工程造價概論

第一部分理論部分1管理資料核心內(nèi)容：項目建設(shè)程序序及建設(shè)項目目組成工程造價的含含義、特點工程造價管理理的基本概念念資金時間價值值第一章工工程造價價概論2第一節(jié)項目目建設(shè)程序及及建設(shè)項目組組成一、項目建設(shè)設(shè)程序項目建設(shè)程序序——建設(shè)項目從決決策、設(shè)計、、施工到竣工工驗收和后評評價的全過程程中，各項工工作必須遵循循的先后次序序。六個階段：決策階段、設(shè)設(shè)計階段、建建設(shè)準備階段段、施工安裝裝階段、竣工工驗收階段和和后評價階段段。決策階段又分分項目建議書書和可行性研研究兩個階段段。3（一）項目建建議書階段項目建議書——要求建設(shè)某一一具體工程項項目的建議文文件，是投資資決策前對擬擬建項目的輪輪廓設(shè)想。項項目建議書不不是項目的最最終決策。內(nèi)容：P1。4（二）可行性性研究階段可行性研究——在項目建議書書被批準后，，對項目在技技術(shù)、經(jīng)濟、、工程、環(huán)境境等方面是否否可行所進行行的科學分析析和論證，并并提出項目的的可行性研究究報告的科學學方法和工作作階段?？尚行匝芯糠椒椒ㄗ钤绯霈F(xiàn)現(xiàn)于美國，20世紀30年代初期，開開發(fā)田納西河河項目中首次次運用。5可行性研究的的階段P108投資機會研究究階段——尋找最佳投資資機會的活動動。初步可行性研研究——是指在機會研研究的基礎(chǔ)上上，對項目可可行與否所作作的較為詳細細的分析論證證。適應于大大型復雜項目目的可行性研研究。6詳細可行性研研究階段（最最終可行性研研究），是投投資決策的重重要階段。在在該階段，要要全面分析項項目的全部組組成部分和可可能遇到的各各種問題，并并最終形成可可行性研究的的書面成果——《可行性研究報報告》。可行性研究的的程序除機會研究外外，初步可行行性研究報告告和詳細可行行性研究報告告一般都有一一個比較固定定的程序。7組織織工工作作小小組組；；社會會和和市市場場調(diào)調(diào)查查；；確定定項項目目的的必必要要性性；；進行行最最佳佳方方案案技技術(shù)術(shù)論論證證；；進行行經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析與與比比較較；；制定定實實現(xiàn)現(xiàn)設(shè)設(shè)想想的的實實施施辦辦法法；；結(jié)論論與與決決策策建建議議；；形成成可可行行性性研研究究報報告告的的初初稿稿；；論證證和和修修改改。。8可行行性性研研究究的的內(nèi)內(nèi)容容參見見《投資資項項目目可可行行性性研研究究指指南南》。可行行性性研研究究報報告告編編制制：：參參見見《指南南》P181。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目可可行行性性研研究究報報告告基基本本框框架架內(nèi)內(nèi)容容9一、、項項目目總總論論1.1項目目背背景景1.1.1項目目名名稱稱1.1.2開發(fā)發(fā)公公司司1.1.3承擔擔可可行行性性研研究究工工作作的的單單位位1.1.4研究究工工作作依依據(jù)據(jù)1.1.5項目目建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模和和內(nèi)內(nèi)容容1.1.6項目目開開發(fā)發(fā)手手續(xù)續(xù)101.2可行行性性研研究究結(jié)結(jié)論論1.2.1市場場預預測測1.2.2項目目建建設(shè)設(shè)進進度度1.2.3投資資估估算算和和資資金金籌籌措措1.2.4項目目綜綜合合評評價價結(jié)結(jié)論論二、、項項目目投投資資環(huán)環(huán)境境和和市市場場研研究究2.1市場場宏宏觀觀背背景景2.1.1全國國投投資資環(huán)環(huán)境境2.1.2本市市投投資資宏宏觀觀背背景景112.1.3區(qū)域域發(fā)發(fā)展展及及前前景景預預測測2.1.4宏觀觀市市場場與與本本項項目目發(fā)發(fā)展展借借鑒鑒2.2區(qū)域域市市場場分分析析2.2.1區(qū)域域市市場場界界定定2.2.2供給給分分析析2.2.3需求求分分析析2.2.4競爭爭分分析析2.2.5典型型物物業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)查查2.2.6市場場分分析析有有關(guān)關(guān)結(jié)結(jié)論論12三、、項項目目分分析析及及評評價價3.1地塊塊解解析析3.1.1交通通條條件件3.1.2地形形、、地地勢勢3.1.3水電電氣氣保保障障3.1.4規(guī)劃劃限限制制條條件件3.2項目目SWOT分析析3.3項目目評評價價13四、、市場場定定位位及及項項目目評評估估4.1項目目定定位位4.2方案案評評估估意意見見五、、項項目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)進進度度安安排排5.1有關(guān)關(guān)工工程程計計劃劃說說明明5.2施工工橫橫道道圖圖14六、、投投資資估估算算與與資資金金籌籌措措6.1項目目總總投投資資估估算算6.1.1固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資總總額額6.1.2流動動資資金金估估算算6.2資金金籌籌措措6.2.1資金金來來源源6.2.2項目目籌籌資資方方案案6.3投資資使使用用計計劃劃6.3.1投資資使使用用計計劃劃6.3.2借款款償償還還計計劃劃15七、、銷銷售售及及經(jīng)經(jīng)營營收收入入測測定定7.1各類類物物業(yè)業(yè)銷銷售售收收入入估估算算7.2項目目銷銷售售回回款款計計劃劃7.3資金金來來源源與與運運用用分分析析7.4銷售售利利潤潤八、、財財務務與與敏敏感感性性分分析析8.1贏利利能能力力分分析析8.2項目目不不確確定定性性分分析析8.3社會會效效益益和和影影響響分分析析16九、、可可行行性性研研究究結(jié)結(jié)論論與與建建議議9.1擬建建方方案案的的結(jié)結(jié)論論性性意意見見9.2項目目主主要要問問題題的的解解決決辦辦法法和和建建議議9.3項目目風風險險及及防防范范建建議議十、、附附表表10.1項目目工工程程計計劃劃橫橫道道圖圖10.2項目目開開發(fā)發(fā)成成本本估估算算表表1710.3項目目銷銷售售收收入入與與經(jīng)經(jīng)營營稅稅金金及及附附加加估估算算表表10.4項目目投投資資計計劃劃估估算算表表10.5資金金來來源源與與運運用用表表10.6損益益及及利利潤潤分分配配表表10.7現(xiàn)金金流流量量表表（（全全部部投投資資））10.8借款款償償還還期期測測算算表表10.9敏感感性性分分析析表表十一一、、附附件件18房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目可可行行性性分分析析案案例例房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目投投資資分分析析報報告告目目錄錄某項項目目的的可可行行性性研研究究報報告告案案例例案例例房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目投投資資分分析析報報告告(目錄錄).doc房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)可可行行性性研研究究報報告告.doc19管理理資資料料（三三））編編制制計計劃劃任任務務書書和和選選擇擇建建設(shè)設(shè)地地點點P2。（四四））設(shè)設(shè)計計工工作作階階段段兩階階段段：：初初步步設(shè)設(shè)計計階階段段和和施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計階階段段。。三階階段段：：初初步步設(shè)設(shè)計計、、技技術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計計、、施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計階階段段。。20（五五））建建設(shè)設(shè)準準備備階階段段主要要內(nèi)內(nèi)容容見見P3。（六六））建建設(shè)設(shè)施施工工階階段段進行行組組織織施施工工和和生生產(chǎn)產(chǎn)性性項項目目竣竣工工前前的的生生產(chǎn)產(chǎn)準準備備工工作作。。（七七））竣竣工工驗驗收收階階段段分初初步步驗驗收收和和正正式式竣竣工工驗驗收收。。21（八八））后后評評價價階階段段建設(shè)設(shè)項項目目后后評評價價———工程程項項目目竣竣工工投投產(chǎn)產(chǎn)生生產(chǎn)產(chǎn)運運營營一一段段時時間間后后，，在在對對項項目目的的立立項項決決策策設(shè)設(shè)計計施施工工竣竣工工投投產(chǎn)產(chǎn)生生產(chǎn)產(chǎn)運運營營等等全全過過程程進進行行系系統(tǒng)統(tǒng)評評價價的的一一種種技技術(shù)術(shù)活活動動。。通過過后后評評價價達達到到總總結(jié)結(jié)經(jīng)經(jīng)驗驗、、研研究究問問題題、、吸吸取取教教訓訓、、提提高高項項目目決決策策水水平平和和投投資資效效果果的的目目的的。。22二、建建設(shè)項項目的的組成成P4。單項工工程——單位工工程——分部工工程——分項工工程1.單項工工程——在一個個建設(shè)設(shè)項目目中，，具有有獨立立的設(shè)設(shè)計文文件，，竣工工后可可以獨獨立發(fā)發(fā)揮生生產(chǎn)能能力或或效益益的工工程。。是建建設(shè)項項目的的組成成部分分。232.單位工工程——按不同同工程程性質(zhì)質(zhì)劃分分的、、有獨獨立的的設(shè)計計圖紙紙，可可以獨獨立組組織施施工、、但建建成后后一般般不能能獨立立發(fā)揮揮生產(chǎn)產(chǎn)能力力或效效益的的工程程。是是單項項工程程的組組成部部分。。按照照單項項工程程的構(gòu)構(gòu)成，，又可可分解解為建建筑工工程和和設(shè)備備安裝裝工程程（子子單位位工程程）。。243.分部工工程——單位工工程的的組成成部分分。按按照工工程部部位、、工種種性質(zhì)質(zhì)、設(shè)設(shè)備種種類、、工程程結(jié)構(gòu)構(gòu)使用用材料料或施施工程程序的的不同同，可可分解解為若若干個個分部部工程程。如如房屋屋的土土建工工程，，按其其不同同的工工種、、不同同的結(jié)結(jié)構(gòu)和和部位位可分分為基基礎(chǔ)工工程、、磚石石工程程、混混凝土土及鋼鋼筋混混凝土土工程程等。。254.分項工工程——分部工工程的的組成成部分分。按按照不不同的的施工工方法法、不不同的的材料料、不不同的的規(guī)格格，可可分解解為若若干個個分項項工程程。如如磚石石工程程分為為磚砌砌體和和毛石石砌體體兩類類，其其中磚磚砌體體又可可按部部位不不同分分為外外墻和和內(nèi)墻墻等分分項工工程。。分項工工程可可以直直接計計算出出相應應的費費用。。2627第二節(jié)節(jié)工工程造造價的的概念念一、含含義P5（一））工程程造價價——建設(shè)工工程產(chǎn)產(chǎn)品的的建造造價格格。相關(guān)概概念：：建設(shè)項項目總總投資資：進進行一一個工工程項項目的的建造造所投投入的的全部部資金金，包包括固固定資資產(chǎn)投投資和和流動動資金金。建設(shè)工工程造造價：：建設(shè)設(shè)項目目總投投資中中的固固定資資產(chǎn)投投資部部分。。28（二））工程程造價價的分分類投資估估算設(shè)計概概算、、修正正概算算施工圖圖預算算合同價價結(jié)算價價竣工決決算如如圖1-2，P929在市場場經(jīng)濟濟條件件下，，有兩兩種含含義：：建設(shè)項項目工工程造造價是是指預預計或或?qū)嶋H際開支支的建建設(shè)項項目的的建設(shè)設(shè)成本本，包包括建建筑工工程、、安裝裝工程程、設(shè)設(shè)備及及相關(guān)關(guān)費用用。建設(shè)工工程的的承包包價格格。30二、工工程造造價的的特點點及職職能（一））工程程造價價特點點P6工程造造價的的大額額性工程造造價的的個別別性和和差異異性工程造造價的的動態(tài)態(tài)性工程造造價的的廣泛泛性和和復雜雜性工程造造價的的階段段性31（二））工程程造價價的職職能價格職職能預測職職能控制職職能評價職職能調(diào)控職職能32三、工工程造造價計計價的的特點點P9（一））單件件性計計價（二））分部部組合合計價價（三））多次次性計計價（四））方法法多樣樣性33第三節(jié)節(jié)工工程造造價管管理的的基本本概念念一、工工程造造價管管理（（EngineeringCostManagement)的含義義工程造造價管管理——以工程程項目目為研研究對對象，，以工工程技技術(shù)、、經(jīng)濟濟、管管理為為手段段，以以效益益為目目標，，與技技術(shù)、、經(jīng)濟濟、管管理相相結(jié)合合的一一門交交叉的的、新新興的的邊緣緣學科科。有兩種種含義義：建設(shè)工工程投投資費費用管管理：：包括括合理理確定定和有有效控控制工工程造造價的的一系系列工工作。。工程價價格管管理。。34二、工工程造造價管管理的的目標標、特特點及及對象象P10。（一））目標標造價本本身合合理，，實際際造價價不超超出概概算。。（二））特點點四個：：時效效性、、公正正性、、規(guī)范范性、、準確確性。。35（三））對象象分客體體和主主體。。三、內(nèi)內(nèi)容合理確確定和和有效效控制制工程程造價價。（一））工程程造價價的合合理確確定（（TCM）在建設(shè)設(shè)程序序的各各個階階段，，合理理確定定投資資估算算、概概算造造價、、預算算造價價、承承包合合同價價、36結(jié)算價價、竣竣工決決算價價。（二））工程程造價價的控控制途途徑投資估估算→設(shè)計計概算算→施施工圖圖預算算→合合同價價→竣竣工決決算采用動動態(tài)控控制。。分實實施前前、實實施中中及實實施后后三個個階段段。P12。37特例：：房地地產(chǎn)投投資項項目成成本控控制與與管理理1.成本控控制——在保證證產(chǎn)品品或部部品的的品質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)上即即保證證產(chǎn)品品性能能價格格比的的前提提下所所有降降低建建造成成本的的手段段。38固定成成本=地價+管理費費+利息+稅收+物業(yè)管管理費費可變成成本=建安成成本+營銷成成本利潤=售價-總成本本建安成成本=基礎(chǔ)造造價+結(jié)構(gòu)造造價+公共部部位裝裝修費費+室內(nèi)裝裝修費費+水電管管線安安裝費費+公用管管網(wǎng)建建設(shè)費費+設(shè)備及及安裝裝費+室外環(huán)環(huán)境造造價+公共配配套2.成本構(gòu)構(gòu)成總成本本=固定成成本+可變成成本其中：：393.房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制體系系成本控制項目經(jīng)理財務專業(yè)成本顧問項目估估算師師董事會會/總經(jīng)理理項目工工程師師40房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制流程程項目工工程總總預算算董事會會審批批初步估估算總控制制目標標合同同價價最低價價中標標增加工工程實施招標決策機機制業(yè)主審審批結(jié)算算總結(jié)分分析415.目標成成本管管理體體系根據(jù)項項目的的市場場定位位、質(zhì)質(zhì)量要要求、、目標標利潤潤確定定項目目的成成本控控制目目標。。6.成本管管理措措施成本動動態(tài)管理——在項目目建設(shè)設(shè)過程程中及及時完完成設(shè)設(shè)計修修改及及合同同的成成本變變化分分析，，對提提出的的修改改措施施進行行評估估及實實施，，設(shè)置置成本本預警警信號號，對對不良良狀況況研究究出補補救辦辦法。。42帳房先先生限價系系統(tǒng)尋價——大規(guī)模模招標標限價價——反單——三方合合同——加強合合同管管理——甲供43成本指指導書書特點：：有了了完全全成本本的概概念，，針對對性和和指導導性欠欠缺。。集中體體現(xiàn)在在：主體建建筑指指導意意義不不強—迫切需需要清清單招招標。。環(huán)境成成本針針對性性不強強—設(shè)計整整體化化和標標準化化。44強化招標標機制集中采購購、實物物量招標標、設(shè)計計標準化化。清單招標標盡最大可可能使成成本處于于可控狀狀態(tài)。進行方案案優(yōu)化分設(shè)計和和施工兩兩個不同同階段。。45第四節(jié)資資金的的時間價價值一、資金金時間價價值的概概念資金的時時間價值值——資金在生生產(chǎn)和流流通過程程中隨著著時間的的推移而而形成的的增殖，，它表現(xiàn)現(xiàn)為同一一數(shù)量的的資金在在不同的的時點上上具有不不同的價價值。例如：期期初存入入100元，在利利率為10%的條件下下，每年年期末本本利和分分別為：：46第一年本本利和：：100××（1+10%）=110元第二年本本利和：：100××（1+10%）×（1+10%）=121元第三年本本利和：：100××（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）=133.1元依次，還還可計算算其他年年份的本本利和。。在這個案案例中，，資金的的時間價價值就是是每年的的利息。。資金的時時間價值值在項目目經(jīng)濟評評價中具具有特別別重要的的意義。。也是工工程造價價管理的的基本工工具之一一。47二、資金金時間價價值相關(guān)關(guān)概念利息、本本金、利利率、計計息次數(shù)數(shù)P20。2.現(xiàn)值——以后各期期收付資資金的現(xiàn)現(xiàn)時價值值。即表表示資金金發(fā)生在在某一特特定時間間序列始始點上的的價值。。3.終值——計算期末末的價值值。即表表示資金金發(fā)生在在某一特特定時間間序列終終點上的的價值。。484.年金——等額定期期的系列列收支，，即每隔隔一定相相同時期期收入或或支出的的相等金金額的款款項。5.資金等值值——不同時點點不同金金額的價價值，在在單個現(xiàn)現(xiàn)金流量量之間，，或在單單個現(xiàn)金金流量與與系列現(xiàn)現(xiàn)金流量量之間，，或在系系列現(xiàn)金金流量之之間等效效。49三、現(xiàn)金金流量（一）現(xiàn)現(xiàn)金流量量概念——將工程項項目視為為一個獨獨立系統(tǒng)統(tǒng)時的流流入和流流出該項項目系統(tǒng)統(tǒng)的現(xiàn)金金活動。。包括現(xiàn)現(xiàn)金流入入、現(xiàn)金金流出和和凈現(xiàn)金金流量（（現(xiàn)金流流入－現(xiàn)現(xiàn)金流出出）。（二）現(xiàn)現(xiàn)金流量量圖——描述資金金流通量量，表示示資金在在不同時時間點流流入、流流出的狀狀況。50現(xiàn)金流量量圖上，，要表明明現(xiàn)金流流量的性性質(zhì)（流流入或流流出）發(fā)發(fā)生時間間及數(shù)量量大小。。如圖P20。橫軸為時時間軸，，向右延延伸表示示時間延延續(xù)，取取計息期期的期數(shù)數(shù)為時間間刻度數(shù)數(shù)值。一一般假設(shè)設(shè)以計息息期末為為資金收收支的時時點，即即假設(shè)資資金的收收入與支支出均發(fā)發(fā)生在計計息期的的期末。。51縱軸描述述現(xiàn)金流流量，其其位置是是由時間間軸上的的時點來來確定。。某期的的現(xiàn)金流流量等于于該期的的現(xiàn)金流流入量減減去現(xiàn)金金流出量量。若結(jié)結(jié)果為正正，在相相應時點點繪制在在時間軸軸的上方方用向上上的箭頭頭表示。。反之，，用向下下的箭頭頭表示。。52（一）一一次支付付型一次支付付終值（（復利終終值）復利終值值——現(xiàn)在一定定數(shù)量的的本金（（現(xiàn)值））按復利利計算到到未來某某