房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范(共26)

房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范范上海市市建緯緯律師師事務(wù)務(wù)所深深圳分分所主主任、、執(zhí)行行合伙伙人深圳市市律師師協(xié)會(huì)會(huì)房地地產(chǎn)與與建設(shè)設(shè)工程程法律律業(yè)務(wù)務(wù)委員員會(huì)主主任/建緯城城中村村改造造及拆拆遷法法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com賀倩倩明明主要要內(nèi)內(nèi)容容第一一部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)常常見(jiàn)見(jiàn)法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及及糾糾紛紛第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)如如何何建建立立完完備備的的法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范體系/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關(guān)于于土地使使用權(quán)取取得的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標(biāo)、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開(kāi)發(fā)、、收購(gòu)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要包包括：1、土地使使用權(quán)出出讓過(guò)程程中的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政策及法法律、法法規(guī)變化化的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；政府規(guī)劃劃方案變變更的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；土地使用用權(quán)出讓讓合同對(duì)對(duì)土地使使用進(jìn)行行限制的的風(fēng)險(xiǎn)，，包括規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)、開(kāi)發(fā)期限限、轉(zhuǎn)讓讓、用途途等的限限制；招拍掛過(guò)過(guò)程中的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；物權(quán)法施施行后關(guān)關(guān)于土地地使用權(quán)權(quán)分層設(shè)設(shè)立、地地役權(quán)等等制度變變化帶來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；房屋拆遷遷及土地地平整等等相關(guān)問(wèn)問(wèn)題的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；土地使用用權(quán)被政政府收回回的法律律風(fēng)險(xiǎn)。。第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關(guān)于于土地使使用權(quán)取取得的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標(biāo)、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開(kāi)發(fā)、、收購(gòu)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要包包括：2、土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程程中的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同無(wú)無(wú)效的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；土地使用用權(quán)權(quán)屬屬瑕疵的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的稅收收法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因土地使使用權(quán)出出讓合同同問(wèn)題而而導(dǎo)致的的轉(zhuǎn)讓風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓變更登登記過(guò)程程中的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關(guān)于于土地使使用權(quán)取取得的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標(biāo)、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開(kāi)發(fā)、、收購(gòu)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要包包括：3、土地使使用權(quán)合合作開(kāi)發(fā)發(fā)及收購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)發(fā)合同或或股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同被認(rèn)定定無(wú)效的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；（（備注：：在實(shí)務(wù)中，，很多合合作開(kāi)發(fā)發(fā)合同或或項(xiàng)目公公司股權(quán)權(quán)收購(gòu)合合同由于于簽訂時(shí)時(shí)沒(méi)有仔細(xì)審審查其合合法性，，導(dǎo)致在在土地價(jià)價(jià)格大幅幅度上漲漲后，土土地轉(zhuǎn)讓讓方毀約，用用的最多多的理由由就是主主張合同同無(wú)效，，由于房房地產(chǎn)的的法律規(guī)規(guī)制多，稍有有不慎，，就可能能面臨合合同無(wú)效效的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。）；；土地提供供方的土土地使用用權(quán)存在在瑕疵的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司或有負(fù)負(fù)債的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（備注注：很多多公司采采取收購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司股股權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收購(gòu)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，但但收購(gòu)后后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司存在一系列列負(fù)債，，這是最最大的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)）；第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、關(guān)于于土地使使用權(quán)取取得的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商土土地使用用權(quán)的取取得方式式包括以以出讓（（招標(biāo)、、拍賣、、掛牌））、轉(zhuǎn)讓讓、合作作開(kāi)發(fā)、、收購(gòu)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司等。采采取這些些方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要包包括：3、土地使使用權(quán)合合作開(kāi)發(fā)發(fā)及收購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司注冊(cè)資資金不到到位、虛虛假出資資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司司的稅收收風(fēng)險(xiǎn)；；收購(gòu)在建建工程時(shí)時(shí)因工程程款問(wèn)題題產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；被收購(gòu)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可能能欠政府府行政規(guī)規(guī)費(fèi)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，通通常容易易忽略包包括土地地使用費(fèi)、、土地閑閑置費(fèi)、、市政配配套費(fèi)等等等。與被收購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目原原規(guī)劃指指標(biāo)相關(guān)關(guān)法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)建造階階段的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、房地產(chǎn)產(chǎn)融資和和資金方方面的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)國(guó)家貨幣幣政策、、信貸政政策變化化導(dǎo)致的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因融資協(xié)協(xié)議安排排產(chǎn)生法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（備注注：很多多房地產(chǎn)產(chǎn)不重視視融資協(xié)協(xié)議的簽訂和和履行，，認(rèn)為只只要拿到到錢就可可以了，，實(shí)際融融資協(xié)議議存在諸諸多法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，一旦旦資金提提供方啟啟動(dòng)合同同條款違違約機(jī)制制，有時(shí)時(shí)會(huì)給企企業(yè)帶來(lái)災(zāi)難難性的影影響。））；利用虛假假文件融融資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；盲目擴(kuò)大大投資導(dǎo)導(dǎo)致資金金鏈斷裂裂的法律律風(fēng)險(xiǎn)。。第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)建造階階段的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工方面面的法律律風(fēng)險(xiǎn)；；由于缺乏乏嚴(yán)格招招標(biāo)管理理制度而而導(dǎo)致的的選定總總承包商商、分包包商、材材料供應(yīng)商等等方面產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；由于勘察察合同、、設(shè)計(jì)合合同、施施工合同同、材料料設(shè)備采采購(gòu)合同同簽訂而而產(chǎn)’生的法律律風(fēng)險(xiǎn)；；由于設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)誤、、工期延延誤、質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題等產(chǎn)生生的法律律風(fēng)險(xiǎn)；；設(shè)計(jì)變更更、簽證證和索賠賠產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因承包商商違法分分包、工工程質(zhì)量量安全事事故、農(nóng)農(nóng)民工工工資等問(wèn)問(wèn)題產(chǎn)生生法律風(fēng)險(xiǎn)；；第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)建造階階段的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工方面面的法律律風(fēng)險(xiǎn)；；因工程價(jià)價(jià)款結(jié)算算產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因中間驗(yàn)驗(yàn)收、竣竣工驗(yàn)收收及工程程移交等等問(wèn)題產(chǎn)產(chǎn)生法律律風(fēng)險(xiǎn)；；因工程質(zhì)質(zhì)量保修修產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因施工合合同糾紛紛訴訟導(dǎo)導(dǎo)致的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，包括括合同法法規(guī)定的的工程款款優(yōu)先受受償權(quán)產(chǎn)生生的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；黑白合同同產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com三、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階階段的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、與銷售售中介公公司相關(guān)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因銷售代代理合同同簽訂及及履行產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；因銷售代代理公司司及其員員工虛假假承諾及及不當(dāng)行行為引起起的法律律風(fēng)險(xiǎn)。。2、與廣告告策劃相相關(guān)的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因廣告策策劃合同同簽訂及及履行產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；因廣告策策劃文字字或圖片片侵犯第第三人知知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)的法律律風(fēng)險(xiǎn)；；因虛假?gòu)V廣告帶來(lái)來(lái)的法律律風(fēng)險(xiǎn)；；因廣告內(nèi)內(nèi)容不當(dāng)當(dāng)?shù)姆陕娠L(fēng)險(xiǎn)。。第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com三、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階階段的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3、與銷售售行為相相關(guān)的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)違規(guī)銷售售產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；取得商品品預(yù)售證證書的相相關(guān)法律律風(fēng)險(xiǎn)；；預(yù)售房款款的收取取和使用用的相關(guān)關(guān)法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；促銷方案案的相關(guān)關(guān)法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置和和樣版房房相關(guān)的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；銷售人員員違規(guī)操操作、擅擅自修改改認(rèn)購(gòu)書書、購(gòu)房房合同產(chǎn)產(chǎn)生的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；認(rèn)購(gòu)書、、購(gòu)房合合同書相相關(guān)的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第一部分分房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及糾紛紛/建緯城中中村改造造及拆遷遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com三、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階階段的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)4、與購(gòu)房房者相關(guān)關(guān)的法律律風(fēng)險(xiǎn)因房屋質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因延期交交房、延延期辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)證產(chǎn)生生的法律律風(fēng)險(xiǎn)；；因設(shè)計(jì)方方案變更更產(chǎn)生的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因公共設(shè)設(shè)施使用用等相關(guān)關(guān)問(wèn)題的的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因按揭貸款款合同產(chǎn)生生的風(fēng)險(xiǎn)；；（備注：：在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)低迷迷、經(jīng)濟(jì)衰衰退的時(shí)候，，這類風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)特別突出出，因開(kāi)發(fā)發(fā)商是對(duì)按按揭貸款承承擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任的。）第一部分房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)常見(jiàn)法律律風(fēng)險(xiǎn)及糾糾紛/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com四、關(guān)于物物業(yè)管理有有關(guān)的法律律風(fēng)險(xiǎn)1、前期物業(yè)業(yè)管理合同同簽訂的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；2、開(kāi)發(fā)商與與其關(guān)聯(lián)物物業(yè)公司權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)關(guān)系混亂的的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；3、銷售房屋屋承諾贈(zèng)送送物業(yè)管理理費(fèi)的法律律風(fēng)險(xiǎn)；4、未經(jīng)竣工工驗(yàn)收交付付房屋的法法律風(fēng)險(xiǎn)；；5、物業(yè)用房房有關(guān)的法法律風(fēng)險(xiǎn)。。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分總的合同管管理制度合同會(huì)簽制制度審查批準(zhǔn)制制度檢查評(píng)估制制度合同檔案管管理制度文件傳送、、確認(rèn)制度度合同管理獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲制度第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分總合同管理理制度對(duì)合同管理理部門的權(quán)權(quán)利和義務(wù)務(wù)、職責(zé)范范圍、合同同的談判、、簽訂、履履行、爭(zhēng)議議解決等具具體操作作作出詳細(xì)而而明確的規(guī)規(guī)定；合同會(huì)簽制制度為保證合同同簽訂后全全面履行，，應(yīng)由施工工、技術(shù)、、采購(gòu)、勞勞動(dòng)、財(cái)務(wù)務(wù)、主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)等有關(guān)關(guān)部門共同同研究合同同，提出意意見(jiàn)后會(huì)簽簽。審查批準(zhǔn)制制度簽訂前，由由職能部門門、合同管管理部門和和律師對(duì)合合同進(jìn)行審審查，審查查無(wú)誤后，，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審審批。檢查評(píng)估制制度合同簽訂后后，應(yīng)對(duì)合合同的簽訂訂、履行情情況進(jìn)行動(dòng)動(dòng)態(tài)檢查和和監(jiān)督，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題、改正正問(wèn)題、總總結(jié)教訓(xùn)。。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分合同檔案管管理制度應(yīng)安排專人人負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的收集整整理工作，，對(duì)各類合合同、勘察察報(bào)告、設(shè)設(shè)計(jì)圖紙、、施工圖、、施工日記記、簽證單單、工程師師指令、往往來(lái)函件、、會(huì)議紀(jì)要要、驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告等各類類文件資料料進(jìn)行全面面的收集。。建立合同檔檔案。每一一份合同都都必須有一一個(gè)編號(hào)，，不得重復(fù)復(fù)或遺漏；；每一份合合同正本、、副本及附附件，合同同文本的簽簽收記錄，，變更、解解除的協(xié)議議。建立合同管管理臺(tái)帳。。應(yīng)根據(jù)合合同的不同同種類，建建立合同的的分類臺(tái)帳帳和總臺(tái)帳帳其主要內(nèi)內(nèi)容包括：：序號(hào)、合合同號(hào)、經(jīng)經(jīng)手人、簽簽約日期、、合同標(biāo)的的，金額、、對(duì)方單位位、履行情情況及備注注等。臺(tái)帳帳應(yīng)逐項(xiàng)填填寫，做到到準(zhǔn)確、及及時(shí)、完整整。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度體系的的基本組成成部分文件傳送、、確認(rèn)制度度建立規(guī)范的的文件接收收程序建立規(guī)范的的文件送達(dá)達(dá)方式。（（送達(dá)文件件應(yīng)注意的的問(wèn)題）建立有序文文件內(nèi)部流流轉(zhuǎn)程序，，及時(shí)處理理有關(guān)法律律文件合同管理獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲制度第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范與處處理（一）、合合同風(fēng)險(xiǎn)的的常見(jiàn)類別別合同無(wú)效帶帶來(lái)的法律律風(fēng)險(xiǎn)合同價(jià)款約約定不清導(dǎo)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)合同條款變變更帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)合同條款不不完整、不不完善帶來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)合同履行不不當(dāng)帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)外部環(huán)境變變化導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、自自然環(huán)境、、法律環(huán)境境）第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范與處處理（二）、合合同無(wú)效的的常見(jiàn)情形形（以施工工為例，兼兼論合同簽簽訂時(shí)應(yīng)注注意的問(wèn)題題）建設(shè)工程施施工合同具具有下列情情形之一的的，應(yīng)當(dāng)根根據(jù)合同法法第五十二二條第（五五）項(xiàng)的規(guī)規(guī)定，認(rèn)定定無(wú)效：（（一）承包包人未取得得建筑施工工企業(yè)資質(zhì)質(zhì)或者超越越資質(zhì)等級(jí)級(jí)的；（二二）沒(méi)有資資質(zhì)的實(shí)際際施工人借借用有資質(zhì)質(zhì)的建筑施施工企業(yè)名名義的；（（三）建設(shè)設(shè)工程必須須進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)而未招標(biāo)標(biāo)或者中標(biāo)標(biāo)無(wú)效的。。（三）、簽簽訂合同應(yīng)應(yīng)注意的幾幾個(gè)問(wèn)題（四）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)幾個(gè)重重大合同簽簽訂應(yīng)注意意的問(wèn)題第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范與處處理（五）關(guān)于于合同履行行的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范合同分析合同交底合同履行控控制合同變更管管理第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范與處處理（五）關(guān)于于合同履行行的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范合同分析按照系統(tǒng)規(guī)規(guī)則和要求求將合同分分解成相互互獨(dú)立、相相互聯(lián)系的的單元，便便于組織分工和落落實(shí)合同履履行責(zé)任合同結(jié)構(gòu)分分析（合同同有關(guān)的主主體、雙方方的權(quán)利和和義務(wù)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)擔(dān)與轉(zhuǎn)移、工期、、進(jìn)度與移移交、質(zhì)量量檢查與缺缺陷、價(jià)款款計(jì)量和支支付、違約約責(zé)任、索賠、、合同的解解除、爭(zhēng)議議的解決））合同工作責(zé)責(zé)任分解（（承包商的的任務(wù)、業(yè)業(yè)主的任務(wù)務(wù)、監(jiān)理的的任務(wù)、工工期和質(zhì)量、驗(yàn)收收和結(jié)算、、工程保修修）第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)如何何建立完備備的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范體系系/建緯城中村村改造及拆拆遷法律網(wǎng)網(wǎng)TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地產(chǎn)合同同法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范與處處理（五）關(guān)于于合同履行行的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范合同交底合同簽訂后后，應(yīng)該對(duì)對(duì)相關(guān)職能能部門進(jìn)行行合同底，，并制訂合合同履行計(jì)計(jì)劃合同交底的的內(nèi)容：工程概況及及合同工作作范圍；合同關(guān)系及及合同涉及及各方之間間的權(quán)利、、義力與責(zé)責(zé)任；合同工期控控制總目標(biāo)標(biāo)及階段目目標(biāo)；合同質(zhì)量控控制目標(biāo)及及合同規(guī)定定執(zhí)行的規(guī)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和驗(yàn)收程程序；合同對(duì)材料料、設(shè)備采采購(gòu)和驗(yàn)收收的規(guī)定投資及成本本控制目標(biāo)標(biāo)，特別是是合同價(jià)款款的支付及及調(diào)整的條條件、方式式和程序；合同雙方爭(zhēng)爭(zhēng)議的處理理方式、程