房地產(chǎn)企業(yè)工程管理（共24）

房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程程管理理盧衛(wèi)東東1盧衛(wèi)東東簡介介大學(xué)講講師，，工學(xué)學(xué)碩士士。1992年～1996年，在在高校校建筑筑設(shè)計計研究究院從從事工工程結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計和和教學(xué)學(xué)工作作，擔(dān)擔(dān)任結(jié)結(jié)構(gòu)室室副主主任。。1997年～1999年，在在高校校從事事國家家交通通部研研究課課題“湖北龍龍?zhí)逗雍哟髽驑?60米跨度度鋼管管微膨膨脹混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)”的研究究工作作，課課題成成果經(jīng)經(jīng)專家家組評評定，，認(rèn)為為達到到了國國際一一流、、國內(nèi)內(nèi)領(lǐng)先先水平平。2000年～2002年，在在中海海地產(chǎn)產(chǎn)先后后擔(dān)任任深圳圳地區(qū)區(qū)項目目技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)、質(zhì)質(zhì)量部部經(jīng)理理、集集團公公司工工程部部副總總，全面主主管過過工程程技術(shù)術(shù)、工工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控、、工程程進度度監(jiān)控控、工工程檔檔案、、工程程報建建與驗驗收、、工程程售后后維修修等工工程管管理方方面的的工作作，參與或或負(fù)責(zé)責(zé)了80多萬平平方米米項目目的工工程管管理工工作，，負(fù)責(zé)責(zé)了50多萬平平方米米項目目的選選材用用料工工作。。2003年，擔(dān)擔(dān)任朗朗鉅地地產(chǎn)工工程中中心總總經(jīng)理理，全面負(fù)負(fù)責(zé)公公司工工程管管理工工作，提出出了房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理六大大體系系六個個流程程四個個延伸伸的管管理思思路。。2004年，深深圳市市誠則則成企企業(yè)管管理顧顧問公公司房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理顧問問。2講座提提綱房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理“三三要素素”探討房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程程管理理模式式－－暨從我我國建建筑總總承包包施工工的裂裂變看看房地地產(chǎn)工工程管管理發(fā)發(fā)展方方向房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法－即即六大大體系系六個個流程程四個個延伸伸各管理理體系系的操操作理理念如何理理順房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理流程程案例分分析3房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理“三三要素素”公司的的工程程管理理資源源環(huán)境境房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)內(nèi)部部工程程管理理思路路是否否統(tǒng)一一房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法4探討房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程程管理理模式式－－暨從我我國建建筑總總承包包施工工的裂裂變看看房地地產(chǎn)工工程管管理發(fā)發(fā)展方方向探討房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理模式式的背背景國際工工程總總承包包管理理模式式及其其特點點（不不詳介介紹））我國工工程總總承包包管理理的發(fā)發(fā)展情情況（（重點點介紹紹工程程總承承包的的基本本情況況及優(yōu)優(yōu)點））工程總總承包包這么么好，，為什什么在在我國國推行行不了了？建筑施施工總總承包包裂變變分析析近期我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理的發(fā)發(fā)展方方向影響房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理模式式改變變的幾幾種可可能5房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理六大大體系系：工工程計劃管管理體體系、、工程程技術(shù)術(shù)管理理體系系、工工程成成本管管理體體系、、工程程質(zhì)量量與安安全管管理體體系、、工程程風(fēng)險險管理理體系系、現(xiàn)現(xiàn)場管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化。房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理六個個流程程：計計劃管管理流流程、、現(xiàn)場場工程程技術(shù)術(shù)管理理流程程、工工程質(zhì)質(zhì)量控控制流流程、、合同同管理理與現(xiàn)現(xiàn)場簽簽證管管理流流程、、甲供供材料料管理理流程程、文文件管管理流流程。。房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理四個個延伸伸：建建筑產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化功能能開發(fā)發(fā)、、建筑筑產(chǎn)品品高新新技術(shù)術(shù)應(yīng)用用、、建筑筑產(chǎn)品品質(zhì)量量缺陷陷維修修、、員工工與供供應(yīng)商商培訓(xùn)訓(xùn)。。6房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法－工工程計計劃管管理體體系工程計計劃管管理是是我們們房地地產(chǎn)工工程管管理最最重要要的部部分。工程計計劃管管理體體系主主要是是通過過一系系列的的預(yù)控控計劃劃，使使得參參與工工程管管理的的主要要管理理人員員先在在自己己的腦腦子里里把樓樓蓋起起來，，做到到心中中有數(shù)數(shù)，同同時把把各部部門的的工作作有機機地銜銜接起起來，，保證證公司司的工工作步步調(diào)協(xié)協(xié)調(diào)。工程計劃管管理體系的的主要內(nèi)容容：◆工程范圍圍劃分及相相互搭接關(guān)關(guān)系分析；；（重點））◆工程實施施過程中組組織架構(gòu)及及人員的安安排；◆工程時間間計劃管理理，包括：：房地產(chǎn)項項目開發(fā)的的發(fā)展控制制計劃、工工程實施控控制計劃、、施工圖出出圖計劃、、承建商分分判計劃、、甲供材料料進場計劃劃、樣板確確認(rèn)計劃；；（重點））◆工程質(zhì)量量規(guī)劃；◆工程投資資（成本））規(guī)劃；◆信息溝通通與傳遞規(guī)規(guī)劃；◆工程風(fēng)險險的應(yīng)對措措施；◆產(chǎn)品交接及及運行規(guī)劃劃。7房地產(chǎn)工程程管理方法法－工程技技術(shù)管理體體系工程技術(shù)管管理體系是是房地產(chǎn)工工程管理的的基礎(chǔ)和底底盤。沒有有技術(shù)底盤盤，工程成成本控制不不住或者說說控制得不不科學(xué)（舉舉門窗配件件的例子））；沒有技技術(shù)底盤，，工程質(zhì)量量控制將是是隨機，設(shè)設(shè)計圖紙好好一點、施施工單位強強一點、地地盤經(jīng)理敬敬業(yè)一點，，質(zhì)量就好好一點，而而不能保證證公司所開開發(fā)樓盤質(zhì)質(zhì)量的穩(wěn)定定性。工程技術(shù)管管理體系的的主要內(nèi)容容：◆工程技術(shù)術(shù)管理平臺臺的搭接與與跟蹤完善善；（重點點）◆工程選材材用料標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制訂；；（重點點）◆各項分部部工程技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制制定；◆招標(biāo)技術(shù)術(shù)標(biāo)的評審審與確定；；◆重要分項項分部工程程施工技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制制訂或確定定；◆工程技術(shù)術(shù)交底與培培訓(xùn)；◆現(xiàn)場技術(shù)術(shù)管理工作作的指導(dǎo)與與監(jiān)督。8房地產(chǎn)工程程管理方法法－工程成成本管理體體系工程成本管管理體系是是公司經(jīng)營營最關(guān)心的的，也是公公司老板所所關(guān)心的。。成本管理理體系主要要是通過項項目定位、、工程成本本測算、控控制設(shè)計階階段、工程程招標(biāo)動態(tài)態(tài)控制、現(xiàn)現(xiàn)場簽證等等一系列的的環(huán)節(jié)進行行控制。工程成本管管理體系的的主要內(nèi)容容：◆項目工程程成本測算算與現(xiàn)金流流安排，確確定付款原原則；（（重點）◆工程成本數(shù)數(shù)據(jù)庫的建建立與跟蹤蹤完善；◆工程供方資資源管理；◆項目工程成成本目標(biāo)的的制定；（重點點）◆工程招標(biāo)管管理（包括括采購）；◆工程合同交交底與工程程合同管理理；◆工程成本動動態(tài)評估與與管理；（（重點）◆預(yù)付款與進進度款支付付管理；◆工程竣工結(jié)結(jié)算管理；；◆保固金支付付管理。9房地產(chǎn)工程程管理方法法－工程質(zhì)質(zhì)量與安全全管理體系系質(zhì)量是企業(yè)業(yè)的生命。。雖然現(xiàn)在在社會上，，特別是房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中，非常常注重營銷銷，編制各各種各樣的的營銷概念念，但是我我相信房地地產(chǎn)的競爭爭最終是產(chǎn)產(chǎn)品的競爭爭，是產(chǎn)品品技術(shù)與質(zhì)質(zhì)量的營銷銷，而工程程質(zhì)量是建建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量的重要要的、核心心的組成部部分。在房房地產(chǎn)市場場上，對于于工程質(zhì)量量，很大一一部分公司司平時不是是很關(guān)心的的，認(rèn)為那那是施工單單位的事情情，但是一一旦出了問問題，面對對業(yè)主的維維權(quán)，面對對輿論的壓壓力，下至至普通工程程師，上至至公司老板板，都很緊緊張，所以以，防微杜杜漸，未雨雨綢繆，建建立工程質(zhì)質(zhì)量保證體體系是非常常有必要的的。工程質(zhì)量管管理體系的的主要內(nèi)容容：◆工程質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的定位位分析；（重點））◆重要分項分分部工程施施工質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的制定定或確認(rèn)；◆承建單位和和監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)工程質(zhì)量量與安全體體系的檢查查與監(jiān)督；（重點））◆工程實體質(zhì)質(zhì)量與現(xiàn)場場安全系統(tǒng)統(tǒng)性偏差的的控制；◆重大工程質(zhì)質(zhì)量與安全全處理的應(yīng)應(yīng)急措施。。10房地產(chǎn)工程程管理方法法－工程風(fēng)風(fēng)險管理體體系工程風(fēng)險管管理。做任任何工作都都存在風(fēng)險險，工程管管理同樣存存在風(fēng)險，，所以我們們那要對工工程風(fēng)險進進行識別、、預(yù)警和采采取應(yīng)急措措施。工程風(fēng)險管管理體系的的主要內(nèi)容容：◆工程風(fēng)險識識別一覽表表；◆工程風(fēng)險可可能出現(xiàn)的的概率和損損失估算；◆工程風(fēng)險管管理重點；◆工程風(fēng)險防防范對策；◆工程風(fēng)險管管理責(zé)任劃劃分。11房地產(chǎn)工程程管理方法法－現(xiàn)場管管理標(biāo)準(zhǔn)化化有了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡挠媱澒芾砝眢w系，有有了工程技技術(shù)底盤，，有了工程程成本動態(tài)態(tài)控制的套套路，有了了完善的工工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)，，有了工程程風(fēng)險的防防范措施，，現(xiàn)場管理理就會變得得很輕松，，現(xiàn)場管理理就可以做做“麥當(dāng)勞”，做現(xiàn)場管管理標(biāo)準(zhǔn)化化，這樣就就可以降低低我們對現(xiàn)現(xiàn)場管理人人員的要求求，避免房房地產(chǎn)工程程管理對項項目部的依依賴。現(xiàn)場場管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化通過6個流程來實實現(xiàn)?，F(xiàn)場管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的主主要內(nèi)容：：◆計劃管理流流程；（重點））◆現(xiàn)場工程技技術(shù)管理流流程；◆工程質(zhì)量控控制流程；◆合同管理與與現(xiàn)場簽證證管理流程程；◆甲供材料管管理流程；◆文件管理流流程。12房地產(chǎn)工程程管理－建筑產(chǎn)品人人性化功能能開發(fā)建筑產(chǎn)品與與其它工業(yè)業(yè)產(chǎn)品，比比如冰箱、、彩電，都都是為消費費者生產(chǎn)的的消費品，，都是一種種產(chǎn)品，從從這個意義義上講，建建筑產(chǎn)品與與其它工業(yè)業(yè)產(chǎn)品來說說，沒有什什么區(qū)別。。建筑產(chǎn)品人人性化的考考慮或者精精致程度，，就遠遠不不如工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品。著名的房地地產(chǎn)公司，，萬科、中中海等品牌牌公司，已已經(jīng)開始致致力于建筑筑產(chǎn)品人性性化功能研研究，2003年是萬科的的建筑無限限生活空間間年，就是是深化建筑筑產(chǎn)品的細細部推敲。。建筑設(shè)計市市場目前的的實際現(xiàn)狀狀，要求房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自己要研研究建筑產(chǎn)產(chǎn)品的人性性化功能。。舉例說明建建筑產(chǎn)品人人性化功能能開發(fā)。建筑篇。園林篇。13房地產(chǎn)工程程管理－建筑產(chǎn)品高高新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用蓋房子，秦秦磚漢瓦幾幾千年，行行外人士總總覺得我們們這些蓋房房子的是“老土”，在目前高高新技術(shù)發(fā)發(fā)展迅猛的的時期，我我們有必要要引進成熟熟的高新技技術(shù)，提升升產(chǎn)品的方方便性和舒舒適度。在建筑高新新技術(shù)方面面，是技術(shù)術(shù)領(lǐng)先了，，應(yīng)用落后后了，我們們這些房地地產(chǎn)專業(yè)人人士沒有真真正起到溝溝通高新技技術(shù)與客戶戶之間橋梁梁的作用。。那些能夠給給客戶帶來來安全、生生活便利方方面的高新新技術(shù)，我我們非常有有必要盡快快推薦給客客戶，遠程程控制空調(diào)調(diào)、洗衣機機等。14房地產(chǎn)工程程管理－建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺陷的的維修建筑市場的的客觀情況況，建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量缺缺陷在所難難免，這是是一個客觀觀的事實。。業(yè)主的維權(quán)權(quán)意識越來來越強，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)面臨著較較大的維修修壓力。建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺陷維維修是我們們服務(wù)的一一個延伸，，在建筑產(chǎn)產(chǎn)品后期服服務(wù)方面，，應(yīng)該說，，房地產(chǎn)企企業(yè)落后于于部分工業(yè)業(yè)產(chǎn)品企業(yè)業(yè)，象海爾爾、美的等等等。搞好好產(chǎn)品的后后期服務(wù)，，是提升企企業(yè)品牌、、培養(yǎng)回頭頭客的重要要環(huán)節(jié)。這這也是我所所提倡的真真正做好客客戶服務(wù)的的意圖。一個優(yōu)秀的的工程師，，不一定是是一個優(yōu)秀秀的維修工工程師，建建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺陷維維修對維修修人員除了了專業(yè)知識識要求外還還有特殊的的要求，比比如：善于于與業(yè)主溝溝通、有耐耐心，所以以專業(yè)維修修隊伍將會會應(yīng)運而生生。在深圳，地地產(chǎn)公司有有專門的客客戶服務(wù)部部負(fù)責(zé)維修修，維修工工作有了一一定的深度度。舉例：：中海地產(chǎn)產(chǎn)的維修簡報、維修總結(jié)。15房地產(chǎn)工程程管理－員工與供應(yīng)應(yīng)商培訓(xùn)員工培訓(xùn)。。一個團隊隊能否形成成，單兵優(yōu)優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成集團團軍的優(yōu)勢勢，關(guān)鍵是是理念是否否統(tǒng)一，也也包括技術(shù)術(shù)、成本、、質(zhì)量、進進度方面的的理念，所所以通過培培訓(xùn)統(tǒng)一理理念是有必必要的。這這也是前面面我在房地地產(chǎn)工程管管理“三要素”中強調(diào)的第第二個要素素。供應(yīng)商培訓(xùn)訓(xùn)。工程項項目，一塊塊磚一片瓦瓦，都是施施工單位拿拿上去的，，地產(chǎn)公司司的思路統(tǒng)統(tǒng)一了，施施工單位不不能理解無無法執(zhí)行，，工程管理理的良好愿愿望也無法法實現(xiàn)。16房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系（1）根據(jù)《建設(shè)工程項項目管理規(guī)規(guī)范》（GB/T50326－2001）的要求，，施工單位位工程管理理工作可以以歸納為“四控四管一一協(xié)調(diào)”，即進度控控制、質(zhì)量量控制、安安全控制、、成本控制制、現(xiàn)場管管理、合同同管理、信信息管理、、生產(chǎn)要素素管理、組組織協(xié)調(diào)。。監(jiān)理單位工工程管理工工作可以歸歸納為“三控二管一一協(xié)調(diào)”，即進度控控制、質(zhì)量量控制、成成本控制、、合同管理理、信息管管理、組織織協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)工程程管理六大大體系，即即計劃管理理體系、工工程成本管管理體系、、工程技術(shù)術(shù)管理體系系、工程質(zhì)質(zhì)量與安全全管理體系系、工程風(fēng)風(fēng)險管理體體系、現(xiàn)場場管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。17房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系（2）因工程管理理行為主體體的不同，，房地產(chǎn)工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機機構(gòu)的工程程管理肯定定存在差異異，關(guān)注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面：◆工程進度控控制方面：：房地產(chǎn)企企業(yè)的計劃劃安排是施施工單位、、監(jiān)理單位位計劃安排排的依據(jù)，，房地產(chǎn)企企業(yè)的計劃劃管理從業(yè)業(yè)主宏觀控控制的角度度，對整個個項目的實實施進行全全面布置，，而施工單單位僅僅局局限于工程程本身，相相對更微觀觀一些?！艄こ碳夹g(shù)管管理方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)注的的是施工方方案、施工工構(gòu)造以及及施工工法法，而房地地產(chǎn)工程技技術(shù)管理的的任務(wù)則是是將營銷理理念轉(zhuǎn)化為為工程技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技技術(shù)參數(shù)）），然后按按照確定的的技術(shù)參數(shù)數(shù)進行招標(biāo)標(biāo)，定標(biāo)后后確定的產(chǎn)產(chǎn)品部品或或者施工出出來的產(chǎn)品品，符合營營銷意圖。。◆工程成本控控制方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)注的的是對工程程合同成本本的控制，，房地產(chǎn)企企業(yè)關(guān)注是是項目的投投資回報成成本。18房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系（3）因工程管理理行為主體體的不同，，房地產(chǎn)工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機機構(gòu)的工程程管理肯定定存在差異異，關(guān)注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面：◆工程質(zhì)量控控制方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)心的的是按圖施施工、符合合國家或地地方的施工工質(zhì)量驗收收標(biāo)準(zhǔn)，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)則關(guān)心的的是客戶產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；施工工單位考慮慮如何保證證把工程質(zhì)質(zhì)量做好，，房地產(chǎn)企企業(yè)關(guān)心是是施工單位位和監(jiān)理單單位是否健健全了保證證工程質(zhì)量量的管理體體系。◆工程現(xiàn)場管管理方面：：施工單位位考慮如何何組織施工工，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)檢查查施工單位位和監(jiān)理單單位是否有有完善的現(xiàn)現(xiàn)場管