房地產(chǎn)投資（共57）

另類(lèi)類(lèi)投投資資第二二章章不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資第一一節(jié)節(jié)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的形形式式及及特特征征第二二節(jié)節(jié)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的價(jià)價(jià)值值分分析析第三三節(jié)節(jié)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托（（REITs)第五五節(jié)節(jié)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資領(lǐng)領(lǐng)域域的的創(chuàng)創(chuàng)新新參考考書(shū)書(shū)目目1，葉葉劍劍平平、、曲曲衛(wèi)衛(wèi)東東編編著著《不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)》中國(guó)人人民大大學(xué)出出版社社，2005年2，【美】JohnP.Wiedemer著《房地產(chǎn)產(chǎn)投資資》，中信信出版版社，，2005年2.1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式和和特征征2.1.1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)（real-estate，又稱(chēng)稱(chēng)房地地產(chǎn)））是相相對(duì)于于動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)而言言的，，它強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和權(quán)權(quán)力載載體在在地理理位置置上的的相對(duì)對(duì)固定定性，，具體體是指指土地地一級(jí)級(jí)建筑筑物等等土地地定著著物，，是權(quán)權(quán)益和和實(shí)物物的綜綜合體體2.1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式和和特征征2.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)作為為一種種特殊殊的商商品，，有許許多自自身的的特征征：1.地理位位置相相對(duì)固固定2.使用功功能多多樣3.投資和和消費(fèi)費(fèi)的雙雙重性性4.社會(huì)地地位的的象征征2.1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式和和特征征2.1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式和和特征征2.1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式和和特征征2.1.3不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的投投資回回報(bào)作為投投資的的房地地產(chǎn)，，回報(bào)報(bào)可能能單一一，也也可能能源于于所有有。如如僅有收收益的的投資資-----抵押貸貸款；；僅有升升值的的投資資-----持有未未開(kāi)發(fā)發(fā)的土土地；；僅有價(jià)價(jià)值收收益的的投資資-----建筑地地塊的的開(kāi)發(fā)發(fā)三種收收益類(lèi)類(lèi)型都都包括括的投投資-----收益性性房地地產(chǎn)，，如公公寓樓樓2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)：依依據(jù)影影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值的各各種資資料，，判定定不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)以以貨幣幣表示示的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值。。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行估估計(jì)時(shí)時(shí)要具具有兩兩大價(jià)價(jià)值觀觀念，，即貨貨幣的的時(shí)間間價(jià)值值和投投資的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)價(jià)值值考慮一一個(gè)不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資是否否可取取的首首要一一點(diǎn)就就是投投資是是否可可以在在一個(gè)個(gè)必要要的收收益率率上取取得正正的投投資凈凈現(xiàn)值值（netpricevalue）2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.1影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素可區(qū)分分為兩兩類(lèi)：：一種分分類(lèi)：：一般般因素素、個(gè)個(gè)別因因素及及區(qū)域域因素素一種分分類(lèi)：：供求求因素素、環(huán)環(huán)境因因素、、人口口因素素、經(jīng)經(jīng)濟(jì)因因素、、社會(huì)會(huì)因素素、行行政因因素、、心理理因素素及其其他因因素等等。2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.1影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素（1）供供求因因素影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)供給給的因因素：：自然供供給價(jià)格計(jì)劃和和規(guī)劃劃影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)需求求的因因素：：人口數(shù)數(shù)量收入水水平消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)相關(guān)稅稅收2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.1影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素（2）自自身因因素土地的的自身身因素素（位位置、、形狀狀、大大小、、地勢(shì)勢(shì)、地地質(zhì)等等日照、、通風(fēng)風(fēng)、適適度、、溫度度等臨街狀狀態(tài)---路角地地、雙雙面臨臨街地地、一一面臨臨街地地、袋袋地及及盲地地等））2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.1影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素（3）環(huán)境境因素素自然環(huán)環(huán)境：：嘈雜雜程度度、環(huán)環(huán)境污污染程程度以以及視視覺(jué)環(huán)環(huán)境等等社會(huì)環(huán)環(huán)境：：交通通便利利性、、商業(yè)業(yè)設(shè)施施狀況況、教教育設(shè)設(shè)施配配套2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.1影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素（4）人口口因素素人口數(shù)數(shù)量----人口密密度人口素素質(zhì)家庭規(guī)規(guī)模2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.1影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素（5）經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素素經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展物價(jià)水水平地地價(jià)價(jià)與物物價(jià)互互為因因果“地價(jià)價(jià)上漲漲---抵押力力量增增大---信用膨膨脹---物價(jià)上上漲””“貨幣幣量的的增加加---物價(jià)上上漲----地價(jià)上上漲””2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.1影響不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素（6）行政政因素素土地制制度住房制制度城市規(guī)規(guī)劃（（住住宅區(qū)區(qū)、商商業(yè)區(qū)區(qū)等功功能區(qū)區(qū)的劃劃分、、房屋屋的使使用用用途、、土地地的使使用強(qiáng)強(qiáng)度等等）土地利利用規(guī)規(guī)劃（（規(guī)定定用途途、容容積率率、綠綠化率率、建建筑物物高度度等指指標(biāo)））不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格政策策、稅稅收行政隸隸屬變變更2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資價(jià)值值評(píng)估方方法體體系：：市場(chǎng)場(chǎng)比較較法、、收益益還原原法、、成本本逼近近法、、假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法、、現(xiàn)金金流折折現(xiàn)法法等。。市場(chǎng)比比較法法、收收益還還原法法、成成本逼逼近法法是不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)的三三種經(jīng)經(jīng)典估估價(jià)方方法。。2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資價(jià)值值（1）市場(chǎng)場(chǎng)比較較法（（marketcomparisonapproach)又稱(chēng)為為買(mǎi)賣(mài)賣(mài)實(shí)例例比較較法、、現(xiàn)行行市價(jià)價(jià)法、、交易易實(shí)例例比較較法、、市價(jià)價(jià)比較較法、、市場(chǎng)場(chǎng)資料料比較較法、、市場(chǎng)場(chǎng)法等等。經(jīng)經(jīng)典估估價(jià)方方法。。在評(píng)估估一宗宗不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)價(jià)格時(shí)時(shí)，將將待沽沽不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)與與類(lèi)似似不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的的近期期交易易價(jià)格格進(jìn)行行對(duì)照照比較較，通通過(guò)交交易情情況、、交易易日期期、區(qū)區(qū)域因因素和和個(gè)別別因素素等進(jìn)進(jìn)行修修正，，得出出待沽沽不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)在在評(píng)估估基準(zhǔn)準(zhǔn)日的的正常常合理理價(jià)格格。由市場(chǎng)場(chǎng)比較較法得得到的的價(jià)格格稱(chēng)為為比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格格，該該價(jià)格格經(jīng)過(guò)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)節(jié)節(jié)后，，得到到市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值。2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的價(jià)價(jià)值分分析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資價(jià)值值（1）市場(chǎng)場(chǎng)比較較法（（marketcomparisonapproach)基本原原理：：替代代原理理。效效用相相等的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)過(guò)市市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，其其價(jià)格格最終終會(huì)基基本趨趨于一一致。。適用對(duì)象象：具有有交易性性的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)（房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地、普通通商品住住宅、高高檔公寓寓、別墅墅、寫(xiě)字字樓、商商場(chǎng)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化工工業(yè)廠房房）不適用于于：特殊殊工業(yè)廠廠房、學(xué)學(xué)校、圖圖書(shū)館、、紀(jì)念館館、古建建筑、教教堂等。。條件：需需要對(duì)交交易情況況、交易易日期、、區(qū)域、、個(gè)別因因素等進(jìn)進(jìn)行修正正。2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資價(jià)值值（1）市場(chǎng)比比較法（（marketcomparisonapproach)交易實(shí)例例的搜集集（成交交價(jià)格、、日期、、付款方方式、交交易實(shí)例例不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的狀況況、交易易雙方的的基本情情況和交交易目的的、交易易情況等等）交易情況況修正2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資價(jià)值值（1）市場(chǎng)比比較法（（marketcomparisonapproach)造成成交交價(jià)格偏偏差的因因素有利害關(guān)關(guān)系的人人之間的的交易急于出售售或急于于購(gòu)買(mǎi)的的交易交易雙方方或某一一方對(duì)商商場(chǎng)行情情缺乏了了解的交交易交易雙方方或某一一方有特特別動(dòng)機(jī)機(jī)或偏好好的交易易特殊方式式的交易易交易稅費(fèi)費(fèi)非正常常負(fù)擔(dān)的的交易相鄰不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的合合并交易易受債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系影響的的交易。。2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值（2）收益法法又稱(chēng)收益益還原法法或收益益資本化化法。是預(yù)測(cè)估估價(jià)對(duì)象象的未來(lái)來(lái)預(yù)期收收益，然然后將其其轉(zhuǎn)化為為價(jià)值，，以此求求取估價(jià)價(jià)對(duì)象的的客觀合合理價(jià)格格或價(jià)值值的方法法。本質(zhì)是以以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的預(yù)期期收益能能力為導(dǎo)導(dǎo)向求取取估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)價(jià)值。2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值（2）收益法法按照資本本化方式式的不同同,區(qū)分為直直接資本本化法和和報(bào)酬資資本化法法.直接資本本化法:將估價(jià)對(duì)對(duì)象未來(lái)來(lái)某一年年的某種種預(yù)期收收益除以以適當(dāng)?shù)牡馁Y本化化率或者者乘以適適當(dāng)?shù)氖帐找娉藬?shù)數(shù)轉(zhuǎn)換為為價(jià)值的的方法.報(bào)酬資本本化法(現(xiàn)金流折折現(xiàn)法):不動(dòng)產(chǎn)的的價(jià)值等等于其未未來(lái)各期期凈收益益的現(xiàn)值值之和.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值（2）收益法法在NPV法則下，，凈現(xiàn)值值衡量了了未來(lái)收收益的現(xiàn)現(xiàn)在價(jià)值值和目前前的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值或或投資成成本之間間的差額額。NPV=未來(lái)現(xiàn)金金流的現(xiàn)現(xiàn)在價(jià)值值-投資用ATCF代表稅后后現(xiàn)金流流，ATER代表稅后后的權(quán)益益回報(bào)I代表投資資的權(quán)益益成本r是要求的的稅后必必要收益益率NPV法則告訴訴我們，，如果NPV>0或NPV=0，這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目就是是可行的的2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值除了凈現(xiàn)現(xiàn)值法以以外，還還有另一一種被廣廣泛應(yīng)用用的項(xiàng)目目投資決決策方法法——內(nèi)部收益益率法（（internalrateofreturn，IRR）內(nèi)部收益益率就是是未來(lái)流流入的現(xiàn)現(xiàn)金流的的現(xiàn)值的的與投資資額恰好好相等時(shí)時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率，即即NPV等于0時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率，，當(dāng)IRR大于或等等于必要要收益率率時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目才是是可行的的2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值IRR的一個(gè)缺缺陷當(dāng)項(xiàng)目存存續(xù)期間間出現(xiàn)負(fù)負(fù)的現(xiàn)金金流時(shí)，，NPV=0時(shí)，可能能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)多重IRR，此時(shí)我我們可以以采用另另外一種種方法幫幫助投資資者做出出決策，，即修正的內(nèi)內(nèi)部報(bào)酬酬率法（（modifiedinternalrateofreturn,MIRR）2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值假設(shè)必要要回報(bào)率率為k，未來(lái)所所收回現(xiàn)現(xiàn)金的再再投資收收益率為為r，使所有有負(fù)的現(xiàn)現(xiàn)金流的的折現(xiàn)值值等于未未來(lái)所有有正的現(xiàn)現(xiàn)金流的的種植的的報(bào)酬率率，我們們稱(chēng)之為為MIRR，若MIRR>k，接受此此投資案案，若MIRR<k，則拒絕絕。記現(xiàn)金流流出為COF（包括期期初和未未來(lái)），，未來(lái)現(xiàn)現(xiàn)金流入入為CIF，必要收收益率為為k，再投資資收益率率為r，MIRR的計(jì)算公公式為：：2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值分析析2.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資的價(jià)價(jià)值財(cái)務(wù)界引引進(jìn)了金金融市場(chǎng)場(chǎng)中期權(quán)權(quán)的觀念念作為項(xiàng)項(xiàng)目投資資的評(píng)估估模式，，稱(chēng)為實(shí)實(shí)物期權(quán)權(quán)（realoption）修正后的NPV=傳統(tǒng)NPV+期權(quán)價(jià)值雖然傳統(tǒng)意意義上的NPV價(jià)值可能因因行情的不不確定性而而為負(fù)，但但是期權(quán)價(jià)價(jià)值的增加加可能使修修正后的NPV為正，這時(shí)時(shí)一個(gè)原本本將被否定定的項(xiàng)目就就具有了投投資意義。。2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)直接資本化化法：資本化率(capitalizationrate）是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的某種收收益與其價(jià)價(jià)格的比率率。資本化率=年收益/價(jià)格收益乘數(shù)：：房地產(chǎn)的的價(jià)格除以以其某種年年收益所得得的倍數(shù)。。收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)報(bào)酬資本化化法：預(yù)測(cè)測(cè)估價(jià)對(duì)象象未來(lái)各期期的凈收益益（凈現(xiàn)金金流量），，選用適當(dāng)當(dāng)?shù)膱?bào)酬率率（折現(xiàn)率率）將其折折現(xiàn)到估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)后累累加，以此此求取估價(jià)價(jià)對(duì)象的客客觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)值值的方法。。凈收益：歸歸屬于土地地或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的除去各各種費(fèi)用后后的收益。。一般以年年為單位。。凈營(yíng)業(yè)收益益（netoperationincome,NOI)是有效毛收收入扣除運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后后得到的歸歸屬于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的收入入，未扣除除稅收和抵抵押貸款還還本付息額額。2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)資本化率可可以通過(guò)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)溢酬法法、市場(chǎng)提提煉法、加加權(quán)資本成成本法來(lái)取取的。1.風(fēng)險(xiǎn)溢酬法法（累加法法或者安全全利率加風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值值發(fā)）。它將收益率率視為含無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益益率和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩兩大部分，，然后分別別求出每一一部分，再再將它們相相加。2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)1.風(fēng)險(xiǎn)溢酬法法（累加法法或者安全全利率加風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值值發(fā)）。資本化率可可能由以下下幾部分組組成：2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)2.市場(chǎng)提煉法法市場(chǎng)提煉法法（market-extraction）是直接從從市場(chǎng)上取取得資本化化率的一種種方法，在在凈營(yíng)運(yùn)收收入（NOI）可以確定定的情況下下，只需要要確定資產(chǎn)產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格即市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值（MV0）就可以以以此估計(jì)資資本化率：：2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)3.加權(quán)資本成成本法（抵抵押貸款與與自有資金金的組合））不動(dòng)產(chǎn)投資資的金額一一般十分巨巨大，除了了投資者的的自有資金金（股本））外，經(jīng)常常還包括了了相當(dāng)部分分的貸款。。不動(dòng)產(chǎn)的的收益率必必須同時(shí)滿(mǎn)滿(mǎn)足這兩部部分資金對(duì)對(duì)投資收益益的要求，，抵押貸款款通常是分分期償還的的，所以抵抵押貸款與與自有資金金的組合利利用抵押貸貸款常數(shù)與與自有資金金資本化率率的加權(quán)平平均數(shù)。2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)3.加權(quán)資本成成本法（抵抵押貸款與與自有資金金的組合））抵押貸款常常數(shù)一般采采用年抵押押貸款常數(shù)數(shù)，是每年年的償還額額（還本付付息額）與與抵押貸款款金額（抵抵押貸款本本金）的比比率。自有資本化化率：從凈凈收益中扣扣除抵押貸貸款還本付付息額后的的數(shù)額（稅稅前現(xiàn)金流流量）與自自有資金額額的比率。。綜合資本化化率=抵押貸款金金額×抵押貸款常常數(shù)/不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格+自有資金額額×自有資金資資本化率/不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格2.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的價(jià)值分分析2.2.3資本化率的的估計(jì)3.加權(quán)資本成成本法（抵抵押貸款與與自有資金金的組合））E為自由資本本投資額D為貸款額V為總投資額額為股權(quán)權(quán)回報(bào)率為為債券回回報(bào)率一般般為貸款利利率2.3不動(dòng)產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)2.3.1不動(dòng)產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資資項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是指由由于隨機(jī)因因素的影響響所引起的的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資的的實(shí)際收益益偏離預(yù)期期收益的可可能性2.3不動(dòng)產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)2.3.1不動(dòng)產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)有有其獨(dú)特性性：1.客觀性2.不確定性3.可測(cè)性4.風(fēng)險(xiǎn)收益雙雙重性2.3不動(dòng)產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)2.3.2不動(dòng)產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)管管理不動(dòng)產(chǎn)投資資項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)處理方方法風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、、風(fēng)險(xiǎn)回避避、風(fēng)險(xiǎn)自自留和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等2.4房地產(chǎn)投資資信托(REITs)2.4.1房地產(chǎn)投資資信托房地產(chǎn)信托托投資基金金(RealEstateInvestmentTrust，REITs）REITs是以發(fā)行收收益憑證的的方式匯集集特定多數(shù)數(shù)投資者的的資金，由由專(zhuān)門(mén)投資資機(jī)構(gòu)進(jìn)行行房地產(chǎn)投投資經(jīng)營(yíng)管管理，并將將投資綜合合收益按比比例分配給給投資者。。在國(guó)際上上，典型的的REITs產(chǎn)品多為股股權(quán)性質(zhì)，，在證券交交易所掛牌牌交易，可可由普通個(gè)個(gè)人投資者者(散戶(hù))和各類(lèi)機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)。2.4房地產(chǎn)投資資信托(REITs)2.4.1我國(guó)的房地地產(chǎn)投資信信托提上議事日日程的中國(guó)國(guó)第一個(gè)REITs概念產(chǎn)品，，天津“債權(quán)版”的REITs的試點(diǎn)方案和和審批流程程。天津遞交國(guó)國(guó)務(wù)院的保保障房REITs方案中，基基礎(chǔ)資產(chǎn)為為天津市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)團(tuán)有限公司司(下稱(chēng)天房集集團(tuán))持有并管理理的4萬(wàn)套廉租房房，建筑面面積200余萬(wàn)平方米米，假設(shè)出出租率為100%。2.4房地產(chǎn)投資資信托(REITs)2.4.1房地產(chǎn)投資資信托天房集團(tuán)代代表政府以以實(shí)物配租租的方式向向符合條件件的低收入入家庭提供供房源。按按照現(xiàn)在假假定的收入入模型，實(shí)實(shí)際收取月月租約為每每平方米1.85元，但周邊邊租賃市場(chǎng)場(chǎng)的可比租租金約為每每平方米27元左右。這這一廉租房房設(shè)計(jì)成REITs產(chǎn)品對(duì)外發(fā)發(fā)售時(shí)，也也以月租金金27元為基礎(chǔ)給給投資者計(jì)計(jì)算回報(bào)。。2.4房地產(chǎn)投資資信托(REITs)2.4.1房地產(chǎn)投資資信托天房集團(tuán)將將廉租住房房委托給受受托人設(shè)立立房地產(chǎn)信信托(債權(quán)REITs)，受托人將將優(yōu)先級(jí)受受益權(quán)向銀銀行間債券券市場(chǎng)發(fā)行行受益券，，轉(zhuǎn)讓給機(jī)機(jī)構(gòu)投資者者(主要為國(guó)內(nèi)內(nèi)商業(yè)銀行行)。受益券發(fā)發(fā)行規(guī)?？煽蛇_(dá)信托資資產(chǎn)總規(guī)模模的80%，約38億元。2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新2.5.1資產(chǎn)證券化化含義資產(chǎn)證券化化是指企業(yè)業(yè)或者金融融機(jī)構(gòu)把缺缺乏流動(dòng)性性的，但有有穩(wěn)定未來(lái)來(lái)現(xiàn)金流的的資產(chǎn)進(jìn)行行組合，以以資產(chǎn)池為為支撐向市市場(chǎng)發(fā)行資資產(chǎn)支持證證券。資產(chǎn)證券化化的發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)個(gè)階段：第第一階段是是銀行信貸貸資產(chǎn)證券券化，第二二階段是其其他公司應(yīng)應(yīng)收賬款的的證券化。。2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新1.資產(chǎn)證券化化的參與者者(1)發(fā)起人(2)特殊目的實(shí)實(shí)體（SpecialPurposeVehicle—SPV）(3)信用提高機(jī)機(jī)構(gòu)(4)信用評(píng)級(jí)機(jī)機(jī)構(gòu)(5)承銷(xiāo)商(6)服務(wù)人(7)受托管理人人(8)投資者2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新2.資產(chǎn)證券化化的基本結(jié)結(jié)構(gòu)投資者受托管理人債權(quán)債務(wù)余值返還證券本息證券本息清償債務(wù)服務(wù)人原始債務(wù)人轉(zhuǎn)讓收入資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓特殊目的實(shí)體發(fā)起人發(fā)行證券發(fā)行收入信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)承銷(xiāo)商信用增級(jí)信用評(píng)級(jí)信用增級(jí)機(jī)機(jī)構(gòu)圖證券化的基基本結(jié)構(gòu)2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新資產(chǎn)證券化化的基本運(yùn)運(yùn)作包括以以下幾個(gè)步步驟：（1）確定資產(chǎn)產(chǎn)證券化目目標(biāo)，組成成資產(chǎn)池（2）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)?）信用增級(jí)級(jí)（4）信用評(píng)級(jí)級(jí)（5）證券發(fā)行行和資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓支付（6）資產(chǎn)售后后管理和服服務(wù)2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新3.資產(chǎn)證券化化后的證券券種類(lèi)在美國(guó)，根根據(jù)發(fā)行人人和標(biāo)的物物（抵押物物）的不同同，資產(chǎn)證證券化后的的證券種類(lèi)類(lèi)可以分為為四種：第一，聯(lián)邦邦機(jī)構(gòu)抵押押支持證券券第二，非聯(lián)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)抵抵押支持證證券第三，資產(chǎn)產(chǎn)支持商業(yè)業(yè)票據(jù)第四，資產(chǎn)產(chǎn)支持債券券2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新2.5.2抵押支持債債券（MBS）抵押支持債債券是指以以各種抵押押債權(quán)（如如房屋抵押押貸款等））或者抵押押債權(quán)池為為擔(dān)保所發(fā)發(fā)行的債券券。抵押支持債債券的發(fā)行行商從金融融機(jī)構(gòu)手中中買(mǎi)入不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵押貸貸款，將其其組合成資資產(chǎn)池，并并且按照不不動(dòng)產(chǎn)抵押押貸款自身身特點(diǎn)的不不同，形成成不同的抵抵押貸款集集合基金。。由于每個(gè)個(gè)基金中所所有抵押貸貸款的特性性都一樣，，所以集合合基金有著著與基金內(nèi)內(nèi)抵押貸款款特性相同同的現(xiàn)金流流。這成為集合合基金發(fā)行行債券的基基礎(chǔ)。2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新1.抵押支持債債券的種類(lèi)類(lèi)（1）抵押轉(zhuǎn)遞遞債券（MortgagePass-throughSecurity）債券發(fā)行商商以抵押債債券集合基基金為基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)行債券券，然后定定期收取抵抵押貸款的的本息，扣扣除一定的的服務(wù)費(fèi)用用后，將本本息轉(zhuǎn)交給給債券的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者。在在這里，抵抵押貸款的的本息收入入由抵押支支持債券的的發(fā)起者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交給投資資者，因此此稱(chēng)之為抵抵押轉(zhuǎn)遞債債券。2.5不動(dòng)產(chǎn)融資資創(chuàng)新（2）剝離式抵抵押支持債債券（StrippedMortgage-backedSecurity）其基本做法法是將抵押押貸款組合合中的現(xiàn)金金流細(xì)分為為貸款的本本金收入流流和利息收收入流，并并以不同的的現(xiàn)金流為為基礎(chǔ)發(fā)行行貸款本金金債券（Pr