物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)

物業(yè)管管理法法律基基礎(chǔ)知知識(shí)培訓(xùn)系系列之之主要內(nèi)內(nèi)容：：一、物物業(yè)管管理基基本概概念、、主要要內(nèi)容容、基基本原原則、、管理理過(guò)程程二、物物業(yè)管管理常常用知知識(shí)三、物物業(yè)從從業(yè)人人員的的行為為操守守。A、物業(yè)業(yè)管理理基本本概念念1、物業(yè)業(yè)的概概念：：特指正正在使使用中中和已已經(jīng)可可以投投入使使用的的各類類建筑筑物及及附屬屬設(shè)備備、配配套設(shè)設(shè)施、、相關(guān)關(guān)場(chǎng)地地等組組成的的單宗宗房地地產(chǎn)以以及依依托于于該實(shí)實(shí)體上上的權(quán)權(quán)益。。（各類房房屋及與之之相配配套的的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地））一、物物業(yè)管管理基基本概概念、、主要要內(nèi)容容、基基本原原則、、管理理過(guò)程程2、物業(yè)業(yè)的分分類：：①居住物物業(yè)包括：：住宅小小區(qū)、單體體住宅宅樓、、公寓、、別墅墅等。②商業(yè)物物業(yè)包括：：綜合合樓、、寫字樓樓、商商業(yè)中中心、酒店店、康樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所等。③工工業(yè)物物業(yè)包括：：工業(yè)業(yè)廠房房、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)等等。④其其他用用途物物業(yè)除上述述3項(xiàng)物業(yè)業(yè)以外外的其其他物物業(yè)，，如車車站、、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、醫(yī)醫(yī)院、、學(xué)校校等。。３、物物業(yè)管管理的的概念念：是指專專門的的機(jī)構(gòu)構(gòu)（物物業(yè)管管理企企業(yè)））受物物業(yè)所所有人人（房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)/公房出出售單單位/業(yè)主委委員會(huì)會(huì)）的的委托托，按按照國(guó)國(guó)家有有關(guān)法法律以以及合合同和和契約約行使使管理理權(quán)，，運(yùn)用用現(xiàn)代代管理理科學(xué)學(xué)和先先進(jìn)的的技術(shù)術(shù)對(duì)已已投入入使用用的物物業(yè)以以經(jīng)營(yíng)營(yíng)的方方式進(jìn)進(jìn)行管管理，，同時(shí)時(shí)對(duì)物物業(yè)周周圍的的環(huán)境境、清清潔衛(wèi)衛(wèi)生、、安全全保衛(wèi)衛(wèi)、公公共綠綠化、、道路路養(yǎng)護(hù)護(hù)等統(tǒng)統(tǒng)一實(shí)實(shí)施專專業(yè)化化管理理，并并向業(yè)業(yè)主或或住戶戶/租戶提提供多多方面面的綜綜合性性服務(wù)務(wù)的一一系列列的行行為。。物業(yè)業(yè)管理理的對(duì)對(duì)象是是物業(yè)業(yè)，服服務(wù)的的對(duì)象象是人人，是是集管管理、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、服服務(wù)為為一體體的有有償服服務(wù)，，其最最終目目的是是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、環(huán)境境效益益的同同步增增長(zhǎng)。。4、物業(yè)業(yè)管理理目的的：為了保保證和和發(fā)揮揮物業(yè)業(yè)的使使用功功能，，使其其保值值增值值，達(dá)達(dá)到社社會(huì)收收益和和福利利的最最大化化；并并為物物業(yè)所所有人人和使使用人人創(chuàng)造造整潔潔、文文明、、安全全、舒舒適的的生活活和工工作環(huán)環(huán)境；；最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、環(huán)境境三個(gè)個(gè)效益益的統(tǒng)統(tǒng)一和和同步步增長(zhǎng)長(zhǎng)，提提高城城市的的現(xiàn)代代文明明程序序。５、物物業(yè)業(yè)管理理行業(yè)業(yè)的自自身特特點(diǎn)：：—全天候候、不不間斷斷的管管理服服務(wù)工工作。?！a(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)和消費(fèi)使使用同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)生和結(jié)束束?！苯用鎸?duì)廣廣大的消費(fèi)費(fèi)者?！?wù)質(zhì)量與與價(jià)格之間間的彈性關(guān)關(guān)系。B、物業(yè)管理理的主要內(nèi)內(nèi)容（一）物業(yè)業(yè)的接管驗(yàn)驗(yàn)收（二）物業(yè)業(yè)管理方案案和制度的的制定（三）客戶戶管理服務(wù)務(wù)（四）房屋屋建筑及附附屬設(shè)備設(shè)設(shè)施的維修修養(yǎng)護(hù)管理理服務(wù)（五）安全全服務(wù)（六）環(huán)境境保潔與綠綠化美化管管理（七）綜合合經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)根據(jù)服務(wù)類類型可分成成三種不同同服務(wù)種類類：

常規(guī)性公共共服務(wù)：房房屋建筑主主體的管理理、房屋設(shè)設(shè)備設(shè)施的的管理、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生管管理服務(wù)、、綠化管理理服務(wù)、物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的保保安管理服服務(wù)、物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的消防防協(xié)助管理理服務(wù)、物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的交交通的協(xié)助助管理服務(wù)務(wù)、物業(yè)裝裝飾裝修管管理服務(wù)

針對(duì)性的專專項(xiàng)服務(wù)：：a、日常生活活類（如衣衣、食、住住、行等方方面的各項(xiàng)項(xiàng)家政、家家務(wù)服務(wù)））b、商業(yè)服務(wù)務(wù)類(商業(yè)網(wǎng)開(kāi)設(shè)設(shè)和管理，，以及各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)斬開(kāi)展））c、文化、教教育、衛(wèi)生生、體育類類、d、金融、中中介服務(wù)類類（代辦保保險(xiǎn)，代理理租賃等））、e、社會(huì)福利利類（照顧顧孤寡老人人，擁軍優(yōu)優(yōu)屬）

委托性特約約服務(wù)：是是針對(duì)性的的專項(xiàng)服務(wù)務(wù)的補(bǔ)充和和完善。C、物業(yè)管理理基本原則則（一）權(quán)責(zé)責(zé)分明原則則（二）業(yè)主主主導(dǎo)原則則（三）服務(wù)務(wù)第一原則則（四）統(tǒng)一一管理原則則（五）專業(yè)業(yè)高效原則則（六）收費(fèi)費(fèi)合理原則則（七）公平平競(jìng)爭(zhēng)原則則（八）依法法行事原則則D、物業(yè)管理理的過(guò)程（一）簽訂訂物業(yè)服務(wù)務(wù)合同：《物業(yè)管理?xiàng)l條例》規(guī)定，在業(yè)業(yè)主、業(yè)主主大會(huì)選聘聘物業(yè)管理理企業(yè)之前前，建設(shè)單單位選聘物物業(yè)管理企企業(yè)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)書(shū)面的《前期物業(yè)服服務(wù)合同》（二）驗(yàn)收收接管物業(yè)業(yè)：簽訂物物業(yè)服務(wù)合合同以后，，物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)成立接管管驗(yàn)收小組組，對(duì)物業(yè)業(yè)的共同部部門和共用用設(shè)施設(shè)備備進(jìn)行查驗(yàn)驗(yàn)，并辦理理接管手續(xù)續(xù)。

（三三）履行服服務(wù)合同：：物業(yè)管理理企業(yè)也可可以根據(jù)業(yè)業(yè)主的委托托，在力所所能及的條條件下，為為業(yè)主提供供物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定定以外的其其他服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。（（四）終止止合同，做做好交接（一）、業(yè)主的概念念：業(yè)主是是指物業(yè)的的所有權(quán)人人，即土地地使用權(quán)和和房屋的所所有權(quán)人，，是所擁有有物業(yè)的主主人。（二）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)包含內(nèi)容容：1、物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備的日常常運(yùn)行、維維護(hù)費(fèi)用；；2、物業(yè)管理理區(qū)域清潔潔衛(wèi)生費(fèi)用用；3、物業(yè)管理理區(qū)域綠化化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用；4、物業(yè)管理理區(qū)域秩序序維護(hù)費(fèi)用用；5、物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公眾眾責(zé)任保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)用；6、社區(qū)文化化活動(dòng)等。。7、管理服務(wù)務(wù)人員的工工資、社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)和按按規(guī)定提取取的福利費(fèi)費(fèi)等；8、辦公費(fèi)用用；9、物業(yè)管理理企業(yè)固定定資產(chǎn)折舊舊。二、物業(yè)管管理常用知知識(shí)（三）、物物業(yè)公司的的權(quán)利/義務(wù)：權(quán)利

根據(jù)有有關(guān)法律法法規(guī)，結(jié)合合實(shí)際情況況，制定小小區(qū)管理辦辦法；

依照物物業(yè)管理合合同和管理理辦法對(duì)住住宅小區(qū)實(shí)實(shí)施管理；；

依照物物業(yè)管理合合同和有關(guān)關(guān)規(guī)定收取取管理費(fèi)用用；

有權(quán)制制止違反規(guī)規(guī)章制度的的行為；

有權(quán)要要求業(yè)主委委員會(huì)協(xié)助助管理；

有權(quán)選選聘專營(yíng)公公司(如清潔公司司、保安公公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管管理業(yè)務(wù)；；

可以實(shí)實(shí)行多種經(jīng)經(jīng)營(yíng)，以其其收益補(bǔ)充充小區(qū)管理理經(jīng)費(fèi)。義務(wù)

履行物物業(yè)管理合合同，依法法經(jīng)營(yíng)；

接受業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)和全體業(yè)業(yè)主的監(jiān)督督；

重大的的管理措施施應(yīng)當(dāng)提交交業(yè)主委員員會(huì)審議，，并經(jīng)業(yè)主主委員會(huì)認(rèn)認(rèn)可；

接受房房地產(chǎn)行政政主管部門門、有關(guān)行行政主管部部門及住宅宅小區(qū)所在在地人民政政府的監(jiān)督督指導(dǎo)。（四）、業(yè)業(yè)主的權(quán)利利/義務(wù)：權(quán)利

按照物物業(yè)服務(wù)合合同約定，，接受物業(yè)業(yè)公司提供供的服務(wù)；；

提議召召開(kāi)業(yè)主大大會(huì)會(huì)議，，就物業(yè)管管理有關(guān)事事項(xiàng)提出建建議；

提出制制定和修改改業(yè)主公約約、業(yè)主大大會(huì)議事規(guī)規(guī)則的建議議；

參加業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，行使使投票權(quán)；；

選舉業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)委員，并并享有被選選舉權(quán)；

監(jiān)督業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)的工作；；

監(jiān)督物物業(yè)管理企企業(yè)履行物物業(yè)服務(wù)合合同；

對(duì)物業(yè)業(yè)共用部位位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)地地使用情況況享有知情情權(quán)和監(jiān)督督權(quán)；

監(jiān)督物物業(yè)共用部部位、共用用設(shè)施設(shè)備備專項(xiàng)維修修資金的管管理和使用用；

法律、、法規(guī)規(guī)定定的其他權(quán)權(quán)利。義務(wù)

遵守守業(yè)主公約約、業(yè)主大大會(huì)議事規(guī)規(guī)則；

遵守守物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用部部位和共用用設(shè)施設(shè)備備的使用、、公共秩序序和環(huán)境衛(wèi)生生的維護(hù)等等方面的規(guī)規(guī)章制度；；

執(zhí)行行業(yè)主大會(huì)會(huì)的決定和和業(yè)主大會(huì)會(huì)授權(quán)業(yè)主主委員會(huì)作作出的決定定；

按照照國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定交納納專項(xiàng)維修修資金；

按時(shí)時(shí)交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)用用；

法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他義務(wù)?！锇咐海涸S先生將將自己空置置的雜物間間租給一家家公司當(dāng)倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)。倉(cāng)庫(kù)庫(kù)每天人來(lái)來(lái)人往，貨貨物推進(jìn)推推出，甚至至貨車常常常在深夜和和凌晨裝卸卸貨物。這這使得鄰居居頗有意見(jiàn)見(jiàn)。于是，，鄰居紛紛紛向物業(yè)投投訴。雖物物業(yè)和許先先生也多次次找承租方方，要求承承租方減少少影響，但但幾番周折折，事情并并未好轉(zhuǎn)，，直至發(fā)展展到多名鄰鄰居強(qiáng)烈要要求承租方方搬離小區(qū)區(qū)。這時(shí)，許先先生不樂(lè)意意了，認(rèn)為為房子是自自己的，愿愿意租給誰(shuí)誰(shuí)是他個(gè)人人的事，與與他人無(wú)關(guān)關(guān)，并至此此以后，對(duì)對(duì)此事置之之不理。相相同現(xiàn)象：：★最近王王小姐因?yàn)闉檠b修弄壞壞了水管造造成樓下住住戶房屋進(jìn)進(jìn)水，卻自自認(rèn)為“不不關(guān)我的事事”而拒絕絕對(duì)方的整整修要求，，為此鄰里里之間大打打出手?！镟従与s物物占樓道有有權(quán)要求求賠損失：：鄰居老老李把雜物物放在樓道道，讓追求求時(shí)尚雅致致生活的李李小姐感到到極為不雅雅，且出行行不便。李李小姐要求求鄰居老李李挪走。但但老老李認(rèn)為，，雜物的位位置屬自家家門前，并并沒(méi)有占李李小姐家場(chǎng)場(chǎng)地，因此此不予理會(huì)會(huì)。李小姐姐向物業(yè)反反饋，物業(yè)業(yè)公司多次次協(xié)調(diào)并無(wú)無(wú)進(jìn)展。案例分析案例分析點(diǎn)評(píng)：生活中諸多多擾鄰問(wèn)題題，都是對(duì)對(duì)鄰居、對(duì)對(duì)他人生活活的一種妨妨礙和侵害害，物權(quán)法法對(duì)此進(jìn)行行了明確規(guī)規(guī)定：對(duì)其其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人造造成損害的的，應(yīng)當(dāng)給給予賠償。。當(dāng)然，如如果正好你你自己是““惡鄰”一一方，你的的鄰居同樣樣會(huì)使用這這一武器的的。尊重他他人相鄰權(quán)權(quán)，不但是是法律問(wèn)題題，更是道道德問(wèn)題。。作為物管公公司,我們?cè)谔幚砝順I(yè)主相鄰鄰關(guān)系時(shí),應(yīng)熟悉法律律對(duì)處理相相鄰關(guān)系的的原則性規(guī)規(guī)定，以法法說(shuō)事，以以理服人。。裝修風(fēng)水惹惹糾紛照妖妖鏡某開(kāi)發(fā)區(qū)一一發(fā)展商在在廠房的外外墻留了兩兩個(gè)大洞，，并裝上兩兩面鏡子；；正對(duì)面另另一廠商不不樂(lè)意了??！于是開(kāi)始始了一場(chǎng)荒荒唐的「暗暗戰(zhàn)」。在一棟剛建建成的四層層樓的外墻墻上，靠近近三樓樓梯梯腳處，有有兩個(gè)并列列在一起比比水桶還大大的孔洞，，洞里鑲著著兩面圓鏡鏡。望過(guò)去去，可以從從中看到對(duì)對(duì)面房子的的影像。對(duì)對(duì)面的住戶戶也是一棟棟四層樓房房，是一家家印刷廠，，門口掛著著一張八卦卦圖。印刷刷廠一位姓姓許的女士士說(shuō)，對(duì)面面那棟房子子去年開(kāi)工工，今年8月初，他們們發(fā)現(xiàn)房主主居然在那那兩個(gè)外墻墻的孔洞上上裝上兩面面圓鏡。這讓他們感感到很不舒舒服：裝修修房子本無(wú)無(wú)可厚非，，可是對(duì)方方為什么不不裝玻璃而而要裝鏡子子呢？這不不是照妖鏡鏡嗎？而附附近的住戶戶也紛紛表表示，那兩兩面鑲在墻墻壁上的鏡鏡子就是民民間鎮(zhèn)邪的的「老虎眼眼」。這就就讓印刷廠廠更感不安安了。許女士稱，，他們不想想找對(duì)方直直接交涉，，為此通過(guò)過(guò)發(fā)展公司司管理協(xié)調(diào)調(diào)組解決，，希望對(duì)方方換上玻璃璃，但是沒(méi)沒(méi)有任何結(jié)結(jié)果。一氣氣之下，他他們請(qǐng)來(lái)一一位易學(xué)大大師指點(diǎn)迷迷津。大師師看了后表表示只要掛掛上他的八八卦圖，就就「包可無(wú)無(wú)事」。此后，雖然然大家近在在咫尺，相相遇卻行同同陌路。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理面面對(duì)千家萬(wàn)萬(wàn)戶，形形形色色的人人都有，講講禮的與不不講禮的同同在，思想想品德高尚尚的和低下下的并存，，這是我們們不能選擇擇的。鄰里關(guān)系，，經(jīng)常會(huì)因因?yàn)榇蠹业牡纳盍?xí)慣慣、傳統(tǒng)觀觀念、個(gè)人人素養(yǎng)等等等原因，把把簡(jiǎn)單的事事情復(fù)雜化化。作為物物業(yè)服務(wù)人人員，業(yè)主用戶滿滿意作為管管理服務(wù)工工作的出發(fā)發(fā)點(diǎn)和歸宿宿點(diǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)主與與業(yè)主之間間，企業(yè)與與業(yè)主之間間多一些融融洽、多一一些溝通、、多一些理理解、最終終達(dá)到人區(qū)區(qū)和諧的目目的。1、從業(yè)人員員應(yīng)自覺(jué)學(xué)學(xué)習(xí)和遵守守國(guó)家、廣廣東省、廣廣州市等物物業(yè)管理政政策法規(guī)，，遵守愛(ài)崗崗敬業(yè)，誠(chéng)誠(chéng)實(shí)守信、、辦事公道道、服務(wù)業(yè)業(yè)主、奉獻(xiàn)獻(xiàn)社會(huì)的職職業(yè)道德。。2、從業(yè)人員員應(yīng)當(dāng)自覺(jué)覺(jué)遵守企業(yè)業(yè)管理制度度，恪守盡盡職，保守守企業(yè)商業(yè)業(yè)秘密。協(xié)協(xié)會(huì)堅(jiān)決反反對(duì)從業(yè)人人員盜賣企企業(yè)商業(yè)秘秘密圖謀私私利和其它它損害企業(yè)業(yè)合法利益益的行為。。3、廣東省物物業(yè)管理?xiàng)l條例第六十十七條違違反本條例例規(guī)定，泄泄露業(yè)主資資料或者將將業(yè)主資料料用于與物物業(yè)管理服服務(wù)無(wú)關(guān)的的活動(dòng)的,依法追究法法律責(zé)任。。三、物業(yè)從從業(yè)人員行行為操守4、不得未經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)私自自接待外人人參觀本小小區(qū)；不得得未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)擅自給業(yè)業(yè)主或他人人出具任何何證明、說(shuō)說(shuō)明等文件件。5、小區(qū)公共共區(qū)域不得得有聚眾喝喝酒、打牌牌等行為。。6、未經(jīng)上級(jí)級(jí)許可，私私自接受業(yè)業(yè)主/住戶的消費(fèi)費(fèi)或