房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成與管理

《房地產(chǎn)成成本構(gòu)成成與管理理》1一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的的構(gòu)成目錄二、成本本管理模模式房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成日本汽車車成本控控制好啊啊，所以以賣的比比歐洲車車便宜…----告訴我們們：對商商家而言言，擁有有成本低低的產(chǎn)品品，就有有利于用用較競爭爭對手低低的價格格獲取市市場；某某大公公司為了了削減開開支，裁裁員5%...----體現(xiàn)了：：人員開開支，是是企業(yè)成成本的重重要部分分；中國勞動動力便宜宜啊，所所以外國國人來中中國投資資…----深刻含義義是：追追求低成成本是市市場經(jīng)濟濟的必然然選擇；；進口關(guān)稅稅又降了了，買原原裝進口口車便宜宜多了…----說明：稅稅金同樣樣構(gòu)成產(chǎn)產(chǎn)品的成成本；大城市東東西貴啊啊，生活活成本太太高了…----反映出：：不僅是是企業(yè)，，我們個個人也都都在比較較選擇著著生活的的成本“成本”對社會經(jīng)經(jīng)濟的影影響無處處不在，，是經(jīng)濟濟過程中中使用頻頻率最高高的詞之之一。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成什么是成成本？用科學(xué)的的語言解解釋是：：成本是企企業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營過過程中，，為取得收收入而發(fā)發(fā)生的需需要補償償和可以以控制的的各種耗耗費的總總和。用我們的的語言解解釋是：：成本是““成功之之本”。。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成房地產(chǎn)項項目成本本組成：：九個大類類土地獲得得價款開發(fā)前期期準備費費主體建筑筑工程費費主體安裝裝工程費費社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費費園林環(huán)境境工程費費配套設(shè)施施費開發(fā)間接接費期間費用用開發(fā)成本本完全成本本房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成房地產(chǎn)的的成本包包括九個個大類：：第一部分分土土地地獲得價價款：指為取得得土地開開發(fā)使用用權(quán)而發(fā)發(fā)生的各各項費用用。包括：政府地價價及市政政配套費費：支付的的土地出讓讓金、土地開開發(fā)費、、向政府府部門交交納的大市政配配套費、土地交交易環(huán)節(jié)節(jié)交納的的契稅、土地閑閑置費、、項目竣竣工驗收收前的土土地使用用費、耕耕地占用用稅、土土地變更更用途和和超面積積補交的的地價和和相關(guān)稅稅費。紅線外市市政設(shè)施施費：紅線外道道路、水水、電、、氣、通通訊、管管線鋪設(shè)設(shè)、高壓壓線埋地地、市政政接口等等建設(shè)費費用或繳繳費。拆遷補償償費：有關(guān)地上上、地下下建筑物物或附著著物的拆拆遷補償償凈支出出，安置置及動遷遷支出，，農(nóng)作物物補償費費，危房房補償費費等。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第三部分分主主體建筑筑工程費費----指項目開開發(fā)過程程中的主主體土建建費用，，包括：：基礎(chǔ)費用用----建筑的地地基與基基礎(chǔ)費用用；結(jié)構(gòu)與粗粗裝修費費用----完成地面面以上的的結(jié)構(gòu)與與基本裝裝修的費費用；門窗工程程費用----室內(nèi)外門門與窗的的費用；；公共部位位裝修費費用----外立面、、公共部部位的裝裝飾與裝裝修費用用；室內(nèi)精裝裝修費用用----對精裝修修交付的的房屋的的裝修費費用；第二部分分開開發(fā)前期期準備費費----指取得土土地開發(fā)發(fā)使用權(quán)權(quán)后，在在項目開開發(fā)前期期的水文文地質(zhì)勘勘察、測測繪、規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、設(shè)設(shè)計可行行性研究究、籌建建、“三三通一平平”等前前期費用用。一般般包括：：勘察設(shè)計計費----勘察丈量量費、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計費、建建筑研究究用房；；報批報建建費用----向政府繳繳納的規(guī)規(guī)定費用用；三通一平平費用----通水、通通電、通通路和場場地平整整產(chǎn)生的的費用；；臨時設(shè)施施費用----項目部辦辦公室、、項目臨臨時圍板板圍墻、、臨時水水電費用用；房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第四部分分主主體安裝裝工程費費----指項目開開發(fā)過程程中的室室內(nèi)安裝裝費用，，包括：：室內(nèi)水電電安裝費費用----室內(nèi)各類類水電相相關(guān)工程程費用；；室內(nèi)設(shè)備備及安裝裝費用----空調(diào)、電電梯、消消防系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)備備及安裝裝費用；；弱電系統(tǒng)統(tǒng)費用----居家防盜盜系統(tǒng)、、寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、有有線電視視、三表表遠傳系系統(tǒng)、對對講系統(tǒng)統(tǒng)、電話話系統(tǒng)等等費用；；第五部分分社社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)費----指項目管管網(wǎng)配套套費用，，包括：：室外給排排水費用用----小區(qū)接入入市政自自來水、、排水至至城市排排水系統(tǒng)統(tǒng)費用；；室外采暖暖費用----小區(qū)接入入市政采采暖或自自行建設(shè)設(shè)采暖設(shè)設(shè)施費用用；室外燃氣氣費用----小區(qū)接入入市政燃燃氣的費費用；室外電氣氣與高低低壓費用用----小區(qū)從市市政供電電網(wǎng)絡(luò)引引入電至至各家各各戶的費費用；室外智能能化系統(tǒng)統(tǒng)費用----小區(qū)停車車管理、、周界防防越、閉閉路監(jiān)控控、門禁禁、電子子巡更、、電子公公告屏、、室外背背景音樂樂等智能能化系統(tǒng)統(tǒng)費用房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第六部分分園園林環(huán)境境費----指項目內(nèi)內(nèi)的景觀觀費用，，包括：：道路廣場場費用----小區(qū)建設(shè)設(shè)道路、、廣場的的費用；；綠化建設(shè)設(shè)費用----小區(qū)內(nèi)用用于綠化化工程的的費用；；建筑小品品費用----小區(qū)內(nèi)雕雕塑、水水景、環(huán)環(huán)廊、假假山等費費用；小區(qū)圍墻墻費用----小區(qū)圍墻墻、組團團圍墻的的費用總總和；室外景觀觀照明費費用----各種照明明所花費費的費用用零星設(shè)施施費用----各類未細細述的設(shè)設(shè)施費用用總和，，如兒童童游樂設(shè)設(shè)施、指指示牌、、垃圾桶桶、座椅椅、洋傘傘等第七部分分配配套設(shè)施施費----通常情況況指房屋屋開發(fā)過過程中，，根據(jù)有有關(guān)法規(guī)規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收收益權(quán)不不屬于開開發(fā)商，開發(fā)商商不能有有償轉(zhuǎn)讓讓也不能能轉(zhuǎn)作自自留固定定資產(chǎn)的的公共配配套設(shè)施施及其它它應(yīng)歸為為公共配配套的支支出。包包括：會所費用用學(xué)學(xué)校校及幼兒兒園費用用物物業(yè)業(yè)用房人人防地地下室垃垃圾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運站市市政設(shè)施施公共用用房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第八部分分開開發(fā)間接接費----指項目開開發(fā)直接接相關(guān)，，但不能能明確屬屬于特定定開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)的費費用支出出以及項項目營銷銷設(shè)施建建造費等等費用，，包括：：工程管理理費----項目發(fā)生生的行政政、監(jiān)理理、造價價咨詢等等費用資本化利利息----項目使用用資金的的利息營銷設(shè)施施建造費費----銷售大廳廳、樣板板房等建建造費用用物業(yè)完善善費----物業(yè)維修修基金與與請物業(yè)業(yè)公司配配合項目目的支出出等第九部分分期期間費用用公司管理理費----公司發(fā)生生的但無無法明確確到項目目上管理理費用營銷費用用----營銷部門門行政費費用、廣廣告、銷銷售代理理等營銷銷費用房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成先看這句句話：利潤是企企業(yè)存在在的意義義。再看這個個公式：：利潤=收入-成本；收入不變變，若成成本增加加，則利利潤降低低；收入不變變，若成成本降低低，則利利潤增加加；毫無疑問問，成本本是企業(yè)業(yè)實現(xiàn)利利潤的最最關(guān)鍵要要素之一一。成本不是是重要，，而是““相當(dāng)””重要！！房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成綜述：環(huán)看現(xiàn)今今全球所所有“基基業(yè)長青青”的企企業(yè)，優(yōu)優(yōu)秀的成成本管理理甚至是是成本競競爭優(yōu)勢勢無一不不是其特特質(zhì)。萬萬科意欲欲成為百百年老店店，成本本管理的的重要性性不言而而喻。成本重要要嗎？那那是相當(dāng)當(dāng)重要啊啊！成本管理理體系成本管理理模式可研成本本目標成本本責(zé)任成本本動態(tài)成本本結(jié)算成本本成本管理理體系成本管理理體系1、目標成成本管理理基本概念念：目標成本本：目標成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的、、在一定定時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力所所要實現(xiàn)現(xiàn)的成本本目標；；是項目目成本的的控制線線。動態(tài)成本本：是項目實實施過程程中各個個時期體體現(xiàn)的預(yù)預(yù)期成本本結(jié)果。。管理原則則：體現(xiàn)目標標成本的的先進性性目標成本本的嚴肅肅性管理工具具：萬科成本本管理軟軟件成本數(shù)據(jù)據(jù)庫成本管理理體系2、責(zé)任成成本管理理責(zé)任成本本體系通過確定定責(zé)任主主體和評評價部門門，通過技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標的目目標設(shè)定定、執(zhí)行行和考核核，來保保證整體成成本的合合理性和和先進性性。成本管理理體系主要內(nèi)容容（1）——要素概括括成本管理理體系主要內(nèi)容容（2）——反饋指標標總結(jié)成本是公公司管理理結(jié)果的的反映：：成本是公公司內(nèi)部部、外部部管理的的最終結(jié)結(jié)果，無無論優(yōu)勢勢與劣勢勢均體現(xiàn)現(xiàn)在最終終的成本本數(shù)據(jù)上----公司內(nèi)部部效率高高、流程程順暢反反饋的結(jié)結(jié)果就是是內(nèi)部溝溝通成本本低、內(nèi)內(nèi)耗少；；公司人員員素質(zhì)低低、責(zé)任任心差、、能力不不足反饋饋的結(jié)果果就是執(zhí)執(zhí)行成本本高、錯錯誤多；；公司決策策錯誤反反饋的結(jié)結(jié)果就