廣州酒店公寓市場112037036

廣州酒店式公寓市場調查酒店式公寓市場調查1廣州酒店式公寓的現狀廣州酒店式公寓市場同北京、上海、深圳等城市相比，發(fā)展滯后。酒店式公寓的概念雖然體現在市場中，但沒有形成一定的規(guī)模，經營手段比較單一。近幾年，由于CBD區(qū)域的逐漸成熟，會展業(yè)的國際化，密切相關的酒店和酒店式公寓在近幾年時間中得以快速發(fā)展。隨著廣州國際大都市的發(fā)展趨勢延伸，這將給廣州的酒店式公寓帶來巨大的市場空間。23廣州公寓的發(fā)展大致分兩個階段：第一階段：上世紀90年代為“服務式公寓”的起步階段。多集中在舊交易會（流花路）、環(huán)市路商圈及廣州大橋兩側的領事館區(qū)。代表之一：富城花苑。第二階段：2000年至今“商務＋服務公寓”發(fā)展階段。主要集中在天河北、珠江新城CBD中心區(qū)。代表之一：新大廈。會展業(yè)促生了廣州的公寓產業(yè)，隨之而來廣州對外貿易的升級，駐穗跨國公司高級外籍雇員、港澳臺商務人士、本土高級管理人員的增多，再次刺激了廣州地產服務式公寓的活躍。廣州酒店式公寓的發(fā)展始末3馬賽國際公寓雙城國際嘉裕禮頓陽光鉑林國際新大廈富力愛丁堡E5－1珠江新城酒店式公寓分布4中信公寓希爾頓陽光公寓中怡城市花園天河北酒店公寓分布5名稱裝修戶型面積租金管理費馬賽國際公寓精裝修（800元）單間48㎡日租：150元/天2.8元月租：2200元/月標準間63㎡日租：168元/天月租：2500元/月一室一廳73㎡日租：188元/天月租：2800元/月嘉?！ざY頓陽光精裝修（2000元）單身公寓35-47㎡3000-3500元/月3.5元一房一廳55-70㎡3500-4500元/月兩房－三房80-127㎡6000-元/月雙城國際公寓精裝修單間38－46㎡3000元/月2.8元套房65㎡4000元/月鉑林國際公寓精裝修平層單身公寓34㎡2500-3500元/月3.8元小復式30-60㎡4000-5000元/月新大廈精裝修三房168㎡15000－25000元/月3.5元四方183㎡15000－25000元/月廣州盛雅服務公寓精裝修單房38日租：560元/天日租，每房每天加收15％服務費月租：12000元/月一房一廳65日租：800元/天月租：16000元/月兩房一廳95－100日租：1000-1100元/天月租：18000-20000元/月三房一廳138日租：1400元/天月租：28000元/月富力愛丁堡精裝修（2500元）一房一廳89㎡14500元/月5.0元一房一廳95㎡15500元/月兩房一廳124㎡16500元/月兩房一廳126㎡18000元/月三房一廳187㎡29000元/月廣州酒店式公寓的租金調查67廣州國際公寓主要三個區(qū)域的租金價格區(qū)間代表分別為：天河北中信廣場160元/㎡月；珠江新城新大廈130元/㎡月；二沙島200元/㎡月。天河板塊和珠江新城是相對成熟的區(qū)域，從租金區(qū)域分析，80-130元/㎡月是個市場空白。外籍人士大多享受住房補貼，分為三個級別：五千美金～八千美金；二千美金～三千美金；一千美金～二千美金（占到70%)。廣州酒店式公寓租金分析7公寓名稱客源類型租房習慣所需類型配套服務馬賽國際公寓中高端商務人士長租小戶型36㎡~78㎡單房一房一廳房間打掃／換洗用品／24小時保安雙城國際商務人士留學生長租小戶型40㎡~60㎡單房一房一廳商務中心／清潔房務／客衣洗燙／24小時保安新大廈日籍人士長租大戶型183㎡~230㎡兩房一廳三房一廳清潔衛(wèi)生／商務中心／洗燙服務／會所服務／24小時保安富力愛丁堡日韓人士歐洲人士商務人士長租大戶型89㎡~187㎡兩房一廳三房一廳代客訂餐／鐘點家政／穿梭巴士／商務中心/維修服務／會所服務廣州盛雅服務公寓歐美、日本等國外企員工長租大戶型95㎡~138㎡一房一廳兩房一廳三房一廳24小時前臺接待／24小時保安監(jiān)控服務／每日客房清潔／商務中心服務／保姆服務／購物服務／會議室及多功能廳廣州酒店式公寓客源及需求對比8廣州與其他城市酒店式公寓對比9房型北京（元/天）上海（元/天）深圳（元/天）杭州（元/天）廣州（元/天）單房450－600380－458218－61888－16083－150一房一廳698－780498－500338－568138－190188－516兩房一廳618－1680588－780238－968180－230300－550三房一廳798－26801020－2645480－1368150－280500－966廣州酒店式公寓日租用對比廣州酒店式公寓日租因市場不規(guī)范，導致現有日租公寓價格遠低于其他城市。1011類別客戶類型置業(yè)用途客戶性質位置選擇一類集團集團高級雇員住所跨國集團，駐華辦事處，領事館CBD中心區(qū)，成熟商貿區(qū)二類商務中小型企業(yè)辦公樓國內的私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)產業(yè)群（廣告，IT，設計，投資咨詢）CBD中心區(qū)，CBD附近區(qū)域三類SOHO居住商務創(chuàng)意產業(yè)群CBD中心區(qū)，CBD附近區(qū)域廣州酒店式公寓70%的客戶來自亞洲，包括日本、港澳、東南亞；其他的是歐美國家。廣州酒店式公寓客源分析111、日本和韓國人是廣州酒店式公寓的主要客源，他們都喜歡群居，經常是同住在一個小區(qū)內，比如珠江新城的新大廈日韓占到80%，富力愛丁堡日韓占到50%等；2、日本、韓國的外籍人士，大多是攜帶家屬同住，所以對大戶型，三房兩廳有較大的需求，對周邊生活配套要求較高。3、歐美國家的人，不喜歡群居，甚至不喜歡在同一個樓層見面。4、單身型的商務客源不介意戶型，對地理位置要求較高，多要求靠近工作地點。5、所有酒店式公寓客戶普遍對軟性服務的要求較高，提供酒店式服務是基本要求。12廣州酒店式公寓客戶需求習慣分析1213方式時間優(yōu)勢劣勢成功案例所占比例日租天租金效益高管理難度大，客源不穩(wěn)定馬賽國際30%短租月～半年相對租金效益高，管理難度不大?？赡墚a生租期的空檔新大廈、富力愛丁堡80%－95%長租半年～收益穩(wěn)定，管理難度小。收益率較低雙城國際廣州酒店式公寓租賃形式分析13廣州公寓市場的租用現狀公寓的租用基本上以長租居多。短租的問題：裝修不統(tǒng)一開發(fā)商售完樓后不再理會導致市場不規(guī)范，租金低長租的問題：經營手段單一雖然風險不大導致平均收益低14廣州酒店式公寓市場的特點主動性被動性部分項目規(guī)劃時明確定位為專業(yè)酒店式公寓如：（富力愛丁堡、珠江新岸公寓）因銷售受阻，被迫經營成功、促進銷售如：（新大廈、白云堡）1516細分市場信息不對稱許多開發(fā)商開發(fā)國際公寓，卻不知道外國人究竟有何需求，也不知道去哪尋找客源；而許多專業(yè)的物業(yè)公司知道客人的需求卻還在尋找合適安置的公寓物業(yè)。租用類型少市場表現以長租為主要經營形式，短租和日租少。導致經營手段單一，總收益低。缺乏統(tǒng)一規(guī)范名義上的酒店式公寓繁多，實際專業(yè)操作的少性質混雜往往不同性質物業(yè)混雜在一起。規(guī)格不一標準設施、規(guī)格、服務品質都沒有統(tǒng)一尺度。廣州酒店式公寓空白點1617廣州酒店式公寓個案調查1718戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率單間48㎡日租：150元/天月租：120元/天家電家私配備齊全1.2－1.3萬元/㎡2.8元/㎡/月70％標準間63㎡日租：168元/天月租：140元/天一房一廳73㎡日租：188元/天月租：160元/天馬賽國際公寓：說明：28層，三梯16戶、分為A、B、C棟。公寓已售完，由陽光酒店式服務管理公司所購部分樓層及部分業(yè)主放盤到該公司進行統(tǒng)一的酒店式管理，租金已包含了所有費用，水電費全包，無需另繳。酒店是服務包含每天有專人打掃房間衛(wèi)生，免費提供所需廚具，免費更換牙具毛巾等日用品。主要客源：管理公司自身連鎖商務客源（廈門）存在問題：由酒店服務公司購買一部分樓層做為酒店公寓經營，房間數有限，裝修不統(tǒng)一。1819戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率單身公寓35㎡－47㎡3000元/月－4000元家電家私配備齊全1.8－2.5萬元/㎡3.5元/㎡/月暫無一房一廳55㎡－70㎡3500元/月－5500元兩至三房80㎡－127㎡6000元/月－11000元嘉裕禮頓陽光：說明：23層，三座塔樓。目前該樓已售完，現正處收樓階段，少量業(yè)主放盤到物業(yè)管理處，由管理處代租。除繳納每月租金以外，水電費、物業(yè)管理費自繳，（也可與業(yè)主商談）公寓目前無酒店式服務，若需其它服務均為有償服務。物業(yè)管理：物業(yè)售完，由業(yè)主自行租賃，無統(tǒng)一酒店管理模式。1920戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率單間38㎡－46㎡3000元家電家私配備齊全—2.8元/㎡/月85％套房65㎡4000元雙城國際公寓：說明：大廈有80套公寓拿來做酒店式管理，租金里包含了水費和煤氣費用，不含電費；公寓提供接待查詢等服務。提供有償服務，若需要全部有償服務，則在租金里一次性另加兩千元。主要客源為：國內企業(yè)商務人士。存在問題：戶型選擇單一，房間數量較少，半年起租的限制導致短租客的流失。20戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率平層單身公寓34㎡2500－3000元/月家電家私配備齊全16000元3.8元/㎡/月（不含公攤）暫無小復式30－60㎡4000－5000元/月鉑林國際公寓：說明：三棟，一梯12戶。該樓現已全部售完，處于收樓階段，由業(yè)主將物業(yè)交到物業(yè)管理中心進行租賃，由業(yè)主自行提供配備家私家電，租金價格可協商，首次租賃物業(yè)服務中心收取半月租金為中介費，除每月租金外，其它費用另行繳納，由物業(yè)管理處提供有償服務。存在問題：無統(tǒng)一裝修配備，戶型都為小戶型，半年起租限制，可選擇性較差，無酒店式服務公寓的管理。2122戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率一房一廳89㎡14500元/月家電家私配備齊全—5.0元/㎡/月50％一房一廳95㎡15500元/月兩房一廳124㎡16500元/月兩房一廳126㎡18000元/月三房一廳187㎡29000元/月富力愛丁堡：說明：32層，290戶。提供完善的配套服務。租金里不包含水電費用，但已包含物業(yè)管理費用，每月免費提供兩桶飲用水，會所提供免費游泳、桑拿、健身次卡及圖書管和兒童游樂室開放。主要客源為日本人。存在問題：無短租性質，以半年起租為限制，流失短租客源。2223戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率三房168㎡15000－25000元/月家電家私配備齊全—3.8元/㎡/月（不含公攤）90％四房183㎡15000－25000元/月新大廈：說明：南北塔各30層。隨樓層的高低租金的價格也有所不同，租金里包含物業(yè)管理費用、一周三次的清潔衛(wèi)生、限額的水電煤氣費（800元）、會所使用（小孩免費）。主要客源：以日籍人士居多。存在問題：戶型面積較大，戶型單一。無小戶型可選擇，租住混居，不便于管理。2324戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率單房38㎡日租：560元/天月租：12000元/月家電家私配備齊全——70％一房一廳65㎡日租：800元/天月租：16000元/月兩房一廳95㎡日租：1000元/天月租：18000元/月兩房一廳100㎡日租：1100元/天月租：20000元/月三房一廳138㎡日租：1400元/天月租：25000元/月廣州盛雅服務公寓：說明：29層，175戶。擁有專業(yè)酒店式管理，配套服務齊全，地理位置優(yōu)越，房型選擇多樣。短租需租金以外另加15％服務費用。241、廣州酒店式公寓的市場狀況與其他成熟相