房地產(chǎn)投資分析中的基本問題（共84）

房地產(chǎn)投資資分析中的的基本問問題房地產(chǎn)投資資分析中的的基本問題題房地產(chǎn)投資資概述房地產(chǎn)投資資分析概述述房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．1房地產(chǎn)投資資的含義投資是指以以一定資源源投入某項項計劃，以以獲取所期期望的報酬酬。這里的的資源既可可以是資金金，也可以以是土地、、人力、技技術(shù)、管理理經(jīng)驗或其其他資源。。所以“投投資”一詞詞從廣義上上來說，既既用來指特特種資金，，又用來指指特定的經(jīng)經(jīng)濟活動。。1．1房地產(chǎn)投資資概述在房地產(chǎn)投投資分析中中，我們使使用的投資資概念是狹狹義的。房地產(chǎn)投資資是指人們們?yōu)閷崿F(xiàn)某某種預定的的目標，直直接或間接接地對房地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、、管理、服服務和消費費所進行的的投資活動動。房地產(chǎn)投資資所涉及的的領(lǐng)域有：：土地開發(fā)發(fā)、舊城改改造、房屋屋建設、房房地產(chǎn)經(jīng)營營、置業(yè)等等。所以，，這里的投投資是預先先墊付的資資金（沒有有包括其他他資源）。。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．2房地產(chǎn)投資資的類型1．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資形式式來說，房房地產(chǎn)投資資分為直接接投資和間間接投資兩兩類。1）直接投資資房地產(chǎn)直接接投資是指指投資者直直接參與房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或購買房房地產(chǎn)的過過程并參與與有關(guān)的管管理工作，，包括從購購地開始的的開發(fā)投資資和物業(yè)建建成后的置置業(yè)投資兩兩種形式。。1．1房地產(chǎn)投資資概述（1）房地產(chǎn)開開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資是指指投資者從從購買土地地使用權(quán)開開始，經(jīng)過過項目策劃劃、規(guī)劃設設計和施工工建設等過過程獲得房房地產(chǎn)商品品，然后將將其推向市市場，轉(zhuǎn)讓讓給新的投投資者或使使用者，并并通過轉(zhuǎn)讓讓過程收回回投資、實實現(xiàn)開發(fā)商商收益目標標的投資活活動。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資通常常屬于短期期投資，它它形成了房房地產(chǎn)市場場上的增量量供給。開開發(fā)投資的的目的主要要是賺取開開發(fā)利潤，，風險較大大但回報也也比較豐厚厚。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資者將建成成后的房地地產(chǎn)用于出出租（如寫寫字樓、公公寓、別墅墅、貨倉等等）或經(jīng)營營（如商場場、酒店等等）時，短短期開發(fā)投投資就轉(zhuǎn)變變成了長期期置業(yè)投資資。1．1房地產(chǎn)投資資概述（2）房地產(chǎn)置置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資是購購置物業(yè)以以滿足自身身生活居住住或出租經(jīng)經(jīng)營需要，，并在不愿愿意持有該該物業(yè)時可可以獲取轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益的的一種投資資活動。置業(yè)投資的的對象可以以是開發(fā)后后新建成的的物業(yè)（市市場上的增增量房地產(chǎn)產(chǎn)），也可可以是房地地產(chǎn)市場上上的二手貨貨。置業(yè)投資一一般從長期期投資的角角度出發(fā)，，可獲得保保值、增值值、收益和和消費四個個方面的利利益。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）間接投資資房地產(chǎn)間接接投資主要要是指將資資金投入與與房地產(chǎn)相相關(guān)的證券券市場的行行為。房地產(chǎn)的間間接投資者者不需直接接參與有關(guān)關(guān)投資管理理工作。具具體投資形形式包括：：購買房地地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)的的債券、股股票；購買買房地產(chǎn)投投資信托基基金和房地地產(chǎn)抵押貸貸款證券等等。1．1房地產(chǎn)投資資概述2．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資的用用途來說，，房地產(chǎn)投投資可分為為地產(chǎn)投資資、住宅房房地產(chǎn)投資資、商業(yè)房房地產(chǎn)投資資、工業(yè)房房地產(chǎn)投資資等。1）地產(chǎn)投資資即單純地投投資于土地地，利用土土地的買賣賣差價和進進行土地開開發(fā)后出售售或出租經(jīng)經(jīng)營來獲取取投資收益益。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）住宅房地地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)產(chǎn)分為普通通商品住宅宅、高檔公公寓和別墅墅等多種類類型。投資資于住宅房房地產(chǎn)，既既可直接出出售，也可可進行租賃賃經(jīng)營。1．1房地產(chǎn)投資資概述3）商業(yè)房地地產(chǎn)投資這種投資的的對象包括括寫字樓、、商場、旅旅館、酒店店和各種娛娛樂設施等等，這類房房地產(chǎn)主要要以出租經(jīng)經(jīng)營為主，，收益較高高，但同時時承擔的風風險也較大大。物業(yè)管管理對于這這類投資顯顯得尤其重重要，它是是防范投資資風險的主主要手段。。4）工業(yè)房地地產(chǎn)投資我國目前工工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資主要要集中于開開發(fā)區(qū)建設設中，其他他都是隨一一般工業(yè)投投資進行的的。1．1房地產(chǎn)投資資概述3．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)營營方式來說說，房地產(chǎn)產(chǎn)投資分為為出售型房房地產(chǎn)項目目投資、出出租型房地地產(chǎn)項目投投資和混合合型房地產(chǎn)產(chǎn)項目投資資。1）出售型房房地產(chǎn)項目目投資這類房地產(chǎn)產(chǎn)項目以預預售或開發(fā)發(fā)完成后出出售的方式式得到收入入、回收開開發(fā)資金、、獲取開發(fā)發(fā)收益，以以達到盈利利的目的。。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）出租型房房地產(chǎn)項目目這類房地產(chǎn)產(chǎn)項目以預預租或開發(fā)發(fā)完成后出出租的方式式得到收入入、回收開開發(fā)資金、、獲取開發(fā)發(fā)收益，以以達到盈利利的目的。。1．1房地產(chǎn)投資資概述3）混合型房房地產(chǎn)項目目這類房地產(chǎn)產(chǎn)項目以預預售、預租租或開發(fā)完完成后出售售、出租、、自營的各各種組合方方式得到收收入，回收收開發(fā)資金金、獲取開開發(fā)收益，，以達到盈盈利的目的的。本書在講述述房地產(chǎn)投投資分析時時，經(jīng)常會會使用到上上述各類劃劃分。具體體使用哪一一種劃分方方法，要看看研究內(nèi)容容的需要。。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．3房地產(chǎn)投資資的目的房地產(chǎn)投資資的目的，，就是為了了通過開發(fā)發(fā)和經(jīng)營等等過程獲取取未來收益益。這些未未來的收益益具體包括括：現(xiàn)金流流量收益、、避稅收入入、銷售收收益等。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．現(xiàn)金流量量收益現(xiàn)金流量收收益一般是是擁有房地地產(chǎn)的投資資者因為經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)而獲取的的經(jīng)營、租租金收入中中扣除各種種支出后的的余額。房地產(chǎn)投資資現(xiàn)金流量量的大小主主要取決于于以下的三三個因素。。其一，房地地產(chǎn)租金總總額。其二，房地地產(chǎn)的總營營運費用。。其三，投資資借款的償償還方式和和數(shù)額。1．1房地產(chǎn)投資資概述2．避稅收入入擁有房地產(chǎn)產(chǎn)時的避稅稅收入，是是指因提取取房地產(chǎn)折折舊而降低低納稅基數(shù)數(shù)，給投資資者帶來的的收益。它它是房地產(chǎn)產(chǎn)投資者因因擁有房地地產(chǎn)而間接接獲得的收收益。在有關(guān)政策策和法規(guī)允允許的范圍圍內(nèi)，加速速折舊是擴擴大稅收好好處的基本本途徑之一一。1．1房地產(chǎn)投資資概述3．銷售收益益在所有房地地產(chǎn)投資收收益中，銷銷售收益是是最大的。。銷售收益益既可以來來自于房地地產(chǎn)開發(fā)投投資，也可可以來自房房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資。對于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資者來說，，其投資的的主要目的的是獲取銷銷售開發(fā)利利潤，此時時，銷售收收益就變成成了銷售利利潤。1．1房地產(chǎn)投資資概述對于房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投資資者來說，，投資的主主要目的是是為了獲取取現(xiàn)金流量量收益，也也就是將投投資購入的的物業(yè)出租租給最終的的使用者，，獲取較為為穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)常性收入入。這種投投資具有的的另一個特特點是，在在投資者不不愿意繼續(xù)續(xù)持有該項項置業(yè)投資資時，可以以將其轉(zhuǎn)售售給另外的的置業(yè)投資資者，轉(zhuǎn)售售價格扣除除相應的銷銷售稅和交交易成本后后就是銷售售收益。兩種情況下下的銷售收收益都是賣賣掉房地產(chǎn)產(chǎn)所獲得的的收入，減減除納稅和和有關(guān)成本本后的余額額。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．4房地產(chǎn)投資資的特性房地產(chǎn)投資資，由于其其商品的特特殊性，存存在著不同同于其它投投資類型的的特點。認認識和掌握握這些特點點，對我們們進行房地地產(chǎn)投資決決策分析是是十分重要要的。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．位置的固固定性房地產(chǎn)的位位置固定性性也叫不可可移動性。。這一點決決定了房地地產(chǎn)不能脫脫離周圍的的環(huán)境而單單獨存在。。這使得房房地產(chǎn)投資資者在選擇擇房地產(chǎn)項項目的區(qū)位位時，應注注意以下幾幾點：1）選擇的房房地產(chǎn)區(qū)位位，在當前前必須對開開發(fā)投資者者、置業(yè)投投資者以及及未來的租租客都具有有吸引力。。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）選擇的房房地產(chǎn)區(qū)位位，在未來來必須具有有增值潛力力。房地產(chǎn)產(chǎn)投資價值值的高低，，在很大程程度上取決決于其所處處地區(qū)物業(yè)業(yè)的整體升升值潛力，，而不僅僅僅是看當前前凈租金水水平的高低低。3）投資者還還必須重視視房地產(chǎn)項項目所處區(qū)區(qū)位的變化化情況。1．1房地產(chǎn)投投資概述述2．壽命周周期長房地產(chǎn)商商品跟其其他商品品相比，，其生產(chǎn)產(chǎn)周期和和使用周周期都很很長。如果房地地產(chǎn)的維維護狀況況較好，，其較長長的自然然壽命可可以使投投資者從從一項置置業(yè)投資資中獲取取幾個經(jīng)經(jīng)濟壽命命（經(jīng)濟濟壽命是是指在正正常市場場和運營營狀態(tài)下下，房地地產(chǎn)產(chǎn)生生的收益益大于其其運營成成本，即即凈收益益大于零零的持續(xù)續(xù)時間））。1．1房地產(chǎn)投投資概述述3．適應性性所謂適應應性，是是指房地地產(chǎn)投資資者能夠夠根據(jù)市市場的變變化和需需要，及及時地調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)的使使用功能能，使之之既適合合房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的需求，，又能增增加置業(yè)業(yè)投資的的收益。。1．1房地產(chǎn)投投資概述述4．個別性性房地產(chǎn)的的位置固固定性，，決定了了此地與與彼地（（或此處處與彼處處）的房房地產(chǎn)不不可能完完全相同同。即使使是緊鄰鄰的兩宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)，也由由于此時時投資與與彼時投投資而不不一樣。。房地產(chǎn)市市場上的的產(chǎn)品不不可能做做到標準準化。這這種差異異往往最最終反映映在兩宗宗物業(yè)的的租金水水平和出出租率等等方面。。從這種種意義上上講，每每一宗物物業(yè)在房房地產(chǎn)市市場中的的地位和和價值都都是不一一樣的。。1．1房地產(chǎn)投投資概述述5．政策影影響性政策影響響性是指指房地產(chǎn)產(chǎn)投資容容易受到到政府政政策的影影響。由于房地地產(chǎn)在社社會經(jīng)濟濟活動中中的重要要性，政政府對房房地產(chǎn)市市場十分分關(guān)注，，經(jīng)常會會有新的的政策措措施出臺臺，以調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)商品品在生產(chǎn)產(chǎn)、交易易、使用用過程中中的法律律關(guān)系和和經(jīng)濟利利益關(guān)系系。1．1房地產(chǎn)投投資概述述6．對專業(yè)業(yè)管理的的依賴性性對房地產(chǎn)產(chǎn)直接投投資而言言，房地地產(chǎn)投資資對專業(yè)業(yè)管理的的依賴性性較強。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資需要要投資者者在獲取取土地使使用權(quán)、、規(guī)劃設設計、融融資貸款款、施工工管理、、市場營營銷等方方面具有有管理經(jīng)經(jīng)驗和能能力；即即使是置置業(yè)投資資也需要要投資者者考慮租租客、租租約、維維修、保保安等問問題。1．1房地產(chǎn)投投資概述述7．相互影影響性房地產(chǎn)投投資的相相互影響響性是指指在一個個區(qū)域范范圍內(nèi)，，房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資價值往往往與周周邊情況況的好壞壞有關(guān)。。如果政府府在道路路、公園園、學校校等公共共設施方方面加大大投資，，往往能能顯著提提高附近近房地產(chǎn)產(chǎn)的價值值。反之之，一個個地區(qū)的的衰落和和冷清，，也會導導致附近近房地產(chǎn)產(chǎn)價值的的降低。。1．1房地產(chǎn)投投資概述述8．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的巨額性性房地產(chǎn)投投資需要要大量資資金墊付付，沒有有雄厚的的資金實實力或一一定的籌籌資能力力，就不不能投資資于房地地產(chǎn)。1．1房地產(chǎn)投投資概述述9．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的風險性性房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)的每一一個過程程均存在在著不確確定性因因素，因因而也存存在著風風險。由于市場上上各種不確確定因素的的作用，使使投資可能能會朝著與與投資者愿愿望相反的的方向發(fā)展展。1．1房地產(chǎn)投資資概述10．房地產(chǎn)投投資的保值值與增值性性眾所周知，，通貨膨脹脹能使貨幣幣貶值。人人們?yōu)榱嗽谠诮窈笙喈敭旈L的時間間內(nèi)避免由由于通貨膨膨脹給自己己帶來的損損失，必須須尋求某種種保值的方方法。隨著社會的的發(fā)展、人人口的增多多、經(jīng)濟的的繁榮、人人們對土地地的需求日日益增長，，房地產(chǎn)的的價格總體體呈不斷上上升趨勢。。所以從長長遠來看，，最能保值值而又最重重要的實物物就是房地地產(chǎn)。另一方面，，由于土地地資源的不不可再生性性和稀缺性性及房地產(chǎn)產(chǎn)的耐用性性和使用價價值上的廣廣泛性，并并且，隨著著經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展和人民民生活水平平的提高，，人們對房房地產(chǎn)需求求的迫切性性也日益增增長，使房房地產(chǎn)在相相當時期內(nèi)內(nèi)成為供不不應求的商商品，房地地產(chǎn)價格根根據(jù)市場經(jīng)經(jīng)濟規(guī)律不不斷上升。。從長遠利益益看，投資資于房地產(chǎn)產(chǎn)，是一種種比較可靠靠的增值手手段。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述1．2．1為什么要進進行房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析房地產(chǎn)投資資的形式多多種多樣。。比如一個個普通的個個人投資者者，可以用用4萬元的首付付款運作一一個20萬元的置業(yè)業(yè)投資項目目；一個不不愿意參與與房地產(chǎn)直直接管理的的投資者，，可以用1萬元購買房房地產(chǎn)公司司的股票、、債券；一一個房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司可以投資資數(shù)百萬或或數(shù)千萬元元建造一幢幢寫字樓；；而一個政政府可以花花費數(shù)億元元新建一個個車站和交交通系統(tǒng)。。所有這些些都牽涉到到房地產(chǎn)投投資決策問問題。盡管管它們表現(xiàn)現(xiàn)形式各異異，但它們們都有一個個共同的特特點，即通通過犧牲現(xiàn)現(xiàn)在的某些些利益換取取預期收益益。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述因為多種投投資機會往往往同時存存在，其中中誘人的投投資機會又又往往不只只一個，而而投資者可可以利用的的資源卻是是有限的，，所以投資資者必須在在確定的即即期支出與與不確定的的未來收益益之間做出出慎重的選選擇。這時時，就需要要有一種方方法能夠?qū)Ω鞣N投資資方案進行行評估，幫幫助投資者者在各種限限制條件下下，如可承承受的風險險、所要求求的投資收收益率以及及城市規(guī)劃劃的約束等等，使投資資獲得最大大的效益。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述投資的收益益需要預測測；收益獲獲得的時間間不同需要要校正；收收益的置信信程度即風風險需要考考慮；面臨臨多種投資資機會但資資源有限。。上述原因因要求我們們必須通過過房地產(chǎn)投投資分析才才能做出正正確決策。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述1．2．2房地產(chǎn)投資資分析的任任務房地產(chǎn)投資資分析要完完成的基本本任務是：：1．為投資者者提供投資資方向投資者在準準備投資前前，往往面面臨投資方方向問題，，諸如地域域、地址選選擇，物業(yè)業(yè)種類選擇擇，規(guī)模、、期限選擇擇，合作伙伙伴選擇等等等。因此此，要求一一個良好的的分析報告告，對投資資方向諸問問題做出全全面、可信信的論證。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述2．為投資者者提供運作作方式一項投資活活動的運作作包括許多多方面，如如投資者欲欲選擇地塊塊興建商業(yè)業(yè)設施出租租經(jīng)營。他他將面臨如如何取得土土地使用權(quán)權(quán)、如何取取得建筑開開工許可證證、如何籌籌集資金、、如何保證證開發(fā)建設設工期、如如何選擇合合作伙伴等等問題。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述3．為投資者者預測投資資效益投資收益是是投資者關(guān)關(guān)心的根本本問題，是是投資者的的投資目的的所在。也也有一些投投資者更關(guān)關(guān)心投資的的社會效益益問題。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述4．為投資者者描述風險險及提供避避險方法分析人員僅僅僅為投資資者預測投投資收益是是不夠的，，還要告訴訴投資者投投資風險；；僅僅告之之有風險還還是不夠的的，還要告告之如何躲躲避風險。。除上述任務務外，分析析人員還須須就投資項項目可能引引發(fā)的社會會問題、環(huán)環(huán)境問題加加以闡述。。房地產(chǎn)投投資的主要要目標是獲獲取高額利利潤，但并并不意味著著不考慮投投資的社會會效益和環(huán)環(huán)境效益。。因為一項項社會效益益和環(huán)境效效益不好的的房地產(chǎn)投投資項目，，不可能獲獲得政府的的批準。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述房地產(chǎn)投資資分析的實實質(zhì)是為投投資者出謀謀劃策。一一份好的分分析報告可可為投資者者節(jié)省資金金和謀取利利益。而一一份不好的的分析報告告可能導致致投資者誤誤入歧途。。房地產(chǎn)投資資分析的最最終目的，，是使房地地產(chǎn)投資項項目在既定定的目標和和既定的資資源條件下下，選擇最最佳方案以以獲取最好好的經(jīng)濟效效益。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述1．2．3房地產(chǎn)投資資分析的內(nèi)內(nèi)容1．市場分析析房地產(chǎn)投資資項目在投投資決策確確定之前，，調(diào)查市場場情況、項項目背景資資料，辨識識投資風險險，選擇投投資機會的的過程，稱稱為房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目目的市場分分析。市場分析包包括對房地地產(chǎn)市場的的調(diào)查與預預測。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述2．區(qū)位條件件分析在很多情況況下，房地地產(chǎn)銷售價價格和租金金水平主要要是由其區(qū)區(qū)位因素決決定的，對對某一區(qū)位位的需求越越大，該區(qū)區(qū)位單位面面積的租金金和價格水水平就越高高。所以區(qū)區(qū)位條件的的好壞對房房地產(chǎn)投資資項目的利利潤和收益益有著重要要的影響。。某一具體的的城市地塊塊常在很大大程度上受受這一城市市區(qū)域內(nèi)的的經(jīng)濟、社社會和政治治力量的影影響。對投資項目目構(gòu)成影響響的區(qū)位條條件還包括括該項目具具體地點的的自然和法法律特征。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述3．基礎數(shù)據(jù)據(jù)估算分析析包括許多定定量的調(diào)查查或預測結(jié)結(jié)果，如項項目的投資資、成本與與費用、各各項稅金和和利潤、租租售價格、、資金的籌籌措、可獲獲得的融資資額以及進進度的安排排等，這些些數(shù)據(jù)如果果不夠準確確（當然是是相對的）），那么后后面據(jù)此分分析所得出出的結(jié)論就就是可商榷榷的。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述4．財務分析析財務分析是是對項目的的盈利能力力、清償能能力、資金金平衡能力力等進行的的分析，從從而得出財財務上是否否可行的結(jié)結(jié)論。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述5．不確定性性分析在房地產(chǎn)投投資項目的的經(jīng)濟分析析中，運用用了大量的的技術(shù)經(jīng)濟濟數(shù)據(jù)，如如銷售單價價、成本、、收益、貸貸款、利率率、工期等等。由于這這些數(shù)據(jù)都都是投資分分析人員根根據(jù)資料對對未來的可可能性作出出的某種估估計，所以以分析中必必然帶有某某種不確定定性。通過臨界點點分析、敏敏感性分析析對這些不不確定性因因素進行分分析，以揭揭示項目所所能達到的的盈利水平平和面臨的的風險。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述6．風險分分析前述的不不確定性性分析無無法對投投資者所所承擔的的風險做做定量估估計，它它只能起起到定性性說明的的作用。。而風險險分析可可以根據(jù)據(jù)各種變變量的概概率分布布，來推推求一個個項目在在風險條條件下獲獲利的可可能性大大小。這這種可能能性描述述了房地地產(chǎn)項目目在特定定收益狀狀態(tài)下的的風險程程度，進進而為投投資者決決策提供供可靠依依據(jù)。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述7．決策分分析（即即方案比比選分析析）某些時候候，投資資者需要要從各種種投資方方案中選選擇一個個或幾個個投資方方案，用用于投資資活動。。當投資資者資源源有限的的時候，，就需要要對投資資方案再再進行比比選。至此，一一項完整整的房地地產(chǎn)投資資分析過過程才算算完結(jié)。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述1．2．4房地產(chǎn)投投資項目目的可行行性分析析與投資資分析、、項目評評估的不不同1．可行性性分析與與投資分分析的不不同房地產(chǎn)投投資分析析，是指指在房地地產(chǎn)投資資活動的的前期，，投資者者運用自自己及投投資分析析人員的的知識與與能力，，全面地地調(diào)查投投資項目目的各方方制約因因素，對對所有可可能的投投資方案案進行比比較論證證，從中中選擇最最佳方案案并保證證投資有有較高收收益水平平的分析析活動。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述可行性分分析也叫叫可行性性研究，，它是在在投資決決策前，，對項目目在技術(shù)術(shù)上、經(jīng)經(jīng)濟上、、工程上上的可行行性進行行論證、、研究、、評價的的分析過過程。我們說一一個方案案可行，，并不是是說這一一方案就就一定是是合適的的。有時時幾個方方案可能能都是可可行的，，甚至都都很具有有吸引力力?？尚行行苑治鑫鰞H僅是是投資分分析的一一個起點點?；卮鸫鸬闹皇鞘峭顿Y者者能做什什么，而而不是應應該做什什么的問問題。后后者應該該由投資資分析來來解決。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述面對市場場上眾多多的投資資機會，，通過可可行性分分析，可可能會找找出多個個可行方方案。而而由于資資源有限限，投資資分析將將幫助投投資者在在多個可可行方案案中，通通過收益益、時間間、風險險的排序序找出一一個方案案作為投投資者的的最后選選擇。也也就是說說，房地地產(chǎn)投資資分析關(guān)關(guān)心的是是從多個個預選方方案中選選擇一個個最適合合投資者者目的的的一個方方案。可可見，可可行性分分析是投投資分析析中的一一個重要要階段。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述2．可行性性分析的的內(nèi)容可行性分分析也是是投資前前期所做做的工作作，它一一般分為為投資機機會研究究、初步步可行性性研究和和詳細可可行性研研究。1）投資機機會研究究該階段的的主要任任務是對對投資項項目或投投資方向向提出建建議，即即在一定定的地區(qū)區(qū)和部門門內(nèi)，以以自然資資源和市市場的調(diào)調(diào)查預測測為基礎礎，尋找找最有利利的投資資機會。。如果機會會認為是是可行的的，就可可以進行行下一階階段的工工作。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述2）初步可可行性研研究大型投資資項目的的可行性性研究往往往需要要相當多多的人力力和資金金，耗費費較長的的時間。。為了避免免不必要要的時間間、金錢錢和人力力方面的的浪費，，有些投投資者對對一些需需要耗費費較多資資源的項項目，在在進行正正式可行行性研究究之間，，先進行行一輪初初步的分分析，這這就是所所謂的初初步可行行性研究究。初步可行行性研究究的主要要目的在在于分析析機會研研究的結(jié)結(jié)論，初初步判明明項目投投資是否否可行，，決定是是否進行行下一步步的可行行性研究究。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述3）詳細可可行性研研究詳細可行行性研究究是開發(fā)發(fā)項目投投資決策策的基礎礎，是在在分析項項目技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟濟是否可可行后做做出投資資決策的的關(guān)鍵步步驟。詳細可行行性研究究是項目目投資可可行性研研究全過過程中最最重要的的一個組組成部分分。項目的可可行性研研究應在在尚未簽簽署任何何正式協(xié)協(xié)議之前前進行，，以便開開發(fā)商有有充分的的時間和和自由度度來考慮慮有關(guān)問問題。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述3．可行性分分析與項目目評估的不不同項目評估是是在可行性性研究的基基礎上，根根據(jù)國家有有關(guān)部門頒頒布的政策策、法規(guī)、、方法、參參數(shù)和條例例等，從項項目（或企企業(yè)）、國國民經(jīng)濟和和社會的角角度出發(fā)，，由有關(guān)部部門（包括括銀行、中中介咨詢機機構(gòu)等）對對擬建投資資項目建設設的必要性性、建設條條件、生產(chǎn)產(chǎn)條件、項項目的市場場需求、工工程技術(shù)、、財務效益益、經(jīng)濟效效益和社會會效益等進進行全面分分析論證，，并就該項項目是否可可行提出相相應職業(yè)判判斷的一項項工作。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述可行性分析析與項目評評估的不同同之處在于于四個方面面：1）行為的主主體不同。。2）立足點不不同。3）所起的作作用不同。。4）所處的階階段不同。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述4．可行性分分析應該注注意的問題題1）防止先入入為主的可可行性研究究2）選好可行行性分析的的主角3）投資決策策的結(jié)論首首先取決于于市場分析析的結(jié)果1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．3．1關(guān)于投資價價值一個開發(fā)項項目的投資資價值在于于開發(fā)完成成后的價值值大于其投投入的成本本費用，并并在一定的的利潤水平平之上；一一個置業(yè)項項目的投資資價值在于于其持有期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值大大于其投入入的初始現(xiàn)現(xiàn)金支出。。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．交易價格格通常交易價價格是指實實際交易過過程中發(fā)生生的歷史價價格，即實實際發(fā)生的的成交價，，是由買賣賣雙方通過過議價過程程決定的。。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念2．最可能銷銷售價格最可能銷售售價格是對對未來交易易中成交價價的一種可可能性估計計。它是指指現(xiàn)行的市市場條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷售售條件，在在合理的時時間范圍內(nèi)內(nèi)，對該類類物業(yè)未來來交易價格格所作的預預測。但由于房地地產(chǎn)的買方方與賣方各各自掌握的的信息不同同，因此對對同一房地地產(chǎn)的最可可能銷售價價格的預測測結(jié)果可能能是不一致致的。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念3．市場價格格市場價格是是指在一個個具備公平平銷售所需需要的一切切條件下的的競爭開放放市場中，，某一物業(yè)業(yè)公開銷售售時的最可可能價格。。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念4．交易區(qū)間間賣方在出售售物業(yè)時將將為該物業(yè)業(yè)的交易價價格設置一一個較低的的價格下限限，而買方方則將為此此設置一個個較高的價價格上限。。實際成交交價格將總總是落在這這兩個極限限之間，這這就是交易易區(qū)間。如果一個交交易要成功功，買方所所認為的投投資價值必必須大于賣賣方。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念5．投資價值值投資價值是是預期的未未來收益的的價值，該該價值是根根據(jù)項目所所能產(chǎn)生的的稅后現(xiàn)金金流量和投投資者所能能接受的最最低收益率率，計算所所得到的投投資者購置置該資產(chǎn)所所支付的最最大款額。。但某一特定定物業(yè)的投投資價值對對于不同的的投資者而而言，結(jié)論論不是唯一一的。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念6．投資價值值與市場價價值的不同同市場價值是是客觀的、、非個人的的價值，而而投資價值值是建立在在主觀的、、個人的因因素基礎上上的價值。。在某一時時點，市場場價值是唯唯一的，而而投資價值值因投資者者不同而不不同。投資價值與與市場價值值的評估方方法可能相相同，但其其中參數(shù)選選取的立場場可能不同同。投資者評估估的物業(yè)的的投資價值值，或者說說消費者對對物業(yè)的評評價，大于于或等于該該物業(yè)的市市場價格，，是其投資資行為或交交易能夠?qū)崒崿F(xiàn)的基本本條件。就投資價值值與市場價價值相對而而言，投資資價值常為為房地產(chǎn)投投資分析人人員使用；；市場價值值（或市場場價格）常常為房地產(chǎn)產(chǎn)評估人員員使用。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．3．2關(guān)于現(xiàn)金流流量在房地產(chǎn)投投資分析中中，把某一一項投資活活動作為一一個獨立的的系統(tǒng)，把把各個時間間點上實際際發(fā)生的資資金流出或或流入叫做做現(xiàn)金流量量。流出系統(tǒng)的的資金叫現(xiàn)現(xiàn)金流出，，流入系統(tǒng)統(tǒng)的資金叫叫現(xiàn)金流入入，現(xiàn)金流流入與流出出之差叫凈凈現(xiàn)金流量量。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．開發(fā)后出出售房地產(chǎn)產(chǎn)項目時的的現(xiàn)金流量量對于一個房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，項項目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量（（即稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量或或利潤總額額）是項目目銷售收入入扣除總投投資（或總總成本費用用）及償還還貸款本息息之后的余余額。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念2．開發(fā)后持持有房地產(chǎn)產(chǎn)項目時的的現(xiàn)金流量量這種時候的的凈現(xiàn)金流流量主要與與凈租金收收入或凈經(jīng)經(jīng)營收入有有關(guān)，同時時考慮每年年還本付息息因素。在在持有期或或經(jīng)營期結(jié)結(jié)束后，可可能會有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益或或固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收收，這些也也構(gòu)成了其其現(xiàn)金流量量的一部分分。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念3．置置業(yè)業(yè)投投資資項項目目的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量置業(yè)業(yè)投投資資的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量通通常常是是由由兩兩部部分分構(gòu)構(gòu)成成：：一一部部分分是是持持有有期期間間內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)每每年年的的凈凈經(jīng)經(jīng)營營收收益益；；另另一一部部分分是是持持有有期期末末物物業(yè)業(yè)的的凈凈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售收收益益。。當對項目進行行投資分析以以判斷其投資資價值的時候候，有些動態(tài)態(tài)指標需要考考慮折現(xiàn)因素素，即把上述述的凈現(xiàn)金流流量折現(xiàn)到項項目投資的起起始點，然后后與項目的投投入或支出進進行比較，從從而判斷項目目在財務上的的可行性。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念1．3．3關(guān)于投資與成成本1．廣義投資與與成本的概念念1）投資廣義的投資是是指人們的一一種有目的的的經(jīng)濟行為，，即以一定的的資源投入某某項計劃，以以獲取所期望望的報酬。2）成本成本是指人們們?yōu)檫_成一事事或取得一物物所必須付出出或已經(jīng)付出出的代價。房地產(chǎn)投資分分析中使用的的成本概念與與企業(yè)財務會會計中使用的的成本概念不不完全相同。。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念2．房地產(chǎn)投資資分析中的投投資與成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動中的的投資與成本本，與一般工工業(yè)生產(chǎn)活動動有較大的差差異。對于開發(fā)出售售模式下的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目而言，基基本上所有的的投資均一次次性地轉(zhuǎn)移到到房地產(chǎn)產(chǎn)品品的開發(fā)成本本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投投資或開發(fā)建建設完成后出出租樓宇或自自行經(jīng)營，則則與一般的工工業(yè)生產(chǎn)項目目投資和成本本的概念較為為相似。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念1．3．4關(guān)于財務杠桿桿1．抵押貸款盡管各種房地地產(chǎn)抵押貸款款方式差別較較大，但是關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)抵抵押貸款的研研究，主要從從兩個方面展展開，一個是是抵押貸款還還本付息額，，一個是貸款款余額。要想想了解這兩個個重要因素，，首先要計算算的就是抵押押貸款常數(shù)。。這里僅以固定定利率抵押貸貸款為例，介介紹抵押常數(shù)數(shù)和貸款余額額的計算方法法。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念1）抵押常數(shù)銀行在貸款給給投資者時，，對于貸款條條件的設定通通常有兩種情情況，一種是是給定年利率率，要求按年年等額償還；；另一種是給給定年利率，，要求按月等等額償還。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念按年等額還本本付息時，抵抵押常數(shù)（有有的書中也叫叫還款系數(shù)））為：式中：M：抵押常數(shù)（（年）；r：年利率；n：貸款年數(shù)。。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念按月等額還本本付息時，抵抵押常數(shù)M為：式中：M：抵押常數(shù)（（月）；r/12：月利率；nX12：貸款月數(shù)。。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念它的意思是，，年利率為r,貸款年限為n,貸款額度為1元的每月還款款額。其經(jīng)濟含義是是，在給定的的n年內(nèi)，為回收收1元貸款，每月月應收回的數(shù)數(shù)額。實際上上抵押常數(shù)等等于1元貸款年金現(xiàn)現(xiàn)值因素的倒倒數(shù)。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念2）抵押貸款還還本付息額在較為常見的的固定利率抵抵押貸款償還還方式下，世世界各地均普普遍采用等額額還本付息法法，也叫本息息均攤法。我我們?nèi)砸园丛略碌阮~償還本本息為例來說說明。假定貸款總額額為P，每月付款額額為M0，貸款年數(shù)為為n，年利率為r，復利次數(shù)為為12，則月還本付付息額的計算算公式為：1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念3）抵押貸款余余額假設一筆貸款款按月等額還還本付息，則則有：1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念有時為了計算算的需要，我我們必須把每每月或每年的的本金和利息息分開，那么么根據(jù)上述討討論，我們可可以歸納出本本息分開的計計算步驟：1、已知貸款年年限、貸款利利率、貸款額額度，可求出出抵押常數(shù)；；2、已知了抵押押常數(shù)（或通通過查表）和和貸款額度，，可求出每月月付款額進而而求出每年付付款額；3、已知了每年年(月)付款額，可求求出要求的某某年(月)貸款余額；4、某年(月)償還本金=上一年(月)貸款余額