房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理培訓(xùn)講義（含多圖）

房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目精細(xì)細(xì)化管管理開(kāi)發(fā)管管理的的新主主張——““五圖一一書(shū)”企業(yè)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖設(shè)計(jì)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖管理施施工關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖設(shè)計(jì)與與成本本管理理因果果分析析圖成本管管理與與管理理成本本分析析圖房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目全程程運(yùn)作作指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)狀景現(xiàn)愿管做大難點(diǎn)點(diǎn)業(yè)績(jī)績(jī)資源源機(jī)制制基礎(chǔ)礎(chǔ)方法法途徑徑規(guī)范化化運(yùn)作作關(guān)聯(lián)業(yè)業(yè)務(wù)多項(xiàng)目目運(yùn)作作資本市市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)發(fā)展互利互互惠復(fù)制/創(chuàng)新資金運(yùn)運(yùn)作獲利能能力運(yùn)作模模式組織構(gòu)構(gòu)架決策機(jī)機(jī)制預(yù)警機(jī)機(jī)制淘汰機(jī)機(jī)制描述述政府關(guān)關(guān)系融資渠渠道土地儲(chǔ)儲(chǔ)備管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)控制能能力員工素素質(zhì)激勵(lì)機(jī)機(jī)制多元化化運(yùn)作作品牌輸輸出異地管管理資源管管理塑造品品牌機(jī)構(gòu)構(gòu)企業(yè)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖理做強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化化運(yùn)作作企業(yè)規(guī)規(guī)模成本管管理技術(shù)管管理開(kāi)發(fā)速速度開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模職能能平衡衡研究究評(píng)審審知識(shí)識(shí)專(zhuān)題題防范范技術(shù)研研發(fā)技術(shù)配配合功能缺缺陷交叉出出錯(cuò)新技術(shù)術(shù)應(yīng)用用生態(tài)住住宅節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建/驗(yàn)收設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)深深度原則性性符合性性完整性性基地環(huán)環(huán)境政策環(huán)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)環(huán)境贏利模模式設(shè)計(jì)限額功能性感觀缺陷交樓索賠技術(shù)管理營(yíng)銷(xiāo)/策劃菜單式裝修控制設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)聯(lián)因素分析圖圖設(shè)計(jì)工期技術(shù)服務(wù)設(shè)計(jì)質(zhì)量施工管理成本管理設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)合同設(shè)計(jì)顧問(wèn)IⅣⅡⅢ進(jìn)質(zhì)量過(guò)程難點(diǎn)界面協(xié)調(diào)造價(jià)方法投入通病防治樣板制生產(chǎn)設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督體系系開(kāi)工驗(yàn)收封殺變更杠桿調(diào)節(jié)結(jié)算管理變更頻繁圖紙問(wèn)題自然因素例外事件關(guān)鍵線路樣板間展示要素管理依據(jù)管理目標(biāo)管理重點(diǎn)管理工具資金短缺甲方變更交叉作業(yè)面建筑材料質(zhì)量控制體系系預(yù)審制造價(jià)管理管理交底干擾施工管理關(guān)聯(lián)聯(lián)因素分析圖圖度合同手續(xù)不全索賠防范行政許可支付管理計(jì)價(jià)模式選擇失誤管理成本管建筑準(zhǔn)入成果方便驗(yàn)收材料選擇結(jié)構(gòu)選型荷載取值空調(diào)/通風(fēng)消防工程電梯選型建筑平面設(shè)計(jì)服務(wù)專(zhuān)業(yè)接口設(shè)計(jì)深度圖紙指標(biāo)計(jì)算書(shū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)作品設(shè)計(jì)資質(zhì)設(shè)計(jì)取費(fèi)合作精神設(shè)計(jì)限額功能缺陷電子文件地基處理結(jié)構(gòu)布置截面取值建筑風(fēng)格水電工程質(zhì)量設(shè)計(jì)與成本管管理因果分析析圖理設(shè)計(jì)質(zhì)量構(gòu)造設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺建筑立面建筑材料結(jié)構(gòu)設(shè)備建筑取費(fèi)設(shè)計(jì)進(jìn)度成本管理管理成本隱模式運(yùn)作事前措施企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平衡工具目標(biāo)指標(biāo)分解淘汰機(jī)制建設(shè)費(fèi)用業(yè)務(wù)費(fèi)用資源庫(kù)工作模板管理軟件資金流產(chǎn)品研發(fā)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)集權(quán)/分權(quán)過(guò)失成本決策成本區(qū)域差異顯性資源整合團(tuán)隊(duì)建設(shè)規(guī)范化管理信息化管理品牌推廣守法經(jīng)營(yíng)國(guó)企／民企營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用獎(jiǎng)罰機(jī)制性價(jià)比數(shù)據(jù)庫(kù)理念成本管理與管管理成本分析析圖性事中文化建設(shè)成本分?jǐn)偑?dú)立/合作運(yùn)營(yíng)成本時(shí)間成本企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目全程程運(yùn)作作指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)內(nèi)容機(jī)會(huì)選選擇啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工與與建設(shè)設(shè)營(yíng)銷(xiāo)與與策化化驗(yàn)收與與交樓樓財(cái)稅管管理選地要要點(diǎn)：：宗地地資料料、土土地成成本、、產(chǎn)權(quán)狀狀況、、開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值值可行性性研究究：技技術(shù)比比選、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)比選選經(jīng)營(yíng)管管理：：合作作方式式比選選、融融資方方式比比選、、管理模模式比比選企業(yè)外外部：：立項(xiàng)項(xiàng)、報(bào)報(bào)建、、報(bào)批批企業(yè)內(nèi)內(nèi)部：：組建建項(xiàng)目目公司司、籌籌措啟啟動(dòng)資資金、、選擇合合作伙伙伴外部：：接受受政府府監(jiān)督督與指指導(dǎo)內(nèi)部：：質(zhì)量量、進(jìn)進(jìn)度、、投資資、安全生生產(chǎn)與與文明明施工工管理理外部：：進(jìn)行行單項(xiàng)項(xiàng)和綜綜合驗(yàn)驗(yàn)收，，辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記內(nèi)部：：加強(qiáng)強(qiáng)核算算，保保障資資金供供給交樓：：驗(yàn)收收后交交樓，，進(jìn)行行售后后服務(wù)務(wù)和物物業(yè)管管理外部：：接受受政府府的財(cái)財(cái)、稅稅監(jiān)督督與檢檢查；；接受股股東或或銀行行的監(jiān)監(jiān)督外部：：辦理理預(yù)售售證內(nèi)部：：在售售價(jià)與與銷(xiāo)售售速度度之間間尋求求平衡衡準(zhǔn)備實(shí)施企業(yè)管管理的的新主主張——““五圖一一書(shū)”管理組組織參參考圖圖管理需需求分分析圖圖管理目目標(biāo)控控制圖圖管理水水平測(cè)測(cè)試圖圖管理文文化剖剖析圖圖績(jī)效考考核白白皮書(shū)書(shū)管理組組織規(guī)規(guī)劃圖圖內(nèi)容依據(jù)選擇管理跨跨度空間跨跨度單項(xiàng)目目管理理多項(xiàng)目目管理理行業(yè)跨跨度多元化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌連連鎖品牌建建設(shè)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展愿愿景專(zhuān)業(yè)化化-1市場(chǎng)化化專(zhuān)業(yè)外外判：：設(shè)計(jì)計(jì)/施工/監(jiān)理/營(yíng)銷(xiāo)/物管專(zhuān)業(yè)顧顧問(wèn)項(xiàng)目托托管當(dāng)?shù)剡\(yùn)運(yùn)作異地運(yùn)運(yùn)作管理需需求分分析圖圖人才人才難難求資源內(nèi)容工作環(huán)環(huán)境中小企企業(yè)工作待待遇合作資資源管理工工具中小城城市企業(yè)承承受能能力新老員員工矛矛盾適應(yīng)環(huán)環(huán)境融入文文化傳播先先進(jìn)理理念促進(jìn)管管理提提升改造環(huán)環(huán)境人才難難留技術(shù)服服務(wù)設(shè)計(jì)公公司營(yíng)銷(xiāo)策策劃管理咨咨詢技術(shù)咨咨詢顧問(wèn)公公司技術(shù)類(lèi)類(lèi)管理類(lèi)類(lèi)-2工作模模板信息平平臺(tái)-3消除隔隔閡質(zhì)量管理目目標(biāo)控控制圖圖計(jì)劃決策贏利選擇面積最最大化化利潤(rùn)最最大化化盤(pán)活現(xiàn)現(xiàn)金流流操盤(pán)手手組織架架構(gòu)運(yùn)作模模式變化外部?jī)?nèi)部報(bào)批/報(bào)建施工環(huán)環(huán)節(jié)重大技技術(shù)變變更材料/設(shè)備定定板干擾人為非人為為推卸責(zé)責(zé)任謀取利利益機(jī)制素質(zhì)合伙人人合作人人價(jià)格品牌服務(wù)（資金金/進(jìn)度））摩擦（利潤(rùn)潤(rùn)）市場(chǎng)整體水水平提提升開(kāi)發(fā)成成本上上升產(chǎn)品管控土地材料政策土地信貸銷(xiāo)售輿論管理水水平測(cè)測(cè)試圖圖觀察旁聽(tīng)了解訪談技術(shù)管管理成本管管理已建項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)物擬建項(xiàng)項(xiàng)目圖圖紙文件庫(kù)庫(kù)/信息庫(kù)庫(kù)技術(shù)軟軟件/管理軟軟件溝通水水平專(zhuān)業(yè)水水平內(nèi)部例例會(huì)外部專(zhuān)專(zhuān)題會(huì)會(huì)評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)評(píng)審會(huì)會(huì)控制能能力贏利能能力成本指指標(biāo)資金平平衡銷(xiāo)售均均價(jià)銷(xiāo)售速速度管理制制度較適用用管理文文化員工價(jià)價(jià)值觀觀員工忠忠誠(chéng)度度內(nèi)容不適用用管理文文化剖剖析圖圖文化內(nèi)內(nèi)涵經(jīng)營(yíng)哲哲學(xué)管理導(dǎo)導(dǎo)向文化特特點(diǎn)文化功功效內(nèi)容企業(yè)發(fā)發(fā)展：：成長(zhǎng)長(zhǎng)速度度/成長(zhǎng)管管理價(jià)值分分配：：股東東/員工/合作者者/客戶利利益分分配重結(jié)果果/重過(guò)程程對(duì)員工工的基基本假假設(shè)老板文文化>團(tuán)隊(duì)文文化-4團(tuán)隊(duì)文文化>老板文文化導(dǎo)向作作用：：引導(dǎo)導(dǎo)員工工看什什么?怎么看看?凝聚作作用：：告訴訴員工工想什什么?怎么想想?規(guī)范作作用：：規(guī)范范員工工做什什么?怎么做做?績(jī)效管管理白白皮書(shū)書(shū)考核方方式目標(biāo)經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（無(wú)免免責(zé)條條件））目標(biāo)管管理（（有免免責(zé)條條件））不可抗抗力：：拆遷遷/報(bào)建/政策/資金配合責(zé)責(zé)任：：主辦辦與協(xié)協(xié)辦部部門(mén)計(jì)劃管管理顯性成成本：：工程程成本本、期期間成成本隱性成成本：：過(guò)失失成本本、決決策成成本成本管管理考核指指標(biāo)考核效效果考核管管理體體系考核管管理目目的內(nèi)容設(shè)計(jì)管管理技技術(shù)——““五圖一一書(shū)””外部管管理合合作關(guān)關(guān)系圖圖內(nèi)部管管理任任務(wù)分分配圖圖設(shè)計(jì)文文件評(píng)評(píng)審控控制圖圖設(shè)計(jì)市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析圖圖設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量管管理分分析圖圖設(shè)計(jì)發(fā)發(fā)包操操作建建議書(shū)書(shū)外部管管理合合作關(guān)關(guān)系圖圖開(kāi)發(fā)商商概念設(shè)設(shè)計(jì)地質(zhì)勘勘察設(shè)計(jì)監(jiān)監(jiān)理建筑設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖審查查專(zhuān)項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)總圖、、建筑筑結(jié)構(gòu)水、電電、暖暖通消防人防土建工工程：：深基基坑支支護(hù)、、幕墻墻、鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力力結(jié)構(gòu)構(gòu)、網(wǎng)網(wǎng)架、、地基基處理理裝修與與景觀觀：園園林、、綠化化、室室內(nèi)外外裝修修、標(biāo)識(shí)、景觀觀照明公用工程：：供水、供供電、供熱熱、通訊、、煤氣、智能化、市市政道路與與管網(wǎng)、發(fā)發(fā)電機(jī)及環(huán)保、停停車(chē)交通系系統(tǒng)、中水水系統(tǒng)等綜合：廚房房設(shè)備及環(huán)環(huán)保、體育育設(shè)施（泳池、運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）表示合同同關(guān)系表示協(xié)作作關(guān)系表示協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系內(nèi)部管理理任務(wù)分分配圖內(nèi)容技術(shù)管理理技術(shù)配合合研究設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品評(píng)審設(shè)計(jì)計(jì)成果報(bào)建配合合（熟悉報(bào)報(bào)建、報(bào)報(bào)批工作作程序））招標(biāo)配合合（提供技技術(shù)參數(shù)數(shù)與質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)））銷(xiāo)售配合合（樓書(shū)與與模型制制作把關(guān)關(guān)、編制制使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)））施工配合合（審核技技術(shù)聯(lián)系系單、填填寫(xiě)工地地處理卡卡）驗(yàn)收配合合（編制竣竣工圖））總結(jié)設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)新技術(shù)新新材料信信息庫(kù)設(shè)計(jì)資源源信息庫(kù)庫(kù)成本控制制數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)裝修、園園林消防、人人防水電、通通風(fēng)建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)成本控制制缺陷控制制技術(shù)創(chuàng)新新設(shè)計(jì)文件件評(píng)審控控制圖原則性評(píng)審符合宗地地規(guī)劃指指標(biāo)符合強(qiáng)制制性規(guī)范范有效性滿足設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)指指標(biāo)滿足設(shè)計(jì)計(jì)深度要要求滿足設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)措措施要求求符合性評(píng)審?fù)暾w圖紙藍(lán)圖電子文件件計(jì)算書(shū)預(yù)留專(zhuān)業(yè)業(yè)間的信信息接口口投資控制制限額設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)投入與產(chǎn)產(chǎn)出比選選缺陷防范范功能缺陷陷風(fēng)格不協(xié)協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)交叉叉出錯(cuò)綜合性評(píng)審防災(zāi)(消防、人人防、抗抗震、防防風(fēng)、防防洪、防滑滑坡、避避開(kāi)高壓壓走廊））節(jié)能、環(huán)環(huán)保內(nèi)容設(shè)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析圖方案創(chuàng)新新能力強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)分類(lèi)類(lèi)施工圖實(shí)實(shí)施能力力偏弱設(shè)計(jì)質(zhì)量量較高經(jīng)營(yíng)理念念以創(chuàng)新作作為核心心競(jìng)爭(zhēng)力力以品牌和和市場(chǎng)份份額保持持領(lǐng)先地地位以服務(wù)贏贏得客戶戶以低價(jià)獲獲得任務(wù)務(wù)內(nèi)部管理理管理的差差異-5設(shè)計(jì)師的的職業(yè)操操守知名設(shè)計(jì)計(jì)事務(wù)所所創(chuàng)新能力力一般復(fù)制能力力強(qiáng)質(zhì)量參差差不齊甲、乙級(jí)級(jí)設(shè)計(jì)院院炒更一族族內(nèi)容設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理分分析圖過(guò)程管理理內(nèi)容管理沖突突完整性裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與施工工發(fā)包的的矛盾裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與施工工圖審查查的矛盾盾廣義質(zhì)量量設(shè)計(jì)浪費(fèi)費(fèi)、保守守風(fēng)格不協(xié)協(xié)調(diào)管理依據(jù)據(jù)法律合同中間成果果控制經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)-6滿足功能能外觀要要求技術(shù)規(guī)范范技術(shù)措施施開(kāi)發(fā)商：：施工圖圖作業(yè)指指導(dǎo)書(shū)設(shè)計(jì)院：：設(shè)計(jì)要要求調(diào)查查問(wèn)卷功能缺陷陷、感觀觀缺陷設(shè)計(jì)發(fā)包包操作建建議書(shū)發(fā)包模式式內(nèi)容平行發(fā)包包分段發(fā)包包概念設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)深基坑支支護(hù)二次深化化設(shè)計(jì)：：外立面面、幕墻墻、門(mén)窗窗合同組成成合同文本本合同附件件設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)承諾諾書(shū)設(shè)計(jì)人員員更換限額設(shè)計(jì)計(jì)承諾施工配合合承諾控制要素素質(zhì)量控制制關(guān)鍵控制制點(diǎn)設(shè)計(jì)深度度用戶變更更：初期期/中期/晚期變更更技術(shù)配合合概念設(shè)計(jì)計(jì)與施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)平行發(fā)包包專(zhuān)業(yè)交交叉配合合設(shè)計(jì)技術(shù)術(shù)管理——“五圖一書(shū)書(shū)”項(xiàng)目基地地環(huán)境分分析圖概念設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)模板景觀設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)模板住宅規(guī)劃劃設(shè)計(jì)指指標(biāo)圖住宅節(jié)能能設(shè)計(jì)控控制圖項(xiàng)目贏利利模式建建議書(shū)項(xiàng)目基地地環(huán)境分分析圖內(nèi)容約束條件件區(qū)位條件件中心區(qū)城郊結(jié)合合部郊區(qū)資源利用用山地濱水劣勢(shì)規(guī)避避直觀：看看、聽(tīng)、、聞勘察：復(fù)復(fù)雜地質(zhì)質(zhì)條件、、地下管管線、文文物項(xiàng)目條件件規(guī)劃控制制開(kāi)發(fā)條件件容積率、、總高度度、層數(shù)數(shù)、退讓讓間距施工環(huán)境境創(chuàng)新空間間用好資源源鉆好空子子基地條件件面積、形形狀、地地形、朝朝向概念設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)模板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求宗地現(xiàn)狀狀圖紙：宗宗地位置置/面積/形狀/四至圖照片：環(huán)環(huán)境/地貌/配套/交通開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度：建筑筑密度/容積率/道路/停車(chē)/限高/退紅線開(kāi)發(fā)配套套：生活活配套/人防配套套開(kāi)發(fā)檔次次/營(yíng)銷(xiāo)主題題開(kāi)發(fā)順序序/開(kāi)發(fā)配套套規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目定位位設(shè)計(jì)指標(biāo)標(biāo)：住宅宅總面積積/戶型比例例/戶型面積積/配套面積積/層數(shù)/層高空間形態(tài)態(tài)：建筑筑體量/建筑風(fēng)格格/建筑景觀觀物管要求求：主次次入口/道路/交通/停車(chē)管理理一般項(xiàng)目目規(guī)劃：總總圖/交通分析析圖/景觀分析析圖單體：典典型住宅宅平、立立面圖/效果圖重要項(xiàng)目目：視線線分析/建筑模型型/三維動(dòng)畫(huà)畫(huà)景觀設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)模板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求方案設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量/深度施工圖設(shè)設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃劃成果文文件：總總平面/豎向設(shè)計(jì)計(jì)/道路交通通/主次入口口/單體設(shè)計(jì)計(jì)/效果圖營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)包裝要要求：營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)主題題/銷(xiāo)售展示示路線功能要求求：觀賞賞性/參與性/識(shí)別性/安全性/生態(tài)性成本要求求：一類(lèi)類(lèi)二類(lèi)三三類(lèi)景區(qū)區(qū)造價(jià)指指標(biāo)硬景：園園建、造造型小品品、水景景、燈飾、家家私單方造價(jià)價(jià)軟景：?jiǎn)虇棠?、灌灌木、花花卉、植植被住宅?guī)劃劃設(shè)計(jì)指指標(biāo)圖內(nèi)容宗地設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)規(guī)范/技術(shù)措施施均好性用地紅線線建筑退紅紅線距離離綜合技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)消防交通建筑綜合管線線平衡容積率停車(chē)位綠化率建筑高度度面積計(jì)算算規(guī)則防火撲救道路停車(chē)日照間距距通風(fēng)、采采光住宅節(jié)能能設(shè)計(jì)控控制圖內(nèi)容強(qiáng)制使用推薦使用控制窗墻墻比提高氣密密性保溫隔熱門(mén)窗提高保溫溫性能玻璃厚度度框料絕熱熱措施塊料鋪貼貼吊頂屋面門(mén)窗遮陽(yáng)擋板百頁(yè)玻璃熱反反射性能能屋面架空蓄水/綠化太陽(yáng)能熱水器道路照明明屋頂內(nèi)嵌嵌墻體內(nèi)嵌嵌風(fēng)能、地地?zé)崆鍧嵞茉丛垂?jié)水潔具中水回用用燈具變頻泵節(jié)能精裝修交交樓資源節(jié)約約項(xiàng)目贏利利模式建建議書(shū)開(kāi)發(fā)價(jià)值值容積率不不變，建建筑密度度比選資源分配配內(nèi)容商住樓純住宅容積率不不變，開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏比選裙樓商業(yè)業(yè)價(jià)值塔樓住宅宅品質(zhì)景觀資源源分配生活便利利平衡容積率不不變，產(chǎn)產(chǎn)品組合合比選設(shè)計(jì)品質(zhì)質(zhì)控制——“五圖一書(shū)書(shū)”住宅花園園陽(yáng)臺(tái)品品質(zhì)控制制圖住宅客廳廳餐廳品品質(zhì)控制制圖住宅主臥臥次臥品品質(zhì)控制制圖廚房生活活陽(yáng)臺(tái)品品質(zhì)控制制圖住宅衛(wèi)生生間品質(zhì)質(zhì)控制圖圖住宅整體體包裝操操作議建建書(shū)住宅花園園陽(yáng)臺(tái)品品質(zhì)控制制圖入戶花園園觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)內(nèi)容景觀型過(guò)道型層數(shù)單層雙層奇數(shù)/偶數(shù)咬合型地面考慮覆土土下沉30cm左右不考慮覆覆土下沉沉10cm左右采光量控制面寬寬與進(jìn)深深的比例例采光面的的位置與客廳的的關(guān)系層高正出：陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)采光光面較寬寬側(cè)出：注注意對(duì)臥臥室的影影響單層：進(jìn)進(jìn)深大時(shí)時(shí)采光較較弱雙層：帶帶來(lái)視線線干擾/飄雨住宅客廳廳餐廳品品質(zhì)控制制圖戶型差異異內(nèi)容緊湊型：：平層、、創(chuàng)意小小空間豪華型：：大平層層（一層層一戶））、錯(cuò)層層、復(fù)式式、別墅墅舒適型：：平層、、躍式、、錯(cuò)層控制要點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)部關(guān)系系：妥善善處理與與入戶門(mén)門(mén)、景觀觀陽(yáng)臺(tái)、、室內(nèi)樓樓梯、廚房、生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)間的關(guān)系系美觀需求：隱隱梁隱柱、利利于空調(diào)、暖暖氣片布置功能需求：采采光、通風(fēng)、、朝向、景觀觀、布置家具具布置差異位置選擇家庭廳尺度選擇平層：前后布布局、左右布布局躍式：上下布布局開(kāi)間進(jìn)深比例例層高、開(kāi)間比比例住宅主臥/次臥品質(zhì)控制制圖控制面寬與進(jìn)進(jìn)深的比例衣柜空調(diào)室外機(jī)位位內(nèi)容窗戶無(wú)肋玻璃窗無(wú)肋轉(zhuǎn)角玻璃璃窗弧型玻璃窗八角型窗（窄窄口>1.8m)落地飄窗關(guān)注性價(jià)比比例適中具有使用功能能獨(dú)立式衣柜：：與主衛(wèi)門(mén)的的沖突衣帽間實(shí)用率單排“L”型雙排防潮處理置于兩個(gè)飄窗窗中間置于飄窗下方方結(jié)合立面考慮慮電線預(yù)埋廚房生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)品質(zhì)控制圖圖平面布局綜合管線常見(jiàn)問(wèn)題操作臺(tái)“一”字型“L”型單排布局（面面積?。N房?jī)魧挷坏玫眯∮?.5m雙排布局（面面積大）廚房走道凈距距不得小于0.9m“∏”型“l(fā)l”型灶臺(tái)不應(yīng)正對(duì)窗戶戶不應(yīng)緊貼墻面面煙道：注意頂頂層復(fù)式煙道道與標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)對(duì)位洗菜盆：盡量量可自然采光光給排水：冷熱熱水、排污煤氣設(shè)計(jì)與衛(wèi)生間、生生活陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗窗打架注意廚房門(mén)與與餐廳的關(guān)系系推拉門(mén)預(yù)留門(mén)門(mén)洞寬度平開(kāi)門(mén)的開(kāi)啟啟方向冰箱、微波爐爐、廚柜的位位置應(yīng)提前考考慮內(nèi)容住宅衛(wèi)生間品品質(zhì)控制圖沖涼綜合管線三件套的合理理關(guān)系內(nèi)容淋浴罩：注意意與窗戶的關(guān)關(guān)系是否阻擋窗戶戶開(kāi)啟是否有明顯的的視線干擾浴缸下沉（高品質(zhì)質(zhì)精裝修交樓樓）不下沉（業(yè)主主自理）如廁坐便器（下沉沉38mm）蹲便器（下沉沉45mm）洗手盆：避免免位于窗戶下下方（預(yù)留鏡鏡位）洗衣機(jī)：干濕濕分區(qū)排污、地漏煤氣同側(cè)不同側(cè)防潮處理住宅整體包裝裝操作建議書(shū)書(shū)公共空間創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)內(nèi)容舒適度便捷性不同檔次的主主入口不同檔次的公公用走道環(huán)保型：太陽(yáng)陽(yáng)能利用、地地?zé)崂?、生生態(tài)技術(shù)污水處理、中中水回用不同檔次的住住宅大堂/架空層道路設(shè)計(jì)：人人車(chē)分流停車(chē)方式：室室內(nèi)停車(chē)/露天停車(chē)垂直運(yùn)輸：電電梯數(shù)量、速速度、品牌智能化：安防防、門(mén)禁、電電梯教育型：附屬屬中小學(xué)體育型：健身身會(huì)所、高爾爾夫球場(chǎng)…………………技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理理——“五圖一書(shū)”建筑風(fēng)格技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖建筑細(xì)部技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖建筑門(mén)窗技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖園林景觀技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖建筑裝修技術(shù)術(shù)管理評(píng)審圖圖裝修交樓成本本管理策劃書(shū)書(shū)建筑風(fēng)格技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖內(nèi)容現(xiàn)代風(fēng)格年輕型舒適型高技型先鋒派西方古典主義義風(fēng)格對(duì)色彩/材質(zhì)/細(xì)節(jié)的把控中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格格異域風(fēng)格意大利式西班牙式泰式風(fēng)格營(yíng)造與規(guī)規(guī)劃、戶型及及園林的關(guān)系系建筑細(xì)部技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖內(nèi)容門(mén)窗美觀度欄桿/欄板百葉外墻實(shí)用度成本施工難度維護(hù)關(guān)注性價(jià)比比玻璃欄板鐵藝欄桿空調(diào)百葉/對(duì)管道的遮遮掩住宅做法商鋪常見(jiàn)做做法遮陽(yáng)作用圍蔽作用百葉的用材材顏色/肌理各種裝飾線線角建筑門(mén)窗技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容門(mén)窗選型使用功能物理性能門(mén)窗系列通風(fēng)效率開(kāi)啟/固定分隔尺寸開(kāi)啟方式保溫性能水密性能氣密性能隔音性能使用安全無(wú)框玻璃防盜/防墜落擦窗換玻璃高層：側(cè)面面開(kāi)窗多層：正面面開(kāi)窗維護(hù)/維修物業(yè)管理打架/受限不利家私布布置園林景觀技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容構(gòu)思構(gòu)圖構(gòu)造關(guān)注價(jià)值差差異忽視一線城市：：追求生態(tài)態(tài)化二線城市：：喜歡差異異化三線城市：：向往城市市化構(gòu)圖優(yōu)美風(fēng)情演繹功能作用：：參與性/生態(tài)性菜單式消費(fèi)費(fèi)維護(hù)費(fèi)告知知平衡投入/產(chǎn)出重視專(zhuān)業(yè)配合：：建筑/裝修/水電加工性能/耐用/低材精用選材節(jié)點(diǎn)軟硬界面管線收口色彩與建筑筑物協(xié)調(diào)建筑裝修技技術(shù)管理評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容樣板展示設(shè)計(jì)評(píng)審公共空間地面鋪裝墻柱/天棚部位：架空空層/公用大堂/走道圖案：與環(huán)環(huán)境、環(huán)狀狀協(xié)調(diào)樓書(shū)審查現(xiàn)樓展示復(fù)雜：戶型型平面拼接接、樓層上上下收放簡(jiǎn)單：門(mén)窗窗/陽(yáng)臺(tái)/結(jié)構(gòu)露梁、、露柱銷(xiāo)售路線/樣板間數(shù)量量樣板間位置置：借景/選景/規(guī)避視線干干擾與不良良景觀設(shè)計(jì)深度構(gòu)造：節(jié)點(diǎn)點(diǎn)/加工性能材料：塊料料拼貼排版版/提供材料樣樣板私人空間專(zhuān)業(yè)配合：：土建/水電/煤氣功能使用：：廚房功能能流線/廳房家具布布置設(shè)計(jì)質(zhì)量設(shè)計(jì)要點(diǎn)墻柱：美化化管井門(mén)與與消防設(shè)施施/電梯停層天棚：少做做吊頂/燈具節(jié)能裝修交樓美觀與適用用家電安裝/家具布置銷(xiāo)售展示（（略）裝修交樓成成本管理策策劃書(shū)內(nèi)容成本策劃發(fā)包策劃發(fā)包模式包工包料包工包料+甲供料+甲指定分包包工程量/工程進(jìn)度開(kāi)發(fā)商管控控水平裝修菜單配置標(biāo)準(zhǔn)可選項(xiàng)：客客廳背景墻墻/客廳與臥室室選地磚或或地板不可選項(xiàng)：：廚房/衛(wèi)生間檔次：品牌牌/普通；進(jìn)口口/國(guó)產(chǎn)便利性：插插座/空調(diào)預(yù)留孔孔加工損耗石材藝術(shù)加加工材料規(guī)格滿滿足建筑模模數(shù)供料/分包甲供料：瓷瓷磚/石材/開(kāi)關(guān)面板/潔具/燈具/室內(nèi)乳膠漆漆甲分包：入入戶門(mén)/木地板/櫥柜/復(fù)式樓梯/鋁合金門(mén)窗窗/室外欄板地磚/石材返堿控控制復(fù)合地板/實(shí)木地板變變形控制使用風(fēng)險(xiǎn)材料選擇成本管理技技術(shù)——“五圖一書(shū)””管理差異分析圖圖主動(dòng)控制技技巧圖隱性成本分分析圖管理信息整合圖管理資源整合圖圖成本管理建議書(shū)管理差異分分析圖內(nèi)容指導(dǎo)思想管理水平互惠省錢(qián)精細(xì)通用以招標(biāo)策劃劃為核心以設(shè)計(jì)管理理為重點(diǎn)以合同管理理為核心以發(fā)包管理理為重點(diǎn)以支付管理理為核心以結(jié)算管理理為重點(diǎn)粗放利潤(rùn)最大化化風(fēng)險(xiǎn)最大化化保障資金供供給整合社會(huì)資資源主動(dòng)控制技技巧圖內(nèi)容技術(shù)經(jīng)濟(jì)比比選降低一點(diǎn)功功能，成本本降低很多多建設(shè)費(fèi)用與與營(yíng)運(yùn)費(fèi)用用比選增加一點(diǎn)成成本，銷(xiāo)售售收入增加加較多管理目標(biāo)設(shè)設(shè)定要80分還是90分建設(shè)費(fèi)用與與營(yíng)運(yùn)費(fèi)用用比選工作界面劃劃分專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)界界面-7專(zhuān)業(yè)施工界界面隱性成本分分析圖內(nèi)容后期交樓索賠誤差：面積積誤差/貨不對(duì)板延期：延期期交樓/房產(chǎn)證質(zhì)量索賠：：質(zhì)量通病病、觀感缺缺陷結(jié)算漏洞運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼糾錯(cuò)成本會(huì)所學(xué)校樓巴決策成本違規(guī)罰金“殺價(jià)”成本簽證漏洞支付漏洞中期采購(gòu)漏洞合同漏洞前期管理漏洞管理信息整整合圖內(nèi)容工具專(zhuān)業(yè)軟件內(nèi)容管理軟件財(cái)務(wù)類(lèi)造價(jià)類(lèi)工程類(lèi)銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)類(lèi)配合企業(yè)管管理流程鏈接財(cái)務(wù)軟軟件和造價(jià)價(jià)軟件數(shù)據(jù)整理工程合同臺(tái)帳管管理支付/結(jié)算管管理現(xiàn)金流流分析析財(cái)稅規(guī)規(guī)劃財(cái)務(wù)招標(biāo)與與采購(gòu)購(gòu)變更與與索賠賠案例指標(biāo)縱向分分析：：估算算、概概算、、預(yù)算算、結(jié)算差差異分分析橫向平平衡：：技術(shù)術(shù)成本本/建造成成本成本分分析管理資資源整整合圖圖外部資資源內(nèi)部資資源內(nèi)容發(fā)包人人整合合承包人人類(lèi)別技術(shù)服服務(wù)施工承承包供應(yīng)商商技術(shù)水水平與與管理理水平平合作態(tài)態(tài)度與與取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)指標(biāo)管理專(zhuān)業(yè)水水平協(xié)調(diào)能能力中標(biāo)殺殺價(jià)付款拖拖延口碑承包人人評(píng)估估發(fā)包人人文件庫(kù)庫(kù)信息庫(kù)庫(kù)技術(shù)文文件操作文文件招標(biāo)文文件合同文文件流程/制度操作套套表掌握市市場(chǎng)變變化控制內(nèi)內(nèi)部限限價(jià)造價(jià)信信息資源信信息管理工工具管理人人才成本管管理建建議書(shū)書(shū)內(nèi)容目標(biāo)管管理招標(biāo)管管理成本規(guī)規(guī)劃：：子目目劃分分/責(zé)任分分解付款原原則：：平衡衡現(xiàn)金金流招標(biāo)策策劃：：發(fā)包包界面面、計(jì)計(jì)價(jià)模模式、、組價(jià)價(jià)規(guī)則則評(píng)標(biāo)策策劃：：技術(shù)術(shù)標(biāo)/經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)評(píng)標(biāo)標(biāo)要點(diǎn)點(diǎn)合同臺(tái)臺(tái)帳：：分類(lèi)類(lèi)管理理/分項(xiàng)目目管理理變更管管理：：造價(jià)價(jià)變更更、索索賠管管理操作流流程：：申請(qǐng)請(qǐng)/審批/支付三三大環(huán)環(huán)節(jié)支付查查詢：：應(yīng)付付/實(shí)付金金額數(shù)據(jù)積積累：：與歷歷史成成本對(duì)對(duì)比/與市場(chǎng)場(chǎng)造價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)對(duì)比比業(yè)績(jī)考考核：：與銷(xiāo)銷(xiāo)售額額掛鉤鉤/與成本本掛鉤鉤合同管管理支付管管理管理總總結(jié)成本技技術(shù)管管理——““五圖一一書(shū)””合同結(jié)結(jié)構(gòu)體體系策策劃圖圖施工總總包招招標(biāo)策策劃圖圖施工總總包評(píng)評(píng)標(biāo)策策劃圖圖總包管管理費(fèi)費(fèi)用策策劃圖圖設(shè)備采采購(gòu)招招標(biāo)策策劃圖圖招標(biāo)總總體策策劃建建議書(shū)書(shū)合同結(jié)結(jié)構(gòu)體體系策策劃圖圖施工類(lèi)類(lèi)供應(yīng)類(lèi)類(lèi)服務(wù)類(lèi)類(lèi)土建施施工設(shè)備采采購(gòu)總包總包+指定分分包內(nèi)容壟斷:通信/煤氣/供水/供電其它欄桿/欄板鋁合金金材料供供應(yīng)方案/施工圖圖裝修/園林基坑/煤氣/市政專(zhuān)業(yè)分分包設(shè)計(jì)施工監(jiān)監(jiān)理設(shè)計(jì)監(jiān)監(jiān)理投資監(jiān)監(jiān)理監(jiān)理裝修/園林公用工工程:消防/人防/空調(diào)/智能化化包工包包料包工+甲供材材施工總總包招招標(biāo)策策劃圖圖發(fā)包模模式內(nèi)容總包+獨(dú)立分分包總包+獨(dú)立分分包+甲供料料總包+指定分分包計(jì)價(jià)模模式費(fèi)率合同清單合合同有預(yù)付付款無(wú)預(yù)付付款付款條條件資信條條件履約保保證門(mén)檻設(shè)設(shè)置標(biāo)底編編制編制工工程量量清單單設(shè)置投投標(biāo)欄欄標(biāo)價(jià)價(jià)評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評(píng)分防止差差異過(guò)過(guò)小防止差差異過(guò)過(guò)大經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)技術(shù)標(biāo)標(biāo)施工總總包評(píng)評(píng)標(biāo)策策劃圖圖管理承承諾內(nèi)容質(zhì)量控控制過(guò)程安全生生產(chǎn)結(jié)果材料抽抽檢合合格率率過(guò)程驗(yàn)驗(yàn)收一一次通通過(guò)率率質(zhì)量目目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)率率保修期期用戶戶投訴訴率工傷/火災(zāi)控控制基坑使使用安安全防防范進(jìn)度控控制投入周轉(zhuǎn)材材料施工設(shè)設(shè)備關(guān)鍵線線路交叉作作業(yè)面面協(xié)調(diào)技術(shù)措措施施工難難點(diǎn)分分析專(zhuān)業(yè)交交叉危危險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)控制制組織措措施質(zhì)量保保證體體系質(zhì)量管管理制制度合同措措施開(kāi)發(fā)商商對(duì)總總包的的授權(quán)權(quán)與考考評(píng)總包對(duì)對(duì)分包包的管管理與與服務(wù)務(wù)管理措措施總包管管理費(fèi)費(fèi)用策策劃圖圖內(nèi)容簽約策劃費(fèi)用策劃分清責(zé)責(zé)任設(shè)備使用費(fèi)費(fèi)水電分?jǐn)偡ǚㄏ嗷繝恐瓶偘すて趦?nèi)內(nèi)取費(fèi)費(fèi)：按按合同同約定定費(fèi)率率總包工工期外外取費(fèi)費(fèi)：加加收設(shè)設(shè)備租租賃費(fèi)費(fèi)總包施施工合合同總包管管理合合同總包對(duì)對(duì)所有有分包包打分分所有分分包對(duì)對(duì)總包包打分分綜合法法：獨(dú)獨(dú)立加加工區(qū)區(qū)裝表表/混合作作業(yè)區(qū)區(qū)分?jǐn)倲偖a(chǎn)值法法：按按產(chǎn)值值、用用量協(xié)協(xié)商包包干設(shè)備采購(gòu)招招標(biāo)策劃圖圖技術(shù)參數(shù)服務(wù)承諾內(nèi)容設(shè)備檔次國(guó)產(chǎn)/進(jìn)口名牌/普通統(tǒng)一指標(biāo)電梯:載重量、速速度、轎廂廂尺寸變壓器：功功率發(fā)電機(jī)：功功率電梯：故障障率、耗能能、噪音變壓器：空空載電流、、空載損耗耗、噪音發(fā)電機(jī)：振振幅、噪音音、體積差異指標(biāo)保修期安裝指導(dǎo)備品備件招標(biāo)總體策策劃建議書(shū)書(shū)依據(jù)內(nèi)容內(nèi)容目標(biāo)工期資金供給技術(shù)難度管理跨度發(fā)包界面發(fā)包模式計(jì)價(jià)模式準(zhǔn)入條件付款條件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)底設(shè)置資源管理工程管理技技術(shù)——“五圖一書(shū)””市場(chǎng)主體責(zé)責(zé)任透視圖