物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及案例課件

物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)

及案例主講：孟**制作：趙**王*班**物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用?；靖拍钗飿I(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本煙臺(tái)市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格

從上圖可以看出，有電梯的一級(jí)小區(qū)每平方米每月0.75元，無(wú)電梯的每平方米每月0.35元，而最高五級(jí)小區(qū)有電梯的每平方米每月1.85元，無(wú)電梯的每平方米每月1.45元。據(jù)了解，目前煙臺(tái)市達(dá)到五級(jí)的物業(yè)小區(qū)尚無(wú)一家，最高的為四級(jí)。煙臺(tái)市現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2004年制定的，其現(xiàn)行的甲級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四級(jí)小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)行甲級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格為每月每平方米1元，加上電梯運(yùn)行費(fèi)為1.3元。擬定的四級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格為1.60元，較現(xiàn)行價(jià)格上漲23%。案例1以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

案例解析：第一,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量,電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.

第二,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.

第三,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.案例解析：

本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確

服務(wù)究竟包括哪些內(nèi)容，達(dá)到哪些標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)卻從來(lái)沒(méi)有向業(yè)主明確過(guò)，業(yè)主至今也不知道自己每月花那么多錢究竟可以享受哪些服務(wù)。一些未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主表示，他們并不是不交物業(yè)費(fèi)，而是要求物業(yè)說(shuō)個(gè)明白，你究竟都做了什么，做到哪項(xiàng)交哪項(xiàng)的錢，達(dá)到什么等級(jí)交什么等級(jí)的錢。

四、物業(yè)費(fèi)使用不透明

按照物價(jià)和物業(yè)管理部門的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)每半年公布一次物業(yè)費(fèi)使用情況，但入住至今，物業(yè)公司從沒(méi)有就此向業(yè)主做過(guò)說(shuō)明，業(yè)主無(wú)從了解，更談不上監(jiān)督。由于待遇過(guò)低，物業(yè)公司人員流動(dòng)很大，保潔人員經(jīng)常不能滿員，很多素質(zhì)較好受業(yè)主歡迎的客服代表紛紛離去。另外按照有關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共設(shè)施帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，如屏幕廣告、廣告條幅、商家