29/29武漢市萬(wàn)科物業(yè)治理有限公司目錄社區(qū)項(xiàng)目概況············································03顧客群特點(diǎn)及需求分析····································08物業(yè)治理服務(wù)模式········································09服務(wù)模式實(shí)現(xiàn)打算及要求··································10社區(qū)服務(wù)人員配置方案····································15物業(yè)治理費(fèi)測(cè)算··········································18社區(qū)項(xiàng)目概況萬(wàn)科都市花園一期規(guī)劃總建筑面積393480㎡(原方案數(shù)據(jù)),其中居住產(chǎn)品372610㎡以4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務(wù)配套21000㎡,其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務(wù)中心(8000㎡)和會(huì)所(5000㎡)各一處,18班制學(xué)校,9班幼兒園各一所;保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地(脊)和兒童公園。
本項(xiàng)目一期規(guī)劃用地?cái)M分二至三期開(kāi)發(fā)建設(shè)。周邊環(huán)境及市政配套武漢萬(wàn)科都市花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè),緊鄰都市中環(huán)線—既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的北端,南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道為湯遜湖內(nèi)湖,距光谷商貿(mào)中心5公里、華中科技大學(xué)4公里,是連接都市中心、東湖風(fēng)景區(qū),眾多高等學(xué)府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)之一,集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體,是十分理想的“人居”環(huán)境。一期用地呈較為規(guī)則的五邊形,都市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分不與用地的西、北側(cè)直接相臨,東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路—天翔路。用地東北接當(dāng)代物業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)田),西南為鄭橋變電站,提供項(xiàng)目施工用電以及生活用電,于江夏大道預(yù)留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁,正在建設(shè)的江夏大道鋪設(shè)有200的燃?xì)夤艿?,可為地塊提供燃?xì)夤?yīng)。項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(設(shè)計(jì)部提供)差不多情況:物業(yè)名稱萬(wàn)科都市花園社區(qū)物業(yè)類(lèi)型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積ha42.0318含待征道路ha6.2118居住區(qū)用地面積ha35.82總建筑面積m2393480住宅建筑面積m2372610公建建筑面積m221000半地下車(chē)庫(kù)及人防m(xù)226700未計(jì)入總建筑面積和容積率總戶數(shù)戶3026總?cè)丝谌?0591戶均建筑面積m2123含待征道路容積率0.94不含待征道路容積率1.1建筑密度25.08%停車(chē)位1537個(gè)900個(gè)地面停車(chē)位840個(gè)半地下架空停車(chē)位697個(gè)停車(chē)位/戶數(shù)50.8%30%住宅建筑面積毛密度萬(wàn)m2/ha1.04住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率(與占地面積的比率)36%小區(qū)道路面積15.8%水風(fēng)光積2%小廣場(chǎng)數(shù)量4-5個(gè)B.戶型指標(biāo):戶型指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積(ha)42.0318居住區(qū)總用地面積(ha)36.66計(jì)容積率總建筑面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率(與占地面積比率)21%總戶數(shù)(戶)3026總?cè)藬?shù)(人)10591戶均面積(m2)123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2)372610其中獨(dú)立不墅(m2)000聯(lián)排不墅(m2)32戶250m80002.2%情景花園(m2)992戶145m14384039%多層住宅(m2)1980戶110m21780058%小高層住宅(m2)初步可能400戶左右22戶135m29700.8%公共服務(wù)總面積(m2)210001商業(yè)服務(wù)(m2)8000100002會(huì)所50003治理(m2)500(最少800㎡)4小學(xué)(1所18班制)360040005幼兒園(1所9班制)25006其他1000注:未計(jì)半底下車(chē)庫(kù)及人防(平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室)26700㎡C.配套指標(biāo):(一)生活給水:1.給水水源:生活給水水源來(lái)自都市自來(lái)水,都市自來(lái)水給水水壓按0.40MPa。市政保證水壓0.15Mpa。2.給水系統(tǒng):一層~七層直接由都市自來(lái)水直接供給,下行上給;小高層八~十一層由生活水泵房生活變頻給水設(shè)備水泵供給,下行上給式。采納變頻供水。3.給水量:類(lèi)不用水定額L/人d每日用水時(shí)刻h變化系數(shù)k用水單位人數(shù)日用水量m3/d最大小時(shí)用量m3/h住宅250242.5105912643276小學(xué)50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業(yè)服務(wù)50102.513506717綠化及其它用水按總用水量的10%計(jì)27731總計(jì)30423364.由自都市自來(lái)水管網(wǎng)接入給水的管徑為DN300350(Q=400立方米/時(shí))一根,或DN250(Q=200立方米/時(shí))兩根。(二)消防給水:1.室外消防用水:商業(yè)區(qū)采納室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。同一時(shí)刻內(nèi)的火災(zāi)為一次(2h),15L/s,每次火災(zāi)室外用水量為108立方米。2.室內(nèi)消防用水:同一時(shí)刻內(nèi)的火災(zāi)為一次(2h),20L/s(2h)+30L/s(1h),每次火災(zāi)室內(nèi)用水量為252立方米。3.室外消防用水由都市自來(lái)水管在室外設(shè)室外消火栓供給;室內(nèi)消防用水由消防水池(72立方米)供給。(三)生活排水:1.小區(qū)污水為生活污水,污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng),再直接排入都市污水管網(wǎng)。2.生活排水量:生活排水量和生活給水量相同。最高日生活排水量為:Qd=2765立方米。最大時(shí)生活排水量為:Qh=305立方米。3.化糞池選用:無(wú)動(dòng)力排放式化糞池(1)住宅樓:選用13#(100立方米)化糞池14座。(2)商業(yè)服務(wù):選用7#(20立方米)化糞池1座。(3)小學(xué):選用4#(9立方米)化糞池1座。 (4)幼兒園:選用3#(6立方米)化糞池1座。(四)、雨水1.小區(qū)的雨水和污廢水分流,小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至都市雨水管網(wǎng)。2.雨水排放:天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)雨水分開(kāi)獨(dú)立排放,后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水排放與小區(qū)雨水分不獨(dú)立排放。武漢市雨水暴雨強(qiáng)度公式為:q=885×(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604(L/S,公頃)。按重現(xiàn)期P=1計(jì),徑流系數(shù)為0.6。t=t1+mt2=10+2×t23.主雨水管管徑(末端)為D1200.i=0.003。D.電氣規(guī)劃指標(biāo):(一)、供電一般住宅用電負(fù)荷按每戶4KVA估算,聯(lián)體不墅用電負(fù)荷按每戶8KVA估算,獨(dú)立不墅用電負(fù)荷按每戶15KVA估算,公建用電負(fù)荷按每平方米100VA估算,另考慮道路照明等市政及物業(yè)治理設(shè)備用電,一期(大一期)用電量約1.3萬(wàn)KVA。由于本小區(qū)用電量較大且配電范圍較廣,總體需規(guī)劃設(shè)置一座35/10KV的變電站,其中一期(大一期)用電量約1.3萬(wàn)KVA,需設(shè)置2個(gè)10KV開(kāi)閉所。為了保證供電可靠,采納兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個(gè)獨(dú)立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng),重要設(shè)備分不給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計(jì),開(kāi)環(huán)運(yùn)行,10KV開(kāi)閉所電源皆從變電站采納10KV電纜放射式引來(lái),為了保證變配電設(shè)施與建筑規(guī)劃風(fēng)格的一致,小區(qū)內(nèi)皆采納戶外箱式組合變電站配電,由10KV開(kāi)閉所至箱式變的供電采納環(huán)網(wǎng)、開(kāi)環(huán)運(yùn)行,各箱式變結(jié)合各功能組團(tuán)的布置風(fēng)格分散布置,深入負(fù)荷中心,供配電對(duì)象明晰、可不能交叉,同時(shí)體積較小,便于建筑外包裝修處理,形成與各組團(tuán)一致的建筑風(fēng)格和表現(xiàn)形式。一期(大一期)共需設(shè)置21個(gè)戶外箱式變。(二)通信及智能化住宅每戶按語(yǔ)音通信2門(mén)市話、數(shù)據(jù)通信一個(gè)點(diǎn)2~10M的容量進(jìn)行規(guī)劃;每戶考慮2~3個(gè)有線電視插座的電平值;住宅及公建設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視(非可視)對(duì)講、監(jiān)控安防、報(bào)警求助、物業(yè)治理等智能化系統(tǒng),并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化操縱中心統(tǒng)一治理。小區(qū)內(nèi)主干網(wǎng)一律采納光纖,保證有較高傳輸速度和信號(hào)質(zhì)量。由于小區(qū)規(guī)模較大,整個(gè)總體規(guī)劃考慮設(shè)置一個(gè)電話、寬帶、有線電視、智能化治理干線光纖網(wǎng)操縱中心在大一期會(huì)所內(nèi)。,每500戶設(shè)置一個(gè)電話、寬帶、有線電視、物業(yè)治理網(wǎng)絡(luò)光纖接入網(wǎng)機(jī)房,其中一期(大一期)需設(shè)置6個(gè)。光纖接入網(wǎng)機(jī)房結(jié)合規(guī)劃建筑設(shè)置,可與物業(yè)治理用房統(tǒng)一考慮,便于治理和維護(hù)。光纖接入網(wǎng)機(jī)房再配出傳統(tǒng)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)線、電話線、有線電視線、物業(yè)治理網(wǎng)絡(luò)線,負(fù)責(zé)本園區(qū)的通信及智能化治理。(三)室外管溝布置室外管線一律入地。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡(luò)采納1米寬電纜溝敷設(shè),通信及智能化主干網(wǎng)采納12孔D90的雙壁波浪管埋地敷設(shè),二者均有較大的進(jìn)展余量。室外管溝皆采納集中排水措施,將雨(滲)水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò),保證管溝內(nèi)無(wú)積水、維護(hù)方便。電纜溝上可鋪磚或覆土,保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致,又不阻礙本系統(tǒng)的功能;埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔,以滿足日常維護(hù)及美觀的需要。室外主干網(wǎng)絡(luò)至各樓棟的支線一律采納直埋敷設(shè),電力及通信、智能化網(wǎng)絡(luò)均分組采納獨(dú)立式交接箱,以便分段維護(hù)和物業(yè)治理。交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置,也可結(jié)合建筑外墻或圍欄的建筑樣式,以便與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。顧客群特點(diǎn)及需求分析(董咀良)該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征:年齡方面,客戶以31-40歲的中青年為主,這部分人普遍學(xué)歷高,追求生活的檔次。25-30歲的青年人也占到一定比例,這部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限,但對(duì)城花倡導(dǎo)的生活方式特不向往。教育程度,80%的客戶受過(guò)高等教育,其中有部分受過(guò)本科以上的教育,有出國(guó)經(jīng)歷。相關(guān)于花城的客戶來(lái)講,城花的客戶有更高的教育程度客戶來(lái)源,網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計(jì)院、各類(lèi)研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu),其中又以高校的客戶最多,其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè),如郵科院等。客戶分布,來(lái)自洪山區(qū)的客戶占有最大比例,他們要緊是高校老師,政府官員和從事信息技術(shù)等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶所占比例也較大,關(guān)山的客戶多半生活或工作在光谷附近。來(lái)自漢口,漢陽(yáng)和東西湖的客戶多是認(rèn)準(zhǔn)萬(wàn)科品牌;外地客戶所占比例特不小,但其中約有1/3來(lái)自江浙。興趣愛(ài)好,約有六成的人在休息時(shí)會(huì)選擇外出散步,其次是看書(shū)或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系,自然運(yùn)動(dòng)的時(shí)刻會(huì)比較少??蛻籼攸c(diǎn):中青年人;受過(guò)高等教育;身處在受人艷羨的行業(yè)中;有較高的收入;得到較高的社會(huì)確信評(píng)價(jià);■追求生活品質(zhì)。三、物業(yè)治理服務(wù)模式從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn),其一、新都市主義建筑風(fēng)格,具備綠色走廊、都市核心、有層次的開(kāi)放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn);其二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然條件,有豐富的水域和植被;其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場(chǎng)上,有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望;其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn),萬(wàn)科物業(yè)將在萬(wàn)科都市花園定位為“free”的物業(yè)治理模式。(一)“free的”服務(wù)模式定位與釋義“free”體現(xiàn)自由的、獨(dú)立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開(kāi)放的、任性的為人之本性釋放,人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受,是無(wú)限美妙和令人遐想的,“free”強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氣氛的和諧,突出尊重人為環(huán)境營(yíng)造宗旨,回憶歷史折射人文情懷,追求自然建立服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“free”模式需要必備兩條件:一是以“一切皆善,善待一切”的價(jià)值觀,“free”更多的通過(guò)顧客自我情操演繹千變的精彩生活,二是具有開(kāi)放的建筑風(fēng)格,舒適的交流空間,風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。以尊重人文化倡導(dǎo)為前提,在法制、契約、誠(chéng)信為“free”的底線,相互尊重和理解,共同品位生活?!癴ree”模式要緊由三大元素構(gòu)成:開(kāi)放的自由出入的大社區(qū),充裕的公共設(shè)施和場(chǎng)所,獨(dú)立且安全的組團(tuán);物業(yè)安全治理重點(diǎn)是組團(tuán),將居家報(bào)警、單元門(mén)禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射、組團(tuán)可視對(duì)講門(mén)禁、安全員定點(diǎn)巡邏、24小時(shí)操縱中心值班機(jī)制;組團(tuán)外施行“無(wú)人化治理”,通過(guò)智能化設(shè)備對(duì)要緊場(chǎng)所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場(chǎng)所的治安,同時(shí)給予顧客的充分自由空間。社區(qū)不在是私家領(lǐng)地,而是具有和政府共同治理的特點(diǎn),引進(jìn)綜合治理辦公室、派出所、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員,將充分享受無(wú)阻尼的服務(wù),盡情享受豐富的生活方式。社區(qū)將無(wú)“禁止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌,開(kāi)發(fā)可直接接觸的綠地,拉近人與自然的距離,供客戶享受青草芬香和陽(yáng)光沐浴。生活的引領(lǐng)庭院文化,豐富組團(tuán)內(nèi)社區(qū)活動(dòng),為每組團(tuán)設(shè)置親善大使,直接為業(yè)主排憂解難,建立快速溝通渠道,讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù);營(yíng)造綠樹(shù)蔥蔭的生活環(huán)境,豐富社區(qū)公共場(chǎng)所的娛樂(lè)設(shè)施;對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局,生活必配備項(xiàng)目、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目、咖啡酒吧項(xiàng)目、異國(guó)情調(diào)的跳蚤市場(chǎng);親和力的廉價(jià)百貨項(xiàng)目;多元的信息溝通渠道,遍布社區(qū)的音樂(lè)廣播、人流密集出的電子屏系統(tǒng)、可隨時(shí)求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。繽紛色彩的社區(qū)文化,以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題適于各類(lèi)人群,尤其包括兒童寓教于樂(lè)的科教活動(dòng)。便利的社區(qū)提供便利的商業(yè)配套,引進(jìn)大型購(gòu)物商家交通車(chē);通暢的交通設(shè)計(jì),路邊停車(chē)方式,縮短步行距離;物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程,在人潮高峰段親善大使專(zhuān)守庭院服務(wù);提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購(gòu)物等便民服務(wù);提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)?!癴ree”服務(wù)模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)治理與服務(wù)方面,還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、會(huì)所服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)等綜合內(nèi)容。(二)“free”服務(wù)實(shí)現(xiàn)打算及要求項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)完成時(shí)刻客戶服務(wù)客戶服務(wù)中心設(shè)置分前臺(tái)事務(wù)辦理和親善大使兩大職能分前臺(tái)事務(wù)辦理設(shè)計(jì)為與業(yè)主直接接觸,貼心大使辦公位置可設(shè)計(jì)后臺(tái)。設(shè)置在會(huì)所位置,使用面積約50m2親善大使制7:00—9:00,17:30—19:00在大房子處直接承辦業(yè)主托付事宜;熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主,走訪并收集業(yè)主意見(jiàn)收集信息匯合服務(wù)中心;組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。著CI職員服(西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣)分3個(gè)區(qū)域,3個(gè)專(zhuān)職親善大使,設(shè)5個(gè)固定辦公點(diǎn)(原則徒步5分鐘內(nèi)可到達(dá)),(與外圍安全巡邏相結(jié)合,在人流高峰期設(shè)門(mén)童概念)30歲以下,高中以上文化程度,氣質(zhì)佳,樂(lè)于助人,善溝通(結(jié)合外圍巡邏安全員)社區(qū)文化策劃以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題,重點(diǎn)突出庭院文化針對(duì)兒童、購(gòu)房決策人、老人提供特色文化活動(dòng)以協(xié)助業(yè)主自行組織為進(jìn)展方向組織各類(lèi)藝術(shù)沙龍有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置依照業(yè)戶特點(diǎn),設(shè)定便民服務(wù)項(xiàng)目,只收取成本的5%利潤(rùn);方便投資客戶群交易,開(kāi)展租售業(yè)務(wù),以賺取利潤(rùn)為目標(biāo)商業(yè)配套方案物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)咖啡廳、酒吧業(yè)務(wù),開(kāi)設(shè)洗衣房,治理會(huì)所。引進(jìn)肉菜市場(chǎng)、兩家以上百貨店、快餐、醫(yī)療室、美容理發(fā)店、書(shū)吧、麥丹勞、汽車(chē)美容等。開(kāi)發(fā)路邊商業(yè),周末設(shè)置跳蚤市場(chǎng)。電子顯示屏需要設(shè)在巴士站;具體方案已提交;細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)成立貼心協(xié)會(huì),提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。開(kāi)發(fā)服務(wù)畫(huà)廊,查找服務(wù)足跡,提高業(yè)主精神文明。環(huán)境治理現(xiàn)代與歷史氛圍營(yíng)造設(shè)置歷史回憶凳;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前后照片對(duì)比景點(diǎn)設(shè)定在集中商業(yè)穿溜冰鞋的保潔,演繹自由、舒適、現(xiàn)代氣息。服裝緊身牛仔藍(lán)色衣(輪滑保潔服務(wù))自然生態(tài)營(yíng)建方案開(kāi)發(fā)親近綠地,供人休憩;修建人造鳥(niǎo)巢;建筑有機(jī)肥基地,供人參觀和社區(qū)有機(jī)肥取用;建設(shè)小苗圃培育基地、果樹(shù)等(共10*6m2社區(qū)保潔綠化治理方案(88人)環(huán)境保潔(60人)家政:(10人)垃圾清運(yùn):市政化垃圾箱;庭院兩個(gè)單元一腳踏式雙桶垃圾箱(240L/桶)庭院外果皮箱(1個(gè)/半徑40m)服裝有樓內(nèi)和樓外之不,樓內(nèi)體現(xiàn)精巧,樓外體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置(60m21臺(tái)機(jī)動(dòng)垃圾清掃車(chē)、1臺(tái)機(jī)動(dòng)灑水車(chē)、機(jī)動(dòng)垃圾車(chē)1臺(tái)每?jī)蓷澰O(shè)有保潔取水點(diǎn)(對(duì)裸露管口作防凍處理)綠化(18人)地下自動(dòng)噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材每半徑50m綠地設(shè)一個(gè)電源插座(防水、防觸電)盡量考慮雨水利用系統(tǒng)其它外圍保潔實(shí)施外包方式。安全治理治安治理城花的安全治理方案要緊以人防與技防相結(jié)合;巡邏崗與固定崗相結(jié)合;紅外報(bào)警與小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合。人防采納的內(nèi)緊外松的治理模式循序漸進(jìn)。整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化治理;將若干個(gè)小的組團(tuán)化為一個(gè)區(qū)域設(shè)定一個(gè)安全巡邏崗(樓內(nèi)巡邏崗5個(gè)),要緊是對(duì)本區(qū)域的安全事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗(西裝),要緊是以小區(qū)的整個(gè)風(fēng)格相配套。在小區(qū)的要緊地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗,要緊是以提供安全服務(wù)為要緊的目的(設(shè)崗位1個(gè))。關(guān)于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車(chē)巡邏崗(單車(chē)巡邏崗5個(gè)),要緊是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務(wù)處理。著裝以牛仔服特色的服裝,體現(xiàn)自由與開(kāi)放的小區(qū)治理特色。在小區(qū)的主干道及整個(gè)小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對(duì)小區(qū)各崗位的快速支援及整個(gè)小區(qū)的安全事務(wù)處理(摩托車(chē)巡邏崗1個(gè))。依照小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服,要緊是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。體現(xiàn)都市花園安全治理的風(fēng)格,在要緊的出入口設(shè)置安全形象崗位1個(gè)(核心路與江夏大道交接處)。著美式作戰(zhàn)服。在小區(qū)的前期關(guān)于小區(qū)的裝修實(shí)行集中統(tǒng)一的治理,安全治理方面設(shè)置專(zhuān)門(mén)的裝修巡邏崗(3個(gè)崗位)。著安全樓內(nèi)巡邏崗服裝。技防小區(qū)智能化與小區(qū)操縱中心聯(lián)動(dòng)的模式。在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設(shè)置及時(shí)的召援電話,并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動(dòng)。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?wù),從治安治理角度專(zhuān)門(mén)大的程度上保證了及時(shí)的信息流通。小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)急或異?,F(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。組團(tuán)電動(dòng)門(mén)安裝延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉裝置,極大的幸免安全的隱患的發(fā)生,同時(shí)顧客提供安全方便的服務(wù)。紅外發(fā)射器對(duì)裝留有間距防跨越,紅外線與圍墻實(shí)體距離35cm。24小時(shí)的監(jiān)控中心值班制度嚴(yán)格對(duì)小區(qū)的整體狀況進(jìn)行監(jiān)控,同時(shí)及時(shí)的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的事務(wù)處理(設(shè)置1.5個(gè)崗位)。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。設(shè)電子巡更系統(tǒng),確保巡邏獲得質(zhì)量保證。交通治理車(chē)場(chǎng)出入口崗(4個(gè)崗位)服裝要求:國(guó)家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)治理的規(guī)范化專(zhuān)業(yè)化。首期封閉為一個(gè)車(chē)流出入口(道路寬度可調(diào)頭)在小區(qū)的要緊路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進(jìn)市政紅綠燈裝置;操縱車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)的速度。針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對(duì)小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行治理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛停放進(jìn)行及時(shí)引導(dǎo)停放和檢查制度(小區(qū)停放車(chē)輛實(shí)行非固定式治理模式)。消防治理采納誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)。對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行區(qū)域化集中治理的模式。建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案,定期的對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查整改。對(duì)裸露管口作防凍處理。內(nèi)部治理采納半軍事化的治理模式。安全班值班制度為三班四倒,24小時(shí)的值班制度。小區(qū)安全治理隊(duì)伍分三班,每班設(shè)班長(zhǎng)一人,副班長(zhǎng)一人。維修治理人員16人,服裝著CI標(biāo)準(zhǔn)服(上衣束腰)配多功能腰帶1.設(shè)備設(shè)施等公用部位將采納分區(qū)治理、責(zé)任到人的方式,將城花以核心路為界劃分為兩個(gè)分區(qū),實(shí)行分區(qū)治理,同時(shí)在各個(gè)分區(qū)實(shí)行責(zé)任負(fù)責(zé)制,每人都有自己的專(zhuān)責(zé)區(qū)域,同時(shí)由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設(shè)備設(shè)施的完好如新。體現(xiàn)“各有所專(zhuān),面面俱到”的用人思想和服務(wù)理念。2.家政維修服務(wù)要緊體現(xiàn)“專(zhuān)業(yè)化,快速化”推行崗位專(zhuān)家、服務(wù)明星,來(lái)提高服務(wù)品質(zhì)。3.公共照明采納雙電源供電,分區(qū)操縱。4.公共部位的路燈要求采納跳躍式雙回路操縱,在夜深人稀時(shí)關(guān)閉一半,以利于今后節(jié)約公用費(fèi)用支出。5.小區(qū)的綠化用水要求采納雙路供水,和小區(qū)的水景相通,充分進(jìn)行水的重復(fù)利用,以節(jié)約成本。6.操縱中心閉路錄像采納數(shù)字錄像機(jī),并能保存一個(gè)月。7.內(nèi)線電話系統(tǒng)(辦公室、設(shè)備房、崗廳)、警鈴連通宿舍。水電氣計(jì)量1.要求前期就能實(shí)現(xiàn)抄表到戶,節(jié)約服務(wù)成本,減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。2.箱式變電站的放置地點(diǎn)要考慮今后的檢修的方便性,及對(duì)業(yè)主的阻礙。3.合理設(shè)計(jì)景觀照明,盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。服務(wù)特色組合式工具箱,體現(xiàn)萬(wàn)科物業(yè)的“專(zhuān)業(yè)化”。家政維修體現(xiàn)快速化,接到報(bào)修信息后能在約定時(shí)刻到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),提出專(zhuān)業(yè)的解決方法,并能快速進(jìn)行維修處理。城花的大區(qū)域治理要體現(xiàn)快速靈活,將采納自行車(chē)代步模式。公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時(shí)性,所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時(shí)刻完成。每位技術(shù)員都有自己的專(zhuān)門(mén)責(zé)任區(qū)域,所有區(qū)域責(zé)任化。人員要求和服務(wù)制度編制治理處服務(wù)架構(gòu)部門(mén)經(jīng)理1人;經(jīng)理助理2人;會(huì)計(jì)1人;出納1人;人事行政10人;客戶中心11人;保潔88人;安全93人;維修17人。前臺(tái)、后臺(tái)人員服裝仍著CI規(guī)定服裝體系文件按照公司IS09000體系執(zhí)行人事行政制度按照公司IS09000體系執(zhí)行內(nèi)部治理規(guī)定結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)制定班組內(nèi)治理規(guī)定。物業(yè)治理用房物業(yè)治理用房資料室辦公室會(huì)議培訓(xùn)室更衣室倉(cāng)庫(kù)(保潔、維修、辦公、宿舍)宿舍及食堂維修操作間800平方米標(biāo)識(shí)生活、交通、提示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)配合項(xiàng)目制定與項(xiàng)目定位的永久性標(biāo)識(shí)。公共宣傳及物業(yè)服務(wù)標(biāo)識(shí)由物業(yè)提標(biāo)識(shí)樣。交通標(biāo)識(shí)按照國(guó)家規(guī)范制作。(三)、社區(qū)人員配置方案1.治理處工作人員崗位任職要求1.1部門(mén)經(jīng)理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)同意的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高、中專(zhuān)以上三年相關(guān)工作以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)治理處經(jīng)理具物業(yè)治理資格證書(shū)物業(yè)治理資格證書(shū)國(guó)家建設(shè)部其他要求1.擔(dān)任主管以上職務(wù)滿一年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3.具有較強(qiáng)的治理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4.通過(guò)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)1.2經(jīng)理助理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)同意的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專(zhuān)以上二年相關(guān)工作以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)治理處經(jīng)理助理應(yīng)具備物業(yè)治理資格證書(shū)初級(jí)職稱證書(shū)各地勞動(dòng)局其他要求1.擔(dān)任主管(含主管)以上職務(wù)半年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3.具有較強(qiáng)的治理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4.通過(guò)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)1.3主管基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)同意的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專(zhuān)以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)專(zhuān)門(mén)要求應(yīng)具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)兩種中級(jí)等級(jí)證書(shū)以上中級(jí)等級(jí)證書(shū)各地勞動(dòng)局其他要求1.在專(zhuān)業(yè)技術(shù)及治理崗位工作兩年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3.具有一定的治理能力4.通過(guò)公司組織的考核和資格審核1.2主辦基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)同意的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專(zhuān)以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)專(zhuān)門(mén)要求應(yīng)具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)兩種初級(jí)以上的證書(shū)初級(jí)職稱證書(shū)各地勞動(dòng)局其他要求1.在專(zhuān)業(yè)技術(shù)及治理崗位工作半年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3.具有一定的治理能力4.通過(guò)公司組織的考核和資格審核1.3技術(shù)及治理人員差不多教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)同意的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)要求高中專(zhuān)以上一年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求1.財(cái)務(wù)治理部/業(yè)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)/出納員須通過(guò)“武漢市會(huì)計(jì)上崗資格”培訓(xùn)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷武漢市會(huì)計(jì)證武漢市財(cái)政局2.設(shè)備責(zé)任人和技術(shù)員須通過(guò)相關(guān)設(shè)備操作上崗資格培訓(xùn)上崗證各地勞動(dòng)局3.專(zhuān)職或兼職司機(jī)須持有效駕駛執(zhí)照機(jī)動(dòng)車(chē)輛駕駛證武漢公安局車(chē)輛治理所4.食堂廚師須持等級(jí)證書(shū)并通過(guò)健康檢查廚師等級(jí)證書(shū)健康證武漢市勞動(dòng)局衛(wèi)生防疫站5.品質(zhì)治理人員需持物業(yè)治理上崗證物業(yè)治理崗位資格證書(shū)相關(guān)認(rèn)證機(jī)構(gòu)其他要求1、熟悉任職崗位的業(yè)務(wù)運(yùn)作,具有一定的專(zhuān)業(yè)技能1.4一般職員(含班長(zhǎng))差不多要求教育健康狀況應(yīng)同意的內(nèi)部培訓(xùn)升班長(zhǎng)要求資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)初中以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)在職培訓(xùn)升職培訓(xùn)專(zhuān)門(mén)要求1.救生員須通過(guò)“救生員上崗資格”培訓(xùn)、健康檢查救生員上崗證健康
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