房地產(chǎn)行業(yè)介紹與開發(fā)流程

房地產(chǎn)行業(yè)介紹與開發(fā)流程第一頁，共37頁。

房地產(chǎn)行業(yè)概況房地產(chǎn)開發(fā)商分類房地產(chǎn)開發(fā)商投資類型統(tǒng)計各區(qū)域房地產(chǎn)市場特點

房地產(chǎn)公司組織結構房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關職能體系各職能體系評估維度

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第二頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

一、房地產(chǎn)行業(yè)概況——發(fā)展階段

1998以前國家統(tǒng)籌、住房實物分配1998-2002商品房開始出現(xiàn)，但發(fā)展緩慢2002-2007雖歷經(jīng)國家宏觀調(diào)整，但仍高速發(fā)展2007.10-至今調(diào)控到位，地產(chǎn)行業(yè)迎來拐點無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

第三頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

房地產(chǎn)行業(yè)概況——行業(yè)特點高風險投資風險：資金密集型政策風險：受國家政策影響較大運營風險：由“要素驅(qū)動”、“資源驅(qū)動”過渡到“創(chuàng)新驅(qū)動”

盈利關鍵拿地能力：位置、價格、數(shù)量融資能力：銀行、基金、股市經(jīng)營能力：戰(zhàn)略、政策研究、項目拓展、產(chǎn)品策劃、項目管理無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第四頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

房地產(chǎn)行業(yè)概況——發(fā)展特點

產(chǎn)品細分化開發(fā)模式差異化注重品牌塑造注重價值鏈整合多渠道融資無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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二、房地產(chǎn)開發(fā)商分類——資金來源股份制上市公司大型國有企業(yè)外（合）資地產(chǎn)公司本土民營企業(yè)無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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股份制上市公司

一般規(guī)模較大、管理規(guī)范、籌資能力強，具有較大的優(yōu)勢，如萬科、中海已成為國內(nèi)規(guī)模最大、品牌知名度最高的企業(yè)。大型國有企業(yè)國有企業(yè)現(xiàn)在市場占有額逐步減少，但通過改制、改組也產(chǎn)生了一批優(yōu)秀的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城、保利地產(chǎn)等央企，其房產(chǎn)品牌均進入行業(yè)前十名。由于土地政策的改變，國有企業(yè)原有的主要競爭優(yōu)勢――低廉的土地成本已不復存在，國有企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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外（合）資公司

外資地產(chǎn)公司尤其是港資地產(chǎn)公司憑借其雄厚的資金、先進的管理模式已經(jīng)在中國的房地產(chǎn)行業(yè)有了一席之地，并在快速擴張，如新世界、和記黃埔等公司已在全國多個成立布點。外資房地產(chǎn)開發(fā)商進入中國有兩種方式，一是直接在華設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如新加坡的凱德置地、仁恒，香港的新世界、和記黃埔、瑞安等公司，二是通過收購國內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份的方式進入房地產(chǎn)市場，如美林集團入股北京銀泰置業(yè)。后一種方式也成為國內(nèi)一些房地產(chǎn)開發(fā)商積極尋求的融資途徑之一。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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本土民營企業(yè)民營企業(yè)在快速發(fā)展期間資金成為主要障礙。中國金融監(jiān)控比較嚴格，融資途徑較少，除去傳統(tǒng)的從銀行借貸之外，上市成為募集資金的主要途徑，因而最近幾年完成上市或準備上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)較多。依其是否上市，將民營企業(yè)大致分為：上市民營企業(yè)和未上市民營企業(yè)。已上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)有碧桂園、鴻隆、天鴻等企業(yè)，另外有很多公司正在籌備上市如正中實業(yè)、天利置業(yè)、SOHO中國地產(chǎn)、合景泰富、卓越、鴻榮源、星河地產(chǎn)、京基集團等等。這些籌備上市的公司中有很多考慮到內(nèi)地A股上市的政策原因?qū)е轮芷陂L，而將目光投向了境外上市。（備注：股份制上市公司一般指企業(yè)在上市之前注冊為股份有限公司，而民營企業(yè)則指傳統(tǒng)意義上的家族企業(yè)。）無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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三、房地產(chǎn)投資類型

住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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住宅地產(chǎn)分為高、中、低檔住宅。隨著宏觀調(diào)控的加強和競爭的加劇，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商為更有效地塑造自己的品牌，降低營運成本呈現(xiàn)出聚焦細分市場趨勢，如碧桂園定位于郊區(qū)廉價大盤的開發(fā)，龍湖定位于高品質(zhì)住宅的開發(fā)，百仕達則定位于豪宅的開發(fā)等。

目前地產(chǎn)組客戶以住宅地產(chǎn)為主。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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商業(yè)地產(chǎn)相對住宅地產(chǎn)而言，投資成本高并需解決商業(yè)規(guī)劃、招商、經(jīng)營等問題，對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求。目前投資商業(yè)地產(chǎn)的公司主要可以分為三類：一、傳統(tǒng)的商業(yè)管理公司即百貨零售行業(yè)的企業(yè)，如華聯(lián)、百大集團、西子集團等，通過獨立運作或與地產(chǎn)公司合作等方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；二、傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司開始直接投資商業(yè)地產(chǎn)，如星河、卓越、中航等企業(yè)，將商業(yè)地產(chǎn)納入自己的管理體系當中，并成立專業(yè)的商業(yè)公司進行投資、管理；三、一些地產(chǎn)公司仍專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)，但開始改變對其商業(yè)配套設施的管理模式，由出售轉(zhuǎn)為持有，并在前期設計中開始關注商業(yè)設施的配套。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)包含四類：一是旅游景點地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；二是旅游商務地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯(lián)空間；三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權酒店等；四是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。在旅游地產(chǎn)方面，華僑城應當是最成功的企業(yè)，打造了深圳南山的華僑城，并將其模式開始在上海、北京等地復制，成功地將旅游和地產(chǎn)結合在一起，屬于典型的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，依托大規(guī)模的景觀建設來提升景觀周圍的房價。另外一些住宅地產(chǎn)的開發(fā)商也開始關注旅游地產(chǎn)，但更多的是利用已有的自然景觀建造高價位的海景房、山景房、酒店式公寓、產(chǎn)權酒店等等，如合生創(chuàng)展的“珠江溫泉城”；昆明鼎業(yè)集團的新“茶馬古道”；中坤投資集團的“中城山莊”等。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。其商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。隨著各地工業(yè)區(qū)的大規(guī)模興建，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如綠地、海泰發(fā)展等開始關注工業(yè)地產(chǎn)，并形成了自己獨特的競爭優(yōu)勢。工業(yè)地產(chǎn)最大的特點是拿地便宜，不需要進行招拍掛。目前有些地產(chǎn)商以假借概廠房的名義，在工業(yè)園蓋寫字樓、酒店、住宅等。

（備注：工業(yè)地產(chǎn)可成為下一階段客戶開發(fā)的重點）

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四、各區(qū)域房地產(chǎn)市場特點

華南區(qū)域：深圳、廣州等華北區(qū)域：北京、天津等華東區(qū)域：上海、杭州等華中區(qū)域：長沙、武漢等西南區(qū)域：成都、重慶等西北區(qū)域：西安等其他區(qū)域無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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華南區(qū)域

行業(yè)地位全國領跑者，行業(yè)標桿，目前活躍于全國各大城市公司類型

以上市公司、民營公司為主，外資公司較少操盤風格

務實、低調(diào)、實用性強人員狀況積累了大批行業(yè)精英，以實用性人才為主，職業(yè)化程度較高，運作規(guī)范，略顯欠缺國際化視野，目前正向全國各地輸送人才，薪酬在全國領先。代表性公司萬科、中海、金地、保利、招商、保利、碧桂園無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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華北區(qū)域

行業(yè)地位兵家必爭之地，競爭激烈，但北京公司成功進入華南的較少。公司類型

國企背景企業(yè)較多，但目前處于群雄爭霸階段操盤風格

注重品牌包裝和品牌文化，追求大氣人員狀況相對華南人員而言，教育背景更好，但不易離開京城，薪酬處于中等水平。代表性公司

華遠、首開、金融街無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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華東區(qū)域

行業(yè)地位

全國市場化程度最高的房地產(chǎn)市場公司類型國有、民營、外商、港澳臺四者共同發(fā)展操盤風格

細膩，遵守市場規(guī)則，與國際接軌人員狀況教育背景較好，職業(yè)化程度較高，具有國際視野，不易離開華東，薪酬中等偏上。代表性公司

綠地、復地、綠城、凱德置地、瑞安無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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華中區(qū)域

行業(yè)地位

處于學習發(fā)展階段公司類型

當?shù)孛駹I企業(yè)、國有企業(yè)、外地開發(fā)商相互競爭操盤風格

尚未形成自己的操盤風格，以學習為主人員狀況本土人員職業(yè)化程度一般，規(guī)范化程度一般，外地人員帶進一些新的操盤理念和思路，本土人員處于學習階段

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西南區(qū)域

行業(yè)地位

已形成相對成熟的開發(fā)模式，培育出當?shù)氐钠放乒竟绢愋?/p>

重慶以當?shù)亻_發(fā)商為主，外地公司進入較為困難操盤風格

擅長成本控制，房價增速低于同期其他大城市人員狀況職業(yè)化程度一般，但操盤經(jīng)驗較為豐富，外來公司人員需要迅速本地化，薪酬中等水平代表性公司

龍湖、金科、藍光無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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西北區(qū)域

行業(yè)地位

快速發(fā)展期，房價尚有一定提升空間公司類型

外地公司進駐較多，已具備較強的市場競爭力，本土公司在外地公司的強烈沖擊下，壓力明顯增大

人員狀況

職業(yè)化程度一般，薪酬中低水平無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第二十一頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

五、房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關職能部門

住宅地產(chǎn)開發(fā)流程及相關職能部門商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程及相關職能部門無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第二十二頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

六、房地產(chǎn)組織結構

集團總部組織結構區(qū)域公司組織結構項目公司組織結構無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第二十三頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

集團總部組織結構財務管理型

戰(zhàn)略管理型操作管理型戰(zhàn)略操作型戰(zhàn)略財務型

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第二十四頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

財務管理型是指集團對下屬子公司的管理控制主要通過財務手段來實現(xiàn)，集團對下屬子公司的具體經(jīng)營運作管理基本不加干涉，也不會對下屬公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向進行限定，集團主要關注財務目標的實現(xiàn)，并根據(jù)業(yè)務發(fā)展狀況增持股份或適時退出。對于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)集團而言，在非主業(yè)領域采用這種管控模式比較多，比如萬通集團和萬通東方策略公司，華潤集團和華潤房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，綠地集團和綠地建材有限公司都是這種情況。

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第二十五頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

戰(zhàn)略管理型是指集團的核心功能為資產(chǎn)管理和戰(zhàn)略協(xié)調(diào)功能。集團與下屬子公司的關系主要通過戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務而建立，但是集團總部很少干預子公司的具體日常經(jīng)營活動。集團根據(jù)外部環(huán)境和現(xiàn)有資源，制定集團整體發(fā)展戰(zhàn)略，通過控制子公司的核心經(jīng)營層，使子公司的業(yè)務活動服從于集團整體戰(zhàn)略活動。一般地，這種情況比較適用于相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團的發(fā)展。首創(chuàng)集團和首創(chuàng)金豐易居，北京萬通股份和萬通鼎安物業(yè)管理公司，中國建筑設計研究院和聯(lián)安國際設計公司之間就是典型的戰(zhàn)略管理型關系無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第二十六頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

操作管理型大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是屬于這種情況，比如房地產(chǎn)公司和下屬項目子公司的管控就是這樣，大型房地產(chǎn)集團公司，比如萬科的區(qū)域中心和下屬項目公司之間也屬于這種情況。通過母公司的業(yè)務管理部門對控股子公司的日常經(jīng)營運作進行直接管理，特別強調(diào)公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一、公司整體協(xié)調(diào)成長和對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。

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第二十七頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

戰(zhàn)略操作型和戰(zhàn)略財務型兩種過渡形態(tài)的管控模式，在母子公司的集分權關系、管控手段等方面都呈現(xiàn)出某種過渡狀態(tài)。

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第二十八頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

區(qū)域公司組織結構

扁平化組織架構：實現(xiàn)由強矩陣管理，向均衡矩陣和弱矩陣管理的轉(zhuǎn)變。

強矩陣：充分授權

弱矩陣：集權式管理均衡矩陣：項目+職能無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第二十九頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

七、各職能體系評估維度管理層項目管理類設計類營銷類工程類財務類人力資源類報批報建類無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第三十頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

綜合管理類評估維度：統(tǒng)籌能力、溝通協(xié)調(diào)能力、領導力、公關能力、忠誠度和廉潔度、個人價值觀及職業(yè)規(guī)劃背景：具有一定的項目運作經(jīng)驗，專業(yè)不限無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第三十一頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

工程類評估維度：溝通協(xié)調(diào)能力、團隊管理能力、承壓能力、成本及安全意識、專業(yè)能力、果斷、個人價值觀及職業(yè)規(guī)劃背景：一般為工民建專業(yè)，可從施工單位、監(jiān)理公司尋訪職業(yè)發(fā)展通道：

施工員（工程師）——工程主管——工程經(jīng)理——工程總監(jiān)——工程副總——項目（區(qū)域）總經(jīng)理或集團工程副總裁無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

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第三十二頁，共37頁。無處不在行而必果Beingeverywhere,succeedeverywhere

營銷類評估維度：溝通協(xié)調(diào)能力、影響力、感染力、創(chuàng)新力、團隊管理能力、領導力、市場洞察力，開拓能力、樂觀、開朗、思維開闊、個人價值觀及職業(yè)規(guī)劃背景：教育背景不限，可從代理公司尋訪職業(yè)發(fā)展通道：