內(nèi)容投資指南

T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty要做好地產(chǎn)投資，首先就要擺脫傳統(tǒng)，這就是買房子要買最喜歡的，最舒服的，最好的房子只是一個(gè)媒介，一個(gè)投資產(chǎn)品。請(qǐng)問，如果您把房子當(dāng)成是一，一個(gè)債券，你還會(huì)考慮喜歡的不喜歡的嗎？應(yīng)該考慮的就只應(yīng)該是它的投資回T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty要做好地產(chǎn)投資，首先就要擺脫傳統(tǒng)，這就是買房子要買最喜歡的，最舒服的，最好的房子只是一個(gè)媒介，一個(gè)投資產(chǎn)品。請(qǐng)問，如果您把房子當(dāng)成是一，一個(gè)債券，你還會(huì)考慮喜歡的不喜歡的嗎？應(yīng)該考慮的就只應(yīng)該是它的投資回報(bào)。最重要的是怎樣用最少 給您帶來最大的回報(bào)。有做到了用這種心態(tài)去投，去選擇您要投資的物業(yè)，才能立于不敗之地（為什么要投資？）收入）(Whyeveryoneneedse?Howtogete?人的時(shí)間和精力是有限的，要學(xué)會(huì)合理運(yùn)用“別人的時(shí)間”和“別人的金錢”來幫助自己增，才有能最有效，最快的實(shí)現(xiàn)富有，或者說“經(jīng) （finan lfreedom。每個(gè)人的能力不同，不是每個(gè)人能成為BillGates,SteveJobs,五百強(qiáng)高管（當(dāng)然，即使您已經(jīng)很富有了，也需要不同的媒介來幫助您承載，這個(gè)后 會(huì)再細(xì)講page７otherrelatedtopics）如果您不s,手下沒有員工，那么“別人你時(shí)間”你是用不到了。但是，這是一個(gè)很大的但是哦，很多人都不知道，其實(shí)幾 每一個(gè)人都完全可能也可以運(yùn)用到eople’smoney”來幫實(shí)的快速增值。投資澳洲就能夠幫實(shí)現(xiàn)這個(gè)普通人看來是 的sible”,其實(shí)它是那么 sible和achievableOk,e怎樣去理解呢。簡(jiǎn)單來說就是你躺在家里，什么都不用干，就會(huì)有錢不斷的進(jìn)來，沒人可以工作到死，總會(huì)有退休的這一天，也就是躺在家里，什么都不干的這一天，而您依然需要有錢不斷進(jìn)來，才能“活”著。這里這個(gè)“不斷的”非常重要。的話說來說，就是“永續(xù)年金。那怎樣可以“永續(xù)年金”呢？說到這里，很多人可能會(huì)說，要存足夠的錢，放里，每年就會(huì)有利息了，但您有沒有想過，以您現(xiàn)在的收入，要多久才能存夠，你所謂的足夠的錢呢？也許十年前，2萬就可以舒適過一年，但可能20年后，5萬都不夠支付您所有必須的日常開銷，再加上今后的澳洲，福利政策會(huì)變得來越差，二戰(zhàn)后導(dǎo)致現(xiàn)在幾乎三要養(yǎng)活一個(gè)依賴社會(huì)福利的人，以現(xiàn)在來講，一，不到1萬8千元，你覺得能夠嗎？無法依 ，自己又沒有做好準(zhǔn)備，如果到了那個(gè)時(shí)候老人手足無措，真的就很慘咯身邊這樣的例子也數(shù)不勝數(shù)貨會(huì)隨著通貨膨脹而貶值。也許說到這里您會(huì)突然想，不錯(cuò)也是一種投資方式，但是的風(fēng)險(xiǎn)之大，都把握不清楚，更何普通人呢?，F(xiàn)今的主要幾個(gè)投，無非，現(xiàn)金?，F(xiàn)在，現(xiàn)金另外，相比現(xiàn)金都沒那么可行了，那么剩下的就只投資還有兩個(gè)非常重要的優(yōu)勢(shì)了，第一leverage。（Yourmoney+Tenant’smoney+sMoney+第二，投資適當(dāng)，完全不會(huì)影響現(xiàn)在的生活質(zhì)量和工作時(shí)間。（投道的的費(fèi)心費(fèi)神，大家都是所 投資，是能夠讓絕大多數(shù)人獲得e的最好途徑都應(yīng)該投）Oknowweallagreed每個(gè)人都非常需e,propertyinvestment獲得e的最好途徑，那么怎么樣的property，哪里的可以讓property可以讓以最少的投入，獲得最大回報(bào)呢？可以細(xì)分為很多種。商業(yè)用途，住宅，serviceapartment。學(xué)區(qū)房，SuburbanArea的住房。房子還分House,Townhouse,Unit等等等等T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty首先說一下商業(yè)用途。對(duì)于這，給與額度有限。再加上它的價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的好壞上下浮動(dòng)比較大。所以不是太適合中小投資者（提一 對(duì)l不同的價(jià)格計(jì)算方法而對(duì)Commer一般是用周邊區(qū)域相似房源的平均價(jià)格來估價(jià)T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty首先說一下商業(yè)用途。對(duì)于這，給與額度有限。再加上它的價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的好壞上下浮動(dòng)比較大。所以不是太適合中小投資者（提一 對(duì)l不同的價(jià)格計(jì)算方法而對(duì)Commer一般是用周邊區(qū)域相似房源的平均價(jià)格來估價(jià)的l是按照它的實(shí)際Return，結(jié)合當(dāng)時(shí)的利息來評(píng)估其價(jià)值的。lPropertyAnnualReturn是$100,000，如果當(dāng)時(shí)的利息各種風(fēng)假設(shè)一會(huì)考慮，用高一點(diǎn)的利率來計(jì)算假設(shè)它用9%那 給這個(gè)格上下浮動(dòng)比較大lProperty當(dāng)時(shí)的估價(jià)是：$100,000/9%=$1.1M所以說lProperty的ServiceApartment本質(zhì)上和 下面說學(xué)區(qū)房說到學(xué)區(qū)房不得不提是一樣的政策這比較容易受 政策變化的影響，sameas的。如果您看重的是持續(xù)和穩(wěn)定。相比之下，SuburbanArea價(jià)格是比較穩(wěn)定的。當(dāng)要選擇的是定之中的穩(wěn)定，所選擇澳洲的悉尼。澳洲就國家而言，它經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政治穩(wěn)定，文化相對(duì)保守。另一方面，只有不超過7%擁有除自住以外的投資房。這意味著澳洲房少，剛性需求大再分析到城市，悉尼是土地資源最缺乏的城市（東面是海，西面有藍(lán)山。多年以來，悉尼的空置率基本持在3%以下（平均2.7%自然增長加涌入，再加上現(xiàn)在澳洲人的居開始變化，從原的大家庭模式漸漸的趨向于小家庭 p/h2.5p/h。不論是買房還是租房，悉尼房源長期是處在一求大于供的情況。這樣的供需關(guān)系不可能在短時(shí)期內(nèi)被解決，再加上無人的通貨膨脹所直接影響到貨幣貶值。長線來說，悉尼的房價(jià)是只上不下的。歷史證明，悉尼房價(jià)平均每7~12年翻倍，而且從未出過一年房價(jià)平均跌幅超過10%（引入兩個(gè)圖表解決了買哪里的房這個(gè)問題以后再來分析一下，買怎樣的房才會(huì)用最小的投資帶來最大的回報(bào)（里再強(qiáng)調(diào)一所倡導(dǎo)的是長線投資，而不是短線投機(jī)很多人喜歡 有地，capitalgain大。下的角度來分析一下，算一下，究竟House就Unit哪個(gè)的投資回報(bào)更高。更適合工薪中產(chǎn)階層去投資圖表從這個(gè)圖表中 可以看出，同樣投資一個(gè)50萬的物業(yè)，UNIT/Apartment的現(xiàn)金流壓力是最小的。也您會(huì)說，HouseCapitalGainUNIT再來做一下進(jìn)一步的比較。假設(shè)十年后，50漲到了一百萬，那您就獲得了$500,000的收益，每年的投入是$11,100，那么十年就是$111,000您的投資匯報(bào)是$500,000/$111,000=450%。投資UNIT，每年您的投入是$60,000。如果目標(biāo)也是450%的投$60,000X450%=$270,00010HOUSE漲了50UNIT會(huì)漲不到27萬嗎？這就是什么悉尼的Apartment應(yīng)該的投資首選eresto/g TaxTOTALT:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty買房的時(shí)間和時(shí)機(jī)。決大多數(shù)人一定都認(rèn)為，買房子的時(shí)間，或者說時(shí)機(jī)是最重要的。只要買對(duì)了時(shí)間T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty買房的時(shí)間和時(shí)機(jī)。決大多數(shù)人一定都認(rèn)為，買房子的時(shí)間，或者說時(shí)機(jī)是最重要的。只要買對(duì)了時(shí)間，不管買在哪里做為一個(gè)投資，而為什么這么說呢。上談到過所倡導(dǎo)的是長線投資，而不是短線投機(jī)。如果用10年做為 看一下悉尼的房價(jià)歷史表，你就會(huì)明白，任何一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，只要你入市，10年后就一定個(gè)為你帶來可觀的增值為您帶來記住，看重的不是賺今年和明年的那個(gè)差價(jià)。而是５年，１０年后這個(gè)e。以及那時(shí)候和現(xiàn)在房價(jià)的差別如果你的出發(fā)點(diǎn)是短期的話，那么澳可能不適合你，也許你應(yīng)該試試，炒黃金能力夠嗎？的置業(yè)理念，長線擁有投資物業(yè)。那么任何時(shí)候都是買房子的好時(shí)候，越大部分人會(huì)說，你以為我不想買啊，我有錢的話，當(dāng)然會(huì)買，會(huì)去投資1套，2套，3套。但是我能不夠啊 壓力大，會(huì)影響我現(xiàn)在的Lifestyle。很合情合理啊倡導(dǎo)的也是在不影響當(dāng)下生活量的情況下做投資，而不是緊衣縮食的去做投資。下生活的情況下，來做這個(gè)投資來算一下，究竟你有沒有能力在不影響正（NegativeGearingWorksheet,右上角寫上每周的可支出金額，e.g.（并畫圖表解釋利息不會(huì)一直漲，但房租一定會(huì)隨著房價(jià)的上升而上升。Breakeven加上房價(jià)的增長值后 開始享受e經(jīng)過 的計(jì)算,您是完全有能力在不影響現(xiàn)在生活質(zhì)量的情況下做這個(gè)投資這里可以再次提到杠桿原理。只用很小的投資。每周100多，控制了一個(gè)50萬的資產(chǎn)。享受的50萬的增值百分比。有何風(fēng)險(xiǎn)做任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。一個(gè)普遍的定律是高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)。但希高回報(bào)。為什么這么說呢可以幫助您做到：低風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，然 一起看看怎樣去MINIMISE它們好，先來分析一下，做這個(gè)投您可不可以思考一下，您覺得做這個(gè)投資，在哪些環(huán)節(jié)上可能會(huì)出現(xiàn)問題呢（大部分人一般會(huì)首先提到，房價(jià)跌了怎么辦好先來看一下這個(gè)問題。我上面提到倡導(dǎo)的是長線持有，而不是短線投機(jī)。如果恁看到只是明年的房價(jià)與今年的房價(jià)的差值，那么可以很明確的告訴您，明年可能會(huì)漲，也可能會(huì)跌不能保證恁穩(wěn)賺不賠。但如果您有著長線持有的心態(tài)，5年10年,悉尼的房價(jià)一定是向上攀升的（上面經(jīng)解釋過為什么悉尼的房價(jià)是整體向上的了，歷史也證明了這一點(diǎn)(說到這里，可能有人會(huì)說那如果我沒辦法長線持有怎么辦。比如等等等等的原因?？偟膩碚f，就是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題漲息了,我失業(yè)了,房子租不掉了T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty好 先把一些會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流出問題的原因列出來,然后逐一分析.如果房子空置了沒有房租收入了,50萬的房子,一年收入應(yīng)該不少于T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty好 先把一些會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流出問題的原因列出來,然后逐一分析.如果房子空置了沒有房租收入了,50萬的房子,一年收入應(yīng)該不少于$26000,這個(gè)收入沒有了一定會(huì)出現(xiàn)很大的現(xiàn)金流問題.那怎樣才能避免或者減少出現(xiàn)這個(gè)問題的機(jī)率呢?悉尼長期以來空置率3%（現(xiàn)在2.7%。也就是100套房子中租不出去的會(huì)有3套.為什么會(huì)租不出去呢？地不好,交通不方便,周邊公共設(shè)施少，價(jià)錢不合理，太貴。想像一下，一個(gè)Location好的房子，一定是Demand的，租不出去的唯一原因只會(huì)是價(jià)錢太貴。如果$500沒有人租，那$490呢，$480呢，是不就可以租掉了呢 就用$480來計(jì)算，每周恁會(huì)減少$20收入，一年就是$1000。也就是說,extra$1000就是你可能的風(fēng)險(xiǎn)。您是需要把它考慮進(jìn)去的。如果您可以承受，那這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就存在了（總的來說下跌，在澳洲歷史上幾乎沒有發(fā)生過利息。這當(dāng)然是要考慮的一個(gè)問題。歷史上澳洲利息最高曾達(dá)到過21%（1982，很吧。那時(shí)候利息不是上世紀(jì)末Howard控制的，是操控的，當(dāng)時(shí)的澳洲有很多外債，所人為的提高了利率賣了很多國有企業(yè)，償還了大部分的外債。從那以后，澳洲的利率 現(xiàn)在就假設(shè)一年內(nèi)，升息四次，每次行控制，基本穩(wěn)定，不會(huì)有特別大幅度的上升或下降個(gè)百分點(diǎn)，總共就是1%。1%of$500k=$5000，N/G會(huì)承擔(dān)30%，也就是$1500，您自己每年要多付$3500Extra$3500也是你所的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，正常情況下升息，房價(jià)上漲就會(huì)放緩或者下跌房價(jià)下跌，開發(fā)商賺不到錢，就會(huì)不建造新的房子，他們不開發(fā)新房，房源就會(huì)短缺，房源短缺了金必定會(huì)上漲。這是一個(gè)必然的循環(huán)，2005～2008年期間就是最好的證明。所以如果您了的話。利息上漲所帶來的影響就會(huì)更小收入增失業(yè)。這個(gè)就比較難說了，如果失業(yè)，沒有收入了，那肯定是沒有償還能力了。但是你自己理的，你曾經(jīng)失業(yè)過嗎？最長多久一段時(shí)間內(nèi)，找不到工作？（也許不能很快找到一個(gè)收入相同工作，但稍微少一點(diǎn)的呢（用這段時(shí)間來做一個(gè)計(jì)算，看看這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)您能不能克服基本上影響現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)就是這樣幾個(gè)了，如果你能夠承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，或者說可以Minimise（如果客人提到N/G的取消問題。1985年工黨取消過，后來直接導(dǎo)致的結(jié)果是，短期內(nèi)，房價(jià)下降開發(fā)商不建造新房，房源緊張狂漲漲，對(duì)您是只有好處，沒有壞處的。然而當(dāng)時(shí)卻了很大的社會(huì)問題，很多人租不起房，只能申請(qǐng)公屋 又沒有那么多公屋，所以激發(fā)了很大。N/G回來了，工黨了。所以 需 這些投資者，犧牲一些自己的現(xiàn)金流，幫給買不起房子的人提供一個(gè)屋檐了解了為什么要投（Everyoneneede值得投資（悉尼的住宅房也算過了自己有沒有能力做這個(gè)投資，能不能承擔(dān)和控制這些風(fēng)險(xiǎn)。剩下的就是T了T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPtyOtherRelated富T: