物業(yè)管理實(shí)務(wù)考試大綱范本

42/42一．物業(yè)服務(wù)企業(yè)1依法成立、具有專門(mén)資質(zhì)，并具有獨(dú)立法人地位，依據(jù)服務(wù)合同從事活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2獨(dú)立企業(yè)法人屬于服務(wù)型企業(yè)3按投資主體的經(jīng)濟(jì)成份：全民集體民營(yíng)外資、其他按股東出資形式，附屬子公司或部門(mén)獨(dú)立的物業(yè)集團(tuán)5內(nèi)容：企業(yè)名稱地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)、法定代表人、公司人員和公司章程6直線制直線職能制：事業(yè)部制：矩陣制多維制、職能制7要求：阻礙因素機(jī)構(gòu)設(shè)置8一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)審批：省自治區(qū)直轄市區(qū)條件：50030050200萬(wàn)㎡100100萬(wàn)㎡5015850萬(wàn)㎡20+30人20人+20人10人+人5人最低等級(jí)核一年暫定30住宅20住宅8非住宅5萬(wàn)㎡非住宅物業(yè)治理招投標(biāo)1招標(biāo)：預(yù)購(gòu)交易方式，即招標(biāo)制定招標(biāo)文件競(jìng)標(biāo)，。投標(biāo)招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的企業(yè)件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)2按物業(yè)類(lèi)型：住宅非住宅按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容：整體單項(xiàng)分時(shí)期按招標(biāo)主體分：建設(shè)單位業(yè)主大會(huì)物業(yè)所有權(quán)按項(xiàng)目服務(wù)方式：全權(quán)顧問(wèn)合資合作方式綜合性差異性專門(mén)性4公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)5.前期顧問(wèn)建議常規(guī)方案。6．物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的差不多要求與原則差不多要求：合法性（資格、程序）；適應(yīng)性(資質(zhì)、技術(shù)、可行）；差不多原則：(三公）公平、公開(kāi)、公正。+合理+9組織分析、收集分工、協(xié)作。確定組織架構(gòu)配置。詳細(xì)測(cè)算成本。編制制定方案。測(cè)算服務(wù)費(fèi)審核、校對(duì)、調(diào)整。排版、印刷、裝裱。裝訂10響應(yīng)性合法性客觀性合理性條件：主體：項(xiàng)目少于3個(gè)規(guī)模較小經(jīng)條件：資質(zhì)招標(biāo)程序：投標(biāo)成立招標(biāo)小組獵取一次備案10評(píng)估公布:發(fā)放日）資格預(yù)審登記并取得接收預(yù)備成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)送交5）資格審查開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)簽約30日前確定15日備案30日簽訂；三．物業(yè)服務(wù)合同1希望訂立合同的意思表示。。構(gòu)成要件：特定人的意思表示合同的要緊內(nèi)容；傳達(dá)到受要約人才能生效。2口頭合同書(shū)面合同形式。事實(shí)合同：。其他行為合同3差不多原則45概念：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主物業(yè)治理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)治理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議。特點(diǎn)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化一般是業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)企業(yè)簽訂；合同是要式合同（法定內(nèi)容）有償有集體合同。6明確業(yè)主委員會(huì)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違約責(zé)任對(duì)免責(zé)條款宜細(xì)不宜粗；要實(shí)事求是；界定爭(zhēng)議四、早期介入1.早期介入新竣工之前，建設(shè)單位咨詢活動(dòng)。2.（1）確定物業(yè)治理模式（2）（3）（4）初步收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（5）物業(yè)治理框架性方案。（1）就物業(yè)改進(jìn)建議。（2）就物業(yè)（3）提供（4）（1）施工中（2）配合設(shè)備安裝（3）對(duì)內(nèi)外裝修（4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況（1）完成方案進(jìn)度表。（2）。（3）報(bào)批手續(xù)。（4）對(duì)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)。（5）物業(yè)治理咨詢服務(wù)。（6）資料，整理（1）參與。（2）掌握驗(yàn)收情況，收集預(yù)備3.必要性：發(fā)覺(jué)和處理問(wèn)題，減少糾紛。不利于因素。作用：（1）優(yōu)化設(shè)計(jì)。（2）。（3）。（4）前期預(yù)備。（5）提高開(kāi)發(fā)效益。五．物業(yè)的承接查驗(yàn)1.2.3.共用部位：主體外墻、屋面；共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、頂棚、門(mén)窗；公共衛(wèi)生間、陽(yáng)共用4.要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收5.機(jī)構(gòu)更迭6.明確交接主體和程序）7.；試驗(yàn)檢查8.9..11.六．1基礎(chǔ)工作引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)2.入住工作打算入住儀式策劃環(huán)境預(yù)備其他預(yù)備事項(xiàng)345時(shí)刻治理的要求；治理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)現(xiàn)場(chǎng)治理：（嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)；加強(qiáng)巡視，防患未然；操縱作業(yè)時(shí)刻，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容）6.裝修治理服務(wù)費(fèi)2—3倍罰款）七、房屋及設(shè)備設(shè)施治理1、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)、差不多組成房屋種類(lèi)劃分：結(jié)構(gòu)類(lèi)型和材料（磚木、混合、鋼筋混凝土、其他）承重受力方式（墻承重、構(gòu)架式承重、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)、大空間結(jié)構(gòu)）層次高度（低層建筑、多層建筑、高層建筑）房屋用途（住宅、商業(yè)、工業(yè)、其他）房屋差不多組成：結(jié)構(gòu)部分（基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重構(gòu)件、屋面、樓地面）裝飾部分（門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等）設(shè)備設(shè)施部分（水衛(wèi)、電氣、暖通、專門(mén)設(shè)備）設(shè)備設(shè)施種類(lèi)和組成：供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、管道燃?xì)庀到y(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電信和智能系統(tǒng)等）2、房屋及設(shè)備設(shè)施治理的差不多要求和評(píng)價(jià)參考要緊指標(biāo)差不多要求：做好維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)備功能，有效延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，自始至終把安全治理工作放在最重要的位置上。開(kāi)展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。評(píng)價(jià)參考要緊指標(biāo)：房屋完好率、危險(xiǎn)率；設(shè)備設(shè)施完好率、危險(xiǎn)率（房屋：完好、差不多完好、一般損壞、嚴(yán)峻損害、危險(xiǎn)）3、房屋及設(shè)備設(shè)施治理的內(nèi)容與方法使用治理：使用講明書(shū)、規(guī)約；向業(yè)主宣傳；巡視檢查。維修保養(yǎng)：定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；專業(yè)測(cè)試；更新、改造。安全治理：教育職員樹(shù)立安全意識(shí)；建立健全各類(lèi)安全制度并嚴(yán)格遵守；提供必要的安全和防護(hù)裝置。技術(shù)檔案治理：完整性采購(gòu)和零備件治理：加強(qiáng)打算采購(gòu)，建立庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量；對(duì)不設(shè)庫(kù)存零部件，建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠道；嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān)；妥善保管采購(gòu)文件，建立有效的供貨商名錄。工量具和維修設(shè)備治理：外包治理：日常外包；更新、改造。技術(shù)支持：故障診斷、維修方案等。4、制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)打算的差不多方法維修的方式：預(yù)防性維修（打算性、狀態(tài)檢測(cè)、改善性能）；事后維修；緊急搶修。修理類(lèi)不（大、中、?。┬蘩碇芷诤托蘩碇芷诮Y(jié)構(gòu)（修理周期--兩次在相鄰大修之間的時(shí)刻間隔；修理周期結(jié)構(gòu)一個(gè)修理期內(nèi)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序；修理間隔期間（月）——兩次相鄰打算修理之間的間隔時(shí)刻。）維修養(yǎng)護(hù)打算、種類(lèi)：按時(shí)刻（年、月、季）按修理類(lèi)不（房屋、空調(diào)、消防等）維修養(yǎng)護(hù)打算編制的依據(jù)：房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期、修理間隔期。房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和治理目標(biāo)。安全與環(huán)境愛(ài)護(hù)的要求。房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)維修養(yǎng)護(hù)打算考慮的問(wèn)題：分輕重、量平衡、考慮預(yù)備時(shí)刻和維修保養(yǎng)時(shí)刻、企業(yè)能力、資金、打算可行性、合理安排時(shí)刻段。養(yǎng)護(hù)打算編制的要緊內(nèi)容：明確目標(biāo)、收集資料、打算草案編制、打算確定、執(zhí)行打算。5、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行治理的差不多內(nèi)容制定合理的運(yùn)行打算配備合格的運(yùn)行治理人員提供良好的工作環(huán)境建立健全必要的規(guī)章制度設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)治理節(jié)能治理6、房屋及共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇，項(xiàng)目外包分析、承包方評(píng)估選擇：項(xiàng)目外包分析：企業(yè)治理規(guī)模；設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；設(shè)備的生產(chǎn)年代、先進(jìn)程度；法規(guī)對(duì)相關(guān)設(shè)備的具體治理技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度，自行治理風(fēng)險(xiǎn)大小。生產(chǎn)廠家售后服務(wù)情況；市場(chǎng)上該類(lèi)設(shè)備設(shè)施維修人員的供求情況，工資水平；本地區(qū)設(shè)備設(shè)施分包服務(wù)專業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)展的成熟度、服務(wù)價(jià)格、技術(shù)水平等。承包方評(píng)估：企業(yè)品牌狀況；企業(yè)規(guī)模；資信信譽(yù)；技術(shù)能力（相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)）；企業(yè)質(zhì)量保證能力（質(zhì)量保證體系）；治理維護(hù)打算標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)算價(jià)格付款方式。7，共用設(shè)備設(shè)施外包治理訂立外包治理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)和外包治理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題共用設(shè)備設(shè)施外包治理訂立外包治理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)：簽訂合同時(shí)注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致合同中應(yīng)明確因設(shè)備設(shè)施故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，不同情況分不應(yīng)有何方承擔(dān)責(zé)任，以免出現(xiàn)問(wèn)題是有扯皮現(xiàn)象。合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，以便檢驗(yàn)托付方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中有關(guān)質(zhì)量記錄文件，便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證資料完整性。外包治理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題：建立對(duì)承包方檢查監(jiān)操縱度并專人負(fù)責(zé)。建立對(duì)承包方定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。建立定期效果評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過(guò)程中發(fā)覺(jué)的較大或普遍存在問(wèn)題，以書(shū)面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。定期對(duì)承包方差不多情況全面更新，及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行合同。8、壘12、治理工作要緊內(nèi)容共性配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員制定運(yùn)行、維修保養(yǎng)制度建立系統(tǒng)技術(shù)檔案配備必要工具、儀器儀表、安全防護(hù)用品等定期對(duì)測(cè)量工具檢查效驗(yàn)建立應(yīng)急預(yù)案做好節(jié)約工作，降低消耗8供配電系統(tǒng)的種類(lèi)和治理工作的要緊內(nèi)容種類(lèi)：供電方式（高壓、低壓）供電回路數(shù)目（單路、多路）備用電源情況（無(wú)自備電源、有自備電源）治理：24小時(shí)值班制度；限電、停電提早通知業(yè)主、使用人；重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作。提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量；進(jìn)行公共用電的測(cè)量和計(jì)量工作，為收費(fèi)提供依據(jù)。9、給排水系統(tǒng)的種類(lèi)和治理工作要緊內(nèi)容種類(lèi)：給水系統(tǒng)（生活、消防、中水、熱水）排水系統(tǒng)（污水、雨水、工業(yè)廢水）治理：限水停水提早通知業(yè)主；公共清潔用水和綠化用水的計(jì)量測(cè)算；定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。10、消防系統(tǒng)的構(gòu)成、治理工作要緊內(nèi)容和注意事項(xiàng)構(gòu)成：火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（煙感、溫感、閉路、火警警鈴、消防廣播）消防操縱中心（集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)操縱柜、消防電梯操縱器、管道煤氣切斷裝置）消火栓系統(tǒng)（消防水泵、管道、閥門(mén)、結(jié)合器）自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)（噴灑泵，供水渠道、噴頭）防排煙系統(tǒng)（防煙防火門(mén)、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)）安全疏散和防火隔離系統(tǒng)（疏散指示燈、防火卷簾門(mén)）手提式滅火器其他滅火系統(tǒng)（氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)）注意事項(xiàng)：日常巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的差不多手段。消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段。11、電梯系統(tǒng)的種類(lèi)和治理工作要緊內(nèi)容種類(lèi)：用途（乘客、載貨、客貨）推動(dòng)方式（直流、交流、液壓）操縱方式（單機(jī)、集選）治理：每年要由政府技術(shù)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行年檢才能使用。12、空調(diào)系統(tǒng)的種類(lèi)、治理工作要緊內(nèi)容和注意事項(xiàng)種類(lèi)：工作原理（壓縮式制冷機(jī)、汲取式制冷劑）冷源設(shè)備布置情況（中央、獨(dú)立）注意事項(xiàng)：把節(jié)能運(yùn)作作為一項(xiàng)重要工作（使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)停止時(shí)刻，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)不對(duì)待；加強(qiáng)相關(guān)管道保溫；消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的阻礙；冷媒液用量恰當(dāng)；冷凝水回收）測(cè)量、評(píng)估、減小改善空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲污染。操縱新風(fēng)比例，注意采取隔塵、殺菌和消毒措施，保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量。八、物業(yè)環(huán)境治理1、物業(yè)清潔衛(wèi)生治理（1）物業(yè)清潔衛(wèi)生的服務(wù)內(nèi)容建筑物外公共區(qū)域清潔垃圾收集與處理外墻清洗專項(xiàng)清潔工作建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔管道疏通服務(wù)泳池清洗上門(mén)有償清潔服務(wù)（2）物業(yè)清潔衛(wèi)生的治理制度各崗位職責(zé)（干什么）、標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程（如何干）、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（考核）、檢查及預(yù)防糾正措施、職員行為規(guī)范。（3）物業(yè)清潔衛(wèi)生的治理方法外包治理和自行作業(yè)兩大類(lèi)。外包清潔治理的重點(diǎn)是監(jiān)督檢查外包清潔公司的工作質(zhì)量并對(duì)其進(jìn)行考核與治理；自行作業(yè)不僅要監(jiān)督檢查，還要強(qiáng)化服務(wù)工作。日常治理包括：建立治理制度；方法（日檢、月檢及專項(xiàng)抽檢）；要點(diǎn)（多層小區(qū)、高層及寫(xiě)字樓）2、物業(yè)白蟻及蟲(chóng)害防治（1）白蟻的防治方法挖巢法：將蟻巢挖除。藥殺法：藥物誘殺（通常用木質(zhì)誘殺箱誘殺）、燈光誘殺（白蟻紛飛時(shí)誘殺紛飛蟻）。生物防殺法：利用白蟻的大敵或病菌對(duì)白蟻進(jìn)行滅殺。（2）其他蟲(chóng)害的防治鼠害防治：防鼠（擋鼠欄、擋鼠板隔防）、化學(xué)滅鼠、機(jī)械滅鼠、生物滅鼠。滅蟻：環(huán)境治理（清除積水）、藥殺。滅繩：環(huán)境治理（清潔衛(wèi)生）、藥殺、誘殺。滅蟑：對(duì)建筑物個(gè)中空縫進(jìn)行堵眼、封縫，防止蟑螂入內(nèi)。嚴(yán)格操縱食物及水源，及時(shí)清理生活垃圾。完全打掃室內(nèi)衛(wèi)生，清除殘留卵夾，操縱和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度。利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲(chóng)涂料及毒餌粘捕等化學(xué)防治。3、物業(yè)綠化治理（1）物業(yè)綠化治理的差不多內(nèi)容日常治理：澆水、修剪造型、施肥、除草、病蟲(chóng)害防治、綠化保潔。園林建筑及園林小品維護(hù)、綠化標(biāo)識(shí)制作、園林觀賞魚(yú)喂養(yǎng)。翻新改造：草坪翻新與補(bǔ)植，綠籬翻新補(bǔ)植，林夏綠地改造，園林建筑小品翻新，花壇植物更換。花木種植：環(huán)境布置：節(jié)假日或喜慶等專門(mén)場(chǎng)所對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場(chǎng)所進(jìn)行花木裝飾。綠化有償服務(wù)：園林設(shè)計(jì)施工、綠化代管、花木出租、出售、花藝裝飾。（2）各類(lèi)物業(yè)綠化的治理要求兩種：差不多要素、針對(duì)性要求差不多要求：生長(zhǎng)正常；及時(shí)清理枯枝黃葉，加強(qiáng)綠化保潔工作；勸阻業(yè)主，減少人為踐踏對(duì)綠地造成的危害；加強(qiáng)宣傳愛(ài)護(hù)。針對(duì)性要求：酒店及會(huì)所（合理劃分工作范圍；靈活調(diào)整工作時(shí)刻）學(xué)校綠化治理（不懼緊湊，人員活動(dòng)較多采納精品式治理；人員活動(dòng)較少采納自然式治理）醫(yī)院綠化（保潔、清殘、植物長(zhǎng)勢(shì)是治理重點(diǎn)；幸免過(guò)多的人為修剪；環(huán)境清新、優(yōu)雅、舒適）工廠綠化（環(huán)保為主；生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹(shù)種；注意合理澆水，使用自來(lái)水）大型公共物業(yè)綠化（不宜使用帶刺、有毒、易斷植物；不宜使用果樹(shù)或大花植物；注重對(duì)綠地的維護(hù)，幸免人為因素造成植物損壞。）（3）物業(yè)綠化日常治理的方法建立健全治理制度；加強(qiáng)日常檢查與治理。九、公共秩序治理服務(wù)1、物業(yè)公共安全防范治理服務(wù)（1）物業(yè)公共安全防范內(nèi)容出入治理：安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和治理；施工現(xiàn)場(chǎng)治理；配合居委會(huì)和公安機(jī)關(guān)開(kāi)展社區(qū)治理工作。（2）物業(yè)公共安全防范工作檢查方法日檢：班組長(zhǎng)對(duì)個(gè)崗當(dāng)班人員檢查（儀表禮節(jié)、服務(wù)態(tài)度、工作紀(jì)律、工作質(zhì)量、交接班、崗位形象、安全隱患、）周檢：主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)全面檢查（日檢內(nèi)容、安防設(shè)施設(shè)備檢查、業(yè)主意見(jiàn)收集、班長(zhǎng)檢查記錄、安全隱患分析）月檢：指定人員對(duì)各項(xiàng)目的安防工作全面檢查（現(xiàn)場(chǎng)治理效果、過(guò)程治理記錄）督察：不定期對(duì)安防工作突擊檢查（3）如何配合政府和社區(qū)做好公共安全防范治理工作社區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)；轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時(shí)；積極配合相關(guān)部門(mén)做好法律政策宣傳教育2、物業(yè)消防治理（1）物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容消防操縱室；自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)會(huì)；安全疏散出口；應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志；室內(nèi)消防栓；滅火器配置；防排煙系統(tǒng)（2）物業(yè)消防安全日常檢查的方法建立健全全崗位防火責(zé)任制；消防安全員、班組長(zhǎng)對(duì)所屬區(qū)域重點(diǎn)防火部位進(jìn)行檢查；已發(fā)生火災(zāi)的部位加強(qiáng)夜間檢查。3、車(chē)輛治理（1）車(chē)輛治理的要求建立健全車(chē)輛治理隊(duì)伍；車(chē)輛出入治理；車(chē)輛停放治理。（2）車(chē)輛治理注意事項(xiàng)交通標(biāo)示及免責(zé)告示明確，幸免法律糾紛（充足照明）建立雙方車(chē)輛停放服務(wù)關(guān)系。做好電梯出入口安全防范監(jiān)控措施。十、物業(yè)治理風(fēng)險(xiǎn)防范于緊急事件1．風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)治理風(fēng)險(xiǎn)的概念風(fēng)險(xiǎn)：以后的不確定性帶來(lái)的損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能。物業(yè)治理風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然，社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。（早期介入、前期治理、日常治理風(fēng)險(xiǎn)）2．物業(yè)治理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要學(xué)法、明白法、守法，合同服務(wù)的約定盡可能地詳盡建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，提高服務(wù)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。妥善處理物業(yè)治理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系。重視企業(yè)宣傳，建立輿論宣傳平臺(tái)，樹(shù)立企業(yè)良好形象。適當(dāng)引入市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。重視研究風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)律，加強(qiáng)操縱和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。3、緊急事件及處理緊急事件的要求物業(yè)治理緊急事件：是物業(yè)治理服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中突然發(fā)生的，可能是對(duì)服務(wù)對(duì)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害，需要立即處理的事件。緊急事件的性質(zhì)和特點(diǎn)：偶然性、隨機(jī)性、復(fù)雜性、損害性、預(yù)防性、緊急性。處理緊急事件的要求：操縱事態(tài)惡化和蔓延，把損失減少到最低程度。主動(dòng)出擊、直面矛盾、及時(shí)處理。

對(duì)原定的緊急預(yù)案要依照實(shí)際情況靈活運(yùn)用。

指定一名治理人員做好統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)指揮，幸免出現(xiàn)多頭領(lǐng)導(dǎo)。

以不造成新的損失為前提。緊急事件的處理過(guò)程事先預(yù)備：成立緊急事件處理小組、制定方案、制定緊急事件溝通打算事中預(yù)備：確認(rèn)危機(jī)類(lèi)型、性質(zhì)、啟動(dòng)相應(yīng)打算；負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)指揮；調(diào)動(dòng)各方資源化解可能造成的惡果；時(shí)時(shí)指定專人向外界公布信息。事后處理：彌補(bǔ)消除事件后遺癥；總結(jié)評(píng)估應(yīng)急方案的有效性；改進(jìn)流程；提高應(yīng)急能力。5．十類(lèi)典型緊急事件的處理火警、燃?xì)庑孤?、電梯故障、噪音侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、刑事案件、臺(tái)風(fēng)突擊火警：了解確認(rèn)起火位置、范圍和程度；向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警；清理通道，預(yù)備迎接消防車(chē)輛；組織義務(wù)消防隊(duì)伍，操縱火勢(shì)；及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。燃?xì)庑孤叮和ㄖ淮蜷_(kāi)門(mén)窗，關(guān)閉嚴(yán)峻時(shí)疏散人員；通知相關(guān)部門(mén)（醫(yī)院）隱患。浸水漏水：檢查位置，設(shè)法止水；是否阻礙其他，通知相關(guān)部門(mén)；排除積水，清理現(xiàn)場(chǎng)；拍照存檔（申請(qǐng)理賠）。

十一．

物業(yè)財(cái)務(wù)治理

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)治理（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入

營(yíng)業(yè)收入=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：物業(yè)治理收入（物業(yè)費(fèi)、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)收入）；物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入（經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等公共設(shè)施取得的收入）；

大修收入。其他業(yè)務(wù)收入：房屋中介、材料物資銷(xiāo)售、廢品回收、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容：直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用。

物業(yè)服企業(yè)稅費(fèi)：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資凈收益+營(yíng)業(yè)外收支凈額+補(bǔ)貼收入。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-營(yíng)業(yè)稅-附加稅-營(yíng)業(yè)成本-治理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)=其他業(yè)務(wù)收入-其他業(yè)務(wù)支出-其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加補(bǔ)貼收入=國(guó)家政策性虧損補(bǔ)貼+其他補(bǔ)貼2．物業(yè)治理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)治理物業(yè)治理項(xiàng)目財(cái)務(wù)治理：指在一獨(dú)立行使治理權(quán)限的基層物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為要緊對(duì)象的費(fèi)用打算、編制、操縱、使用及治理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。一方面受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政治理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)據(jù)為己有。另一方面，酬金制情況下。業(yè)主有通過(guò)大會(huì)、委員會(huì)監(jiān)督的權(quán)利，但不具備直接干預(yù)的權(quán)利。3．物業(yè)治理酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算編制（1）酬金制與包干制的內(nèi)容和特點(diǎn)酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。酬金制=治理+支出包干制：指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制=治理費(fèi)+成本+稅金（2）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出治理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)方式：依照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時(shí)刻費(fèi)率形式）和可收費(fèi)治理面積。依據(jù)：治理打算及實(shí)施打算所需物業(yè)服務(wù)成本；物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)打算。（4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算方法首先，物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出（成本）項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用，各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出（成本）總額。考慮物業(yè)治理酬金（酬金制）或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)（包干制）后，既得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額除以給物業(yè)可收費(fèi)面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4、住宅專項(xiàng)維修資金的作用、來(lái)源和治理專項(xiàng)維修資金：由業(yè)主或物業(yè)使用人繳納，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的維修和更新、改造的資金。來(lái)源：2008年2月1住宅專項(xiàng)維修資金治理方法》（建住房【2007】第165號(hào)）商品住宅的業(yè)主，非商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)5%——。

出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)的2%。（二）售房單位多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。治理：更新、改造。房地產(chǎn)主管部門(mén)或其他指定機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。專項(xiàng)維修資金在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。處能夠用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)國(guó)債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位托付的物業(yè)治理單位提出使用打算，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度使用打算經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更迭時(shí)，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起10日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。因房屋拆遷或其他緣故造成房屋滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳納比例退還給業(yè)主。十二．物業(yè)治理檔案治理物業(yè)治理檔案的內(nèi)容包括：物業(yè)權(quán)屬資料；技術(shù)資料和驗(yàn)收文件；業(yè)主（或物業(yè)使用人）的權(quán)屬資料；物業(yè)運(yùn)行記錄資料；物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄；物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政治理及相關(guān)合同資料。年度分類(lèi)法、組織機(jī)構(gòu)分類(lèi)法、事件3.

物業(yè)承接驗(yàn)收期檔案的收集

特點(diǎn)：收集期間較集中；檔案收集的技術(shù)要求高，涉及面廣。范圍：權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案、驗(yàn)收文件檔案。檔案索取的要緊對(duì)象：建設(shè)單位。4.、物業(yè)入住期檔案的收集收集的要緊對(duì)象：業(yè)主、物業(yè)使用人。范圍：物業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)屬檔案資料、個(gè)人資料等。權(quán)屬資料——房產(chǎn)證、購(gòu)房合同復(fù)印件個(gè)人資料——身份證、戶口本復(fù)印件，聯(lián)系方式等。日常物業(yè)治理期檔案的收集范圍：物業(yè)運(yùn)行記錄檔案（建筑物運(yùn)行記錄檔案；設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄檔案）物業(yè)維修維護(hù)記錄檔案（建筑物維修維護(hù)記錄檔案；設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)記錄檔案）物業(yè)服務(wù)記錄檔案（小區(qū)及公用設(shè)施清潔服務(wù)記錄；小區(qū)安全巡視記錄；小區(qū)業(yè)主裝修治理服務(wù)記錄；小區(qū)增值服務(wù)記錄；會(huì)所服務(wù)記錄；社區(qū)活動(dòng)記錄；服務(wù)與投訴治理記錄）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政治理檔案6.

物業(yè)治理檔案的檢索紙介質(zhì)檔案檢索：目錄、簿式索引、指南、卡片式檢索工具。編制方法——分類(lèi)卡片目錄、專題卡片目錄、主題卡片目錄、名稱索引電子媒體檔案檢索：保存于計(jì)算機(jī)硬盤(pán)的文字和圖形圖像資料；閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料。7.

物業(yè)治理檔案的保存注意事項(xiàng)物業(yè)承接查驗(yàn)期和入住期收集整理的檔案資料屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，保存期限為永久。房屋共用部分和共用設(shè)備設(shè)施的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案，保存期一般不低于設(shè)備使用年限的兩倍（50—60年）。小型設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)記錄檔案保存期限為短期（15年以內(nèi)）。

8.

信用檔案的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：指利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)信息手段，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的差不多情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)中違規(guī)、違法劣跡及受到處罰等按規(guī)定格式進(jìn)行記錄，并向社會(huì)公示社會(huì)監(jiān)督的信用信息治理系統(tǒng)。信用信息要緊包括差不多信息、業(yè)績(jī)信息和警示信息。（一）差不多信息。企業(yè)在市、區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)登記的差不多情況、物業(yè)項(xiàng)目差不多情況、資質(zhì)等級(jí)核定情況，治理和專業(yè)技術(shù)人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的差不多情況和執(zhí)業(yè)情況。（二）業(yè)績(jī)信息。企業(yè)或者企業(yè)法定代表人、要緊負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在從事物業(yè)治理活動(dòng)中受到的省部級(jí)以上的獎(jiǎng)勵(lì)、表彰、認(rèn)定情況，或我市區(qū)縣政府，或市政府相關(guān)行政主管部門(mén)物業(yè)治理方面的獎(jiǎng)勵(lì)、表彰、認(rèn)定情況。

（三）警示信息。企業(yè)或者項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在從事物業(yè)治理活動(dòng)中違反法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)規(guī)定被行政處罰或者處理，以及北京物協(xié)按照行業(yè)自律方法給予處理等情況。9.

信用檔案的治理職責(zé)（一）市建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息系統(tǒng)，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督治理。（二）市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)治理行業(yè)的信用信息治理工作，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，制定《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為記分標(biāo)準(zhǔn)》和《北京市物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考核記分標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱記分標(biāo)準(zhǔn)），并適時(shí)調(diào)整補(bǔ)充；負(fù)責(zé)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考試與執(zhí)業(yè)注冊(cè)，并建立企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息檔案。（三）區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其負(fù)責(zé)人的違法違規(guī)行為進(jìn)行檢查、處理、記分，并將結(jié)果記入信用信息檔案。企業(yè)注冊(cè)地所在市、區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)，按照相應(yīng)職責(zé)分工，依據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)的信用信息記錄，做好企業(yè)資質(zhì)治理工作。

（四）北京物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱北京物協(xié)）負(fù)責(zé)制定、組織實(shí)施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)方案，組織項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接著教育的培訓(xùn)工作；能夠制定公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，建立物業(yè)治理行業(yè)的信用激勵(lì)與懲戒機(jī)制。建設(shè)部負(fù)責(zé)一級(jí)；地點(diǎn)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)及以下；建設(shè)部信息中心負(fù)責(zé)檔案系統(tǒng)的建設(shè)和維護(hù)。10.

信用檔案采集途徑信用信息的采集是指對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息進(jìn)行收集、記錄、分類(lèi)和儲(chǔ)存，形成反映其執(zhí)業(yè)情況的信用信息檔案的活動(dòng)。信用信息采集渠道，包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)及相關(guān)行政主管部門(mén)提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自行申報(bào)。信用信息的采集應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持客觀、準(zhǔn)確、公正、及時(shí)和誰(shuí)提供誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則。11.

信用檔案投訴信息的處理信用檔案治理部門(mén)對(duì)收到的投訴信息進(jìn)行登記、整理和分類(lèi)。依照投訴對(duì)象和投訴內(nèi)容，分不提交核查，或轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)處理。轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)，被投訴企業(yè)15日內(nèi)將處理意見(jiàn)反饋信用檔案治理部門(mén)，反饋意見(jiàn)應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門(mén)簽章。無(wú)正當(dāng)理由不按期反饋的，可作為不良記錄記入企業(yè)或從業(yè)人員信用檔案并進(jìn)行公示。依照核查結(jié)果和企業(yè)反饋情況，確定該宗投訴及其處理結(jié)果是否公示和記入該企業(yè)信用檔案。十三．人力資源治理物業(yè)服務(wù)企業(yè)招聘打算的制定打算招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，包括：專業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)等。各類(lèi)人員的招聘條件招聘信息公布的時(shí)刻招聘的渠道招聘方法物業(yè)服務(wù)企業(yè)招聘的組織實(shí)施

公布招聘信息設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表（內(nèi)容設(shè)計(jì)要依照職務(wù)講明書(shū)來(lái)確定；要考慮申請(qǐng)表的存儲(chǔ)、檢索等問(wèn)題）對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行初審確定選拔方法（面試、心理測(cè)試、知識(shí)測(cè)試、勞動(dòng)技能測(cè)試）人員錄用（通知錄用人員、簽訂試用合同、職職員作初始安排、試用、正式錄用）

職員的解聘職員辭職：職員要求離開(kāi)單位職員辭退：職員過(guò)失造成企業(yè)終止勞動(dòng)合同職員資遣：企業(yè)自身緣故終止合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系的建立一級(jí)培訓(xùn)體系：公司統(tǒng)一有利統(tǒng)一培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)、要求；有利降低培訓(xùn)成本；針對(duì)性較差。二級(jí)培訓(xùn)體系：在公司統(tǒng)一規(guī)劃、領(lǐng)導(dǎo)下，按分類(lèi)治理、分級(jí)實(shí)施的原則運(yùn)作；公司和項(xiàng)目同設(shè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；有利于加強(qiáng)培訓(xùn)的針對(duì)性、適應(yīng)性、及時(shí)性；不利于培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)和要求的統(tǒng)一。項(xiàng)目分布較散，類(lèi)型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，職員整體素養(yǎng)較高，培訓(xùn)資源豐富。

宜建立二級(jí)培訓(xùn)體系企業(yè)職員集中，培訓(xùn)資源緊缺。

宜建立一級(jí)培訓(xùn)體系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)的分類(lèi)及內(nèi)容入職培訓(xùn)：職前培訓(xùn)、試用培訓(xùn)。操作層職員的知識(shí)和能力培訓(xùn)。治理層職員的知識(shí)和能力培訓(xùn)（）：中高級(jí)治理人員崗位培訓(xùn)、項(xiàng)目治理負(fù)責(zé)人、一般治理層職員。

專題培訓(xùn)：為達(dá)某一專門(mén)目的或解決某一專門(mén)問(wèn)題而對(duì)職員進(jìn)行培訓(xùn)。晉升培訓(xùn)

外派培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)的組織與實(shí)施培訓(xùn)職員的治理：嚴(yán)格治理；靈活多樣的培訓(xùn)和考試方法；制造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境；培養(yǎng)職員主動(dòng)參與意識(shí)，調(diào)動(dòng)積極性，提高培訓(xùn)效果。培訓(xùn)師資治理：通過(guò)多種途徑建立一支合格的培訓(xùn)師資隊(duì)伍。

培訓(xùn)方法的運(yùn)用：課堂教學(xué)、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)、師徒式培訓(xùn)法。

培訓(xùn)效果的評(píng)估：知識(shí)的掌握程度；工作行為的改進(jìn)程度；企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效是否改善。職員薪酬治理的要緊內(nèi)容確定薪酬治理目標(biāo)；選擇薪酬政策；制定薪酬打算；調(diào)整薪酬結(jié)構(gòu)；修正薪酬體系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系的設(shè)計(jì)職位分析——職位評(píng)價(jià)——薪酬調(diào)查定位——薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)——實(shí)施和修正注意：考慮社會(huì)生活成本；依照實(shí)際情況合理確定工資結(jié)構(gòu)；引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，成為激勵(lì)措施；重視精神酬勞；可依照情況增加福利（科學(xué)合理）物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的組織與實(shí)施考核的對(duì)象與內(nèi)容：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（工作業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)能力、綜合素養(yǎng)、個(gè)運(yùn)氣質(zhì)等）。操作層職員及其他治理人員（業(yè)務(wù)、理解、協(xié)調(diào)、學(xué)習(xí)、責(zé)任意識(shí)、老實(shí)、敬業(yè)、服從、團(tuán)隊(duì)等）考核原則：全面完整；內(nèi)容必須與工作有關(guān)；標(biāo)準(zhǔn)要便于衡量和理解；標(biāo)準(zhǔn)適用于一切同類(lèi)型的職員；標(biāo)準(zhǔn)的制定執(zhí)行科學(xué)、合理。考核程序：職務(wù)分析——確定考核周期——建立考核組織機(jī)構(gòu)——依照崗位