南京別墅分析報告

43/44南京不墅分析報告（2005年10月）南京垠坤代理機構(gòu)地產(chǎn)研發(fā)中心目錄TOC\o"2-2"\h\z\t"標(biāo)題1,1"一、南京不墅市場整體情況 2（一）南京不墅市場的要緊不墅類型 2（二）南京不墅市場的區(qū)域分布 2（三）南京不墅市場的價格區(qū)間 3（四）南京不墅市場的供需狀況 4（五）南京不墅市場以后趨勢研判 6二、南京不墅市場要緊板塊分析（江寧、城區(qū)、江北） 11（一）江寧板塊 11(二)江北板塊 16（三）城區(qū)板塊 18三、不墅個案調(diào)查 21（一）瑪斯蘭德 21（二）山水華門 23（三）巴厘原墅 25(四)奧斯博恩 26（五）總結(jié) 28一、南京不墅市場整體情況（一）南京不墅市場的要緊不墅類型南京目前在售的不墅，包含疊加、聯(lián)排、雙拼、獨立四種不墅類型，其中聯(lián)排所占比例最大（共210套），為總體的32.97％，獨立不墅數(shù)量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。南京目前在售的不墅，包含疊加、聯(lián)排、雙拼、獨立四種不墅類型，其中聯(lián)排所占比例最大（共210套），為總體的32.97％，獨立不墅數(shù)量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。（二）南京不墅市場的區(qū)域分布從圖上能夠清晰看出，目前南京在售不墅三個集中供應(yīng)區(qū)域中，江寧板塊所占份額最大，其在售不墅數(shù)量占南京地區(qū)不墅項目的78.42％，城區(qū)和江北所占專門少，分不為11.68％和9.85％。從圖上能夠清晰看出，目前南京在售不墅三個集中供應(yīng)區(qū)域中，江寧板塊所占份額最大，其在售不墅數(shù)量占南京地區(qū)不墅項目的78.42％，城區(qū)和江北所占專門少，分不為11.68％和9.85％。（三）南京不墅市場的價格區(qū)間從圖中能夠看出，城區(qū)板塊：該板塊由于高檔住宅用地的稀缺性，造成了該板塊不墅項目價格的居高不下，各類型不墅價格均居各板塊之首，特不是獨立不墅，平均價格已高達(dá)16600元/㎡，而該板塊的中山高爾夫不墅，獨立不墅價格達(dá)到20000元/㎡；江寧板塊：該板塊的價格始終左右著全市不墅均價的升降，獨立不墅均價在10000元/㎡左右，其余類型在5000－6000元/㎡不等。江北板塊：該板塊的不墅類型要緊以獨立、聯(lián)排為主，獨立不墅均價在4700元/㎡，聯(lián)排價格為3600元/㎡左右，價格一直沒有明顯上升跡象。（四）南京不墅市場的供需狀況南京整體不墅市場供銷走勢保持穩(wěn)定增長，月銷售量均保持在110-150套之間，而與之相對應(yīng)的供給方面幅度相比卻小的多，開發(fā)商在推盤節(jié)奏上明顯放慢。（五）南京不墅市場以后趨勢研判1、不墅供應(yīng)量在以后幾年將逐漸減少通過左圖，可發(fā)覺盡管南京不墅市場的上市量增長幅度特不大，但所占市場份額不足同年商品房上市量的10%，就南京這一省會都市來講，不墅的供應(yīng)量相對依舊較小的。2005年3月省政府再次發(fā)文，要求停止一切不墅供地，這將使不墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此，以后幾年的不墅供應(yīng)量仍然可不能放大。通過左圖，可發(fā)覺盡管南京不墅市場的上市量增長幅度特不大，但所占市場份額不足同年商品房上市量的10%，就南京這一省會都市來講，不墅的供應(yīng)量相對依舊較小的。2005年3月省政府再次發(fā)文，要求停止一切不墅供地，這將使不墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此，以后幾年的不墅供應(yīng)量仍然可不能放大。2、土地升值對不墅升值產(chǎn)生專門大阻礙從其土地價值上看，南京不墅的容積率一般都低于0.4，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價格下降的可能微乎其微，以后土地巨大的升值空間目前差不多有所顯現(xiàn)。隨著新一輪“十一五”規(guī)劃的提出，南京市政府進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，住宅郊區(qū)化的趨勢日益明顯，目前南京江北、湯山、城南、紫金、江寧等不墅板塊的不墅項目，都具有極大的升值潛力。3、不墅價格具有較大升值空間（1）區(qū)域內(nèi)項目比較，價格差異明顯從目前南京的不墅價格來看，仍然處于偏低的水平。以獨立不墅來看，南京目前最貴的不墅板塊是紫金板塊，其獨立不墅的價格達(dá)到了20000元/平方米，最廉價的則是江北板塊，其獨立不墅價格為7500元/平方米左右。（2）國內(nèi)比較，仍有較大的上升空間南京紫金板塊20000元/平方米的獨立不墅價格拿到全國水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的不墅），南京不墅的價格升值顯然仍有較大上升空間。4、目前同意度最高的不墅類型是：單套面積在180—260平方米的聯(lián)排不墅依照在售不墅的市場同意度分析，可發(fā)覺：（1）最為暢銷的是單套面積在180—260平方米的聯(lián)排不墅市場單價以三山（將軍山、翠屏山、韓府山）板塊的主流價格線為參考樣本，聯(lián)排不墅單價以4500—6500元/㎡為主區(qū)間，整體均價調(diào)至4800元/㎡左右。（2）獨立不墅的差異性較大目前南京市場上的獨立不墅，單套面積從200-900平米不等，但主流戶型面積要緊集中在250-500平米的區(qū)間，均價操縱在10000元/㎡。（3）不墅配套設(shè)施多采取贈送的方式與不墅相配套的花園、車庫等設(shè)施，目前開發(fā)商大多數(shù)采取贈送的方式，但隨著不墅供應(yīng)的主力類型向獨立不墅的傾斜，不能排除開發(fā)商對此類配套部分收費的可能；地下室的面積目前多以半價的方式計入建筑面積。（4）中西結(jié)合建筑風(fēng)格較為流行在目前不墅的建筑風(fēng)格以中西結(jié)合的模式較為流行，其中北美建筑風(fēng)格最為流行。如以園林布局穿插西式建筑，如山水華門為首的“杭派風(fēng)格”；另一種則是以“中國人家”為代表的“新四合院”中式風(fēng)格的異軍突起，同樣也吸引了眾人的眼球。5、不墅競爭將日趨激烈從進(jìn)展趨勢上看，南京的不墅市場中，江寧的翠屏山、將軍山一帶一直是供應(yīng)的主力，占據(jù)供應(yīng)總量的九成左右。依照目前進(jìn)展預(yù)測，江北的不墅供應(yīng)量不久將會達(dá)到40萬平方米左右，其市場份額也將隨之增至20％上下；而傳統(tǒng)的江寧板塊，盡管體量依舊增加到140萬平方米，但供應(yīng)份額卻縮至70％。亞東板塊以后的供應(yīng)變化也較大，將增加10萬平方米，供應(yīng)份額將達(dá)到5％。因此，在不久的今后，南京地區(qū)最具潛力的不墅板塊應(yīng)集中在江北地區(qū)，其不可替代的自然資源優(yōu)勢將日益顯現(xiàn)；但同時又應(yīng)該考慮到，在目前并不明朗的房產(chǎn)市場中，該板塊體量在短時刻內(nèi)的膨脹，又將不可幸免的引發(fā)不墅市場新一輪的價格戰(zhàn)。6、基于新政出臺至今的供銷趨勢，預(yù)測今后6個月不墅供銷數(shù)據(jù)（不考慮新開盤項目）在不考慮新開盤項目的前提下，通過上圖數(shù)據(jù)分析，可看出，以后南京不墅市場的供應(yīng)狀況正逐步向供銷平衡的勢態(tài)上進(jìn)展，在明年3月，南京不墅市場的供銷比，將達(dá)到一個平衡點——供銷平衡（供銷比：1），市場情況良好，但3月為樓盤銷售的淡季，不利于樓盤的銷售，因此關(guān)于項目的推出應(yīng)將購買周期這一重要因素考慮到里面去，建議明年5月開盤。二、南京不墅市場要緊板塊分析（江寧、城區(qū)、江北）（一）江寧板塊1、江寧不墅市場綜述江寧不墅要緊集中在百家湖和以翠屏山、將軍山、韓府山為代表的“三山板塊”。目前三山不墅區(qū)有多個在建在售項目，可能總用地達(dá)5000畝，總供應(yīng)量150萬－180萬平方米，是以后南京不墅市場的主力。依照近半年來對南京不墅市場的銷售狀況的跟蹤，分析得出，（1）聯(lián)排不墅面積在170—210平方米的較為暢銷該板塊單套聯(lián)排不墅面積在170—210平方米的較為暢銷，市場單價范圍以4500—6500元/㎡為主，市場均價已調(diào)至4800元/㎡。（2）獨立不墅以后供應(yīng)量將與聯(lián)排、雙拼持平獨立不墅目前供應(yīng)量約占聯(lián)排項目現(xiàn)供應(yīng)總量的7成左右，但從供應(yīng)總量上分析，潛在的獨立不墅供應(yīng)將慢慢與聯(lián)排和雙拼供應(yīng)持平，目前江寧在售的獨立不墅主力面積集中在200-400平米，總價操縱在250萬-450萬之間。2、江寧不墅市場的供需狀況江寧板塊不墅推盤速度趨緩，在銷售方面保持著每月百套的增幅，10月份銷量更是突破了140套，銷售量最大的是聯(lián)排不墅，6個月來共售出210余套，目前銷售率達(dá)到了76.91%；獨立不墅在7、8月份有一個較大的增幅，兩月內(nèi)共銷售73套，隨后每月銷售節(jié)奏放慢，每月只有10余套的售出量，更多的消費者目前持幣觀望態(tài)勢。3、江寧不墅市場的競爭情況分析（1）將軍路沿線樓盤競爭激烈目前的三山板塊自將軍北路的運盛美之國開始，自北向南分不有：瑪斯蘭德、香山美墅、翠屏國際、翠屏清華、瑞景文華、山水華門、愛濤漪水園、復(fù)地朗香等9個不墅大盤。其中沿將軍路沿線的樓盤如瑪斯蘭德、翠屏國際、山水華門、復(fù)地朗香等，競爭情況最為激烈。（2）競爭策略以價格戰(zhàn)為主目前各不墅樓盤的開發(fā)項目差不多定型，前期已先后推盤，對項目的再次變動并不符合開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略，因此競爭的策略要緊集中在以價格優(yōu)惠、打折、特價房等方式來吸引人氣，效果在10月份得到初步顯現(xiàn)，在折扣方面各樓盤的優(yōu)惠幅度達(dá)到95折－98折不等，特價房源在總價上至少有10萬元的降幅。4、江寧不墅市場以后趨勢研判南京市區(qū)周邊資源一向稀缺，稀缺自然環(huán)境內(nèi)的樓盤也就越發(fā)顯得寶貴，江寧三山板塊地區(qū)通過幾年來的進(jìn)展，差不多成為一個集自然、人文于一體的高檔居住區(qū)，隨著商業(yè)、娛樂各方面配套設(shè)施的完善，江寧的不墅將是一個長期看好的項目。（1）獨立不墅的份額將逐步加大從類不上看，南京的不墅市場供應(yīng)差不多上以聯(lián)排不墅為主。目前，將軍路不墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)是，獨立10％，雙拼20％，聯(lián)排70％。專家認(rèn)為，通過前期的市場培育，可能明年不墅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會有重大變化。獨立不墅的供應(yīng)量將會與雙拼、聯(lián)排不墅接近，形成“三足鼎立”之勢。（2）整體供應(yīng)量將逐年縮小從供應(yīng)量上看，南京目前已供應(yīng)上市的不墅總數(shù)(聯(lián)排、雙拼)僅200萬平方左右，在都市住宅總面積中不足1．5％，所占比例相當(dāng)?shù)?。依照預(yù)測，2005年至2007年南京每年的不墅供應(yīng)量分不是45萬平米、15萬平米和15萬平米，合計為75萬平米；而這三年不墅的市場需求總量為85萬平米，這意味著，以后三年南京的不墅供應(yīng)缺口總量將高達(dá)10萬平米。作為南京不墅供應(yīng)量最大的江寧，自然也逃只是這一“大勢”。對比江寧房產(chǎn)局1-9月份的數(shù)據(jù)，去年1-9月份江寧不墅開工面積為23．75萬平米；而今年1-9月份，不墅開工面積就減少到了16.63萬平米，呈逐年下降趨勢。目前整體房產(chǎn)市場低迷，銷售量一直不見起色，但不墅供應(yīng)市場按此趨勢進(jìn)展，整體的供應(yīng)增量會越來越少。（3）近期價格波動較大，但有長期升值潛力“物以稀為貴”，這句話既體現(xiàn)不墅本身的特質(zhì)，同時又揭示了不墅價格近兩年來持續(xù)高走的內(nèi)在緣故。江寧不墅增量在以后幾年呈明顯萎縮態(tài)勢，隨著銷量的不斷下降，稀缺性將進(jìn)一步得到體現(xiàn)。盡管目前環(huán)境下，各不墅樓盤紛紛提出打折優(yōu)惠等舉措，但明顯市場放量不足，開發(fā)商都放緩?fù)瞥霾椒?，期待整體房產(chǎn)市場的回暖，從長期來看，價格將不可幸免的得到提升。（4）存在諸多急需解決的問題江寧不墅的品質(zhì)和認(rèn)知度不可置否，但前兩年眾不墅項目的匆匆上馬，使得目前的江寧不墅區(qū)也存在著許多的問題，如不能妥善的解決此類隱患，將對江寧不墅市場產(chǎn)生極大負(fù)面阻礙。江寧不墅區(qū)多位于將軍路一側(cè)，將軍路夜間大型運輸車輛帶來的噪音污染將直接阻礙到夜間的清凈；同時部分不墅的建筑靠近路邊，使得不墅的私密性受到威脅；生活配套設(shè)施的不完善是在三山不墅板塊上體現(xiàn)得也較為明顯，在這一板塊中聚攏了像河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院等眾多學(xué)校，提升了居住的文化氛圍，但關(guān)于居住區(qū)來講，缺乏足夠的中小學(xué)，只有翠屏山小學(xué)和南師大附小，不能方便的解決子女的教育問題。另外例如商場、菜場、醫(yī)療等配套設(shè)施就更加缺乏。盡管規(guī)劃中的易初蓮花超市將在２００５年年底啟用，但住戶對政府的這種完善的長期規(guī)劃有沒有足夠的耐心也有待觀看。(二)江北板塊1、江北不墅市場綜述江北板塊的不墅市場目前不墅項目不多，有華歐國際友好城、鳳悅天晴、金泉·泰來苑、威尼斯水城等幾個項目，目前在售的要緊是華歐國際友好城的聯(lián)排不墅，但目前江北正在規(guī)劃中的不墅項目眾多，預(yù)可能今后會產(chǎn)生40萬平方米的不墅供應(yīng)量。2、江北不墅市場的供需狀況（以華歐國際友好城為例）華歐國際友好城聯(lián)排不墅供應(yīng)的主力戶型面積為170-230㎡，目前價格在3500-3700元/㎡，目前銷售已接近尾聲。3、江北不墅市場以后趨勢研判從上圖能夠看出，華歐國際銷售率比較平穩(wěn)，自今年5月份起平均月銷售量維持在10套左右，但該樓盤地理位置優(yōu)勢并不突出，公交線路也不能專門好的滿足住戶需要，同時六合政府近期規(guī)劃在樓盤附近建筑化工園，空氣污染生活質(zhì)量將受到專門大阻礙，諸多不利因素可能將極大阻礙到該項目的銷售，開發(fā)商迫于強大壓力，不排除會以降價形式招攬住戶，以達(dá)到短期內(nèi)快速回款以掩蓋樓盤劣勢的目的。但從另一方面考慮，江北的樓價不具備大幅下跌的資本，3600元/㎡的不墅價格下降的空間特不有限。因此房價一旦觸及到開發(fā)商心理底線，價格就可不能再有變動，開發(fā)商和購房者之間難免將產(chǎn)生僵持不下的情況，該樓盤前景不容樂觀。（三）城區(qū)板塊1、城區(qū)不墅市場綜述城區(qū)不墅項目一直就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽濤、玉蘭山莊、天泓山莊等項目，除了觀園翔龍外，城區(qū)內(nèi)不墅項目均與其他類型住宅臨近建筑，并未真正體現(xiàn)高端物業(yè)的特點，但樓盤周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價倍增，目前南京不墅均價城區(qū)板塊最高，其中獨立不墅面積在250-500㎡，均價達(dá)到16600元/㎡；聯(lián)排不墅升至12000元/㎡，疊加在10000元/㎡左右，兩者面積普遍在200-300㎡之間。2、城區(qū)不墅市場的供需狀況城區(qū)板塊因為各樓盤推盤節(jié)奏的不同而使銷售率顯得起伏較大，但從銷售量上來看，波動特不小，近兩個月的月銷售量只有5-7套，要緊集中在疊加和雙拼兩個項目，整體銷售態(tài)勢緩慢。3、城區(qū)不墅市場以后趨勢研判（1）以后市場進(jìn)展?jié)摿Σ淮蟛皇v究的是自然資源，有山有水，然而城區(qū)不墅講究的是地段的稀缺，其與主城區(qū)深厚悠久的歷史人文底蘊相協(xié)調(diào)，周邊有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，且區(qū)域內(nèi)有較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，掩蓋了其缺乏自然景觀資源的缺點，以后市場進(jìn)展?jié)摿Σ淮蟆＃?）供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊不墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢，不能真正的體現(xiàn)城區(qū)不墅的獨特優(yōu)勢，再加上價格因素，城區(qū)建筑低容積率不墅不管從居住角度依舊從投資回報率角度來看都不是上策。因此目前情況來看，在主城區(qū)開建的不墅項目不多，今后也無明顯擴充的趨勢；從政府角度來看，2003年上半年國土資源部下達(dá)了《禁止申報和審批不墅用地》的緊急通知，2005年5月又再次公布《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展的意見》，再次重申禁批不墅用地，都表明了政府操縱不墅建設(shè)的決心，雖有零星不墅用地出讓，但不曾見城區(qū)不墅用地的出現(xiàn)。因此城區(qū)板塊的不墅目前僅限于現(xiàn)有項目的銷售，可不能有擴張之勢，以后供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少。三、不墅個案調(diào)查（一）瑪斯蘭德1、項目介紹瑪斯蘭德位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，

項目由金陵飯店集團(tuán)麾下的南京金陵置業(yè)進(jìn)展有限公司，規(guī)劃建設(shè)500余幢雙拼及獨棟不墅。東北角靠將軍路沿線有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。項目容積率0.39，綠化率60％。該項目要緊以獨立、雙拼不墅為主。規(guī)劃共500余棟。2、產(chǎn)品介紹瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國草原式、法國鄉(xiāng)村式。差不多戶型共有十一種，每種戶型都有三種建筑風(fēng)格的立面設(shè)計，每種建筑風(fēng)格有四種材料和色彩選擇。戶型整體設(shè)計充分反映了美式住宅設(shè)計的特點，跳出傳統(tǒng)“廳室”模式，以“區(qū)”定義空間類型。3、銷售狀況——一期已銷售完畢，目前正在開展的二期銷售已接近尾聲類型本期推出套數(shù)銷售剩余套數(shù)本期銷售率主力戶型面積總價獨立711085.91％367㎡和426㎡220-280萬.雙拼1101883.64％263㎡-389㎡150-220萬總計1812884.53％

4、價格狀況——獨立不墅實際均價7000元/平方米在美式風(fēng)格的把握上用功頗深，在將軍路沿線同類不墅群中可謂最為風(fēng)格化的一個項目。但其均價偏高是一個無法回避的問題，以該項目一期的獨立不墅均價為例，為8000/平方米左右，但該項目將地下室面積算入了建筑面積，按照通常采納的地下室半價計算，事實上際均價達(dá)到了7000/平方米以上，應(yīng)屬將軍路最高一檔價位。5、市場預(yù)測——價格存在下調(diào)的空間，項目的性價比將接著提高該項目三期、四期的高端化設(shè)計，在目前普遍降價的形勢下，專門有可能造成一定程度上的滯銷，由此引發(fā)的總體開發(fā)周期拉長、開發(fā)成本升高差不多不可幸免。綜合上述兩類因素，開發(fā)商迫于市場壓力，可能今后會有價格上的下調(diào)；而在后期建筑類型上，開發(fā)商為維護(hù)整體項目的品質(zhì)，應(yīng)該可不能因為整體銷售情況的不佳，而出現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。（二）山水華門1、項目介紹山水華門位于三山板塊中心區(qū)，項目占地面積352畝，建筑面積15萬平米，容積率為0.55，綠化率達(dá)到60％，該項目以產(chǎn)品的高差異化打造核心競爭力，致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等細(xì)節(jié)，領(lǐng)先打造出3.6—3.9米挑高客廳、雙主臥，并贈送獨立車庫、私家花園及超大露臺，增加了產(chǎn)品的附加值?！?004中國十大品牌不墅”、“江蘇住宅十大名盤”、“南京十大魅力樓盤”、和“2005年度中國地產(chǎn)十大風(fēng)尚名盤”的金色光環(huán)更為其增添了一份強有力的競爭砝碼。2、產(chǎn)品介紹山水華門是近幾月來將軍路沿線不墅樓盤中，少有的熱銷大戶，盡管在地面防潮層和車庫設(shè)計上存在著一些細(xì)節(jié)上的問題，但從整體上看，房屋的結(jié)構(gòu)布局，景觀設(shè)計方面有獨具匠心一面。堅持高檔品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使項目本身的質(zhì)量進(jìn)一步得到了認(rèn)可。品質(zhì)完善、品牌樹立和自然環(huán)境三者的結(jié)合，使銷售業(yè)績的不斷攀升，隨著整體樓市的回暖，按此趨勢進(jìn)展，山水華門的銷售前景依舊看好。3、、銷售狀況——良好供應(yīng)量銷售量銷售率主力戶型面積總價二期A（聯(lián)排）232086．95%170平米—210平米93萬—115萬二期B（聯(lián)排）212095．2%170平米210平米107萬—132萬三期（聯(lián)排）333090．9%230平米—270平米120萬—170萬該項目小組團(tuán)的推出，有利于項目的銷售，建議可考慮此類推盤手法。（三）巴厘原墅1、項目介紹巴厘·原墅位于湯山的古泉鎮(zhèn)，由亞東集團(tuán)、南京古泉房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合推出。

巴厘.·原墅為巴厘島風(fēng)情的半坡原生態(tài)不墅，占地面積57163平方，總建筑面積25701.45平方，容積率為0.45，綠化率為55.8％。擁有16棟豪宅,38棟獨立不墅，戶型面積為236－648平米不等。2、銷售狀況——不甚理想類型供應(yīng)量銷售量銷售率主力面積戶型總價雙拼32618.75%270--360229萬—306萬獨立1500300--500300萬—500萬從前期銷售情況來看，不是特不樂觀，總量47套自8月正式開盤以來，只售出6套，關(guān)于開發(fā)商下一步會可不能采取價格方面的動作，有待進(jìn)一步觀看。3、市場預(yù)測——市場認(rèn)可度較低，市場前景并不樂觀巴厘·原墅的建筑動身點不同于將軍路附近的不墅區(qū)，項目要緊特色是以休閑、度假、養(yǎng)生為主，盡管特色突出，優(yōu)勢明顯，但在湯山附近總體均價8000元/平方米的價格顯得有些偏高，而且國人尚難同意遠(yuǎn)郊的生活適應(yīng)，關(guān)于數(shù)百萬元購一個非長期居住休閑場所，南京地區(qū)富豪對其的認(rèn)可度也是一個問題。(四)奧斯博恩1、項目介紹該項目由南京金利建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域，機場高速、寧溧公路、將軍路延長線等快速干道圍繞該項目周邊，交通極為便利。項目占地962畝，總建筑面積90萬平方米，容積率約為0.67，綠化率接近60%。要緊有院落式獨立不墅、雙拼、聯(lián)排以及疊加等不墅類型，每種物業(yè)類型有六至八種房型可供選擇。一期規(guī)劃建筑面積約6萬平方米。2、產(chǎn)品介紹開發(fā)商致力于把該項目打造成南京首屈一指的運動型度假莊園。獨立不墅面積在240平方米到280平方米之間，聯(lián)排在190平方米到322平方米之間，疊加不墅面積在139平方米到175平方米之間。期中獨明白不墅每4明白不墅組成一個院落