房地產(chǎn)項目投資策劃培訓(xùn)（附例題）

房地產(chǎn)策劃師師教材培訓(xùn)房地產(chǎn)項目投投資策劃第一節(jié)項目目效益評估學(xué)習(xí)單元1房地產(chǎn)項目成成本估算學(xué)習(xí)目標(biāo)：※掌握房地產(chǎn)項項目的成本費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成和成成本費(fèi)用估算算方法※掌握房地產(chǎn)項項目經(jīng)營稅費(fèi)費(fèi)的構(gòu)成和估估算方法※能對項目成本本進(jìn)行估算一、房地產(chǎn)項項目投資于成成本費(fèi)用估算算一般房地產(chǎn)項項目就其成本本費(fèi)用由開發(fā)發(fā)成本和開發(fā)發(fā)費(fèi)用兩大部部分構(gòu)成?！?.開發(fā)成本的估估算1.1土地使用權(quán)出出讓金國家以土地所所有者的身份份，將土地在在一定年限內(nèi)內(nèi)的使用權(quán)有有償出讓給土土地使用者，，并由土地使使用者向國家家支付土地使使用權(quán)出讓金金。1.2土地征用及拆拆遷安置補(bǔ)償償費(fèi)2）補(bǔ)償費(fèi)1）土地征用費(fèi)費(fèi)1.3前期工程費(fèi)1）項目策劃、、規(guī)劃、設(shè)計計、可行性研研究及水文地地質(zhì)勘測費(fèi)用用。2）“三通一平平”等土地開開發(fā)費(fèi)用。1.4建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)建筑工程費(fèi)（（結(jié)構(gòu)、建筑筑、特殊裝修修費(fèi)用）設(shè)備及安裝工工程費(fèi)（給排排水、電氣照照明等）室內(nèi)裝修工程程費(fèi)單元估算法單位指標(biāo)估算算法工程量近似匡匡算法概算指標(biāo)法類似工程經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)預(yù)算法1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)道路供氣排污排洪電信環(huán)衛(wèi)綠化供電水供水工程按水水增容量（t)指標(biāo)計算供電及變配電電工程可按電電增容量（KV.A)指標(biāo)計算采暖工程按耗耗熱量（W）指標(biāo)計算供熱鍋爐安裝裝按每小時產(chǎn)產(chǎn)生的蒸汽量量指標(biāo)計算，，各類圍墻、、管線工程按按長度指標(biāo)計計算，室外道道路面積按平平方米指標(biāo)計計算。1.6公共配套設(shè)施施費(fèi)主要包括不能能有償轉(zhuǎn)讓的的開發(fā)需求內(nèi)內(nèi)公共配套設(shè)設(shè)施發(fā)生的支支出。其估算算可參考“建建安工程費(fèi)””的估算方法法。1.7開發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)1）配套設(shè)施建建安費(fèi)2）建筑工程質(zhì)質(zhì)量與安全監(jiān)監(jiān)督費(fèi)3）非住宅供電電、用電負(fù)荷荷費(fèi)（供電增容費(fèi)費(fèi)）4）預(yù)算定額管管理費(fèi)5）建設(shè)工程交交易中心招投投標(biāo)服務(wù)費(fèi)6）工程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（施工工階段）7）其他稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)1.8不可預(yù)見費(fèi)主要包括備用用金（不含工工料價格上漲漲備用金）、、不可預(yù)見的的基礎(chǔ)和其他他附加工程增增加的費(fèi)用、、不可預(yù)見的的自然災(zāi)害增增加的費(fèi)用。。2.開發(fā)費(fèi)用是指企業(yè)行政政管理部門為為管理和組織織經(jīng)營活動而而發(fā)生的各種種費(fèi)用。一般般為3%。1.管理費(fèi)用1）廣告宣傳和和市場推廣費(fèi)費(fèi)。約占銷售售收入2%—3%2）銷售代理費(fèi)費(fèi)。約占銷售售收入0.5%—1%3）其他銷售費(fèi)費(fèi)用。約占銷銷售收入0.5%—1%為籌集資金而而發(fā)生的費(fèi)用用。1）長期借款利利息計算（每每年應(yīng)計利息息=（年初借款本本息累計+1/2*本年借款額））*年利率（1）每年等額償償還本息和。。（2）等額還本，，利息每年照照付。2）流動資金借借款部分是按按全年計息，，利息計入財財務(wù)費(fèi)用，每年照付，期期末一次還本本。2.銷售費(fèi)用3.財務(wù)費(fèi)用二、房地產(chǎn)項項目經(jīng)營稅費(fèi)費(fèi)的構(gòu)成和估估算房地產(chǎn)經(jīng)營稅稅包括兩部分分內(nèi)容，即房房地產(chǎn)項目開開發(fā)期間的稅稅費(fèi)與房地產(chǎn)產(chǎn)項目經(jīng)營期期間的稅費(fèi)。。房地產(chǎn)經(jīng)營營期間的稅費(fèi)費(fèi)主要包括；；1.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)費(fèi)營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加稅防洪工程維護(hù)稅交易印花稅交易服務(wù)稅所謂營業(yè)稅是是對在我國境境內(nèi)供應(yīng)勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)或者銷銷售不動產(chǎn)的的單位或個人人所獲得營業(yè)業(yè)稅征收的一一種稅。按營業(yè)額的5%計征。是對在我國境境內(nèi)即享用城城鎮(zhèn)公用設(shè)施施，又有經(jīng)營營收入的單位位和個人征收收的一種稅。。稅率為7%。是為了加快發(fā)發(fā)展地方教育育事業(yè)，擴(kuò)大大地方教育經(jīng)經(jīng)營的資金來來源。附加率率3%是對經(jīng)濟(jì)活動動及經(jīng)濟(jì)交往往中書立、領(lǐng)領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)經(jīng)濟(jì)憑證所征征收的一種行行為稅。按千分之一計計征，買賣雙雙方各付一半半。是為了加強(qiáng)房房地產(chǎn)交易管管理，保障房房地產(chǎn)買賣雙雙方當(dāng)事人的的合法權(quán)益。。按0.2%計征，買賣雙雙方各付一半半。加大大江大堤堤防洪。附加加率0.9%2.土地增值稅2.1稅率計算1）增值額未未超過扣除項項目金額50%的部分，，稅率為30%。2）增值額超超過扣除項目目金額50%、未超過扣扣除項目金額額100%的的部分，稅率率為40%。。3）增值額超超過扣除項目目金額100%、未超過過扣除項目金額200%的部部分，稅率為為50%。4）增值額超超過扣除項目目金額200%、稅稅率為60%。由此可知，土土地應(yīng)繳納稅稅額的計算，，按下列公式式進(jìn)行：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的總收入——扣除項目金金額應(yīng)納稅額=土土地增值額*適用稅率例1某單位出出售房地產(chǎn)收收入為300萬，扣除項項目金額為150萬，試試求應(yīng)繳納的的土地增值稅稅額。解：應(yīng)繳納稅稅額應(yīng)按以下下方式計算：：1.土地增值值額=300-150=150（萬萬元）2.土地增值值額與扣除項項目金額之比比為150÷150=100%3.稅率分別別為30%和和40%；4.應(yīng)繳納稅稅額=150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%=75×30%＋75××40%=52.5（（萬元）為簡化計算，可按增值額乘乘以適用的稅稅率減去扣除除項目金額乘乘以速算扣除除系數(shù)的簡便便方法計算。。其公式如下：：應(yīng)納稅額=土土地增值額××適用稅率－－扣除項目金金額×速算扣扣除率代入公式：應(yīng)納土地增值值稅=150×40%－－150×5%=52.5（萬元））2.2增值額的計算算序號類別計算依據(jù)備注1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入見銷售收入表包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入22.12.22.32.4扣除項目金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4見開發(fā)成本估算匯總表見開發(fā)費(fèi)用估算匯總表（據(jù)實(shí)計算）或按開發(fā)成本×10%計算銷售收入×6.43%開發(fā)成本×20%1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；4、舊房或建筑物的評估價格；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；6、財政部規(guī)定的其他扣除項目。3增值額1－24增值率見四級超率累進(jìn)稅率5適用增值稅率見表3－56增值稅應(yīng)繳納稅額=土地增值稅×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率2.3免稅規(guī)定1）納稅人建建造普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅出售，，增值額未超超過扣除項目目金額20%。2）因國家建建設(shè)需要征用用的房地產(chǎn)。。3.企業(yè)所得得稅是指對在我國國境內(nèi)實(shí)行獨(dú)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算算的企業(yè)或組組織的生產(chǎn)、、經(jīng)營所得和和其他所得征征收的一種稅稅。稅費(fèi)的計收辦辦法和標(biāo)準(zhǔn)：：按企業(yè)應(yīng)繳繳納誰所得額額的33%計計征（2008年1月1日起施行25%的稅率率）。外資企企業(yè)的所得稅稅計收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)同上。。依法納稅哦??！例2：某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司建造并并出售一棟寫寫字樓，取得得了1200萬元人民幣的的銷售收入。。與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)稅金金的綜合稅率率為6.43%，該公司為建建造寫字樓支支付了100萬元地價款，，建造此樓又又投入了500萬元的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本，，由于種種原原因該公司不不能提供出準(zhǔn)準(zhǔn)確的利息支支出情況。試試計算轉(zhuǎn)讓此此寫字樓的土土地增值稅。。1）確定房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入入根據(jù)已知條件件，可知轉(zhuǎn)讓讓收入為1200萬元2）確定轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的扣除除項目金額1.取得土地使用用權(quán)所支付的的金額：100萬元2.新建房地產(chǎn)開開發(fā)成本：500萬元3.與房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的費(fèi)用：（100+500）×10%=60萬元（（假設(shè)設(shè)房地地產(chǎn)所所在地地主管管稅務(wù)務(wù)局確確定的的費(fèi)用用扣除除比例例為10%）4.與轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)有有關(guān)的的稅費(fèi)費(fèi)：1200××6.43%=77.16（萬元元）5.財政部部規(guī)定定的其其他扣扣除除項目目，加加計扣扣除為為：（100+500）×20%=120（萬元元）故轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的扣除除項目目金額額合計計為：：100+500+60+77.16+120=857.16（萬元元）3）計算算轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的增值值額1200－857.16=342.84（萬元元）4）計算算增值值率342.84÷÷857.16=40%5）計算算應(yīng)納納稅額額342.84××30%=102.9（萬元元）這就對對了嗎嗎？房地產(chǎn)產(chǎn)項目目投資資收益益評估估學(xué)習(xí)單單元2掌握財財務(wù)評評價的的作用用、原原則及及基本本原理理能夠?qū)Ψ康氐禺a(chǎn)項項目投投資效效益進(jìn)進(jìn)行靜靜態(tài)評評價與與動態(tài)態(tài)評價價培訓(xùn)課課程一、財財務(wù)評評價的的含義義、作作用、、依據(jù)據(jù)財務(wù)評評價的的含義義財務(wù)評評價的的作用用財務(wù)評評價的的依據(jù)據(jù)財務(wù)評評價是是國家家現(xiàn)行行會計計制度度、稅稅收法法規(guī)和和市場場價格格體系系下，，預(yù)測測供給給項目目的財財務(wù)效效益與與費(fèi)用用，進(jìn)進(jìn)行財財務(wù)盈盈利能能力分分析和和償債債能力力分析析，編編制財財務(wù)報報表，，計算算評價價指標(biāo)標(biāo)，考考察擬擬建項項目的的財務(wù)務(wù)盈利利能力力、償償債能能力等等財務(wù)務(wù)狀況況，據(jù)據(jù)以判判別項項目的的財務(wù)務(wù)可行行性財務(wù)評評價是是項目目建議議書和和可行行性研研究報報告的的重要要組成成部分分財務(wù)評評價結(jié)結(jié)論是是主要要的決決策依依據(jù)非盈利利項目目的財財務(wù)評評價可可以使使有關(guān)關(guān)各方方做到到心中中有數(shù)數(shù)財務(wù)評評價是是方案案比較較和選選取的的重要要手段段配合投投資各各方協(xié)協(xié)議、、合同同、章章程的的談判判，促促使各各方在在平等等互利利的基基礎(chǔ)上上進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作作1、政政策法法規(guī)依依據(jù)2、方方法和和參數(shù)數(shù)依據(jù)據(jù)二、財財務(wù)評評價的的原則則和基基本道道理1.財務(wù)評評價的的原則則效益與與費(fèi)用用計算算范圍圍的一致致性原原則效益與與費(fèi)用用識別別的有有無對對比原則動態(tài)與與靜態(tài)態(tài)分析析相結(jié)合，，以動動態(tài)分分析為主主的原原則2.財務(wù)務(wù)評價價的基本原原理財務(wù)報報表財務(wù)評評價指指標(biāo)計計算行業(yè)及及國家家參數(shù)數(shù)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)指標(biāo)參數(shù)比比較評估結(jié)結(jié)果三、財財務(wù)評評價指指標(biāo)體體系1.根據(jù)建建設(shè)項項目財財務(wù)評評價指指標(biāo)體體系作作用分分類項目財財務(wù)評價指指標(biāo)靜態(tài)盈盈利性性分析析靜態(tài)盈盈利性性分析析靜態(tài)盈盈利性性分析析投資利利潤率率投資利利稅率率資本金金利潤潤率靜態(tài)投投資回回收期期財務(wù)凈凈現(xiàn)值值（FNPV)財務(wù)凈凈現(xiàn)值值率（（FNPVR)財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率（FIRR)動態(tài)投投資回回收期期借債償償還期期利息備備付率率償債備備付率率財務(wù)比比率資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率流動比比率速動比比率2.根據(jù)建建設(shè)項項目財財務(wù)評評價指指標(biāo)體體系作作用分分類項目財財務(wù)評價指指標(biāo)時間性性指標(biāo)標(biāo)價值性性指標(biāo)標(biāo)----財務(wù)凈凈現(xiàn)值值（FNPV)比率性性指標(biāo)標(biāo)靜態(tài)投投資回回收期期動態(tài)投投資回回收期期借債償償還期期財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率（FIRR)財務(wù)凈凈現(xiàn)值值率（（FNPVR)投資利利潤率率投資利利稅率率資本金金利潤潤率利息備備付率率償債備備付率率資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率流動比比率速動比比率四、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目投資資效益益的靜靜態(tài)評評價1.投資收收益率率法投資收收益率率又稱稱投資資利潤潤率或或投資資效果果系數(shù)數(shù)，主主要用用來評評價項項目的的獲利利水平平，其其計算算公式式為：：投資收收益率率=收收益額額/項項目投投資額額×100%例：某某房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)項項目投投資總總額為為4059.6萬元元，銷銷售收收入為為4550萬元元，銷銷售成成本為為512萬萬元，，銷售售稅金金為275萬元元，歸歸還貸貸款為為1980萬元元，公公司應(yīng)應(yīng)繳納納的所所得稅稅為銷銷售利利潤的的15%，，試計計算該該項目目的稅稅前投投資收收益率率與稅稅后投投資收收益率率。稅前收收益額額=銷銷售收收入－銷售售成本本－銷銷售稅稅金－－還貸貸款稅稅前收收益額額=4550－－512－－275－－1980=1783（（萬元元）稅稅后后收益益額=銷售售收入入－銷銷售成成本－－銷售售稅金金－還還貸款款－所所得稅稅投投資額額=投投資費(fèi)費(fèi)用＋＋貸款款利息息稅稅后收收益額額=1783×（1－0.15））=1515.55（萬萬元））投投資額額=4059.6（（萬元元）該該項項目稅稅前稅稅后投投資收收益率率指標(biāo)標(biāo)分別別為：：稅前前收益益率=1783/4059.6××100%=43.92%；；稅后后收益益率=1515.55/4059.6×100%=37.33%2.投投資回回收期期法投投資資回收收期就就是用用擬建建項目目的凈凈收益益來補(bǔ)補(bǔ)償全全部投投資所所需要要的時時間，，即項項目開開工建建設(shè)投投發(fā)資資金的的回收收時間間。2.1按按平均均收益益額計計算投投資回回收期期投投資回回收期期=項項目總總投資資額/項目目年平平均收收益額額例：設(shè)設(shè)某商商品房房開發(fā)發(fā)項目目建成成后，，主要要用于于出租租，年年平均均租金金收益益720萬萬元，，設(shè)貸貸款利利率為為15%，，并設(shè)設(shè)每期期投資資都是是在當(dāng)當(dāng)年年年初發(fā)發(fā)生的的，第第一年年投資資1270萬元元，第第二年年投資資1360萬元元，第第三年年投資資120萬萬元，，項目目建成成4年年后投產(chǎn)產(chǎn)，試試計算算該項項目的的投資資回收收期。。解：由由于考考慮投投資貸貸款利利息，，該項項目的的投資資總額額為：：項項目投投資額額=1270×（1＋0.15）4＋1360×(1＋＋0.15)3＋120××(1＋0.15)2=4448.33(萬元元）年年平平均收收益=720（（萬元元）故故該該項目目的投投資回回收期期為：：投投資回回收期期=4448.33/720=6.18（（年））2.2按累累計收收益額額計算算投資資回收收期其計算算公式式為：：項目投投資總總額=∑Ni=0Ft式中F1———第t年的的項目目經(jīng)營營凈收收入；；Ft=年年經(jīng)營營收入入－年年經(jīng)營營成本本－年年經(jīng)營營稅金金；N———項目目投資資回收收期。?！纠俊磕稠楉椖客锻顿Y興興建后后逐年年的現(xiàn)現(xiàn)金流流量狀狀況見見表，，試據(jù)據(jù)此確確定其其投資資回收收期。。年份投資額回收投資額累計未回收投資額收入成本折舊凈收入11500.001500.0021800.003300.003650.00622.3052.2606303320.004860.570.5608502470.005872.7072.660860.101609.006884.7075.860868.10741.007.711075.4084.8601050.600解：由由表中中累計計數(shù)字字可看看出，，該項項目將將在7.71年年，約約合7年零零8個個月收收回投投資。。3.最最小小費(fèi)費(fèi)用用法法3.1標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)償償還還年年限限內(nèi)內(nèi)平平均均費(fèi)費(fèi)用用法法平均均費(fèi)費(fèi)用用按按下下列列式式計計算算：：Z年=C＋＋－－×K方案投資額年經(jīng)營成本標(biāo)準(zhǔn)償還年限內(nèi)平均費(fèi)用甲K甲=2500C甲=520Z年甲=520＋1/5×2500=1020乙K乙=3200C乙=360Z年乙=360＋1/5×3200=1000丙K丙=2500C丙=270Z年丙=270＋1/5×3500=9701T0式中中Z年———標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)償償還還年年限限內(nèi)內(nèi)平平均均費(fèi)費(fèi)用用；；C————年年經(jīng)經(jīng)營營成成本本；；T0———標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)償償還還年年限限（（標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)投投資資回回收收期期））；；K————項項目目投投資資總總額額。。3.2標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)償償還還年年限限內(nèi)內(nèi)總總費(fèi)費(fèi)用用法法其計計算算公公式式：：Z總=K＋＋T0×C式中中Z總———標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)償償還還年年限限內(nèi)內(nèi)費(fèi)費(fèi)用用總總額額；；某項項目目開開發(fā)發(fā)提提出出了了甲甲乙乙丙丙三三種種方方案案，，各各方方案案投投資資及及年年經(jīng)經(jīng)營營成成本本見見表表。。設(shè)設(shè)該該項項目目準(zhǔn)準(zhǔn)償償還還年年限限為為5年年，，試試據(jù)據(jù)此此進(jìn)進(jìn)行行方方案案比比較較，，選選擇擇最最優(yōu)優(yōu)秀秀方方案案。。年平平均均費(fèi)費(fèi)用用計計算算五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目投投資資效效益益的的動動態(tài)態(tài)評評價價1.凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法（（NPV法法））開發(fā)發(fā)項項目目在在整整個個經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命期期內(nèi)內(nèi)各各年年所所發(fā)發(fā)生生的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量差差額額，，為為當(dāng)當(dāng)年年的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量，，其其計計算算公公式式為為：：F1=St－Lt式中中Ft—第第t年年凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量；；St——第第t年年現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入額額；；Lt——第第t年年現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出額額。。若將將項項目目每每年年的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量按按統(tǒng)統(tǒng)一一的的、、事事先先選選定定的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率折折算算為為項項目目實(shí)實(shí)施施初初期期（（一一般般規(guī)規(guī)定定為為項項目目開開始始投投資資的的當(dāng)當(dāng)年年年年初初））的的現(xiàn)現(xiàn)值值，，此此現(xiàn)現(xiàn)值值的的代代數(shù)數(shù)和和就就是是項項目目的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（NPV）），，其其計計算算公公式式為為：：NPV=∑nt=1Ftat式中中NPV－項項目目的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值；；Ft—項項目目第第t年年凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量；；n—項項目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命期期（（年年））；；at——第第t年年的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)系系數(shù)數(shù)，，a=（（1＋＋i0）￣；；i0為基基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率，，即即事事先先規(guī)規(guī)定定的的利利率率。。t這么么復(fù)復(fù)雜雜啊??？？1.凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法（（NPV法法））在運(yùn)運(yùn)用用凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值進(jìn)進(jìn)行行項項目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益評評價價時時有有如如下下幾幾個個問問題題需需要要研研究究：：1））關(guān)關(guān)于于項項目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益評評價價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2））關(guān)關(guān)于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命的的計算算單單位位3））關(guān)關(guān)于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命的的計算算周周期期4））關(guān)關(guān)于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率5））關(guān)關(guān)于于凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的計計算算計算算式式中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命計計算算單單位位t為為““年年””，，中中小小項項目目，，并并不不一一定定全全用用““年年””為為單單位位，，可可用用““季季度度””““月月””甚甚至至““旬旬””““周周””為為飛飛、、單單位位。。所謂謂經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命計計算算周周期期，，是是指指該該項項目目在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上的的可可用用時時間間，，而而非非耐耐用用年年限限。。基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率就就是是項項目目凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值體體現(xiàn)現(xiàn)時時，，計計算算貼貼現(xiàn)現(xiàn)系系數(shù)數(shù)所所采采用用的的利利率率。。凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量是是項項目目當(dāng)當(dāng)年年現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入和和流流出出的的代代數(shù)數(shù)和和。。具具體體計計算算時時，，有有以以下下幾幾個個問問題題需需要要注注意意：：凈現(xiàn)現(xiàn)值值評評價價的的臨臨界界值是是零零。。當(dāng)NI′≥≥0，，項項目目按按規(guī)規(guī)定定的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率獲獲利利。。當(dāng)NPV<0時時，，說說明明項項目目不不能能按按規(guī)規(guī)定定的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率獲獲利利。。1））現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出不不再再包包括括固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊，，即即每每年年的的銷銷售售成成本本中中應(yīng)應(yīng)扣扣除除固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊費(fèi)費(fèi)。。2））每每年年的的還還本本付付息息額額除除去去高高于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率的的貸貸款款利利息息外外，，也也不不應(yīng)應(yīng)計計入入項項目目的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出。。3））項項目目的的投投資資者者關(guān)關(guān)心心的的是是投投資資帶帶來來的的純純收收益益，，因因而而在在計計算算每每年年的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量時時，，應(yīng)應(yīng)綜綜合合考考慮慮所所有有的的稅稅費(fèi)費(fèi)和和成成本本費(fèi)費(fèi)用用。。2.內(nèi)部部收益率率法（IRR法）2.1內(nèi)內(nèi)部收益益率的經(jīng)經(jīng)濟(jì)意義義由于最近近時間價價值的影影響，一一筆未來來資金現(xiàn)現(xiàn)值的大大小，不不僅取決決于未來來資金本本身金額額的大小小，還取取決于貼貼現(xiàn)時間間的長短短，以及及所取貼貼現(xiàn)率的的高低。。2.2內(nèi)內(nèi)部收收益率的的計算內(nèi)部收益益率的計計算式為為：NPV=∑Ft（1＋I(xiàn)RR））￣=0N1t式中IRR———內(nèi)部部收益率率；在實(shí)際運(yùn)運(yùn)用中，，要用式式算法，，反復(fù)試試湊才能能求得。。其基本本計算步步驟為：：1）首先先假定一一個貼現(xiàn)現(xiàn)率i1,求出出項目的的凈現(xiàn)值值NPV1。2）若NPV1>0，則則提高i1，設(shè)i2>i1，重新計計算項目目的凈現(xiàn)現(xiàn)值NPV2；若NPV<0，降低低i1，設(shè)i2<i1，重新計計算項目目的凈現(xiàn)現(xiàn)值NPV2。3）重復(fù)復(fù)步驟2），經(jīng)經(jīng)過反復(fù)復(fù)試算，，直至NPV變變號（由由正變負(fù)負(fù)或由負(fù)負(fù)變正））為止。。4）設(shè)NPV1>0，NPV2<0，便便可用內(nèi)內(nèi)插法按按試算時時設(shè)定的的i1、i2求得內(nèi)部部收益率率。IRR=i1＋(i1－i2)式中IRR—項目目內(nèi)部收收益率；；i1—低貼貼現(xiàn)率；；NPV——低低貼現(xiàn)率率i1時時的凈現(xiàn)現(xiàn)值絕對對值；i2—高貼現(xiàn)現(xiàn)率；NPV2—高貼現(xiàn)現(xiàn)率i2的凈現(xiàn)現(xiàn)值絕對對值。NPV1NPV1＋NPV22.3內(nèi)內(nèi)部收益益率的評評價內(nèi)部收益益率是項項目貼現(xiàn)現(xiàn)率的臨臨界值。。1）IRR與i相比較較，反映映項目盈盈虧狀況況。IRR>i,項項目盈利利；IRR=i,項項目盈虧虧平衡；；IRR<i,項項目虧損損。2）IRR與i0相比較，，反映項項目與社社會平均均水平相相比的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益狀況。。IRR>i0,項目盈盈利超出出社會平平均水平平；IRR=i0,項目盈利利相當(dāng)于于社會平平均水平平；IRR<i0,項目盈盈利低于于社會平平均水平平。3）IRR與IRR0相比較，，反映項項目與同同期、同同類項目目盈利水水平相比比的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益狀狀況。IRR>IRR0,項目盈盈利超出出同類項項目平均均盈利水水平；IRR=IRR0,項目盈利利相等于于同類項項目平均均盈利水水平；IRR<IRR0,項目盈盈利低于于同類項項目平均均盈利水水平?！景咐址治觥苛?、財務(wù)務(wù)評價的的基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)和基基本財務(wù)務(wù)報表損益表反反映項目目在計算算期內(nèi)逐逐年的成成本、稅稅后利潤潤和收益益狀況。。損益表財務(wù)現(xiàn)金金流量表表資金來源源于運(yùn)用用表資產(chǎn)負(fù)債債表財務(wù)現(xiàn)金金流量表表反映項項目在計計算期內(nèi)內(nèi)的全部部的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動狀狀況。資金來源源與運(yùn)用用表反映映項目在在計算期期內(nèi)各年年的資金金盈余或或短缺情情況。資產(chǎn)負(fù)債債表反映映項目在在計算期期內(nèi)各年年末資產(chǎn)產(chǎn)、負(fù)債債和所有有者權(quán)益益變化及及對應(yīng)關(guān)關(guān)系。投資項目目運(yùn)營計計劃學(xué)習(xí)單元元3學(xué)習(xí)目標(biāo)標(biāo)※掌握投資資項目運(yùn)運(yùn)營流程程和運(yùn)營營計劃體體系※掌握投資資項目運(yùn)運(yùn)營計劃劃的編制制程序，，能夠夠編制制投資項項目運(yùn)營營計劃一、投資資項目運(yùn)運(yùn)營的流流程1.投資資機(jī)會選選擇與決決策分析析投資機(jī)會會選擇決策分析析在機(jī)會尋尋找過程程中，開開發(fā)商首首先要選選擇開發(fā)發(fā)項目所所處的城城市或地地區(qū)，然然后根據(jù)據(jù)自己對對該地房房地產(chǎn)市市場供求求關(guān)系的的認(rèn)識，，尋找投投資的可可能性