精選城市房地產(chǎn)管理法（共68）

第一節(jié)節(jié)城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法概概述一、房房地產(chǎn)產(chǎn)、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場及房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（一））房地地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)是土土地、、房屋屋財產(chǎn)產(chǎn)的總總稱。。房屋屋是指指土地地上的的房屋屋等建建筑物物及構(gòu)構(gòu)筑物物。房產(chǎn)是是指土土地上上的建建筑物物及構(gòu)構(gòu)筑物物等永永久性性建筑筑。地地產(chǎn)是是指與與房屋屋相關(guān)關(guān)的全全民所所有及及部分分集體體所有有土地地以及及地下下基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施。房房產(chǎn)與與地產(chǎn)產(chǎn)有時時可分分，有有時不不可分分。當(dāng)當(dāng)土地地作為為耕地地或者者空地地時，，它只只是地地產(chǎn)；；當(dāng)在在土地地上建建房時時，地地產(chǎn)與與房產(chǎn)產(chǎn)則連連為一一體，，稱為為房地地產(chǎn)。。所以以，““房地地產(chǎn)””一詞詞有廣廣義、、狹義義兩種種用法法，有有時指指土地地或房房屋，，有時時指土土地和和房屋屋。在我國國現(xiàn)階階段，，實行行土地地的社社會主主義公公有制制，即即全民民所有有制（（又稱稱國家家所有有制））和勞勞動群群眾集集體所所有制制。土土地所所有權(quán)權(quán)分為為國家家土地地所有有權(quán)和和農(nóng)民民集體體土地地所有有權(quán)兩兩種。。國家家為了了社會會公共共利益益的需需要，，可以以依法法對集集體所所有的的土地地實行行征用用，此此時集集體土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國國有土土地。。除了了這種種土地地所有有權(quán)的的轉(zhuǎn)變變外，，國有有土地地和集集體土土地的的使用用權(quán)可可以依依法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓；；國有有土地地和集集體土土地可可依法法確定定給單單位或或者個個人使使用。。房屋方方面，，我國國存在在三種種所有有權(quán)：：國家家所有有，集集體所所有，，個人人所有有。房房屋可可以作作為商商品發(fā)發(fā)生所所有權(quán)權(quán)的有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，稱為為“買買賣房房屋””。此此時，，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實實即房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，包括括房屋屋的所所有權(quán)權(quán)和該該房屋屋占用用范圍圍內(nèi)的的土地地使用用權(quán)。。在土地地與房房屋連連為一一體而而發(fā)生生使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的場合合下，，土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押、出出租時時，““房隨隨地走走”；；房產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押時時，““地隨隨房走走”。。此即即房、、地一一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的原則則。房地產(chǎn)產(chǎn)作為為一項項財產(chǎn)產(chǎn)，在在法律律上反反映為為房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)。其其中，，當(dāng)土土地單單獨作作為地地產(chǎn)時時，指指的是是土地地所有有權(quán)、、土地地使用用權(quán)；；當(dāng)房房屋單單獨作作為房房產(chǎn)時時，指指的是是房屋屋所有有權(quán)、、房屋屋使用用權(quán)；；當(dāng)土土地與與房屋屋連為為一體體時，，指的的是房房屋所所有權(quán)權(quán)和其其占用用范圍圍內(nèi)的的土地地所有有權(quán)，，或房房屋所所有權(quán)權(quán)和其其占用用范圍圍內(nèi)的的土地地使用用權(quán)。。（二））房地地產(chǎn)市市場我國現(xiàn)現(xiàn)時所所稱房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場是指指國有有土地地使用用權(quán)出出讓、、轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押和城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押、房房屋租租賃等等交易易活動動的總總稱。。房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場具有有一般般市場場的共共性，，如要要求貫貫徹平平等、、自愿愿、公公平、、誠實實信用用的原原則；；但作作為一一類特特殊商商品交交換，，它又又具有有自己己的若若干特特性。。1．綜合合功能能。房房地產(chǎn)產(chǎn)是房房產(chǎn)與與地產(chǎn)產(chǎn)的總總稱，，既可可以用用作生生活資資料，，又可可以用用作生生產(chǎn)要要素，，因而而形成成綜合合功能能。2．多級級市場場。房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，既既包括括土地地使用用權(quán)的的出讓讓（一一級市市場））以及及出讓讓后的的轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押、、租賃賃（二二級市市場）），還還包括括土地地使用用權(quán)出出讓（（一級級市場場）后后的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營（二二級市市場））以及及投入入使用用的房房地產(chǎn)產(chǎn)的買買賣、、抵押押和房房屋的的租賃賃（三三級市市場））等，，由此此形成成多層層次的的市場場。3．法法定定形形式式。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)屬屬于于不不動動產(chǎn)產(chǎn)，，通通過過登登記記發(fā)發(fā)證證確確認認其其所所有有權(quán)權(quán)和和使使用用權(quán)權(quán)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易活活動動屬屬于于嚴(yán)嚴(yán)格格的的要要式式法法律律行行為為。。凡凡土土地地使使用用權(quán)權(quán)和和房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，都都必必須須依依照照法法律律規(guī)規(guī)定定到到當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門辦辦理理登登記記手手續(xù)續(xù)。。4．國國家家適適度度干干預(yù)預(yù)。。對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，實實行行國國家家宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控，，如如土土地地用用途途管管制制、、集集體體土土地地使使用用權(quán)權(quán)不不能能直直接接出出讓讓；；農(nóng)農(nóng)民民集集體體所所有有的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)不不得得出出讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或者者出出租租用用于于非非農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)；；控控制制城城市市豪豪華華建建筑筑項項目目等等，，與與此此同同時時充充分分運運用用市市場場競競爭爭機機制制，，既既要要規(guī)規(guī)范范化化，，又又要要放放開開搞搞活活。。（三）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)狹義的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是指專專門從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的行行業(yè)。它它的業(yè)務(wù)務(wù)主要有有兩大類類：一類是從從事城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和和交易的的。所謂謂房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是是指在依依法取得得國有土土地使用用權(quán)的土土地上進進行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、房屋建建設(shè)；所所謂房地地產(chǎn)交易易包括房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、房房地產(chǎn)抵抵押和房房屋租賃賃。另一類是是從事開開發(fā)經(jīng)營營成片土土地的，，簡稱成成片開發(fā)發(fā)。它是是指在依依法取得得國有土土地使用用權(quán)后，，依照規(guī)規(guī)劃對土土地進行行綜合性性的開發(fā)發(fā)建設(shè)，，形成工工業(yè)用地地和其他他建設(shè)用用地條件件，然后后轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)或者者轉(zhuǎn)讓、、出租地地面建筑筑物。國國家鼓勵勵吸收外外商投資資進行土土地成片片開發(fā)。。廣義的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)應(yīng)該包包含從事事城鄉(xiāng)土土地、房房屋的開開發(fā)、利利用、經(jīng)經(jīng)營、服服務(wù)、管管理、保保護的各各種業(yè)務(wù)務(wù)活動。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在國際際上被列列為經(jīng)濟濟活動中中的獨立立的一大大類型。。我國對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也作作了定位位：“房房地產(chǎn)在在我國是是一個新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)，是第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要要組成部部分，隨隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土土地有償償使用和和房屋商商品化的的推進，，將成為為國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。””我國房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展中存存在的主主要問題題：（1）在房地地產(chǎn)交易易方面，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供需渠道道不暢，，有效需需求不足足（2）在房地地產(chǎn)金融融方面，，融資渠渠道不暢暢，假按按揭、重重復(fù)抵押押現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重（3）在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)方面，，土地浪浪費驚人人，開發(fā)發(fā)項目結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，高高檔樓盤盤積壓嚴(yán)嚴(yán)重（4）在房地地產(chǎn)管理理方面，，政府多多頭管理理，人人人有權(quán)、、人人無無責(zé)，監(jiān)監(jiān)管力度度不夠（5）在房地地產(chǎn)消費費方面，，居民““存十用用一”的的消費觀觀念有待待轉(zhuǎn)變二、城市市房地產(chǎn)管管理法（一）城城市房地地產(chǎn)管理理法的概概念是調(diào)整城城市房地地產(chǎn)關(guān)系系的法律律規(guī)范的的總稱。。１９９９４年７７月５日日第八屆屆全國人人民代表表大會常常務(wù)委員員會第八八次會議議通過《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》。具體包包括：1．土地、、房屋財財產(chǎn)關(guān)系系土地的所所有權(quán)和和使用權(quán)權(quán)，房屋屋的所有有權(quán)和使使用權(quán)，，都屬于于財產(chǎn)。。2．土地利利用和管管理關(guān)系系土地利用用總體規(guī)規(guī)劃，對對耕地的的特殊保保護，土土地開發(fā)發(fā)利用，，土地用用途管制制，建設(shè)設(shè)用地審審批，集集體土地地的征用用，國有有土地使使用權(quán)的的出讓、、轉(zhuǎn)讓、、出租和和抵押，，等等，，有些屬屬于市場場行為，，有些屬屬于政府府行為，，有些屬屬于市場場行為與與政府行行為的結(jié)結(jié)合。3．城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營關(guān)系房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)國有有土地上上進行基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、、房屋建建設(shè)，并并轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目或者銷銷售、出出租商品品房的行行為。4．城市房房地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃關(guān)系系城市的整整體規(guī)劃劃，對公公有房屋屋和私有有房屋的的管理監(jiān)監(jiān)督，這這些都屬屬于政府府管理、、監(jiān)督行行為。（二）城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法的體系系1，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用用地（土土地使用用權(quán)出讓讓、土地地使用權(quán)權(quán)劃撥））2，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)3，房地產(chǎn)產(chǎn)交易（（房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押、、房屋租租賃、中中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)））4，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記管理理（三）城城市房地地產(chǎn)管理理法的基基本原則則1．

土地地公有原原則2．

土地地有償使使用原則則（國家家依法實實行國有有土地有有償、有有限期使使用制度度。但是是，國家家在本法法規(guī)定的的范圍內(nèi)內(nèi)劃撥國國有土地地使用權(quán)權(quán)的除外外。）3．

十分分珍惜、、合理利利用土地地和切實實保護耕耕地的原原則4．

房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)原原則5．

城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房商商品化原原則6，宏觀調(diào)調(diào)控與市市場調(diào)節(jié)節(jié)相結(jié)合合的原則則（國家家根據(jù)社社會、經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平，，扶持發(fā)發(fā)展居民民住宅建建設(shè)，逐逐步改善善居民的的居住條條件。））第二節(jié)土地管理理法律制制度一、土地地管理法法的概念念土地指一一國領(lǐng)土土范圍內(nèi)內(nèi)的陸地地、內(nèi)陸陸水域、、灘涂、、島嶼等等一切土土地。土地管理理是國家家用以維維護土地地所有權(quán)權(quán)、合理理組織利利用土地地的一項項行政管管理活動動。土地地是人類類賴以生生存的基基本條件件，也是是最為珍珍貴的、、不可再再生和替替代的生生產(chǎn)資料料，因而而，對土土地實行行有效的的管理，，是各社社會制度度下的一一項重要要法律制制度。土地管理理法就是是國家為為實現(xiàn)土土地管理理目的而而制定的的法律規(guī)規(guī)范的總總稱。它它調(diào)整因因確認土土地所有有權(quán)、開開發(fā)利用用土地、、取得和和轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)以及及規(guī)劃管管理土地地而產(chǎn)生生的各種種經(jīng)濟關(guān)關(guān)系。１９８６６年６月月２５日日第六屆屆全國人人民代表表大會常常務(wù)委員員會第十十六次會會議通過過，１９９８８年年１２月月２９日日第七屆屆全國人人民代表表大會常常務(wù)委員員會第五五次會議議第一次次修正，，１９９９８年８８月２９９日第九九屆全國國人民代代表大會會常務(wù)委委員會第第四次會會議第二二次修正正《中華人民民共和國國土地管管理法》。司考題28．關(guān)于承承包經(jīng)營營集體土土地可以以從事的的生產(chǎn)活活動，下下列哪一一選項符符合《土地管理理法》規(guī)定？A．種植業(yè)業(yè)、林業(yè)業(yè)B．種植業(yè)業(yè)、林業(yè)業(yè)、畜牧牧業(yè)C．種植業(yè)業(yè)、林業(yè)業(yè)、畜牧牧業(yè)、漁漁業(yè)D．種植業(yè)業(yè)、林業(yè)業(yè)、畜牧牧業(yè)、漁漁業(yè)、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加加工業(yè)C．種植業(yè)、、林業(yè)、、畜牧業(yè)業(yè)、漁業(yè)業(yè)二、土地地管理法法的基本本內(nèi)容包括有關(guān)關(guān)土地基基本制度度的規(guī)范范，土地地所有權(quán)權(quán)與使用用權(quán)的規(guī)規(guī)范；有有關(guān)土地地利用與與保護，，地籍管管理，土土地使用用與保護護，建設(shè)設(shè)用地的的規(guī)范；；以及土土地糾紛紛的調(diào)解解，土地地監(jiān)察和和處理違違法行為為等。修修改后突突出點：：第一，土土地用途途管制。。將土地地分為農(nóng)農(nóng)用地、、建設(shè)用用地和未未利用地地，以土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃作為為管理土土地用途途的依據(jù)據(jù)，嚴(yán)格格限制農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建設(shè)設(shè)用地，，嚴(yán)格控控制建設(shè)設(shè)用地的的總量。。第二，加加強耕地地保護。。首先是是突出了了保護耕耕地總量量動態(tài)平平衡，加加重了各各級人民民政府保保護耕地地的責(zé)任任。其次次是實行行基本農(nóng)農(nóng)田保護護制度，，將糧、、棉、油油、蔬菜菜等生產(chǎn)產(chǎn)基地在在內(nèi)的耕耕地劃為為基本農(nóng)農(nóng)田，實實行嚴(yán)格格管理。。再次是是調(diào)整土土地收益益分配辦辦法，新新增建設(shè)設(shè)用地的的土地有有償使用用費，30%上繳中央財財政，70%留給地方政政府，專項項用于耕地地開發(fā)。第三，加大大查處土地地違法行為為的力度。。司考題75.關(guān)于國有土土地，下列列哪些說法法是正確的的？A.國有土地可可以是建設(shè)設(shè)用地，也也可以是農(nóng)農(nóng)用地B.國有土地可可以確定給給單位使用用，也可以以確定給個個人使用C.國有土地可可以有償使使用，也可可以無償使使用D.國有土地使使用權(quán)可以以有期限，，也可以無無期限A.國有土地可可以是建設(shè)設(shè)用地，也也可以是農(nóng)農(nóng)用地B.國有土地可可以確定給給單位使用用，也可以以確定給個個人使用C.國有土地可可以有償使使用，也可可以無償使使用D.國有土地使使用權(quán)可以以有期限，，也可以無無期限三、我國基基本土地制制度1．實行土地地的社會主主義公有制制(國家、集體體)2．國家所有有土地的所所有權(quán)由國國務(wù)院代表表國家行使使3．不得侵占占、買賣或或者以其他他形式非法法轉(zhuǎn)讓土地地；土地使使用權(quán)可以以依法轉(zhuǎn)讓讓4．國家為公公共利益的的需要可以以依法征用用集體所有有的土地5．國家依法法實行國有有土地有償償使用制度度6．國家在法法律規(guī)定的的范圍內(nèi)劃劃撥國有土土地使用權(quán)權(quán)四、國有土土地有償使使用制度（一）土地地使用權(quán)出出讓：1、土地使用用權(quán)出讓的的概念、特特征：國有土地使使用權(quán)出讓讓，是指國國家將國有有土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)出出讓給土地地使用者，，由土地使使用者向國國家支付土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。特特征：（1）土地使用用權(quán)出讓是是一種特殊殊的民事法法律行為；；（2）土地使用用權(quán)出讓附附有特殊限限制，表現(xiàn)現(xiàn)為權(quán)利的的有期性和和有限性。。（居住用用地70年，工業(yè)用用地、教育育、科技、、文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體育育、綜合或或其他用地地50年，商業(yè)、、旅游、娛娛樂用地40年。）2、土地使用用權(quán)出讓的的方式：拍拍賣、招標(biāo)標(biāo)、雙方協(xié)協(xié)議。3、土地使用用權(quán)出讓合合同：是指指土地所有有者或者其其代表與土土地使用權(quán)權(quán)受讓人之之間就土地地使用權(quán)出出讓事宜所所達成的、、明確相互互權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系的協(xié)協(xié)議。（二）土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓1、土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓的的概念：是是指土地使使用者將土土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的的行為，包包括出售、、交換和贈贈與。2、土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓的的方式：買買賣、贈與與和交換。。3、土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓的的條件：（1）土地使用用權(quán)是有償償出讓取得得的；（2）按照出讓讓合同的約約定已經(jīng)支支付全部土土地使用權(quán)權(quán)出讓金，，并取得土土地使用權(quán)權(quán)證書；（3）按照出讓讓合同約定定進行投資資開發(fā)，屬屬于房屋建建設(shè)工程的的，完成開開發(fā)投資總總額的25%以上，屬于于成片開發(fā)發(fā)土地的，，形成工業(yè)業(yè)用地或者者其他建設(shè)設(shè)用地條件件的。下列土地使使用權(quán)禁止止轉(zhuǎn)讓（1）以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)，未達到到法定轉(zhuǎn)讓讓條件的；；（2）司法機關(guān)關(guān)和行政機機關(guān)依法裁裁定，決定定查封或者者以其他形形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利利的；（3）依法收回回土地使用用權(quán)的；（4）共有土地地使用權(quán)，，未經(jīng)其他他共有人書書面同意的的；（5）權(quán)屬有爭爭議的；（6）未依法登登記領(lǐng)取權(quán)權(quán)屬證書的的。74．根據(jù)《土地管理法法》規(guī)定，在下下列哪些情情況下使用用集體土地地從事建設(shè)設(shè)不需要經(jīng)經(jīng)過國家征征收？A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)B．村民建設(shè)設(shè)住宅C．鄉(xiāng)村公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)D．鄉(xiāng)村公益益事業(yè)建設(shè)設(shè)A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)B．村民建設(shè)住住宅C．鄉(xiāng)村公共設(shè)設(shè)施建設(shè)D．鄉(xiāng)村公益事事業(yè)建設(shè)（三）土地地使用權(quán)出出租1、土地使用用權(quán)出租的的概念：是指土地使使用者將土土地使用權(quán)權(quán)單獨或者者隨同地上上建筑物、、其他附著著物租賃給給他人使用用，由他人人向其支付付租金的行行為。2、土地使用用權(quán)出租的的法律后果果：（1）土地使用用權(quán)出租后后，出租人人必須繼續(xù)續(xù)履行土地地使用權(quán)出出讓合同。。（2）土地使用用權(quán)出租，，其地上建建筑物及其其他附著物物亦同時出出租。（3）承租人取取得租賃權(quán)權(quán)后，享有有對土地的的占有、使使用和收益益權(quán)，但是是，未經(jīng)出出租人同意意，承租人人不得將土土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)租，，也不得將將土地使用用權(quán)用于抵抵押。（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，在同同等條件下下，承租人人有優(yōu)先于于他人接受受轉(zhuǎn)讓的權(quán)權(quán)利，即使使承租人不不購買出租租人的土地地使用權(quán)，，租賃合同同對于新的的土地使用用權(quán)人也仍仍繼續(xù)有效效。（四）土地地使用權(quán)抵抵押：是指土地使使用者提供供可供抵押押的土地使使用權(quán)作為為履行債務(wù)務(wù)的擔(dān)保的的行為。（五）國有土地租租賃：是指土地使使用者與縣縣級以上人人民政府土土地管理部部門簽訂一一定年限的的土地租賃賃合同，并并支付租金金的行為2、國有土地地使用權(quán)作作價出資或或入股的概概念：是指指國家以一一定年限的的國有土地地使用權(quán)作作價，作為為出資或股股本投入新新設(shè)立的企企業(yè)。（六）土地地使用權(quán)的的終止五、國有土土地使用權(quán)權(quán)的劃撥1、土地使用用權(quán)劃撥的的概念和范范圍（1）土地使用用權(quán)劃撥的的概念是指縣級以以上人民政政府依法批批準(zhǔn)，在土土地使用者者繳納補償償、安置等等費用后，，將該幅土土地交付其其使用，或或者將土地地使用權(quán)無無償交付給給土地使用用者使用的的行為。（2）土地使用權(quán)權(quán)劃撥的特征征：①土地使用權(quán)權(quán)劃撥是一種種具體的行政政行為；②土地使用權(quán)權(quán)劃撥是一種種無償?shù)男袨闉椋恋厥褂糜谜呷〉檬褂糜脵?quán)無需支付付地價，但這這并不等于使使用者不需支支付任何費用用；③土地使用權(quán)權(quán)可以是有期期限的，也可可以是無期限限的；④劃撥的土地地使用權(quán)，不不可以轉(zhuǎn)讓、、出租、抵押押。2、劃撥土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵抵押：劃撥土地使用用權(quán)，只有在在符合一定條條件情況才可可以轉(zhuǎn)讓、出出租、抵押。。條件就是：（1）土地使用者者必須是企業(yè)業(yè)、公司、其其他經(jīng)濟組織織和個人；（2）領(lǐng)有國有土土地使用證；；（3）具有地上建建筑物、其他他附著物合法法的產(chǎn)權(quán)證明明；（4）依照有關(guān)土土地使用權(quán)出出讓的規(guī)定簽簽訂土地使用用權(quán)出讓合同同，向當(dāng)?shù)厥惺?、縣人民政政府補交土地地使用權(quán)出讓讓金或者以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、、抵押所獲得得收益抵交土土地使用權(quán)出出讓金。3、國有企業(yè)改改革中劃撥土土地使用權(quán)的的處理：根據(jù)據(jù)企業(yè)改革的的不同形式和和具體情況，，可以分別采采取國有土地地使用權(quán)出讓讓、國有土地地租賃、國家家以土地使用用權(quán)作價入股股和保留劃撥撥用地方式四四種辦法予以以處置。有下列情況之之一的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)采取出讓或或租賃方式處處置（1）國有企業(yè)改改革或改組為為有限責(zé)任公公司、股份有有限公司以及及組建企業(yè)集集團的；（2）國有企業(yè)改改組為股份合合作制的；（3）國有企業(yè)租租賃經(jīng)營的；；（4）非國有企業(yè)業(yè)兼并國有企企業(yè)的。國有企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)或出售，企企業(yè)原劃撥的的土地使用權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓讓方式處置。。有下列情形形的，可以以經(jīng)批準(zhǔn)后后保留劃撥撥方式（1）繼續(xù)作為為城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用地地、公益事事業(yè)用地和和國家重點點扶持的能能源、交通通、水利等等項目用地地，原土地地用途不變變的，但改改造或改組組為公司制制企業(yè)除外外；（公司司是商主體體；以贏利利為目的。。所以，不不允許部隊隊、政府經(jīng)經(jīng)商。）（2）國有企業(yè)業(yè)兼并國有有企業(yè)或非非國有企業(yè)業(yè)，以及國國有企業(yè)合合并，兼并并或合并后后是國有工工業(yè)企業(yè)的的；（3）在國有企企業(yè)兼并、、合并中，，被兼并的的國有企業(yè)業(yè)或國有企企業(yè)合并的的一方屬于于瀕臨破產(chǎn)產(chǎn)的企業(yè)；；（4）國有企業(yè)業(yè)改造或改改組為國有有獨資公司司的。司考題70.某市政府在在土地管理理中的下列列哪些行為為違反了《土地管理法法》的規(guī)定？A.甲公司在市市郊申請使使用一片國國有土地修修建經(jīng)營性性墓地，市市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)其以劃撥撥方式取得得土地使用用權(quán)B.乙公司投標(biāo)標(biāo)取得一塊塊商品房開開發(fā)用地的的出讓土地地使用權(quán)，，市政府同同意其在房房屋建成銷銷售后繳納納土地出讓讓金C.丙公司以出出讓方式在在本市規(guī)劃劃區(qū)取得一一塊工業(yè)用用地，市國國土局在未未征得市規(guī)規(guī)劃局同意意的情況下下，將該土土地的用途途變更為住住宅建設(shè)用用地D.丁公司在城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)取得一塊塊臨時用地地，使用已已達6年，并在該該處修建了了永久性建建筑，市政政府未收回回土地，還還為該建筑筑發(fā)放了房房屋產(chǎn)權(quán)證證A.甲公司在市市郊申請使使用一片國國有土地修修建經(jīng)營性性墓地，市市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)其以劃撥撥方式取得得土地使用用權(quán)B.乙公司投標(biāo)標(biāo)取得一塊塊商品房開開發(fā)用地的的出讓土地地使用權(quán)，，市政府同同意其在房房屋建成銷銷售后繳納納土地出讓讓金C.丙公司以出出讓方式在在本市規(guī)劃劃區(qū)取得一一塊工業(yè)用用地，市國國土局在未未征得市規(guī)規(guī)劃局同意意的情況下下，將該土土地的用途途變更為住住宅建設(shè)用用地D.丁公司在城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)取得一塊塊臨時用地地，使用已已達6年，并在該該處修建了了永久性建建筑，市政政府未收回回土地，還還為該建筑筑發(fā)放了房房屋產(chǎn)權(quán)證證六、建設(shè)用用地制度1．建設(shè)用地的的概念建設(shè)用地是是指建造建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的土土地，包括括城鄉(xiāng)住宅宅和公共設(shè)設(shè)施用地、、工礦用地地、交通水水利設(shè)施用用地、旅游游用地、軍軍事用地等等。從廣義義上講，建建設(shè)用地是是指已利用用土地中的的一切非農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用用地。國家家實行土地地用途管制制，嚴(yán)格限限制農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為建設(shè)設(shè)用地。2．國家建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)的取得（1）國家建設(shè)設(shè)用地的來來源國家建設(shè)用用地必須是是國有土地地，國家通通過一定的的程序?qū)鴩型恋厥故褂脵?quán)有償償出讓或無無償劃撥給給建設(shè)單位位或個人使使用。國家要出讓讓、租賃或或劃撥國有有土地使用用權(quán)，首要要條件是國國家擁有該該幅土地的的使用權(quán)。。在下列三三種情況下下，國家可可以劃撥或或出讓、租租賃土地使使用權(quán)：①農(nóng)村集集體所有的的土地已征征用為國有有；②國家已已依法收回回國有建設(shè)設(shè)土地使用用權(quán)；③國有荒荒山、荒地地，即國有有未利用土土地已改為為建設(shè)用地地。（2）農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用審批建設(shè)占用土土地，涉及及農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用用地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批手續(xù)續(xù)。這是新新的《土地管理法法》實行土地用用途管制的的一個關(guān)鍵鍵。辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用審批后后，方可辦辦理征地手手續(xù)。（3）以劃撥方方式取得建建設(shè)用地的的審批程序序3．國家建設(shè)設(shè)征用土地地國家建設(shè)征征用土地是是國家運用用其行政權(quán)權(quán)力把農(nóng)民民集體土地地轉(zhuǎn)為國家家所有的行行為。（1）國家建設(shè)設(shè)征用土地地的法律特特征：①征地主主體的惟一一性；②征地行行為的行政政性；③征地條條件的補償償性。（2）征用土地地的審批權(quán)權(quán)1998年新《土地管理法法》上收了征地地審批權(quán)，，征地審批批權(quán)集中在在中央和省省兩級政府府，其他各各級地方人人民政府無無征地審批批權(quán)。該法法第45條規(guī)定，征征用下列土土地的，由由國務(wù)院批批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田田；（2）基本農(nóng)田田以外的耕耕地超過35公頃的（折折合525畝）；其他他土地超過過70公頃的（折折合1050畝）。征用用前款規(guī)定定以外的土土地的，由由省、自治治區(qū)、直轄轄市人民政政府批準(zhǔn)，，并報國務(wù)務(wù)院備案。。（3）征用土地地的補償安安置征地費用一一般由以下下幾部分構(gòu)構(gòu)成：①土地補補償費。土土地補償費費是對土地地所有人或或使用人對對土地的投投入和收益益的補償。。②安置補補助費。安安置補助費費是為安置置以土地為為主要生產(chǎn)產(chǎn)資料并取取得生活來來源的農(nóng)業(yè)業(yè)人口的生生活所給予予的補助費費用。③青苗補補償費。④地上附附著物補償償費。⑤新菜地地開發(fā)建設(shè)設(shè)基金。⑥土地復(fù)復(fù)墾費或耕耕地開墾費費。第三節(jié)城城市房地地產(chǎn)權(quán)屬法法律制度一、城市房房地產(chǎn)權(quán)屬屬關(guān)系（一）房屋屋所有權(quán)1．房屋所有有權(quán)的概念念房屋所有權(quán)權(quán)是指所有有人依法對對自己所有有的房屋享享有占有、、使用、收收益和處分分的權(quán)利。。占有權(quán)是對對房屋的實實際控制的的權(quán)利。使用權(quán)是根根據(jù)房屋的的性能和用用途對房屋屋的利用的的權(quán)利。收益權(quán)是房房屋所有人人收取房屋屋所產(chǎn)生的的利益的權(quán)權(quán)利。處分權(quán)是房房屋所有人人在事實上上或法律上上對房屋進進行處置的的權(quán)利。2．房屋共有有的概念房屋共有是是指兩個以以上主體對對同一房屋屋共同享有有所有權(quán)。。共有與公公有不同，，房屋公有有的主體是是單一的，，它只能是是國家或某某一集體組組織；而房房屋共有的的主體為兩兩個以上。。各共有人人因房屋共共有而形成成的權(quán)利、、義務(wù)關(guān)系系，稱為房房屋共有關(guān)關(guān)系。房屋屋共有具有有以下特征征：（1）主體有兩兩個以上，，單一主體體不構(gòu)成房房屋共有。。（2）客體是同同一項房產(chǎn)產(chǎn)。（3）房房屋屋共共有有存存在在著著對對內(nèi)內(nèi)、、對對外外兩兩種種關(guān)關(guān)系系。。（二二））土土地地使使用用權(quán)權(quán)1．土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的概概念念這里里所所稱稱的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)是是指指土土地地使使用用者者依依法法使使用用其其占占有有的的土土地地并并享享有有收收益益及及一一定定處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。土地地使使用用權(quán)權(quán)實實際際上上有有兩兩種種：：一一是是土土地地所所有有權(quán)權(quán)人人對對自自己己擁擁有有的的土土地地所所享享有有的的使使用用權(quán)權(quán)；；二二是是非非土土地地所所有有權(quán)權(quán)人人對對土土地地所所享享有有的的使使用用權(quán)權(quán)。。2．土地使用權(quán)權(quán)的內(nèi)容（1）使用權(quán)。（2）收益權(quán)。（3）處分權(quán)。3．土地使用權(quán)權(quán)的特征（1）權(quán)利的派生生性。（2）客體的有限限性。（3）目的的特殊殊性。（4）取得的法定定性。（5）使用的期限限性。4．土地使用權(quán)權(quán)的終止土地使用權(quán)人人由于某種法法定事由的出出現(xiàn)而喪失土土地使用權(quán)。。（1）因土地使用用權(quán)出讓合同同規(guī)定的使用用期限屆滿而而終止。（2）土地使用權(quán)權(quán)屆滿前，國國家根據(jù)社會會公共利益的的需要，可以以依照法律程程序提前收回回土地使用權(quán)權(quán)，并根據(jù)土土地使用者使使用土地的實實際年限和開開發(fā)土地的實實際情況給予予相應(yīng)的補償償。（3）因土地使用用者嚴(yán)重違反反城市規(guī)劃或或違反土地使使用權(quán)出讓合合同而被國家家強制收回土土地。（4）因土地的滅滅失而導(dǎo)致土土地使用權(quán)的的終止。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)相鄰權(quán)1．房地產(chǎn)相鄰鄰權(quán)的概念和和特征房地產(chǎn)相鄰權(quán)權(quán)即房地產(chǎn)相相鄰關(guān)系，是是指兩個或兩兩個以上相互互毗鄰的房地地產(chǎn)所有人或或使用人在行行使房地產(chǎn)的的占有、使用用、收益和處處分權(quán)時，相相互之間應(yīng)當(dāng)當(dāng)給予便利或或者接受限制制而發(fā)生的權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系系。房地產(chǎn)相鄰權(quán)權(quán)具有如下特特征：（1）房地產(chǎn)相鄰鄰權(quán)的主體是是兩個以上的的房地產(chǎn)所有有人或使用人人。（2）房地產(chǎn)在地地理位置上必必須是相鄰的的。（3）相鄰關(guān)系的的客體是相鄰鄰房地產(chǎn)所有有人或使用人人行使其權(quán)利利時所體現(xiàn)的的利益，而非非房地產(chǎn)本身身。（4）房地產(chǎn)相鄰鄰關(guān)系的內(nèi)容容是相鄰人之之間的權(quán)利義義務(wù)。2．房地產(chǎn)相鄰鄰權(quán)的種類（1）因使用鄰地地、通道，或或通行而發(fā)生生的相鄰關(guān)系系（2）因相鄰環(huán)境境保護而發(fā)生生的相鄰關(guān)系系（3）因險情危害害而發(fā)生的相相鄰關(guān)系（4）因相鄰?fù)L(fēng)風(fēng)、采光、管管線設(shè)置而發(fā)發(fā)生的相鄰關(guān)關(guān)系二、城市房地地產(chǎn)權(quán)屬登記記（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記的的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登登記是指房地地產(chǎn)行政主管管部門代表政政府對房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)和使使用權(quán)以及由由上述權(quán)利產(chǎn)產(chǎn)生的抵押權(quán)權(quán)、典權(quán)等房房地產(chǎn)他項權(quán)權(quán)利進行登記記，依法確認認房地產(chǎn)權(quán)歸歸屬關(guān)系的行行為。我國實行土地地使用權(quán)和房房屋所有權(quán)登登記發(fā)證制度度。在大多數(shù)數(shù)城市，房地地產(chǎn)權(quán)屬登記記實行土地與與房屋分別登登記的制度，，即一宗房地地產(chǎn)要辦理兩兩個產(chǎn)權(quán)證書書，一個是國國有土地使用用權(quán)證書，一一個是房屋所所有權(quán)證書。。廣州、深圳圳等少數(shù)城市市制作、頒發(fā)發(fā)統(tǒng)一的房地地產(chǎn)權(quán)證書。。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記的的功能房地產(chǎn)權(quán)屬登登記作為現(xiàn)代代房地產(chǎn)法律律制度的基礎(chǔ)礎(chǔ)，具有三個個方面的功能能，即產(chǎn)權(quán)確確認功能、公公示功能和管管理功能。1．產(chǎn)權(quán)確認功功能房地產(chǎn)登記的的產(chǎn)權(quán)確認功功能是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記具具有的確認房房地產(chǎn)的權(quán)屬屬狀態(tài)，賦予予房地產(chǎn)權(quán)以以法律效力，，建立房地產(chǎn)產(chǎn)與其權(quán)利人人之間的法律律支配關(guān)系的的功能。2．公示功能房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的公示功功能是將房地地產(chǎn)權(quán)利的事事實向社會公公開用以標(biāo)示示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的功能。3．管理功能房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的管理功功能是指房地地產(chǎn)登記所具具有的實施國國家管理意圖圖的功能。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記的的效力房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的效力是是指法律賦予予房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記的強制制力。在世界界各國的立法法中，關(guān)于房房地產(chǎn)登記的的效力主要有有兩種：一是是成立要件主主義；二是對對抗要件主義義。從立法實踐來來看，我國房房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的效力為為成立要件主主義。（四）房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記房產(chǎn)權(quán)屬登記記是指房產(chǎn)行行政管理部門門代表政府對對房屋所有權(quán)權(quán)以及由此權(quán)權(quán)利產(chǎn)生的抵抵押、典權(quán)等等房屋他項權(quán)權(quán)利進行登記記，并依法確確認房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬關(guān)系的的行為。房產(chǎn)權(quán)屬登記記分為總登記記、轉(zhuǎn)移登記記、變更登記記和其他登記記。（五）地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記地產(chǎn)權(quán)屬登記記是房地產(chǎn)行行政主管部門門代表政府對對國有土地使使用權(quán)、集體體土地所有權(quán)權(quán)、集體土地地建設(shè)用地使使用權(quán)及他項項權(quán)利均進行行注冊登記和和發(fā)證的一種種制度。按照登記的時時間和內(nèi)容的的不同，地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記可可區(qū)分為初始始登記和變更更登記。國家實行土地地使用權(quán)和房房屋所有權(quán)登登記發(fā)證制度度。以出讓或者劃劃撥方式取得得土地使用權(quán)權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣縣級以上地方方人民政府土土地管理部門門申請登記，，經(jīng)縣級以上上地方人民政政府土地管理理部門核實，，由同級人民民政府頒發(fā)土土地使用權(quán)證證書。在依法取得的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地上建成成房屋的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)憑土地使使用權(quán)證書向向縣級以上地地方人民政府府房產(chǎn)管理部部門申請登記記，由縣級以以上地方人民民政府房產(chǎn)管管理部門核實實并頒發(fā)房屋屋所有權(quán)證書書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或或者變更時，，應(yīng)當(dāng)向縣級級以上地方人人民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門申申請房產(chǎn)變更更登記，并憑憑變更后的房房屋所有權(quán)證證書向同級人人民政府土地地管理部門申申請土地使用用權(quán)變更登記記，經(jīng)同級人人民政府土地地管理部門核核實，由同級級人民政府更更換或者更改改土地使用權(quán)權(quán)證書。法律另有規(guī)定定的，依照有有關(guān)法律的規(guī)規(guī)定辦理。第四節(jié)城城市房地地產(chǎn)開發(fā)法律律制度一、房地產(chǎn)開開發(fā)的概念和和特征（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的概念念房地產(chǎn)開發(fā)是是指在依法取取得國有土地地使用權(quán)的土土地上進行基基礎(chǔ)設(shè)施、房房屋建設(shè)的行行為。1．取得國有土土地使用權(quán)是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前提。2．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)既可以是進進行基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，也可可以是繼之進進行房屋建設(shè)設(shè)。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的特征征1．涉及面廣2．工程項目多多3．投資量大4．建設(shè)周期長長二、房地產(chǎn)開開發(fā)用地（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地的的概念房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地地即進進行基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和房屋屋建設(shè)設(shè)的用用地。。第一，，從權(quán)權(quán)利性性質(zhì)來來看，，房地地產(chǎn)開開發(fā)用用地僅僅指取取得開開發(fā)用用地的的使用用權(quán)，，而不不是指指取得得開發(fā)發(fā)用地地的所所有權(quán)權(quán)。第二，，從土土地所所有權(quán)權(quán)來看看，僅僅指城城鎮(zhèn)國國有土土地，，而不不包括括農(nóng)村村集體體所有有的土土地。。第三，，從土土地范范圍來來看，，出讓讓的土土地使使用權(quán)權(quán)只是是一種種地上上使用用權(quán)，，該土土地的的地下下資源源和埋埋藏物物仍屬屬于國國家所所有。。城市規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的的集體體所有有的土土地，，經(jīng)依依法征征用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國國有土土地后后，該該幅國國有土土地的的使用用權(quán)方方可有有償出出讓。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓，必必須符符合土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃、、城市市規(guī)劃劃和年年度建建設(shè)用用地計計劃。。縣級以以上地地方人人民政政府出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)用于于房地地產(chǎn)開開發(fā)的的，須須根據(jù)據(jù)省級級以上上人民民政府府下達達的控控制指指標(biāo)擬擬訂年年度出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)總面面積方方案，，按照照國務(wù)務(wù)院規(guī)規(guī)定，，報國國務(wù)院院或者者省級級人民民政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓，由由市、、縣人人民政政府有有計劃劃、有有步驟驟地進進行。。出讓讓的每每幅地地塊、、用途途、年年限和和其他他條件件，由由市、、縣人人民政政府土土地管管理部部門會會同城城市規(guī)規(guī)劃、、建設(shè)設(shè)、房房產(chǎn)管管理部部門共共同擬擬定方方案，，按照照國務(wù)務(wù)院規(guī)規(guī)定，，報經(jīng)經(jīng)有批批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人人民政政府批批準(zhǔn)后后，由由市、、縣人人民政政府土土地管管理部部門實實施。。直轄市市的縣縣人民民政府府及其其有關(guān)關(guān)部門門行使使前款款規(guī)定定的權(quán)權(quán)限，，由直直轄市市人民民政府府規(guī)定定。（二））土地地使用用權(quán)出出讓1．國有有土地地使用用權(quán)出出讓的的概念念國有土土地使使用出出讓是是指國國家將將國有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓具有有以下下法律律特征征：（1）土地地使用用權(quán)出出讓是是一種種特殊殊的民民事法法律行行為。。（2）土地地使用用權(quán)出出讓附附有特特殊限限制，，表現(xiàn)現(xiàn)為權(quán)權(quán)利的的有期期性和和有限限性。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓均具具有一一定年年限且且不得得超過過法定定最高高年限限的規(guī)規(guī)定。。受讓讓方取取得的的土地地使用用權(quán)附附有許許多使使用限限制。。2．土地地使用用權(quán)出出讓的的方式式土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓方式式，按按《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》第12條規(guī)定定：可可以采采取拍拍賣、、招標(biāo)標(biāo)或者者雙方方協(xié)議議的方方式。。商業(yè)業(yè)、旅旅游娛娛樂和和豪華華住宅宅用地地，有有條件件的必必須采采取拍拍賣、、招標(biāo)標(biāo)方式式；沒沒有條條件，，不能能采取取拍賣賣、招招標(biāo)方方式的的，可可以采采取雙雙方協(xié)協(xié)議的的方式式。（三））土地地使用用權(quán)劃劃撥1．土地地使用用權(quán)劃劃撥的的概念念土地使使用權(quán)權(quán)的劃劃撥是是指縣縣級以以上人人民政政府依依法批批準(zhǔn)，，在土土地使使用者者繳納納補償償、安安置等等費用用后，，將該該幅土土地交交付其其使用用，或或者將將土地地使用用權(quán)無無負擔(dān)擔(dān)地交交付給給土地地使用用者使使用的的行為為。土地使使用權(quán)權(quán)劃撥撥具有有以下下特征征：（1）土地地使用用權(quán)劃劃撥是是一種種具體體的行行政行行為，，國家家行使使社會會經(jīng)濟濟管理理者的的行政政權(quán)力力，將將土地地使用用權(quán)進進行分分配或或調(diào)整整。（2）土地地使用用權(quán)劃劃撥是是一種種無償償?shù)男行袨?，，土地地使用用者取取得使使用?quán)權(quán)無需需支付付地價價，但但這并并不等等于使使用者者不需需支付付任何何費用用。（3）土土地地使使用用權(quán)權(quán)可可以以是是有有期期限限的的，，也也可可以以是是無無期期限限的的。。（4）劃劃撥撥的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，不不可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押。。依照照本本法法規(guī)規(guī)定定以以劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，除除法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)另另有有規(guī)規(guī)定定外外，，沒沒有有使使用用期期限限的的限限制制2．土土地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥的的范范圍圍《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》規(guī)定定下下列列建建設(shè)設(shè)用用地地的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，確確屬屬必必需需的的，，可可以以由由縣縣級級以以上上人人民民政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)劃劃撥撥：：①①國國家家機機關(guān)關(guān)用用地地和和軍軍事事用用地地；；②②城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施有有地地和和公公益益事事業(yè)業(yè)用用地地；；③③國國家家重重點點扶扶持持的的能能源源、、交交通通、、水水利利等等項項目目用用地地；；④④法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他用用地地。。3．劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)只只有有在在符符合合一一定定條條件件才才可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押。。①①土土地地使使用用者者必必須須是是企企業(yè)業(yè)、、公公司司、、其其他他經(jīng)經(jīng)濟濟組組織織和和個個人人。。②②領(lǐng)領(lǐng)有有國國有有土土地地使使用用證證。。③③具具有有地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附著著物物合合法法的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證明明。。④④依依照照有有關(guān)關(guān)土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的規(guī)規(guī)定定簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，向向當(dāng)當(dāng)?shù)氐厥惺?、、縣縣人人民民政政府府補補交交土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金或或者者以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押所所獲獲得得收收益益抵抵交交土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金。。4．劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的收收回回依照照《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓暫暫行行條條例例》第47條的的規(guī)規(guī)定定，，收收回回行行政政劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的前前提提有有下下列列兩兩種種：：（1）土土地地使使用用者者因因遷遷移移、、解解散散、、撤撤銷銷、、破破產(chǎn)產(chǎn)或或者者其其他他原原因因而而停停止止使使用用土土地地的的，，市市、、縣縣人人民民政政府府應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)無無償償收收回回其其劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)；；（2）對對劃劃撥撥的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，市市、、縣縣人人民民政政府府可可以以根根據(jù)據(jù)城城市市建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展需需要要和和城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求無無償償收收回回。?！锻恋氐毓芄芾砝矸ǚā芬?guī)定定的的可可以以收收回回劃劃撥撥的的國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的情情形形有有：：①①為為公公共共利利益益需需要要使使用用土土地地的的；；②②為為實實現(xiàn)現(xiàn)城城市市規(guī)規(guī)劃劃進進行行舊舊城城區(qū)區(qū)改改建建，，需需要要調(diào)調(diào)整整使使用用土土地地的的；；③③土土地地出出讓讓等等有有償償使使用用合合同同約約定定的的使使用用期期限限屆屆滿滿，，土土地地使使用用者者未未申申請請續(xù)續(xù)期期或或者者申申請請續(xù)續(xù)期期未未獲獲批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的；；④④因因單單位位撤撤銷銷、、遷遷移移等等原原因因，，停停止止使使用用原原劃劃撥撥的的國國有有土土地地的的；；⑤⑤公公路路、、鐵鐵路路、、機機場場、、礦礦場場等等經(jīng)經(jīng)核核準(zhǔn)準(zhǔn)報報廢廢的的。。三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)是是指指以以營營利利為為目目的的，，從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和經(jīng)經(jīng)營營的的企企業(yè)業(yè)。。1．以以營營利利為為目目的的。。2．營營業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)容容包包括括房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和經(jīng)經(jīng)營營。。3．依依法法律律規(guī)規(guī)定定的的條條件件和和程程序序設(shè)設(shè)立立。。（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的設(shè)設(shè)立立條條件件1．有有自自己己的的名名稱稱和和組組織織機機構(gòu)構(gòu)。。2．有有固固定定的的經(jīng)經(jīng)營營場場所所。。3．有有符符合合國國務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定的的注注冊冊資資本本。。4．有有足足夠夠的的專專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)人人員員。。5．法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他條條件件。。司考考題題76．關(guān)關(guān)于于以以劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓時時適適用用的的《房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》特殊殊規(guī)規(guī)定定，，下下列列哪哪些些表表述述是是正正確確的的？？A．應(yīng)當(dāng)按按照國務(wù)務(wù)院規(guī)定定，報有有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民民政府審審批B．有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人人民政府府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，，可以決決定由受受讓方辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)出讓手手續(xù)，也也可以允允許其不不辦理土土地使用用權(quán)出讓讓手續(xù)C．辦理土土地使用用權(quán)出讓讓手續(xù)的的，受讓讓方應(yīng)繳繳納土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金D．不辦理理土地使使用權(quán)出出讓手續(xù)續(xù)的，受受讓方應(yīng)應(yīng)繳納土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓費，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)應(yīng)當(dāng)按規(guī)規(guī)定將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所獲獲收益中中的土地地收益上上繳國家家A．應(yīng)當(dāng)按照照國務(wù)院院規(guī)定，，報有批批準(zhǔn)權(quán)的的人民政政府審批批B．有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民民政府準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓讓的，可可以決定定由受讓讓方辦理理土地使使用權(quán)出出讓手續(xù)續(xù)，也可可以允許許其不辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)出讓手手續(xù)C．辦理土地地使用權(quán)權(quán)出讓手手續(xù)的，，受讓方方應(yīng)繳納納土地使使用權(quán)出出讓金第五節(jié)城市房屋屋拆遷法法律制度度一、房屋屋拆遷的的概念和和種類（一）房房屋拆遷遷的概念念房屋拆遷遷是指根根據(jù)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)規(guī)劃和國國家專項項工程的的遷建計計劃及當(dāng)當(dāng)?shù)卣挠玫氐匚募?，，拆除和和遷移建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)的房屋屋及其他他設(shè)施的的行為。。（二）房房屋拆遷遷的種類類房屋拆遷遷的種類類可依據(jù)據(jù)不同的的標(biāo)準(zhǔn)進進行劃分分。1．市政動動遷和社社會動遷遷這是以建建設(shè)投資資不同的的資金來來源為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)所作作的分類類。市政政動遷是是城市人人民政府府基于基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)需需要而發(fā)發(fā)生的房房屋拆遷遷行為。。社會動動遷是機機關(guān)、團團體、企企業(yè)事業(yè)業(yè)單位基基于基本本建設(shè)用用地需要要而發(fā)生生的房屋屋拆遷行行為。2．征地拆拆遷和非非征地拆拆遷這是以土土地權(quán)屬屬的不同同為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)所作的的分類。。征地拆拆遷是建建設(shè)單位位在征用用集體所所有的土土地時而而發(fā)生的的房屋拆拆遷行為為。非征征地拆遷遷是建設(shè)設(shè)單位在在國有土土地上發(fā)發(fā)生的房房屋拆遷遷行為。。3．統(tǒng)一拆拆遷、自自行拆遷遷和委托托拆遷這是以拆拆遷主體體的不同同為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)所作的的分類。。統(tǒng)一拆拆遷由當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣衩裾M組織。自自行拆過過由建設(shè)設(shè)用地單單位統(tǒng)一一組織。。委托拆拆遷由建建設(shè)用地地單位（（拆遷人人）委托托取得房房屋拆遷遷資格證證書的單單位（被被委托人人）進行行。（三）房房屋拆遷遷的程序序1．申領(lǐng)規(guī)規(guī)劃用地地許可證證。2．編制拆拆遷計劃劃和方案案。3．申領(lǐng)房房屋拆遷遷許可證證。4．發(fā)布拆拆遷公告告。5．簽訂拆拆遷補償償、安置置協(xié)議。。6．實施房房屋拆遷遷。二、城市市房屋拆拆遷的補補償和安安置（一）拆拆遷補償償房屋拆遷遷補償是是拆遷人人依法對對被拆除除房屋及及其附屬屬物的所所有人因因拆遷所所遭受的的損失給給予合理理的彌補補。1．拆遷補補償?shù)膶ο蠛头斗秶疬w補償償?shù)膶ο笙笫潜徊鸩鸪课菸菁捌涓礁綄傥锏牡乃腥巳?。拆遷補償償?shù)姆秶鷩潜徊鸩鸪姆糠课菁捌淦涓綄傥镂铩５鸩鸪`章章建筑、、超過期期限的臨臨時建筑筑不屬拆拆遷補償償?shù)姆秶鷩?．房屋拆拆遷補償償?shù)姆绞绞?。產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換、、作價補補償和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換與作價價補償相相結(jié)合。。3．拆遷補補償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（二）拆拆遷安置置1．拆遷安安置的對對象與方方式拆遷安置置是指拆拆遷人對對被拆除除房屋的的使用人人另外提提供房屋屋以供居居住使用用，并給給予一定定的補助助費用。。拆遷安安置的對對象為被被拆除房房屋使用用人。拆遷安置置可以一一次性安安置，即即用產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換的的方式一一次性解解決被拆拆除房屋屋使用人人的用房房問題，，也可以以先由拆拆遷人提提供周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房臨時時過渡，，或由被被拆遷人人自己尋尋找房屋屋過渡，，待正式式房建成成后再行行遷人。。2．拆遷安安置地點點拆遷安置置地點有有原地安安置和異異地安置置兩種。。原地安安置是在在拆遷范范圍內(nèi)的的建設(shè)工工程完工工后，將將安置對對象遷回回原地安安置。異異地安置置是將安安置對象象遷往他他處安置置。3．拆遷安安置的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4．拆遷安安置費拆遷安置置費包括括搬家補補助費、、臨時安安置補助助費和經(jīng)經(jīng)濟損失失補償費費。第六節(jié)城市房地地產(chǎn)交易易法律制制度一、房地地產(chǎn)交易易概念和和特征1．房地產(chǎn)產(chǎn)交易的的概念房地產(chǎn)交交易就是是指當(dāng)事事人之間間進行的的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、房地產(chǎn)產(chǎn)抵鉀和和房屋租租賃的活活動。2．房地產(chǎn)產(chǎn)交易的的特征（1）房地產(chǎn)產(chǎn)交易對對象的特特殊性。。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)交易形形式的確確定性（3）房地產(chǎn)產(chǎn)交易是是數(shù)種典典型合同同的稱謂謂。（4）房地產(chǎn)產(chǎn)交易為為要式法法律行為為。二、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓（一）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的概概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人通過買買賣、贈贈與或者者其他合合法方式式將其房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行行為。1．房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人實施的的行為2．房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人人的行為為。3．房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通通過買賣賣、贈與與或者其其他合法法方式實實現(xiàn)。4．房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的客體具具有多樣樣性。（二）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的條條件1．房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的禁止條條件（1）司法機機關(guān)和行行政機關(guān)關(guān)依法裁裁定、決決定查封封或者得得以其他他形式限限制房地地產(chǎn)權(quán)利利的（2）依法收收回土地地使用權(quán)權(quán)的（3）共有房房地產(chǎn)，，未經(jīng)其其他共有有人書面面同意