房地產開發(fā)詳盡流程

房地產專題報告投資規(guī)劃部教育培訓系列列報告目錄一、報告進度計劃二、房地產基礎知識三、房地產產開發(fā)流程四、房地產法律法規(guī)五、房地產稅法介紹六、……時間主題重點摘要報告人協(xié)助人2006-11-1房地產基礎知識1.大陸房地產制度

2.專業(yè)術語all2006-11-8房地產開發(fā)流程介紹1.公部門審批

2.私部門操作all2006-11-15房地產開發(fā)法規(guī)介紹1.規(guī)劃

2.建筑

3.金融all2006-11-22房地產稅法實務介紹1.所得稅

2.營業(yè)稅

3.增值稅

4.其他all2006-11-29商業(yè)地產入門1.何謂商業(yè)地產

2.零售業(yè)專業(yè)術語all2006-12-6商業(yè)地產市場調研方法1.調研內容

2.經驗分享all2006-12-13經濟指標介紹與說明1.常用經濟指標

2.經濟指標如何應用

3.實例分析all2006-12-20市場定位與差異化分析1.如何尋找差異化

2.市場定位方法

3.市場定位內容

4.實例分析all2006-12-272006大陸商業(yè)地產回顧1.重要大事記

2.宏觀市場環(huán)境分析

3.區(qū)域比較分析

4.重要實例分析all一、進度計劃劃二、基礎知識識全民所有制：：所有權屬于于國家代表的的全體人民，，具體由國務務院代表國家家行使；集體所有制：：村農民集體體；村內兩個以上上農村集體經經濟組織的農農民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民民集體。一、中國大陸陸現行土地制制度一、中國大陸陸現行土地制制度國有土地使用用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使使用權權出讓讓金(提前支支付)土地使使用權權出讓讓(土地一一級市市場)由國家家壟斷斷。只擁有有土地地使用用權，，沒有有所有有權。。國有土土地使使用權權出讓讓方式式招標方方式拍賣方方式協(xié)議方方式掛牌方方式國有土土地使使用權權出讓讓年限限居住用用地：：70年工業(yè)用用地：：50年教育、、科技技、文文化衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地：50年綜合或或其它它用地地：50年商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地：：40年二、基基礎知知識二、相相關專專業(yè)術術語類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用用地二、基基礎知知識二、基基礎知知識二、基基礎知知識建筑術術語二、相相關專專業(yè)術術語建筑用用地面面積總建筑筑面積積建筑密密度（（建筑筑覆蓋蓋率））容積率率建筑或或建筑筑群實實際占占用的的土地地面積積,包括室室外工工程(如綠化化、道道路、、停車車場等等)的面積積,其形狀狀和大大小由由建筑筑紅線線加以以控制制?？偨ㄖ娣e積是指指小區(qū)區(qū)內住住宅、、公建建、人人防地地下室室面積積總和和。一定地地塊內內，總總建筑筑面積積與建建筑用用地面面積的的比值值。它它反映映土地地利用用情況況和經經濟性性的技技術經經濟指指標,即容積積率越越大,土地利利用程程度越越高。。用地內內各類類建筑筑的基基底總總面積積與居居住區(qū)區(qū)用地地的比比率(%),它可以以反映映出一一定用用地范范圍內內的空空地率率和建建筑密密集程程度。。二、基基礎知知識建筑術術語二、相相關專專業(yè)術術語用地紅紅線道路紅紅線經城市市規(guī)劃劃行政政主管管部門門依法法確認認的建建設用用地范范圍邊邊界線線。道路用用地和和兩例例建筑筑用地地的分分界線線，紅紅線內內包括括車行行道、、步行行道、、綠化化帶和和分隔隔帶。。寬度度根據據要求求變化化，以以滿足足交通通、綠綠化、、通風風日照照、建建筑景景況和和地下下管線線的要要求。。建筑紅紅線建筑紅紅線是是指建建筑物物的外外立面面所不不能超超出的的界線線。建建筑紅紅線可可與道道路紅紅線重重合,一般在在新城城市中中常使使建筑筑紅線線退于于道路路紅線線之后后,以便騰騰出用用地,改善或或美化化環(huán)境境,取得良良好的的效果果。二、基基礎知知識建筑術術語二、相相關專專業(yè)術術語房屋層層數層高建筑高高度凈高房屋層層數是是指房房屋的的自然然層數數，一一般按按室內內地坪坪±0以上計計算；；采光光窗在在室外外地坪坪以上上的半半地下下室，，其室室內層層高在在2.20m以上（（不含含2.20m）的，，計算算自然然層數數。房房屋總總層數數為房房屋地地上層層數與與地下下層數數之和和。假假層、、附層層（夾夾層））、插插層、、閣樓樓（暗暗樓））、裝裝飾性性塔樓樓，以以及突突出屋屋面的的樓梯梯間、、水箱箱間不不計層層數。。層高是是指房房產高高度以以"層"為單位位計量量，每每一層層的高高度國國家在在設計計上有有要求求，這這個高高度就就叫層層高。。它通通常包包括下下層地地板面面或樓樓板面面到上上層樓樓板面面之間間的距距離。。凈高是是指層層高減減去樓樓板厚厚度的的凈剩剩值。。建筑物物室外外地面面至其其檐口口或屋屋面面面層的的高度度。屋屋頂上上的水水箱間間、電電梯機機房、、排煙煙機房房和樓樓梯出出口小小間等等不計計入建建筑高高度。。建筑間間距兩棟建建筑物物或構構筑物物外墻墻之間間的水水平距距離。。建筑筑間距距主要要根據據所在在地區(qū)區(qū)的日日照、、通風風、采采光、、消防防安全全等方方面的的因素素綜合合考慮慮確定定二、基基礎知知識建筑術術語二、相相關專專業(yè)術術語低層建建筑多層建建筑小高層層建筑筑（非非規(guī)范范性））高層建建筑高度小小于或或等于于10米的建建筑。。低層層居住住建筑筑為一一層至至三層層。高度大大于10米，小小于或或等于于24米的建建筑。。多層層住宅宅為四四層至至六層層。高度大大于24米的建建筑。。中高高層住住宅為為七至至九層層，高高層住住宅為為十層層及以以上。。介于多多層及及高層層之間間，一一般指指7-18層之間間的建建筑。。點式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長邊邊與短短邊之之比小小于2的建筑筑。板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長邊邊與短短邊之之比大大于或或等于于2的建筑筑,并且短短邊長長度小小于或或等于于16米。二、基基礎知知識建筑術術語二、相相關專專業(yè)術術語復式躍式錯層一個住住宅占占兩個個樓層層，有內內部樓樓梯聯聯系上上下層層，一一般在在首層層安排排起居居室、、廚房房。餐餐廳、、衛(wèi)生生間等等。是一層層住宅宅但較較普通通住宅宅高，可在在局部部掏出出夾層層，安安排臥臥室或或書房房等用用樓梯梯聯系系上下下，其其目的的是在在有限限的空空間里里增加加使用用面積積，提提高住住宅的的空間間利用用率。。是一套套房子子不處處于同同一平平面，即房房內的的廳、、臥、、衛(wèi)、、廚、、陽臺臺處于于幾個個高度度不同同的平平面上上。錯錯層住住宅的的面積積計算算方法法參照照平面面住宅宅面積積計算算。土地出出讓方方式一、取取得國國有土土地使使用權權辦理土土地登登記核發(fā)《建設用用地批批準書書》交付土土地發(fā)布出出讓公公告編制出出讓文文件地價評評估確定出出讓底底價編制、、確定定出讓方方案公布出出讓計計劃確定供供地方方式簽訂出出讓合合同公布結結果招標標拍賣賣掛牌牌協(xié)議議招拍掛掛實施施土地出出讓方方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申請及及資格格審查查(6)(10)二、國國有土土地使使用權權出讓讓流程程土地出出讓方方式招標標招標方方式概概念指土地地所有有者（（出讓讓人））向多多方土土地使使用者者（投投標者者）發(fā)發(fā)出投標邀邀請，通過過各投投標者者設計標標書的競爭爭，來來確定定土地地使用用權受受讓人人的方方式。。招標流流程評標出讓人人確定標標的及及標底底投標人人投標出讓人人、投投標人人開標評標小小組確定中中標人人對能夠夠最大限限度地地滿足足招標文文件中中規(guī)定定的各項綜綜合評評價標標準，或者者能夠夠滿足足招標標文件件的實實質性性要求求且價格格最高高的投標標人，，應當當確定定為中中標人人。土地出出讓方方式拍賣賣拍賣方方式概概念按照指指定時時間、、地點點，在在公開開場所所出讓讓方用用叫價的的方法法將土地地使用用權拍拍賣給給出價最最高者者（競買買人））。。拍賣流流程（一））主持持人點點算競競買人人；（（二二）主主持人人介紹紹拍賣賣宗地地的位位置、、面積積、用用途、、使用用年期期、規(guī)規(guī)劃要要求和和其他他有關關事項項；（（三三）主主持人人宣布布起叫叫價和和增價價規(guī)則則及增增價幅幅度。。沒有有底價價的，，應當當明確確提示示；（（四四）主主持人人報出出起叫叫價；；（（五））競買買人舉舉牌應應價或或者報報價；；（（六））主持持人確確認該該應價價后繼繼續(xù)競競價；；（（七））主持持人連連續(xù)三三次宣宣布同同一應應價而而沒有有再應應價的的，主主持人人落槌槌表示示拍賣賣成交交；（（八八）主主持人人宣布布最高高應價價者為為競得得人。。土地出出讓方方式掛牌牌掛牌方方式概概念出讓人人發(fā)布布掛牌公公告，按公公告規(guī)規(guī)定的的期限限將擬擬定出出讓宗宗地的的交易易條件件在指指定的的土地地交易易所掛掛牌公公告，，接受受競買買人的的報價價并更新掛掛牌價價格，根據據掛牌牌期限限截止止時的的出讓讓結果果確定定土地地使用用者。。掛牌流流程接受新新報價價出讓人人宗地信信息掛掛牌公公布競買人人報價出讓人人更新掛掛牌價價格出讓人人確定競競得人人掛牌起起始日日掛牌截截止日日掛牌期期限屆屆滿，，按照照下列列規(guī)定定確定定是否否成交交：（（一一）在在掛牌牌期限限內只只有一一個競競買人人報價價，且且報價價高于于底價價，并并符合合其他他條件件的，，掛牌牌成交交；（（二二）在在掛牌牌期限限內有有兩個個或者者兩個個以上上的競競買人人報價價的，，出價價最高高者為為競得得人；；報價價相同同的，，先提提交報報價單單者為為競得得人，，但報報價低低于底底價者者除外外；（（三三）在在掛牌牌期限限內無無應價價者或或者競競買人人的報報價均均低于于底價價或均均不符符合其其他條條件的的，掛掛牌不不成交交。在掛牌牌期限限截止止時仍仍有兩兩個或或者兩兩個以以上的的競買買人要要求報報價的的，出出讓人人應當當對掛掛牌宗宗地進進行現現場競競價，出價價最高高者為為競得得人。。土地出出讓方方式協(xié)議議協(xié)議方方式概概念指政府府作為為土地地所有有者（（出讓讓方））與選選定的的受讓讓方磋磋商用用地條條件及及價款款，達達成協(xié)協(xié)議并并簽訂訂土地地使用用權出出讓合合同，，有償償出讓讓土地地使用用權的的行為為。劃拔拔劃拔方方式概概念指縣級級以上上人民民政府府依法法批準準，在在用地地者繳繳納補補償、、安置置等費費用后后將該該幅土土地交交其使使用，，或者者將土土地無無償交交給土土地使使用者者的行行為。。三、出出讓方方式的的適用用范圍圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制土地出讓方方式四、招標、、拍賣、掛掛牌的異同同招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求三、開發(fā)發(fā)流程程三、開發(fā)流流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收建設用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流流程房地產開發(fā)發(fā)流程可以以用“五證證”的取得來貫貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺三、開發(fā)流流程證件解釋《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》是建設單位位在向土地地管理部門門申請征用、、劃撥土地地前，經城市規(guī)規(guī)劃行政主主管部門確確認建設項項目位置和和范圍符合合城市規(guī)劃劃的法定憑憑證，是建建設單位用用地的法律律憑證。《國有土地使使用證》是證明土地地使用者(單位或個人人)使用國有土土地的法律律憑證，受受法律保護護。規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設項目排放污染物指標申請表》、《建設項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或專項評價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流流程開發(fā)商選址、立項項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流流程證件解釋《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》是有關建設設工程符合合城市規(guī)劃劃要求的法法律憑證，，是建設單單位建設工工程的法律律憑證，是是建設活動動中接受監(jiān)監(jiān)督檢查時時的法定依依據。沒有此證的的建設單位位，其工程程建筑是違違章建筑，，不能領取取房地產權權屬證件?！督ㄖこ淌┦┕ぴS可證證》(建筑工程開開工證)是建筑施工工單位符合合各種施工工條件、允允許開工的的批準文件件，是建設設單位進行行工程施工工的法律憑憑證，也是是房屋權屬屬登記的主主要依據之之一。氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設計單位資質證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經審查）3、建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現勢原件地形圖1份（市政現勢管線圖）；6、規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。三、開發(fā)流流程申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質勘察報告申報材料1、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產品的說明及有關證件8、施工資質證，焊工證（復印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施工許可證圖片暫缺證件解釋《商品房銷售售(預售)許可證》是市、縣人人民政府房房地產行政政管理部門門允許房地地產開發(fā)企企業(yè)銷售商商品房的批批準文件。。建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規(guī)定范圍內項目）6、執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質等級證書4、立項批文5、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流流程三、開發(fā)流流程立項項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如果需要尋尋找合作伙伙伴,則需要簽定定合作意向向,協(xié)議及合同同書市場前期判判斷只是宏宏觀方面的的粗略判斷斷,僅從所在區(qū)區(qū)域的市場場供求與潛潛力進行判判斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流流程立項項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委三、開發(fā)流流程立項項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》:需準備文件件如下：立項批復建設項目規(guī)規(guī)劃審批表表市政府征地地批復用地釘樁成成果按規(guī)劃意見見書要求取取得的有關關協(xié)議及批批復文件審定設計方方案通知書書三、開發(fā)流流程立項項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址址竣工驗收辦理《國有土地使使用證》:需準備文件件如下：立項批復辦理土地出出讓手續(xù)申申請審定設計方方案通知書書土地評估報報告原件出讓合同附附圖，一式式五份，附附圖為：釘釘樁圖或審計設計計方案通知知書附圖，，原土地方方國有土地地使用證附圖圖（加蓋雙雙方公章））《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》及釘樁成果果通知單建筑面積與與用途說明明書加蓋工商部部門備案章章的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復印件件《建設用地批批準書》或原用地單單位的《國有土地使用證證》、《房屋所有權權證》、國有土地地權屬來源證明文文件（原件件）與原用地方方簽定的土土地使用權權及地上物物補償協(xié)議、聯建建協(xié)議及相相關文件房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)資質質證書等三、開發(fā)流流程立項項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取《建設工程規(guī)劃許可證》