房地產(chǎn)物業(yè)管理（共26）

物業(yè)管理理一、物業(yè)業(yè)的含義義“物業(yè)””一詞譯譯自英語(yǔ)語(yǔ)ｐropertｙ或estate，由香港港傳入沿沿海、內(nèi)內(nèi)地，其其含義是是指以土土地及土土地上的的建筑物物形式存存在的不不動(dòng)產(chǎn)。?！拔飿I(yè)業(yè)”一詞詞在國(guó)外外，特別別是在東東南亞地地區(qū)是作作為房房地產(chǎn)的的別稱或或同義詞詞而使用用的。物物業(yè)是是單元性性的房地地產(chǎn)。物物業(yè)既可可指單元元性的地地產(chǎn)，也也可指單單元性的的建筑物物。物業(yè)業(yè)有大小小之別別，它可可以根據(jù)據(jù)區(qū)域空空間作相相對(duì)分割割，整個(gè)個(gè)住宅小小區(qū)中的的某住宅宅單位可可作為一一物業(yè)，，辦公樓樓宇、商商業(yè)大廈廈、酒店店、廠房房倉(cāng)庫(kù)也也可被稱稱為物業(yè)業(yè)。物業(yè)管理理的基本本概念《物業(yè)管理理?xiàng)l例》規(guī)定：““物業(yè)管管理是指指業(yè)主通通過(guò)選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定，對(duì)房房屋及配配套的設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場(chǎng)地地進(jìn)行維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、管管理，維維護(hù)相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和秩序的的活動(dòng)。?！蔽飿I(yè)管理理的原則則1.產(chǎn)權(quán)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理相分離離2.屬地管理理為主，，專業(yè)管管理為依依托物業(yè)所在在地人民民政府房房地產(chǎn)管管理部門門是當(dāng)?shù)氐匚飿I(yè)管管理企業(yè)業(yè)的主管管部門，，住宅小小區(qū)的物物業(yè)隸屬屬于當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)管理部部門管轄轄，小區(qū)區(qū)內(nèi)的專專業(yè)管理理物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)還可以以聘請(qǐng)專專業(yè)化公公司進(jìn)行行。3.有償服務(wù)務(wù)、有償償使用、、合理分分擔(dān)4.管理和服服務(wù)相結(jié)結(jié)合的原原則：寓寓管理于于服務(wù)之之中，在在服務(wù)中中實(shí)現(xiàn)管管理物業(yè)管理理的內(nèi)容容物業(yè)管理理基本上上可以分分為經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理理和服務(wù)務(wù)三個(gè)方方面。一、經(jīng)營(yíng)營(yíng)主要是指指依據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律律、市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)則，，進(jìn)行商商業(yè)策劃劃，制定定并實(shí)施施銷售方方案或者者是評(píng)估估預(yù)測(cè)租租金，制制定出租租方案，，以便使使物業(yè)保保值、增增值。二、管理物物業(yè)主要是指及時(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)產(chǎn)的變動(dòng)和使使用情況，使使房屋得以及及時(shí)修繕，保保持其使用功功能，將房屋屋的數(shù)量、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、建筑形形式、完好程程度、設(shè)備使使用情況等及及時(shí)準(zhǔn)確地記記錄下來(lái)，并并及時(shí)變更有有關(guān)記錄。此此外，管理工工作還包括物物業(yè)管企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的管理，，如：財(cái)務(wù)、、人事、工作作安排、調(diào)度度等以保障經(jīng)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的的正常運(yùn)行。。三、服務(wù)業(yè)主主是指準(zhǔn)確，及及時(shí)地滿足業(yè)業(yè)主和承租人人的要求，如如清潔、保安安、綠化及其其他約定的服服務(wù)。物業(yè)管理的這這三個(gè)方面是是相輔相成的的，寓經(jīng)營(yíng)管管理于服務(wù)之之中，在服務(wù)務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理。業(yè)主委員會(huì)．業(yè)主委員會(huì)會(huì)是代表機(jī)構(gòu)構(gòu)業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)是物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)業(yè)主主的代表機(jī)構(gòu)構(gòu)，是代表該該區(qū)域全體業(yè)業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)實(shí)施自治管理理的組織。業(yè)主委員會(huì)成成員的資格業(yè)業(yè)主委員會(huì)委委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)業(yè)主擔(dān)任。除除此之外，業(yè)業(yè)主委員會(huì)成成員還須符合合下列條件：：①能遵守物物業(yè)管理法規(guī)規(guī)、規(guī)章、規(guī)規(guī)范性文件和和業(yè)主公約、、業(yè)主委員會(huì)會(huì)章程；②能能履行業(yè)主委委員會(huì)成員職職責(zé)；③品行行端正無(wú)劣跡跡；④熱心公公益事業(yè)．業(yè)主委員會(huì)會(huì)組織業(yè)主委員會(huì)根根據(jù)物業(yè)管理理區(qū)域的規(guī)模模由五人至十十五人單數(shù)組組成。業(yè)主委委員會(huì)主任、、副主任在業(yè)業(yè)主委員會(huì)委委員中推選產(chǎn)產(chǎn)生。業(yè)主委委員會(huì)每屆任任期二至三年年，可連選連連任。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，一個(gè)物物業(yè)管理區(qū)域域成立一個(gè)業(yè)業(yè)主委員會(huì)。。業(yè)主委員會(huì)的的職責(zé)(1)召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)，報(bào)告物物業(yè)管理的實(shí)實(shí)施情況；(2)選聘或者解聘聘物業(yè)管理公公司；與物業(yè)業(yè)管理公司訂訂立、變更或或者解除物業(yè)業(yè)管理服務(wù)合合同；(3)負(fù)責(zé)本物業(yè)管管理區(qū)域維修修基金的籌集集、使用和管管理；(4)審定物業(yè)管理理公司提出的的物業(yè)管理服服務(wù)年度計(jì)劃劃、財(cái)務(wù)預(yù)算算和決算；(5)聽(tīng)取業(yè)主和使使用人的意見(jiàn)見(jiàn)和建議，監(jiān)監(jiān)督物業(yè)管理理公司的管理理服務(wù)活動(dòng)；；(6)監(jiān)督公共建筑筑、公共設(shè)施施的合理使用用；(7)業(yè)主(代表)大會(huì)賦予的其其他職責(zé)物業(yè)管理十大大新概念零干擾服務(wù)汽車開(kāi)到住宅宅區(qū)門口，門門就自動(dòng)開(kāi)了了，主人走到到樓門口，樓樓道門也應(yīng)聲聲而開(kāi)，路口口電子屏滾動(dòng)動(dòng)顯示著當(dāng)天天的天氣預(yù)報(bào)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特特別通知等需需要讓住戶們們了解的當(dāng)天天信息。抄表表、收費(fèi)、澆澆花這些也全全是“無(wú)人化化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田田城市花園的的“零干把服服務(wù)”是物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的一種新突破破。氛圍管理在在住宅區(qū)區(qū)內(nèi)用中華民民族傳統(tǒng)美德德?tīng)I(yíng)造出溫馨馨的服務(wù)氛圍圍，傳播文明明、現(xiàn)代的生生活方式，從從而感染、教教育和約束在在此氛圍中生生活的人們。。由中海物業(yè)業(yè)首先實(shí)踐的的“氛圍管理理”迅速被許許多住宅區(qū)接接受并加以弘弘揚(yáng)，給深圳圳住宅區(qū)增添添了傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代相結(jié)合的的文化鬼力。。個(gè)性化服務(wù)在萬(wàn)科俊園率率先采用的““個(gè)性化服務(wù)務(wù)”能根據(jù)不不同的住戶提提供不同的服服務(wù)，體現(xiàn)了了物業(yè)管理““以人為本””的宗旨。這這些全新的服服務(wù)告訴我們們，我們身邊邊物業(yè)管理服服務(wù)能達(dá)到多多么好的程度度?！肮芾韴?bào)告””制我我們們繳的管理費(fèi)費(fèi)都用在了什什么地方？所所花的錢值不不值？當(dāng)不當(dāng)當(dāng)？1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推推出的”管理理報(bào)告“制度度，每季向業(yè)業(yè)主細(xì)說(shuō)管理理費(fèi)如何花銷銷、住宅區(qū)管管理得好不好好。產(chǎn)學(xué)聯(lián)手1999年11月下旬，一群群學(xué)生走上了了金地物業(yè)管管理的各個(gè)崗崗位；一批金金地物業(yè)的管管理骨干，則則下次進(jìn)了深深圳職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院建工系系的考場(chǎng)。學(xué)學(xué)生們將在金金地熟悉物業(yè)業(yè)管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)，完成成理論與實(shí)踐踐相結(jié)合的第第一步。金地地物業(yè)的管理理骨干在進(jìn)行行了系統(tǒng)的理理論研修后通通過(guò)嚴(yán)格的考考試和考評(píng)走走上新的管理理崗位。1拖N管理中中海物物業(yè)在管理跨跨度加大、規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)現(xiàn)的情況下創(chuàng)創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補(bǔ)補(bǔ)了過(guò)去“小小而全”的不不足?！?拖N”即確定一個(gè)資資深的小區(qū)管管理處為區(qū)域域管理中心，，由它對(duì)周邊邊小區(qū)新管理理處實(shí)行工作作統(tǒng)一安排、、分頭實(shí)施，，人員統(tǒng)一高高度、分片服服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)統(tǒng)一分支、分分別核算這種種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)運(yùn)作，“1拖N”使管理服務(wù)趨趨于規(guī)范化，，使管理與維維修人員配比比降低了22%，提高了專業(yè)業(yè)設(shè)備的使用用率，使新小小區(qū)的開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)平均減少了了2成以上。一卡制客客戶在社區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)生的所所有費(fèi)用，包包括水、電、、有線電視、、電話、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)、特特別服務(wù)費(fèi)及及維修費(fèi)用等等，都可以通通過(guò)一張卡全全部解決，特特別是，這張張卡還可以幫幫助客戶解決決黨政軍銀行行貸款或收取取租金的功能能。個(gè)別社區(qū)區(qū)甚至解決了了一卡進(jìn)出所所有戶門及社社區(qū)門的問(wèn)題題。所謂智能能化社區(qū)，應(yīng)應(yīng)該有這樣一一些理念。噪音等約束性性管理社社區(qū)安靜是是每一個(gè)住戶戶的理想，但但外部交通及及社會(huì)噪音，，內(nèi)部住戶的的噪音永遠(yuǎn)都都是每一個(gè)住住戶的難題。。特別是內(nèi)部部社區(qū)的噪音音管理。如對(duì)對(duì)某些住戶的的洫聲、音響響聲、裝修聲聲、電視聲、、吵鬧聲及各各類游戲聲。。物業(yè)管理是是不是應(yīng)該有有一個(gè)公平的的管理公約，，對(duì)其中個(gè)別別住戶的違規(guī)規(guī)行為進(jìn)行處處理以還社區(qū)區(qū)一個(gè)安靜環(huán)環(huán)境。會(huì)所安排特特色會(huì)所所是許多新社社區(qū)成功的新新招，但會(huì)所所經(jīng)營(yíng)往往是是物業(yè)管理公公司的難點(diǎn)之之一，能把社社區(qū)住戶吸引引到會(huì)所里來(lái)來(lái)，視會(huì)所為為第二客廳，，同時(shí)利用會(huì)會(huì)所展開(kāi)多種種多樣的社區(qū)區(qū)文化、體育育、娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)，應(yīng)該是新新型物業(yè)管理理公司追求的的一個(gè)方向?yàn)槭裁匆菩行形飿I(yè)管理？？物業(yè)管理存在在的意義，并并不僅在于簡(jiǎn)簡(jiǎn)單維持社區(qū)區(qū)秩序，保障障住戶基本的的居住條件，，而是在于營(yíng)營(yíng)造一種居住住氛圍，協(xié)調(diào)調(diào)好社區(qū)內(nèi)各各方面的關(guān)系系，讓住戶既既感覺(jué)到居家家的便利，又又有一個(gè)良好好的居住環(huán)境境。

物業(yè)業(yè)管理在我國(guó)國(guó)是一個(gè)新興興行業(yè)，尚屬屬起步發(fā)展階階段，其最主主要的功效，，體現(xiàn)在物業(yè)業(yè)的保值、增增值上。物業(yè)業(yè)管理的水平平在很大程度度上決定了物物業(yè)的價(jià)值。。通過(guò)專業(yè)化化物業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作和和專業(yè)人員的的努力，使物物業(yè)保持干凈凈整潔，設(shè)施施、設(shè)備得到到良好的維修修和養(yǎng)護(hù)并保保持正常運(yùn)營(yíng)營(yíng)狀態(tài)，為業(yè)業(yè)主和住戶提提供安全舒適適的居住環(huán)境境，保障物業(yè)業(yè)有較高的投投資回報(bào)率。。這樣，物業(yè)業(yè)才可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)保值、增值值；反之，就就會(huì)貶值。未來(lái)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，供求求關(guān)系將會(huì)發(fā)發(fā)生較大的變變化，特別是是隨著住房商商品化的發(fā)展展，個(gè)人將成成為市場(chǎng)購(gòu)買買力的主體，，對(duì)房屋的要要求也將越來(lái)越高。。發(fā)展商之間間的競(jìng)爭(zhēng)不再再是簡(jiǎn)單的價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、廣廣告競(jìng)爭(zhēng)，而而是較高層次次的競(jìng)爭(zhēng)--高水平、專業(yè)業(yè)化的管理和和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。對(duì)于日益益成熟的消費(fèi)費(fèi)者來(lái)說(shuō)，物物業(yè)管理將成成為人們購(gòu)房房時(shí)考慮的最最重要的因素素之一。推推行物業(yè)管管理，有利于于提高房地產(chǎn)產(chǎn)的整體管理理水平，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)發(fā)展和增增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。大力推推行物業(yè)管理理，對(duì)盤活房房地產(chǎn)存量。。啟動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而而促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由由粗放型向集集約型轉(zhuǎn)變，，由主要注重重量的增長(zhǎng)向向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)可可持續(xù)增長(zhǎng)，，都有十分積積極的意義。。推行物業(yè)管管理已經(jīng)成為為培育住房消消