土地增值稅清算培訓(xùn)講義

土地增值值稅清算算主要內(nèi)容容一、土地地增值稅稅清算資資料的下下發(fā)和歸歸集二、土地地增值稅稅的清算算的審核核：案頭審核核實(shí)地審核核三、清算算案例解解析一、土地地增值稅稅清算資資料的下下發(fā)收集集企業(yè)清算算要報(bào)送送的資料料：土地增值值稅清算算報(bào)送資資料.xls土地增值值稅清算算申報(bào)表表.xls一）案頭頭審核1、資料完完整性審審核（表表證單書書）。對(duì)納稅人人報(bào)送的的清算資資料進(jìn)行行完整性性審核，，看是否否有漏報(bào)報(bào)的情況況。二、土地地增值稅稅清算審審核2、相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)的初初審和統(tǒng)統(tǒng)計(jì)1）看土地地出讓合合同、土土地使用用權(quán)證，，審核土土地面積積、土地地價(jià)款。。2）看建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、預(yù)預(yù)售許可可證、面積勘測(cè)測(cè)成果表表，了解開開發(fā)項(xiàng)目目的布局局、結(jié)構(gòu)構(gòu)，可售售面積、、不可售售面積是是多少，，其中普普標(biāo)、非非普標(biāo)及及非住宅宅面積又又各是多多少。還還有商業(yè)業(yè)用房的的層高情情況。(鏈接實(shí)測(cè)報(bào)告告圖片)3）統(tǒng)計(jì)大大集中系系統(tǒng)中該該項(xiàng)目所所有建安安項(xiàng)目登登記及每每個(gè)項(xiàng)目目的開票票金額，，合同金金額統(tǒng)計(jì)計(jì)以及與與企業(yè)自自報(bào)數(shù)據(jù)據(jù)的比對(duì)對(duì)；（鏈接大集集中系統(tǒng)統(tǒng)代開建建安發(fā)票票查詢.doc）是否有外外地發(fā)票票、假發(fā)發(fā)票入帳帳。4）企業(yè)報(bào)送送的資料料中建安安合同、、工程決決算報(bào)告告的數(shù)據(jù)據(jù)與系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目開票票金額、、合同金金額進(jìn)行行核對(duì)，，發(fā)現(xiàn)數(shù)數(shù)據(jù)差異異。5）大集中系系統(tǒng)中該該項(xiàng)目已已預(yù)繳的的營業(yè)稅稅及附加加以及土土地增值值稅的繳繳稅清冊(cè)冊(cè)查詢統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。要求各單單位在對(duì)對(duì)納稅人人開票征征收時(shí)，，一定要要通過房地產(chǎn)一一體化模模塊選擇相應(yīng)應(yīng)的項(xiàng)目目申報(bào)開開票，這這樣就可可以分項(xiàng)項(xiàng)目查詢?cè)兝U稅的的數(shù)據(jù)，，如果開開發(fā)商有有多個(gè)開開發(fā)項(xiàng)目目，而沒沒有分項(xiàng)項(xiàng)目申報(bào)報(bào)開票，，就無法法分清到到底哪個(gè)個(gè)項(xiàng)目繳繳了多少少稅，給給后期我我們的清清算造成成麻煩。。6）審核成成本費(fèi)用用各級(jí)的的分?jǐn)偡椒椒ㄊ欠穹駵?zhǔn)確①土地成成本及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的分分?jǐn)偅喝缛绻嫉氐叵鄬?duì)獨(dú)獨(dú)立，能能分清所所占土地地面積，，則按占占地面積積法分?jǐn)倲?，如果果不能分分清，則則按建筑筑面積法法分?jǐn)?。。②開發(fā)成成本的分分?jǐn)偅阂灰话惆唇ńㄖ娣e積分?jǐn)?，，如果某某些成本本能?zhǔn)確確分開核核算，則則可以直直接計(jì)入入，比如如建安合合同分別別簽訂，，分別結(jié)結(jié)算。③利息支支出的分分?jǐn)偅嚎煽梢赃x擇擇按資金金占用比比例分?jǐn)倲?，也可可以按建建筑面積積分?jǐn)?，，視具體體情況。。A分?jǐn)倢哟未?，如果果整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目只有有一期成本費(fèi)用用于銷售非普通住宅普通住宅未售

已售用于自用非住宅已售未售已售未售B分期清算算成本費(fèi)用一期自用銷售非普通住宅

普通住宅

二期已銷未銷非住宅已銷未銷已銷未銷①比對(duì)物物價(jià)部門門銷售價(jià)價(jià)格批復(fù)復(fù)、銷售售清冊(cè)、、銷售合合同、面面積勘測(cè)測(cè)成果表表、大集集中系統(tǒng)統(tǒng)銷售不不動(dòng)產(chǎn)發(fā)發(fā)票開具具情況，，看有無無異常。。已全額開開具商品品房銷售售發(fā)票的的，按照照發(fā)票所所載金額額確認(rèn)收收入；未開具發(fā)發(fā)票或未未全額開開具發(fā)票票的，以以銷售合合同所載載的售房房金額及及其他收收益確認(rèn)認(rèn)收入。。②看財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表-----對(duì)應(yīng)收入入統(tǒng)計(jì)。。7）審核企企業(yè)報(bào)送送的收入入③登陸張家家界旅游游地產(chǎn)信信息網(wǎng),點(diǎn)擊“價(jià)格公示示/選擇要查查詢的樓樓盤信息息”,對(duì)比查詢?cè)円咽?、、未售房房產(chǎn)等情情況。如如果需要要查詢具具體哪套套房屋的的交易價(jià)價(jià)格,則在首頁頁下點(diǎn)擊擊“商品房合合同簽訂訂查詢”（鏈接張家家界旅游游地產(chǎn)信信息網(wǎng).doc）目前只有有市城區(qū)區(qū)的樓盤盤信息進(jìn)進(jìn)行了公公布，其其他單位位則到房房管局將將納稅人人的銷售售合同電電子備案案信息取取得，然然后進(jìn)行行比對(duì)。。對(duì)于開開發(fā)商將將開發(fā)的的部分房房屋以電電子合同同的形式式已經(jīng)備備案到自自己名下下的，也也應(yīng)作為為已售房房屋進(jìn)行行清算,如果不征征稅，存存在很大大的執(zhí)法法風(fēng)險(xiǎn)。。8）審核核往來來款項(xiàng)項(xiàng)（1年以上上的往往來））了解往往來款款項(xiàng)發(fā)發(fā)生的的緣由由，是是否為為關(guān)聯(lián)聯(lián)方長長期掛掛帳，，如果果屬于于資產(chǎn)產(chǎn)類往往來，，是否否為虛虛增的的成本本、費(fèi)費(fèi)用，，如為為負(fù)債債類往往來，，是否否為應(yīng)應(yīng)計(jì)未未計(jì)收收入。。此類審審核結(jié)結(jié)合納納稅人人詢問問，實(shí)實(shí)地查查帳進(jìn)進(jìn)行。。二）實(shí)實(shí)地審審核（一））樓盤盤的實(shí)實(shí)地調(diào)調(diào)查1）實(shí)地地察看看、了了解樓樓盤開開發(fā)、、整體體銷售售情況況，車車庫的的銷售售情況況，未未售房房產(chǎn)的的使用用、空空置情情況。。未售售房產(chǎn)產(chǎn)如果果已經(jīng)經(jīng)使用用，應(yīng)應(yīng)進(jìn)一一步了了解情情況，，是用用于出出租還還是已已經(jīng)分分配給給公司司股東東，只只是暫暫時(shí)沒沒有過過戶（（如果果出租租，帳帳上是是否體體現(xiàn)租租金收收入，，如果果是分分配給給股東東，應(yīng)應(yīng)及時(shí)時(shí)做收收入。。為了了推遲遲稅款款的繳繳納甚甚至不不繳稅稅，企企業(yè)經(jīng)經(jīng)常會(huì)會(huì)這樣樣做））（關(guān)注注銷售售部墻墻上的的銷控控表，，作為為已銷銷未銷銷房屋屋信息息的一一個(gè)依依據(jù)））2）實(shí)地地詢價(jià)價(jià)，了了解是是否普普遍有有售后后返租租的情情形，，以租租金抵抵付房房款。。3）項(xiàng)目目的沙沙盤，，明確確項(xiàng)目目分期期開發(fā)發(fā)具體體情況況，明明確到到棟。。（二）收入入的審審核：：1、有疑義義數(shù)據(jù)據(jù)的查查實(shí)通過營營銷傭傭金支支付情情況反反向推推算收收入調(diào)取開開發(fā)企企業(yè)與與中介介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)簽訂訂的代代理銷銷售合合同、、協(xié)議議，根根據(jù)計(jì)計(jì)提的的銷售售傭金金金額額和比比例反反向計(jì)計(jì)算銷銷售額額銷售合合同所所載商商品房房面積積與有有關(guān)部部門實(shí)實(shí)際測(cè)測(cè)量面面積不不一致致，在清算算前已已發(fā)生生補(bǔ)、、退房房款的的，應(yīng)應(yīng)在計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)予予以調(diào)調(diào)整。。2、關(guān)注注關(guān)聯(lián)聯(lián)方購購買等等低價(jià)價(jià)出售售問題題房地產(chǎn)產(chǎn)成交交價(jià)格格低于于同地地段同同類房房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估價(jià)格的的，應(yīng)應(yīng)按同同地段段同類類房地地產(chǎn)的的評(píng)估估價(jià)格格認(rèn)定定。我們要要通過過比對(duì)對(duì)銷售售清冊(cè)冊(cè)中每每一套套房產(chǎn)產(chǎn)的單單價(jià)，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)此類類購房房價(jià)格格的差差異，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有差差異的的，應(yīng)應(yīng)按規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。（三））扣除除項(xiàng)目目主要要審核核1、原則則真實(shí)性性、合合法性性、規(guī)規(guī)范性性、配配比性性以及是是否實(shí)際支支付這幾方方面入入手：：1）真實(shí)性性。在土地地增值值稅清清算過過程中中，允允許扣扣除的的成本本費(fèi)用用必須須是真真實(shí)的的。要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注金額額較大大的成成本費(fèi)費(fèi)用，，調(diào)取取查看看原始始憑證證（合合同、、協(xié)議議、發(fā)發(fā)票）），關(guān)關(guān)注資資金流流向，銀銀行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬是是否真真實(shí)（（合同同、發(fā)發(fā)票、、進(jìn)帳帳單）），現(xiàn)現(xiàn)金支支付的的票據(jù)據(jù)金額額是否否過大大，是是否有有虛假假業(yè)務(wù)務(wù)，虛虛增成成本的的行為為，是否有有真票票假開開的情情形。。2）合法性性。在土土地增增值稅稅清算算中，，所有有扣除除項(xiàng)目目，須須提供供合法法有效效憑證證；不不能提提供合合法有有效憑憑證的的，不不予扣扣除。。審核核時(shí)確確認(rèn)“合法有有效憑憑證”的原則則：A、支付付給從從事生生產(chǎn)、、經(jīng)營營的納納稅人人（如如建筑筑公司司、設(shè)設(shè)計(jì)院院、運(yùn)運(yùn)輸公公司、、材料料供貨貨商、、監(jiān)理理公司司等））且屬屬于收收款方方應(yīng)稅稅行為為性質(zhì)質(zhì)款項(xiàng)項(xiàng)的，，應(yīng)提提供收收款方方開具具的套套印稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)發(fā)發(fā)票監(jiān)監(jiān)制章章的發(fā)票B、對(duì)不不屬于于正常常生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營領(lǐng)域域而支支付給給我國國境內(nèi)內(nèi)的行行政事事業(yè)單單位的的，且且上述述單位位收取取的屬屬于國國家或或省級(jí)級(jí)財(cái)稅稅部門門列入入不征征稅名名單的的行政事事業(yè)性性收費(fèi)費(fèi)（基金金），，以其其所開開具的的財(cái)政政收據(jù)據(jù)為合合法有有效憑憑證。。如房房產(chǎn)局局、土土地局局、規(guī)規(guī)劃局局等單單位的的行政政事業(yè)業(yè)性收收費(fèi)，，應(yīng)提提供收收款方方開具具的財(cái)財(cái)政部部門管管理的的行政性性收費(fèi)費(fèi)收據(jù)據(jù)；C、支付付給境外的，該該減除除項(xiàng)目目支付付款項(xiàng)項(xiàng)憑證證必須須是外匯付付匯憑憑證、外方公公司的的簽收收單據(jù)據(jù)或出出具的的公證證證明明。單位位和個(gè)個(gè)人從從中國國境外外取得得的與與納稅稅有關(guān)關(guān)的發(fā)發(fā)票或或者憑憑證，，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)在納納稅審審查時(shí)時(shí)有疑疑義的的，可可以要要求其其提供供境外外公證機(jī)機(jī)構(gòu)或或者注注冊(cè)會(huì)會(huì)計(jì)師師的確確認(rèn)證證明，經(jīng)稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)審審核認(rèn)認(rèn)可后后，方方可作作為合合法的的記賬賬核算算憑證證。D、其他符合相相關(guān)稅稅收政政策的的會(huì)計(jì)計(jì)憑證證。如如支付給給個(gè)人人的拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款款，應(yīng)根根據(jù)拆遷（（回遷遷）合合同和和簽收收花名名冊(cè)或或簽收收憑證證進(jìn)行行確認(rèn)認(rèn);企業(yè)支支付給給工程程部人人員的的工資資支出出，應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)工資資發(fā)放放表（（收款款人簽簽字確確認(rèn)或或銀行行支付付證明明）結(jié)合勞勞動(dòng)合合同等進(jìn)行行確認(rèn)認(rèn)。3）規(guī)范性性。開發(fā)發(fā)成本本中的的各明明細(xì)項(xiàng)項(xiàng)目的的劃分分方式式，基基本上上與企企業(yè)的的會(huì)計(jì)計(jì)明細(xì)細(xì)核算算一致致，如如果企企業(yè)明明細(xì)核核算不不規(guī)范范或根根本沒沒有明明細(xì)核核算，，應(yīng)根據(jù)據(jù)土地地增值值稅條條例及及相關(guān)關(guān)文件件進(jìn)行行歸集集分類類。4）配比比性性。在在審審核核計(jì)計(jì)算算土土地地增增值值稅稅時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)特特別別注注意意收收入入與與成成本本費(fèi)費(fèi)用用的的配配比比，，自自用用與與銷銷售售的的房房產(chǎn)產(chǎn)要要分分別別承承擔(dān)擔(dān)相相應(yīng)應(yīng)的的成成本本費(fèi)費(fèi)用用。。5）實(shí)際際支支付付?？劭鄢?xiàng)項(xiàng)目目金金額額中中所所歸歸集集的的各各項(xiàng)項(xiàng)成成本本和和費(fèi)費(fèi)用用，，必必須須是是實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生的的，，工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保證證金金除除外外。。2、取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額審審核核清算算時(shí)時(shí)審審核核要要點(diǎn)點(diǎn)：1）同一一宗宗土土地地多多個(gè)個(gè)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目，是否否予予以以分分?jǐn)倲?，分分?jǐn)倲偡椒椒ǚㄊ鞘欠穹窈虾侠砝?、、合合?guī)規(guī)、、正正確確2）對(duì)對(duì)照照土土地地轉(zhuǎn)讓讓合合同同、、購購地地票票據(jù)據(jù)、、銀銀行行付付款款等等憑憑證證，，審核核數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的真真實(shí)實(shí)、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確3）房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)逾期期開開發(fā)發(fā)繳繳納納的的土土地地閑閑置置費(fèi)不不得得扣扣除除。。4）房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)為為取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的契稅稅，應(yīng)應(yīng)視視同同““按按國國家家統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)定定交交納納的的有有關(guān)關(guān)費(fèi)費(fèi)用用””，，計(jì)計(jì)入入““取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額””中中扣除除。2022/10/26235）不得得扣扣除除土土地地使使用用稅稅在實(shí)實(shí)際際工工作作中中，，部部分分納納稅稅人人將將繳繳納納的的土土地地使使用用稅稅計(jì)計(jì)入入了了土土地地成成本本。。按按照照會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，存存貨貨和和無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)的的入入賬賬價(jià)價(jià)值值，，一一般般只只考考慮慮購購買買環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的相相關(guān)關(guān)支支出出。。后后續(xù)續(xù)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)發(fā)發(fā)生生的的相相關(guān)關(guān)支支出出，，除除符符合合資資本本化化條條件件外外，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)計(jì)計(jì)入入當(dāng)當(dāng)期期會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)損損益益（（管管理理費(fèi)費(fèi)用用））。。因因此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在取取得得土土地地時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)生生的的土土地地價(jià)價(jià)款款、、出出讓讓金金以以及及契契稅稅，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)作作為為土土地地的的初初始始計(jì)計(jì)量量入入賬賬價(jià)價(jià)值值；；持持有有環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)發(fā)發(fā)生生的的場(chǎng)場(chǎng)地地平平整整費(fèi)費(fèi)用用，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)予予以以資資本本化化調(diào)調(diào)整整的的入入賬賬價(jià)價(jià)值值；；計(jì)計(jì)算算繳繳納納的的土土地地使使用用稅稅，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)計(jì)計(jì)入入管管理理費(fèi)費(fèi)用用科科目目，，直直接接在在當(dāng)當(dāng)年年會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)損損益益申申報(bào)報(bào)扣扣除除。。237）政府返還、補(bǔ)補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等等資金處理問問題從事房地產(chǎn)開開發(fā)的納稅人人因項(xiàng)目開發(fā)發(fā)從政府部門門取得的各種種名義的返還還、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等資金。。對(duì)于實(shí)行查查賬征收的項(xiàng)項(xiàng)目，有協(xié)議議約定返還項(xiàng)項(xiàng)目的具體科科目的，按約定的內(nèi)容抵抵減相應(yīng)科目目的扣除金額，，無協(xié)議約定定返還項(xiàng)目具具體科目的，，在房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目取得得土地使用權(quán)所所支付的金額額中一次性抵抵減。納稅人在同同一地區(qū)同時(shí)時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，且且返還、獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)款項(xiàng)未區(qū)分分項(xiàng)目的，按每個(gè)項(xiàng)目占占地面積分配配后抵減；6）是否有政府道路或其其他設(shè)施占地地，異地補(bǔ)地地或是貨幣補(bǔ)補(bǔ)償?shù)那闆r，相應(yīng)應(yīng)的取得土地地使用權(quán)支付付金額要相應(yīng)應(yīng)沖減。取得土地使用用權(quán)的原始憑憑證有出讓（（轉(zhuǎn)讓）合同同，繳納土地出讓金的的憑據(jù)，支付地價(jià)款的憑憑據(jù)和銀行轉(zhuǎn)帳記錄錄等。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)生為為獲取土地使使用權(quán)的支出出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，能進(jìn)進(jìn)行確認(rèn)的合合法有效的票票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓讓土地的——稅務(wù)局監(jiān)制的的發(fā)票；出讓讓土地的——土地出讓專用用收據(jù)；稅務(wù)務(wù)部門開具的的契稅票據(jù)；；行政性收費(fèi)收收據(jù)等。8）土地使用權(quán)金金額相關(guān)票據(jù)據(jù)的確認(rèn)指納稅人開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目目實(shí)際發(fā)生的的成本，包括土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期工工程費(fèi)、建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、公共配配套設(shè)施費(fèi)、、開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用等。這些成本本允許憑合法法有效憑證予予以扣除。3、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本審核1）土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)從政府拿凈地地的，不允許許列支土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)；企業(yè)業(yè)在政府拆遷遷補(bǔ)償合同以以外支付給某某些“釘字戶戶”的補(bǔ)償款款不得列支。。企業(yè)支付給給各職能部門門及人員的拆拆遷協(xié)作費(fèi)或或工資支出不不得列支；以以遮陽費(fèi)、施施工嗓音費(fèi)等等明目支付給給居民的支出出，不得列支支。審核要點(diǎn)：①同一宗土地地多個(gè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，是否予予以分?jǐn)?，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠砝怼⒑弦?guī)、正正確。②拆遷補(bǔ)償款是否實(shí)際發(fā)生生，尤其是支付給個(gè)人的的拆遷補(bǔ)償款款，拆遷（回回遷）合同、、簽收花名冊(cè)冊(cè)、銀行轉(zhuǎn)帳帳記錄是否一一一對(duì)應(yīng)，是是否有超過合合同約定支付付的補(bǔ)償款，，是否具有真真實(shí)性、合理理性。③對(duì)拆遷舊建建筑物回收的殘值應(yīng)應(yīng)估價(jià)入賬并并沖減有關(guān)成成本。2）前期工程費(fèi)，，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)審核要點(diǎn)：①是否真實(shí)發(fā)生，有有無虛列現(xiàn)象象比如前期工程程中的土方款的虛列列，真票虛開開的問題。合同同、結(jié)算、監(jiān)監(jiān)理記錄綠化費(fèi)虛高問問題，看合同同約定，是否否包成活，并并選擇部分苗苗木價(jià)格與工工程造價(jià)部門門發(fā)布的苗木木價(jià)格比對(duì)。。②多個(gè)（或分分期）項(xiàng)目共共同發(fā)生的，，是否按項(xiàng)目目進(jìn)行分?jǐn)偂＂凼欠駥㈤_發(fā)費(fèi)費(fèi)用列入前期工程費(fèi)一一般發(fā)生在立立項(xiàng)開工前，，防止“管理費(fèi)用”擠列本項(xiàng)目，，審核時(shí)關(guān)注注是否將房地地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用記入前期工工程費(fèi)。如：：籌建費(fèi)用、、廣告營銷費(fèi)費(fèi)用，咨詢費(fèi)費(fèi)，稅務(wù)窗口口代開的勞務(wù)務(wù)發(fā)票。④報(bào)建費(fèi)一是代墊付的的報(bào)建費(fèi)是否否紅字沖回，，二是報(bào)建費(fèi)費(fèi)返還是否沖沖回，比如如墻改費(fèi)、散散裝水泥專項(xiàng)項(xiàng)資金，先預(yù)預(yù)繳后結(jié)算。。鏈接（代墊付付的報(bào)建費(fèi)））3）建筑安裝工程程費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程中發(fā)生生的各項(xiàng)主體體建筑的建筑筑工程費(fèi)、安安裝工程費(fèi)及及精裝修費(fèi)等等審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注①對(duì)照設(shè)計(jì)方案案、工程施工工合同、預(yù)算算書、工程結(jié)結(jié)算報(bào)告、監(jiān)監(jiān)理報(bào)告，看看記載的內(nèi)容容、金額、發(fā)發(fā)生的費(fèi)用是是否相符。對(duì)對(duì)工程結(jié)算總總價(jià)款明顯高高于預(yù)算價(jià)款款或合同價(jià)款款的，要求納納稅人說明具具體原因，如如果是原材料料、人員價(jià)格格上漲，對(duì)照照工程造價(jià)部部門發(fā)布的工工程材料價(jià)格格進(jìn)行比對(duì)，，看是否屬實(shí)實(shí)。如果是工工程量增加，，看是否有變變更設(shè)計(jì)，是是否有增補(bǔ)合合同，監(jiān)理是是否認(rèn)可等。。另外，我們們要結(jié)合納稅稅人在建設(shè)部部門備案的合合同進(jìn)行比對(duì)對(duì)，防止有陰陰陽合同。②甲供材問題實(shí)際支付的甲甲供材料（設(shè)設(shè)備），允許許在建筑安裝裝工程費(fèi)中計(jì)計(jì)算扣除。會(huì)計(jì)處理：一、包工包料料：1、甲方：定貨貨、付款乙乙方：收收貨、取得發(fā)發(fā)票首先甲方付購購材料款：實(shí)實(shí)際為乙方方代付借：預(yù)付帳款款－乙方貸：銀行存款款然后與乙方結(jié)結(jié)算工程款：：借：開發(fā)成本本貸：預(yù)付帳款款2、甲方定貨、、付款、收貨貨、取得發(fā)票票①購買材料時(shí)時(shí)：借：原材料貸貸：：銀行存款②發(fā)出材料時(shí)時(shí)（作銷售））：A、借：預(yù)付帳帳款－乙方貸貸：其其他業(yè)務(wù)收入入B、借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本貸貸：原原材料③結(jié)算工程款款：借：開發(fā)成本本貸貸：：預(yù)付帳款二、包工不包包料甲方定貨、付付款、收貨、、取得發(fā)票乙方取得材料料時(shí)做備查帳帳。甲方購買時(shí)：：借：原材料料貸：銀行行存款發(fā)出材料時(shí)：：借：開發(fā)成成本貸：原原材料注意開發(fā)商重重復(fù)入帳的問問題，包工不不包料，施工工方是需要將將材料價(jià)格并并入工程款繳繳納營業(yè)稅的的，也開具了了發(fā)票，一方方面開發(fā)商在在購入材料時(shí)時(shí)有增值稅發(fā)發(fā)票，另一方方面又有建安安發(fā)票，如果果都入帳了，，就會(huì)造成重重復(fù)。③未支付的質(zhì)量保證金扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在工程竣竣工驗(yàn)收后，，根據(jù)合同約約定，扣留建建筑安裝施工工企業(yè)一定比比例的工程款款，作為開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量量保證金（2%--5%，時(shí)間和具體體比例合同雙雙方約定）。。在計(jì)算土地地增值稅時(shí)，，建筑安裝施施工企業(yè)就質(zhì)質(zhì)量保證金對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開具發(fā)發(fā)票的，按發(fā)發(fā)票所載金額額予以扣除；；未開具發(fā)票票的，扣留的的質(zhì)保金不得得計(jì)算扣除。。④為施工方代墊墊的臨時(shí)水電電費(fèi)在房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程中中施工工方發(fā)發(fā)生的的臨時(shí)時(shí)水電電費(fèi)（（俗稱稱“臨水、、臨電電”）通常常是由由開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)先行行支付付，再再由開開發(fā)公公司向向施工工企業(yè)業(yè)收取取。因因?yàn)槭┦┕さ氐厮婋娚蠎魬粢话惆闶巧仙戏康氐禺a(chǎn)開開發(fā)公公司的的戶頭頭，那那么自自來水水公司司、電電力公公司收收取水水電費(fèi)費(fèi)時(shí)，，發(fā)票票是開開給房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司的，，但實(shí)實(shí)際水水電費(fèi)費(fèi)的使使用主主要是是施工工方，，房地地產(chǎn)公公司應(yīng)應(yīng)將這這部分分支出出進(jìn)行行合理理分?jǐn)倲偅┦┕て笃髽I(yè)負(fù)負(fù)擔(dān)的的部分分應(yīng)作作為往往來款款項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行核核算，，不得得全額額計(jì)入入開發(fā)發(fā)成本本。在在清算算審核核中，，應(yīng)關(guān)關(guān)注這這部分分代墊墊費(fèi)用用。⑤精裝房房的銷銷售及及裝修修費(fèi)用用的列列支（國稅稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)規(guī)定：：“房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)銷銷售已已裝修修的房房屋，，其裝裝修費(fèi)費(fèi)用可可以計(jì)計(jì)入房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本”。。這里里的裝裝修是是什么么意思思？《營業(yè)稅稅稅目目注釋釋》二、建建筑業(yè)業(yè)（四四）裝裝飾，，是指指對(duì)建建筑物物、、構(gòu)筑筑物進(jìn)進(jìn)行修修飾，，使之之美觀觀或具具有特特定用用途的的工程程作業(yè)業(yè)。計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)，，裝修修也必必須符符合以以上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，所發(fā)發(fā)生的的費(fèi)用用才能能夠扣扣除那么，，為精裝裝房購購置的的具有有獨(dú)立立功能能的、、可移移動(dòng)家家用設(shè)設(shè)備、、物品品支出出，不不屬于于裝飾飾、裝裝修支支出，，不能能作為為開發(fā)發(fā)成本本扣除除，更更不能能作為為加計(jì)計(jì)扣除除的基基數(shù)。。實(shí)際際工作作中應(yīng)應(yīng)注意意，企企業(yè)在在給裝裝修公公司結(jié)結(jié)算時(shí)時(shí)，裝裝修費(fèi)費(fèi)用支支出是是否包包括這這部分分支出出。如如果包包括，，應(yīng)從從開發(fā)發(fā)成本本中剔剔除。。注意：：如果果開發(fā)發(fā)商將將這部部分支支出已已經(jīng)計(jì)計(jì)入房房價(jià)，，本著著公平平合理理、實(shí)實(shí)質(zhì)重重于形形式的的原則則，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)銷售售精裝裝修房房時(shí)，，其銷銷售收收入包包含的的家用用電器器、可可移動(dòng)動(dòng)家具具、日日用品品、可可移動(dòng)動(dòng)裝飾飾用品品（如如窗簾簾、裝裝飾畫畫等））成本本的，，可以以用總總銷售售收入入減去去家用用電器器等的的采購購價(jià)格格（憑憑合法法有效效憑證證）后后作為為房地地產(chǎn)銷銷售收收入計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅。⑥售樓處處和實(shí)體樣樣板間間相關(guān)關(guān)成本本處理理區(qū)分不不同情情況處處理：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商蓋蓋的售樓處處屬于于臨時(shí)時(shí)性建建筑，，應(yīng)首首先資資本化化處理理，折折舊費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)銷售費(fèi)費(fèi)用，，拆除除損失失計(jì)入入營業(yè)業(yè)外支支出。。如售樓樓處在在銷售售完后后未拆拆除的的,作為物業(yè)房房或會(huì)會(huì)所,作為開開發(fā)成成本扣除承租售售樓部部的裝裝修費(fèi)費(fèi)用---銷售費(fèi)費(fèi)用實(shí)體樣樣板間間的裝裝修問問題：：樣板板房通通常是是精裝裝修的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品，其其裝修修費(fèi)應(yīng)應(yīng)計(jì)入入該套套商品品房的的開發(fā)成成本。⑦商業(yè)用用房的的層高高系數(shù)數(shù)問題題單棟建建筑物物既有有住宅宅又有有商業(yè)業(yè)用房房的，，商業(yè)業(yè)用房房的建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)可以按按照層層高系系數(shù)予予以調(diào)調(diào)整。。商業(yè)用用房層層高系系數(shù)=商業(yè)用用房平平均層層高/住宅平平均層層高舉例：：開發(fā)商商開發(fā)發(fā)一個(gè)個(gè)樓盤盤，共共20層，共共支出出建筑筑安裝裝工程程費(fèi)4800萬元。。其中中一、、二層層為商商鋪，，建筑筑面積積合計(jì)計(jì)4000平方米米，三三、四四、五五層為為寫字字樓，，建筑筑面積積合計(jì)計(jì)6000平方米米，6至20層為住住宅，，建筑筑面積積合計(jì)計(jì)30000平方米米，其其中層層高：：商鋪鋪5米，寫寫字樓樓為3.5米，住住宅為為3米，請(qǐng)請(qǐng)運(yùn)用用商業(yè)業(yè)用房房層高高系數(shù)數(shù)計(jì)算算商業(yè)業(yè)用房房應(yīng)分分?jǐn)偟牡慕ㄖ惭b裝工程程費(fèi)。。答案：：商業(yè)用用房分分為兩兩部分分：一一、二二層商商鋪，，三、、四、、五層層寫字字樓商業(yè)用用房平平均層層高：：（4000××5+6000×3.5）÷（4000+6000）＝4.1米住宅用用房平平均層層高3米商業(yè)用用房層層高系系數(shù)＝＝4.1÷÷3＝1.37單位建建筑面面積建建筑成成本：：48000000÷÷（10000×1.37+30000）＝1098.4元商業(yè)用用房應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偅?0000×1.37××1098.4＝1504.81萬元4）公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)配套設(shè)設(shè)施可可以分分為以以下三三類：：第一類類是根根據(jù)城城市建建設(shè)規(guī)規(guī)劃，，在開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目以以外為為開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的居居民服服務(wù)的的給排排水、、供電電、供供氣的的增容容增壓壓、交交通道道路等等；第二類類是開開發(fā)小小區(qū)內(nèi)內(nèi)不能能有償償轉(zhuǎn)讓讓的非非營業(yè)業(yè)性公公共配配套設(shè)設(shè)施，，如物物業(yè)用用房、、會(huì)所所、消消防、、鍋爐爐房、、水塔塔、自自行車車棚、、公廁廁等；；第三類類是開開發(fā)小小區(qū)內(nèi)內(nèi)需移移交或或者有有可能能有償償轉(zhuǎn)讓讓的營營業(yè)性性配套套設(shè)施施項(xiàng)目目，如如商店店、銀銀行、、郵局局以及及非營營業(yè)性性公共共配套套設(shè)施施中的的中小小學(xué)、、文化化站、、醫(yī)院院等。。審核時(shí)時(shí)應(yīng)重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注：①界定是是否準(zhǔn)準(zhǔn)確，，費(fèi)用用是否否真實(shí)發(fā)發(fā)生，有無無預(yù)提提的情情況。。②是否否將房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用用計(jì)入公公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)③多個(gè)個(gè)（或或分期期）項(xiàng)項(xiàng)目共共同發(fā)發(fā)生的的公共共配套套設(shè)施施費(fèi)，，是否否按項(xiàng)項(xiàng)目合合理分?jǐn)?。。根?jù)規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)建造造的與與清算算項(xiàng)目目配套套的公公共設(shè)設(shè)施，，按以以下原原則處處理：：A、建成成后產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)業(yè)主所所有的的，其其成本本、費(fèi)費(fèi)用可可以扣扣除；；B、建成成后無償移移交給給政府府、公公用事事業(yè)單位用用于非非營利利性社社會(huì)公公共事事業(yè)的的，其其成本本、費(fèi)費(fèi)用可可以扣除；C、有償償移交交政府、、公用用事業(yè)業(yè)單位，，取得得的補(bǔ)補(bǔ)償，，直接接抵扣扣開發(fā)發(fā)成本本。D、建成成后出出租的的，按按固定定資產(chǎn)產(chǎn)處理理，成成本不不能扣扣除E、成本本建成成后有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，按按銷售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品處理理，既既要計(jì)計(jì)銷售售收入入又可可以扣扣除成成本。。④關(guān)于地地下車車庫清清算處處理的的問題題房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司建建造造的的可可售售地地下下車車庫庫，，按按照照非非住住宅宅類類型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)清清算算。。建造造的的其其他他不不可可售售地地下下車車庫庫和和按按政政府府規(guī)規(guī)定定建建造造的的地地下下人人防防車車庫庫，，建建成成后后產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬于于全全體體業(yè)業(yè)主主所所有有或或無無償償移移交交給給政政府府的的（（以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記，，公公證證部部門門公公證證或或在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目顯顯著著位位置置公公告告并并被被全全體體業(yè)業(yè)主主知知為為判判斷斷依依據(jù)據(jù)），，其其成成本本、、費(fèi)費(fèi)用用可可以以扣扣除除；；將將上上述述車車庫庫以以銷售售、、長長期期租租賃賃等形形式式取取得得收收入入的的，，應(yīng)應(yīng)按按照照地地上上房房地地產(chǎn)產(chǎn)不不同同類類型型可可售售建建筑筑面面積積占占比比，，分分別別計(jì)計(jì)入入不不同同類類型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售收收入入征征收收土土地地增增值值稅稅，，其其成成本本、、費(fèi)費(fèi)用用按按照照配配比比原原則則扣扣除除。。5)開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)用用指直直接接組組織織、、管管理理開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目所所發(fā)發(fā)生生的的費(fèi)費(fèi)用用，，包包括括工工資資、、職職工工福福利利費(fèi)費(fèi)、、折折舊舊費(fèi)費(fèi)、、修修理理費(fèi)費(fèi)、、辦辦公公費(fèi)費(fèi)、、水水電電費(fèi)費(fèi)、、勞勞動(dòng)動(dòng)保保護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)、、周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房攤攤銷銷，，工程程監(jiān)監(jiān)理理費(fèi)費(fèi)，，安安全全監(jiān)監(jiān)督督費(fèi)費(fèi)等。。審核核要要點(diǎn)點(diǎn)：①是是否否真真實(shí)實(shí)發(fā)發(fā)生生，，有有無無預(yù)提提開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)用用的的情情況況，，取取得得的的憑憑證證是是否否合合法法有有效效。。②開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)用用一一般般應(yīng)應(yīng)限限于于工程程部部中中負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)工工地地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理人人員員直接接組織織、、管管理理開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)生生的的費(fèi)費(fèi)用用（（項(xiàng)項(xiàng)目目完完工工，，不不再再列列支支））。。一一般般項(xiàng)項(xiàng)目目只只需需要要2至3人。。審審查查是是否否存存在在企企業(yè)業(yè)行行政政管管理理部部門門（（總總部部））為為組組織織和和管管理理生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)而而發(fā)發(fā)生生的的管管理理費(fèi)費(fèi)用用計(jì)計(jì)入入該該科科目目，，如如行行政政管管理理人人員員的的工工資資、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)招招待待費(fèi)費(fèi)、、差差旅旅費(fèi)費(fèi)，，業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)、、總總部部的的管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、辦辦公公費(fèi)費(fèi)的的分分?jǐn)倲?，，支支付付給給總總公公司司的的管管理理費(fèi)費(fèi)、、以以及及公公司司的的場(chǎng)場(chǎng)租租費(fèi)費(fèi)等等。