房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險防范(共26)

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)法律律風險險防范范上海市市建緯緯律師師事務務所深深圳分分所主主任、、執(zhí)行行合伙伙人深圳市市律師師協(xié)會會房地地產(chǎn)與與建設設工程程法律律業(yè)務務委員員會主主任/建緯城城中村村改造造及拆拆遷法法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com賀倩倩明明主要要內(nèi)內(nèi)容容第一一部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)常常見見法法律律風風險險及及糾糾紛紛第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)如如何何建建立立完完備備的的法法律律風風險險防防范體系/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關于于土地使使用權(quán)取取得的風風險房地產(chǎn)開開發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開發(fā)、、收購房房地產(chǎn)項項目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風險險主要包包括：1、土地使使用權(quán)出出讓過程程中的法法律風險險政策及法法律、法法規(guī)變化化的風險險；政府規(guī)劃劃方案變變更的風風險；土地使用用權(quán)出讓讓合同對對土地使使用進行行限制的的風險，，包括規(guī)規(guī)劃指標標、開發(fā)期限限、轉(zhuǎn)讓讓、用途途等的限限制；招拍掛過過程中的的法律風風險；物權(quán)法施施行后關關于土地地使用權(quán)權(quán)分層設設立、地地役權(quán)等等制度變變化帶來來的風險；房屋拆遷遷及土地地平整等等相關問問題的法法律風險險；土地使用用權(quán)被政政府收回回的法律律風險。。第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關于于土地使使用權(quán)取取得的風風險房地產(chǎn)開開發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開發(fā)、、收購房房地產(chǎn)項項目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風險險主要包包括：2、土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程程中的法法律風險險土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同無無效的法法律風險險；土地使用用權(quán)權(quán)屬屬瑕疵的的法律風風險；土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的稅收收法律風風險；因土地使使用權(quán)出出讓合同同問題而而導致的的轉(zhuǎn)讓風風險；土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓變更登登記過程程中的法法律風險險。第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關于于土地使使用權(quán)取取得的風風險房地產(chǎn)開開發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開發(fā)、、收購房房地產(chǎn)項項目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風險險主要包包括：3、土地使使用權(quán)合合作開發(fā)發(fā)及收購購房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的法律風風險合作開發(fā)發(fā)合同或或股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同被認定定無效的的法律風風險；（（備注：：在實務中，，很多合合作開發(fā)發(fā)合同或或項目公公司股權(quán)權(quán)收購合合同由于于簽訂時時沒有仔細審審查其合合法性，，導致在在土地價價格大幅幅度上漲漲后，土土地轉(zhuǎn)讓讓方毀約，用用的最多多的理由由就是主主張合同同無效，，由于房房地產(chǎn)的的法律規(guī)規(guī)制多，稍有有不慎，，就可能能面臨合合同無效效的風險險。）；；土地提供供方的土土地使用用權(quán)存在在瑕疵的的法律風風險；房地產(chǎn)項項目公司司或有負負債的法法律風險險（備注注：很多多公司采采取收購購房地產(chǎn)項目目公司股股權(quán)實現(xiàn)現(xiàn)收購房房地產(chǎn)項項目，但但收購后后發(fā)現(xiàn)項項目公司司存在一系列列負債，，這是最最大的法法律風險險）；第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關于于土地使使用權(quán)取取得的風風險房地產(chǎn)開開發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開發(fā)、、收購房房地產(chǎn)項項目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風險險主要包包括：3、土地使使用權(quán)合合作開發(fā)發(fā)及收購購房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的法律風風險房地產(chǎn)項項目公司司注冊資資金不到到位、虛虛假出資資的風險險；房地產(chǎn)項項目公司司的稅收收風險；；收購在建建工程時時因工程程款問題題產(chǎn)生的的法律風風險；被收購房房地產(chǎn)項項目可能能欠政府府行政規(guī)規(guī)費的風風險，通通常容易易忽略包包括土地地使用費、、土地閑閑置費、、市政配配套費等等等。與被收購購房地產(chǎn)產(chǎn)項目原原規(guī)劃指指標相關關法律風風險。第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、關于于房地產(chǎn)產(chǎn)建造階階段的法法律風險險1、房地產(chǎn)產(chǎn)融資和和資金方方面的法法律風險險國家貨幣幣政策、、信貸政政策變化化導致的的法律風風險；因融資協(xié)協(xié)議安排排產(chǎn)生法法律風險險（備注注：很多多房地產(chǎn)產(chǎn)不重視視融資協(xié)協(xié)議的簽訂和和履行，，認為只只要拿到到錢就可可以了，，實際融融資協(xié)議議存在諸諸多法律風險險，一旦旦資金提提供方啟啟動合同同條款違違約機制制，有時時會給企企業(yè)帶來災難難性的影影響。））；利用虛假假文件融融資的風風險；盲目擴大大投資導導致資金金鏈斷裂裂的法律律風險。。第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、關于于房地產(chǎn)產(chǎn)建造階階段的法法律風險險2、房地產(chǎn)產(chǎn)項目施施工方面面的法律律風險；；由于缺乏乏嚴格招招標管理理制度而而導致的的選定總總承包商商、分包包商、材材料供應商等等方面產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風險險；由于勘察察合同、、設計合合同、施施工合同同、材料料設備采采購合同同簽訂而而產(chǎn)’生的法律律風險；；由于設計計錯誤、、工期延延誤、質(zhì)質(zhì)量問題題等產(chǎn)生生的法律律風險；；設計變更更、簽證證和索賠賠產(chǎn)生的的法律風風險；因承包商商違法分分包、工工程質(zhì)量量安全事事故、農(nóng)農(nóng)民工工工資等問問題產(chǎn)生生法律風險；；第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、關于于房地產(chǎn)產(chǎn)建造階階段的法法律風險險2、房地產(chǎn)產(chǎn)項目施施工方面面的法律律風險；；因工程價價款結(jié)算算產(chǎn)生的的法律風風險；因中間驗驗收、竣竣工驗收收及工程程移交等等問題產(chǎn)產(chǎn)生法律律風險；；因工程質(zhì)質(zhì)量保修修產(chǎn)生的的法律風風險；因施工合合同糾紛紛訴訟導導致的法法律風險險，包括括合同法法規(guī)定的的工程款款優(yōu)先受受償權(quán)產(chǎn)生生的風險險；黑白合同同產(chǎn)生的的法律風風險。第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com三、關于于房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階階段的法法律風險險1、與銷售售中介公公司相關關的風險險因銷售代代理合同同簽訂及及履行產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風險險；因銷售代代理公司司及其員員工虛假假承諾及及不當行行為引起起的法律律風險。。2、與廣告告策劃相相關的法法律風險險因廣告策策劃合同同簽訂及及履行產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風險險；因廣告策策劃文字字或圖片片侵犯第第三人知知識產(chǎn)權(quán)權(quán)的法律律風險；；因虛假廣廣告帶來來的法律律風險；；因廣告內(nèi)內(nèi)容不當當?shù)姆陕娠L險。。第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com三、關于于房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階階段的法法律風險險3、與銷售售行為相相關的法法律風險險違規(guī)銷售售產(chǎn)生的的法律風風險；取得商品品預售證證書的相相關法律律風險；；預售房款款的收取取和使用用的相關關法律風風險；促銷方案案的相關關法律風風險；銷售現(xiàn)場場布置和和樣版房房相關的的法律風風險；銷售人員員違規(guī)操操作、擅擅自修改改認購書書、購房房合同產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風險險；認購書、、購房合合同書相相關的法法律風險險。第一部分分房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法法律風險險及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com三、關于于房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階階段的法法律風險險4、與購房房者相關關的法律律風險因房屋質(zhì)質(zhì)量問題題產(chǎn)生的的法律風風險；因延期交交房、延延期辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)證產(chǎn)生生的法律律風險；；因設計方方案變更更產(chǎn)生的的法律風風險；因公共設設施使用用等相關關問題的的法律風風險；因按揭貸款款合同產(chǎn)生生的風險；；（備注：：在房地產(chǎn)產(chǎn)市場低迷迷、經(jīng)濟衰衰退的時候，，這類風險險特別突出出，因開發(fā)發(fā)商是對按按揭貸款承承擔連帶責責任的。）第一部分房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)常見法律律風險及糾糾紛/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com四、關于物物業(yè)管理有有關的法律律風險1、前期物業(yè)業(yè)管理合同同簽訂的風風險；2、開發(fā)商與與其關聯(lián)物物業(yè)公司權(quán)權(quán)利義務關關系混亂的的法律風險險；3、銷售房屋屋承諾贈送送物業(yè)管理理費的法律律風險；4、未經(jīng)竣工工驗收交付付房屋的法法律風險；；5、物業(yè)用房房有關的法法律風險。。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分總的合同管管理制度合同會簽制制度審查批準制制度檢查評估制制度合同檔案管管理制度文件傳送、、確認制度度合同管理獎獎懲制度第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分總合同管理理制度對合同管理理部門的權(quán)權(quán)利和義務務、職責范范圍、合同同的談判、、簽訂、履履行、爭議議解決等具具體操作作作出詳細而而明確的規(guī)規(guī)定；合同會簽制制度為保證合同同簽訂后全全面履行，，應由施工工、技術、、采購、勞勞動、財務務、主管領領導等有關關部門共同同研究合同同，提出意意見后會簽簽。審查批準制制度簽訂前，由由職能部門門、合同管管理部門和和律師對合合同進行審審查，審查查無誤后，，報領導審審批。檢查評估制制度合同簽訂后后，應對合合同的簽訂訂、履行情情況進行動動態(tài)檢查和和監(jiān)督，及及時發(fā)現(xiàn)問問題、改正正問題、總總結(jié)教訓。。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分合同檔案管管理制度應安排專人人負責項目目的收集整整理工作，，對各類合合同、勘察察報告、設設計圖紙、、施工圖、、施工日記記、簽證單單、工程師師指令、往往來函件、、會議紀要要、驗收報報告等各類類文件資料料進行全面面的收集。。建立合同檔檔案。每一一份合同都都必須有一一個編號，，不得重復復或遺漏；；每一份合合同正本、、副本及附附件，合同同文本的簽簽收記錄，，變更、解解除的協(xié)議議。建立合同管管理臺帳。。應根據(jù)合合同的不同同種類，建建立合同的的分類臺帳帳和總臺帳帳其主要內(nèi)內(nèi)容包括：：序號、合合同號、經(jīng)經(jīng)手人、簽簽約日期、、合同標的的，金額、、對方單位位、履行情情況及備注注等。臺帳帳應逐項填填寫，做到到準確、及及時、完整整。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分文件傳送、、確認制度度建立規(guī)范的的文件接收收程序建立規(guī)范的的文件送達達方式。（（送達文件件應注意的的問題）建立有序文文件內(nèi)部流流轉(zhuǎn)程序，，及時處理理有關法律律文件合同管理獎獎懲制度第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風險險防范與處處理（一）、合合同風險的的常見類別別合同無效帶帶來的法律律風險合同價款約約定不清導導致風險合同條款變變更帶來的的風險合同條款不不完整、不不完善帶來來的風險合同履行不不當帶來的的風險外部環(huán)境變變化導致風風險（經(jīng)濟濟環(huán)境、自自然環(huán)境、、法律環(huán)境境）第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風險險防范與處處理（二）、合合同無效的的常見情形形（以施工工為例，兼兼論合同簽簽訂時應注注意的問題題）建設工程施施工合同具具有下列情情形之一的的，應當根根據(jù)合同法法第五十二二條第（五五）項的規(guī)規(guī)定，認定定無效：（（一）承包包人未取得得建筑施工工企業(yè)資質(zhì)質(zhì)或者超越越資質(zhì)等級級的；（二二）沒有資資質(zhì)的實際際施工人借借用有資質(zhì)質(zhì)的建筑施施工企業(yè)名名義的；（（三）建設設工程必須須進行招標標而未招標標或者中標標無效的。。（三）、簽簽訂合同應應注意的幾幾個問題（四）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)幾個重重大合同簽簽訂應注意意的問題第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風險險防范與處處理（五）關于于合同履行行的法律風風險防范合同分析合同交底合同履行控控制合同變更管管理第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風險險防范與處處理（五）關于于合同履行行的法律風風險防范合同分析按照系統(tǒng)規(guī)規(guī)則和要求求將合同分分解成相互互獨立、相相互聯(lián)系的的單元，便便于組織分工和落落實合同履履行責任合同結(jié)構(gòu)分分析（合同同有關的主主體、雙方方的權(quán)利和和義務、風風險的分擔擔與轉(zhuǎn)移、工期、、進度與移移交、質(zhì)量量檢查與缺缺陷、價款款計量和支支付、違約約責任、索賠、、合同的解解除、爭議議的解決））合同工作責責任分解（（承包商的的任務、業(yè)業(yè)主的任務務、監(jiān)理的的任務、工工期和質(zhì)量、驗收收和結(jié)算、、工程保修修）第二部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風風險防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風險險防范與處處理（五）關于于合同履行行的法律風風險防范合同交底合同簽訂后后，應該對對相關職能能部門進行行合同底，，并制訂合合同履行計計劃合同交底的的內(nèi)容：工程概況及及合同工作作范圍；合同關系及及合同涉及及各方之間間的權(quán)利、、義力與責責任；合同工期控控制總目標標及階段目目標；合同質(zhì)量控控制目標及及合同規(guī)定定執(zhí)行的規(guī)規(guī)范、標準準和驗收程程序；合同對材料料、設備采采購和驗收收的規(guī)定投資及成本本控制目標標，特別是是合同價款款的支付及及調(diào)整的條條件、方式式和程序；合同雙方爭爭議的處理理方式、程