房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值講解

房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格和和價(jià)價(jià)值值價(jià)格格是是為為獲獲得得一一種種商商品品或或服服務(wù)務(wù)所所必必須須付付出出的的東東西西。?！F(xiàn)象象價(jià)格格是是商商品品價(jià)價(jià)值值的的貨貨幣幣表表現(xiàn)現(xiàn)；；價(jià)價(jià)值值是是凝凝結(jié)結(jié)在在商商品品中中的的抽抽象象人人類類勞勞動(dòng)動(dòng)。?！举|(zhì)質(zhì)價(jià)格格實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上是是市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)這這種種特特定定的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)制制度度下下對(duì)對(duì)有有用用且且稀稀缺缺的的物物品品的的一一種種分分配配方方式式。。分配配方方式式：：武力力、、禮禮讓讓、、抽抽簽簽、、排排隊(duì)隊(duì)、、計(jì)計(jì)劃劃、、價(jià)價(jià)格格第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的含含義義和和形形成成條條件件1.定義義房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格是是和和平平地地獲獲得得他他人人的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所必必須須付付出出的的代代價(jià)價(jià)－－－－貨貨幣幣或或?qū)崒?shí)物物、、無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)或其他他經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益。。房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格通通常常用用貨貨幣幣來(lái)來(lái)表表示示，，但但可可以以用用實(shí)實(shí)物物等等非非貨貨幣幣形形式式來(lái)來(lái)償償付付———作價(jià)價(jià)出出資資入入股股換換取取技技術(shù)術(shù)、、設(shè)設(shè)備備。。2.價(jià)格格形形成成條條件件（1）有有用用性性是指指滿滿足足人人們們的的某某種種需需要要。。如如水水可可以以解解渴渴、、住住宅宅可可以以居居住住。。（2）稀稀缺缺性性是指指不不能能使使每每個(gè)個(gè)人人隨隨心心所所欲欲的的得得到到它它。。如如水水、、空空氣氣沒沒有有價(jià)價(jià)格格。。（3）有效效需求求是指指不不僅僅愿愿意意購(gòu)購(gòu)買買，，而而且且有有能能力力購(gòu)購(gòu)買買。需要要不不等等于于需需求求，，有有支支付付能能力力的的需需要要才才是是需需求求。第二節(jié)房房地地產(chǎn)價(jià)格格與一般般物品價(jià)價(jià)格的異異同1.共同之處處（1）都是價(jià)價(jià)格，是是價(jià)值的的貨幣表表現(xiàn)；（2）都有波波動(dòng)，受受供求關(guān)關(guān)系影響響；（3）按質(zhì)論論價(jià)，質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)高高，質(zhì)劣劣價(jià)低；2.不同之處處（1）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位關(guān)系密切切，一般般物品與與區(qū)位關(guān)關(guān)系不大大。房地產(chǎn)不不可移動(dòng)動(dòng)性，區(qū)區(qū)位好價(jià)價(jià)格高，，區(qū)位差差價(jià)格低低。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)是權(quán)益益價(jià)格，，一般物物品是本本身價(jià)格格。房地產(chǎn)是是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，交易易轉(zhuǎn)移的的是其所所有權(quán)、、建設(shè)用用地使用用權(quán)或其其他權(quán)利利。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格同同時(shí)有買買賣價(jià)格格和租賃賃價(jià)格，，一般物物品主要要是買賣賣價(jià)格。。房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值量大大、壽命命長(zhǎng)久。。同時(shí)存存在買賣賣和租賃賃兩種交交易方式式，即擁?yè)碛袃煞N種價(jià)格。。2.不同之處處（4）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格易易受交易易者個(gè)別別情況影影響，一般物物品價(jià)格格不易受受影響。。房地產(chǎn)獨(dú)獨(dú)一無(wú)二二性，價(jià)價(jià)值量大大，交易易易受買買賣雙方方影響。。如：議議價(jià)能力力、買房房偏好、、賣方急急需現(xiàn)金金等。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格形形成時(shí)間間較長(zhǎng)，，一般物物品價(jià)格格形成通通常較短短。房地產(chǎn)獨(dú)獨(dú)一無(wú)二二性，價(jià)價(jià)值量大大，相互互之間難難以比較較，謹(jǐn)慎慎交易。。第三節(jié)房房地地產(chǎn)供求求與價(jià)格格1.房地產(chǎn)需需求含義：是指消費(fèi)費(fèi)者在某某一特定定的時(shí)間間內(nèi)，在在每一價(jià)價(jià)格水平平下，對(duì)對(duì)某種房房地產(chǎn)所所愿意并并且能夠夠購(gòu)買（或承租租）的數(shù)量。。需求：有購(gòu)買欲欲望有支付能能力房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求含義：是指在一定的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)、一定價(jià)格水平平下和一定市市場(chǎng)上所所有的消消費(fèi)者對(duì)某種房房地產(chǎn)所所愿意并并且能夠夠購(gòu)買的的數(shù)量。。市場(chǎng)需求求：所有有消費(fèi)者者需求總總和。決定房地地產(chǎn)需求求量的因因素（1）該種房房地產(chǎn)的的價(jià)格水水平一般是負(fù)負(fù)相關(guān)，，但是有有例外－－炫耀物物品和吉吉芬物品品。（2）消費(fèi)者者的收入入水平—消費(fèi)者支支付能力力正常商品品正相關(guān)關(guān)，低檔檔商品負(fù)負(fù)相關(guān)。（3）消費(fèi)者者偏好正相關(guān)（4）相關(guān)物物品的價(jià)價(jià)格水平平替代品－－一某商商品價(jià)格格上升，，導(dǎo)致另另一種商商品需求求增加（（經(jīng)濟(jì)適適用房與與商品房房）互補(bǔ)品－－一某商商品價(jià)格格上升，，導(dǎo)致另另一種商商品需求求減少（（住宅與與其配套套商業(yè)））（5）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的的預(yù)期對(duì)未來(lái)收收入的預(yù)預(yù)期（正正相關(guān)）），對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)的預(yù)期期（正相相關(guān)，如如買漲不不買跌））房地產(chǎn)需需求曲線線-需求量和和價(jià)格的的關(guān)系需求量的的變動(dòng)（（點(diǎn)在需需求曲線線上移動(dòng)動(dòng)）和需需求的變變動(dòng)（整整條需求求曲線的的位移））需求量的的變動(dòng)，，其他因因素不變變，價(jià)格沿需求曲曲線移動(dòng)動(dòng)。需求的變變動(dòng)，指指價(jià)格以以外的其其他因素素變動(dòng)，，導(dǎo)致整整條需求求曲線向向左或向向右平移移（引起起需求增增加，線線向右移移，引起起需求減減少，線線向左移移）DI:消費(fèi)者收收入水平平提高；；D2：消費(fèi)者者收入水水平降低低。需求增加加需求減少少2.房地產(chǎn)供供給含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商和擁有有者在某某一特定定的時(shí)間間內(nèi)，在在每一價(jià)價(jià)格水平平下，對(duì)對(duì)某種房房地產(chǎn)所所愿意并并且能夠夠提供出出售的數(shù)數(shù)量。兩個(gè)條件件：供給給愿意＋＋供給能能力房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給含義：在一定時(shí)時(shí)間內(nèi)、、一定價(jià)價(jià)格水平平和一定定市場(chǎng)上上所有房房地產(chǎn)開開發(fā)商和和擁有者者對(duì)某種房房地產(chǎn)所所愿意并并且能夠夠提供出出售的數(shù)數(shù)量。市場(chǎng)供給給：所有有開發(fā)商商的供給給總和。。潛在供給給量＝存存量－拆拆毀量－－轉(zhuǎn)換為為其他種種類房地地產(chǎn)量+其他種類類房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為該種房房地產(chǎn)量量+新開發(fā)量量決定房地地產(chǎn)供給給量的因因素（1）該種房房地產(chǎn)的的價(jià)格水水平正相關(guān)。價(jià)格越越高，越越有利可可圖，供供給量越越多。（2）該房地產(chǎn)產(chǎn)的成本本負(fù)相關(guān)。開發(fā)成成本上升升，利潤(rùn)潤(rùn)下降，，供給量量減少。。（3）該房地地產(chǎn)的開開發(fā)技術(shù)術(shù)水平正相關(guān)。水平高高，開發(fā)發(fā)成本低低，供給給量增多多。（4）房地產(chǎn)開開發(fā)商對(duì)對(duì)未來(lái)的的預(yù)期預(yù)期價(jià)格格上升，，則會(huì)增增加供給給量。預(yù)期價(jià)格格下降，，則會(huì)減減少供給給量。（1）該種房房地產(chǎn)的的價(jià)格水水平一般是負(fù)負(fù)相關(guān)，，但是有有例外－－炫耀物物品和吉吉芬物品品。（2）消費(fèi)者者的收入入水平—消費(fèi)者支支付能力力正常商品品正相關(guān)關(guān)，低檔檔商品負(fù)負(fù)相關(guān)。（3）消費(fèi)者者偏好正相關(guān)房地產(chǎn)供供給曲線線—供給量與與價(jià)格之之間的關(guān)關(guān)系供給量的的變化（（點(diǎn)在供供給曲線線上移動(dòng)動(dòng)）與供供給的變變化（整整條供給給曲線的的位移））PPQQ00SSS2S1供給減少少供給增加加S1：房地產(chǎn)產(chǎn)成本上上升;S2房地產(chǎn)成成本下降降3.房地產(chǎn)均均衡價(jià)格格房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求曲線與與市場(chǎng)供供給曲線線相交時(shí)時(shí)的價(jià)格格，也就就是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求量量與市場(chǎng)場(chǎng)供給量量相等時(shí)時(shí)的價(jià)格格。均衡是是市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格運(yùn)行行的必必然趨趨勢(shì)，，如果果市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格偏離離了均均衡價(jià)價(jià)格，，必須須會(huì)出出現(xiàn)過過?；蚧蚨倘比?，導(dǎo)導(dǎo)致賣賣者之之間或或買者者之間間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，形成成價(jià)格格下降降或上上升，，最終終再次次趨向向于均均衡價(jià)價(jià)格。3.房地產(chǎn)產(chǎn)均衡衡價(jià)格格2022/10/27RealEstateAppraisal18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3Q44.房地產(chǎn)產(chǎn)供求求狀況況的分分類-（區(qū)域域、類類型））（1）全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)總的的供求求狀況況（2）本地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)總總的供供求狀狀況（3）全國(guó)同同類房房地產(chǎn)產(chǎn)的供供求狀狀況（4）本地區(qū)區(qū)同類類房地地產(chǎn)的的供求求狀況況房地產(chǎn)產(chǎn)的不不可移移動(dòng)性性和變變更用用途的的困難難，使使得決決定房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的，，主要要是本本地區(qū)區(qū)同類類房地地產(chǎn)的的供求求狀況況。也也印證證了前前面說說過的的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)是是區(qū)域域性市市場(chǎng)。。使用價(jià)值和和交換價(jià)值值使用價(jià)值：：是指物品能能滿足人們們某種需要要的效用。。交換價(jià)值：：是指一種商商品同另一一種商品相相交換的關(guān)關(guān)系或比例例。房地產(chǎn)評(píng)估估的是交換換價(jià)值第四節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和價(jià)值值的種類表現(xiàn)為一定定數(shù)量的貨貨幣①成交價(jià)格：：房地產(chǎn)交交易雙方的的實(shí)際達(dá)成成交易的價(jià)價(jià)格②市場(chǎng)價(jià)格格：指某種種房地產(chǎn)在在市場(chǎng)上的的一般、平平均水平價(jià)價(jià)格，是該該類房地產(chǎn)產(chǎn)大量成交交價(jià)格的抽抽象結(jié)果。。③理論價(jià)格格：在經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)假設(shè)的的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)預(yù)期是理性性的，或者者真實(shí)需求求與真實(shí)供供給相等的的條件下形形成的價(jià)格格。④評(píng)估價(jià)格格：估價(jià)師師通過估價(jià)價(jià)活動(dòng)所得得出的估價(jià)價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)值。成交價(jià)格圍圍繞市場(chǎng)價(jià)價(jià)格上下波波動(dòng)，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格圍繞繞理論價(jià)格格上下波動(dòng)動(dòng)一個(gè)良好的的評(píng)估價(jià)=正常成交價(jià)價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格、、理論價(jià)格格、評(píng)估價(jià)價(jià)值、成交交價(jià)格正常成交價(jià)格的形成條件：1.公開市場(chǎng)2.交易對(duì)象本身具有市場(chǎng)性3.眾多的買者和賣者4.買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿5.理性的經(jīng)濟(jì)行為6.買者和賣者都具有完全信息7.適當(dāng)?shù)钠陂g完成第四節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和價(jià)值值的種類①快速變現(xiàn)價(jià)價(jià)值：是指指不符合市市場(chǎng)價(jià)值形形成條件中中“交易雙方有有充裕的時(shí)時(shí)間進(jìn)行交交易”下最可能的的價(jià)格。②謹(jǐn)慎價(jià)值值：是指存存在不確定定因素的情情況下遵守守謹(jǐn)慎原則則評(píng)估出的的價(jià)值。通通常低于市市場(chǎng)價(jià)值。。③在用價(jià)值值：是指在在現(xiàn)狀使用用下的價(jià)值值。④殘余價(jià)值值：是指在在非連續(xù)使使用條件下下的價(jià)值，，一般低于于市場(chǎng)價(jià)值值。⑤投資價(jià)值值：是指某某個(gè)特定的的投資者基基于個(gè)人的的需要或意意愿，而對(duì)對(duì)房地產(chǎn)所所評(píng)估出的的價(jià)值。2022/10/27RealEstateAppraisal22市場(chǎng)價(jià)值、、投資價(jià)值值、謹(jǐn)慎價(jià)價(jià)值、快速速變現(xiàn)價(jià)值值、在用價(jià)價(jià)值、殘余余價(jià)值估價(jià)目的要要求市場(chǎng)價(jià)值：是指一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在進(jìn)行了適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷后，由懂行、審慎且無(wú)被迫的自愿的買方和自愿的賣方，以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行交易的估計(jì)金額。市場(chǎng)價(jià)值形形成的條件件：1.適當(dāng)營(yíng)銷—交易雙方有有充裕的時(shí)時(shí)間進(jìn)行交交易2.懂行—了解交易對(duì)對(duì)象、市場(chǎng)場(chǎng)行情3.審慎—雙方都是冷冷靜、理性性、謹(jǐn)慎、、沒有感情情用事4.無(wú)被迫——交易雙方是是自愿進(jìn)行行交易的5.公平交易—交易雙方是是出于利己己動(dòng)機(jī)進(jìn)行行交易的①買賣價(jià)格：：賣方將房地地產(chǎn)權(quán)利人人轉(zhuǎn)移給買買方而收取取的貨幣等等經(jīng)濟(jì)利益益。②租賃價(jià)格：：是指出租人人將房地產(chǎn)產(chǎn)出租給承承租人而收收取的貨幣幣等經(jīng)濟(jì)利利益。③抵押價(jià)值：：是在抵押期期間的各個(gè)個(gè)時(shí)點(diǎn)，債債務(wù)人不履履行到期債債務(wù)或者發(fā)發(fā)生當(dāng)事人人約定的實(shí)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)的情形時(shí)時(shí)，抵押房房地產(chǎn)拍賣賣、變賣最最可能所得得的價(jià)款扣扣除法定優(yōu)優(yōu)先受償款款后的余額額。2022/10/27RealEstateAppraisal23買賣價(jià)格、、租賃價(jià)格格、抵押價(jià)價(jià)值、保險(xiǎn)險(xiǎn)價(jià)值、課課稅價(jià)值、、征收價(jià)值值法定優(yōu)先受償款包括：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。2022/10/27RealEstateAppraisal24抵押價(jià)值公式：抵押貸款額額度＝抵押押價(jià)值×貸款成數(shù)抵押價(jià)值＝＝未設(shè)立法定定優(yōu)先受償償權(quán)利下的的價(jià)值－法定優(yōu)先受受償款＝未設(shè)立法定定優(yōu)先受償償權(quán)利下的的價(jià)值－拖欠建設(shè)工工程價(jià)款－－已抵押擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)權(quán)數(shù)額－其其他法定優(yōu)優(yōu)先受償款款再次抵押價(jià)價(jià)值＝未設(shè)立法定定優(yōu)先受償償權(quán)利下的的價(jià)值-拖欠建設(shè)工工程價(jià)款－已抵押貸款款余額/社會(huì)一般貸貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)優(yōu)先受償款款已抵押的價(jià)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值：：是房地產(chǎn)投投保時(shí)，為為確定保險(xiǎn)險(xiǎn)金額提供供參考依據(jù)據(jù)而評(píng)估的的價(jià)值。課稅價(jià)值：：也稱為課稅稅價(jià)值或計(jì)計(jì)稅租金，，是為稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)核定定計(jì)稅依據(jù)據(jù)提供參考考而評(píng)估的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值或租金金。征收價(jià)值：：為國(guó)家征收收房地產(chǎn)確確定補(bǔ)償金金額提供參參考而評(píng)估估的被征收收房地產(chǎn)的的價(jià)值。2022/10/27RealEstateAppraisal25買賣價(jià)格、、租賃價(jià)格格、抵押價(jià)價(jià)值、保險(xiǎn)險(xiǎn)價(jià)值、課課稅價(jià)值、、征收價(jià)值值所有權(quán)價(jià)格格：是指房屋所所有權(quán)價(jià)格格、土地所所有權(quán)價(jià)格格或房屋和和土地所有有權(quán)價(jià)格。。土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格：土地使用權(quán)價(jià)格主要指土地地使用權(quán)價(jià)格，包括建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)價(jià)格、宅基地使使用權(quán)價(jià)格和土地承包包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格。其他權(quán)益價(jià)價(jià)格：泛指除所有權(quán)價(jià)格格、使用權(quán)權(quán)價(jià)格以外外的各種房房地產(chǎn)權(quán)益益價(jià)格，包包括：租賃賃權(quán)價(jià)格、、地役權(quán)價(jià)價(jià)格、抵押押權(quán)價(jià)格。。2022/10/27RealEstateAppraisal26所有權(quán)權(quán)價(jià)格格、土土地使使用權(quán)權(quán)價(jià)格格、其其他權(quán)權(quán)益價(jià)價(jià)格所有權(quán)價(jià)格的說明：中國(guó)目前只有房屋所有權(quán)價(jià)格沒有土地所有權(quán)價(jià)格，因?yàn)橥恋毓兄葡?，土地的?guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)價(jià)格說明：中國(guó)目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格主要是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格。歷史成成本：：簡(jiǎn)稱：：原值值、原原價(jià)，，是指一一項(xiàng)資資產(chǎn)在在當(dāng)初初取得得時(shí)實(shí)實(shí)際發(fā)發(fā)生的的成本本。賬面價(jià)價(jià)值：：也稱為為賬面面凈值值、折折余價(jià)價(jià)值，，是指指一項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的原原始價(jià)價(jià)值，，減去去已計(jì)計(jì)提折折舊后后的余余額。。公允價(jià)價(jià)值：：是指在在公平平交易易中，，熟悉悉情況況的交交易雙雙方自自愿進(jìn)進(jìn)行資資產(chǎn)交交換或或者債債務(wù)清清償?shù)牡慕痤~額。市場(chǎng)價(jià)價(jià)值：：也稱為為實(shí)際際價(jià)值值，是是指一一項(xiàng)資資產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)在在市場(chǎng)場(chǎng)上實(shí)實(shí)際所所值的的價(jià)格格，是是資產(chǎn)產(chǎn)在市市場(chǎng)上上成交交的最最可能能的價(jià)價(jià)格。。2022/10/27RealEstateAppraisal27歷史成成本、、賬面面價(jià)值值、公公允價(jià)價(jià)值賬面價(jià)值=原始價(jià)值-累計(jì)折舊公允價(jià)值的前提：1)公平交易；2）交易雙方均熟悉情況；3）雙方均是自愿的；2022/10/27RealEstateAppraisal28市場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)價(jià)價(jià)、政政府指指導(dǎo)價(jià)價(jià)、政政府定定價(jià)

形成機(jī)制估價(jià)規(guī)定適用市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，經(jīng)營(yíng)者自主制定依據(jù)市場(chǎng)供求狀況商品房政府指導(dǎo)價(jià)政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門按定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度經(jīng)濟(jì)適用房政府定價(jià)由政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定價(jià)格估價(jià)結(jié)果不得超過其最高、最低限價(jià)房改房

廉租房基準(zhǔn)地地價(jià)：：是指對(duì)對(duì)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)各級(jí)級(jí)土地地或勻勻質(zhì)地地域及及其商商業(yè)、、住宅宅、工工業(yè)等等土地地利用用類型型評(píng)估估的土土地使使用權(quán)權(quán)單位位面積積平均均價(jià)格格。標(biāo)定地地價(jià)：：是指一一定時(shí)時(shí)期和和一定定條件件下，，能代代表不不同區(qū)區(qū)位、、不同同用途途地價(jià)價(jià)水平平的標(biāo)標(biāo)志性性宗地地的價(jià)價(jià)格。。房屋重重置價(jià)價(jià)格：：是指某某一基基準(zhǔn)日日期，，不同同區(qū)域域、不不同用用途、、不同同建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、不不同檔檔次或或等級(jí)級(jí)的房房屋，，建造造它所所需要要的一一切合合理、、必要要的費(fèi)費(fèi)用、、稅金金及應(yīng)應(yīng)獲得得的利利潤(rùn)。。2022/10/27RealEstateAppraisal29基準(zhǔn)地地價(jià)、、標(biāo)定定地價(jià)價(jià)、房房屋重重置價(jià)價(jià)格房地價(jià)價(jià)格＝＝土地地價(jià)格格＋建建筑物物價(jià)格格2022/10/27RealEstateAppraisal30土地價(jià)價(jià)格、、建筑筑物價(jià)價(jià)格、、房地地價(jià)格格總價(jià)格格、單單位價(jià)價(jià)格、、樓面面地價(jià)價(jià)樓面地地價(jià)＝＝土地地總價(jià)價(jià)/總建筑筑面積積樓面地地價(jià)＝＝土地總總價(jià)/總建筑筑面積積*土土地總總面積積/土地總總面積積=土地單單價(jià)/容積率率實(shí)際價(jià)價(jià)格：：是指在在成交日日期時(shí)一次次付清清的價(jià)價(jià)格，，或者者將不不是在在成交交日期期時(shí)一一次付付清的的價(jià)格格折現(xiàn)現(xiàn)到成成交日日期時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格。。名義價(jià)價(jià)格：：是指在在成交交日期期時(shí)講講明，，但不不是在在成交交日期期時(shí)一一次付付清的的價(jià)格格。2022/10/27RealEstateAppraisal31實(shí)際價(jià)價(jià)格、、名義義價(jià)格格現(xiàn)房?jī)r(jià)價(jià)格：：是指建建筑物物為已已建成成的房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)的的價(jià)格格（含含土地地價(jià)格格）。。期房?jī)r(jià)價(jià)格：：是指以以目前前尚未未建成成而在在將來(lái)來(lái)建成成的房房屋（（含土土地））為交交易標(biāo)標(biāo)的的的價(jià)格格。期房?jī)r(jià)價(jià)格＝＝現(xiàn)房房?jī)r(jià)格格－預(yù)預(yù)計(jì)從從期房房達(dá)到到現(xiàn)房房期間間現(xiàn)房房出租租的凈凈收益益的折折現(xiàn)值值－風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償2022/10/27RealEstateAppraisal32現(xiàn)房?jī)r(jià)格、、期房?jī)r(jià)格格起價(jià)：是指所銷售售的商品房房的最低價(jià)價(jià)格。標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)，，是指商品品房出售者者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不不同樓層、、朝向、戶戶型的商品品房的出售售價(jià)格。成交價(jià)：是商品房買買賣雙方的的實(shí)際交易易價(jià)格。均價(jià):是所銷售商商品房的平平均價(jià)格。。2022/10/27RealEstateAppraisal33起價(jià)、標(biāo)價(jià)價(jià)、成交價(jià)價(jià)、均價(jià)保留價(jià)：又稱起拍底底價(jià)，是在在拍賣前確確定的拍賣賣標(biāo)的的可可售的最低低價(jià)格。起拍價(jià):又稱開叫價(jià)價(jià)格、起叫叫價(jià)，是拍拍賣師在拍拍賣時(shí)首次次報(bào)出的拍拍賣標(biāo)的的的價(jià)格。應(yīng)價(jià):是競(jìng)買人對(duì)對(duì)拍賣師報(bào)報(bào)出的價(jià)格格的應(yīng)允，，或是競(jìng)買買人自己報(bào)報(bào)出的購(gòu)買買價(jià)格。成交價(jià):是經(jīng)拍賣師師落槌或者者以其他公公開表示買買定的方式式確認(rèn)后的的競(jìng)買人的的最高應(yīng)價(jià)價(jià)。2022/10/27RealEstateAppraisal34保留價(jià)、起起拍價(jià)、應(yīng)應(yīng)價(jià)、成交交價(jià)例題某商品住宅宅在建工程程建設(shè)用地地面積25000平方米，擬擬建500套住宅，總建筑面積積50000平方米，已完成總總投資80%，開發(fā)商以以5000元/平方米的價(jià)價(jià)格預(yù)售了其中的100套，建筑面積10000平方米，預(yù)購(gòu)人按按照房?jī)r(jià)的的70%辦理了個(gè)人人住房抵押押貸款。開開發(fā)商曾將將該在建工工程抵押貸貸款，目前前該筆貸款余額1860萬(wàn)元。開發(fā)商目目前支付給給施工單位位的工程款款比施工單單位實(shí)際投投入少500萬(wàn)元?，F(xiàn)評(píng)估該該在建工程程不存在預(yù)預(yù)售期房，，且未設(shè)立立法定優(yōu)先受受償權(quán)下的的價(jià)值為2億元。當(dāng)?shù)赝愵愒诮üこ坛痰牡盅嘿J款成數(shù)一一般為60%。求?。?/p>