物業(yè)工程管理-物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)

教育部部人才才培養(yǎng)養(yǎng)模式式改革革與開開放教教育試試點(diǎn)物業(yè)管管理專專業(yè)課課程《物業(yè)業(yè)設(shè)備備設(shè)施施管理理》學(xué)學(xué)習(xí)輔輔導(dǎo)☆關(guān)于于《物物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施》》課程程○屬物物業(yè)管管理專專業(yè)一一門重重要的的專業(yè)業(yè)主干干課程程○是中中央統(tǒng)統(tǒng)設(shè)必必修課課，六六個(gè)學(xué)學(xué)分○中心心任務(wù)務(wù)：概概念清清晰，，綜合合應(yīng)用用○注重重實(shí)踐踐中多多動(dòng)腦腦觀察察，多多動(dòng)手手實(shí)操操○文字字教材材：劉劉國生生王王維言言主編編的《《物業(yè)業(yè)設(shè)備備設(shè)施施管理理》人人民郵郵電出出版社社○期末末考試試由中中央電電大根根據(jù)教教學(xué)大大綱要要求統(tǒng)統(tǒng)一命命題考考試☆關(guān)于于該學(xué)學(xué)習(xí)輔輔導(dǎo)○任務(wù)務(wù)：就課程程的重重點(diǎn)和和難點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行學(xué)習(xí)習(xí)輔導(dǎo)導(dǎo)，特特別是是課程程的重重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容第一講講物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理基基礎(chǔ)第二講講建建筑室室內(nèi)給給水第三講講建建筑室室內(nèi)排排水第四講講小小區(qū)區(qū)給排排水及及熱水水、飲飲水供供應(yīng)第五講講建建筑筑消防防系統(tǒng)統(tǒng)第六講講供供暖暖與燃燃?xì)夤┕?yīng)第七講講建建筑筑通風(fēng)風(fēng)與防防排煙煙○結(jié)構(gòu)構(gòu)：第八講講空空氣氣調(diào)節(jié)節(jié)第九講講建建筑筑供配配電系系統(tǒng)第十講講電電梯、、照明明及安安全用用電與與建筑筑防雷雷第十一一講建建筑筑弱電電系統(tǒng)統(tǒng)及建建筑智智能化化簡介介第十二二講期期末末復(fù)習(xí)習(xí)○課件件結(jié)構(gòu)構(gòu)：教育部部人才才培養(yǎng)養(yǎng)模式式改革革與開開放教教育試試點(diǎn)物業(yè)管管理專專業(yè)課課程《物業(yè)業(yè)設(shè)備備設(shè)施施管理理》學(xué)學(xué)習(xí)輔輔導(dǎo)第一講講物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理基基礎(chǔ)一、物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的意義義和目目標(biāo)1．物物業(yè)設(shè)設(shè)備概概述*什么么是物物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施呢呢？物業(yè)設(shè)設(shè)備既既包括括室內(nèi)內(nèi)設(shè)備備，也也包括括物業(yè)業(yè)紅線線內(nèi)的的室外外設(shè)備備與設(shè)設(shè)施系系統(tǒng)，，具體體主要要有給給排水水、供供電、、供暖暖、消消防、、通風(fēng)風(fēng)、電電梯、、空調(diào)調(diào)、燃燃?xì)夤┕?yīng)以以及通通信網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等等設(shè)備備，這這些設(shè)設(shè)備構(gòu)構(gòu)成了了物業(yè)業(yè)設(shè)備備的主主體，，是物物業(yè)全全方位位管理理與服服務(wù)的的有機(jī)機(jī)組成成部分分。注：作作為現(xiàn)現(xiàn)代物物業(yè)，，無論論是住住宅、、商業(yè)業(yè)，還還是寫寫字樓樓、工工業(yè)廠廠房或或其他他不同同的物物業(yè)類類型，，物業(yè)業(yè)設(shè)備備是其其不可可缺少少的重重要組組成部部分。。是為為了滿滿足人人們生生活的的基本本需求求，同同時(shí)還還是人人們追追求生生活更更舒適適、更更安全全的物物質(zhì)保保證。。只有有這些些設(shè)備備、設(shè)設(shè)施正正常運(yùn)運(yùn)作，，物業(yè)業(yè)的功功能和和作用用才能能夠得得以實(shí)實(shí)現(xiàn)。。2、物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的意義義注：物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的基本本內(nèi)容容包括括管理和和服務(wù)務(wù)兩個(gè)方方面，，也就就是說說，需需要做做好物物業(yè)設(shè)設(shè)備的的管理理、運(yùn)運(yùn)行、、維修修和保保養(yǎng)等等方面面的工工作。。*管理理、使使用好好物業(yè)業(yè)設(shè)備備、設(shè)設(shè)施有有以下下幾個(gè)個(gè)方面面的意義：①物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理在在為人人們提提供良良好的的工作作、學(xué)學(xué)習(xí)及及生活活環(huán)境境中，，起到到基礎(chǔ)礎(chǔ)性管管理的的作用用，并并提供供了有有力保保障。。②物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理是是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)業(yè)高效效率發(fā)發(fā)揮使使用功功能，，促進(jìn)進(jìn)物業(yè)業(yè)與設(shè)設(shè)備現(xiàn)現(xiàn)代化化、規(guī)規(guī)范化化的強(qiáng)強(qiáng)有力力手段段。③物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理是是提高高現(xiàn)有有設(shè)備備、設(shè)設(shè)施性性能與與完好好率，，延長長設(shè)備備使用用壽命命，節(jié)節(jié)約資資金投投入，，保障障設(shè)備備安全全運(yùn)行行的保保證。。④物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理是是城市市文明明建設(shè)設(shè)和發(fā)發(fā)展的的需要要，對對文明明衛(wèi)生生、環(huán)環(huán)境建建設(shè)與與物質(zhì)質(zhì)文明明建設(shè)設(shè)起到到保駕駕護(hù)航航的作作用。。⑤物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理能能強(qiáng)化化物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的基基礎(chǔ)建建設(shè)。。3、物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的目標(biāo)標(biāo)注：物物業(yè)設(shè)設(shè)備在在整個(gè)個(gè)物業(yè)業(yè)內(nèi)處處于非非常重重要的的地位位。它它是物物業(yè)運(yùn)運(yùn)作的的物質(zhì)質(zhì)和技技術(shù)基基礎(chǔ)。。*用用好、、管好好、維維護(hù)檢檢修好好、改改造好好現(xiàn)有有設(shè)備備，提提高設(shè)設(shè)備的的利用用率及及完好好率，，是物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的根本本目標(biāo)標(biāo)。*衡衡量物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理質(zhì)質(zhì)量的的兩個(gè)個(gè)指標(biāo)標(biāo)：A——設(shè)備有有效利利用率率，％％；B——設(shè)備的的完好好率，，％；；☆物業(yè)設(shè)設(shè)備是是否完完好的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為：：①零部部件完完整齊齊全，，②設(shè)備備運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正常常③設(shè)備備技術(shù)術(shù)資料料及運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)記記錄齊齊全④設(shè)備備整潔潔，無無跑、、冒、、滴、、漏現(xiàn)現(xiàn)象⑤防凍凍、保保溫、、防腐腐等措措施完完整有有效二、物物業(yè)設(shè)設(shè)備管管理的的內(nèi)容容物業(yè)設(shè)設(shè)備基基礎(chǔ)資資料的的管理理物業(yè)設(shè)設(shè)備運(yùn)運(yùn)行管管理物業(yè)設(shè)設(shè)備維維修管管理物業(yè)設(shè)設(shè)備更更新改改造管管理備品配配件管管理固定資資產(chǎn)（（設(shè)備備）管管理和和工程程資料料的管管理等等1、物業(yè)設(shè)設(shè)備基礎(chǔ)資資料的管理理注：主要包包括設(shè)備原原始檔案、、設(shè)備技術(shù)術(shù)資料以及及政府職能能部門頒發(fā)發(fā)的有關(guān)政政策、法規(guī)規(guī)、條例、、規(guī)程、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制制性文件。。（1）設(shè)備備原始檔案案設(shè)備原始檔檔案包括：：①設(shè)備清清單或裝箱箱單②設(shè)備發(fā)發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量合格證證明書④開箱驗(yàn)驗(yàn)收報(bào)告⑤產(chǎn)品技技術(shù)資料⑥安裝施施工、水壓壓試驗(yàn)、調(diào)調(diào)試、驗(yàn)收收報(bào)告（2）設(shè)備備技術(shù)資料料設(shè)備技術(shù)資資料包括：：①設(shè)備卡卡片②設(shè)備臺臺賬③設(shè)備技技術(shù)登錄簿簿④竣工圖圖⑤系統(tǒng)資資料（3）政府府職能部門門頒發(fā)的有有關(guān)政策、、法規(guī)、條條例、規(guī)程程、標(biāo)準(zhǔn)等等強(qiáng)制性文文件2、物業(yè)設(shè)設(shè)備運(yùn)行管管理**物業(yè)設(shè)備的的運(yùn)行管理理實(shí)際上包包括了物業(yè)業(yè)設(shè)備技術(shù)術(shù)運(yùn)行管理理和物業(yè)設(shè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行管理兩兩部分。（應(yīng)取得兩兩個(gè)方面的的成果）：：一是設(shè)備的運(yùn)行行在技術(shù)性性能上始終終處于最佳佳狀態(tài)①針對設(shè)設(shè)備的特點(diǎn)點(diǎn)，制定科科學(xué)、嚴(yán)密密且切實(shí)可可行的操作作規(guī)程。②對操作作人員進(jìn)行行專業(yè)的培培訓(xùn)教育。。對政府規(guī)規(guī)定的某些些需持證上上崗的工種種，必須嚴(yán)嚴(yán)格要求持持證才能上上崗。③加強(qiáng)維維護(hù)保養(yǎng)工工作。④設(shè)備中中的儀表、、（如壓力力表、安全全閥等）、、安全附件件必須定期期校驗(yàn)，確確保靈敏可可靠。⑤對運(yùn)行行中的設(shè)備備不能單憑憑經(jīng)驗(yàn)用直直觀的方法法來管理，，而應(yīng)在運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)下下的監(jiān)測和和對故障進(jìn)進(jìn)行技術(shù)診診斷的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，做深深入、透徹徹、準(zhǔn)確的的分析。⑥對事故故的處理要要嚴(yán)格執(zhí)行行“三不放放過”原則則。即事故故原因未查查清不放過過、對事故故責(zé)任者未未處理不放放過、事故故后沒有采采取改善措措施不放過過。二是從設(shè)備的購購置到運(yùn)行行、維修與與更新改造造中，尋求求以最少的的投入得到到最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，，即設(shè)備的的全過程管管理的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行管理理，可從以以下幾個(gè)方方面進(jìn)行：：（1）初期期投資費(fèi)用用管理在購置設(shè)備備時(shí)，應(yīng)綜綜合考慮以以下因素：：①設(shè)備的的技術(shù)性能能參數(shù)必須須滿足使用用要求，并并注意考慮慮到發(fā)展的的需要。②設(shè)備的的安全可靠靠程度、操操作難易程程度及對工工作環(huán)境的的要求。③設(shè)備的的價(jià)格及運(yùn)運(yùn)行時(shí)能源源的耗用情情況。④設(shè)備的的壽命。⑤設(shè)備的的外形尺寸寸、重量、、連接和安安裝方式、、噪聲和震震動(dòng)。⑥注意采采用新技術(shù)術(shù)、新工藝藝、新材料料及新型設(shè)設(shè)備，（2）運(yùn)行行成本管理理①能源消耗的的經(jīng)濟(jì)核算算。②操操作人人員的配置置③維維修費(fèi)費(fèi)用的管理理3、物業(yè)設(shè)設(shè)備維修管管理設(shè)備在使用用過程中會會發(fā)生污染染、松動(dòng)、、泄漏、堵堵塞、磨損損、震動(dòng)、、發(fā)熱、壓壓力異常等等各種故障障，影響設(shè)設(shè)備正常使使用，嚴(yán)重重時(shí)會釀成成設(shè)備事故故。（1）維護(hù)保養(yǎng)方方式：主要是“清清潔、緊固固、潤滑、、調(diào)整、防防腐、防凍凍及外觀表表面檢查””。對長時(shí)時(shí)期運(yùn)行的的設(shè)備要巡巡視檢查，，定期切換換，輪流使使用，進(jìn)行行強(qiáng)制保養(yǎng)養(yǎng)。維護(hù)保養(yǎng)工工作主要分分日常維護(hù)護(hù)保養(yǎng)和定定期維護(hù)保保養(yǎng)兩種。。①日常維護(hù)保保養(yǎng)工作要求設(shè)設(shè)備操作人人員在班前前對設(shè)備進(jìn)進(jìn)行外觀檢檢查，在班班中按操作作規(guī)程操作作設(shè)備，定定時(shí)巡視記記錄各運(yùn)行行參數(shù)，隨隨時(shí)注意運(yùn)運(yùn)行中有無無異聲、震震動(dòng)、異味味、超載等等現(xiàn)象，在在班后對設(shè)設(shè)備做好清清潔工作。。（2）維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工作作的實(shí)施②定期維護(hù)保保養(yǎng)工作是以操作人員員為主、檢檢修人員協(xié)協(xié)助進(jìn)行的的。它是有計(jì)劃劃地將設(shè)備備停止運(yùn)行行，進(jìn)行維維護(hù)保養(yǎng)。。應(yīng)做好以下下工作：徹底內(nèi)外清清掃、擦洗洗、疏通；；檢查運(yùn)動(dòng)部部件運(yùn)轉(zhuǎn)是是否靈活及及其磨損情情況，調(diào)整整配合間隙隙；檢查安全裝裝置；檢查潤滑系系統(tǒng)油路和和油過濾器器有無堵塞塞；清洗油箱，，檢查油位位指示器，，換油；檢查電氣線線路和自動(dòng)動(dòng)控制的元元器件的動(dòng)動(dòng)作是否正正常。（3）設(shè)備備的點(diǎn)檢設(shè)備的點(diǎn)檢檢就是對設(shè)備備有針對性性的檢查。。設(shè)備點(diǎn)檢檢時(shí)可以停停機(jī)檢查，，也可以隨隨機(jī)檢查。。設(shè)備的點(diǎn)檢檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員員隨機(jī)檢查查。日常點(diǎn)點(diǎn)檢內(nèi)容主主要包括：：①運(yùn)行狀狀況及參數(shù)數(shù)；②安全全保護(hù)裝置置；③易磨磨損的零部部件；④易易污染堵塞塞、需經(jīng)常常清洗更換換的部件；；⑤在運(yùn)行行中經(jīng)常要要求調(diào)整的的部位；⑥⑥在運(yùn)行中中經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)不正常現(xiàn)現(xiàn)象的部位位。?設(shè)備的計(jì)劃劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)業(yè)維修人員員為主，操操作人員協(xié)協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢檢內(nèi)容主要要有：①記記錄設(shè)備的的磨損情況況，發(fā)現(xiàn)其其他異常情情況；②更更換零部件件；③確定定修理的部部位、部件件及修理時(shí)時(shí)間；④安安排檢修計(jì)計(jì)劃。(4)物物業(yè)設(shè)備的的計(jì)劃檢修修對在用設(shè)備備，根據(jù)運(yùn)運(yùn)行規(guī)律及及計(jì)劃點(diǎn)檢檢的結(jié)果可可以確定其其檢修間隔期期。以檢修間間隔期為基基礎(chǔ)，編制制檢修計(jì)劃劃，對設(shè)備備進(jìn)行預(yù)防防性修理，，這就是計(jì)劃檢修實(shí)行計(jì)劃檢修，可以在設(shè)設(shè)備發(fā)生故故障之前就就對它進(jìn)行行修理，使使設(shè)備一直直處于完好好能用狀態(tài)態(tài)。計(jì)劃檢檢修工作一一般分為小小修、中修修、大修和和系統(tǒng)大修修4種。(5)計(jì)計(jì)劃檢修和和維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)的關(guān)系設(shè)備管理應(yīng)應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為為主，計(jì)劃劃檢修為輔輔”的原則。4、物業(yè)設(shè)備備更新改造管管理在使用設(shè)備時(shí)時(shí)特別要注意的的是，只要通過技術(shù)術(shù)改造能達(dá)到到同樣的目的的的，一般就就不采用設(shè)備備更新的方式式。5、備品配件件的管理運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部部件將要磨損損、老化，從從而降低了設(shè)設(shè)備的技術(shù)性性能。需用新的零部部件更換已磨磨損老化的零零部件，在檢檢修之前就把把新的零部件件準(zhǔn)備好，這這就是備品配配件管理的基基本原則。備品配件管理理工作的目的的是，既要科學(xué)學(xué)地組織備件件儲備，及時(shí)時(shí)滿足設(shè)備維維修的需要，，又要將儲備備的數(shù)量壓縮縮到最低的限限度，降低備備件的儲備費(fèi)費(fèi)用，加快資資金周轉(zhuǎn)。6、固定資產(chǎn)產(chǎn)（設(shè)備）管管理固定資產(chǎn)是指使用年限限在一年以上上，單位價(jià)值值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以上，并在在使用過程中中保持原有物物質(zhì)形態(tài)的資資產(chǎn)，包括房房屋及建筑物物、機(jī)器設(shè)備備、運(yùn)輸設(shè)備備、工具等。。不屬于生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營主要設(shè)備備的物品，單單位價(jià)值在2000元以以上，并且使使用期限超過過兩年的，也也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理理。固定資產(chǎn)管理理應(yīng)考慮的幾幾個(gè)問題：固定資產(chǎn)（設(shè)設(shè)備）的利用用程度：利用率和生產(chǎn)產(chǎn)率兩個(gè)指標(biāo)。。設(shè)備折舊：參考同類，根根據(jù)設(shè)備情況況以及技術(shù)進(jìn)進(jìn)步程度。設(shè)備的報(bào)廢固定資產(chǎn)的管管理要求：1、保證其完完整無缺。2、提高其完完程度和利用用效果。3、正確核定定其需用量4、正確計(jì)算算其折舊額，，計(jì)劃性地計(jì)計(jì)提折舊。5、進(jìn)行其投投資預(yù)測。7、工程資料料的管理資料管理的目目的和意義物業(yè)工程資料料的分類目錄錄竣工驗(yàn)收資料料設(shè)備管理資料料二次裝修設(shè)備備改造變更資資料工程資料管理理的方法：文件檔案管理理和電腦管理理兩大類。工程資料管理理的要求：歸檔：要求和和時(shí)間保管：嚴(yán)格做做到“七防””（防火、盜盜、高溫、潮潮，蟲，塵及及有害氣體））;每年年底底一次特別清清理。3、物業(yè)設(shè)備備管理的機(jī)構(gòu)構(gòu)和職責(zé)機(jī)構(gòu)設(shè)置：符符合需要，責(zé)責(zé)任明確，精精簡高效。物業(yè)設(shè)備管理理人員崗位職職責(zé)工程部經(jīng)理是對物業(yè)設(shè)備備進(jìn)管理，操操作，保養(yǎng)，，維修，保證證設(shè)備正常運(yùn)運(yùn)行的總負(fù)責(zé)責(zé)人。2、各專業(yè)業(yè)技術(shù)主管（（工程師或技技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的的維修班組的的技術(shù)、管理理工作，并負(fù)負(fù)責(zé)編制所分分管的機(jī)電設(shè)設(shè)備的保養(yǎng)、、維修計(jì)劃、、操作規(guī)程及及有關(guān)資料，，協(xié)助部門經(jīng)經(jīng)理完成上級級主管部門布布置的工作。。物業(yè)設(shè)備管理理人員崗位職職責(zé)4、維修人員員（技術(shù)工人人）5、保管員6、資料統(tǒng)計(jì)計(jì)員4、物業(yè)設(shè)備備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理理都是專業(yè)化化管理，最主主要的內(nèi)容就就是要建立一一套完整的管管理制度。物物業(yè)管理的規(guī)規(guī)章制度有下下列三大類：：一、生產(chǎn)技術(shù)術(shù)規(guī)程方面的的制度物業(yè)設(shè)備接管管驗(yàn)收制度物業(yè)設(shè)備的安安全操作規(guī)程程物業(yè)設(shè)備的保保養(yǎng)維修規(guī)程程二、管理工作作方面的制度度1、物業(yè)設(shè)備預(yù)預(yù)防性計(jì)劃維維修保養(yǎng)制度度2、設(shè)備運(yùn)行行管理制度：：包括巡