廣漢項目市調(diào)的報告

廣漢項目市調(diào)的報告廣漢市場研究廣漢概況廣漢為成都都市圈、半小時經(jīng)濟圈的重要組成部分，是西部最具投資潛力百強縣之一■地理位置地處川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德陽18公里■行政區(qū)劃全市幅員面積538平方公里，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，183個行政村，總?cè)丝?0萬■歷史背景廣漢因“廣至漢水”而得名，秦朝為雒縣，漢朝為廣漢郡，是三國時期軍事重鎮(zhèn)“雒城”廣漢歷史久遠(yuǎn)，古跡眾多，素有“川西明珠”美譽■文化風(fēng)俗廣漢是中華文明發(fā)祥地、農(nóng)村改革起源地，傳統(tǒng)民俗“保保節(jié)”延續(xù)了300余年，被譽為“中華一絕”，列入省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護名錄，可帶動廣漢兒童家庭類消費■旅游資源廣漢境內(nèi)擁有三星堆古文化遺址、明代古寺龍居寺、文廟、房湖公園等眾多處名勝古跡■路網(wǎng)交通廣漢擁有108國道、京昆高速、寶成鐵路、成綿樂城際高鐵、成都二繞，是連接中國西南與西北的重要交通樞紐廣漢區(qū)位分析廣漢區(qū)位優(yōu)越，位于成都與德陽的過渡點，距離雙流國際機場和金堂第二機場車程約1小時■廣漢距離雙流國際機場直線距離54公里，車程約1小時■廣漢距離金堂第二機場直線距離42公里，車程約1小時■廣漢位于成都、德陽的中心位臵，作為兩個城市的交通節(jié)點，具有一定的樞紐作用廣漢交通分析廣漢擁有兩條在建高鐵線，通車后將進(jìn)一步增加廣漢與成都的經(jīng)濟聯(lián)系，進(jìn)一步增強成都的輻射能力■廣漢市高級別道路主要為南北向，連接成都和德陽■成綿樂高鐵將連接廣漢和成都東客站、雙流國際機場，大大提高廣漢同我國大城市的聯(lián)系■成蘭高鐵目前處于建設(shè)初期，呈現(xiàn)時間相對成綿樂高鐵較晚■成都第二繞城高速經(jīng)過廣漢，連接12個區(qū)市縣，2013年通車，屆時將進(jìn)一步增強成都的吸附能力，廣漢將可能成為成都周邊的“副中心”成都“北改”工程概況“北改”為成都最大規(guī)模的民生工程，北改工程項目約360個，總投資約3,300億元■區(qū)域規(guī)模：主要涉及成華、金牛、新都三區(qū)，涉及85萬人口，195平方公里土地，其中重點區(qū)域104平方公里■發(fā)展目標(biāo)：產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)文態(tài)■產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)，形成商品批發(fā)物流高地、國際商貿(mào)物流中心、綜合商社（會）和貿(mào)易總部聚集區(qū)、電子商務(wù)創(chuàng)新基地和特色商品價格發(fā)現(xiàn)中心■發(fā)展思路：

交通先行，2012年擬啟動交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)43個，約建46.5公里道路，總投資約138.34億元

打造優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，利用山體、濕地、湖泊等城市生態(tài)空間，形成城市最大的都市綠島

發(fā)展高端商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，初步形成北部城市級商業(yè)中心、火車北站商圈、各城市組團或板塊的商業(yè)商務(wù)中心成都“北改”工程影響“北改”大型工程，推動中心城區(qū)向北擴張，大大縮短了廣漢與成都中心城區(qū)距離■“北改”工程交通先行，將優(yōu)化城北至廣漢的道路，實現(xiàn)兩地快速聯(lián)通，可能出現(xiàn)“廣漢住，成都工作”類候鳥人群，有利于區(qū)域住宅市場發(fā)展■“北改”工程將為城北帶來大量居住人群，為避免城區(qū)擁堵，城北居民有機會驅(qū)車至廣漢消費，成為區(qū)域商業(yè)的目標(biāo)客群■“北改”工程大力發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，將可能串聯(lián)部分廣漢旅游景點，形成多條旅游線路，帶動廣漢旅游市場發(fā)展，有利于區(qū)域商業(yè)、酒店發(fā)展■“北改”區(qū)域重點發(fā)展高端商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，有助于帶動廣漢市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升區(qū)域競爭力城市發(fā)展目標(biāo)廣漢目前主要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)期規(guī)劃二、三產(chǎn)業(yè)并重，并逐漸過渡到第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)政府重點招商引資項目■第二產(chǎn)業(yè)?機械設(shè)備制造及機械零部件研發(fā)與加工?醫(yī)藥制藥、植物化學(xué)原料、生物技術(shù)開發(fā)?交通系統(tǒng)專用設(shè)備及器材、配件制造?新材料、新能源、電子信息技術(shù)研發(fā)及生產(chǎn)?環(huán)境保護與資源節(jié)約綜合利用?食品飲料生產(chǎn)■第三產(chǎn)業(yè)?現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及旅游、衛(wèi)生、教育、文化領(lǐng)域的建設(shè)投資?三星堆文化旅游產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)?國家鼓勵發(fā)展的其它產(chǎn)業(yè)廣漢市城市總體規(guī)劃（2001-2050）經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃期內(nèi)，力爭國民生產(chǎn)總值達(dá)到280億元，第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到15億元、第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到43億元、第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到49億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到44500元/人城市規(guī)劃廣漢未來規(guī)劃為組團式發(fā)展，形成“一城?三區(qū)?六鎮(zhèn)”格局廣漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況廣漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將目標(biāo)定為“國家級開發(fā)區(qū)”，未來將逐步從生產(chǎn)型園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)檠邪l(fā)型園區(qū)，從而直接推動廣漢市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展■廣漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已被定為“省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”，園區(qū)企業(yè)總量460戶，其中規(guī)模企業(yè)163戶，截至2011年底總產(chǎn)值達(dá)416.7億元，總就業(yè)人數(shù)2.8萬人，其中高收入的管理及技術(shù)人才6,976人■開發(fā)區(qū)大型企業(yè)的入駐，可帶動上下游產(chǎn)業(yè)中小型企業(yè)，帶來中心城區(qū)辦公物業(yè)需求■大型企業(yè)商務(wù)活動頻繁，帶來高星級的酒店需求■眾多大型企業(yè)管理人員常駐廣漢，催生市區(qū)高品質(zhì)住宅、公寓需求■大型企業(yè)管理層具有較強消費能力，將推動廣漢的商業(yè)市場升級廣漢文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況廣漢文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于本項目西側(cè)，主要發(fā)展旅游業(yè)、教育業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，大量的游客和學(xué)生可帶動廣漢市的商業(yè)發(fā)展■三星小鎮(zhèn)主打三星堆文化，吸引游客長住小鎮(zhèn)■旅游住宅片區(qū)規(guī)劃由企業(yè)投資主推區(qū)域發(fā)展，未來形成高尚居住片區(qū)■校園區(qū)目前已引進(jìn)四川師范大學(xué)、航天職業(yè)學(xué)院、法官培訓(xùn)學(xué)校，未來還將引進(jìn)更多大中學(xué)校旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃廣漢規(guī)劃未來五年集中打造旅游市場，將廣漢建成國際旅游目的地，主要發(fā)展思路為增加過夜消費，將直接拉動廣漢市酒店市場的外部需求本案21km19km12km發(fā)展方向：三星堆博物館遺址區(qū)、三星堆文化產(chǎn)業(yè)園、三星小鎮(zhèn)（共規(guī)劃15,000畝）發(fā)展目標(biāo)：吸引游客在景區(qū)駐留2天以上發(fā)展方向：建設(shè)自行車專業(yè)賽道發(fā)展目標(biāo)：吸引自行車賽事組織者在此處舉辦相關(guān)賽事發(fā)展方向：將原沙石開采區(qū)域“易家河壩”改造為垂釣旅游觀光地和濕地公園發(fā)展目標(biāo)：吸引垂釣愛好者度假消費城市未來發(fā)展趨勢廣漢城市未來將向周邊擴散發(fā)展，由于老城區(qū)舊城改造難度大，將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閱我坏膫鹘y(tǒng)商業(yè)功能，新興區(qū)域?qū)⒊休d更多的城市升級使命■老城區(qū)老城區(qū)人口將向城北西區(qū)和城東片區(qū)遷移，未來老城區(qū)將仍然承擔(dān)傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能■城北西區(qū)共7.2平方公里，新政務(wù)中心所在地，引入多個大型開發(fā)商，未來將成為高收入人群的居住聚集區(qū)■城東片區(qū)共3.2平方公里，規(guī)劃定位為“運動休閑新東城”，由漢龍集團進(jìn)行土地整理，目前尚處開發(fā)初期■經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將向東南方向延伸14公里，延伸區(qū)域?qū)⒅饕l(fā)展航空產(chǎn)業(yè)城北西區(qū)老城區(qū)城東片區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)本案廣漢近期重點項目廣漢未來2年將有一批大型項目建成，將極大的促進(jìn)廣漢現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展項目名稱建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容建設(shè)年限總投資（萬）廣漢西南糖酒城建設(shè)工程包括中國糖酒食品交易博覽城會展區(qū)、營銷總部區(qū)、交易市場區(qū)、民俗特色區(qū)、物流倉儲區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、生活配套區(qū)等，一期建設(shè)產(chǎn)業(yè)博覽園、國際會展中心、糖酒食品交易市場群，營銷總部基地、原酒交易中心等項目2011-2013300,000廣漢西部石材城建設(shè)項目石材生產(chǎn)交易區(qū)2011-201297,000廣漢天旭城際物流項目包括辦公大樓、信息中心、倉儲物流中心、商住服務(wù)中心、停車場及相關(guān)附屬設(shè)施2010-201235,100廣漢浪度建材家居產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目包括家具生產(chǎn)區(qū)、配套設(shè)施區(qū)、材料供應(yīng)區(qū)、家具及建材市場區(qū)、倉儲物流區(qū)和家具文化廣場，項目占地1,169畝2010-2014150,000廣漢—正泰德醫(yī)藥貿(mào)易物流項目包括醫(yī)藥展覽交易中心、醫(yī)藥現(xiàn)代立體倉儲中心、物流、綜合配套中心及其他配套輔助設(shè)備等2011-2014250,000廣漢華地財富大型商業(yè)中心項目將引入沃爾瑪、國美電器、如家酒店、肯德基等商家入駐的大型綜合體項目2011-201355,000宏觀經(jīng)濟研究廣漢人口情況分析廣漢市人口基數(shù)基本穩(wěn)定，城市化率增長較快，有利于商業(yè)和住宅市場的發(fā)展■截至2010年，廣漢人口達(dá)60.46萬，在德陽各擴權(quán)縣中排名第二■截至2010年，廣漢城鎮(zhèn)人口達(dá)21.37萬，城市化率達(dá)35.35%■政府規(guī)劃2015年，廣漢城區(qū)人口將達(dá)到40萬，主要靠城市化實現(xiàn)德陽市各擴權(quán)縣戶籍人口對比（2011）德陽市各擴權(quán)縣戶籍人口對比（2012）備注：“擴權(quán)縣”是指擴大管理權(quán)限的縣，四川共有59個擴權(quán)縣，德陽市擁有廣漢市、中江縣、羅江縣、什邡市、綿竹市5個擴權(quán)縣,由于部分縣市未公布2012統(tǒng)計結(jié)果，因此橫向?qū)Ρ冗x取2011年數(shù)據(jù)進(jìn)行比對廣漢經(jīng)濟發(fā)展分析廣漢經(jīng)濟發(fā)展水平較高，在四川59個擴權(quán)縣中排名第二，GDP的高速增長，有利于寫字樓、酒店和公寓市場的發(fā)展■截至2010年，廣漢GDP達(dá)190.02億元，超過什邡、綿竹等德陽其他擴權(quán)縣■2011年，廣漢GDP首次突破200億元，達(dá)223.5億四川省代表擴權(quán)縣GDP對比（2012年）廣漢市GDP增長情況備注：四川共有59個“擴權(quán)縣”，本次選取德陽全部擴權(quán)縣和其他地級市排名前列的擴權(quán)縣，用于比對廣漢固定資產(chǎn)投資情況分析廣漢固定資產(chǎn)投資總體保持上升態(tài)勢，且增速較快，有利于寫字樓和住宅市場的發(fā)展■截至2011年，廣漢市固定資產(chǎn)完成投資103億元，同比增長24.23%■2009年，由于汶川地震災(zāi)后重建投資巨大，因此出現(xiàn)了爆發(fā)性增長，2010年恢復(fù)平穩(wěn)快速增長四川代表擴權(quán)縣固定資產(chǎn)投資完成額對比（2010）廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況單位：億元廣漢房地產(chǎn)發(fā)展情況分析廣漢房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，購房剛性需求明顯■2008年由于地震和金融危機的影響，房地產(chǎn)投資與2007年基本持平；2009年房地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇，因此投資出現(xiàn)了爆發(fā)性增長■2010年以前，廣漢商品房銷售面積持續(xù)增長，空臵面積相對穩(wěn)定，說明市場剛性需求旺盛，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展廣漢市房地產(chǎn)投資增長對比廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況由于統(tǒng)計年鑒未公布2011年-2012年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，因此本次縱向分析選取2007-2010年數(shù)據(jù)廣漢市房地產(chǎn)發(fā)展情況單位：億元廣漢第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析廣漢第二產(chǎn)業(yè)在德陽各擴權(quán)縣中發(fā)展最好且每年以20%左右的速度高速遞增，強大的第二產(chǎn)業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展墊定良好的基礎(chǔ)■截至2010年，廣漢第二產(chǎn)業(yè)增加值突破100億元，達(dá)102億元，超過什邡、綿竹等德陽其他擴權(quán)縣■廣漢第二產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)且迅速，第二產(chǎn)業(yè)GDP占比不斷增加德陽市各擴權(quán)縣第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展對比（2011年）廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況廣漢市房地產(chǎn)發(fā)展情況單位：億元廣漢民營經(jīng)濟發(fā)展分析廣漢民營經(jīng)濟增加值主要來源于第二產(chǎn)業(yè)，目前發(fā)展迅速，創(chuàng)造了大量高收入人群，激發(fā)了商業(yè)消費和投資需求■廣漢民營經(jīng)濟增加值主要來源于第二產(chǎn)業(yè)，2010年占比達(dá)到71.18%■截至2010年，廣漢民營經(jīng)濟增加值達(dá)124.18億元，超過什邡、綿竹等德陽其他擴權(quán)縣，在四川59個擴權(quán)縣中排名第二■除去2009年由于2008年汶川地震的影響，增速有所下滑，其余年份民營經(jīng)濟均以超過20%的增速高速發(fā)展四川省代表擴權(quán)縣民營經(jīng)濟增加值對比（2010年）廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況廣漢市民營經(jīng)濟增加值發(fā)展情況單位：億元廣漢第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析廣漢第三產(chǎn)業(yè)在德陽各擴權(quán)縣中發(fā)展最好但GDP占比偏低，由于第二產(chǎn)業(yè)的良好基礎(chǔ)，未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，有利于商業(yè)、寫字樓、酒店市場的發(fā)展■截至2010年，廣漢第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)51.68億元，超過什邡、綿竹等德陽其他擴權(quán)縣■廣漢第三產(chǎn)業(yè)以超過10%的速度平穩(wěn)增長德陽市各擴權(quán)縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對比（2010年）廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況廣漢市房地產(chǎn)發(fā)展情況單位：億元廣漢旅游發(fā)展情況分析廣漢游客快速增長，旅游市場持續(xù)活躍，有助于酒店和商業(yè)市場發(fā)展■截至2010年，廣漢國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)238萬人次，旅游收益達(dá)130億元■廣漢旅游持續(xù)火爆，即使在地震影響嚴(yán)重的2008、2009年，也表現(xiàn)良好廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況廣漢旅游市場發(fā)展情況廣漢城鎮(zhèn)居民消費情況分析廣漢城鎮(zhèn)人均可支配收入較高，居民消費欲望強烈，有助于商業(yè)和住宅市場的發(fā)展■2010年廣漢市城鎮(zhèn)可支配收入在59個擴權(quán)縣中排名第7，截至2011年城鎮(zhèn)可支配收入達(dá)18,249元■廣漢城鎮(zhèn)消費欲望強烈，近年消費傾向雖有所回落，但仍達(dá)77.15%四川代表擴權(quán)縣城鎮(zhèn)人均可支配收入對比（2010）德陽市各擴權(quán)縣戶籍人口對比（2012）單位：元廣漢社會消費情況分析廣漢社會消費品零售總額較高，本土市場消費旺盛■2010年廣漢社會消費品零售總額在四川59個擴權(quán)縣中排名第5，說明廣漢商業(yè)市場活躍■近年廣漢社會消費品零售總額保持穩(wěn)定增長，截至2011年達(dá)78.07億元，有助于商業(yè)市場的持續(xù)發(fā)展四川代表擴權(quán)縣社會消費品零售總額對比（2010）單位：億元廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況廣漢市社會消費品零售總額增長情況廣漢消費結(jié)構(gòu)分析廣漢城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，居民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，有助于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展■廣漢城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)中食品支出占比逐年下滑，恩格爾系數(shù)持續(xù)優(yōu)化■廣漢城鎮(zhèn)居民交通通信支出和醫(yī)療保健支出占比逐年上升，全市民用汽車擁有量近5年共增長近60%，表明市民消費不再停留在生活基本用品上，開始注重生活質(zhì)量，有利于支撐第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展■2009,2010兩年由于國家政策較好，對2011年的汽車市場有所透支，因此2011年汽車擁有量增速下滑廣漢市消費結(jié)構(gòu)變化情況廣漢市固定資產(chǎn)投資增長情況廣漢市民用汽車擁有量廣漢發(fā)展及宏觀研究小結(jié)■廣漢位于成都和德陽的過渡點，為成都都市圈、半小時經(jīng)濟圈重要組成部分■廣漢經(jīng)濟發(fā)展水平較高，GDP在四川排名靠前且增速較快■隨著廣漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級和規(guī)模的擴大，未來將有機會發(fā)展成都高新產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)和承接成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而加速廣漢經(jīng)濟增長，推動廣漢市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展■廣漢城鎮(zhèn)人均可支配收入較高，消費結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為廣漢現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了市場條件■廣漢民營經(jīng)濟活躍，創(chuàng)造了大量高收入人群，激發(fā)了商業(yè)消費和投資需求■金堂第二機場的建設(shè)，將加速廣漢融入大城市經(jīng)濟圈，拉動廣漢快速發(fā)展■借力“北改”大型工程，廣漢與成都中心城區(qū)距離大大縮短，為廣漢成為成都周邊“副中心”創(chuàng)造了條件相關(guān)物業(yè)類型市場調(diào)研商業(yè)發(fā)展歷程廣漢商業(yè)發(fā)展時間較長，從傳統(tǒng)的商業(yè)街、超市提升為百貨，目前商業(yè)仍處于升級過程中商業(yè)市場概述廣漢商業(yè)由傳統(tǒng)商圈、區(qū)域商圈構(gòu)成，以鴨子河為界劃分，傳統(tǒng)商圈因設(shè)施陳舊，未來升級受限；區(qū)域商圈品質(zhì)形象較好，商業(yè)由街鋪開始向上一層的空間發(fā)展、集中發(fā)展■本項目位于新城區(qū)，距傳統(tǒng)商圈核心區(qū)1公里，難以借勢其巨大人流；目前城北西區(qū)僅有一個區(qū)域商圈，規(guī)模較小，本項目距其500米■傳統(tǒng)商圈位于老城區(qū)，以多條商業(yè)街構(gòu)成，硬件陳舊，升級受限，難以滿足更優(yōu)質(zhì)的中高端品牌入駐需求■區(qū)域商圈位于城北西區(qū)城區(qū)，以水晶廣場為代表，品質(zhì)形象較好，主要以餐飲娛樂業(yè)態(tài)為主，引進(jìn)知名餐飲連鎖品牌，餐飲業(yè)態(tài)出現(xiàn)在集中型商業(yè)2、3樓位臵傳統(tǒng)商圈區(qū)域商圈老城區(qū)城北西區(qū)火車站高鐵站汽車站大件路鴨子河本案傳統(tǒng)商圈概況傳統(tǒng)商圈以中山大道為主軸向兩面擴散，主要由三條服裝街和四條餐飲街構(gòu)成，其中包含兩個百貨項目綜合商業(yè)街（武廟步行街、雒城風(fēng)情街/中央欣城）檔次：大眾消費商戶代表：太平洋電影城、德克士商圈性質(zhì)區(qū)域物業(yè)形式代表街區(qū)傳統(tǒng)商圈老城區(qū)中心單店百貨主題賣場、街鋪餐飲街區(qū)服裝街區(qū)娛樂街區(qū)綜合街區(qū)萬壽街（小吃）中山大道（散貨）長沙路武廟步行街佛山路（大眾）漢口路（品牌）湖南路雒城風(fēng)情街湖南路（燒烤）武昌路（品牌）中山大道長沙路（商務(wù)）服裝街（中山大道、漢口路、武昌路）檔次：中低端商戶代表：杰克瓊斯、特步、散貨餐飲娛樂街（湖南路、佛山路、萬壽街、長沙路）檔次：大眾消費商戶代表：福建海鮮、王子燒烤、竹筒飯傳統(tǒng)百貨（中山大道與順德路交匯處）檔次：中高端，單一百貨加少量中高端餐飲商戶代表：百倫百貨、梅西百貨傳統(tǒng)商圈－服裝街分析以街鋪為主，穿插單店百貨及主題賣場，中低端檔次，存在較多問題；從各服裝街的經(jīng)營情況來看廣漢消費者品牌意識較強■業(yè)態(tài)構(gòu)成：服裝為主，中山大道以經(jīng)營散貨為主；漢口路、武昌路主要為品牌服裝■租金價格：中山大道北段租金價格(1層)：元/㎡/天武昌路、漢口路租金(均價)：3.5-4元/㎡/天■現(xiàn)狀分析：1、上蓋住宅影響店鋪平面布局、品牌形象規(guī)格不統(tǒng)一、業(yè)態(tài)缺乏連續(xù)性2、缺乏停車位，且停車不便；3、缺乏休閑類餐飲及快餐；4、中山大道19%店面轉(zhuǎn)讓(主要為散貨店)，說明中山大道散貨經(jīng)營困難；漢口路與武昌路店面轉(zhuǎn)讓極少，說明經(jīng)營良好，可以看出廣漢消費者品牌意識較強傳統(tǒng)商圈－餐飲街分析以街區(qū)分布，有較明顯的類型及檔次劃分；廣漢餐飲總體大眾化，環(huán)境較差，缺乏知名品牌連鎖餐飲■業(yè)態(tài)構(gòu)成：餐飲為主，湖南路主要以夜市燒烤為主；萬壽街主要經(jīng)營特色小吃；佛山路主要經(jīng)營正餐，長沙路以相對中高檔商務(wù)餐為主■租金價格：湖南路租金價格：元/㎡/天萬壽街租金價格：1.5-2元/㎡/天佛山路租金價格：1.3元/㎡/天長沙路租金價格：1.3元/㎡/天物業(yè)費1元/㎡/月■現(xiàn)狀分析：1、缺乏知名品牌連鎖餐飲、休閑類餐飲及快餐2、除長沙路，其它餐飲街就餐環(huán)境較差3、停車位規(guī)劃不合理，配臵不足傳統(tǒng)商圈－娛樂街分析廣漢娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，以中小型的本土品牌為主，分布較為零散，缺乏量販?zhǔn)終TV（僅時代廣場擁有歡樂迪）廣漢娛樂業(yè)主要集中于湖南路，長沙路、中山大道三條街道■湖南路集中了面積較小的練歌房，主要為大眾消費■長沙路集中了規(guī)模較大的酒吧、足療店鋪，檔次相對高端■中山大道西園酒店娛樂配套（夜總會）面積較大，消費檔次相對較高■廣漢賓館的酒店娛樂配套（練歌房）面積較大，中端消費■廣漢練歌房較多，檔次中低端，店面形象較差，整體行業(yè)處于發(fā)展初期階段中山大道西園酒店傳統(tǒng)商圈－綜合街分析綜合商業(yè)街整體物業(yè)檔次較其他商業(yè)街有所提升，店鋪租金相對較高，但存在交通設(shè)計不合理的問題■業(yè)態(tài)構(gòu)成：雒城風(fēng)情街與武廟步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，其中雒城風(fēng)情街相對男裝占比較大，武廟步行街童裝、婚紗店鋪聚集■租金價格：雒城風(fēng)情街租金價格1層：元/㎡/天武廟步行街租金價格均價：1.4-2元/㎡/天■現(xiàn)狀分析：1、雒城風(fēng)情街上蓋物業(yè)影響其平面布局，造成通道過窄，兩邊商鋪難以租賃2、武廟步行街設(shè)臵過多連廊，導(dǎo)致2、3樓店鋪不同程度受到遮擋，影響店鋪價值；停車位缺乏，影響人流到達(dá)3、武廟步行街引入兩家主力店：太平洋電影院和勁浪體育，有效提升項目人氣和檔次傳統(tǒng)商圈－百貨分析廣漢目前僅百倫和梅西商場兩個百貨項目，百貨大樓項目規(guī)模較小，購物舒適感差，而梅西商場則缺乏運動戶外品牌和童裝品牌制約了廣漢消費者對于百貨的認(rèn)知■現(xiàn)有商場：百貨大樓和梅西商場是目前廣漢僅有的兩個百貨，定位中端，面積均為15,000㎡，規(guī)模較??；■現(xiàn)狀分析：1、商場出入口過多，造成客流分散2、直梯放臵于主入口，影響賣場人流循環(huán)3、公共通道過于狹窄，降低消費者購物舒適感和人流循環(huán)4、柱網(wǎng)過于密集，影響賣場使用效率■未來可能供應(yīng)：仁和百貨：自有品牌，規(guī)模小，定位相對中高端可能華潤萬家：華潤集團旗下中高端大型商超，規(guī)模較大沃爾瑪：世界500強跨國中高端大型商超，規(guī)模較大人人樂：國內(nèi)知名商超品牌，中低端大型超市區(qū)域商圈概況區(qū)域商圈由水晶廣場和沿河街鋪組成，借助橋頭堡和金雁湖發(fā)展沿河休閑商業(yè)，同時亦表明廣漢商業(yè)開始向周邊發(fā)展■區(qū)域商圈由小型集中商業(yè)水晶廣場和沿河街鋪組成■沿河分布餐飲、茶樓等業(yè)態(tài)，均屬于休閑商業(yè)■區(qū)域商圈形成于城北西區(qū)，表明廣漢商業(yè)開始向周邊發(fā)展區(qū)域商圈代表水晶廣場物業(yè)結(jié)構(gòu)檔次較好，聚集了一些連鎖品牌，由于規(guī)模限制，無法滿足區(qū)域人群消費需求■商圈客群：中高端人群■品牌檔次：中高端■業(yè)態(tài)組合：娛樂+餐飲現(xiàn)狀分析：1、水晶廣場體量較小2、區(qū)域商圈整體物業(yè)結(jié)構(gòu)、檔次比老城區(qū)有提升，路面有一定停車位，故吸引品牌餐飲娛樂商戶入駐樓層商戶4F廣信置業(yè)有限公司3F良木緣咖啡魅力金座KTV2F大紅袍茶樓譚英雄魚頭1F牛仔灣肥?，F(xiàn)有商圈小結(jié)■廣漢商業(yè)發(fā)展時間較長，目前仍處于升級過程中■老城區(qū)商圈設(shè)施陳舊，升級受限；新型的、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)具有發(fā)展空間■從服裝市場來看，品牌服裝經(jīng)營較好，消費者逐步趨向于品牌消費■從餐飲市場來看，目前缺乏知名連鎖品牌，缺乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)■從娛樂市場來看，廣漢娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，以中小型的本土品牌為主，分布較為零散，缺乏量販?zhǔn)終TV■從百貨市場來看，經(jīng)營狀況良好，可以看出廣漢百貨市場具有發(fā)展空間■從商業(yè)街來看，存在上蓋物業(yè)受限、停車位不足、動線規(guī)劃不合理等問題，未來具有硬件和品牌的升級空間未來入市項目分布未來入市項目商業(yè)總供應(yīng)量約為188,700㎡，未來項目入市時間主要集中于2014年項目名稱代表編號區(qū)位總建積主力店狀態(tài)入市時間華地財富廣場大件路86700梅西百貨洽談中2014雍錦坊經(jīng)開區(qū)60000人人樂洽談中2014廣信鷺島北京路300000酒店、商場、寫字樓未知2014地高·天階匯中山大道/成都路85000華潤萬家洽談中2014本項目順德路/東西大街24000__20141234傳統(tǒng)商圈區(qū)域商圈老城區(qū)城北西區(qū)火車站高鐵站汽車站1234城市主要商業(yè)項目分析武廟商業(yè)步行街項目名稱武廟步行街項目地址武昌街/南北大街商業(yè)建面20000m2定位綜合體檔次低端主力店太平洋影院/勁浪體育現(xiàn)狀已售罄/入駐率60%物業(yè)形式銷售周期2007-2009影城、家居、中低端服飾、散貨、其他經(jīng)濟參數(shù)面積區(qū)間售價租金物管費招商方式層總體量一層30m2—50元/m21.8元/月/m2除餐飲外自由入駐9500m2二層40m2—15元/m28500m2三層部分——2000m2特點廣漢現(xiàn)有唯一的太平洋影院，勁浪體育、杏田家私、互惠超市、昌野天一大藥房旗艦店不足除區(qū)域內(nèi)少數(shù)幾家一類商業(yè)外，嚴(yán)重缺乏二類商業(yè)，散貨過于集中中央欣城項目名稱中央欣城項目地址市中心/中山大道商業(yè)建面20000m2定位商業(yè)體+住宅底商檔次中低端主力店嘉美家居、德克士現(xiàn)狀正在修建物業(yè)形式銷售周期2008-2010家私城、快餐廳、烤肉館、婦嬰用品、中高端服飾、其他經(jīng)濟參數(shù)面積區(qū)間售價租金物管費招商方式層總體量商業(yè)體——底商100元/月/m23元/月/m2除商業(yè)體外自由入駐15000m2住宅底商50-200m2—40-100元/月/m25000m2特點廣漢現(xiàn)有最大的家居商城、唯一的中高檔快餐廳不足底商缺乏合理的布局和規(guī)劃；相對兩大商場位置優(yōu)勢不明顯；與鄰近商業(yè)雷同度高時代廣場未來項目的入市將帶動城南工業(yè)區(qū)的商業(yè)發(fā)展項目名稱時代廣場項目地址中山大道/九江路商業(yè)建面42000m2定位綜合體檔次中高端主力店梅西百貨現(xiàn)狀尾盤（商鋪僅余一套住宅80%）物業(yè)形式入市時間2012年百貨商場、超市、住宅、底商經(jīng)濟參數(shù)面積區(qū)間售價租金招商方式總體量住宅130-2284500-4800————底商180-38028000-42000150元/月/m2銷售，自由入駐2000m2綜合體————梅西百貨統(tǒng)一招商，已結(jié)束40000m2特點地處市中心成熟商圈，一樓皮具化妝品首飾、二樓男女服飾梅西咖啡、三樓少女服飾（童裝裝修中）不足商場無運動品牌、無童裝品牌華地財富廣場未來項目的入市將帶動城南工業(yè)區(qū)的商業(yè)發(fā)展項目名稱華地·財富廣場項目地址大件路與福州路交匯處商業(yè)建面86700m2定位綜合體檔次中高端主力店沃爾瑪現(xiàn)狀正在修建物業(yè)形式入市時間2014超市+主力店+四館+酒店+寫字樓四館（時尚精品館、新潮流行館、特色美食館、青春活力館）經(jīng)濟參數(shù)面積區(qū)間售價租金招商方式銷售周期——————開發(fā)商自主招商特點預(yù)計引入主力店品牌沃爾瑪、星美影院、肯德基；將成為城南工業(yè)區(qū)未來的集中型消費購物場所不足目前項目所在區(qū)域?qū)儆诔悄瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境存在潛在污染的可能；項目主臨大件路，屬于過境路，客群駐留性差華地財富廣場未來項目的入市將帶動城南工業(yè)區(qū)的商業(yè)發(fā)展項目名稱華地·財富廣場項目地址大件路與福州路交匯處商業(yè)建面86700m2定位綜合體檔次中高端主力店沃爾瑪現(xiàn)狀正在修建物業(yè)形式入市時間2014超市+主力店+四館+酒店+寫字樓四館（時尚精品館、新潮流行館、特色美食館、青春活力館）經(jīng)濟參數(shù)面積區(qū)間售價租金招商方式銷售周期——————開發(fā)商自主招商特點預(yù)計引入主力店品牌沃爾瑪、星美影院、肯德基；將成為城南工業(yè)區(qū)未來的集中型消費購物場所不足目前項目所在區(qū)域?qū)儆诔悄瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境存在潛在污染的可能；項目主臨大件路，屬于過境路，客群駐留性差本項目商業(yè)分析廣漢住宅市場及項目地塊附近住宅產(chǎn)品分析在售代表性住宅產(chǎn)品銷售情況廣漢市目前住宅市場價格水平為3,500-4,200元/㎡，城南工業(yè)區(qū)存在一定折扣■廣漢市在售代表性樓盤均價（標(biāo)價）集中于3,500-4,200元/㎡■廣漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)存在一定優(yōu)惠和折扣■目前市場主要采用內(nèi)部排號和團購方式促銷廣漢市各區(qū)域代表性樓盤價格區(qū)間■城北西區(qū)■老城區(qū)■經(jīng)濟開發(fā)區(qū)■城東區(qū)單位：元/m2在售代表性住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況廣漢市目前住宅市場供應(yīng)以剛需型產(chǎn)品為主■廣漢市在售代表性樓盤戶型較為多樣，主要為改善型產(chǎn)品和剛需型產(chǎn)品，并出現(xiàn)了部分60-70㎡的小戶型產(chǎn)品■在售代表性樓盤主力戶型集中于80-110㎡的剛需產(chǎn)品■從市場供應(yīng)情況來看，城北西區(qū)和城南片區(qū)供應(yīng)較為旺盛廣漢市各區(qū)域代表性樓盤主力戶型面積區(qū)間■城北西區(qū)■老城區(qū)■經(jīng)濟開發(fā)區(qū)■城東區(qū)單位：m2住宅案例分析——逸品城項目名稱登邑·逸品城項目地址佛山路西段總建面115000m2商業(yè)建面20000m2定位住宅+底商容積率2.23建筑形態(tài)點板結(jié)合現(xiàn)狀住宅銷售80%，底商銷售30%，入駐10%物業(yè)形式銷售周期2011年至今洗車行經(jīng)濟參數(shù)面積區(qū)間售價租金物管費主力戶型層總體量套二83-90m23900——1.0元/月/m290-100套三97-131m23850——底商一層90-120m2買一層送二層1300050元/月/m21.5元/月/m2一層帶二層部分三層共約15000m2底商二層90-120m2宣傳渠道燈桿旗廣告、短信廣告、鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)傳單、公交站臺廣告、電視臺廣告住宅案例分析——幸福大院項目名稱幸福大院項目地址韶山路/衡陽路總建面78000m2商業(yè)建面27000m2定位低密中式住宅+底商容積率2.23建筑形態(tài)點板結(jié)合現(xiàn)狀住宅銷售90%，底商銷售60%，入駐30%物業(yè)形式銷售周期2012年1月至今一期清盤金融、餐飲、其他經(jīng)濟參數(shù)面積區(qū)間售價租金物管費主力戶型層總體量套一80-90m23800-4200精裝5600——1.0元/月/m280-120——套二90-110m2套三160m2底商一層80-150m21780050元/月/m21.5元/月/m2一二層一體共計27000m2底商二層80-150m26500宣傳渠道短信廣告、鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)點、公交站臺廣告、電視臺廣告住宅案例分析——東泰帝景國際項目名稱東泰帝景國際項目地址佛山路西段總建面12000