房地產(chǎn)前期策劃綱要簡(jiǎn)報(bào)

振業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)橫橫崗崗六六約約項(xiàng)項(xiàng)目目前期期策策劃劃綱綱要要簡(jiǎn)簡(jiǎn)報(bào)報(bào)提案案機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)：：深深圳圳市市同同致致業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司振業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)第一一部部分分片片區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)概概況況（一一））、、橫橫崗崗概概況況概概況況橫崗崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)是是深深圳圳市市東東部部重重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，是是深深圳圳通通往往惠惠州州、、梅梅州州、、汕汕頭頭等等地地的的交交通通要要道道，，距距深深圳圳市市中中心心18公里里，，總總面面積積81．2平方公里里。分別別與東莞莞市、深深圳鹽田田區(qū)、羅羅湖區(qū)、、深圳龍龍崗區(qū)中中心城、、布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)、龍崗崗鎮(zhèn)、平平湖鎮(zhèn)等等接壤市場(chǎng)概況況92年以前，，橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)只有零零星小規(guī)規(guī)模的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目，初步步形成市市場(chǎng)萌芽芽。在92—93年初始有有7個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目取取得土地地并登記記開發(fā)，，總建筑筑面積約約26萬(wàn)m2，直到99年以后才才有新世世界廣場(chǎng)場(chǎng)、新亞亞洲廣場(chǎng)場(chǎng)、康樂樂花園等等項(xiàng)目陸陸續(xù)推出出并熱銷銷。（二）、、橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況橫崗房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)目前的的主力消消費(fèi)群體體包括：：消費(fèi)能力力較強(qiáng)的的在橫崗崗工作和和生活的的企業(yè)、、政府機(jī)機(jī)構(gòu)中高高層管理理人員、、公務(wù)員員及其親親朋好友友；與本本地有親親緣關(guān)系系的外籍籍人士。（三）、、市場(chǎng)消消費(fèi)群體體分析（四）、、按其家家庭年收收入可分分：為高收入入（12萬(wàn)以上）），中等等收入（（7~12）萬(wàn)），，中低收收入（7萬(wàn)以下））三類，，其購(gòu)房房意向及及現(xiàn)在居居住情況況大致如如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類

希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。

希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。

希望購(gòu)買高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復(fù)式或大面積公寓套房。（五）、、市場(chǎng)總總體評(píng)價(jià)價(jià)橫崗鎮(zhèn)目目前房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)尚處于于一個(gè)比比較初級(jí)級(jí)的發(fā)展展階段。。（六）、、區(qū)域市市場(chǎng)發(fā)展展條件分分析1、優(yōu)勢(shì)分析析（1）地理位置置優(yōu)勢(shì)逐逐步明顯顯（（2）交通條條件日益益完善（（3）優(yōu)越的生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)勢(shì)（（4）消費(fèi)市市場(chǎng)容量量?jī)?yōu)勢(shì)（（5）市政、生生活設(shè)施施配套逐逐步完善善（（6）豐厚的土土地資源源優(yōu)勢(shì)（（7）價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)2、劣勢(shì)分分析（1）、非規(guī)規(guī)范性市市場(chǎng)的沖沖擊（（2）、交通通瓶頸的的限制（（3）、缺乏乏名牌地地產(chǎn)商介介入引導(dǎo)導(dǎo)

（4）、市場(chǎng)場(chǎng)形象孤孤立，市市場(chǎng)認(rèn)同同度低認(rèn)同同第二部分分項(xiàng)項(xiàng)目分分析本地盤位位于橫崗崗鎮(zhèn)六約約片區(qū)，，由三塊塊宗地構(gòu)構(gòu)成總建建筑面積積416765.9平方米，，規(guī)劃可可建面積積541796平方米。。規(guī)劃建建筑容積積率小于于1.3，建筑覆覆蓋率小小于25%，綠化率率要求高高于40%。如此優(yōu)優(yōu)越的規(guī)規(guī)劃要素素非常符符合開發(fā)發(fā)超大規(guī)規(guī)模居住住型社區(qū)區(qū)的理想想需要。。本地盤由由三塊被被現(xiàn)有可可更改市市政道路路分割的的地塊構(gòu)構(gòu)成，整整體地塊塊東側(cè)隔隔路與為為大型舊舊有居民民“統(tǒng)建建上樓””住宅社社區(qū)“梧梧桐花園園”相臨臨，西面面和北面面為舊有有居民的的部分民民宅和待待開發(fā)土土地，東東南側(cè)緊緊鄰深惠惠公路。。地塊現(xiàn)現(xiàn)狀為生生地一、項(xiàng)目目地盤分分析二、地盤盤現(xiàn)場(chǎng)環(huán)環(huán)境三、項(xiàng)目目開發(fā)條條件SWOT分析四、小結(jié)結(jié)第三部分分項(xiàng)項(xiàng)目概念念提示及及定位本項(xiàng)目作作為“橫橫崗地王王”的超超大規(guī)模模住宅項(xiàng)項(xiàng)目的整整體市場(chǎng)場(chǎng)初期形形象進(jìn)入入市場(chǎng)，，如何樹樹立自己己鮮明的的產(chǎn)品主主題和規(guī)規(guī)劃主題題是項(xiàng)目目成功領(lǐng)領(lǐng)跑市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)鍵鍵。深圳首個(gè)個(gè)山畔休休閑超大大規(guī)模住住宅社區(qū)區(qū)一、核心心產(chǎn)品定定位1、順應(yīng)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展走走勢(shì)2、打造項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)性性含量3、充分利利用先天天自然優(yōu)優(yōu)勢(shì)4、擴(kuò)容未未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)吸納空空間5、項(xiàng)目自自身規(guī)劃劃要求二、定位位依據(jù)及及闡述：：三、核心心產(chǎn)品概概念結(jié)構(gòu)構(gòu)平臺(tái)在確定了了本項(xiàng)目目核心產(chǎn)產(chǎn)品定位位后，面面對(duì)激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)。本本項(xiàng)目要要想在市市場(chǎng)中創(chuàng)創(chuàng)造出全全新的市市場(chǎng)空間間，必須須賦予核核心產(chǎn)品品更高層層次、更更加豐富富的產(chǎn)品品內(nèi)涵和和生命力力。基于于此，我我司建議議搭建本本項(xiàng)目最最佳的核核心產(chǎn)品品概念結(jié)結(jié)構(gòu)平臺(tái)臺(tái)即四、核心主題題文化詮詮釋當(dāng)高功能能價(jià)值物物業(yè)形成成后，再再賦予其其高文化化價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)兩兩個(gè)價(jià)值值標(biāo)高的的理想結(jié)結(jié)合，其其所產(chǎn)生生地經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會(huì)效效益將無(wú)無(wú)限提升升。我司司提出“新世紀(jì)Sport生活革命命”就是是為本項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)造造出的高高價(jià)值增增量。五、核心心主題文文化詮釋釋六、核心心主題文文化延展展示例1、Ｓ——Sport運(yùn)動(dòng)（1）在項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊分區(qū)組組團(tuán)規(guī)劃劃中，對(duì)對(duì)于不同同組團(tuán)確定代代表各自自組團(tuán)形形象的運(yùn)運(yùn)動(dòng)主題題項(xiàng)目如：網(wǎng)球球運(yùn)動(dòng)組組團(tuán)、高高爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)組團(tuán)團(tuán)、水上運(yùn)動(dòng)組組團(tuán)等；；（2）設(shè)置置共享社社區(qū)體育育運(yùn)動(dòng)空空間如：：運(yùn)動(dòng)廣廣場(chǎng)、極限運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等等；(3)在社區(qū)文文化和社社區(qū)活動(dòng)動(dòng)中始終終圍繞““全民健身”作作為中心心；2、Ｐ—Ｐantisocracy理想平等等社區(qū)（1）完善、、便利、、集中、、倉(cāng)儲(chǔ)式式的商業(yè)業(yè)購(gòu)物設(shè)設(shè)施；（2）便捷的的公共交交通配套套；深港港直通巴巴士；（3）高品牌牌的物業(yè)業(yè)管理公公司提供供高質(zhì)素素的整體體社區(qū)服務(wù)務(wù)；（4）園林規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)施配套套在不同同檔次組組團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)上實(shí)現(xiàn)均均好性。。3、O——Organismshabit生態(tài)（1）利用現(xiàn)現(xiàn)有小山山丘設(shè)計(jì)計(jì)小型高高爾夫果果嶺或環(huán)環(huán)型慢跑道道；（2）全方位位使用大大量的高高科技含含量的環(huán)環(huán)保型建建筑材料；；（3）在整體體規(guī)劃過過程中充充分考慮慮對(duì)地塊塊現(xiàn)有自自然條件和和地勢(shì)地地貌的保保護(hù)。4、R——Recupreate休閑（1）將園林林、建筑筑設(shè)計(jì)和和休閑功功能緊密密聯(lián)系如：設(shè)設(shè)計(jì)花墻墻迷宮、、腳底按按摩旱泉泉、屋頂花花園等；；（2）將部分分會(huì)所功功能設(shè)施施采用特特性設(shè)計(jì)計(jì)如：利用廢廢舊的火火車車廂廂設(shè)成酒酒吧或咖咖啡屋。5、T——Temperament音律（1）將音樂樂、藝術(shù)術(shù)的培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容加加入未來(lái)來(lái)社區(qū)配配套學(xué)校的的教學(xué)內(nèi)內(nèi)容中，，引入知知名的藝藝術(shù)學(xué)校加入其其中，成成立鋼琴琴、舞蹈蹈、繪畫畫等豐富內(nèi)容；；（2）將音樂樂、藝術(shù)術(shù)主題融融入園林林規(guī)劃如如：設(shè)計(jì)計(jì)小型的音音樂噴泉泉、藝術(shù)術(shù)畫廊等等等。七、核心品牌牌延展定定位在本項(xiàng)目目的初期期規(guī)劃時(shí)時(shí)以“亞太村村”生態(tài)態(tài)住宅品品牌體系系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行行“亞太村村”生態(tài)態(tài)住宅品品牌體系系認(rèn)證申申報(bào)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和強(qiáng)化化項(xiàng)目在在生態(tài)住住宅、環(huán)環(huán)保開發(fā)發(fā)項(xiàng)目品品牌的感感召力。。“亞太村村”生態(tài)態(tài)住宅是是由全國(guó)國(guó)工商聯(lián)聯(lián)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商商會(huì)和中中國(guó)太平平洋經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作理理事會(huì)（（PECC）中國(guó)委委員會(huì)工工商委員員會(huì)聯(lián)合合發(fā)起的的一個(gè)住住宅聯(lián)合合品牌建建設(shè)項(xiàng)目目.1、國(guó)際品品牌國(guó)際會(huì)所所國(guó)際學(xué)校校國(guó)際開發(fā)發(fā)及管理理模式2、住宅性性能認(rèn)證證標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家《商品住宅宅性能認(rèn)認(rèn)定管理理辦法》國(guó)家康居居示范工工程的有有關(guān)3、生態(tài)環(huán)環(huán)境認(rèn)證證標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家生態(tài)態(tài)住宅指指標(biāo)體系系“亞太村村”的國(guó)國(guó)際生態(tài)態(tài)指標(biāo)體體系客戶定位位客戶群體購(gòu)房目的購(gòu)房偏好已在龍崗長(zhǎng)期居住、家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關(guān)內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價(jià)格利好片區(qū)內(nèi)高收入來(lái)源人士及私營(yíng)業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長(zhǎng)期來(lái)往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價(jià)格深圳關(guān)內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名建議議：“山?！保旱锰飒?dú)厚厚的自然然環(huán)境和和自然景景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)，暗扣“山山海龍崗崗”的整整體區(qū)域域特征。“錦”：豐富的生生活空間間、居住住形態(tài)、、高質(zhì)量量的人文文活動(dòng)主主題、園園林環(huán)境境的創(chuàng)造造力和形形象力，，以及社社區(qū)生活活?！俺恰背浞终f明明了本項(xiàng)項(xiàng)目超大大規(guī)模的的生活居居住空間間。“山海、城城”與“星海名名城”、“翠海?；▓@””在名稱上上能夠形形成連續(xù)續(xù)性，進(jìn)進(jìn)而充分分發(fā)揮品品牌互動(dòng)動(dòng)性。振業(yè)---山山海錦城城第四部分分項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃建議一、項(xiàng)目目開發(fā)規(guī)規(guī)劃戰(zhàn)略略思路我司對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)規(guī)劃作出了一一個(gè)戰(zhàn)略性構(gòu)構(gòu)想即：以“橫崗片區(qū)第第一社區(qū)”為項(xiàng)目發(fā)展平平臺(tái)，以“SPORT生活革命”為項(xiàng)目整體文文化主題：以“生態(tài)、品味味、精品、品品牌”為核心市場(chǎng)支支持力?！案吲e品牌開開發(fā)領(lǐng)跑大旗旗、打造深圳休閑閑地產(chǎn)航母””（一）整體規(guī)規(guī)劃構(gòu)想根據(jù)“山海生生態(tài)家園”的的整體構(gòu)想在在小區(qū)規(guī)劃中中重點(diǎn)考慮“親山水社區(qū)區(qū)”的景觀營(yíng)造。。將山、水、、園林、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)、建筑等等等的一切融融為一體，創(chuàng)創(chuàng)造“天人合一””的生活空間。。將三個(gè)分區(qū)進(jìn)進(jìn)行相互呼應(yīng)應(yīng)、同時(shí)相互互獨(dú)立的整體體規(guī)劃。將各各分區(qū)規(guī)劃為為不同檔次、不不同風(fēng)格、不不同運(yùn)動(dòng)主題題的建筑組團(tuán)，，從而便于分分階段的開發(fā)發(fā)推廣。（二）、戶型型設(shè)計(jì)構(gòu)想的的考量因素戶型比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse