房地產(chǎn)規(guī)劃方面基礎(chǔ)知識(shí)（共66）

房地產(chǎn)產(chǎn)事業(yè)業(yè)部：：王王黨黨孟房地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)識(shí)（規(guī)劃劃方面面）分為兩兩大部部分第一部部分：：重點(diǎn)介介紹有有關(guān)房房地產(chǎn)產(chǎn)的專專業(yè)名名詞及及基本本常識(shí)識(shí)．第二部部分：重點(diǎn)介介紹有有關(guān)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方面的的基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)識(shí)．第一部部分：：專業(yè)業(yè)名詞詞及解解釋專有名名詞及及解釋釋我國(guó)的的土地地制度度及土土地市市場(chǎng)制制度有關(guān)土土地開開發(fā)的的名詞詞有關(guān)房房產(chǎn)開開發(fā)的的名詞詞有關(guān)房房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的名詞詞專有名名詞解解釋房地產(chǎn)產(chǎn)：又稱““不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)””，是是房產(chǎn)產(chǎn)與地地產(chǎn)的的總稱稱，它它一般般有三三種存存在形形式：：即單單純的的土地地、單單純的的建筑筑物、、土地地和建建筑物物結(jié)合合的““房地地”。。通常常意義義上的的“房房地產(chǎn)產(chǎn)”就就是指指土地地和建建筑物物相結(jié)結(jié)合的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)。。英文文是Realestate物業(yè)：：是指已已經(jīng)建建成的的并具具有使使用功功能和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效用用的各各類居居住及及非居居住的的房屋屋，以以及與與之相相配套套的設(shè)設(shè)備、、市政政、公公用設(shè)設(shè)施、、場(chǎng)地地等。。也屬屬于房房地產(chǎn)產(chǎn)，英英文是是estate.專有名名詞解解釋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：是指以以土地地建筑筑物為為經(jīng)營(yíng)營(yíng)對(duì)象象，從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、建建設(shè)、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管管理、、維修修、裝裝飾和和服務(wù)務(wù)等多多種經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的的綜合合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，屬于于第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)。主要業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：包括房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資、房房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)設(shè)、中中介服服務(wù)、、咨詢?cè)兎?wù)務(wù)、價(jià)價(jià)格評(píng)評(píng)估、、房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)、、物業(yè)業(yè)管理理等。。我國(guó)的的土地地制度度根據(jù)憲憲法和和土地地法的的規(guī)定定，在在我國(guó)國(guó)，所所有的的土地地只屬屬于國(guó)國(guó)家所所有或或者集集體所所有，，任何何單位位或個(gè)個(gè)人對(duì)對(duì)于土土地只有使使用權(quán)權(quán)，而而沒(méi)有有所有有權(quán)。。國(guó)有土土地：即屬屬于國(guó)國(guó)家（（全民民所有有）的的土地地。集體土土地：是指指屬于于農(nóng)村村居民民集體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織（如如村委委會(huì)或或村民民小組組）所所有的的土地地。我國(guó)目目前的的土地地市場(chǎng)場(chǎng)的方方針是是：壟斷一一級(jí)市市場(chǎng)，，放開開搞活活二級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)。指政府代表國(guó)國(guó)家以以土地地所有有者的的身份份，將將土地地使用用權(quán)有有償、、有限限期的的交于于使用用者的的活動(dòng)動(dòng)。政府（（國(guó)土土局下下屬的的土地地儲(chǔ)備備中心心）是是主體體，是是壟斷斷者，，任何何土地地未經(jīng)經(jīng)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)不得得進(jìn)入入二級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行交易易。指使用者者把通過(guò)過(guò)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)，按按照市市場(chǎng)機(jī)機(jī)制進(jìn)進(jìn)行買買賣、、租賃賃、交交換、、贈(zèng)與與、繼繼承、、抵押押等經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)。。相當(dāng)于于一般般的商商品，，但針針對(duì)的的只是是土地地的使使用權(quán)權(quán)。土地一一級(jí)市市場(chǎng)土地二二級(jí)市市場(chǎng)土地一一級(jí)開開發(fā)指由政府或者其其授權(quán)的的企業(yè)業(yè)，對(duì)于于一定定區(qū)域域范圍圍內(nèi)的的生地地、毛毛地進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的的征地地、拆拆遷、、安置置、補(bǔ)補(bǔ)償，，并進(jìn)進(jìn)行基基本的的市政政配套套建設(shè)設(shè)，使使其達(dá)達(dá)到““三通通（五五通或或七通通）一一平””的條條件，，成為為熟地地，然然后再再進(jìn)行行出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的過(guò)程程。開發(fā)商商取得得土地地使用用權(quán)的的方式式買賣贈(zèng)與租賃繼承抵押一級(jí)市市場(chǎng)（（國(guó)家家出讓）二級(jí)市市場(chǎng)（（企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓）行政劃劃撥協(xié)議出出讓招標(biāo)掛牌公開拍拍賣有關(guān)土土地開開發(fā)的的名詞詞生地：尚未未開發(fā)發(fā)的農(nóng)地或荒地地，一一般離離城鎮(zhèn)鎮(zhèn)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，無(wú)無(wú)市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施。毛地：指城市中尚需需拆遷遷才具具備開開發(fā)條條件的的土地地。飛地：也稱稱插花花地，，指部部分或或全部部處于于他人人土地地范圍圍內(nèi)的的土地地。熟地：指已已經(jīng)完完成基基本市市政設(shè)設(shè)施建建設(shè)，，達(dá)到到“n通一平平”條條件的的建設(shè)設(shè)用地地。有關(guān)土土地開開發(fā)的的名詞詞宗地：是地地塊最最小的的單元元。城城市以以宗地地為最最小的的土地地單元元進(jìn)行行編號(hào)號(hào)，稱稱為““宗地地號(hào)””或““地號(hào)號(hào)”。。一般般按照照區(qū)、、帶、、片、、宗進(jìn)進(jìn)行編編號(hào)。。例如如：Ａ118-12表示:A區(qū)第1帶第18片第12宗地。土地級(jí)級(jí)別：根據(jù)據(jù)土地地的價(jià)價(jià)值及及所處處地段段的繁繁華程程度的的不同同而劃劃分的的土地地等級(jí)級(jí)。各各地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不不一樣樣，比比如北北京劃劃分為為一、、二、、三、、四級(jí)級(jí)。三通一一平：指水水通、、電通通、道道路通通，場(chǎng)場(chǎng)地平平整。。七通一一平：指水水通、、電通通、道道路通通、通通信通通、燃燃?xì)馔ㄍ?、熱熱力通通、排排水通通，?chǎng)場(chǎng)地平平整。有關(guān)房房產(chǎn)開開發(fā)的的名詞詞商品房房：指由由房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)建建設(shè)并并銷售售、出出租的的房屋屋。外銷房房：指建建成后后向境境內(nèi)外外出售售的住住宅、、商業(yè)業(yè)及其其他物物業(yè)。。內(nèi)銷房房：指建建成后后僅僅僅在國(guó)國(guó)內(nèi)范范圍內(nèi)內(nèi)（不不含港港澳臺(tái)臺(tái)地區(qū)區(qū)）的的住宅宅、商商業(yè)及及其他他物業(yè)業(yè)。現(xiàn)房：指開開發(fā)商商已經(jīng)經(jīng)辦理理了房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證的商商品房房。通通常意意義是是指已已經(jīng)完完工可可以入入住的的房屋屋。一線、、二線線、三三線、、四線線城市市對(duì)于一一、二二、三三、四四線城城市的的概念念一直直沒(méi)有有明確確的定定義。。一般般來(lái)說(shuō)說(shuō)一線線城市市是指指1992年國(guó)家家規(guī)定定的5個(gè)特區(qū)區(qū)和6個(gè)城市市；二二線城城市指指省會(huì)會(huì)城市市、直直轄市市和單單列市市，如如青島島、大大連、、深圳圳等；；三線線城市市則指指有戰(zhàn)戰(zhàn)略意意義的的大中中城市市和經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量較較大的的小城城市，，比如如寧波波、溫溫州、、東莞莞。一線、、二線線、三三線、、四線線城市市對(duì)于房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)而言言，這這里除除了城城市級(jí)級(jí)別和和城市市規(guī)模模等重重要指指標(biāo)外外，還還有GDP、人均均收入入和可可支配配收入入、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、、人口口數(shù)量量、產(chǎn)產(chǎn)品水水平等等綜合合指標(biāo)標(biāo)。但但通常常把商商品房房的均均價(jià)作作為最最標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的指指標(biāo)。。所以一一線城城市習(xí)習(xí)慣指指北京京、上上海、、廣州州、深深圳；而天天津作作為老老牌的的直轄轄市和和中部部的一一些省省會(huì)城城市（（如西西安、、重慶慶）卻卻由于于房地地產(chǎn)起起步晚晚只能能屈居居二線線城市市；而而一些些省會(huì)會(huì)城市市更是是由于于房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水水平低低而位位列三三線城城市如如西北北的呼呼和浩浩特、、銀川川、青青海等等；反反而象象大連連、青青島等等沿海海開放放城市市（計(jì)計(jì)劃單單列市市）一一直位位居二二線城城市的的前列列甚至至直追追一線線城市市；包包括江江浙發(fā)發(fā)達(dá)地地區(qū)的的杭州州、南南京等等省會(huì)會(huì)城市市。而而象溫溫州、、寧波波等本本應(yīng)是是三線線的城城市也也都迎迎頭趕趕上，，尤其其價(jià)格格的漲漲幅和和速度度甚至至超過(guò)過(guò)了一一線城城市。。有關(guān)房房屋產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的名詞詞店面：又稱稱門面面，多多作為為商鋪鋪，一一般在在一層層，沿沿街。。SOHO：是英英文smallofficehomeoffice的縮寫寫，意意思為為：小小型的的，家家庭式式的辦辦公室室。LOFT：是指指沒(méi)有有內(nèi)隔隔斷的的開暢暢式平平面布布置的的住宅宅，空空間開開闊，，高大大，可可靈活活布置置，既既可住住宿，，又可可辦公公，藝藝術(shù)性性強(qiáng)，，開放放性高高，多多為年年輕人人或藝藝術(shù)家家、文文藝工工作者者所喜喜愛(ài)。。有關(guān)房房產(chǎn)開開發(fā)的的名詞詞準(zhǔn)現(xiàn)房房：通俗俗意義義上是是指快快完工工或差差不多多完工工的房房屋。。一般般指主主體結(jié)結(jié)構(gòu)封封頂，，正在在裝修修，尚尚未竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收，，但小小區(qū)內(nèi)內(nèi)的樓樓宇及及配套套設(shè)施施輪廓廓基本本顯現(xiàn)現(xiàn)的房房屋。。期房：是指指開發(fā)發(fā)商取取得商商品房房預(yù)售售證到到取得得房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書書這一一期間間所銷銷售的的房屋屋。在在港澳澳地區(qū)區(qū)稱為為賣““樓花花”，，這也也是當(dāng)當(dāng)前普普遍采采用的的一種種銷售售策略略。尾房：又稱稱“掃掃尾房房”，，是空空置房房的一一種，，一般般當(dāng)樓樓盤銷銷售量量達(dá)到到90%以后，，剩余余的零零散房房屋，，通常常朝向向、采采光、、位置置等不不好，，但價(jià)價(jià)格便便宜。。有關(guān)房房屋產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的名詞詞住宅：是專專供人人們居居住用用的房房屋。。通常常意義義上的的住宅宅是指指普通通住宅宅。別墅：是指指在郊郊區(qū)或或風(fēng)景景區(qū)建建造的的舒適適的園園林住住宅，，一般般擁有有院落落、車車庫(kù)、、花園園等。。公寓：住宅宅的一一種，，通常常建在在大城城市，，繁華華地段段，多多為高高層，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高高，室室內(nèi)配配套和和住宅宅基本本相同同，具具有較較為完完善的的商業(yè)業(yè)、物物業(yè)服服務(wù)，，主要要供應(yīng)應(yīng)對(duì)象象為常常來(lái)常常往的的中外外客商商及其其家眷眷中短短期租租用。。酒店式式公寓寓：是指指提供供“酒酒店式式服務(wù)務(wù)，公公寓式式管理理”的的公寓寓，市市場(chǎng)定定位很很高，，具有有住宅宅、酒酒店、、會(huì)所所的綜綜合功功能。。商住樓樓：是指指既能能辦公公，又又能住住宿的的樓宇宇。寫字樓樓：就是是辦公公樓，，有統(tǒng)統(tǒng)一的的物業(yè)業(yè)管理理。綜合樓樓：是兼兼有住住宿、、辦公公、甚甚至商商場(chǎng)的的大樓樓。有關(guān)房房屋產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的名詞詞空間蒙蒙太奇奇：借用用電影影剪輯輯的概概念，，特點(diǎn)點(diǎn)是以以小戶戶型標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為設(shè)計(jì)計(jì)單元元，在在空間間上可可像積積木一一樣自自由組組合，，從而而形成成中、、大、、超大大戶型型。SOLO：原意意是獨(dú)獨(dú)奏、、單獨(dú)獨(dú)的意意思，，這里里指超超小型型住宅宅，一一般臥臥室和和客廳廳為一一體，，整體體式的的廚房房和廁廁所，，面積積在35平米左左右，，適用用于想想獨(dú)立立的年年輕人人、外外地人人、剛剛剛參參加工工作的的人群群。在在公共共部位位一般般設(shè)有有便利利店、、健身身中心心、快快餐、、洗衣衣店等等，方方便生生活。。有關(guān)房房屋產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的名詞詞STUDIO：原意意思為為“工工作室室”，，這里里指專專為那那些發(fā)發(fā)展中中的小小型企企業(yè)提提供的的面積積較小小的辦辦公空空間，，一般般地處處企業(yè)業(yè)集中中區(qū)，，交通通便利利，各各類公公司及及服務(wù)務(wù)相對(duì)對(duì)齊全全，容容易形形成資資源共共享。。SHOPPINGMALL：意思思為““步行行街購(gòu)購(gòu)物廣廣場(chǎng)””，是是目前前非常常流行行的商商業(yè)模模式，，一般般規(guī)模模較大大，商商家集集中，，具有有大型型的開開放休休閑廣廣場(chǎng)，，交通通便利利，人人流龐龐大，，商業(yè)業(yè)效應(yīng)應(yīng)驚人人。會(huì)所：指專專為特特定人人群或或業(yè)主主提供供服務(wù)務(wù)的綜綜合性性康體體娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施和社社交場(chǎng)場(chǎng)所，，一般般包括括酒吧吧、咖咖啡廳廳、閱閱覽室室、網(wǎng)網(wǎng)吧、、餐廳廳、保保健、、洗浴浴等，，同時(shí)時(shí)也應(yīng)應(yīng)具有有乒乓乓球、、羽毛毛球、、保齡齡球、、游泳泳池等等活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地地。雙拼住宅宅：即每每單元層層有兩戶戶，一梯梯雙戶；；獨(dú)棟別墅墅：即單單獨(dú)一棟棟存在的的別墅；；有關(guān)房屋屋產(chǎn)品類類型的名名詞花園洋房房：也叫西西式洋房房、小洋洋樓等，，是帶有有花園草草坪和車車庫(kù)的小小院落或或三四層層小樓，，建筑密密度很低低，內(nèi)部部功能齊齊全，富富有變化化，多采采用退臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)和和室外樓樓梯入戶戶。聯(lián)排別墅墅：通常所說(shuō)說(shuō)的Ｔownhouse，就是聯(lián)聯(lián)排住宅宅，離城城區(qū)較近近，環(huán)境境優(yōu)美，，有獨(dú)立立的院落落和車位位，多為為３、４４層左右右，包括括雙聯(lián)排排、多聯(lián)聯(lián)排等形形式。板樓：外外形象““板”，，一般由由若干個(gè)個(gè)單元組組成，每每個(gè)單元元有獨(dú)立立的樓梯梯間、電電梯間，，或者通通過(guò)連廊廊連接。。多為多多層或小小高層，，南北通通透，通通風(fēng)采光光較好，，房間均均好性高高，但占占地面積積大，價(jià)價(jià)格較高高，建筑筑美學(xué)效效果不好好。塔樓：外外形象““塔”，，一般以以樓梯和和電梯為為布局核核心，各各戶沿核核心筒布布置，公公攤小，，綠地率率高，外外形美觀觀，價(jià)格格較板樓樓低。但但是采光光通風(fēng)不不好，密密度大，，灰色空空間較多多，居住住舒適感感較差。。錯(cuò)層住宅宅：每套套住宅中中，各功功能分區(qū)區(qū)的標(biāo)高高不在同同一平面面上，形形成空間間和視覺(jué)覺(jué)上的變變化，使使住宅內(nèi)內(nèi)環(huán)境錯(cuò)錯(cuò)落有致致，具有有韻律感感．一般般錯(cuò)開300——600mm躍層住宅宅：是近近年來(lái)推推廣的一一種形式式，指住住宅占有有兩層樓樓面，臥臥室、起起居室、、衛(wèi)生間間、廚房房等房間間分層布布置，通通過(guò)戶內(nèi)內(nèi)樓梯連連通，功功能分區(qū)區(qū)明確。。復(fù)式住宅宅：受躍躍層住宅宅啟發(fā)而而設(shè)計(jì)出出的一款款經(jīng)濟(jì)型型住宅。。樓面也也為兩層層，但其其實(shí)是在在一層較較高的樓樓層（一一般樓層層高度為為3.3米以上））中加建建一個(gè)夾夾層（一一般為１１.２米），，上層較較矮，一一般作為為臥室使使用。這這種戶型型平面利利用系數(shù)數(shù)高，成成本低，，但是上上層使用用舒適感感差，戶戶內(nèi)房間間均好性性低．智能化大大廈（3A，5A建筑）：：指利用用系統(tǒng)集集成的方方法，將將計(jì)算機(jī)機(jī)、通信信、信息息技術(shù)與與建筑物物有機(jī)結(jié)結(jié)合，通通過(guò)對(duì)設(shè)設(shè)備的自自動(dòng)監(jiān)控控、對(duì)信信息資源源的管理理和對(duì)用用戶的服服務(wù)與建建筑的優(yōu)優(yōu)化組合合，所獲獲得的高高效率、、高功能能、高安安全度和和高舒適適度的建建筑，一一般稱為為3A（建筑設(shè)設(shè)備自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)BAS；辦公自自動(dòng)化系系統(tǒng)OAS；通信自自動(dòng)化系系統(tǒng)CAS）建筑，也有稱為為5A建筑的，，其實(shí)是是一回事事。雙景住宅宅：指樓樓盤不但但要營(yíng)造造社區(qū)內(nèi)內(nèi)的小環(huán)環(huán)境，還還要借助助社區(qū)外外優(yōu)美的的自然風(fēng)風(fēng)光，使使二者協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一一，從而而創(chuàng)造出出舒適優(yōu)優(yōu)美的室室內(nèi)外環(huán)環(huán)境。綠色生態(tài)態(tài)住宅：：指在以以人為本本的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，追追求節(jié)水水、節(jié)地地、節(jié)能能、改造造生態(tài)環(huán)環(huán)境，減減少污染染，延長(zhǎng)長(zhǎng)建筑物物壽命為為目標(biāo)的的人類理理想居住住地。第二部分分：規(guī)劃劃基礎(chǔ)知知識(shí)城市規(guī)劃劃：指對(duì)對(duì)一定時(shí)時(shí)期內(nèi)城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展展、土地地利用、、空間布布局以及及各項(xiàng)建建設(shè)的綜綜合部署署、具體體安排和和實(shí)施管管理。城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施：：是城市市生存和和發(fā)展所所必須具具備的工工程性基基礎(chǔ)性設(shè)設(shè)施和社社會(huì)性基基礎(chǔ)設(shè)施施的總稱稱。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中常用用的技術(shù)術(shù)指標(biāo)總占地面面積建設(shè)用地地面積總建筑面面積地上（地地下）建建筑面積積住宅、商商業(yè)、教教育等建建筑面積積容積率（（有時(shí)總總用地容容積率））建筑密度度建筑層數(shù)數(shù)、高度度綠地率總戶數(shù)停車位住宅建筑筑套密度度住宅面積積凈密度度相關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)城市居住住區(qū)：一一般稱居居住區(qū)，，指被城城市干道道或自然然分界線線所圍合合，并配配建有一一整套完完善的、、能夠滿滿足該區(qū)區(qū)居民物物質(zhì)與文文化生活活需要的的公共服服務(wù)設(shè)施施的生活活聚居地地，一般般居住人人口在3---5萬(wàn)人。居住小區(qū)區(qū)：規(guī)模模比居住住區(qū)小，，是指被被居住區(qū)區(qū)道路或或者自然然分界線線所圍合合的生活活聚居區(qū)區(qū)，人口口一般在在7000---15000人，并配配建有一一套必需需的公共共設(shè)施。。組團(tuán)：是是指在小小區(qū)內(nèi)被被小區(qū)道道路所分分隔，擁?yè)碛幸粔K塊共有公公共設(shè)施施，建筑筑類型基基本相同同的聚居居區(qū)，人人口規(guī)模模在1000---3000人，這種種居住模模式能夠夠帶來(lái)領(lǐng)領(lǐng)域感和和安全感感，又便便于人們們交流，，空間尺尺度適合合，比較較符合現(xiàn)現(xiàn)代人的的心理需需求。樓座→組組團(tuán)→→小區(qū)→→居住住區(qū)公共綠地地：指滿滿足一定定光照條條件，供供人們共共享的綠綠地、居居住區(qū)公公園、小小游園和和各種綠綠化用地地。公共共綠地的的指標(biāo)為為：組團(tuán)團(tuán)0.5㎡㎡/人；小區(qū)區(qū)1㎡/人；居住住區(qū)1.5㎡㎡/人；舊城城區(qū)改造造不得低低于相應(yīng)應(yīng)指標(biāo)的的50%。三區(qū)六線線“三區(qū)””：是在在鎮(zhèn)域范范圍內(nèi)確確定的不不準(zhǔn)建設(shè)設(shè)區(qū)（區(qū)區(qū)域綠地地）、非非農(nóng)建設(shè)設(shè)區(qū)（城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)區(qū)）、、控制發(fā)發(fā)展區(qū)（（發(fā)展備備用地））三大類類型地區(qū)區(qū)的規(guī)模模和范圍圍。用地紅線線：是指指圍起一一塊土地地的坐標(biāo)標(biāo)點(diǎn)的連連線，線線內(nèi)的地地塊就是是取得使使用權(quán)的的土地范范圍，一一般用紅紅線標(biāo)示示。但在實(shí)際際實(shí)施中中，一般般要“退退紅線””，即即在紅線線基礎(chǔ)上上再向內(nèi)內(nèi)退讓一一定距離離作為緩緩沖帶，，各地規(guī)規(guī)定的具具體數(shù)字字不同，，主要是是為了以以后城市市的發(fā)展展考慮，，退讓部部分不得得占用，，但同樣樣要算在在用地面面積內(nèi)。。建筑紅線線：是指指建筑控控制線，，是建筑筑物基底底位置（（外墻、、臺(tái)階等等）的界界限，任任何臨街街的建筑筑物或構(gòu)構(gòu)筑物不不得超越越此界限限。城市黃線線：是指指對(duì)城市市發(fā)展全全局有影影響的、、城市規(guī)規(guī)劃中確確定的、、必須控控制的城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用用地的控控制界線線城市藍(lán)線線：指城城市規(guī)劃劃確定的的江、河河、湖、、庫(kù)、渠渠和濕地地等城市市地表水水體保護(hù)護(hù)和控制制的地域域界線。。城市綠線線：是指指城市規(guī)規(guī)劃的綠綠地范圍圍，此范范圍內(nèi)只只能進(jìn)行行綠化，，不得改改做它用用。城市紫線線：是指指國(guó)家歷歷史文化化名城內(nèi)內(nèi)的歷史史文化街街區(qū)及省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府公布的的歷史文文化街區(qū)區(qū)保護(hù)范范圍界線線。城市黑線線：市政政公用設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃控制線線，黑線線導(dǎo)控的的核心是是控制各各類市政政公用設(shè)設(shè)施、地地面輸送送管廊的的用地范范圍，以以保證各各類設(shè)施施的正常常運(yùn)行。。道路紅線線：是城城市道路路（含居居住區(qū)級(jí)級(jí)道路））用地的的規(guī)劃控控制線；；建筑物體體形系數(shù)數(shù)是指““建筑物物與室外外大氣接接觸的外外表面積積與其所所包圍的的體積的的比值””。見(jiàn)《民用建筑筑節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》（JGJ26—95）。北方方地區(qū)一一般小于于0.35（外表面面積中包包含屋頂頂面積））日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有關(guān)知知識(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為保證居居住空間間獲得足足夠的陽(yáng)陽(yáng)光照射射，滿足足人們的的健康需需求，所所規(guī)定的的最低日日照時(shí)間間?！冻鞘芯幼∽^(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》規(guī)定：根根據(jù)各地地區(qū)的氣氣候條件件和居住住衛(wèi)生要要求確定定的，建建筑物正正面向陽(yáng)陽(yáng)房間在在規(guī)定日日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日獲得得的日照照量。一般按照照首層窗窗戶滿窗窗日照時(shí)時(shí)間累加加計(jì)算，，實(shí)際測(cè)測(cè)量比較較麻煩。。日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日及日日照量（我國(guó)幅幅員遼闊闊，采用用兩種標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：≥1小時(shí)測(cè)量時(shí)間間：9:00---15:00第Ⅳ氣候區(qū)的的中小城城市和第第Ⅴ、Ⅳ氣候區(qū)的的各級(jí)城城市。日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：≥2小時(shí)測(cè)量時(shí)間間8:00---16:00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ氣候區(qū)的的大城市市，如東東北地區(qū)區(qū)。冬至日（（12月22日前后））大寒日（（1月20日前后））太陽(yáng)高度度太陽(yáng)高度度：實(shí)際是指指太陽(yáng)照照射地球球的角度度，直射射時(shí)為90度。以冬至日日為例在每年的的12月22日前后，，太陽(yáng)直直射地球球南回歸歸線即南南緯23°26′，此時(shí)北北半球太太陽(yáng)高度度最低，，白天最最短，夜夜晚最長(zhǎng)長(zhǎng)，陰影影面積最最大，北北極出現(xiàn)現(xiàn)“極夜夜”；而而南半球球剛好相相反：白白天最長(zhǎng)長(zhǎng)，夜晚晚最短，，南極出出現(xiàn)“極極晝”。。從這一一天開始始，太陽(yáng)陽(yáng)開始向向北半球球移動(dòng)，，直到夏至（6月22日前后））那一天，，太陽(yáng)直直射北回回歸線，，即北緯23°26′，一切與與冬至日日剛好相相反。由于我國(guó)國(guó)處于北北半球，，所以日日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)以““冬至日日”為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)日。。指建筑物物自身高高度與北北臨建筑筑物之間間距離之之比。越小越好好。指根據(jù)日日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定的的房屋間間距與南南臨建筑筑物高度度的比值值。越大越好好。這個(gè)個(gè)指標(biāo)會(huì)會(huì)經(jīng)常用用到。日照間距距日照間距距系數(shù)建筑間距距：兩棟建筑筑物外墻墻之間的的水平距距離。不應(yīng)小于于6米北京地區(qū)區(qū)不應(yīng)小小于10米。各地地規(guī)定個(gè)個(gè)不相同同。不應(yīng)小于13米與側(cè)面有窗的的各種層數(shù)住住宅之間應(yīng)考考慮視線干擾擾因素，適當(dāng)當(dāng)加大間距。。板式住宅高層住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)關(guān)名詞建設(shè)用地面積積：也稱總占占地面積，是是指城市規(guī)劃劃部門確定的的建設(shè)用地范范圍的水平投投影面積，不不包括代征用用地。總建筑面積：：也叫展開面面積，是指建建筑物各層水水平投影面積積的總和。小區(qū)總建筑面面積：是指小小區(qū)內(nèi)住宅、、公建和人防防地下室面積積總和。建筑基底面積積：是指建筑筑物首層面積積總和。使用面積：是是指建筑物中中直接為生產(chǎn)產(chǎn)或生活使用用的凈面積，，在住宅中也也稱為“居住住面積”。結(jié)構(gòu)面積：指指建筑物中各各層平面中的的墻、柱等結(jié)結(jié)構(gòu)所占面積積的總和。輔助面積：各各層中為輔助助生產(chǎn)或生活活活動(dòng)所占的的凈面積總和和，如樓梯、、走道等。小區(qū)總建筑面面積：是指小小區(qū)內(nèi)住宅、、公建和人防防地下室面積積總和。建筑密度：也也稱建筑覆蓋蓋率，是指建建筑基底面積積占建設(shè)用地地面積的百分分比，它反映映的是一定用用地范圍內(nèi)的的建筑密集程程度。規(guī)劃形態(tài)：是是指項(xiàng)目的具具體建筑構(gòu)成成，包括樓宇宇數(shù)量、使用用性質(zhì)、層數(shù)數(shù)等具體指標(biāo)標(biāo)。容積率容積率：是指建設(shè)用地地范圍內(nèi)總建建筑面積與建建設(shè)用地面積積之比，一般般用小數(shù)表示示。這是一個(gè)非常常重要的指標(biāo)標(biāo)，反映了土土地的利用強(qiáng)強(qiáng)度和利用效效率，往往決決定著開發(fā)面面積的大小、、樓面地價(jià)的的高低和生活活質(zhì)量的差異異，一般來(lái)說(shuō)說(shuō)數(shù)值越小，，意味著居住住越舒適，但但同時(shí)也意味味著土地成本本在房屋成本本中的比例越越高。綠地率與綠化化率綠地面積：是是指能夠用于于綠化的土地地面積，包括括公共綠地、、宅旁綠地、、道路綠地等等，不包括屋屋頂綠化、垂垂直綠化以及及小于2㎡的土地。指一定區(qū)域內(nèi)內(nèi)各類綠化用用地面積占該該區(qū)域面積的的比例（不包括垂直綠綠化）。一般要求新新區(qū)不低于30%，舊區(qū)不低于于25%。即綠化覆蓋率率，是指建設(shè)設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)全部綠化植植被水平投影影面積總和與與建設(shè)用地面面積的比率。。綠地率（常用用指標(biāo)）綠化率（一般般大于綠地率率）住宅建筑套密密度：是指每每公頃住宅用用