房地產(chǎn)金融知識(shí)點(diǎn)

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)名詞解釋?zhuān)?分*5）房地產(chǎn)金融：圍繞房屋與土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)、管理等活動(dòng)而發(fā)生的籌集、融通和結(jié)算資金的金融行為，其中最主要的是以房屋和土地作為信用保證而進(jìn)行的資金融通行為。（2頁(yè)）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類(lèi)資金交易的場(chǎng)所，其基本職能是為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、流通以及消費(fèi)籌集和分配資金。（5頁(yè)）信托：委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。（35頁(yè)）房地產(chǎn)信托包括房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)保險(xiǎn)：以房地產(chǎn)業(yè)中的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、信用和人身為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的總稱(chēng)（135頁(yè)）房地產(chǎn)信貸：以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)。即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)各種信用手段，把動(dòng)員和籌集起來(lái)的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)者以及住房購(gòu)買(mǎi)、消費(fèi)者。（48頁(yè)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款：貸款人向借款人（開(kāi)發(fā)商）發(fā)放的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的資金房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。(69頁(yè)）住房公積金：國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、民辦企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體等各種企業(yè)機(jī)及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金及其單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)儲(chǔ)，其所有權(quán)歸職工個(gè)人所有。房地產(chǎn)夾層融資：夾層融資是一種優(yōu)先級(jí)債務(wù)和股本之間的融資方式，是企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)夾層資本的姓氏融通資金的過(guò)程。將夾層融資應(yīng)用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，就被稱(chēng)為房地產(chǎn)夾層融資。房地產(chǎn)投資信托基金：以發(fā)行受益憑證或股票的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。住房抵押貸款證券化：住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其持有的質(zhì)量、償還期限相同或相近的住房抵押貸款匯集成抵押貸款資金池，并將其出售給特定目的的載體，由該載體以這些住房抵押貸款為支撐發(fā)行證券。單選1、1984--1989初步發(fā)展1989-1991停滯1992-1997提高整頓1998-2003快速成長(zhǎng)2003-2008調(diào)整整頓2008-2010規(guī)范創(chuàng)新2010-今限購(gòu)限貸三、多選1、中國(guó)的貨幣政策工具：（1）公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)（2）存款準(zhǔn)備金率（3）中央銀行貸款（4）利率（5）匯率簡(jiǎn)答（6分*5）房地產(chǎn)金融的特征：資金運(yùn)用具有中長(zhǎng)期性容易受政策影響房地產(chǎn)金融安全性較高、收益較好杠桿效應(yīng)明顯具有無(wú)轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的條件：有完整對(duì)稱(chēng)的信息市場(chǎng)供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用房地產(chǎn)市場(chǎng)上有銀行、信托投資公司、開(kāi)發(fā)商、住房公積金管理中心等眾多的市場(chǎng)參與者和豐富的金融商品種類(lèi)，不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對(duì)市場(chǎng)的壟斷行為有完善的管理手段和交易方法房地產(chǎn)信貸的特征（48頁(yè)）貸款投向受到嚴(yán)格控制貸款期限較長(zhǎng)貸款規(guī)模與資金占比有限制房地產(chǎn)信貸借款單位應(yīng)滿(mǎn)足的條件（50頁(yè)）是依法批準(zhǔn)的法人單位實(shí)行自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立核算擁有一定的自有資金要在銀行開(kāi)立賬戶(hù)，將所有業(yè)務(wù)收入存入開(kāi)戶(hù)銀行，并由銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)具有年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，并定期向貸款銀行提供經(jīng)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃以及報(bào)表等資料房地產(chǎn)信貸資金籌集的特征：籌集來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定政策性房地產(chǎn)銀行資金主要源自房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸資金籌集渠道具有廣泛性籌集手段具有多樣性房地產(chǎn)信貸的積極作用（61頁(yè)）徹底改變了住房面貌有利于解決居民的住房問(wèn)題促進(jìn)了住房資金的合理運(yùn)行促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善房地產(chǎn)政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)（68頁(yè)）按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款貸款金額較大貸款占用時(shí)間較長(zhǎng)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的程序借款受理（提交材料、初步審查）貸前調(diào)查（客戶(hù)信用評(píng)級(jí)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、擔(dān)保評(píng)價(jià)）貸款審批與發(fā)放貸后管理（檔案管理、貸款項(xiàng)目檢查、貸款五級(jí)分類(lèi)管理、回籠資金管理、保證人及抵押物管理、貸款回收管理）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)（違約風(fēng)險(xiǎn)）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)）操作風(fēng)險(xiǎn)（人的能力風(fēng)險(xiǎn)、流程風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理（84頁(yè)）原則項(xiàng)目管理原則、以銷(xiāo)定貸原則、階段撥付原則、公私聯(lián)動(dòng)原則措施預(yù)防：對(duì)四證不全的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；申請(qǐng)貸款的企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%；建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性；對(duì)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查核實(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：采取抵押貸款、擔(dān)保貸款的方式，還有房地產(chǎn)貸款證券化、房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)、信貸衍生交易等途徑風(fēng)險(xiǎn)分散：分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散是重點(diǎn)。內(nèi)部分散指將貸款發(fā)放給不同區(qū)域、不同類(lèi)型、不同規(guī)模和不同開(kāi)發(fā)時(shí)間的項(xiàng)目；外部分散是指通過(guò)與外部合作，解決貸款過(guò)度集中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)集中問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)回避：對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)太大的項(xiàng)目貸款采取主動(dòng)回避、放棄提供貸款的做法風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，建立合理的識(shí)別防范機(jī)制。按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別債務(wù)人擁有標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不同。按揭是將自己非按揭樓宇部分的房地產(chǎn)作為按金，向按揭權(quán)人租用按揭樓宇；抵押將自己擁有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)作為還款的擔(dān)保債權(quán)債務(wù)參與人不同。按揭貸款參與人包括原有房產(chǎn)所有權(quán)人、按揭人、按揭權(quán)人；抵押貸款參與人只有借款人（既是債務(wù)人又是抵押人）與貸款人（既是債權(quán)人又是抵押權(quán)人）借款資金運(yùn)用目的不同。抵押獲得的資金可以自由運(yùn)用；按揭貸款資金只能用于特定房屋的購(gòu)買(mǎi)。債務(wù)還款方式不同。抵押貸款還款可以一次性?xún)斶€本息，也可以分期償還；按揭貸款一般分期償還本息。12住房公積金的特點(diǎn)長(zhǎng)期性專(zhuān)用性保障性互助性強(qiáng)制性普遍性13信托的特征信托業(yè)務(wù)方式靈活多樣信托的產(chǎn)生基于委托人對(duì)受托人的信任信托財(cái)產(chǎn)具有一定的獨(dú)立性所有權(quán)與收受益權(quán)分離信托管理具有連續(xù)性受托人不承擔(dān)損失風(fēng)險(xiǎn)14、信托的作用拓寬了投資者的投資渠道通過(guò)把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)了金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善房地產(chǎn)夾層融資與其他融資方式比較房地產(chǎn)融資方式比較比較內(nèi)容銀行貸款?yuàn)A層融資股權(quán)融資預(yù)計(jì)融資成本較低適中較高預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低適中較高周期根據(jù)具體情況

協(xié)商決定2-7年根據(jù)公司運(yùn)營(yíng)

情況決定股權(quán)稀釋情況無(wú)無(wú)有盡職調(diào)查較嚴(yán)嚴(yán)很?chē)?yán)還款保證高較高不確定夾層融資的風(fēng)險(xiǎn)和收益介于銀行貸款和股權(quán)融資之間夾層融資的