房地產(chǎn)基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)

房地地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)章節(jié)節(jié)第一章房地產(chǎn)基金背景第二章房地產(chǎn)基金定義第三章房地產(chǎn)開發(fā)商融資結(jié)構(gòu)第四章私募房地產(chǎn)基金品種第五章房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)具備的要素第一一章章房地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金背背景景◆房地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金簡簡介介美國國是世世界界上上最最早早成成立立房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金的國國家家之之一一,也是是金金融融制度度、法法律律法規(guī)規(guī)相對對健健全全的的國國家家,20世紀(jì)紀(jì)60年代代,為解解決決房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資專專業(yè)業(yè)性性要要求求高高、、資資金金需需求求大大、、地地域域性性強(qiáng)強(qiáng)、、流流動(dòng)動(dòng)性性差差等等不不利利因因素素,美國國出出現(xiàn)現(xiàn)了了由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)管管理理的的房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托基基金金,其在在匯匯集集眾眾多多投投資資者者的的資資金金后后進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資。。隨隨著著房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金運(yùn)運(yùn)作作模模式式的的不不斷斷成成熟熟和和運(yùn)運(yùn)作作規(guī)規(guī)模模的的不不斷斷擴(kuò)擴(kuò)大大,當(dāng)前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金幾幾乎乎已已經(jīng)經(jīng)滲滲入入美美國國每每一一個(gè)個(gè)大大中中城城市市的的房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)中中。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金的的發(fā)發(fā)展展不不僅僅為為廣廣大大投投資資者者提提供供一一種種金金融融投投資資工工具具,也為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展提提供供了了高高效效的的融融資資渠渠道道,成為為連連接接金金融融和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)兩兩大大行行業(yè)業(yè)的的紐紐帶帶。。美國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金有有開放放式式基基金金和封閉閉式式基基金金的區(qū)分,采用互惠基金金的共同基金組織形式的房房地產(chǎn)投資基基金基本屬于于開放式基金金,而采用有限合合伙制度組織織形式的房地地產(chǎn)投資基金金多為封閉式式基金。其中中,以有限合伙制制房地產(chǎn)投資資基金最為普普遍,而采用開放式式基金模式的的相對較少,約占30%。第一章房地產(chǎn)基金背背景有效性◆國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀第一章房地產(chǎn)基金背背景在經(jīng)過“黃金金十年”的高高速發(fā)展之后后，中國樓市市開始進(jìn)入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融融、資本為王王的時(shí)代。房房地產(chǎn)基金開開始加入了這這個(gè)資本游戲戲。由于國家對房房地產(chǎn)市場的的調(diào)控遲遲不不松，房企融融資通路收窄窄，房地產(chǎn)基基金作為房企企有益資金補(bǔ)補(bǔ)充來源，找找到了滋生的的沃土。業(yè)內(nèi)人士表示示，種種跡象象表明，房地地產(chǎn)基金開始始由純債權(quán)試試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)權(quán)，且不滿足足于純債權(quán)的的收益，開始始向拿地等前前端環(huán)節(jié)深入入，與開發(fā)商商攜手拿地，，分享房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)整個(gè)流流程的收益。。但不管以何何種方式，在在持久的樓市市調(diào)控背景下下，房地產(chǎn)行行業(yè)資本為王王的發(fā)展趨勢勢已越來越明明顯，未來房房地產(chǎn)行業(yè)必必將形成“地地產(chǎn)加金融””組合模式。。開發(fā)商攜手基基金才能第一章房地產(chǎn)基金背背景2012年10月30日，保利成都都公司、信保保(天津)股權(quán)投資基金金管理有限公公司、四川遂遂寧市河?xùn)|新新區(qū)管委會(huì)三三方簽署合作作協(xié)議，擬在在遂寧市打造造中華養(yǎng)生谷谷生態(tài)國際度度假區(qū)。資料料顯示，該項(xiàng)項(xiàng)目總用地面面積約3000畝，投資總額額約55億元，規(guī)劃有有森林濕地運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑基地地、五星級度度假會(huì)所、特特色風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)等。事實(shí)上，開發(fā)發(fā)商與基金的的合作，已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了從以以前的純債權(quán)權(quán)向“股加債債”或純股權(quán)權(quán)的模式轉(zhuǎn)變變。近期，濱濱江集團(tuán)與大大股東濱江投投資控股有限限公司旗下的的房地產(chǎn)基金金——普特元騰股權(quán)權(quán)投資基金首首次合作，以以16.55億元競得杭州州市余政儲(chǔ)出出(2012)48、49號兩塊地。根根據(jù)協(xié)議規(guī)定定，該基金出出資50%共8.27億元，拿地后后與公司采取取股權(quán)合作的的方式以各50%的比例成立項(xiàng)項(xiàng)目公司開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。濱江江集團(tuán)表示，，這種合作方方式可有效減減輕公司拿地地資金負(fù)擔(dān)，，同時(shí)也進(jìn)一一步拓寬公司司融資途徑。。預(yù)計(jì)未來公公司還將進(jìn)一一步與該基金金以類似方式式合作開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。什么是房地產(chǎn)產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基基金是從事房房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制制度。它可以以被看成是為為投資者從事事其自身的資資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一一種融資形式。房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金通通過發(fā)行基金證券的方式，，募集投資者者的資金，委托給專業(yè)業(yè)人員專門從從事房地產(chǎn)或或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)穩(wěn)定連續(xù)性的的收益?；鹜顿Y者的收益主要是是房地產(chǎn)基金金擁有的投資資權(quán)益的收益益和服務(wù)費(fèi)用用?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用用。第二章房地產(chǎn)基金概概念以獲得投資收益為目的的房地地產(chǎn)投資基金金的提供者之之所以不采用用“單個(gè)投資資制度”直接接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通通過“集合投投資制度”間間接從事房地產(chǎn)投資，是因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)投資基金金具有流動(dòng)性性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資資、專家管理理、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的的特點(diǎn)，具有有“單個(gè)投資資制度”所無無與倫比的制制度優(yōu)勢。房地產(chǎn)基金的的優(yōu)勢第二章房地產(chǎn)基金概概念房地產(chǎn)開發(fā)商商資金需求線線路圖第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)國內(nèi)銀行貸款款第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)貸款是是指與房產(chǎn)或或地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、消消費(fèi)等活動(dòng)有有關(guān)的貸款，，主要包括土土地儲(chǔ)備貸款款、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款、個(gè)個(gè)人住房貸款款、商業(yè)用房房貸款等。盡盡管對于房地地產(chǎn)開發(fā)商來來說，貸款受受到國家宏觀觀政策，特別別是利率政策策的影響很大大，但是就目目前來說，開開發(fā)商們的資資金大部分還還是來自于國國內(nèi)商業(yè)銀行行貸款。不過過是有的直接接貸款得到，，有的則是間間接貸款得到到。根據(jù)對目目前房地產(chǎn)市市場的經(jīng)營狀狀況分析，短短期內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)融資以銀行行為主導(dǎo)的模模式仍不會(huì)改改變。一般來來說，國內(nèi)銀銀行貸給開發(fā)發(fā)商的款項(xiàng)主主要是信用貸貸款和擔(dān)保貸貸款。央行公布的數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地地產(chǎn)累計(jì)新增增貸款共1.26萬億元，較2010年下降38%。外資貸款第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)國內(nèi)宏觀調(diào)控控收緊銀行對對房地產(chǎn)商的的貸款，使得得合資或外資資房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向外資銀行行貸款，而外外資銀行也迅迅速趁虛而入入，以低利率率搶占市場。。但目前而言言，外資貸款款和外商直接接投資資金加加在一起，僅僅占房地產(chǎn)公公司資金來源源很小的一部部分。上市融資理論上講，公公開上市是昀昀佳途徑，因因?yàn)橹苯尤谫Y資，可從化解解金融風(fēng)險(xiǎn)，，降低企業(yè)融融資成本，改改善企業(yè)資本本結(jié)構(gòu)。但是是，房地產(chǎn)企企業(yè)上市非常常困難，因?yàn)闉樗内A利模模式有別于一一般工業(yè)企業(yè)業(yè)，資金流不不連續(xù)，呈現(xiàn)現(xiàn)周期性的大大進(jìn)大出的狀狀況，難以達(dá)達(dá)到上市要求求，如要求設(shè)設(shè)立滿3年，有昀近3年可比性的盈盈利，發(fā)行人人業(yè)務(wù)和管理理層近3年未變等。上上市曾是房地地產(chǎn)企業(yè)夢寐寐以求的一條條融資渠道，，但是在1994年宏觀調(diào)控的的大背景下，，中國證監(jiān)會(huì)會(huì)決定暫不接接受房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的上上市申請，直直到2001年初才解除了了這一禁令。。在我國，大大部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)都是通通過買殼、重重組來上市。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過上市可可以迅速籌得得巨額資金，，且籌集到的的資金可以作作為注冊資本本永久使用，，沒有固定的的還款期限，，因此，對于于一些規(guī)模較較大的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，尤其是是商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)具有很大大的優(yōu)勢。一一些急于擴(kuò)充充規(guī)模和資金金的有發(fā)展?jié)摑摿Φ拇笾行托推髽I(yè)而言，，買(借)殼上市進(jìn)行融融資是十分不不錯(cuò)的融資渠渠道。第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)2012年全球共有425家企業(yè)上市，，合計(jì)總?cè)谫Y資823.43億美元，平均均每家企業(yè)融融資1.94億美元。其中中，中國企業(yè)業(yè)共有201家上市，總?cè)谌谫Y額為263.27億美元，占全全球上市數(shù)量量的47.3%和總?cè)谫Y額的的32.0%。發(fā)行債券第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)公司債券相對對于股權(quán)融資資有發(fā)行程序序相對簡單，，融資資金用用途限制比較較少等特點(diǎn)。。在西方成熟熟的資本市場場中，通過發(fā)發(fā)行公司債券券募集資金已已成為企業(yè)籌籌資的主要手手段。房地產(chǎn)信托第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)在銀行信貸收收緊的情況下下，房地產(chǎn)信信托迅速成為為近年來異常?；钴S的房地地產(chǎn)融資方式式。我國的房房地產(chǎn)信托是是指信托公司司接受委托經(jīng)經(jīng)營、管理和和處分的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)為房地產(chǎn)及及相關(guān)財(cái)務(wù)的的信托。中國國的房地產(chǎn)信信托概念較為為寬泛，可以以是REITs模式，也可以以是貸款信托托、優(yōu)先購買買權(quán)信托、財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓讓信托等等。。據(jù)記者的不完完全統(tǒng)計(jì)，2012年全年房地產(chǎn)產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)發(fā)行數(shù)量達(dá)648只，募集資金金總額為1531億元，和2011年相比出現(xiàn)大大幅下降。用用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托托發(fā)行數(shù)量為為984只，總規(guī)模為為2728億元。投資基金第三章房地產(chǎn)融資結(jié)結(jié)構(gòu)投資基金是基基金公司靠發(fā)發(fā)行投資基金金股份或受益益憑證等形式式向社會(huì)募集集資金，投資資房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為投資對象象，獲得的凈凈收益分配給給廣大投資者者的一種集合合投資模式。。投資基金是是按照共同投投資、共享收收益、共擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的基本原原則，以基金金方式將各個(gè)個(gè)投資者彼此此分散的資金金集中起來，，交由投資專專家運(yùn)作和管管理的組織制制度。2012年房地地產(chǎn)基基金規(guī)規(guī)模預(yù)預(yù)計(jì)將將超2000億元。。并購是是全部部或部部分受受讓房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司股權(quán)權(quán)，相相應(yīng)獲獲得房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司名下下財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的所所有權(quán)權(quán)，包包括其其開發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目。公公司收收購不不同于于單純純的項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，除公公司擁擁有項(xiàng)項(xiàng)目的的合法法性需需要關(guān)關(guān)注外外，房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司已成成立以以收購購公司司方式式獲得得項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)權(quán)的的可行行性。。并購融融資指指在企企業(yè)擬擬收購購其他他企業(yè)業(yè)進(jìn)行行結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整整和資資產(chǎn)重重組時(shí)時(shí)，以以被收收購企企業(yè)資資產(chǎn)和和未來來收益益做抵抵押，，從金金融機(jī)機(jī)構(gòu)（（銀行行、證證券公公司、、投資資基金金等））籌集集資金金的活活動(dòng)，，一般般借入入金額額為總總金額額的70%，其余余為自自有資資金。。這種種方式式杠桿桿率高高，十十分適適合資資金不不足又又急于于發(fā)展展的企企業(yè)。。對于于開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，用用優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)置換換被收收購的的劣質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)，通通過系系統(tǒng)化化的資資本運(yùn)運(yùn)作提提升物物業(yè)，，會(huì)取取得顯顯著的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益。第三章章房地產(chǎn)產(chǎn)融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)并購融融資合作開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合作作開發(fā)發(fā)是指指具有有土地地使用用權(quán)、、開發(fā)發(fā)資質(zhì)質(zhì)、建建設(shè)資資金等等要素素的不不同當(dāng)當(dāng)事人人之間間共同同出資資、共共同經(jīng)經(jīng)營、、共擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、共共享利利益的的合作作建房房行為為，是是一種種房地地產(chǎn)開開發(fā)的的聯(lián)合合經(jīng)營營行為為。這這種合合作方方式不不限于于一方方出地地、另另一方方出資資，也也可以以雙方方共同同出地地出資資。聯(lián)合開開發(fā)能能夠有有效降降低投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)建建設(shè)的的可持持續(xù)發(fā)發(fā)展。。在確確?？乜毓桑ǎń^對對或相相對））的條條件下下成立立項(xiàng)目目公司司，開開發(fā)商商同意意把項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)權(quán)權(quán)無條條件的的轉(zhuǎn)移移到項(xiàng)項(xiàng)目公公司名名下，，開發(fā)發(fā)經(jīng)營營行為為以項(xiàng)項(xiàng)目公公司為為核心心運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。出出資方方是項(xiàng)項(xiàng)目投投資方方，項(xiàng)項(xiàng)目公公司是是項(xiàng)目目的開開發(fā)商商。合合作方方包括括大型型房地地產(chǎn)開開發(fā)或或運(yùn)營營商、、大型型零售售商、、有向向房地地產(chǎn)擴(kuò)擴(kuò)張意意圖的的戰(zhàn)略略投資資商或或開發(fā)發(fā)型的的國際際地產(chǎn)產(chǎn)基金金等。。聯(lián)合合開發(fā)發(fā)的法法律關(guān)關(guān)系比比較復(fù)復(fù)雜，，司法法實(shí)踐踐中認(rèn)認(rèn)定不不一，，在合合作過過程中中對于于合作作方式式、責(zé)責(zé)權(quán)利利、股股權(quán)安安排、、治理理結(jié)構(gòu)構(gòu)等各各方面面要約約定清清楚。。第三章章房地產(chǎn)產(chǎn)融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)萬科合合作開開發(fā)萬科董董事長長王石宣稱，，2014年銷售售額有有望突突破2000億元。。從2010年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年銷銷售額額千億億到2014年突破破2000億，4年時(shí)間間年銷銷售額額翻倍倍的目目標(biāo)，，需要要靠合合作開開發(fā)的的模式式才能能得以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。萬科2010年超千千億銷銷售規(guī)規(guī)模的的背后后，是是其超超過六六成項(xiàng)項(xiàng)目來來自合合作伙伙伴的的共同同擔(dān)當(dāng)當(dāng)，這這種合合作開開發(fā)模模式在在萬科科過冬冬的2012年被再再次寄寄予厚厚望，，達(dá)1412億。第三章章房地產(chǎn)產(chǎn)融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)基金金類型型第四章章私募房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金產(chǎn)品品公司型型房地地產(chǎn)基基金公司型型房地地產(chǎn)基基金是是以《公司法法》為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)立立、通通過發(fā)發(fā)行基基金單單位籌籌集資產(chǎn)并投資資于房房地產(chǎn)產(chǎn)的基基金。。其認(rèn)認(rèn)購人人和持持有人人是基基金的的股東，享有有股東東所應(yīng)應(yīng)享有有的一一切利利益，，同時(shí)時(shí)也是是基金公公司虧損的的最終終承擔(dān)擔(dān)者；；其發(fā)發(fā)起人人可以以自己己管理理基金金，也也可以以從組組織之之外聘聘請基基金管管理公公司進(jìn)進(jìn)行基基金的的投資管管理。契約型型房地地產(chǎn)基基金契約型型房地地產(chǎn)投投資基基金又又被稱稱作信托型型基金金，是指以信托法為基礎(chǔ)，根根據(jù)當(dāng)事人人各方訂立立的信托契約，由基金發(fā)起人人發(fā)起，公開發(fā)行基金憑證募募集投資者者的資金而而設(shè)立的房房地產(chǎn)投資資基金。其其最大特點(diǎn)點(diǎn)是基金本本身不是一一個(gè)有法人地位的公司。契約型房房地產(chǎn)投資資基金三方方當(dāng)事人分分別為：基基金受益人、基金管理人人和基金信托托人。第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品有限合伙型型房地產(chǎn)基基金有限合伙將合伙人分分成兩類，，即：有限限合伙人和和普通合伙人人。對于有限合伙公公司而言，前者者是企業(yè)的的所有者，，后者是企業(yè)的經(jīng)營者。。有限合伙伙型房地產(chǎn)產(chǎn)基金的目目的是獲取取能產(chǎn)生最最大現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)，，可能采取取用現(xiàn)金夠買收益型型房地產(chǎn)的的策略。投投資者的目目的將決定定有限合伙伙型房地產(chǎn)產(chǎn)基金投資資目的以及及相應(yīng)的策策略。有限限合伙型房房地產(chǎn)基金金的集資通通常有兩種種形式：基基金制和承承諾制。第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙)基金結(jié)構(gòu)：：債型私募募房地產(chǎn)基基金第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公司銀行資金托管基金管理公公司（GP)開發(fā)商或母母公司土地抵押擔(dān)保股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙)基金結(jié)構(gòu)：：權(quán)益型私私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公司銀行資金托管基金管理公公司（GP)開發(fā)商股權(quán)回購股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙)基金結(jié)構(gòu)：：股+債型私募房房地產(chǎn)基金金第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公司銀行資金托管基金管理公公司（GP)開發(fā)商土地抵押擔(dān)保股權(quán)回購開發(fā)商母公公司股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙)基金結(jié)構(gòu)：：平行私募募房地產(chǎn)基基金第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公司銀行資金托管基金管理公公司（GP)開發(fā)商土地抵押擔(dān)保股權(quán)回購開發(fā)商母公公司LP-1LP-2LP-n股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙1)股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙2)股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙)基金結(jié)構(gòu)：：結(jié)構(gòu)型私私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品LP-1LP-2LP-n項(xiàng)目公司銀行資金托管基金管理公公司（GP)開發(fā)商土地抵押擔(dān)保股權(quán)回購開發(fā)商母公公司開發(fā)商母公公司LP股權(quán)投資合合伙企業(yè)(有限合伙1)第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品舉例：永榮榮基金交易易結(jié)構(gòu)舉例：永榮榮基金產(chǎn)品品第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品產(chǎn)品設(shè)計(jì)考考慮要素安全性：項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、、項(xiàng)目贏利利能力、抵抵押、擔(dān)保保收益性：固固定收益、、浮動(dòng)收益益、固定收收益+浮動(dòng)收益高于銀行存存款、信托托產(chǎn)品流動(dòng)性：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押押、回購第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品產(chǎn)品設(shè)計(jì)考考慮其它要要素發(fā)行對象：：機(jī)構(gòu)（財(cái)財(cái)務(wù)投資、、產(chǎn)業(yè)鏈整整合）、個(gè)個(gè)人發(fā)行規(guī)模：：2億以上發(fā)行渠道：：私人銀行行、財(cái)富管管理公司、、協(xié)會(huì)、證證券營業(yè)部部、會(huì)所、、商會(huì)、會(huì)會(huì)計(jì)事務(wù)所所、律師事事務(wù)所發(fā)行法律文文體設(shè)計(jì)第四章私募房地產(chǎn)產(chǎn)基金產(chǎn)品品第五章優(yōu)秀房地產(chǎn)產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備條件件精通：業(yè)務(wù)務(wù)+法律法規(guī)+財(cái)務(wù)第五章優(yōu)秀房地產(chǎn)產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備條件件業(yè)務(wù)方面第五章優(yōu)秀房地產(chǎn)產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備條件件業(yè)務(wù)細(xì)項(xiàng)序號指標(biāo)1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業(yè)8.4社區(qū)配套9地面以下建筑面積9.1地下商業(yè)9.2地下車庫面積10架空層面積11人防面積12戶數(shù)13停車數(shù)量13.1地下13.2地上序號成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用1

土地綜合價(jià)金2

補(bǔ)交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費(fèi)1可行性研究費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3勘測費(fèi)4規(guī)費(fèi)5三通一平6臨時(shí)設(shè)施7監(jiān)理費(fèi)第五章優(yōu)秀房地產(chǎn)產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備條件件三、建筑安裝工程費(fèi)（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)