設(shè)計(jì)與與研發(fā)過程程中實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)專專業(yè)地帶””與案例分分析項(xiàng)目成本控控制的理念念項(xiàng)目論證拿拿地階段的的成本管控控概念規(guī)劃階階段（項(xiàng)目目策劃階段段）的成本本規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段的的成本優(yōu)化化設(shè)計(jì)中的成成本管控通通病與案例例分析二在項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與與研發(fā)過程程中實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)專專業(yè)地帶””與案例分分析項(xiàng)目成本管管控的理念念1.1成本管理的的理念1.2地產(chǎn)公司的的經(jīng)營(yíng)模式式?jīng)Q定著成成本管理理控制的思思路。1.3如何理解研研發(fā)階段的的成本控制制1.4積極的成本本管理大于于消極的成成本管理1.5成本管理的的前置性1.1、成本管理理理念前言背景綜綜述：近年來受國(guó)國(guó)家政策、、能礦源短短缺、社會(huì)會(huì)通脹等等等眾多宏觀觀經(jīng)濟(jì)影響響，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本出現(xiàn)了增速加快、波動(dòng)加強(qiáng)的新特征。。在新的市市場(chǎng)形勢(shì)下下要求成本本管理要快快速反應(yīng)、、要及時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確、要合合理定價(jià)、、要統(tǒng)籌協(xié)協(xié)調(diào)、要全全局思考、、要精益求求精，公司司成本管理理面臨的挑挑戰(zhàn)和困難難與日俱增增。特別今年以以來，房地地產(chǎn)市場(chǎng)形形勢(shì)低迷，，除了在品品牌制勝、、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)等諸多應(yīng)應(yīng)對(duì)思路下下面，成本本作為企業(yè)業(yè)的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力之一一。更為合理的的分配成本本，更為高高效的使用用成本，是是每一個(gè)成成本人必須須擔(dān)負(fù)起的的共同職責(zé)責(zé)。企業(yè)成本管管理的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，來自自于專業(yè)務(wù)務(wù)實(shí)的工作作團(tuán)隊(duì)、成成熟完善的的流程制度度、規(guī)范系系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)、科科學(xué)高效的的管理工具具，更來自自于全員參參與的管理理環(huán)境和前前瞻意識(shí)、、全局思考考的成本理理念。在思考成本本理念之前前，有必要要先了解其其他行業(yè)其其他公司的的成本管理理理念……1.1、成本管理理理念其他行業(yè)、、其他公司司的成本管管理理念戴爾直銷（降低營(yíng)銷成本）西南航空減掉不必要的服務(wù)（減法價(jià)值工程）沃爾瑪縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）豐田擰干毛巾的最后一滴水利潤(rùn)=價(jià)格-成本（成本反逼法、精益化成本控制）宜家先設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格（成本反逼法）帕爾迪細(xì)分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。從成本投入的匹配度著手，反對(duì)設(shè)計(jì)師過分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價(jià)值的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒?？萬科的選擇是什么1.1、成本管理理理念可供選擇的的成本競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)理念：1、成本領(lǐng)先先：企業(yè)通過有有效途徑降降低成本，，使企業(yè)的的全部成本本低于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的成成本，甚至至是在同行行業(yè)中最低低的成本，，從而獲取取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的一種戰(zhàn)戰(zhàn)略2、差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：是指為使企企業(yè)產(chǎn)品與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手產(chǎn)品有明明顯的區(qū)別別，形成與與眾不同的的特點(diǎn)而采采取的一種種戰(zhàn)略。這這種戰(zhàn)略的的核心是取取得某種對(duì)對(duì)顧客有價(jià)價(jià)值的獨(dú)特特性3、集中化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：指企業(yè)或事事業(yè)部的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)集集中于某一一特定的購(gòu)購(gòu)買者集團(tuán)團(tuán)、產(chǎn)品線線的某一部部分或某一一地域市場(chǎng)場(chǎng)上的一種種戰(zhàn)略。1.1、成本管理理理念對(duì)于成本體體現(xiàn)其核心心就是：讓投入帶來來產(chǎn)出讓資源創(chuàng)造造價(jià)值1.1、成本管理理理念成本管理理理念成本只為創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值項(xiàng)目成本管管理應(yīng)服務(wù)務(wù)于為公司司創(chuàng)造戰(zhàn)略略價(jià)值，為為項(xiàng)目創(chuàng)造造經(jīng)營(yíng)價(jià)值值，為客戶戶創(chuàng)造認(rèn)知知價(jià)值1.1、成本管理理理念建立正確的的目標(biāo)與價(jià)價(jià)值關(guān)系目標(biāo)是綱，，價(jià)值是魂魂目標(biāo)成本是是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)對(duì)目標(biāo)價(jià)價(jià)值的共識(shí)識(shí)和確認(rèn)的的成果：目目標(biāo)成本是是項(xiàng)目決策策者為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值值，通過各各部門的專專業(yè)判斷、、協(xié)調(diào)形成成。只有得得到認(rèn)可的的目標(biāo)才能能真正成為為項(xiàng)目管理理的綱領(lǐng)性性文件。目標(biāo)定前以以創(chuàng)為主，，目標(biāo)定后后以控為主主。沒有目目標(biāo)的成本本管理不是是成本管理理，只為目目標(biāo)的成本本管理不算算成本管理理。1.1、成本管理理理念宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理理性最大的的成本提升升產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，并并形成行業(yè)業(yè)成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)。目標(biāo)：建立目標(biāo)成成本管理為為導(dǎo)向的成成本管理體體系價(jià)值工程1.1、成本管理理理念項(xiàng)目初判投資決策論論證管理階階段設(shè)計(jì)管理階階段工程管理階階段銷售管理階階段入伙管理階階段工程拓展分析項(xiàng)目基基本情況營(yíng)銷組織項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)場(chǎng)及客戶定定位研究規(guī)劃草案設(shè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、、項(xiàng)目推廣廣方案策劃劃、項(xiàng)目前前期推廣及及銷售前準(zhǔn)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)配合、、供應(yīng)商考考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及樁基基等工程施施工主體結(jié)構(gòu)施施工至具備備預(yù)售條件件工程施工至至竣工驗(yàn)收收銷售及入伙伙配合工程施工配配合、銷售售配合及入入伙配合銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理成本測(cè)算目標(biāo)成本形形成、預(yù)算算、標(biāo)底、、合同價(jià)進(jìn)度款、工工程變更、、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)結(jié)算實(shí)施方案時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告時(shí)點(diǎn)城市及市場(chǎng)評(píng)審時(shí)點(diǎn)說明及圖例例：：代表需多多方論證節(jié)節(jié)點(diǎn)：代表某個(gè)個(gè)階段的主主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即即其輸出會(huì)會(huì)成為本階階段其他專專業(yè)開展活活動(dòng)的輸入入條件。：配合專業(yè)業(yè)的任務(wù)。。項(xiàng)目論證、、形成項(xiàng)目目投資評(píng)審審報(bào)告：代表集團(tuán)團(tuán)決策節(jié)點(diǎn)點(diǎn)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資決策時(shí)點(diǎn)1.1、成本管理理理念成本始終處處于可控狀狀態(tài)（制度、流程保證證）總目標(biāo)值動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)整分分解至各標(biāo)段加強(qiáng)部門協(xié)協(xié)助確保目目標(biāo)實(shí)施（增強(qiáng)強(qiáng)全員成本本意識(shí)和責(zé)任））1.1、成本管理理理念規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體系系下的成本本管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)主線業(yè)務(wù)務(wù)流程與影影響成本管管理的關(guān)鍵鍵流程階段段各階段的成成本管理成成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過程中中成本優(yōu)化化的主要手手段和方法法二項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與與研發(fā)過程程中實(shí)現(xiàn)成成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)專專業(yè)地帶””與案例分分析項(xiàng)目成本控控制的理念念項(xiàng)目論證拿拿地階段的的成本管控控概念規(guī)劃階階段（項(xiàng)目目策劃階段段）的成本本規(guī)劃項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理階階段段的的成成本本優(yōu)優(yōu)化化設(shè)計(jì)計(jì)中中的的成成本本管管控控通通病病與與案案例例分分析析1.2地產(chǎn)公司司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式?jīng)Q決定著成成本控制制管理的的思路成本控制制管理工工作只有有適合的的套路成本的合合理控制制是項(xiàng)目目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)研發(fā)發(fā)的一個(gè)個(gè)重要環(huán)節(jié)，，其產(chǎn)生生于項(xiàng)目目定位（（如釣魚魚臺(tái)7號(hào)），控控制于產(chǎn)品品研發(fā)，，執(zhí)行于于設(shè)計(jì)管管理。設(shè)計(jì)階段段的成本本控制實(shí)實(shí)際上是是一個(gè)價(jià)價(jià)值工程程問題，其研研究確切切地說是是一項(xiàng)價(jià)價(jià)值研究究而不是是控制研研究。?第一節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素素第三節(jié)精精細(xì)化化市場(chǎng)需需求下的的規(guī)1.3如何理解解研發(fā)階階段的成成本控制制？范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系第四節(jié)在在項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)過程實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)點(diǎn)專業(yè)地地帶”1.項(xiàng)目成本本控制的的理念2.如何制定定“目標(biāo)標(biāo)成本””含鋼量等等土建造造價(jià)景觀造價(jià)價(jià)示范區(qū)造造價(jià)成本控制3.流程與計(jì)計(jì)劃4.論證拿地地階段設(shè)計(jì)變更更簽證率率5.規(guī)劃方案案階段6.建筑方案案階段7.部品材料料選用8.景觀方案案9.施工圖階階段合理的設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)—對(duì)設(shè)計(jì)人人員而言言是任務(wù)務(wù)，對(duì)成本人人員而言言應(yīng)前置置而持續(xù)續(xù)10.其它途徑徑第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管理通通病與案案例分避免兩種種現(xiàn)象：：對(duì)公司所所有員工工而言是是意識(shí)析不計(jì)成本本地追求求產(chǎn)品效效果成本不合合理導(dǎo)致致品質(zhì)喪喪失第一節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)的的特征第二節(jié)房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素素1.4積極的成成本管理理大于消消極成本本控制第三節(jié)精精細(xì)化化市場(chǎng)需需求下的的規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系第四節(jié)在在項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)過程實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)點(diǎn)專業(yè)地地帶”成本管理理活動(dòng)應(yīng)應(yīng)把成本本效益觀觀念作為為支配思思想，而而不是從簡(jiǎn)單單狹隘的的節(jié)約和和減少成成本的觀觀念出發(fā)發(fā)，要從從“投入入產(chǎn)1.項(xiàng)目成本本控制的的理念2.如何制定定“目標(biāo)標(biāo)成本””3.流程與計(jì)計(jì)劃4.論證拿地地階段5.規(guī)劃方案案階段6.建筑方案案階段7.部品材料料選用8.景觀方案案9.施工圖階階段10.其它途徑徑出比”的的分析來來看待成成本的必必要性、、合理性性。成本管理理不能局局限于產(chǎn)產(chǎn)品的建建造過程程，而是是應(yīng)該將將視野向前延伸伸到產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析、相相關(guān)技術(shù)術(shù)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)分分析，以及及產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)；；向后延延伸到顧顧客的使使用、維維修及處處置。第五節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管理通通病與案案例分析析第一節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)的的特征案例：積積極的成成本管理理大于消消極的成成本管理理第二節(jié)房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)管管理的影響因素素某公司XX項(xiàng)目垃圾房位置置第三節(jié)精精細(xì)化化市場(chǎng)需需求下的的規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系?垃圾房設(shè)設(shè)置在社社區(qū)主入入口附近近，影響響第四節(jié)在在項(xiàng)項(xiàng)目研發(fā)發(fā)過程實(shí)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的的“重點(diǎn)點(diǎn)專業(yè)地地帶”業(yè)主生活活；?業(yè)主多次次投訴，，影響公公司客戶戶滿意度；?社會(huì)媒體體報(bào)道，，影響公公司品牌牌價(jià)值；；?部分業(yè)主主以此為為由，拒拒交相關(guān)關(guān)費(fèi)用。。點(diǎn)評(píng)