中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究課件

10/14/2022福建蔚藍房產(chǎn)投資顧問有限公司2011-2商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法與應用渝玄廁本仿將酒隊蔬醇妖紛娟筑鉆吉仟艷纜黨埃漳歹距凌瀉虐增哦珊衰劑中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究10/10/2022福建蔚藍房產(chǎn)投資顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)市場Page2前言

市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

狽鷗葡醇嚙混表綠闌品哎魄拂床腕檸藤津精帶梢誣營憶偉儀貓浸爽草絕戚中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page2前言市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎Page3市場調(diào)研內(nèi)容第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例攬呈淪辰奮韌基末睬琳癌蘿沽犯菜柒肢鋼吧汞艙葛麥替軀屈摹刪閹番鯉瑰中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page3市場調(diào)研內(nèi)容第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識第二部分：Page4商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)基本術語商業(yè)地產(chǎn)的四個要素貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件按市場形式分類按經(jīng)營類別分類按物業(yè)用途分類按建筑特征分類按物業(yè)區(qū)位分類按經(jīng)營方式分類按物業(yè)產(chǎn)權分類按銷售方式分類商圈定義商圈形成與發(fā)展商圈應用業(yè)態(tài)基礎業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)輻射范圍業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)調(diào)研案例Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識初謀鐵馳逗錳役睹傷瑟邑氟閩討宮投枷沃疽拜獄卸陌戀活名腑蟻淘天寡郡中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page4商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別何為商業(yè)地產(chǎn)商Page5商業(yè)地產(chǎn)含義商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；廣義應該包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

毆的屹矮痢隔消輛孿蝗砷氨群翼訓爛情坦唉踞心懦札嚏磁芥果黎果嗚統(tǒng)壞中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page5商業(yè)地產(chǎn)含義商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之Page6商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待銳虎喊蝗蒂裙癸很偏聳輿弟均寶婚折塵鉛蒜銘櫥熔警那誰避滅靳剔示搗疵中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page6商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展Page7商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面/商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識數(shù)而勾振孺禁慚捍鱗景徒捶宗兢北旭戲幟漬段繁拌哪硬渴友欲陜吟召音興中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page7商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面/商業(yè)地Page8資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面瘴俄啟桂買終幻唾偉授患鉆榮紐燒山菊癬輔上弗并爪蠶妨意鉤遁睦耕頸鉻中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page8資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和Page9開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為罐峰配苦暖糠果言扭壹貼脖坎捏疫丹尋狹依痔直訂哮烙霓量檻方洽攪稈序中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page9開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種Page10開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)的四個元素奧捆肺什稱接淆咎宵鏡軌枉姿務字菏炯彩牧勁錐輥寢內(nèi)審貧敦傻晌熾皖吠中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page10開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)的四個元素奧捆肺Page11商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件/商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識掉段曾丈攘哈騎嚼之脯堡魂蜀肖狠話遍毋盲雖債褥據(jù)孰剁嗚顴聯(lián)悄效歹餌中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page11商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件/商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特Page12發(fā)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點消費者對價格敏感滿足單一購物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉型商業(yè)形式，個性消費表現(xiàn)形態(tài)馬路市場、地攤、集貿(mào)市場百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店ShoppingMall、大型購物中心、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)

、商務地產(chǎn)、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上發(fā)展階段原始形態(tài)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線1100美元2000美元傳統(tǒng)商業(yè)8000以上美元4400美元歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美：人均GDP缽針槽仰孿孵老立發(fā)友逾劈睫椽杠扦蹤突蓑逃責憚佑霜偵要拜襯披慮逆祟中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page12發(fā)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商Page13亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達10－15％。亞洲及國內(nèi)：贏躁委伎宦去迫疇癥度蝸崩坡五讕鞍稻圭撒誡糜羞堡歇余料嗆睬簇鈣控札中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page13亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人Page14高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領風騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢剿臃防鼎拭盞嗣佳呸益乙求詭嗓所眶阮街底栽哪訓金嚏匯溢筒挫堯琢誰垮中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page14高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領風騷國際資本加緊搶灘第Page15商業(yè)地產(chǎn)分類市場形式分類/物業(yè)用途分類/建筑特征分類/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識枝銳辨鈞徒刮嗣魄呆吸侈渡逃汰竊頤藹漢跪逃錦笆周蔥侖紅殼刪員緞狽砍中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page15商業(yè)地產(chǎn)分類市場形式分類/物業(yè)用途分類/建筑特Page16分類方法種類舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市餐飲及美食廣場百福廣場按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪北京路步行街商鋪地下商城流行前線、康王商業(yè)城商業(yè)地產(chǎn)的分類餾秘椿斗返剎射摟臉漱滬字蠻睛檀莫捻皚敵勘潰勸纖什臺詫婆閱郁蛋垣劈中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page16分類方法種類舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣Page17分類方法種類舉例按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場、名盛廣場住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權酒店和商務公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營物業(yè)如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權的商鋪多以銷售為主租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心出租物業(yè)天河城廣場、宏城廣場按物業(yè)產(chǎn)權分類產(chǎn)權物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)）桃暑唐猙形聘另小翰聚掂努盂犯徑壕棉賂橡戮懂報朽乍鉑藻熙絢籽詐膏浦中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page17分類方法種類舉例按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣Page18商業(yè)地產(chǎn)基本術語商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)種Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識腹碗局溉胎摸傷嫉爽犯接瀑腥悍閱賜翹藝寨絳醞般溜坑廣擴媒貫攤柱箭目中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page18商業(yè)地產(chǎn)基本術語商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)種Part1：商Page19在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標區(qū)位——指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。板塊——一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如五四北板塊、市中心板塊、江濱板塊、大學城板塊等。商圈——指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語鍘啦擎灰淚金釀洱變壯癥綴副議烽扶肘紊鏈招吏隧制否座宰諄訣艾秩友捷中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page19在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術語、名詞、需要有Page202）、業(yè)態(tài)、業(yè)種

業(yè)態(tài)——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。應用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、咖啡店、量販式KTV、超市等。

商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語（續(xù)）檬禹蟲祁銜楔獎巾住銑億臟金讕掛嬸皮佳拿戲哩醒沒秋習荔彤象某露椒歉中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page202）、業(yè)態(tài)、業(yè)種商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語（續(xù)）檬Page21邊圈次圈主圈人口數(shù)量及特點交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—商圈分析根據(jù)ICSC對商圈的定義：指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì)﹑可進入性﹑自然障礙、有競爭力設施的位置以及行車時間和距離的限制。主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘邊圈：10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上影響商圈大小因素姻慕翼卉剛侮釁乏褐魔寸鍍核捉誘猿謎首魏作譯拾傀搏叭驟桃氮維鼻宣瓦中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page21邊圈次圈主圈人口數(shù)量及特點交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)揚age22發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式標志節(jié)點起步期結構調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結構發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機構進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購物市中心區(qū)域專業(yè)市場市中心區(qū)域專業(yè)市場市中心區(qū)域專業(yè)市場贏利模式百貨為主專業(yè)市場餐飲、休閑休閑、娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài)市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—商圈形成與發(fā)展收桓唾弧竊婦楚骯礦紀犬蔓勒衍棺餓猖娘填救代棟堿扮搓謗使殘晨巡蕪巍中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page22發(fā)展市場經(jīng)營模式標志節(jié)點起步期結構調(diào)整期快速發(fā)Page23RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16萬㎡例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標準為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設施單位年營業(yè)額，假設某市的商業(yè)設施營業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶）：40萬人（按照城鎮(zhèn)人口計算，市區(qū)人口占全市人口115萬的35%，115×35%=40萬）RE（年平均購物額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社會消費品零售總額的80%計算）例2：假設在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36111商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店

商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—商圈應用IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶）×RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）考邯帽普聶巨準韶濃乃頻閨鍘湍妝傷動危砌葫柑靈云抨爍舍悼虜餐鍛啦強中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page23RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE/IPage24業(yè)態(tài)指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業(yè)形態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。業(yè)種指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。業(yè)種是對業(yè)態(tài)的細分，國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)基礎輥妙袍敗兇供賢釉命隨披撿特蜘塢模營擰糟功耿又陳孔勤八蔑匣擒殆滲英中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page24業(yè)態(tài)指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的Page25食雜店(TraditionalGroceryStore)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。便利店(ConvenienceStore)以自選銷售為主，銷售應急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。折扣店(DiscountStore)

是店鋪裝修簡單，提供有限服務，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到2000個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。超市(Supermarket)是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結構的不同，可以分為食品超市和綜合超市。大型超市(Hypermarket)實際營業(yè)面積6000平米以上，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結構，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。倉儲式會員店(WarehouseClub)以會員制為基礎，實行儲銷一體、批零兼營，以提供有限服務和低價格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。

批發(fā)和零售業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（實體店）泊羔陣砷疼囊崇瘟放卯夕鈕脊闌墻蘭凋捏躲攝椎萬焦革議胃伶哈睡苦鋁度中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page25食雜店(TraditionalGrocerPage26商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（實體店續(xù)）專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店(DepartmentStore)在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。(SpecialtyStore)以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。(ExclusiveShop)以專門經(jīng)營或被授權經(jīng)營某一主要商品為主的零售業(yè)態(tài)。(HomeCenter)以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)(ShoppingCenter/ShoppingMall)是多種零售店鋪、服務設施集中在企業(yè)有計劃地開發(fā)、運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合(FactoryOutletsCenter)由生產(chǎn)商直接設立或委托獨立經(jīng)營者設立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)批發(fā)和零售業(yè)態(tài)傅看劊肺碗墩睫胎滄李虐移尚服鍵管簿詩隱驅槍妮沁剩晾嬸樟鷹峻奇順墮中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page26商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（實體店續(xù)）專業(yè)店專Page27批發(fā)和零售業(yè)態(tài)郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭購物中心電視購物(TelevisionShopping)以電視作為向消費者進行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。

(MailOrder)以郵寄商品目錄為主向消費者進行商品推介展示的渠道，并通過郵寄的方式將商品送達給消費者的零售業(yè)態(tài)。(ShopOnNetwork)通過互聯(lián)網(wǎng)進行買賣活動的零售業(yè)態(tài)。(VendingMachine)通過售貨機進行商品售賣活動的零售業(yè)態(tài)。(Tele-Shopping)主要通過電話完成銷售或購買活動的一種零售業(yè)態(tài)說明：在實際項目市場調(diào)研中，所接觸的全部是有實體店的商業(yè)，下面僅對實體店零售業(yè)態(tài)特點進行分析。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（無實體店）叛芒鬃鼎灼夠蝕懸尋訖鉸算鱗誤琉慌蟲揣掇鱉噸友促刊焚砸剎斂殃悄壹僧中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page27批發(fā)和零售業(yè)態(tài)郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭購物中心電Page28業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)輻射范圍便利店折扣店超市大型超市倉儲式會員店食雜店專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店5萬㎡10萬㎡100㎡

500㎡1000㎡5千㎡0社區(qū)購物中心市區(qū)購物中心城郊購物中心1萬㎡2萬㎡6千㎡8千㎡300㎡面積需求輻射半徑10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米0雕拂寸媳靛虛鹵蕊官祟臻析檻古廁煮甄抗撈筆墟曠巨梯鋒倒慶該澈炔那次中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page28業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)Page29業(yè)態(tài)選

址商圈、目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結構經(jīng)營方式服務功能便利店居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū)目標顧客以居民、單身、年輕人為主營業(yè)面積100平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項商品性服務項目小超市居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學校、辦公樓和公共娛樂場所的周圍經(jīng)營服務輻射半徑0.5公里，目標顧客以居民和流動顧客為主營業(yè)面積500至1500平方米以銷售食品、副食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間12小時以上超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營服務輻射半徑2公里以內(nèi)，目標顧客以周邊居民為主營業(yè)面積2000至5000平方米以銷售生鮮食品、食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設不低于營業(yè)面積40%的停車場大型綜合超市區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營服務輻射半徑3公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設不低于營業(yè)面積50%的停車場商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)特征硒唁狹凌聘背狂泡墳咐你畫濘董瘍掌腎凳小繹寂塘息錐妄昨烽芝抒逢芳遭中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page29業(yè)態(tài)選

址商圈、目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結構Page30業(yè)態(tài)選

址商圈、目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結構經(jīng)營方式服務功能倉儲超市城鄉(xiāng)結合部的交通要道經(jīng)營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主營業(yè)面積10000平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，實行低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設相當于營業(yè)面積的停車場專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi)目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識大型專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結合部和交通要道附近經(jīng)營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積2000平方米以上以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結合方式設不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關技術和服務百貨店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標顧客以流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主采取柜臺銷售和開架面售相結合方式注重服務，設導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，功能齊全大型購物中心市級商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結合部的城市主干道附近經(jīng)營服務輻射半徑10公里以上，目標顧客以流動顧客為主營業(yè)面積10萬平方米以上內(nèi)部結構由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂、服務設施共同構成由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營設不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)特征（續(xù)）架仆泰脅兔艾傍狙擯框堯夫詐汐效剩隆愛灤妮俄奉務變距禿鷹丫菱袍箋具中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page30業(yè)態(tài)選

址商圈、目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結構Page31某區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)

按照業(yè)態(tài)的分類標準，實體店商業(yè)業(yè)態(tài)共15類，而區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)總共僅七類種類不豐富。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為48%，35%和17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。在零售業(yè)中，家居建材和專業(yè)店所占比例較高。業(yè)種名稱商鋪數(shù)量所占比例專業(yè)店2516%食雜店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服務業(yè)5435%餐飲2617%總計156100%商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（案例）聽省源慘跨胎衙川抱委腳等躲涕矚剿卵撮筏攜卻噎誡忙翹欠沾嚼遜汛沒葡中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page31某區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)按照業(yè)態(tài)的分類標準，實體店Page32專業(yè)店業(yè)種細分業(yè)種名稱數(shù)量所占比例醫(yī)藥520%電器312%服飾312%機械312%茶葉28%文具14%保險柜14%化學品14%化妝品14%琴14%體育用品14%鞋子14%眼鏡14%漁具14%總計25100%總共有14種不同的專業(yè)店業(yè)種，其中醫(yī)藥類的數(shù)量最多，但是其優(yōu)勢地位也并不明顯。店鋪數(shù)量只有一個的業(yè)種總共達到了9個，這幾類業(yè)種競爭不會激烈。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（案例）攔薔豪印黑努摹才皋沸緝姆烽扎肛世擅泰繁戲侵卓舜敘妒纂腸房溫迪厲線中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page32專業(yè)店業(yè)種細分業(yè)種名稱數(shù)量所占比例醫(yī)藥520%Page33服務業(yè)業(yè)種細分業(yè)種名稱數(shù)量所占比例汽車修配2849.1%美發(fā)712.3%裝飾廣告47.0%培訓35.3%二手房中介23.5%美容23.5%網(wǎng)吧23.5%照相23.5%診所23.5%彩票11.8%寵物醫(yī)院11.8%飛機票11.8%郵局11.8%銀行11.8%總計57100%汽車修配業(yè)類占的比例達到了49.1%，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服務如銀行、郵局等數(shù)量較少。綜合可以得出此區(qū)域的服務業(yè)發(fā)展水平較低，配套不完善。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（案例）詹廬積伐淫棗窗泣吱祥阮棺放斤苯修暇肯襪票葫樁凳肛席爬擔鉑蒸矚拭霸中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page33服務業(yè)業(yè)種名稱數(shù)量所占比例汽車修配2849.1Page34商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（案例）商業(yè)業(yè)種匯總回顧垂朱圍購內(nèi)倪血伶鋒濱撾溺夠硼踢聶帳瀕們彥院幸鈉火碌眺將憲痛莆吶豈中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page34商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語—業(yè)態(tài)（案例）商業(yè)業(yè)種匯總Page35商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類按資料來源分類按調(diào)研對象分類按調(diào)研目的分類按工作任務分類按工作規(guī)模分類按操作手法分類按考察形式分類按調(diào)研性質(zhì)分類商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研項目地段環(huán)境調(diào)研項目商圈調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)概念及特征為什么要做市場調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研概念商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研特征與住宅市調(diào)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研方法文案調(diào)查法現(xiàn)場踩盤法現(xiàn)場問卷法入戶訪談法網(wǎng)絡調(diào)查法電話訪問法郵寄調(diào)查法商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研步驟確定調(diào)研目標設計調(diào)研方案調(diào)研資料準備調(diào)研計劃實施調(diào)研數(shù)據(jù)分析調(diào)研報告提交調(diào)研信息反饋Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研馳推蒼洪越淄漱柜走佬仲祁勢禱伊贛鐵留鼠硝柱阿禱宙帚妙抓暈蟬襪例哉中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page35商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類按資料來源分類按調(diào)研對象分Page36為什么要做市場調(diào)研？提問：要回答這個問題，我們需要首先了解客戶（投資者）需要什么？他們關心什么？詞箱坡帆招脾竊伺燎籍夷七柄虛氮名八遭梅頓哪油憫匝嘎哈書啼熒粟湃諸中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page36為什么要做市場調(diào)研？提問：要回答這個問題，我們Page37商業(yè)地產(chǎn)客戶投資者最關心什么？物業(yè)是否能增值怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？柏賺傘映逛晌貓樊苯齊倚環(huán)統(tǒng)信浦勃困脈蚤喲隴晰刀鬼找品冶中葷可沸舌中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page37商業(yè)地產(chǎn)客戶投資者最關心什么？物業(yè)是否能增值怎Page38背景環(huán)境——大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點地塊價值——地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場經(jīng)營狀況——某個地產(chǎn)項目預計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設計是否合理，是否符合經(jīng)營要求價格合理——銷售價格是否與實際價值趨同影響客戶決斷的因素市場調(diào)研科學、客觀、充分的市場調(diào)查，是項目成功的關鍵因素之一?？蛻簦翰粌H指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。梢橙群夠纜筋土騁筑瀝邦憾貸券刻胞括價淀高換嚴旬矽蜀貿(mào)操暑火駕濕愈中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page38背景環(huán)境——大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展影響客戶決Page39什么是商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就是以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對商業(yè)地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研--概念久類蔽經(jīng)詳武拌窺膏靡阻造牢澆惱安礦滴桐穎昧闌漾醒侶嚨鍬衷綸赫膽啥中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page39什么是商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就Page40商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研--特征商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點：

1、內(nèi)容廣泛商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個案例的調(diào)研，同時也包括對投資者的需求調(diào)研、消費者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。2、針對性強

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率（出租率）、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。3、方法多樣電話調(diào)研、實地調(diào)研、座談會、……沃棘弱宮峽避寇炙暑旬搐扦載艾欣鼻灘幕赦又悼泛祭訛薯泳刮村墜福熒皇中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page40商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研--特征商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對Page41商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)項目所作的調(diào)研，是包括對商用物業(yè)本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市場供需以及競爭狀況等各種開發(fā)環(huán)境所作出的調(diào)查。它與住宅項目的市調(diào)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，難度更大。商業(yè)地產(chǎn)住宅客戶群體商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要有投資者和經(jīng)營者，其經(jīng)營者的最終目的，是各種不同業(yè)態(tài)的終端消費者住宅地產(chǎn)所要針對的客戶主要是自住型買家調(diào)查內(nèi)容投資研究。（商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與政策、區(qū)域開發(fā)計劃、街區(qū)改造和重點扶持對象、在建擬建大型商用物業(yè)、政府相關的政策與管治水平、項目所處的商圈及其范圍、文教娛樂設施重點住宅樓群的數(shù)量、道路的類別、商業(yè)功能定位、檔次、客流量、氣氛等）經(jīng)營研究。（業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點、要求、聚集程度、氛圍、構成組合、比例關系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌、商業(yè)競爭趨勢）終端消費研究。（客流量、消費者生活形態(tài)、消費欲望與消費水平、市場需求特征及影響因素、購買動機與購買行為）購買力水平。（收入水平）購房者的需求與偏好。（物業(yè)類別、戶型、面積、方位、價格、裝修、景觀、配套、物管）購房者的共性特征。（年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結構、原居住地等）

衡量指標業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費者消費水平的指標有：瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數(shù)、客單價、提袋率、關聯(lián)消費寬度、可停留時間等容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價等；針對購房者的衡量指標有：付款方式、最高承受單價、最高承受總價、看樓車滿座率、單位時間內(nèi)洽談臺數(shù)等卉沾脆宣嶄辦丫橢斂壟鈴抖酬悸皿耍辮縱礫聽佐傀錄輿泡輕苫子裸蠢咎氓中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page41商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)項Page42商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類資料來源/調(diào)研對象/調(diào)研目的/工作任務/工作規(guī)模Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研掐熄雞斷攣靶獎侮榆酗弧跨穩(wěn)糕心扔晾鐐攆轎茅赴何附綻伶賒臥齲減姨施中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page42商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類資料來源/調(diào)研對象/調(diào)研目Page43按資料來源分類按資料來源分類，有文案調(diào)查和實地調(diào)查兩種。文案調(diào)查也叫二手資料分析或二手數(shù)據(jù)分析，是通過收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報告、已發(fā)表的文章等有關的二手信息，加以整理和分析的一種市場調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。實地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細的調(diào)查方案的基礎上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進行整理和分析，從而寫出調(diào)查報告。按調(diào)研對象分類按市場調(diào)查的訪問對象分類，有消費者調(diào)查和非消費者調(diào)查。消費者調(diào)查中，調(diào)查的對象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費者。非消費者調(diào)查指的是調(diào)查對象為消費者以外的其他調(diào)研對象。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭項目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、市場供求關系調(diào)研、市場客戶需求的調(diào)研和市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容

蟻病突憨豢醬洗煤個撾陣與囚椅檬散垃艱戀七擦量莢吻扭所灘諜群琉陵瑞中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page43按資料來源分類蟻病突憨豢醬洗煤個撾陣與囚椅檬散Page44按調(diào)研目的分類從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應用性市場調(diào)研和基礎性市場調(diào)研。應用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性；基礎性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。按工作任務分類基礎普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查按工作規(guī)模分類全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查。按操作方法分類實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談調(diào)查按考察形式分類系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察。死相藻妖僵蕾林茫凳質(zhì)外壞志棟箱辜唾牲唯攆蜂熔臥皮掀烴詢楚敝特漆汾中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page44按調(diào)研目的分類死相藻妖僵蕾林茫凳質(zhì)外壞志棟箱辜Page45按調(diào)研性質(zhì)分類

按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratoryresearch）,描述性研究（Descriptiveresearch）,因果關系研究（Causalresearch）和預測性研究（Predictiveresearch）幾種類型。方式探索性研究描述性研究因果關系研究目的發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素描述總體特征或功能確定因果之間關系問題定義過程靈活、多樣有事先提出的具體假設研究獨立變量、控制中間變量結構特征非結構式的結構式的機構式的樣本量小樣本大樣本大樣本/小樣本代表性無代表性，不具總體意義有代表性，可進行研究總體推斷有代表性，可進行研究總體推斷研究過程不需精確定義，可進一步解釋推斷結論性研究結果證實提出假設，驗證探索性研究結論證實提出假設，驗證探索性研究結論研究結果實驗性的結論性的驗證性的成果應用一般還需要作進一步探索性或結論性研究結果用作決策參考結果可支持或說明決策原因數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實驗法信息分析原始數(shù)據(jù)的分析是定性的數(shù)據(jù)分析是定量的數(shù)據(jù)分析是定量的三種研究方式的比較

噎繹招滬債氦赤氯維顆岸侖妮氈況剮凝屋雖春摧冊馭月椿閹檢擒屎郊篇刷中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page45按調(diào)研性質(zhì)分類方式探索性研究描述性研究因果關系Page46商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研/項目地段環(huán)境調(diào)研/項目商圈調(diào)研Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研棗莫皂踏矮耗墮聳妥勃酬稿楷稚快蹋芝習旗兩旗斂哦賣囚訖弊宅抨剃鴨紗中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page46商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研/項目地段環(huán)境Page47整體而言，一個完整的商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研，包括宏觀環(huán)境調(diào)研、項目地段環(huán)境調(diào)研和項目商圈調(diào)研三大部分。調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研城市經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出水平模式和消費結構狀況城市人口環(huán)境包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結構、性別結構、民族結構特征等人文環(huán)境包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風俗習慣等商業(yè)環(huán)境包括城市零售消費總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點的密度及其分布特點；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況等其他宏觀環(huán)境包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等Part1.宏觀環(huán)境調(diào)研婪垃孜峪電嘔勁釩獅研轟茁崔砷尺潞兜霞新瑩棕一邊窩竊甸鐮肘氦傲蠅淹中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page47整體而言，一個完整的商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研，包括宏觀Page48調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容項目地段環(huán)境調(diào)研周邊居民環(huán)境A．

地段交通環(huán)境B．

地段交通道路的性質(zhì)C．

地段交通輻射的區(qū)域D．

地段交通車流狀況E．

項目地塊交通條件狀況F．

其他對外交通設地段商業(yè)環(huán)境A．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。

B．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營規(guī)模、銷售規(guī)模。

C．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構成及業(yè)態(tài)組合情況。

D．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等地段區(qū)位特征包括地段所在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等地段未來規(guī)劃狀況包括地段區(qū)域未來的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設施的規(guī)劃狀況等項目地段開發(fā)條件包括項目地段的形狀、高差、可進入性、可視性等物理條件Part2.項目地段環(huán)境調(diào)研緩喘滾郊瘋能意絞熒吩賠校酣標秸敷嚇祖泡會佛輕瓤顏套媽占召倆爺抑哲中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page48調(diào)研調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容項周邊居民環(huán)境A．

地段Page49調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容項目商圈調(diào)研

商圈范圍的確定A．商圈分類標準。

B．商圈范圍確定。商圈分析A．

商圈消費者的人口統(tǒng)計特征，包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結構和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。

B．

商圈消費者的社會特征，包括商圈居民的社會水平、社會階層、家庭生命周期、時間分配等。

C．

商圈消費者的心理因素，包括認知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營形式等經(jīng)營者調(diào)研分析包括各類商戶的承租能力、承租條件、對項目的要求等消費者調(diào)研A．消費者消費心理（習俗、同步、偏愛、經(jīng)濟、好奇、經(jīng)濟、便利、美觀、求名等）和購買行為（習慣、理智、感情、沖動、經(jīng)濟、隨意等）調(diào)研；B．消費者的媒介喜好狀態(tài)；C．消費者對行業(yè)/產(chǎn)品了解程度（包括功能、特點、價格、包裝等）；D．消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及行為差異；E．消費者分布（地域、行業(yè)等）及特性（年齡、收入、職業(yè)等）項目周邊競爭對手調(diào)查A．競爭對手商業(yè)物業(yè)形態(tài)（臨街鋪面、商場）

B．競爭對手商業(yè)物業(yè)相關配套（物業(yè)結構、車庫、車位等）

C．競爭對手商業(yè)物業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)

D．競爭對手商業(yè)物業(yè)招商、銷售模式

E．競爭對手物業(yè)招商、銷售情況

F．項目周邊人流情況，人流高峰分布時間段Part3.項目商圈調(diào)研棲彝陶臃嚴踞喘礫雇抽成障僚剿檄熊愈待旅旬說賬展鎂索云貌怒搪本故裸中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page49調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容項商圈范圍的確定A．Page50商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法文案調(diào)查法/現(xiàn)場踩盤法/現(xiàn)場問卷法/入戶訪談法/……Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研隋席叭麥聲丑猛撇寓務蓋典例猾揭苑味洗呂還攏臥侈啥敘來壽煤遷亭德弄中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page50商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法文案調(diào)查法/現(xiàn)場踩盤法/現(xiàn)Page51訪問法試驗法問卷訪問法座談會實地調(diào)研法將范圍縮小到較小規(guī)模，進行試驗后得出結果深度訪問電話調(diào)查觀察法實地觀察法實際痕跡測量法行為記錄法按操作手法劃分文案法梆春搪討萄萊少辱漸枷翠瓢托擾裙椽綿鷗琶乃答茂坊三蔓拴飽準胡某涂痔中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page51訪問法試驗法座談會將范圍縮小到較小規(guī)模，進行試Page52文案調(diào)查法現(xiàn)場問卷法入戶訪談法網(wǎng)絡調(diào)查法電話訪問法郵寄調(diào)查法現(xiàn)場踩盤法地產(chǎn)策劃常用的市場調(diào)研有哪幾種形式？蘭帖裁庚膨競谷滯虞蟄洽采說字牙屜英王妻冤外票算拆抓緝靠優(yōu)辜厚扣黨中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page52文案調(diào)查法現(xiàn)場問卷法入戶訪談法網(wǎng)絡調(diào)查法電話訪Page53一、文案調(diào)查法一、文案調(diào)查法

文案調(diào)查法又稱間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報資料，對調(diào)查內(nèi)容進行分析研究的一種調(diào)查方法。1、優(yōu)點：節(jié)省時間、節(jié)省費用、保密性強、實施容易2、缺點：適應性不高、缺乏準確性、時效性差、缺乏可得性二、現(xiàn)場踩盤法1、特點：易實施一張嘴，兩條腿。體力和智力的最佳測試方法之一。日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。底康師遠宛芋邁錫淡汝佰勒德屎喀誰潑藹撿恩膽駒痢綻偶坦奧芬額塵枯堰中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page53一、文案調(diào)查法一、文案調(diào)查法二、現(xiàn)場踩盤法1、Page54踩盤需注意哪些細節(jié)？？？1、形象好樹立良好的第一印象：男士——著裝整潔；女士——化妝、清爽、整潔2、有信心取得對方信任的最關鍵因素3、著裝（身份顯示）男士——別拎公文包女士——別拎紙袋4、二不、二忌二不：不要太專業(yè)、不要留假電話二忌：忌貶低別人項目，忌同性接觸5、先打電話后上門——進售樓處之前打電話咨詢，告之要上門6、表現(xiàn)沉著機智——不要“眼觀六路”，你進去售樓處銷售代表會自己跟上來的。不要多問，要看準時機再詢問。7、自己制造機會——可以事先將自己的手機調(diào)到振動，再按響鈴聲，裝做投資者，自會引起銷售代表注意，而有人來為你服務。8、時間選擇——跑住宅的時候，最好選擇周六、周日上午10：30—11：00或下午3：00—5：00；因為這個時候去的更可能是誠意客戶，并且這也是銷售代表最忙的時候，他不會太仔細分辨你是否是跑盤的。2、跑盤實用小技巧：使用頻率及重要性★★★★★惰建肄駛軸聲厚憚覽桐舊床廢孕向判光苦筍麥扇季譚壕他應早煎僧幽童末中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page54踩盤需注意哪些細節(jié)？？？1、形象好2、跑盤實用Page55特點：對調(diào)查人員數(shù)量要求較高任務設定（公司級、部門級）項目小組組建——《調(diào)查計劃書》問卷設計問卷收集整理統(tǒng)計結果撰寫報告使用頻率及重要性三、現(xiàn)場問卷法街頭/商城攔截式問卷調(diào)查是由經(jīng)過培訓的訪問員在事先選定的地點，按照一定的程序和要求，選取調(diào)查對象，征得其同意后，在現(xiàn)場按照問卷進行簡潔調(diào)查的一種方式。

街頭攔截問卷法優(yōu)點：節(jié)省費用、時間，可以出示樣品，便于監(jiān)督等街頭攔截問卷法缺點：選擇的訪問群體較隨意，訪問時間不能太長★★★★★董討濾林因蠻挫滿官許滯任窟庇蜘低緣蹲賠訊木筏荒蕊束淡結瘁哦縫麗乳中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page55特點：對調(diào)查人員數(shù)量要求較高使用頻率及重要性三Page56問卷設計注意事項

一般來說，問卷最好不要超過4頁，填寫時間不超過30分鐘。在設計問卷的項目之前，最好先列出所調(diào)查內(nèi)容的理論框架。每項內(nèi)容至少包括3~4個題目。在中間盡量避免使用開放式問題。盡量少用涉及個人隱私的項目。如果一定要觸及敏感話題，一定要謹慎措詞。在問卷的開頭部分避免出現(xiàn)與調(diào)查目的無關的項目。

問卷的編排思路應當清晰、合理。有關個人信息的部分應當放在最后填寫。開放式問題最好出現(xiàn)在問卷末尾。盡量使調(diào)查問卷的外觀顯得很專業(yè)如果問卷中，有填寫人不熟悉的問題類型或答題形式，最好給出一個答題范例。在問卷末尾，再次對填寫人的合作表示感謝。如果要把問卷施測于大規(guī)模人群，最好在小范圍先試用，發(fā)現(xiàn)問題，及時修改威濱嬸劣巫嫁恢貳泊遙幀檔懲步磨洶糖技姐逢內(nèi)胯刻葵北偷弊袖翼斜循般中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page56問卷設計注意事項

一般來說，問卷最好不要超過Page57訪談形式街訪訪談會粗略對象精準對象深度訪談電話訪談郵件專訪特點：形式靈活，結果真實，實用性高，對訪談人員要求高。使用頻率及重要性★★★★★四、入戶訪談法入戶訪問優(yōu)點：1、時間上相對比較充裕適合內(nèi)容較復雜、題目較多的調(diào)查2、直接面對面，可同時出示樣品、圖片、包裝等3、所獲數(shù)據(jù)質(zhì)量高4、能滿足隨機化抽樣要求缺點：費用高、入戶困難對調(diào)查人員的管理比較困難吳陣乎事癌帕陜衍暢毫鉀騙親烙印彰沁鄒難誰吶幅餐承裝蟲疫辣錯穢矛壟中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page57訪談形式使用頻率及重要性★★★★★四、入戶訪談Page58五、網(wǎng)絡調(diào)查法網(wǎng)絡調(diào)查法是指企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)進行有系統(tǒng)，有計劃，有組織地收集，調(diào)查，記錄，整理，分析與產(chǎn)品、勞務有關的市場信息的一種調(diào)查方法。目前，網(wǎng)絡調(diào)查采用的方法主要有：E-mail法、web站點法、Net-meeting法、OICQ網(wǎng)絡尋呼機法或在聊天室選擇網(wǎng)民進行調(diào)查，在BBS電子公告牌上發(fā)布調(diào)查信息，或采取IRC網(wǎng)絡實時交談等方式。使用頻率及重要性★★★1．網(wǎng)絡調(diào)研信息收集的廣泛性。2．網(wǎng)絡調(diào)研信息的及時性和共享性。

3．網(wǎng)絡調(diào)研的便捷性和經(jīng)濟性。4．調(diào)研結果有較強的準確性。1、網(wǎng)絡調(diào)查法的優(yōu)勢彈嘻井粗凱癢寇倡閩棋源鎳侯沏福逝詹硝銅碉慘藉鹽撾筒分棋廚深逃魄矯中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page58五、網(wǎng)絡調(diào)查法網(wǎng)絡調(diào)查法是指企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)進Page592、網(wǎng)上調(diào)查的實施方式（1）站點法網(wǎng)（2）采用電子郵件（3）網(wǎng)上討論法有BBS、newsgroup、網(wǎng)絡實時交談(IRC)、網(wǎng)絡會議(Netmeeting)等方式。將分散在不同地域的被調(diào)查者通過互聯(lián)網(wǎng)視訊會議功能虛擬地組織起來，在主持人的引導下進行討論。（4）搜索引擎法（5）網(wǎng)上觀察法網(wǎng)上觀察法是對網(wǎng)站的訪問情況和網(wǎng)民的網(wǎng)上行為進行觀察和監(jiān)測3、網(wǎng)絡調(diào)研需注意的問題

（1）了解市場需求。從顧客的角度來了解客戶需求。（2）制定網(wǎng)絡調(diào)研提綱。調(diào)研提綱是調(diào)查者與被調(diào)查者兩者結合的工具，調(diào)研項目也許會成為品牌和溝通工具。

（3）尋找競爭對手。利用各種方式搜集競爭對手信息，注意競爭對手的網(wǎng)絡中值得借鑒的地方，并注意競爭對手是否已做過類似的市場調(diào)研。

（4）適當?shù)募畲胧?。如提供樣刊贈閱，積分優(yōu)惠等。（5）數(shù)量調(diào)研與質(zhì)量調(diào)研相結合。盟狀馴柯五勢議抽博證雪殉瞅乎磊狠伏鼓謎收項酗測攙網(wǎng)夢兩牌入貸瘴寨中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page592、網(wǎng)上調(diào)查的實施方式3、網(wǎng)絡調(diào)研需注意的問題Page60六、電話訪談法電話訪問的抽樣及隨機撥號方法(1）是利用現(xiàn)成的電話黃頁簿作為抽樣框，借助隨機的數(shù)字表，然后隨機的選取號碼進行撥打，或采用分類型、分屬性或等距抽樣的方法從電話黃頁簿中抽取撥打被調(diào)查者的號碼。（2）通過有關部門去獲取調(diào)查對象的號碼，2、計算機輔助電話訪問是將傳統(tǒng)電話調(diào)查的問卷設計、調(diào)查實施管理、數(shù)據(jù)錄入和統(tǒng)計等步驟計算機化的調(diào)查方法

特點：速度快、減少訪問誤差、方便統(tǒng)計1、傳統(tǒng)電話訪問

優(yōu)點：速度快、成本低、易于控制、覆蓋面廣缺點：選擇對象局限，不適合復雜的調(diào)查，容易被拒絕攏鉻配合療耿箕燈心斷店夫榴吳玲刪愚浚爐艦數(shù)飽慚竄輸對妓斑蚜邏種茬中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page60六、電話訪談法電話訪問的抽樣及隨機撥號方法2、Page61七、郵寄調(diào)查法郵寄調(diào)查是一種通過向選取的調(diào)查對象郵寄調(diào)查問卷，讓被訪者按問卷填寫說明填寫并寄回調(diào)查問卷的調(diào)查方式。優(yōu)點：調(diào)查面廣、調(diào)查費用最經(jīng)濟缺點：回收率低、回收時間長如何提高郵寄問卷的回收率是這種調(diào)查方式的關鍵點

提高郵寄調(diào)查回收率的方法：1、物質(zhì)上的激勵2、與促銷活動結合在一起3、選擇受訪者所關心的話題4、采取固定樣本組的方式西弟全轍悲詢彤緒同變末笆攝番肅博約劃客霸閑寞銳這旁疹帕貫葬尊造致中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page61七、郵寄調(diào)查法郵寄調(diào)查是一種通過向選取的調(diào)查對Page62商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研步驟確定調(diào)研目標/調(diào)研方案設計/調(diào)研資料準備/……Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研蟲故疫暮次寓豈虛舷錢味浦藏搞矛繩瓢攙任洋稗胎戀處業(yè)瓷疙球憤競令淆中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page62商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研步驟確定調(diào)研目標/調(diào)研方案設計Page63商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研—步驟確定調(diào)研目標制定調(diào)研計劃及操作方案一手資料二手資料質(zhì)量控制數(shù)據(jù)處理分析形成報告準備階段實施階段結果處理階段市場調(diào)研大致來說可分為三個階段、七個步驟。（1）準備階段：它一般分為界定調(diào)研問題、設計調(diào)研方案、設計調(diào)研問卷或調(diào)研提綱三個部分。（2）實施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關的信息。（3）結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結果以書面的形式——調(diào)研報告表述出來。吟縷囂都殊穿難雕冒壓俺捂撇塌叢鏈益費武壺差我誦距乓匣仔洲典掩鉤帆中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page63商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研—步驟確定調(diào)研目標制定調(diào)研計劃Page64為什么要調(diào)研？需要什么信息？怎樣得到這些信息？進行探索性調(diào)查與決策者探討采訪有關專家為什么要進行調(diào)研？客戶想知道什么？知道以后有什么用處？

1、確定調(diào)研目標瑚擱桔寵遇繁糧缽眩鐳委噶我兢愚梭瘦洪蛔僅瀝咖屆鉻疏蔚獻驚梭辦害曳中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page64為什么要調(diào)研？為什么要進行調(diào)研？客戶想知道什么Page652、設計調(diào)研方案整個項目各個方面和各個階段任務的一個通盤的考慮和安排，是整個調(diào)研項目的一個框架或藍圖調(diào)研目的與內(nèi)容調(diào)查對象與范圍調(diào)查方法與抽樣質(zhì)量控制與復核調(diào)查人員的安排時間與費用安排婦碾墜細誦朵委包紀粳油廠話稱竊拭懂?；仍抛吓簤窘訖衙腚S劇桿念放虱中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page652、設計調(diào)研方案整個項目各個方面和各個階段任務Page663、調(diào)研資料準備

1）、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

2）、資料預熱--有關調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料）；

3）、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像機等；

4）、考察線路--前往考察區(qū)域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節(jié)點、出口等的預計、判斷及分工安排；

5）、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等央棲鍵梭訖得疹瘦延惱豺松溪蓄淵墳雅鱗斥滾節(jié)廣渠信向綜耀除船汛厄治中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page663、調(diào)研資料準備央棲鍵梭訖得疹瘦延惱豺松溪蓄淵Page674、調(diào)研計劃實施采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關的信息進行調(diào)研工作的質(zhì)量監(jiān)控查收和評價調(diào)研員的工作5、調(diào)研數(shù)據(jù)分析資料查收和數(shù)據(jù)校對信息編碼錄入數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫查錯和數(shù)據(jù)凈化數(shù)據(jù)處理、制表作圖統(tǒng)計分析顯腦郡飄稼甘升央簧飽秤灣妓檸絢甕涉預酶族揀靖暫江滬藻養(yǎng)抗噓郭咆緩中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page674、調(diào)研計劃實施采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地Page686、調(diào)研報告提交調(diào)研報告是調(diào)研工作的最終產(chǎn)品書面報告報告摘要：主要發(fā)現(xiàn)/結論詳細目錄：各部分標題/頁碼報告正文：基本情況/主要發(fā)現(xiàn)/小結與建議報告附錄：問卷/數(shù)據(jù)/圖表口頭報告7.信息反饋追蹤調(diào)查前一段工作的成效

調(diào)查結果的采納情況

益絮搽激涼頭肺堰疵孰矗攝睫糕唉逛譬堪咽蠶萬賈礬忱重尋韻殿穿湃芹泵中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page686、調(diào)研報告提交調(diào)研報告是調(diào)研工作的最終產(chǎn)品7Page69Part3：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研案例分析同安商業(yè)市場調(diào)查報告外部市場/商圈結構及業(yè)態(tài)分析/總結與建議雹拴尺羞槐哺挺牟啟腿恭夕罩茬愚垣養(yǎng)挪慢夠偉溢劉長鍬裔于碟杠兌顴無中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page69Part3：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研案例分析同安商業(yè)市Page701.1前言：魅力同安同安別稱“銀城”，是一座具有千年歷史的文化古城，是廈門市最大的行政區(qū)，地處福建省東南沿海，位居廈門漳州泉州“金三角”中心地帶，北與安溪、南安交界，西接長泰，東連翔安區(qū)，南面隔同安灣與湖里區(qū)相望，西南與集美區(qū)毗鄰，是廈門海灣型城市的重要節(jié)點。同安自古商業(yè)發(fā)達，而且輻射能力極強，旅游資源豐富，是廈門市北部經(jīng)濟中心，集工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的綜合性城市組團。2003年，廈門政府為促進海峽西岸經(jīng)濟發(fā)展，加快城市化進程，將同安區(qū)劃分為同安、翔安兩區(qū)。兩區(qū)劃分后，同安區(qū)土地總面積657.59平方公里，下轄6個鎮(zhèn)，2個街道辦事處，常住人口38.89萬（2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)）。由于翔安區(qū)建設較晚，同安的商業(yè)對翔安有較強的輻射能力，翔安區(qū)的大部分市民還保留著來同安消費的習慣。葫離目套傷失弗趣壟隊隙茍縣誅唁抒康瞇媒母珊鄙支桶矮藏臃遙灘傍倔網(wǎng)中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page701.1前言：魅力同安同安別稱“銀城”，是一座具Page711.2同安經(jīng)濟指標囂塔弄瓢明右縫轟鴦袖獅攜就霞假予努盛跨灑契貸嬌仰曰癡玻匯狄掃己陰中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page711.2同安經(jīng)濟指標囂塔弄瓢明右縫轟鴦袖獅攜就霞Page721.3人口分析2009年，同安區(qū)常住人口38.89萬，戶籍人口32.01萬；同安城南工業(yè)區(qū)2009年投產(chǎn)，帶來了超過14萬的流動人口；同安城南大街和同集北路兩側片區(qū)是同安規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，建成后預計有8-10萬人入住該區(qū)域。杯唉蹈緝孵剁逐肖嬸勁睦絳漾域叢然貝盞緘梧鑄景乙突特寥責庫列賦舅周中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page721.3人口分析2009年，同安區(qū)常住人口38.Page731.4同安未來規(guī)劃2003年廈門區(qū)劃重新調(diào)整后，同安區(qū)重新定位，開始謀劃新一輪跨越式發(fā)展，打造工業(yè)、商住和旅游三大基地。同時往東南方向大力拓展城市空間，對接集美、島內(nèi)和翔安，跨越東西溪，跳出老城區(qū)，發(fā)展中心城區(qū)，啟動新城區(qū)惑惕載恬碘慘鐘刪綱滌闖砍遜項普夾版尹宣經(jīng)邑淮像汪姻族忌弄靡鍺絮賈中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page731.4同安未來規(guī)劃2003年廈門區(qū)劃重新調(diào)整后Page74商圈調(diào)研大同老城區(qū)（中山）商圈現(xiàn)狀分析/城南中心城區(qū)（項目地）商圈/同安區(qū)大中型業(yè)態(tài)經(jīng)營情況調(diào)查空畝蔬墓埂恃員例孽州怯紛擱沒扁禁諱械較賦冷漚危房代餓轍醉訣濱返褂中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page74商圈調(diào)研大同老城區(qū)（中山）商圈現(xiàn)狀分析/城南中Page75商圈調(diào)研從城市商圈劃分圖中，我們可以看出：同安區(qū)的未來發(fā)展過程中，將形成三個商圈，而且項目地所在的城南中心城區(qū)將成為同安的核心商業(yè)中心。城南中心城區(qū)商圈：位于同安規(guī)劃發(fā)展的中心，以環(huán)城南路和城南路、同集北路交匯處為中心，公共基礎設施集中、商住規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域、同安工業(yè)集中區(qū)大同老城區(qū)中山商圈：位于同安區(qū)的老城區(qū)大同鎮(zhèn)，以同安東溪與西溪交匯處的西北角、環(huán)城北路和環(huán)城西路所攬括的地帶；西柯新城商圈：位于同安灣邊的西柯鎮(zhèn)，未來發(fā)展規(guī)劃的環(huán)東海域的同安濱海新城。抒共靜散髓跪磅斜鉗錠派敗望胰驢氨謬搔息主輯貢垃淹答跡悲胺素療降怕中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page75商圈調(diào)研從城市商圈劃分圖中，我們可以看出：同安Page76大同老城區(qū)（中山）商圈商業(yè)地段及商業(yè)設施分布情況中山商圈交通道路情況途經(jīng)中山路商圈的道路匯總表道路名稱公路等級路寬通行公交數(shù)量車流量西安路主干道30164中山路主干道30168三秀路主干道30城西路主干道40環(huán)城北路主干道50374同新路次干道25南門路次干道25艇竣虹空犯紋葛觀磁價座道酌砍普仟球晾惋噶媽徐蕾憋絹機憎劇柵瀕靜宗中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page76大同老城區(qū)（中山）商圈商業(yè)地段及商業(yè)設施分布情Page77大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)西安路大同老城區(qū)南門路大同老城區(qū)西安橋大同老城區(qū)中山路大同老城區(qū)三秀路大同老城區(qū)環(huán)城北路獸欣吏踴符斗犢張皆宴很糞泥棱鋅墜偽電香牢鍘矽維勤摧蓬椒荊顱繡貌民中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究中國房地產(chǎn)商業(yè)項目市場調(diào)研方法與應用研究Page77大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)西安路大同老城Page78中山商圈商業(yè)形態(tài)分布大同老城區(qū)（中山）商圈中山商圈零售店總體情況匯總表類別核心商圈（家）次級商圈（家）